По плотности населения Люберцы являются одним из лидирующих городов Подмосковья. Новые дома здесь появляются с завидной регулярностью.. «Красная Горка». Проект строится уже почти 10 лет, популярность ему обеспечивают доступные цены и развитая инфраструктура. Я решила проверить, так ли все на самом деле.

Что строят?

Микрорайон «Красная Горка» - это проект комплексного освоения территории. Это не обычный жилой комплекс из нескольких корпусов, это именно микрорайон, т.к. общее число домов - 54, а общая жилая площадь - более миллиона кв. метров.

Первые дома в «Красной Горке» появились еще в 2006 году. Большинство корпусов успешно построены, сданы и заселены. Однако часть корпусов в микрорайоне 8а до сих пор в стадии возведения.

Например, в IV квартале 2015 года будут сданы корпуса 40А, 40Б, 41. На I квартал 2016 года планируется ввод корпусов 49, 50 стр. 1 и стр. 2. В первом квартале 2017 года будет сдан корпуса 26 и 27, во втором — корпус 28.

В 2017 году застройщик планирует завершить строительство всей инфраструктуры и полностью сдать все корпуса. Дома, которые будут сданы в 2015-2016 гг., сейчас находятся в стадии внутренних отделочных работ. Остальные — в стадии строительства. Например, 27-ой корпус на уровне 20 этажа, в 26-ом ведутся работы по установке железобетонных свай.

В продаже находятся панельные дома серии КОПЭ-М-Парус и КОПЭ-Башня М и единственная квартира в 44 корпусе (дом серии П-44ТМ). Новые дома — это модернизированная серия КОПЭ, которая выпускается с 2003 года.

Высота корпусов от 15 до 25 этажей. Площадь лоджий в таких квартирах увеличенная (в среднем, 3 кв. м). Высота потолков — 2,8 метра. Сейчас продаются квартиры в нескольких домах: 26, 27, 28, 40А, 40Б, 41, 49, 50 стр. 1 и стр. 2, 71Б.

Помимо жилья на территории «Красной Горки» появятся 4 школы, 7 детских садов, поликлиника, аптеки, фитнес-клуб, магазины, службы быта и сервиса, паркинги. Под коммерческую инфраструктуру отведены первые этажи жилых домов.

Кто строит?

Микрорайон «Красная Горка» застраивался несколькими компаниями, в том числе «СУ-155 », «ДСК-1», «Мономах». На сегодняшний день свою часть домов достраивает ЖСК «Левобережный, 12», имеющий прямое отношение к ООО «ПИК-Риэлти».

ГК «ПИК» - один из долгожителей рынка недвижимости, компания строит жилье более 20 лет, причем не только в Московском регионе, но и по всей России. Кризис 2088-2009 годов «ПИК» пережила, но долговая нагрузка структуры выросла. Два года назад основными акционерами стали бывший сенатор Сергей Гордеев и миллиардер Александр Мамут. Они выкупили 36% акций, провели SPO, что помогло им уменьшить общий долг компании.

Как уже было сказано, «ПИК» строит много, но с вводом в эксплуатацию корпусов у компании «ПИК» не все так однозначно. Сроки сдачи были перенесены, например, в ЖК «Центр-2», ЖК «Бунинский» (в некоторых корпусах по 2 раза). Максимальная задержка составила около года. Но есть и дома, сданные раньше срока, поисковик выдал мне такую новость о новостройке в г. Пермь.

Что касается качества отделки квартир, то его можно охарактеризовать, как среднее. В этом я убедилась лично, да и многочисленные отзывы уже купивших квартиры в разных жилых проектах компании говорят о том же. На мой взгляд, недовольных ремонтом на форумах больше, хоть и положительные отзывы мне тоже встречались.

Не обошлось без жалоб на инфраструктуру. Так, например, жители «Новокуркино » (проверен Тайным покупателем) недовольны уплотнительной застройкой района, а также нехваткой школ, детсадов и других инфраструктурных объектов. Борьба жителей против «ПИКа» продолжается, однако разрешение на строительство новых корпусов есть, значит, с юридической точки зрения все законно.

Отмечу, что в «Красной Горке» сроки сдачи корпусов не переносились. На сегодняшний день самая главная проблема этого проекта - отсутствие достаточного количества мест для парковки. Жители уже сейчас вынуждены бросать машины, где придется, включая газоны рядом с домами.

Вероятно, ситуация изменится в лучшую сторону, когда появятся обещанные паркинги. По словам менеджера, место под них уже выделено, а значит их должны со временем построить. Будем надеяться, что так и произойдет.

Надежность застройщика — 7 из 10 баллов

Большая часть проекта уже реализована, дома построены, инфраструктура развивается, детсады и школы есть, поликлиника вот-вот откроется. Несмотря на сорванные сроки ввода по некоторым проектам, есть и сданные раньше запланированной даты дома. Паркинги в микрорайоне тоже должны быть построены.

Разведка в Интернете

Отдельного сайта у микрорайона нет, что, впрочем, привычно для ГК «ПИК». На сайте компании в каталоге недвижимости есть описание проекта, обновляемый раздел с новостями, актуальное наличие квартир и фотографии хода строительства, генплан, который называется «картой инфраструктуры», но нет цен (указана лишь минимальная стоимость жилья), сроков ввода каждого из домов (это меня удивило больше всего), а также самого главного — проектной документации, разрешения на строительство.

Есть лишь устав ЖСК и свидетельство о постановке на учет в налоговой. Увидев, что жилье продается по договору ЖСК, это сразу навело меня на грустные мысли, о чем подробнее я напишу ниже. Вернемся к странице новостройке. Подсмотреть за строительством в режиме онлайн не удастся, т.к. web-камер на сайте нет. В общем, складывается ощущение, что страница проекта на сайте застройщика сделала «для галочки».

Жителями «Красной Горки» созданы несколько сообществ. Часть из них заброшена, на некоторых площадках ведется активное обсуждение. Для решения проблем микрорайона создаются инициативные группы, которые от лица всех жителей пытаются найти компромисс с управляющими компаниями, которых, кстати, три («ПИК-Комфорт», «Союз-Люберцы», «Альтернатива-Профи»), и достучаться до властей Подмосковья.

Некоторые проблемы мной уже обозначены раньше — среднее качество строительства, отсутствие места для парковки, загруженность прилегающих дорог большегрузами и инфраструктура.

Недовольны жители и качеством дорожного покрытия. Убедиться в справедливости их претензий я смогла лично. Там, где можно было проехать на машине, пройти уже практически невозможно, на дорогах огромные выбоины, мамам с колясками будет непросто.

Не меньшее возмущение на форумах вызывает отсутствие нормального транспортного сообщения. Тут позволю себе не согласиться. По Комсомольскому проспекту проходит маршрут автобуса № 501, а внутри комплекса я видела несколько маршрутных такси, которые следуют до метро «Выхино» . Возможно, жителям хотелось бы видеть больше автобусных маршрутов, но, в целом, назвать удручающей ситуацию с транспортом в этой части Люберец назвать не могу.

Также беспокоит жителей близость промзоны «Руднево», где расположены ветеринарно-санитарный завод «Эколог» и крупнейший в Подмосковье мусоросжигательный завод. Справедливости ради стоит отметить, что расстояние от мкр. «Красная Горка» до промышленных предприятий составляет 5 км, что подтверждают данные «Яндекс.Карт». Во время прогулки по микрорайону (около 2 часов) никаких неприятных запахов я не заметила, но жители таким соседством недовольны и призывают власти обратить внимание на экологическую ситуацию в городе.

Информационная доступность — 5 из 10 баллов

Самых важных для покупателя документов в разделе новостройки нет, цены на квартиры можно узнать или по телефону или лично в офисе продаж. В общем, «визитка» на сайте «ПИКа» дает только общее представление о проекте, больше деталей можно обнаружить на форумах.

Пути-дороги

На этот раз до Люберец я добиралась по Косинскому шоссе, через ул. Льва Толстого. С учетом плотного трафика время в пути от МКАД составило полчаса.

Доехать до «Красной Горки» можно от станции метро «Лермонтовский проспект» . Застройщик обещает, что поездка не займет больше 10 минут, однако из опыта своих личных поездок по городу, могу сказать, что среднее время — 25 минут.

Примерно в 10-15 минутах ходьбы от микрорайона находится станция «Люберцы-1». Плотность авто-трафика хорошо видна на видео. Съемка велась в середине рабочего дня, и уже в это время дороги были серьезно загружены, значит в часы пик добраться от «Красной Горки» до электричек еще сложнее. Скоростной поезд до Казанского вокзала, кстати, идет 25 минут.

Транспортная доступность — 7 из 10 баллов

О том, что жители недовольны тем количеством маршрутов общественного транспорта, что есть сейчас, я уже говорила раньше. Однако, на мой взгляд, ситуация не так критична как в некоторых других районах новостроек. Прямое транспортное сообщение с Москвой есть, вариантов подъезда для автомобилистов несколько, пусть дороги и не самые удобные и свободные. Кроме того, пешком в случае форс-мажоров можно дойти до станции «Люберцы-1», а здесь уже сесть на электричку.

Визит в офис продаж

При подъезде к микрорайону видны рекламные щиты застройщика, привлекающие внимание покупателя. Однако я не обнаружила ни одного указателя, который привел бы меня к офису. За размещение приметных табличек с надписью вроде «Офис продаж ГК «ПИК» 300 метров прямо» я была бы очень признательна, поскольку в некоторых местах прямо на проезжей части установлены бетонные блоки, запрещающие проезд, и пришлось изрядно покрутиться прежде, чем удалось случайно заметить нужное здание.

Рядом с офисом есть удобная парковка и детская площадка. Здесь же ждет потенциальных покупателей микроавтобус, на котором можно с обзорной экскурсией прокатиться по комплексу и доехать до строящихся домов.

На ресепшн меня встретила Оксана. После того, как мои данные и пожелания по покупке были внесены в базу, пришлось подождать несколько минут, прежде чем освободилась менеджер Евгения, которая и помогала мне «покупать» квартиру.

На этот раз меня интересовали однокомнатные квартиры, к выбору которых мы незамедлительно перешли. Евгения предложила несколько вариантов в строящихся домах и уже построенных. Мы обсудили планировки, стоимость, схему покупки и варианты рассрочки.

От нее я тоже услышала, что продажи ведутся по ЖСК . На мой вопрос: «Почему вы выбрали такую схему продажи, а не ДДУ ?» мне ответили, что поскольку ГК «ПИК» является инвестором проекта, а земля не в собственности компании, то пришлось продавать по ЖСК. Не могу сказать, что ответ все прояснил для меня, но «рыбу» договора мне без лишних вопросов предоставили, также показали и разрешение на строительство с проектной декларацией. В общем, все, что я не обнаружила на сайте.

Признаюсь честно, поинтересоваться возможностью посмотреть квартиру в построенных домах я забыла. Однако Евгения предложила этот вариант сама, чем я и поспешила воспользоваться. Еще пара минут ожидания, и с общительным консультантом мы едем в том самом микроавтобусе.

По пути к нужному дому я узнала все, что возможно об инфраструктуре «Красной Горки». Где строится музыкальная школа, где уже действуют школы и детсады, когда будут сданы те или иные объекты и что еще планируется построить. В квартире, которая является точной копией, которую я планировала «купить», меня ожидала еще одна экскурсия с рассказом об отделке, качестве строительства и нюансах проживания.

Сервис — 10 из 10 баллов

Ни одного вопроса, на который я бы не получила ответа, не было. Сотрудники «ПИКа» оказались предельно вежливыми и комфортными в общении людьми.

Планировки и цены

Учитывая, что дома панельные, особого разнообразия в планировках нет. В башнях квадратные кухни по 10 кв. м, большая площадь только в «двушках» - 12,1 кв. м. Прихожая в «однушках» небольших размеров, шкаф не поставить, но на этот случай есть отдельная гардеробная 2,3 «квадрата». Санузел совмещенный, в «двушках» он раздельный, в «трешках» их вовсе два. В каждой квартире предусмотрена лоджия площадью от 3,3 до 5 кв. м. В серии «Парус» есть «двушки»-распашонки с двумя лоджиями.

Евгения сказала, что все жилье сдается с отделкой. В уже построенных домах - стандартный вариант, в строящихся «Оптима». Как мне объяснили менеджеры, разница — в качестве используемых материалов. Обои, например, будут не бумажными, а флизелиновыми. Однако, когда речь идет о среднем качестве отделки, то материалами ситуацию не спасешь.

Однокомнатная квартира, которую я смотрела в уже построенном доме, продавалась по переуступке. Внешне — это копия той, что я планировала «купить». При входе установлена самая простая дверь, в комнате обоями оклеены не только стены, но и зачем-то потолок. При этом верхний их край отрезан неровно. Обои бумажные, на стене местами отошли и вздулись. На фото отчетливо видно, что кусок обоев рядом с батареей отопления надорван. Стеклопакеты установлены качественные, уличного шума не слышно совсем, но откосы при этом внешне не выровненные, штукатурка легла криво.

Рядом с подоконником на лоджии видны остатки монтажной пены. Сантехника установлена бюджетная, разводка водоснабжения выполнена с использованием обычных пластиковых труб. Плитка уложена вроде бы ровно, но местами торчит цемент или клей. Экран на ванне болтается, сама ванна поцарапана.

Описывать нюансы отделки можно долго, и повсюду видна строительная грязь. На мой вопрос о некачественном ремонте менеджер, который отвечает за показы квартир, только пожал плечами, сказав, что «жить можно», а мелкие недочеты можно «отмыть» и «очистить».

Почему изначально нельзя было аккуратно поклеить обои, установить двери и сантехнику или хотя бы привести в порядок квартиры перед вводом домов в эксплуатацию, мне осталось непонятно.

Стоимость квартир в «Красной Горке» на сегодняшний день такова:

Жилых комплексов в Люберцах достаточно, но назвать их прямыми конкурентами «Красной Горке» я не могу.

В ЖК «Влюберцы» «однушка» стоит от 4 млн 250 тыс. рублей, двухкомнатную квартиру можно купить за 6 млн рублей. Существенное отличие от «Красной Горки» не только в стоимости жилья, но и в технологии строительства. Все дома здесь кирпично-монолитные.

В ЖК «Академический» , что расположен в километре от «Красной Горки», самое дешевое жилье стоит 3 млн 830 тыс. рублей. Дома в жилом комплексе кирпично-монолитные. Здесь есть подземные паркинги, территория охраняется, то есть отличие от новостройки «ПИКа» существенное.

В миниполисе «Самоцветы» жилье дорогое. Стоимость однокомнатных квартир начинается от 5,6 млн рублей. Выбор планировок шикарный — около 25 вариантов. С инфраструктурой в комплексе проблем нет, здесь есть все необходимое для жизни, но это жилье совсем другого уровня.

Планировки и цены — 7 из 10 баллов

Ожидать от панельных домов каких-то изысков в планировках нет смысла. Однако качество отделки могло бы быть и лучше, бюджетное жилье совсем не означает, что ремонт должен быть в стиле «тяп-ляп». Учитывая стоимость квартир в соседних жилых комплексах, можно сказать, что цены в «Красной Горке» низкие. Тем более, что жилье сдается с какой-никакой, но отделкой, в других новостройках ремонта нет.

Как купить

Продажи идут, как я уже упоминала, по ЖСК. Схема законная, но абсолютно не защищает покупателя от долгостроя и других проблем. Обо всех рисках ЖСК можно прочесть в статье на эту тему , также замечу, что (не дольщиками) компании «СУ-155», где юрист подробно объясняет различие ДДУ от ЖСК.

Если кратко обрисовать минусы ЖСК, то это отсутствие регистрации договора в Регпалате, а значит, есть риск двойных продаж; сроки сдачи - вопрос открытый, они могут переноситься постоянно, ведь по сути ЖСК - это кооператив, люди самоорганизовались и строят себе дом, сами же могут и варьировать сроки сдачи; купить квартиру по льготной ипотеке не получится, банки поддерживают в рамках этой программы только новостройки, жилье в которых продается по ДДУ (214-ФЗ); штрафы за выход из кооператива.

И главное, как прокомментировал для сайт юрист Денис Артемов , руководитель проектов юридической фирмы «Via lege»: «Федеральная служба регистрации, кадастра и картографии не проводит даже минимальной экспертизы документов по застройке перед заключением с вами договора на приобретение квартиры. Никем не проверяется и цепочка сделок, которая может предшествовать передаче прав на квартиру от ЖСК члену кооператива, поэтому будущий пайщик, написав заявление о вступлении в ЖСК, во многом действует на свой страх и риск».

Но вернемся к «Красной Горке». Бронирование квартиры бесплатное, но возможен только краткосрочный вариант. Продолжительную бронь можно обсудить в индивидуальном порядке.

После заключения договора вносится паевый взнос в размере 29 тыс. рублей. После обмеров БТИ возможна доплата за «лишние» метры. Максимальное отклонение от планируемой площади, по словам Евгении, составляет 10-30 см как в плюс, так и в минус. В случае уменьшения площади, переплаченная сумма будет возвращена.

Оформление квартиры в собственность застройщиком обойдется в 30 тыс. рублей. Однако эта услуга не является обязательной и можно зарегистрировать право на квартиру самостоятельно.

Есть вариант беспроцентной рассрочки. При 50% взносе оставшаяся сумма выплачивается до 31.12 ежемесячными платежами либо ежеквартально.

Ипотеку на новостройку дают: ВТБ24 (первые 3 года от 12% до 12,6% годовых. 4-ый и последующие — от 14% до 14,60%), банк «Возрождение» (под 13,5%), банк «Открытие» (1-ый год под 9,25%-9,50%, 2-ой и последующие годы — под 13,50-13,75%), «Инвестиционно-Торговый банк» (до оформления собственности — 16,6%-16,9%, после — 15,5%-16%), банк «Балтика» (до оформления собственности — 14,5%-15,5%, после — 13%-14%).

Что касается акций в сентябре, то скидка 7% предоставляется с 1 по 30 сентября 2015 года; скидка 6% - с 11 по 20 сентября 2015 года; скидка 5% действует с 21 по 30 сентября 2015 года. Однако отмечу, что дисконт распространяется только на покупку квартир в корпусе 40А и корпусе 49.

Схема покупки — 5 из 10 баллов

Несмотря на то, что схема ЖСК находится в рамках закона, она не защищает покупателя от рисков, чревата штрафами и т.д. Ипотека в проекте есть, но невыгодная, условия рассрочки тоже малопривлекательны, а акций практически нет.

Соцкультбыт

В части школ, детских садов и магазинов, а также медицины в «Красной Горке» проблем нет. Здесь же продолжается строительство оставшихся инфраструктурных объектов, будет и музыкальная школа, например.

При этом есть большая проблема с парковками. Место под паркинги, как я уже упоминала, по словам менеджера, выделено, но когда они появятся, сколько их будет, пока неизвестно. Пока жители комплекса вынуждены парковаться где придется, в том числе, и на газонах рядом с домами.

Второй вариант — платить за парковку под эстакадой. К жилому комплексу и «ПИКу», в частности, эти парковочные места отношения не имеют, и стоимость их довольно высока — около 4 тысяч рублей в месяц.

В шаговой доступности расположен крупный торговый центр и строительный рынок. В окрестностях много магазинов.

Инфраструктура — 9 из 10 баллов

За отсутствие паркингов в расчете на столь большой жилой комплекс минус балл.

Резюме

Документов по проекту в открытом доступе практически нет. Текст устава ЖСК стандартный, никакой важной информации из него я для себя не узнала. Отсканированное свидетельство о постановке ЖСК на учет в налоговые органы для меня не столь важно, как разрешение на строительство или проектная декларация с точными сроками сдачи корпуса. Хорошо, что эти документы показывают в офисе, но еще лучше было бы, если бы их можно было бы увидеть еще на этапе сетевого знакомства с новостройкой.

Несмотря на то, что ГК «ПИК» давно на рынке, и никаких обманутых пайщиков у нее нет, сам выбор схемы продажи меня бы лично сильно напрягал бы и заставил бы переживать и за отданные деньги, и за процесс стройки (web-камер, напомню, нет).

В целом, на мой взгляд, условия покупки малопривлекательны и без договора ЖСК, ведь ипотека невыгодная, а акций практически нет.

Выбор планировок скудный, это минус всех панельных домов. Ремонт от застройщика мог бы быть более аккуратным, цены для такого уровня отделки высоковаты, ведь многое придется переделывать, а это еще затраты.

С парковкой на территории микрорайона ситуация подбирается к стадии критической, когда будет построен обещанный паркинг, неизвестно. Не добавляют привлекательности проекту мусоросжигательные заводы поблизости.

Теперь плюсы. ГК «ПИК» - надежная крупная компания, не замеченная в скандалах с обманутыми дольщиками и пайщиками. Жилье в микрорайоне строится согласно графику, переносов и задержек со вводом не было.

С инфраструктурой (кроме парковок) все более чем хорошо: наличие детсадов и школ в каждом из кварталов, не каждый застройщик может похвастаться таким количеством детской инфраструктуры в одном проекте. В общем, на сегодняшний день мкр. «Красная Горка» от меня получает «7» баллов.

Мария Калашникова

Дата публикации 17 сентября 2015

Когда десять лет назад я выбирала для себя квартиру в ближнем Подмосковье, моим основном «рабочим инструментом» в этом деле стали часы. Я засекала время, которое требуется, чтоб добраться до ближайшей станции метро. Те направления, где время в пути превышало мою собственную границу комфорта, в последующем даже не рассматривала. Впрочем, думаю, что это обычная практика для каждого, кто планирует поселиться в Подмосковье и ездить на работу в Москву. Поэтому разговор о я начну довольно традиционно: с рассказа о транспортной доступности.

Как добраться

Самый удобный способ добраться до Красной Горки - электричка. Станция Люберцы-1 находится в десяти-пятнадцати минутах ходьбы от ЖК. Есть надежда, что через пару лет этот путь сократится примерно вдвое - сейчас приходится делать большой крюк вокруг нескольких строек. Не очень удобно, честно говоря: вот она, станция, рукой подать - а приходится кружить по району, обходя заборы.

Если электричкой добираться не хочется - есть возможность доехать от метро Выхино автобусом 501, маршрутками 888 и 887. Время в пути - от 15 минут до 40, в зависимости от пробок. Причем до въезда в Люберцы транспорт долетает минут за семь, а вот потом - в часы пик - машины начинают медленно влачиться по узким улицам города, рассчитанным на транспортный поток середины прошлого века. И только в самом микрорайоне «Красная горка» движение снова становится нормальным. Это, в общем, довольно большое неудобство. Так что, если планируете заглянуть на Красную горку, чтобы осмотреться - лучше сделать это в дневные часы. Вариант для автомобилистов - поехать кружным путем, через Новую Некрасовку.

С Красной горкой ее соединяет новый широкий мост, пробок на нем не бывает.

В самой Новой Некрасовке к концу следующего года обещают открыть новую станцую метро («Некрасовка»). От нее до Красной горки будет примерно пятнадцать минут пешком.

Застройщик - Группа Компаний ПИК, которая работает на девелоперском рынке более 20 лет. За это время она построила более 250 000 квартир, охватив как Москву и Подмосковье, так и различные регионы России. Перечень жилых комплексов в Москве и области можно найти на сайте (pik-group.ru/property-portfolio/overview/):

Микрорайон «Красная горка» начали возводить лет десять назад, он расположен между северными Люберцами и московским районом Некрасовка. Рядом - бывшие люберецкие поля аэрации, которые сейчас активно застраиваются районом Новая Некрасовка. Новую Некрасовку и Красную горку разделяет трубопровод, идущий к люберецкой очистной станции - выглядит он как длинная насыпь высотой в три этажа, поросшая травой и кое-где гаражами, именно через эту насыпь перекинут мост.

Некоторые старожилы, живущие рядом с трубопроводом, говорят, что иногда чувствуют запах канализации. Мой дом расположен метрах в 700 от этой насыпи (на таком же расстоянии находятся больше половины домов «Красной горки»), запаха я не ощущаю. Да и на форумах Некрасовки местные жители тоже утверждают, что запаха нет. Кому верить в данном случае - решать вам.

Что касается инфраструктуры, то с этим в районе проблем нет. Здесь несколько больших и современных детских садов, школ, обилие детских площадок, множество салонов красоты и маленьких магазинчиков. С сетевыми супермаркетами, впрочем, пока проблема - их в шаговой доступности всего три.

Также в микрорайоне есть большая новая поликлиника.

А вот парковок поблизости я не обнаружила, все дворы плотно заставлены машинами.

Офис продаж ЖК «Красная горка» расположен по адресу ул. Преображенская, дом 4.

Добраться до него удобнее всего электричкой - от станции Люберцы-1 пешком придется пройти всего минут десять. Либо можно воспользоваться автобусом 501 от м. Выхино (остановка «Таможенная академия»). Прямо напротив офиса строится один из домов-«башен».

Кстати, для района новостроек характерен один минус: здесь все еще идет строительство. А значит, не избежать шума, грязи, грузовиков, роняющих глину с колес, и остатков строительного мусора в самых неожиданных местах. Впрочем, это неизбежная «болезнь» всех новых жилых комплексов.

Предварительная разведка

Сейчас в продаже у застройщика ПИК несколько корпусов.

Четыре панельных многоподъездных дома серии КОПЭ-М-Парус (http://layout.pik.ru/kope/)

И два - панельных одноподъездных дома КОПЭ-Башня-М (http://layout.pik.ru/kope-bashnya-m/).

Оказавшись в офисе на предварительной разведке, я выяснила, как происходят просмотры квартир (без предварительной записи каждый час - в многоподъездных домах, в 12 часов каждый день - в «башнях»), расспросила у приветливой девушки-менеджера о том, где в микрорайоне расположены дома и взяла на стойке буклеты.

Уже потом, дома, занялась оценкой: какой именно из домов я сфотографировала во время своей прогулки по району. И оказалось, что разобраться в буклете дело непростое! Во-первых, карта района нарисована очень мелко, хоть лупу бери, чтоб рассмотреть номера корпусов. Но я, человек молодой, с более-менее приличным зрением - я справилась. А пожилым людям рассмотреть эти микроскопические цифры, написанные, к тому же, белым шрифтом на сером фоне, практически нереально. Во-вторых, нумерация корпусов. Они разбросаны по микрорайону довольно хаотично, и чтобы пометить на карте те дома, где еще продаются квартиры, пришлось поиграть в детскую игру «найди цифру на картинке». В-третьих - в определении сторон света не очень-то просто разобраться без помощи представителя ЖК. В углу каждого буклета расположен крестик в круге, где одна линия крестика более темная. Менеджер мне пояснила, что так обозначается север. Как бы я могла сама догадаться, север это или юг? И что мешало хотя бы написать букву С напротив выделенной линии? Краткость - сестра таланта, но иногда ее лучше использовать более эффективно.

Справедливости ради скажу, есть и еще один вид буклетов - с цветной картой. Если вам посчастливится взять именно его, с расположением домов разобраться будет проще: они подписаны более крупным шрифтом, дома различных серий выделены разным цветом.

Из плюсов буклетов: в них есть описание комплекса, включая инфраструктуру, есть планировки квартир и карта проезда от разных станций метро - на общественном транспорте, с указанием номеров маршрутов и примерного времени в пути. Указаны там и маршруты автобусов от м. «Жулебино» и м. «Лермонтовский проспект», но я бы не рекомендовала ими пользоваться: Октябрьский проспект, основная магистраль южной части Люберец, почти всегда стоит в пробках.

Продолжая знакомство с микрорайоном, я отправилась на сайт компании ПИК (www.pik.ru, указан в буклете). Сайт, если честно, показался мне не очень удобным. Навигация довольно сложная, чтобы узнать хотя бы стоимость квартир (а она указана только приблизительно!) пришлось изрядно помучиться. К каждому корпусу есть инфографика об этапах строительства (акции, этап строительства, наличие гаражей и отделки, возможна ли рассрочка или ипотека).

Однако все равно надо держать в отдельной вкладке план района, чтобы понимать, о каком корпусе идет речь. Информация, если ее собрать с разных вкладок, дается довольно полная - от проектной документации, условий покупки и до площади квартир. Правда для того, чтобы все это получить, приходится потрудиться.

На сайте также есть фотографии хода строительства. По каждому из банков, которые сотрудничают с компанией ПИК в предоставлении ипотеки (Банк Открытие, Банк Енисей, Банк Возрождение, ВТБ24) есть краткая сводка о ставке по кредиту и прочих условиях кредитования.

Разведка боем

Итак, я отправилась на просмотр квартир.

Ежедневно в 12 часов в офисе собирают тех, кто хочет, кроме квартир в многоподъездных домах (М-Парус) посмотреть и квартиры в одноподъездных (Башня-М). Согласитесь, довольно неудобно - нужно выкраивать время, чтобы оказаться в офисе ровно в полдень, иначе «башни» тебе не видать.

Оказалось, этому есть объяснение: «башня» еще строится, посещение его строго регламентировано, всем выдают каски и даже заставляют расписаться в журнале, указав год рождения (несовершеннолетних на стройплощадку не допускают). Менеджеру приходится следить за тем, чтобы все потенциальные покупатели соблюдали технику безопасности, а работы в это время не ведутся, чтобы не подвергать посторонних риску. В общем, к осмотру недостроенного здания подход довольно серьезный.

По объектам потенциальных клиентов везут на машине, по пути менеджер рассказывает о структуре микрорайона. Тут есть собственная новая котельная и, как оказалось, даже семиуровневая парковка, правда, расположена она довольно далеко от основной массы домов.

В подъезде предусмотрена так называемая «безбарьерная среда», то есть нет порожков или ступенек, которые составят проблему для мам с колясками или пожилых людей.

В самом здании еще даже не приступили к отделке, так что мы смогли посмотреть квартиры в стадии «коробки».

Дом панельный, поэтому площадь комнат и их форма в разных квартирах почти одинаковая. В части комнат предусмотрен «эркер», к которому подведены две батареи отопления (на каждую половину окна - своя).

У одно- и треххкомнатных квартир есть заранее запланированные ниши-гардеробные. А в однокомнатных даже предусмотрена фальш-стена из пеноблоков между комнатой и кухней, которая (если ее разобрать) позволит объединить эти два пространства.

Несущие конструкции при этом не будут задеты, поэтому подобная перепланировка потребует минимум согласований.

Что касается размеров комнат - в большинстве квартир они довольно скромные.

В целом планировочные решения неплохие, так например, в трехкомнатной квартире и два санузла, и гардеробная комната и сносных размеров кухня с выходом на балкон. Интересно, что жильцы 5-25 этажей получают небольшой «бонус»: лоджии на этих этажах более просторные, чем лоджии квартир, расположенных ниже - 5 кв.м. против 3.3 кв. м.

Квартиры будут продаваться со стандартной «муниципальной» отделкой. Сдача одной такой «башни» планируется в начале 2017 года, строительство второй только началось (ее возводят прямо напротив офиса продаж), сдать обещают в середине 2017 года.

Покинув стройку, мы отправились на просмотр дома серии КОПЭ-М-Парус.

Это многосекционные двадцатипятиэтажные дома. Несколько таких готовятся к сдаче в начале 2017 года, а нам предложили посмотреть квартиры в таком же доме, уже готовом к заселению.

Итак, в домах серии М-Парус предлагаются 1, 2 и 3 комнатные квартиры.

Цена зависит от этажа, сроков сдачи дома, этапа строительства, наличия отделки (в одном из домов отделка не предусмотрена, это удешевит квартиру на сумму от 300 тысяч рублей). Повторюсь: самостоятельно с помощью сайта узнать цену на интересующую вас квартиру вы не сможете: там представлена лишь приблизительная стоимость, а точную вы сможете выяснить только у менеджера.

Однокомнатные квартиры оснащены гардеробной, которую при желании можно присоединить к комнате (стена не несущая).

Двухкомнатных - два варианта. Причем один из них предусматривает целых три лоджии, выходящих на три стороны света.

Второй вариант может «похвастаться» только одной лоджией, зато общая площадь этой квартиры на 4 кв.м. больше.

Самой впечатляющей оказалась трехкомнатная квартира - в ней большой холл, который при желании можно объединить с одной из комнат и получить прихожую-гостиную площадью 28 кв.м.

В трехкомнатных квартирах два балкона. Все балконы сдаются с остеклением, но без внутренней отделки (кафель или ламинат на пол придется стелить самостоятельно).

Что касается отделки, она довольно приличная - обои с ненавязчивым рисунком, ламинат, хорошие батареи с регулировкой температуры и счетчиком энергопотребления (платить придется не за факт отопления дома, а за то тепло, которое вы получили).

В туалете предусмотрена даже мини-раковина для мытья рук.

Судя по отзывам на форумах, жильцы, въехавшие в квартиры, ремонтом довольны.

Вот только железные двери жильцам, при желании, придется устанавливать самостоятельно: по умолчанию двери в квартире из массива дерева.

Двумя «башнями» и четырьмя домами серии М-Парус завершается строительство жилого фонда в ЖК «Красная горка» - застройщик обещает выполнить все свои обязательства к 2018 году.

А что говорят?

Но выполняет ли он обязательства на деле? Сначала - отзывы из первых уст.

Что касается форумов, тут мнения разделяются практически так же: кто-то пишет, что без проблем и в срок получил ключи и оформил право собственности. Кто-то месяцами ждет обмеров БТИ и приемки дома в эксплуатацию. Кому-то не повезло с менеджерами, которые отказываются вовремя извещать о ходе сдачи дома. Впрочем, злостного «недостроя» в этом ЖК, судя по всему, нет, задержки не фатальные.

В ЖК «Красная горка» уже несколько лет живет один мой знакомый, я расспросила у него, какие плюсы и минусы он видит. Минус, сказал он, один - дворы превратились в парковки, каждый сантиметр у подъезда заставлен машинами, и это довольно неудобно. Кроме того, он выразил сомнение, что школы и детские сады для новых домов будут возведены в срок - жилье «растет» куда быстрее, чем социальные объекты. В остальном и обслуживанием домов, и инфраструктурой района он остался доволен.

Обслуживанием домов занимается расположенная тут же, в центре района, компания «ПИК-Комфорт». Именно они отвечают за благоустройство территорий, работу консьержек и домофонов, коммунальные услуги и прочие хозяйственные вопросы. Судя по форуму, особых проблем с этой организацией у жильцов нет.

Про покупку

Ипотеку можно оформить в следующих банках: Банк Открытие, Банк Енисей, Банк Возрождение, ВТБ24. Рассрочка платежа доступна далеко не для всех домов ЖК «Красная горка», поэтому об условиях по каждому конкретному дому нужно расспрашивать менеджера.

Что касается оформления покупки, то происходит оно следующим образом: клиент вносит 30 000 рублей за оформление ДДУ (Договор долевого участия), после чего 3-4 недели ждет регистрации договора в рег.палате. С момента подписания ДДУ квартира считается купленной. После регистрации ДДУ происходит оплата квартиры. Регистрация права собственности занимает около 6 месяцев со дня сдачи дома в эксплуатацию.

Поскольку дома панельные, площади квартир, как правило, полностью соответствуют площадям, указанным в проекте. Разница (как в «плюс», так и в «минус») обычно не достигает и половины квадратного метра, а она не учитывается. То есть, даже если после обмера БТИ выяснится, что квартира «стала» чуть больше, доплачивать ничего не придется.

Общение со всеми менеджерами оставило у меня самое благоприятное впечатление. Но, один минус организации работы компании ПИК я все же должна указать: слишком мало информации можно получить и проанализировать самостоятельно, изучая сайт. При наличии любых вопросов все равно придется звонить менеджеру, для некоторых покупателей это неудобно.

Для сравнения

ЖК «Красная горка» относится к Люберцам, поэтому стоимость квартир в нем немного ниже, чем в соседней Новой Некрасовке (она считается территорией Москвы).

По сравнению с «ВЛЮБЕРЦАМИ» цена несколько ниже, но стоит отметить, что дома в районе Красной горки - панельные (так же, как и в Новой Некрасовке). А панельное жилье, как правило, дешевле, чем монолитно-кирпичное.

Название ЖК	Квартира	Площадь, кв. м	Стоимость, млн. руб.	Отделка	Срок сдачи
НЕКРАСОВКА				муниципальная
НЕКРАСОВКА ПАРК				без отделки
				муниципальная
ВЛЮБЕРЦЫ				без отделки

Резюме

Поскольку район заселен уже почти на 90 процентов, инфраструктура в нем довольно развитая, смущает только недостаток крупных супермаркетов.

По транспортной доступности Красная горка - вполне приемлемый вариант, до Москвы можно добраться без особых сложностей, расстояние до МКАД - около 8 км. Плохо то, что здесь не планируют построить станцию метрополитена - однако одна из новых станций (которую обещают открыть в 2017 году) будет располагаться всего в полутора километрах от Красной горки.

В целом, это совершенно типовой «спальный» район со всеми его достоинствами и недостатками, и, если не считать, что это не Москва, он практически ничем не отличается от Марьино или Южного Бутово.

ЖК «Красная Горка» это новый проект от застройщика «ПИК». Он расположится по адресу Московская область, Люберцы, (микрорайон Красная Горка (Люберцы)), микрорайон 7 - 8, квартал 7, 7а, 8, 8а. Это будет квартал, состоящий из 50 корпусов, высотой от 15 до 25 этажей, которые будут сдаваться в 10 очередей. В качестве материала для стен будет использоваться панель.
Покупатели смогут купить квартиру в ЖК «Красная Горка» по ценам эконом класса. В продаже будут 3, 4 комнатные квартиры, квартир струдий в проекте не предусмотрено.

Расположение и инфраструктура

Жилой комплекс «Красная Горка» расположится в 25 мин. на транспорте от метро Лермонтовский проспект, что приблизительно составляет 100 мин. пешком. Также можно будет добраться от метро Котельники (дорога займет 25 мин. на транспорте или 100 мин. пешком) или от метро Жулебино, до которого можно добраться за 30 мин. на транспорте или 120 мин. пешком.
Координаты для навигатора 55.689314, 37.912543.

ЖК "Красная Горка" – масштабный проект группы компаний "ПИК". Застраивались четыре квартала в микрорайоне Красная Горка северной части Люберец.

Расположение

Микрорайон Красная горка в 4 км от МКАД примыкает к городскому парку с Наташинскими прудами и аттракционами, ж/д станции Люберцы-1, кварталам городской застройки, ГСК, Некрасовке, старому муниципальному кладбищу, Российской таможенной академии. Комплекс ограничен Комсомольским проспектом, улицами Инициативная, Люберка и проездом № 262.

Внутри ЖК проходят проспекты Гагарина и Победы, Наташинская и Новопреображенская улицы.

Общие характеристики

В четырех кварталах (7, 7а, 8, 8а) размещаются свыше 40 домов с общей площадью жилья 630 тыс. кв. м, панельных серий П-44К, П-44Т, П-44 ТМ, КОПЭ-башня, КОПЭ-М-Парус, И-155, П-3М, 111М, ИП-46С. Корпуса различаются количеством и высотой секций – от 15 до 25 этажей, архитектурными решениями.

К примеру, дома серии КОПЭ высотой в 25 этажей отличаются увеличенными лоджиями, эркерами, полукруглыми балконами. Окна остекляются профилями KBE, балконы и лоджии – алюминиевыми холодными рамами.

Жилой фонд

Площадь квартир в корпусах разнится (как и стоимость квадратного метра). В 9-м корпусе 8-го квартала – 42,9–103 кв. м, в корпусе 53В 7-го квартала – 44,2–88,7 кв. м, в доме 53А – 44–110 кв. м (все корпуса относятся к серии КОПЭ). Число комнат – от одной до трех.

Все квартиры в этих корпусах реализуются с полной чистовой отделкой в одном варианте – "Стандарт". Комнаты изолированы, кухни и холлы увеличены, в гостиных эркеры, в трехкомнатных квартирах вторые санузлы. Отопление – конвекторы с терморегуляторами, водоснабжение – пластиковые трубы и счетчики, электропроводка медная.

Инфраструктура

Жильцы смогут пользоваться собственной инфраструктурой, существующей инфраструктурой микрорайона и города. К примеру, в западной части Красной Горки – шесть детских садов, пять школ, 24-я гимназия, 4-я поликлиника, 1-я детская поликлиника, ТЦ "Светофор". В самом комплексе ПИК построил школу и детский сад, на очереди еще по одному объекту. Есть поликлиника, два медицинских центра, стоматология, магазины, детский центр "Сёма". По району раскидано несколько стоянок.

Транспорт

Станция железной дороги Люберцы-1 – в шаговой доступности. От самых отдаленных домов до нее примерно полчаса пешком. На станции останавливается экспресс "Спутник" (идет до Казанского вокзала). Несколько местных и транзитных маршрутов связывают Люберцы со станциями метро "Выхино" и "Кузьминки" (15 минут пути). В перспективе – открытие станции метро в соседнем Жулебино. Основные магистрали города – Рязанское и Новорязанское шоссе. Проезд к комплексу – по Лермонтовскому, затем Октябрьскому проспектам (в сумме 9 км от МКАД), затем 2 км по Комсомольскому проспекту.

Проект завершен, все дома сданы. Качество, судя по отзывам местных жителей на форумах в интернете, среднее, вполне приличное для экономкласса. ГК «ПИК» справилась с поставленной задачей вполне уверенно. Впрочем, сомнений на этот счет и не было — высший балл «А+», выставленный «ПИКу» экспертами в , это знак надежности компании. Сейчас, правда, это уже не столь важно, поскольку дома сданы и речь идет о покупке квартир на «новой вторичке», никаких рисков тут нет.

На первых этапах возведения жилого комплекса у покупателей возникали к застройщику претензии по поводу запаздывания строительства социальных объектов. Сегодня это уже в прошлом. Социальной инфраструктурой микрорайон обеспечен на вполне достойном уровне: несколько школ и детских садов, медицинские учреждения и др. Конечно, идеальным это место не назовешь. Есть вопросы по транспортной составляющей, по экологической обстановке и др. Впрочем о плюсах и минусах «Красной Горки» подробно сказано в предыдущих мнениях портала. Добавим только, что в очередной раз перенесен срок открытия станции - теперь на весну 2018 года. Этого события местные жители, конечно, ждут давно. Запуск станции улучшит транспортную доступность локации и будет на руку новоселам люберецкой «Красной Горки»

Дома в «Красной Горке» построены по типовым проектам. Выбор квартир по метражу и количеству комнат довольно широк. По соотношению цены и качества жилой комплекс от «ПИК» вполне сбалансирован, поэтому спрос на квартиры тут устойчивый. Но поскольку домов построено много, то продажи продолжаются и после сдачи ЖК в эксплуатацию. На конец октября 2017 года для покупателей доступны еще около 190 квартир в 15 корпусах микрорайона. Больше всего вариантов в домах №41, 49, 50/2, 50/1.

Если вести речь об альтернативных вариантах в Люберцах, то среди ближайших новостроек еще один объект ГК «ПИК» - (он, кстати, включен в ), а также жилые комплексы от ( «B+»), (), (от одноименного застройщика), от (рейтинг «A») и др.

Дата обновления 15 февраля 2016

ЖК «Красная Горка» - это целый микрорайон, строительство которого вел один из крупных застройщиков Москвы и области. В целом «ПИК» справилась с задачей, несмотря на задержку сроков сдачи, например, 50-го корпуса. На сегодня микрорайон заселяется, а первые дома уже обжиты собственниками.

Здесь можно приобрести 1-4-комнатные квартиры, которые отличаются большими метражами. Так, однокомнатное жилье в этом комплексе — не менее 37 кв.м. При желании в этом ЖК можно купить «двушку» около 90 кв.м, такую же по квадратуре «трешку» или 4-комнатное жилье от 100 кв.м. Иметь просторную квартиру — мечта многих покупателей, правда, не каждый готов платить за лишние метры. Так что однозначно положительно или отрицательно оценить эту особенность нельзя.

Конкуренцию по цене данному комплексу может составить КОТ от другого крупного застройщика - . Речь идет о , в котором также будет несколько высотных корпусов с собственной инфраструктурой. Правда, цены жилья у конкурента ниже, это связано с тем, что строительство находится на начальном этапе, да и квадратура квартир в ЖК «Люберецкий» скромнее.

Среди очевидных минусов расположения ЖК «Красная Горка» - явно не живописное окружение. Он построен рядом с кладбищем и железной дорогой, а также примыкает к Некрасовской промзоне. Зелени на территории комплекса и рядом с ним недостаточно, что отрицательно оценивается экологами. Плюсы есть в отношении транспортной доступности — пассажирская платформа «Люберцы-1» находится в нескольких минутах ходьбы от микрорайона, а до станций , «Лермонтовский проспект» ходит общественный транспорт.

Дата обновления 20 октября 2014

«Красная Горка» - это жилой микрорайон в северной части подмосковных Люберец, расположенный между проспектами Комсомольским, Победы и Гагарина. Он занимает территорию приблизительно 800х500 метров и состоит из более чем 40 жилых домов, а также объектов социально-бытового назначения.

Жилой комплекс строится в районе со сложившейся инфраструктурой. Здесь достаточно магазинов, образовательных и медицинских учреждений, объектов социально-культурного назначения. С появлением большого количества жителей новых микрорайонов планируется увеличить численность и необходимых объектов инфраструктуры. Уже сейчас здесь устроены детские и спортивные площадки, зоны для отдыха. Крупных торговых центров в микрорайоне пока нет, ближайший находится на улице Интернационалистов в нескольких сотнях метров. Возле железнодорожной , в километре от новостройки, имеется крупный рынок. Рядом с «Красной Горкой» можно встретить такие жилые объекты, как «Дом на Зеленой», миниполис , «Дом на Октябрьском проспекте».

Отрицательно на выбор жилья в этом районе могут повлиять наличие рядом муниципального Старого Люберецкого кладбища, Люберецкого электромеханического завода, промзоны «Инициативной». В северной от микрорайона части Люберец находится болото. Но недалеко от ЖК начинаются лес и поля.

Что касается транспортной доступности, железнодорожная станция находится в километре от новостройки, и в этот район от станции ходят маршрутки. Также есть маршрутки и к станции . На собственном автомобиле, правда, добраться до Москвы сложнее — надо ехать либо через центр Люберец, либо через , где неминуемы пробки.

А вот за такую же цену, а то и ниже, можно найти предложения в , ЖК «МАРЗ».