член 1 Предмет на регулиране на този федерален закон

1. Този федерален закон урежда отношенията, свързани с привличането на средства от граждани и юридически лица за съвместно строителство на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти въз основа на споразумение за участие в споделено строителство (наричани по-долу участници при споделено строителство) и възникването на правото на собственост на участниците в споделено строителство върху обектите на споделено строителство, а също така установява гаранции за защита на правата, законните интереси и имуществото на участниците в споделено строителство.

2. В допълнение към случая, предвиден в част 1 на този член, привличането на средства от граждани от физическо или юридическо лице с поемане на задължения, след изпълнението на които гражданинът може да има право да притежава жилище в жилищна сграда в строеж (създадена) е разрешена в случаите, когато е предвидено от законодателството на Руската федерация относно жилищно-спестовните кооперации.

член 2 Основни понятия, използвани в този федерален закон

За целите на този федерален закон се използват следните основни понятия:

1) предприемач - юридическо лице, независимо от неговата организационна и правна форма, или индивидуален предприемач, който притежава или наема парцел и привлича средства от участници в споделено строителство в съответствие с този федерален закон за изграждане (създаване) на апартамент сгради върху този поземлен имот и (или) други недвижими имоти въз основа на полученото разрешение за строеж. В същото време други обекти на недвижими имоти включват гаражи, здравни заведения, обществено хранене, бизнес, търговия, култура и други обекти на недвижими имоти, с изключение на промишлени обекти;

2) обект на споделено строителство - жилищно или нежилищно помещение, което се прехвърля на участник в споделено строителство след получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) друг недвижим имот, който е част от посочения апартамент. сграда и (или) друг недвижим имот, в процес на изграждане (създадени) също с участието на средства от участник в съвместно строителство.

член 3

1. Инвеститорът има право да набира средства от участници в споделено строителство за изграждане (създаване) на жилищна сграда и (или) други обекти на недвижими имоти само след получаване по предписания начин на разрешение за строеж, публикуване и (или) ) поставяне на проектна декларация в съответствие с този федерален закон и държавна регистрация на правото на собственост или на право на наем на предприемача върху парцела, предоставен за изграждане (създаване) на жилищна сграда и (или) други обекти на недвижими имоти, които ще включва обекти за общо строителство.

2. Правото на привличане на средства от граждани за изграждане (създаване) на жилищна сграда с поемане на задължения, след изпълнението на които гражданинът може да има право да притежава жилище в жилищна сграда в строеж (създадена) има разработчици, които отговарят на изискванията на този федерален закон въз основа на договори за участие в съвместно строителство.

3. В случай на привличане на средства от гражданин за изграждане (създаване) на жилищна сграда с поемане на задължения, след изпълнението на които гражданинът може да има право да притежава жилище в строяща се жилищна сграда (създадена ) от лице, което няма право да направи това в съответствие с този федерален закон, гражданин може да поиска от това лице незабавно връщане на преведените му средства, както и плащане на двойна лихва, предвидена в чл. 395 от Гражданския кодекс на Руската федерация относно размера на тези средства и обезщетение, надвишаващо размера на лихвите за загуби, причинени на гражданина.

член 4 Договор за участие в съвместно строителство

1. По силата на споразумение за участие в споделено строителство (наричано по-долу споразумението) едната страна (предприемачът) се задължава да построи (създадат) жилищна сграда и (или) друг недвижим имот в срока, предвиден в договора и (или) с участието на други лица и след получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на тези съоръжения, да прехвърли съответния обект на споделено строителство на участник в съвместно строителство, а другата страна (участник в споделено строителство) се задължава да заплати цена, предвидена в договора, и приемете обекта за споделено строителство, ако има разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) друг обект на недвижим имот.

2. Правителството на Руската федерация има право да издава правила, които са задължителни за страните по споразумение, когато то е сключено и изпълнено.

3. Договорът е сключен в писмена форма, подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на тази регистрация.

4. Договорът трябва да съдържа:

1) определяне на конкретен обект на споделено строителство, който да бъде прехвърлен в съответствие с проектната документация от предприемача, след като получи разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) друг обект на недвижими имоти;

2) срокът за прехвърляне от строителя на обекта на съвместно строителство на участника в съвместно строителство;

3) цената на договора, условията и реда за плащането му;

4) гаранционен срок за обекта на съвместно строителство.

5. Ако договорът не съдържа условията, предвидени в параграф 4 на този член, такъв договор се счита за несключен.

6. Рискът от случайна загуба или случайна повреда на обекта на съвместно строителство преди да бъде прехвърлен на участник в съвместно строителство се поема от предприемача.

7. В случай на смърт на гражданин, участващ в съвместно строителство, неговите права и задължения по договора преминават върху наследниците, освен ако федералният закон не предвижда друго. Разработчикът няма право да откаже на такива наследници да сключат договора.

8. Имуществените права и задължения, съществуващи в деня на откриване на наследството на участник в споделено строителство, въз основа на споразумение, сключено в съответствие с този федерален закон, са част от наследството на участник в споделено строителство в съответствие с Гражданския Кодекс на Руската федерация.

9. Отношенията, произтичащи от споразумение, сключено от гражданин, участващ в съвместно строителство изключително за лични, семейни, битови и други нужди, които не са свързани с предприемаческа дейност, се подчиняват на законодателството на Руската федерация за защита на потребителите до степента, която не е уредена с това Федерален закон.

член 5 Цена на договора

1. В договора се посочва цената на договора, тоест размерът на средствата, дължими от участник в съвместно строителство за изграждане (създаване) на обект на съвместно строителство. Цената на договора може да бъде определена в договора като сума от средства за възстановяване на разходите за изграждане (създаване) на обект на съвместно строителство и средства за плащане на услугите на предприемача.

2. По споразумение на страните цената на договора може да бъде променена след сключването му, ако договорът предвижда възможност за промяна на цената, случаи и условия за промяната й.

3. Плащането на цената по договора се извършва чрез извършване на плащания на еднократна сума или в срока, установен с договора, изчислен в години, месеци или седмици.

4. Ако в съответствие с договора плащането на цената на договора трябва да се извърши от участник в съвместно строителство чрез еднократно плащане, забавянето на плащането за повече от три месеца е основание за предприемачът да предяви иск за прекратяване на договора в съдебно производство.

5. Ако в съответствие със споразумението плащането на цената на споразумението трябва да бъде извършено от участник в споделено строителство чрез извършване на плащания в срока, предвиден в споразумението, системно нарушаване от страна на участника в споделено строителство на условията за извършване на плащания, тоест нарушение на срока за плащане повече от три пъти в рамките на дванадесет месеца, или забавяне на плащането за повече от три месеца, е основанието разработчикът да предяви иск за прекратяване на договора в съда.

6. В случай на нарушение на срока за плащане, определен от споразумението, участникът в споделено строителство заплаща на предприемача неустойка (неустойка) в размер на сто и петдесета от лихвения процент на Централната банка на Руската федерация, в сила от датата на изпълнение на задължението, от размера на просроченото плащане за всеки ден забава.

член 6 Срокът за прехвърляне от строителя на обекта на споделено строителство на участника в съвместно строителство

1. Инвеститорът е длъжен да прехвърли обекта на споделено строителство на участника в съвместното строителство не по-късно от срока, предвиден в договора. В този случай срокът за прехвърляне от предприемача на обекти на споделено строителство трябва да бъде еднакъв за всички участници в споделено строителство, с изключение на случая, установен в част 3 на този член.

2. В случай на нарушение на срока, предвиден в споразумението за прехвърляне на обекта на споделено строителство на участника в споделено строителство, предприемачът заплаща на участника в споделено строителство неустойка (неустойка) в размер на един седемдесет. -пета от лихвения процент за рефинансиране на Централната банка на Руската федерация, действащ в деня на изпълнение на задължението, от цената на споразумението за всеки ден на забава.

3. В случай, че строителството (създаването) на жилищна сграда и (или) друг обект на недвижим имот не може да бъде завършено в срока, предвиден в договора, предприемачът, не по-късно от два месеца преди изтичането на определения срок , е длъжен да изпрати на участника в съвместно строителство релевантна информация и предложение за промяна на договори. Промяната в срока, предвиден в договора за прехвърляне от строителя на обект на споделено строителство на участник в съвместно строителство, се извършва по начина, установен от Гражданския кодекс на Руската федерация.

член 7 Осигуряване на качество от договора

1. Инвеститорът е длъжен да прехвърли на участника в споделено строителство обект на споделено строителство, чието качество отговаря на условията на договора или, при липса или непълнота на условията на такова споразумение, изискванията на техническите наредби, проектна документация и градоустройствен правилник, както и други задължителни изисквания.

2. В случай, че обект на споделено строителство е построен (създаден) от предприемач с отклонения от условията на договора, довели до влошаване на качеството на такъв обект, или с други недостатъци, които го правят негоден за използване, предвидено в споразумението, участникът в споделено строителство, освен ако не е предвидено друго в споразумението, по свой избор има право да изисква от предприемача:

1) безвъзмездно отстраняване на недостатъци в разумен срок;

2) пропорционално намаление на цената на договора;

3) възстановяване на разходите им за отстраняване на недостатъци.

3. В случай на съществено нарушение на изискванията за качество на обект на споделено строителство, участникът в споделено строителство има право едностранно да откаже да изпълни договора и да поиска от предприемача да върне средствата и да заплати лихва в съответствие с ч. 2 от член 9 от този федерален закон.

4. Условията на споразумението за освобождаване на предприемача от отговорност за недостатъците на обекта на съвместно строителство са нищожни.

5. Гаранционният срок за обект на съвместно строителство се определя с договора и не може да бъде по-малък от пет години. Посоченият гаранционен срок се изчислява от датата на прехвърляне на обекта на споделено строителство на участника в съвместно строителство, освен ако в договора не е предвидено друго.

6. Участник в съвместно строителство има право да предявява претенции към предприемача във връзка с неадекватно качество на обекта на споделено строителство, при условие че такова качество се разкрие по време на гаранционния срок.

член 8 Прехвърляне на обект на съвместно строителство

1. Прехвърлянето на обект на съвместно строителство от строителя и приемането му от участник в съвместно строителство се извършва съгласно подписан от страните акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне.

2. Прехвърлянето на обект на споделено строителство се извършва не по-рано от след получаване по установения ред на разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) друг обект на недвижими имоти.

3. След като предприемачът получи по установения ред разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) друг обект на недвижим имот, предприемачът е длъжен да прехвърли обекта на споделено строителство в срок от два месеца, но не по-късно от срока, предвиден в договора.

4. Участник в споделено строителство, който е получил съобщение от предприемача за завършване на строителството (създаването) на жилищна сграда и (или) друг недвижим имот в съответствие със споразумението и готовността на обекта за споделено строителство за прехвърляне , се задължава да продължи с приемането му в срока, посочен в споразумението, или, ако такъв срок не е инсталиран, в рамките на седем работни дни от датата на получаване на посоченото съобщение.

5. Участник в споделено строителство, преди да подпише акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне на обект на съвместно строителство, има право да изиска от предприемача да състави акт, който да посочва несъответствието на обекта на споделено строителство с изискванията, посочени в част 1 на член 7 от този федерален закон, и откаже да подпише акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне на обект на споделено строителство, преди предприемачът да изпълни задълженията, предвидени в част 2 на член 7 от този федерален закон.

член 9 Едностранно оттегляне от договора

1. Участник в споделено строителство има право да откаже едностранно изпълнение на договора в случай на:

1) неизпълнение от предприемача на задължението за прехвърляне на обекта на съвместно строителство в срока, предвиден в договора;

2) прекратяване или спиране на строителството (създаването) на жилищна сграда и (или) друг недвижим имот, който включва обект на споделено строителство, при наличието на обстоятелства, които ясно показват, че обектът на съвместно строителство няма да бъде прехвърлен на участник в съвместно строителство в срока, предвиден в договора;

3) значителна промяна в проектната документация на жилищна сграда в строеж (създадена) и (или) друг обект на недвижим имот, който включва обект на съвместно строителство, включително съществена промяна в размера на обект на съвместно строителство;

4) промени в предназначението на обща собственост и (или) нежилищни помещения, които са част от жилищна сграда и (или) други недвижими имоти;

5) неизпълнение от разработчика на задълженията, предвидени в част 2 на член 7 от този федерален закон;

6) съществено нарушение на изискванията за качество на обекта на съвместно строителство;

7) в други случаи, предвидени в договора.

2. В случай на едностранен отказ на участник в споделено строителство да изпълни договора, предприемачът се задължава да върне заплатените от участника в споделено строителство средства за сметка на цената на договора, както и да заплати лихва. върху тази сума за използване на посочените средства в размер на сто и петдесета от процента на рефинансиране на Централната банка на Руската федерация, валиден в деня на изпълнение на задължението за връщане на средствата, платени от участника в споделеното строителство. Посочената лихва се начислява от деня, в който участникът в съвместно строителство направи средства или част от средствата за сметка на цената на договора до деня на връщането им от строителя на участника в съвместно строителство.

Член 10 Отговорност за нарушаване на задълженията по договора

В случай на неизпълнение или неправилно изпълнение на задълженията по договора, страната, която не е изпълнила задълженията си или неправилно е изпълнила задълженията си, е длъжна да заплати на другата страна неустойките (глоби, неустойки), предвидени в този федерален закон и посочения договор и да компенсира в пълен размер претърпените загуби над неустойката.

член 11 Прехвърляне на вземания по договор

1. Прехвърлянето от участник в съвместно строителство на правата на вземания по договора се допуска само след заплащане от него на цената на договора или едновременно с прехвърляне на дълга на нов участник в съвместно строителство по установения начин. от Гражданския кодекс на Руската федерация.

2. Прехвърлянето от участник в съвместно строителство на правата на вземания по договора се допуска от момента на държавна регистрация на договора до подписването от страните на акта за прехвърляне или друг документ за прехвърляне на обекта на съвместно ползване. строителство.

Член 12 Изпълнение на задълженията по договора

1. Задълженията на предприемача се считат за изпълнени от момента, в който страните подпишат акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне на обекта на общо строителство.

2. Задълженията на участник в споделено строителство се считат за изпълнени от момента, в който средствата бъдат изплатени изцяло съгласно договора и страните подпишат акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне на обекта на съвместно строителство.

Член 13 Осигуряване на изпълнение на задълженията по договора

1. За да се осигури изпълнението на задълженията на предприемача (залогодателя) по договора, от момента на държавна регистрация на договора, участниците в споделено строителство (залогодатели) се считат за заложени за строителството (създаването). ) на жилищна сграда и (или) друг недвижим имот, който ще включва обекти съвместно строителство, поземлен имот, собственост на строителя на правото на собственост, или право на отдаване под наем на посочения поземлен имот и жилищна сграда и (или ) друг недвижим имот в строеж (създаден) върху този поземлен имот.

2. В случай на държавна регистрация на правото на строителен предприемач върху обект на строеж, такъв незавършен строеж се счита за заложен на участниците в споделено строителство от момента на държавна регистрация на правото на собственост на строителя. към такъв обект.

3. При държавна регистрация на правото на строителя на собственост върху жилищни и (или) нежилищни помещения, които са част от жилищна сграда и (или) друг недвижим имот, чието строителство (създаване) е извършено с участието на средства от участници в споделено строителство, тези помещения се считат за заложени от участници в споделено строителство от момента на държавна регистрация на собствеността на предприемача върху такива помещения.

4. Залогът на имущество, предвиден в части 1-3 на този член, осигурява изпълнението на следните задължения на предприемача по договора:

1) връщане на средства, внесени от участник в съвместно строителство, в случаите, предвидени от този федерален закон и (или) споразумението;

2) плащане на участник в съвместно строителство на средства, дължими му за обезщетение за загуби и (или) като неустойка (глоба, неустойки) поради неизпълнение, забавяне на изпълнението или друго неправилно изпълнение на задължение за прехвърляне на обект на споделено строителство на участник в съвместно строителство и други средства, дължими му в съответствие с договора и (или) федералните закони.

5. Строителят е длъжен да впише правото на собственост върху обекта в строеж, ако са налице основания за възбрана върху предмета на залог. Ако предприемачът избягва държавната регистрация на собствеността върху строящ се обект, държавната регистрация на собствеността върху такъв обект се извършва въз основа на съдебно решение, постановено по иск на участник в споделено строителство за възбрана върху предмета на залога.

6. Ако преди сключването на договор от предприемача с първия участник в споделено строителство имуществото, посочено в части 1-3 на този член, е било заложено като обезпечение на други задължения на предприемача, привличането от предприемача на средства на участниците в споделено строителство се допуска при следните условия:

1) ипотекарният кредитор на имота, посочен в части 1-3 на този член, е банка;

2) е получено съгласие от заложния кредитор, посочен в клауза 1 от тази част, да удовлетвори вземанията си за сметка на заложеното имущество в съответствие с част 2 на член 15 от този федерален закон.

7. След като предприемачът сключи споразумение с първия участник в споделено строителство, имуществото, посочено в части 1-3 на този член, като последващ залог, може да бъде прехвърлено на банката (последващ заложнополучател) за обезпечаване на изплащането на заем или целеви заем, предоставен от банката на предприемача за изграждане на жилищна сграда и (или) друг обект на недвижими имоти, който включва обекти на съвместно строителство.

8. От момента, в който страните подпишат акта за прехвърляне или друг документ за прехвърляне на обекта на споделено строителство, правото на залог, възникнало въз основа на този федерален закон, не се прилага за този обект на споделено строителство.

9. Разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация и Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ "За ипотеката (залог на недвижимо имущество)" се прилагат за отношения, произтичащи от залог, възникнал въз основа на този федерален Закон, като се вземат предвид особеностите, установени с този федерален закон.

член 14 Особености на възбраната върху предмета на залога

1. Изпълнението върху предмета на залог може да бъде наложено не по-рано от шест месеца след:

1) настъпването на крайния срок за прехвърляне от предприемача на обекта на споделено строителство, предвиден в споразумението;

2) прекратяване или спиране на строителството (създаването) на жилищна сграда и (или) друг обект на недвижим имот при наличието на обстоятелства, които ясно показват, че обектът на споделено строителство няма да бъде прехвърлен на участника в споделено строителство в определения срок в споразумението.

2. Възбрана върху предмета на залога може да бъде наложена в рамките на сроковете, определени в част 1 на този член, независимо от условията, в които предприемачът може да изпълни задълженията си към ипотекарните кредитори, посочени в части 6 и 7 на член 13 от този федерален закон.

3. В случай на възбрана върху предмета на залога, предприемачът и залогодателите, посочени в части 6 и 7 на член 13 от този федерален закон, носят солидарна отговорност за задълженията на предприемача, чието изпълнение е обезпечено чрез залог в съответствие с част 4 на член 13 от този федерален закон.

член 15 Характеристики на разпределението на средствата, получени от продажбата на заложено имущество

1. Постъпленията от продажбата на заложеното имущество, след удържане на сумите, необходими за покриване на разходите във връзка с възбрана на такъв имот и продажбата му, се насочват за удовлетворяване на изискванията на участниците в съвместното строителство и ипотекарните кредитори, посочени в ч. 6 от член 13 от този федерален закон.

2. При недостиг на средства, получени от продажбата на заложеното имущество, тези средства, след удържане на сумите, необходими за покриване на разходите във връзка с възбраната на този имот и продажбата му, се разпределят между участниците в съвместното строителство. и заложните кредитори, посочени в параграф 6 на член 13 от този федерален закон, пропорционално на размера на техните вземания към момента на удовлетворяване на тези вземания.

3. Вземанията на притежателите на залог, посочени в част 7 на член 13 от този федерален закон, подлежат на удовлетворяване след вземанията на участниците в съвместното строителство и заложниците, посочени в част 6 на член 13 от този федерален закон.

4. Според изискванията на участниците в съвместното строителство и други заложни кредитори, които не са били удовлетворени за сметка на постъпленията от продажбата на заложеното имущество, предприемачът и заложните кредитори, посочени в части 6 и 7 на член 13 от този федерален закон носи солидарна отговорност по начина, предписан от закона на Руската федерация.

5. Дължимите средства на участници в съвместно строителство, които не са заявили вземанията си преди датата на публичния търг, на който е продаден заложеното имущество, подлежат на заверяване в депозит на нотариуса. Тези участници в споделено строителство имат право да получават средства чрез нотариален депозит по начина, предписан от законодателството на Руската федерация.

член 16 Държавна регистрация на собствеността върху обекти за съвместно строителство

1. Правото на собственост на участник в споделено строителство върху обект на споделено строителство подлежи на държавна регистрация по начина, предписан от Федерален закон № 122-FZ от 21 юли 1997 г. „За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и Сделки с тях "регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях") и този федерален закон.

2. Основата за държавна регистрация на правото на собственост на участник в споделено строителство върху обект на споделено строителство са документи, потвърждаващи факта на неговото изграждане (създаване), - разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) други недвижими имоти имот, който включва обект на съвместно строителство, и акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне на обект на съвместно строителство.

3. Инвеститорът представя разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) друг обект на недвижим имот или нотариално заверено копие от това разрешение до органите, които извършват държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, за държавна регистрация на правата на собственост на участниците в съвместно строителство върху общо строителство на обекти не по-късно от десет работни дни след получаване на такова разрешение.

4. Участник в споделено строителство или неговите наследници имат право да се обърнат към органите, които извършват държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, със заявление за държавна регистрация на правото на собственост върху споделен обект. строителство, изградено (създадено) за сметка на средства на такъв участник в споделено строителство в в съответствие със споразумението, след подписване от предприемача и участника в споделено строителство или неговите наследници на акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне на обекта за общо строителство.

5. При възникване на участник в споделена собственост в случай на собственост върху обект на споделено строителство, едновременно възниква и дял от собствеността върху общ имот в жилищна сграда, който не може да бъде отчужден или прехвърлен отделно от собствеността върху обект на споделено строителство. Държавната регистрация на възникването на правото на собственост върху обект на споделено строителство е същевременно държавна регистрация на правото на обща съвместна собственост върху обща собственост, която е неразривно свързана с нея.

Член 17 Държавна регистрация на договора и прехвърляне на вземания по договора

Договорът и (или) прехвърлянето на правата на вземания по договора подлежат на държавна регистрация в органите, които извършват държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях, на територията на регистрационния район по местонахождението на жилищна сграда в строеж (създадена) и (или) друг обект на недвижими имоти, за чието строителство се набират средства в съответствие с това споразумение, по начина, предписан от Федералния закон „За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него ".

член 18

Инвеститорът използва средствата, заплатени от участниците в споделено строителство по споразумението, единствено за изграждане (създаване) на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти в съответствие с проектната документация.

Член 19 Декларация за проекта

1. Проектната декларация включва информация за предприемача и информация за строителния проект.

2. Декларацията за проекта се публикува от разработчика в средствата за масова информация и (или) се публикува в обществени информационни и телекомуникационни мрежи (включително интернет) не по-късно от четиринадесет дни преди деня, в който разработчикът сключи споразумение с първия участник в споделеното строителство, а също така се представя на органа, който извършва държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него, и на упълномощения орган, посочен в част 1 на член 23 от този федерален закон.

3. Съхранението на оригиналите на проектната декларация се извършва от разработчика.

4. Разработчикът е длъжен да направи промени в проектната декларация относно информацията за предприемача и строителния обект, както и фактите за извършване на промени в проектната документация, в срок до три работни дни от датата на промяна на съответната информация.

5. На тримесечна база разработчикът е длъжен да прави промени в проектната декларация по отношение на информацията, предвидена в клауза 6 на част 1 на член 20 от този федерален закон.

6. Промените, посочени в части 4 и 5 на този член, подлежат на публикуване по начина, установен за публикуване на проектната декларация, в десетдневен срок от датата на извършване на промени в проектната декларация.

7. Ако предприемачът наруши изискванията за проектната декларация, установени от този федерален закон, участникът в споделено строителство има право да се обърне към съд или арбитражен съд с иск за признаване на сделката за недействителна, извършена под влияние на заблуда . Ако сделката бъде призната за недействителна, разработчикът е длъжен да върне средствата, платени от участника в споделено строителство по споразумението, и да заплати лихва в съответствие с част 2 на член 9 от този федерален закон.

Член 20 Информация за разработчика

1. Информацията за разработчика трябва да съдържа информация:

1) на името на фирмата (име), местоположение - за разработчика - юридическо лице, по фамилия, собствено име, бащино име, място на пребиваване - за разработчика - индивидуален предприемач, както и за начина на работа на разработчика;

2) при държавна регистрация на предприемача;

3) за учредителите (участниците) на разработчика;

4) по проекти за изграждане на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти, в които предприемачът е участвал през трите години, предхождащи публикуването на проектната декларация;

5) относно вида на дейността, която ще бъде лицензирана, номера на лиценза, срока му на валидност, за органа, издал този лиценз, ако видът дейност подлежи на лицензиране в съответствие с федералния закон и е свързан с дейностите на разработчика да привлича средства от участници в съвместно строителство за изграждане (създаване) на многоквартирни къщи и (или) други обекти на недвижими имоти;

6) за размера на собствените средства, финансовия резултат от текущата година, размера на дължимите сметки в деня на публикуване на проектната декларация.

2. Разработчикът е длъжен да представи за преглед на всяко лице, което е кандидатствало:

1) учредителни документи на разработчика;

2) удостоверение за държавна регистрация на предприемача;

3) удостоверение за регистрация в данъчния орган;

4) отчитане на финансово-стопанската дейност на предприемача в съответствие с установените форми;

5) одобрени годишни отчети, баланси, отчети (разпределение) на печалбата и загубата за последните три години от предприемаческата дейност на предприемача и за действителния период на предприемаческа дейност, ако предприемачът е извършвал такава дейност за по-малко от три години;

6) одитен доклад за последната година от дейността на предприемача.

Член 21 Информация за строителния проект

1. Информацията за строителния проект трябва да съответства на проектната документация и да съдържа информация:

1) за целта на строителния проект, за етапите и сроковете на неговото изпълнение, за резултатите от държавната експертиза на проектната документация, ако такава проверка е установена от федералния закон;

2) на разрешение за строеж;

3) относно правата на предприемача върху поземления имот, върху собственика на поземления имот, ако предприемачът не е собственик, върху границите и площта на парцела, предвидени в проектната документация, върху елементите на подобрение;

4) за местоположението на жилищна сграда в строеж (предстои да се създаде) и (или) друг обект на недвижим имот и по тяхното описание, изготвено в съответствие с проектната документация, въз основа на която е издадено разрешение за строеж;

5) за броя на самостоятелните части (апартаменти в жилищна сграда, гаражи и други недвижими имоти) в структурата на жилищна сграда в строеж (създадена) и (или) друг обект на недвижим имот, прехвърлени на участници в съвместно строителство от предприемачът след получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищната сграда и (или) друг обект на недвижими имоти, както и описание на техническите характеристики на тези независими части в съответствие с проектната документация;

6) за функционалното предназначение на нежилищни помещения в жилищна сграда, които не са част от общата собственост в жилищна сграда, ако строящият се (създаден) имот е жилищна сграда;

7) относно състава на общия имот в жилищна сграда и (или) друг недвижим имот, който ще бъде в обща съвместна собственост на участниците в съвместното строителство след получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на тези недвижими имоти и прехвърляне на обекти на съвместно строителство на участниците в съвместно строителство;

8) за очаквания срок за получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация на строяща се (създадена) жилищна сграда и (или) друг недвижим имот, списък на държавни органи, местни власти и организации, чиито представители участват в приемането на въпросната жилищна сграда и (или) друг обект на недвижими имоти;

9) за възможни финансови и други рискове при изпълнението на строителния проект и мерки за доброволно застраховане от предприемача на такива рискове;

10) в списъка на организациите, извършващи основните строително-монтажни и други работи (изпълнители).

2. По искане на участник в споделено строителство строителят е длъжен да представи за преглед:

2) предпроектно проучване за проекта за изграждане на жилищна сграда и (или) друг недвижим имот;

3) заключението на държавната експертиза на проектната документация, ако такава проверка е установена от федералния закон;

4) проектна документация, включително всички направени в нея промени;

5) документи, потвърждаващи правата на строителя върху парцела.

1. При производството, поставянето и разпространението на реклама, свързана с привличането на средства от участници в съвместно строителство за изграждане (създаване) на жилищна сграда и (или) други недвижими имоти, не се допуска:

2) рекламират жилищна сграда и (или) друг недвижим имот преди издаване по установения ред на разрешение за строеж на тези жилищни сгради и (или) други недвижими имоти, публикуване и (или) поставяне на проектна декларация и държавна регистрация на правата на собственост или наем върху поземлен имот, предвиден за изграждане (създаване) на жилищна сграда и (или) друг обект на недвижими имоти, който ще включва обекти за съвместно строителство.

2. Разпространението на реклама, свързана с привличане на средства от участници в съвместно строителство за изграждане (създаване) на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти, във всички случаи трябва да бъде придружено от посочване на местата и методите за получаване на проектната декларация, предвидена в този федерален закон.

3. Забранено е разпространението на реклама, свързана с привличането на средства от участници в съвместно строителство за изграждане (създаване) на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти, за периода на спиране на дейностите на предприемача, свързани с привличането средства от участници в съвместно строителство за изграждане (създаване) на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти в съответствие с този федерален закон.

23. Държавно регулиране, контрол и надзор в областта на съвместното строителство на жилищни сгради и (или) други недвижими имоти

1. Държавното регулиране, контрол и надзор в областта на съвместното строителство на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти се извършват в съответствие с този федерален закон от упълномощения федерален изпълнителен орган (наричан по-долу упълномощен орган), както и други федерални органи на изпълнителната власт в рамките на техните компетенции.

2. Упълномощеният орган има право:

1) установява съвместно с федералния изпълнителен орган, отговарящ за правното регулиране в областта на финансите, правилата за счетоводство и финансова отчетност на разработчиците;

2) упражнява контрол върху предназначението на разработчика на средства, изплатени от участниците в споделено строителство по споразумение за изграждане (създаване) на жилищни сгради и (или) други недвижими имоти в съответствие с този федерален закон;

3) получава от федералния изпълнителен орган, упълномощен да изпълнява функциите по генериране на официална статистическа информация, документи и информация, необходими за контрол на дейностите на разработчиците, свързани с набиране на средства от участници в споделено строителство за изграждане (създаване) на жилищни сгради и (или ) други недвижими имоти;

4) получават тримесечни отчети от разработчика за изпълнението на дейности, свързани с привличането на средства от участници в споделено строителство за изграждане (създаване) на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти, включително за изпълнението на задълженията им по договори във формите и по начина, определени от правителството на Руската федерация;

5) упражнява контрол върху дейностите на предприемачите, свързани с привличането на средства от участници в съвместно строителство за изграждане (създаване) на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти;

6) упражнява контрол върху спазването на разпоредбите на този федерален закон, разглежда жалби от граждани и юридически лица, свързани с нарушения на този федерален закон;

7) изпраща инструкции на разработчиците за отстраняване на нарушенията на този федерален закон, регулаторни правни актове на президента на Руската федерация, нормативни правни актове на правителството на Руската федерация, правни актове на упълномощения орган и определяне на срокове за отстраняване на такива нарушения;

8) се обръща към съда с изявления в защита на правата и законните интереси на участниците в съвместното строителство;

9) упражнява други правомощия, предвидени от този федерален закон.

3. Изискванията за размера на собствените средства на разработчика, процедурата за изчисляване на размера на тези средства, както и стандартите за оценка на финансовата стабилност на дейността на разработчика се установяват от правителството на Руската федерация.

4. В случай на нарушение от разработчика на този федерален закон, регулаторни правни актове на президента на Руската федерация, нормативни правни актове на правителството на Руската федерация, неспазване на инструкциите на упълномощения орган, отказ да предостави информация в съответствие с този федерален закон или предоставяне на непълна и (или) неточна информация, упълномощеният орган (негови служители) имат право:

1) изисква от разработчиците да премахнат установените нарушения;

2) изпраща на разработчиците обвързващи заповеди за отстраняване на нарушенията на този федерален закон, нормативни правни актове на президента на Руската федерация, нормативни правни актове на правителството на Руската федерация, правни актове на упълномощения орган;

3) предприема мерки, необходими за привличане на разработчика (негови длъжностни лица) към отговорност, установена от този федерален закон и законодателството на Руската федерация за административните нарушения.

5. Разработчикът, на когото е изпратена заповедта на упълномощения орган в съответствие с клауза 2 на част 4 от този член, в срок от три месеца от датата на изпращане на посочената заповед, има право да се обърне към арбитражния съд с молба за признаване на посочената заповед за незаконосъобразна. Обжалването пред арбитражния съд с молба за признаване на посочената заповед за незаконосъобразна не спира нейното изпълнение. Редът за подаване на такова заявление, процедурата за неговото разглеждане и процедурата за вземане на решение по молба за обявяване на заповед за незаконосъобразна се определят от законодателството за съдебното производство в арбитражните съдилища.

6. Упълномощеният орган има право да се обърне към арбитражния съд с молба за спиране за определен период от време дейностите на предприемача, свързани с набиране на средства от участници в съвместно строителство за изграждане (създаване) на жилищни сгради и ( или) други недвижими имоти, ако:

1) представянето на отчети, предвидени в този федерален закон, се забавя за повече от тридесет дни;

2) размерът на собствените средства на разработчика е под минималните стойности, установени от правителството на Руската федерация;

3) разработчикът не спазва стандартите за финансова стабилност на своята дейност, установени от правителството на Руската федерация;

4) предприемачът не удовлетвори претенциите на участниците в споделено строителство за парични задължения, предвидени в част 4 на член 13 от този федерален закон, и (или) не изпълни задължението за прехвърляне на обекта на споделено строителство в рамките на три месеца от датата на удовлетворяване на тези изисквания и (или) изпълнение на тези отговорности. В същото време тези изисквания в съвкупността трябва да бъдат най-малко 100 хиляди рубли;

5) разработчикът не е спазил разпоредбите на този федерален закон, както и други регулаторни правни актове, приети в съответствие с него, при условие че през годината мерките за влияние, предвидени от този федерален закон, са били приложени към предприемача два или повече пъти.

7. Упълномощеният орган има право да се обърне към арбитражния съд с молба за ликвидация на предприемача, който е юридическо лице, или за принудително прекратяване от предприемача, който е физическо лице, на дейност като индивидуален предприемач. в случай на повторно или грубо нарушение от разработчика на разпоредбите на този федерален закон или приети в съответствие с него, други нормативни правни актове, както и в други случаи, предвидени от федералните закони.

Член 24

Включете във Федералния закон от 21 юли 1997 г. N 122-FZ "За държавната регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него" (Собрание Законодателства Российской Федерации, 1997, N 30, чл. 3594; 2001, N 11, чл. 997;No 16, т. 1533; 2002, N 15, т. 1377; 2003, N 24, т. 2244; 2004, N 27, т. 2711; N 30, т. 3081; N 35, т. 7, N 34, т. 7; ) следните промени:

1) Алинея 1 на чл.7 се допълва със следния параграф:

„В извлечение от Единния държавен регистър на правата, съдържащо информация за поземления имот, върху който се създава недвижим имот, който включва жилищни и нежилищни помещения, които са предмет на договори за участие в споделено строителство, освен информация за ипотеката, наличието на регистрирани договори за участие в споделено строителство е посочено строителство със списък на обектите на споделено строителство, както и фирмени имена (имена) на юридически лица - участници в споделено строителство, фамилни, собствени имена, бащини на физически лица - участници в съвместно строителство.

2) допълни член 25 1 със следното съдържание:

„Член 25 1. Държавна регистрация на договори за участие в съвместно строителство

1. За държавна регистрация на договори за участие в споделено строителство, заедно с документите, необходими за държавна регистрация в съответствие с този федерален закон, документи, описващи обекта на споделено строителство с посочване на местоположението му в плана на обекта на недвижими имоти, който е създадени и са представени планираната площ на обекта за споделено строителство.

2. Държавната регистрация на договор за участие в споделено строителство, сключен от предприемача с първия участник в споделено строителство, се извършва въз основа на заявление от страните по споразумението (разработчик, участник в споделено строителство). За държавна регистрация на споразумение за участие в споделено строителство, сключено от предприемача с първия участник в споделено строителство, заедно с документите, необходими за държавна регистрация на споразумение за участие в споделено строителство в съответствие с този федерален закон, разработчикът трябва Изпращане:

1) разрешение за строеж;

2) проектна декларация;

3) план на обекта на недвижим имот, който ще бъде създаден, посочващ неговото местоположение и броя на жилищните и нежилищните помещения, включени в обекта на недвижим имот, който ще бъде създаден, и планираната площ на всяко от тези помещения.

3. Запис за споразумението за участие в споделено строителство (за неговото изменение, за прекратяване, за прехвърляне на права на вземане по това споразумение), чиято държавна регистрация е установена от федералния закон, се прави в подраздел III на раздел съдържащ вписвания за сделки, отворени към поземления имот, върху който се строи обект на недвижим имот по реда на съвместно строителство, Единния държавен регистър на правата. По време на държавна регистрация на споразумение за участие в споделено строителство в този подраздел се прави вписване и за залог на поземлен имот или залог на право на лизинг, възникнал въз основа на федералния закон, като се посочва в колоната „специални марки „ разширяване на правото на залог върху създавания обект на недвижими имоти.

4. Заявление за вписване в Единния държавен регистър на правата за вписване прекратяването на споразумение за участие в споделено строителство може да бъде подадено от една от страните по договора за участие в споделено строителство, като приложите документи, потвърждаващи прекратяването на договора. споразумение. Органът по държавна регистрация, когато подава заявление от една от страните по такова споразумение, е длъжен да уведоми писмено другата страна по споразумението в рамките на работен ден.

член 25 За промени в Кодекса на Руската федерация за административните нарушения

Включете в Кодекса на Руската федерация за административните нарушения (Собрание Законодателства Российской Федерации, 2002 г., N 1, чл. 1; N 18, чл. 1721; N 30, чл. 3029; N 44, чл. 4295; 2003 г., N 27, чл.2700, 2708, 2717; N 46, т. 4434, 4440; N 50, т. 4847, 4855; 2004 г., N 30, т. 3095; N 31, т. 3229; N 54, т. N 34, т. , т. 4266) следните промени:

1) Алинея втора на част 3 на член 3.5 след думите "за опазване на околната среда" се допълва с думите "за участие в съвместно строителство на жилищни сгради и (или) други недвижими имоти";

2) Част 1 на член 4.5 след думите "за избори и референдуми" се допълва с думите "за участие в съвместно строителство на жилищни сгради и (или) други недвижими имоти";

3) Глава 14 се допълва с член 14.28, както следва:

„Член 14.28. Нарушаване на изискванията на законодателството за участие в съвместно строителство на жилищни сгради и (или) други недвижими имоти

1. Привличане на средства от граждани за изграждане на жилищни сгради от лице, което няма право да прави това в съответствие със законодателството за участие в съвместно строителство на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти, -

води до налагане на административна глоба на длъжностни лица в размер от сто и петдесет до двеста пъти минималната работна заплата; за юридически лица - от четири хиляди до пет хиляди пъти минималната работна заплата.

2. Публикуване в медиите и (или) поставяне в обществени информационни и телекомуникационни мрежи от разработчика на проектна декларация (включително направени в нея промени), съдържаща непълна и (или) неточна информация, предоставяне от разработчика на непълна и (или) неточна информация, чието публикуване, поставяне или предоставяне е предвидено от законодателството за участие в съвместното строителство на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти, както и нарушаване на сроковете за публикуване и (или) поставяне на проектна декларация или промени, направени в нея -

води до налагане на административна глоба на длъжностни лица в размер от сто до сто и петдесет пъти минималната работна заплата; за юридически лица - от три хиляди до четири хиляди пъти минималната работна заплата.

3. Непредставяне в определения срок на органа, упражняващ контрол и надзор в областта на съвместното строителство на жилищни сгради и (или) други недвижими имоти, докладване в случаите, предвидени от законодателството за участие в съвместно строителство на жилищни сгради и (или) други недвижими имоти, както и подаване на изявления, съдържащи невярна информация, -

4) Член 19.5 се допълва с част 4 със следното съдържание:

„4. Неизпълнение в установения срок на законоустановено разпореждане на органа, упражняващ контрол и надзор в областта на съвместното строителство на жилищни сгради и (или) други недвижими имоти, -

води до налагане на административна глоба на длъжностни лица в размер от сто до сто и петдесет пъти минималната работна заплата; за юридически лица - от една до две хиляди пъти минималната работна заплата.“;

5) Глава 23 се допълва с член 23.64, както следва:

„Чл. 23.64. Органи, упражняващи контрол и надзор в областта на съвместното строителство на жилищни сгради и (или) други недвижими имоти

1. Органите, упражняващи контрол и надзор в областта на съвместното строителство на жилищни сгради и (или) други недвижими имоти, разглеждат случаите на административни нарушения, предвидени в член 14.28 и част 4 на член 19.5 от този кодекс.

2. Да разглеждат дела за административни нарушения от името на органите, посочени в част 1 на този член, имат право:

1) ръководителят на федералния изпълнителен орган, упражняващ контрол и надзор в областта на съвместното строителство на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти, и неговите заместници;

2) ръководители на структурни подразделения на федералния изпълнителен орган, упражняващ контрол и надзор в областта на съвместното строителство на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти, и техните заместници;

3) ръководители на териториални органи на федералния изпълнителен орган, упражняващ контрол и надзор в областта на съвместното строителство на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти, и техните заместници.

член 26 За изменения във Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“

Първо изречение на втора алинея на параграф 2 на член 20 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ "За ипотеката (залог на недвижимо имущество)" (Собрание Законодателства Российской Федерации, 1998 г., N 29, чл. 3400 ; 2002, N 7, чл.629; 2004, N 27, т. 2711; N 45, т. 4377) се посочват, както следва:

„Държавната регистрация на ипотека по силата на закона се извършва едновременно с държавната регистрация на правото на собственост на лице, чиито права са обременени с ипотека, освен ако федералният закон не предвижда друго.

член 27 Влизане в сила на този федерален закон

1. Този федерален закон влиза в сила три месеца след датата на официалното му публикуване.

2. Този федерален закон се прилага за отношения, свързани с привличането на средства от участници в съвместно строителство за изграждане (създаване) на жилищни сгради и (или) други обекти на недвижими имоти, разрешения за строеж за които са получени след влизането в сила на този федерален закон.

Президентът
Руска федерация
В.Путин

Първо, нека да разберем какво е DDU, този термин обикновено се разбира като специален вид инвестиция, при условията на която строителните компании привличат капитал на трети страни за изграждането на сграда. В момента най-популярно е сключването на договор за дялово участие в строителството. За да се гарантира законността на сделката, се съставя специален документ, който се нарича "договор за участие", съкращение - DDU.

Покупката на апартамент по споразумение за дялово участие изглежда така:

• фирмата-разработчик придобива или отдава под наем парцел и изготвя целия списък с документи, необходими за работа;
• подписва DDU с физически или юридически организации и започва процеса на изграждане на къща;
• при завършване на строителството лицата, които са инвестирали своя дял в процеса и имат подходящ договор в ръцете си, се признават за собственици на жилища.

Кой участва в процеса

Както във всеки договор, страните, които го подписват, имат определено име. Първото нещо, което човек, който реши да закупи жилище, трябва да разбере за себе си, е кой е кой по дефиниция. Основните лица, участващи по договора за участие в съвместно строителство, са предприемачът и акционерът. Освен тях обаче има и други аспекти:

• клиент;
• общ инвеститор;
• изпълнител;
• главен изпълнител;
• разработчик.

Кой от тях за какво отговаря и до каква степен тези „другари” могат да повлияят на хода на работата?

Този термин се отнася до този, който притежава правата върху земята. При построяването на къщата правата се оформят като собственост или отдаване под наем.

Също така на името на предприемача се издава разрешение за извършване на строителни работи на този конкретен обект. Както публична институция, така и частна организация от всякаква форма на собственост могат еднакво да действат като разработчик.

В съответствие със законодателните актове предприемачът едновременно действа като общ инвеститор. Това означава, че за да започне строителни работи, той трябва да внесе собствени пари, поне една трета от общата стойност на проекта.

Този термин се отнася до лице, което има право да получи дял или, с други думи, части от строяща се къща. Обикновено делът е ограничен до кадрите, на които той ще се нанесе след завършване на строителството и въвеждане на сградата в експлоатация. За да гарантира правата си, акционерът (вносителят) подписва споразумение за дялово участие в строителството с предприемача и превежда сумата, посочена в този документ.

Генерален изпълнител (генерален изпълнител) - лице или организация, която поема задължения за изпълнението на цялата работа, извършена на строителната площадка. Той контролира всичко - от копаене на яма до завършване на покрива и осигуряване на сградата с всички инженерни комуникации. Той е този, който отговаря пред клиента за качеството и времето на извършената работа. Обикновено главният изпълнител включва други организации в процеса - изпълнители, подизпълнители - за извършване на различни видове работа.

Случва се разработчикът да е едновременно и главен изпълнител, и клиент, и генерален инвеститор.

Разработчик

Това понятие е широко и няма формална дефиниция. Така се наричат ​​всички, които са свързани с развитието на строителни проекти. В този контекст имаме предвид всички действия, насочени към повишаване на пазарната цена на недвижимия имот: строителство, ремонт, реконструкция, промяна на функционалната принадлежност. Също така, тази дума понякога се използва за обозначаване на тези, които управляват финансовите потоци в процеса на строителство.

С една дума, това може да се нарече и разработчик, и главен изпълнител, и генерален инвеститор, и всяка компания, която по някакъв начин участва в изграждането и подготовката на конкретен имот за въвеждане в експлоатация.

Федерален закон 214 - регулиране на правоотношения

От известно време проектирането на предучилищните заведения в нова сграда е строго регламентирано на държавно ниво. Това се дължи на зачестилите случаи на измами на първичния пазар за продажба на недвижими имоти, както и на увеличаването на броя на дълготрайните строежи и измамените акционери.

Регулаторен документ № 214-FZ "За участие в споделено строителство" има за цел да регулира правоотношението между предприемача и лицето, което е инвестирало свои собствени или заети средства в строителството на жилища.

Стандартното споразумение за DDU съгласно 214-FZ 2017 предвижда, че определени условия трябва да бъдат включени в споразумението непременно. Липсата на всеки от тях може да стане основание за признаване на документа за невалиден.

Споразумението трябва да включва:

• пълни и точни данни за предприемача, който сключва договора и продава апартамента;
• информация за акционера;
• най-точното определение на имота: кадастрален номер на земята, схема на застрояване, план, площ, брой стаи, местоположение и квадратура на други помещения, етаж, местоположение спрямо други апартаменти, материали и др.;
• условия за въвеждане на къщата в експлоатация и окончателното й прехвърляне на вносителя;
• общата цена на помещението, както и фиксирана цена за 1 м2;
• реда за осигуряване на плащания, санкции за неспазване на условията за плащане;
• гаранция за строящия се обект - повече от 5 години за сградата и минимум 3 години за комуникации;
• датата и мястото на сключване на договора.

По искане на страните в документа могат да бъдат включени допълнителни клаузи, които са необходими при конкретни условия. Допълненията не могат да противоречат на нормите на закона.

Важен момент! Не забравяйте да проверите данните за компанията, с която подписвате договора. Именно те трябва да фигурират в останалите документи: проектната декларация, разрешението за строителни работи и земя и др.

Нормите на Федералния закон № 214 поставят разработчиците в доста строга рамка. Най-вече това се отнася до времето за завършване на строителните работи. Съгласно изискванията на този документ, акционерите имат пълното право да получават надеждна информация за напредъка на работата по всяко време.

В съответствие с горния закон споразумението DDU е документ, който трябва да съдържа пълна и вярна информация за финансирания обект. Желателно е да се знае, че както жилищните, така и нежилищните райони действат като такива. Към строителния обект е включена и обща собственост. Тук имаме предвид помощни помещения, мазета, тавани и стълбища.

Федерален закон № 214 определя, че регистрацията на споразумение за дялово участие се извършва безусловно. За да направите това, трябва да се свържете с Rosreestr и да предоставите съответните документи. Само договорът, който е преминал процедурата за държавна регистрация, може да се счита за официално сключен.

Важно! Никакви други документи, с изключение на DDU, не изискват задължителна регистрация, което означава, че те не защитават правата на притежателите на акции от интригите на измамниците.

За да регистрирате договор за участие в споделено строителство, трябва да посетите:

• Регионален отдел на Rosreestr (10 дни за 1-ви участник и 5 за следващите).
• MFC - центърът за предоставяне на обществени услуги във вашия регион (по-дълъг с 1-2 дни).

Ако има електронен подпис, регистрацията на DDU може да се извърши по електронен път. Трябва да използвате уебсайта на Rosreestr и да кандидатствате. Точно това правят тези, които купуват жилище чрез ипотека. С тази опция повечето банки предоставят малка отстъпка от лихвения процент.

Трябва да знам! С електронната регистрация на споразумението DDU в Rosreestr, сроковете могат да бъдат леко забавени. Това обаче се компенсира напълно от спестяванията от платени лихви.

Регистрацията на договор за съвместно строителство се извършва с плащане на държавно мито. Към пакета документи трябва да бъде приложена разписка за плащането му.

Цена

Тази точка е една от основните в DDU. Липсата му се счита за основание за обявяване на документа за невалиден.

Разработчикът е отговорен за изчисляването на цената на договора, а инвеститорът трябва да се съгласи с предложените условия или да откаже да подпише документа.

По закон документът трябва да съдържа не само пълната цена на жилището, но и цената на всеки квадратен метър. Трябва да е в национална валута. Ако при изчисленията се използва парична единица на друга държава, тя трябва да посочи фиксиран обменен курс към националната валута към момента на подписване на споразумението. Освен това договорът съдържа индикация, че независимо от ситуацията на валутния пазар, обменният курс не трябва да се променя.

Цената на договора може да бъде променена само по една причина - въз основа на промяна в действителните кадри на апартамента след окончателните измервания. Размерът на допустимите отклонения също е посочен в споразумението.

При условията, посочени в договора, плащанията се извършват наведнъж или на вноски за определен период от време.

От тази година законно е одобрен вариант на алтернативни сетълменти за DDU – ескроу сметки. Подобен механизъм е предназначен да защити допълнително парите на вложителите и да гарантира възстановяването на средства в случай на прекратяване на договора.

Пакет документи

В правилника не е посочено кой точно трябва да извърши процедурата по регистрация. Разбира се, най-добре е да направите това лично, но можете да поверите този момент на друго лице, което има съответните правомощия. Документите за регистриране на DDU в Rosreestr ще изискват следното:

• граждански паспорт на вложителя;
• DDU с всички налични приложения или допълнения;
• писмени изявления от страните относно регистрацията на ДДУ;
• нотариално заверено съгласие на съпруга (ако има такова) за извършване на сделката;
• договор за залог (при вземане на ипотека);
• описание на строящия се обект в кратка форма;
• чек за плащане на държавно мито;
• пълномощно със знак за нотариална заверка, ако документите се подават чрез представител.

Също така, предприемачът трябва допълнително да предостави разрешение за строеж. Проектна декларация и документи, потвърждаващи застраховка Гражданска отговорност.

Как да проверя?

Ако не подавате документи лично, а с участието на посредник, трябва да се уверите, че регистрацията е извършена. За да направите това, трябва внимателно да проучите DDU, след като го получите. Той трябва да съдържа съответния знак.

За да премахнете напълно всички съмнения, можете допълнително да разгледате извлечение от USRR. Допълнителна информация за регистрацията на DDU може да бъде поискана в MFC или на портала на Rosreestr в секцията „Референтна информация за обекти на недвижими имоти“. В прозореца, който се отваря, просто въведете кадастралния номер от договора и кликнете върху „Създаване на заявка“.

И как да проверите дали разработчикът има право да сключи DDU? Има и няколко признака за това, които трябва да бъдат проверени възможно най-рано. Така че можете да закупите апартамент под DDU от разработчика и да не попаднете в капана, ако са изпълнени следните условия:

• има служебно разрешение за строеж на жилищна сграда;
• информация за изграждането на съоръжението е публикувана на сайта на строителната фирма или в пресата;
• строителната организация може официално да потвърди правото си да използва земята (собственост или лизинг);
• при първо искане, сътрудникът може да се запознае с всякакви документи, които го интересуват, или те са публикувани в публичното пространство.

Възлагане

Инвестициите в съвместното строителство на Новосибирск се извършват на различни етапи от изграждането на къща. Понякога трябва да се откажете от собствените си права върху жилище и да прехвърлите тази възможност на друго лице. Това може да стане с договора за възлагане на съвместно строителство.

Според този документ новият собственик получава същия размер на правата като предишния. Съгласно № 214-FZ, или по-скоро член 11 от този закон, възлагането в споделено строителство се извършва при следните условия:

• средствата за плащане на DDU са изплатени изцяло или дългът е преведен заедно с подписването на ново споразумение;
• има съгласие на разработчика, тъй като той е задължителен участник в сделката;
• извършва се държавна регистрация на детски градини с нов участник в процеса.

Трябва да се има предвид! При прекратяване на договора за цесия лицето, което го е подписало, може да иска обезщетение само за сумата, която е в документа. Следователно, ако действително е платено повече, никой няма да върне разликата.

Ето защо, ако искате да участвате в процес, наречен „изграждане на дялове“, прехвърлянето на права може да не е най-доброто решение.

Има няколко варианта кога е вероятно прекратяване на договор за съвместно строителство. Освен това и двете страни могат да откажат да изпълнят условията.

По този въпрос законодателството е на страната на вложителя. Той има повече причини да откаже по-нататъшно изпълнение на задълженията:

• са нарушени сроковете за строителство и предаване на сградата в експлоатация и закъснението е повече от 2 месеца;
• качеството на работа не отговаря на декларираното и вложителят предявява значителни претенции.

Инвеститорът има право да инициира прекратяване на споделено строителство, ако инвеститорът не е внесъл своевременно уговорената вноска. В някои случаи е възможно забавяне, но периодът му не трябва да надвишава 2 месеца.

Забележка! Ако дружеството не спази посочените срокове, то е длъжно да предупреди писмено вложителя за това. Той може или да се съгласи с промените, или да наруши DDU едностранно.

За да прекрати договора, инвеститорът трябва да изпрати известие до предприемача. Трябва да посочи причината и да отбележи, че споразумението се прекратява едностранно. Срокът на валидност на документа е деня на изпращане на писмото. Сега, в рамките на 20 календарни дни, предприемачът е длъжен да върне по сметката на притежателя на капитала сумите, предварително платени от него по договора.

Неустойка и нейното изчисляване

Ако прекратяването на договора настъпи по вина на разработчика, тогава в допълнение към възстановяването на средства, на лихводържателя се заплаща допълнително неустойка. Споделеното строителство напълно решава този проблем, докато редовният договор за покупко-продажба на жилище може да не отчита този въпрос.

Основата за плащане на неустойка могат да бъдат същите причини, поради които договорът е прекратен: нарушение на сроковете и значителни недостатъци (пукнатина в стената или дупка в пода). Също така, неустойка може да бъде събрана в случай, когато построеният апартамент се окаже по-малък от посоченото в договора.

Важно! Акционерът може да поиска както възстановяване на цялата платена сума + неустойка, така и просто плащане на неустойка в допълнение към полученото жилище.

• броят на дните закъснение - отчита се от датата на доставка на къщата, посочена в DDU;
• процентът на рефинансиране на Централната банка на Руската федерация в този момент - може да се види на официалния портал на отдела;
• цената на апартамента - посочена в DDU;
• специален коефициент - 1/150 за физически лица, 1/300 за юридически лица.

Сега трябва да умножим всички тези показатели:

1/150 x Sref x брой просрочени дни x цена на жилище.

Например, при стойност на договора от 2 милиона рубли и процент на рефинансиране от 8,5%, разработчикът ще трябва да плати около 1130 рубли за всеки ден на забавяне.

фонд

Много граждани, които желаят да участват в покупката на апартамент, биха искали да получат най-сигурното споразумение за DDU. На какво да обърнем внимание? 2017 г. донесе някои промени по този въпрос.

Практиката от предишни години показа, че традиционната застраховка гражданска отговорност на предприемача не е много ефективна. Следователно от 1 януари 2017 г. при изграждане на нови съоръжения всеки предприемач е длъжен да внася определени суми във фонда на участниците в споделено строителство. Всички пари, натрупани в този фонд, ще бъдат използвани за изплащане на компенсации на тези инвеститори, които са пострадали от внезапния фалит на предприемача.

Друга позиция от разходите на фонда може да бъде продължаващото финансиране на строителството. В този случай обезщетението ще бъде изплатено на нов предприемач, който е поел задължението да завърши строителството на сградата, за да замени фалиралия "другар".

Застраховка

Сключилите договори преди началото на текущата година са защитени със застраховка за споделено строителство. Нормата е в сила от 2014 г. и изключва регистрацията на DDU без договор за застраховка гражданска отговорност на разработчика. Вярно е, че това се отнася само за онези организации, които извършват дейността си в съответствие с Федерален закон № 214.

Важно! Ако, когато купувате апартамент в нова сграда в Новосибирск или друг град, не сте сключили DDU, а друг вид договор, не можете да разчитате на защитата на 214-FZ.

Ако разрешението за строеж на жилищна сграда е получено от компанията преди януари 2014 г., тогава нормата за задължителна застраховка гражданска отговорност остава по добрата воля на предприемача.

Всеки договор има много нюанси. DDU 214-FZ не беше изключение, на какво трябва да обърна внимание, когато подписвам този документ? Ето няколко акцента:

1. Ако регистрацията и подписването на договора не се извършва от самия разработчик, а от негов представител, уверете се, че той има законови основания за това. Нотариално заверените пълномощни могат да се считат за такива. Внимателно проучете документите и разберете какви точно правомощия са делегирани на представителя.
2. Когато подписвате договора, уверете се, че той съдържа клауза, според която разработчикът не може произволно да променя никаква документация.
3. Внимателно проучете списъка с форсмажорни случаи. Уверете се, че се състои от наистина "непреодолими" препятствия и не съдържа нищо излишно.
4. Проверете дали договорът съдържа изявление, че обектът не се счита за висококачествен, докато не бъде въведен в експлоатация.
5. DDU не трябва да съдържа клаузи за сключване на допълнителни споразумения с трети страни, например с конкретно управляващо дружество.
6. Уверете се, че разбирате ясно какво е споделено строителство на апартаменти и какви важни точки трябва да съдържа договорът. Ако се установи липсата на поне един от тях, разработчикът ще има причина да анулира документа.
7. Не забравяйте, че DDU не набира сила след подписването, а от момента на държавна регистрация. Така че даването на пари на разработчика до този момент може да бъде опасно.
8. Тъй като DDU няма ясна, законово установена форма, много разработчици измислят свои собствени елементи за него, които са напълно неизгодни за инвеститора. Намирането им самостоятелно често не е възможно. Изходът от ситуацията може да бъде привличането на адвокат, който е специализиран в тази конкретна област. Неговата консултация ще струва много по-малко от възможните последици от подписването на споразумение с "подводни камъни".

Забележка! Задълбочен и най-подробен анализ на DDU е възможен с участието на специалисти на нашата компания. Като кандидатствате за безплатна консултация, можете да получите значителни предпочитания по този и други въпроси.

Друг момент, на който си струва да се обърне внимание, е юрисдикцията по DDU. В съответствие със закона вложителят има право самостоятелно да избере съда за предявяване на иск. За да лишат гражданите от тази възможност, някои разработчици фиксират адреса на определена институция в DDU.

Посещението в съда, посочено от разработчика, може да бъде напълно неизгодно за притежателя на капитала. Например, съдебният орган може да се намира на мястото на регистрация на предприемача, в друг град или регион. С подписването на такъв DDU лихводържателят автоматично се съгласява с предложените „правила на играта“. Впоследствие това може да се превърне в значителна пречка за предявяване на иск в избрания съд.

DDU е доста сложен документ с огромен брой нюанси. Не се доверявайте твърде много на обещанията на разработчиците, защото основната им задача е да „избият“ пари от вас. За да се предпазите максимално, най-добре е да използвате консултантските услуги на опитни професионалисти. Това е единственият начин да сте сигурни, че парите ви няма да бъдат пропилени.

FZ-214 видео от експерти

Селекция от експертни видеоклипове за споразумението за дялово участие, 214-FZ, както и как правилно да съставите DDU и да влезете в изграждането на дялово участие.

Привличането на средства от граждани и юридически лица за съвместно строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти, както и възникването на права на собственост върху такива обекти от участници в процеса се регулират от специален федерален закон. № 214 . Той също така установява гаранции за защита на правата, законните интереси и имуществото на съинвеститорите.

Гаранциите на закона се отнасят за онези акционери, които са сключили договори за участие в съвместно строителство (DDU).

Има няколко такива гаранции:

• Изключване на възможността за измама, при която се събират пари от граждани за изграждане на несъществуващи обекти. За тази цел член 3 от Закон № 214-FZ забранява на разработчика да влиза в DDU с граждани до:
• получаване на разрешение за строеж,
• публикуване, публикуване и/или подаване на проектна декларация,
• държавна регистрация от предприемача на правото на собственост върху поземлен имот, предназначен за изграждане на обект (или договор за наем, пренаемане на този парцел).
• Премахване на възможността за "двойна" продажба на апартаменти. Изкуство. 4 от Закон № 214-FZ предвижда сключването на DDU в писмена форма. Такова споразумение подлежи на държавна регистрация и само от момента на регистрацията се счита за сключено.
• В случай на фалит (умишлен фалит), предприемачът няма да може да остави съинвеститорите без нищо. Съгласно чл. 13 от Закон № 214-FZ, за всички участници в споделено строителство, от момента на държавна регистрация, DDU се считат за заложени:
• поземлен имот, собственост на предприемача на правото на собственост (или право на наем, преотдаване на този парцел),
• и жилищна сграда и/или друг имот в строеж на този обект.

Дейностите на разработчиците при привличане на средства от граждани по DDU подлежат на държавен контрол от упълномощените органи на съставните образувания на Руската федерация. В Москва тези функции са възложени на структурата на Комплекса за градоустройствена политика и строителство - Moskomstroyinvest.

Решението за разпределението на апартаментите се взема на общи събрания на УС на жилищните кооперации. В същото време не е необичайно строяща се къща да има няколко пъти по-малко апартаменти от акционерите, финансирали това строителство, а тези акционери, които са влезли последни в кооперацията, могат да получат апартамент сред първите.

Привличането на средства от граждани за строителство в рамките на жилищностроителните кооперации (ЖБК) и жилищно-спестовните кооперации (ЖСК) не осигурява гарантирана защита на правата на техните членове като участници в съвместно строителство. Дейностите на жилищните кооперации и жилищните кооперации се регулират съответно от разпоредбите на Жилищния кодекс на Руската федерация и 215-FZ „За жилищно-спестовните кооперации“.

Федерален закон № 214: плюсове и минуси

Време за четене: 8 минути

Какво е FZ-214?

Въпреки че не е перфектен, Федерален закон № 214 поне частично защитава притежателите на акции от безскрупулни разработчици. Нека да видим от какви проблеми може да защити FZ-214 и защо много строителни компании избягват да работят по този закон.

Какво е FZ-214 и от какво предпазва

Федерален закон № 214 „За участие в съвместното строителство на жилищни сгради и други недвижими имоти“ е приет през 2004 г. Преди това разработчиците разработваха всички договори самостоятелно. Документите, изготвени от юристите на организацията, защитиха максимално строителните фирми, като не оставиха гаранции на купувачите, че къщата ще бъде завършена, апартаментът няма да бъде препродаван втори път и т.н.

След приемането на FZ-214 много разработчици го обвиниха за неговата "влага" и прекомерни изисквания и затова строителните компании отказаха да работят с него. От прилагането на закона е било възможно да се измъкне по различни начини, включително преминаване към сключване на предварителни договори за покупко-продажба и предварителни споразумения за дялово участие.

Измененията във Федерален закон № 214 дадоха тласък за увеличаване на броя на разработчиците, които приеха закона за изпълнение. Новата версия на документа стана по-гъвкава по отношение на строителните фирми, но и затегна наказанието за тях за заобикаляне на закона.

FZ-214 не е перфектен, но най-сигурният механизъм за закупуване на жилище за акционер. Договорът, съставен в съответствие със закона, съдържа пълна информация за строителния обект, неговото определение в съответствие с проектната документация, сроковете за доставка, цената, начините и условията на плащане, както и гаранционния срок, предоставен от разработчикът на издигнатия от него обект.

FZ-214 ще защити притежателите на акции от загуба на средства, ако строящото се съоръжение претърпи унищожаване или повреда. Инвеститорът няма да може да откаже да прехвърли апартамента на наследниците в случай на смърт на акционера, подписал договора. Ако частен съинвеститор построи обект за лични нужди, а не за търговски цели, той също попада в обхвата на Закона за защита на правата на потребителите.

Както бе споменато по-горе, Федерален закон № 214 е несъвършен. Възползвайки се от някои пропуски, разработчикът може да направи специални разпоредби в споразумението за дялово участие (DDU), които ще работят в негова полза. По-добре е купувачът да не подписва документа, докато не покаже документите на квалифициран адвокат. В случай на спор акционерът може да изиска от предприемача да измени договора.

Предимства на Федерален закон № 214 за купувачите на жилища

FZ-214 ще предпази от двойни продажби, дългосрочно строителство или неразумна оценка на апартамента

• Рискът от двойна продажба на апартамента е намален.

Гарант за надеждността на сделката е Rosreestr (Федерална служба за държавна регистрация, кадастър и картография, по-рано, до 2008 г. - Федерална служба за регистрация), където документите, подписани от притежателя на капитала и разработчика, трябва да преминат задължителна регистрация. Rosreestr просто няма да може да регистрира едно и също жилище в строеж два пъти за различни лица.

• FZ-214 намалява риска строящ се обект никога да не бъде въведен в експлоатация.

Факт е, че според третия член от закона строителството на къща не може да започне, докато предприемачът не разполага с пълен пакет от разрешителни в ръцете си, а декларацията за проекта не е публикувана. У нас обаче, както знаете, съгласуването на документи може да отнеме години. Следователно разработчиците се измъкват от ситуацията, като получават одобрения постепенно, по време на строителството на съоръжението.

• FZ-214 определя правилата за връщане на средства на лихводържателя в случай, че договорът бъде прекратен от една от страните.
• FZ-214 е по-скоро на страната на притежателя на капитала, а не на строителната компания.

Размерът на глобата за купувача, забавил следващата вноска, и предприемача, който не е дал ключовете за апартамента в уговорения срок, според закона, са несъизмерими. Ако акционерът има възможност да се измъкне с официална сума, тогава за разработчика глобата ще бъде много голяма. Днес обаче разработчиците често включват допълнителни клаузи в договора, които предвиждат висока санкция за лихводържатели, които забавят вноските.

• FZ-214 не позволява на предприемача да се отклонява от договорения проект по отношение на височината на сградата, оформлението на апартаментите и др.

Всичко това е предвидено в договора. Ако в крайна сметка апартаментът се окаже, например, с по-малка площ от посочената в документите или качеството на работа не отговаря на купувача, той ще има всички основания да поиска намаляване на цената на жилището от разработчик.

• FZ-214 не позволява на разработчика да променя цената на квадратен метър по свое усмотрение.

Разработчикът има право да поиска допълнителна такса, ако възникнат форсмажорни обстоятелства: например неизпълнение. Съдът обаче ще прецени обстоятелствата и ще реши необходимостта от повишаване на цените.

• FZ-214 ясно посочва причините, поради които купувачът може да прекрати договора със строителната компания и да поиска неустойка от нея.

По закон разработчикът е длъжен да върне на частния съинвеститор сумата, внесена от него по споразумението за дялово участие, както и да плати неустойки в размер на 1/150 от процента на рефинансиране на Централната банка на Руската федерация към момента на връщане на парите за използване на средствата.

Припомнете си, че Федерален закон № 214, въпреки че е най-сигурният механизъм за придобиване на жилища днес, той не може напълно да защити купувачите от действията на недобросъвестни предприемачи. Законът няма да може да защити строителна фирма от фалит, както и да ускори строителството на къща.

Минуси от работата по FZ-214 за разработчика

FZ-214 строго забранява извършването на промени в проекта вече в хода на строителството, което може да доведе до дългосрочно строителство

• Федерален закон № 214 далеч не е удобен за всички разработчици, тъй като им налага строги задължения и ги лишава от известна гъвкавост.

В някои случаи може да се наложи строителната компания да направи промени в проекта още в хода на строителството. FZ-214 строго забранява подобни действия. Стриктното спазване на буквата на закона може да доведе обекта до дългосрочно строителство.

• Според FZ-214 разработчикът няма право да се срещне с купувача наполовина и да намали цената на 1 кв.м жилище.

Ако поне един апартамент вече е продаден в къщата, тогава предприемачът е длъжен да вземе същата сума от купувачите за останалата част. В противен случай акционерите, които са закупили жилище на по-висока цена, ще могат да поискат възстановяване на надвнесените пари.

• FZ-214 не предвижда ясно правилата за приемане и прехвърляне на апартамент на акционер.

Законът определя сроковете, когато купувачът може да започне да приема жилище, но не уточнява кога трябва да завърши тази процедура.

• FZ-214 поставя разработчиците в тежки условия, при които те стават длъжници на държавата и акционерите, но нямат никакви инструменти за влияние върху длъжностните лица.

Доста трудно е да се изградят жилищни съоръжения съгласно Федерален закон № 214. Ето защо много строителни компании се опитват да намерят заобиколни решения и, характерно, те ги намират. Така, например, някои предприемачи, за да не си вържат ръцете със споразумения за дялово участие, сключени по FZ-214, решават да строят обекти изцяло за своя сметка и след това да поставят апартаменти по договори за продажба. Вярно е, че такива опции са по силите на може би много големи строителни компании. По-малките разработчици често избират една от „сивите схеми“, с които да работят.