Član 1 Predmet regulisanja ovog saveznog zakona

1. Ovim saveznim zakonom uređuju se odnosi u vezi sa privlačenjem sredstava građana i pravnih lica za zajedničku izgradnju višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti na osnovu ugovora o učešću u zajedničkoj izgradnji (u daljem tekstu: učesnici). u zajedničkoj izgradnji) i nastanak prava za učesnike u zajedničkoj izgradnji svojine na objektima zajedničke gradnje, a takođe se uspostavljaju garancije za zaštitu prava, legitimnih interesa i imovine učesnika u zajedničkoj izgradnji.

2. Pored slučaja predviđenog u dijelu 1. ovog člana, privlačenje sredstava od građana od strane fizičkog ili pravnog lica uz preuzimanje obaveza, nakon čijeg ispunjenja građanin može imati pravo posjedovanja stana u stambena zgrada u izgradnji (kreirana) je dozvoljena u slučajevima kada je predviđeno zakonodavstvom Ruske Federacije o stambenim štednim zadrugama.

Član 2 Osnovni pojmovi koji se koriste u ovom saveznom zakonu

Za potrebe ovog saveznog zakona koriste se sledeći osnovni pojmovi:

1) investitor - pravno lice, bez obzira na njegov organizaciono-pravni oblik, ili samostalni preduzetnik koji poseduje ili zakupljuje zemljišnu parcelu i privlači sredstva učesnika zajedničke izgradnje u skladu sa ovim saveznim zakonom za izgradnju (stvaranje) stana objekata na ovoj zemljišnoj parceli i (ili) drugih objekata nepokretnosti na osnovu pribavljene građevinske dozvole. Istovremeno, ostali objekti nekretnina obuhvataju garaže, zdravstvene objekte, javne ugostiteljske, poslovne, trgovinske, kulturne i druge objekte nepokretnosti, osim industrijskih objekata;

2) objekat zajedničke izgradnje - stambeni ili nestambeni prostor koji se prenosi na učesnika u zajedničkoj izgradnji nakon dobijanja dozvole za stavljanje u funkciju višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nepokretnosti i koji je dio navedenog stana. zgrada i (ili) drugi objekat nepokretnosti, u izgradnji (nastao) i uz učešće sredstava učesnika u zajedničkoj izgradnji.

Član 3

1. Izvođač ima pravo prikupljanja sredstava od učesnika u zajedničkoj izgradnji za izgradnju (izgradnju) stambene zgrade i (ili) drugih objekata nepokretnosti tek nakon pribavljanja, na propisan način, građevinske dozvole, objavljivanja i (ili) ) podnošenje projektne deklaracije u skladu sa ovim saveznim zakonom i državnu registraciju prava svojine ili zakupa graditelja na zemljišnoj parceli predviđenoj za izgradnju (izgradnju) stambene zgrade i (ili) drugih objekata nepokretnosti, koji obuhvatiće objekte zajedničke gradnje.

2. Pravo na privlačenje sredstava građana za izgradnju (izgradnju) stambene zgrade uz preuzimanje obaveza, nakon čijeg ispunjenja građanin može imati pravo na posjedovanje stana u stambenoj zgradi u izgradnji (izgrađenoj) ima investitori koji ispunjavaju uslove iz ovog federalnog zakona na osnovu ugovora o učešću u zajedničkoj izgradnji.

3. U slučaju privlačenja sredstava od građanina za izgradnju (izgradnju) stambene zgrade uz preuzimanje obaveza, nakon čijeg ispunjenja građanin može imati pravo vlasništva nad stambenim prostorom u stambenoj zgradi u izgradnji (stvorenoj ) od strane lica koje na to nema pravo u skladu sa ovim saveznim zakonom, građanin može od tog lica zahtevati hitan povraćaj sredstava koja su mu preneta, kao i isplatu dvostruke kamate iz čl. 395 Građanskog zakonika Ruske Federacije o iznosu ovih sredstava i naknadi koja prelazi iznos kamate za gubitke nanesene građaninu.

Član 4 Ugovor o učešću u zajedničkoj izgradnji

1. Ugovorom o učešću u zajedničkoj izgradnji (u daljem tekstu: ugovor) jedna strana (izvođač) se obavezuje da će izgraditi (izgraditi) stambenu zgradu i (ili) drugi objekat nepokretnosti u roku predviđenom ugovorom i (ili) uz angažovanje drugih lica i nakon dobijanja dozvole za puštanje u rad ovih objekata, prenijeti relevantni objekat zajedničke izgradnje na učesnika u zajedničkoj izgradnji, a druga strana (učesnik u zajedničkoj izgradnji) se obavezuje da će platiti cijenu utvrđenu ugovorom i prihvatiti objekat zajedničke gradnje ako postoji dozvola za puštanje u rad stambene zgrade i (ili) drugog objekta nepokretnosti.

2. Vlada Ruske Federacije ima pravo da donese pravila koja su obavezujuća za strane u sporazumu kada je on zaključen i izvršen.

3. Ugovor je zaključen u pisanoj formi, podliježe državnoj registraciji i smatra se zaključenim od trenutka registracije.

4. Ugovor mora sadržavati:

1) određivanje konkretnog objekta zajedničke gradnje koje nosilac u skladu sa projektnom dokumentacijom prenosi nakon što dobije dozvolu za puštanje u rad stambene zgrade i (ili) drugog objekta nepokretnosti;

2) rok za prenos objekta zajedničke izgradnje od strane nosioca projekta na učesnika u zajedničkoj izgradnji;

3) cenu ugovora, uslove i postupak njenog plaćanja;

4) garantni rok za objekat zajedničke gradnje.

5. Ako ugovor ne sadrži uslove predviđene stavom 4. ovog člana, smatra se da nije zaključen.

6. Rizik od slučajnog gubitka ili slučajnog oštećenja objekta zajedničke gradnje prije nego što se prenese na učesnika u zajedničkoj izgradnji snosi investitor.

7. U slučaju smrti građanina koji učestvuje u zajedničkoj izgradnji, njegova prava i obaveze iz ugovora prelaze na nasljednike, osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno. Investitor nema pravo odbiti takvim nasljednicima da sklope ugovor.

8. Imovinska prava i obaveze koje postoje na dan otvaranja zaostavštine učesnika u zajedničkoj izgradnji, na osnovu ugovora zaključenog u skladu sa ovim saveznim zakonom, dio su zaostavštine učesnika u zajedničkoj izgradnji u skladu sa građ. Kod Ruske Federacije.

9. Odnosi koji proizilaze iz sporazuma koji je sklopio građanin koji učestvuje u zajedničkoj izgradnji isključivo za lične, porodične, kućne i druge potrebe koje nisu vezane za poduzetničku djelatnost podliježu zakonodavstvu Ruske Federacije o zaštiti prava potrošača u mjeri u kojoj ne regulisano ovim saveznim zakonom.

Član 5 Ugovorena cijena

1. U ugovoru se navodi cijena ugovora, odnosno iznos sredstava koji učesnik u zajedničkoj izgradnji plaća za izgradnju (izgradnju) objekta zajedničke izgradnje. Cijena ugovora se može definirati u ugovoru kao zbir sredstava za naknadu troškova izgradnje (izgradnje) objekta zajedničke gradnje i sredstava za plaćanje usluga izvođača.

2. Po dogovoru strana, cijena ugovora može se mijenjati nakon njegovog zaključenja, ako je ugovorom predviđena mogućnost promjene cijene, slučajevi i uslovi za promjenu iste.

3. Plaćanje cijene ugovora vrši se plaćanjem u paušalnom iznosu ili u roku utvrđenom ugovorom, računajući u godinama, mjesecima ili sedmicama.

4. Ako, u skladu sa ugovorom, uplatu cijene ugovora učesnik u zajedničkoj izgradnji mora izvršiti paušalnim plaćanjem, kašnjenje plaćanja duže od tri mjeseca je osnov za programer da podnese tužbu za raskid ugovora u sudskom postupku.

5. Ako, u skladu sa ugovorom, plaćanje cijene ugovora mora izvršiti učesnik u zajedničkoj izgradnji uplatom u roku predviđenom ugovorom, sistemski prekršaj učesnika u zajedničkoj gradnji rokovi plaćanja, odnosno kršenje roka plaćanja više od tri puta u roku od dvanaest mjeseci, ili kašnjenje u plaćanju duže od tri mjeseca je osnov za podnošenje zahtjeva za raskid ugovora pred sudom.

6. U slučaju kršenja roka plaćanja utvrđenog sporazumom, učesnik u zajedničkoj izgradnji će platiti investitoru kaznu (penal) u iznosu od sto pedeset stope refinansiranja Centralne banke Ruske Federacije, stupa na snagu danom ispunjenja obaveze, od iznosa dospjele plaćanja za svaki dan kašnjenja.

Član 6 Rok za prenos od strane nosioca projekta objekta zajedničke izgradnje na učesnika u zajedničkoj izgradnji

1. Izvođač je dužan da ustupi objekat zajedničke izgradnje učesniku u zajedničkoj izgradnji najkasnije u roku predviđenom ugovorom. Istovremeno, rok za prenos objekata zajedničke gradnje od strane nosioca projekta mora biti isti za sve učesnike u zajedničkoj izgradnji, izuzev slučaja utvrđenog delom 3. ovog člana.

2. U slučaju kršenja roka predviđenog ugovorom za prenos objekta zajedničke gradnje na učesnika u zajedničkoj izgradnji, investitor će platiti učesniku u zajedničkoj izgradnji kaznu (penal) u iznosu od sedamdeset -petina stope refinansiranja Centralne banke Ruske Federacije, koja važi na dan ispunjenja obaveze, od cijene ugovora za svaki dan kašnjenja.

3. Ako se izgradnja (izgradnja) stambene zgrade i (ili) drugog objekta nepokretnosti ne može završiti u roku određenom ugovorom, nosilac projekta je, najkasnije dva mjeseca prije isteka navedenog roka, dužan poslati učesniku zajedničke izgradnje relevantne informacije i prijedlog za promjenu ugovora. Promjena roka predviđenog ugovorom za prijenos od strane investitora objekta zajedničke izgradnje na učesnika u zajedničkoj izgradnji vrši se na način utvrđen Građanskim zakonikom Ruske Federacije.

Član 7 Osiguranje kvaliteta predviđeno ugovorom

1. Investitor je dužan da učesniku u zajedničkoj izgradnji prenese objekat zajedničke izgradnje, čiji je kvalitet u skladu sa uslovima ugovora ili, u nedostatku ili nepotpunosti uslova takvog ugovora, zahtevima tehničke propise, projektnu dokumentaciju i urbanističku regulativu, kao i druge obavezne uslove.

2. U slučaju da je objekat zajedničke gradnje sagradio (izgradio) izvođač uz odstupanja od uslova ugovora koja su dovela do pogoršanja kvaliteta takvog objekta, ili sa drugim nedostacima koji ga čine nepogodnim za korištenje predviđeno ugovorom, učesnik u zajedničkoj izgradnji, osim ako ugovorom nije drugačije određeno, po svom izboru ima pravo zahtijevati od investitora:

1) neopravdano otklanjanje nedostataka u razumnom roku;

2) srazmerno smanjenje cene ugovora;

3) naknadu njihovih troškova za otklanjanje nedostataka.

3. U slučaju bitne povrede uslova za kvalitet objekta zajedničke gradnje, učesnik u zajedničkoj izgradnji ima pravo jednostrano odbiti izvršenje ugovora i zahtijevati od investitora da vrati sredstva i plati kamatu u skladu sa Deo 2 člana 9 ovog saveznog zakona.

4. Nevažeći su uslovi ugovora o oslobađanju investitora od odgovornosti za nedostatke objekta zajedničke gradnje.

5. Garantni rok za objekat zajedničke gradnje utvrđuje se ugovorom i ne može biti kraći od pet godina. Navedeni garantni rok se računa od dana predaje objekta zajedničke izgradnje učesniku u zajedničkoj izgradnji, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

6. Učesnik u zajedničkoj izgradnji ima pravo da podnese zahtjev investitoru u vezi sa neodgovarajućim kvalitetom zajedničkog građevinskog objekta, pod uslovom da se takav kvalitet otkrije u garantnom roku.

Član 8 Prijenos objekta zajedničke gradnje

1. Prenos objekta zajedničke gradnje od strane nosioca i njegovo prihvatanje od strane učesnika u zajedničkoj izgradnji vrši se prema aktu o prenosu koji potpisuju strane ili drugom dokumentu o prenosu.

2. Prenos objekta zajedničke izgradnje vrši se najkasnije nakon dobijanja, u skladu sa utvrđenom procedurom, dozvole za puštanje u rad stambene zgrade i (ili) drugog objekta nepokretnosti.

3. Nakon što investitor dobije, u skladu sa utvrđenom procedurom, dozvolu za stavljanje u funkciju višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nepokretnosti, investitor je dužan da u roku od dva mjeseca, a najkasnije do rok predviđen ugovorom.

4. Učesnik u zajedničkoj gradnji koji je od investitora primio poruku o završetku izgradnje (izgradnji) stambene zgrade i (ili) drugog objekta nepokretnosti u skladu sa ugovorom i spremnosti objekta zajedničke izgradnje za prenos. , dužan je da nastavi sa njegovim prihvatanjem u roku navedenom u ugovoru ili, ako takav rok nije instaliran, u roku od sedam radnih dana od dana prijema navedene poruke.

5. Učesnik u zajedničkoj izgradnji, pre potpisivanja akta o prenosu ili drugog dokumenta o prenosu objekta zajedničke izgradnje, ima pravo da zahteva od nosioca projekta da sačini akt kojim se ukazuje na neusaglašenost objekta zajedničke izgradnje sa zahtjeve navedene u dijelu 1. člana 7. ovog saveznog zakona, i odbiti potpisivanje akta o prijenosu ili drugog dokumenta o prijenosu objekta zajedničke izgradnje prije nego što investitor ispuni obaveze predviđene dijelom 2. člana 7. ovog saveznog zakona. Zakon.

Član 9 Jednostrano odustajanje od ugovora

1. Učesnik u zajedničkoj izgradnji ima pravo jednostrano odbiti izvršenje ugovora u slučaju:

1) neispunjenje od strane investitora obaveze prenosa objekta zajedničke izgradnje u roku predviđenom ugovorom;

2) prestanak ili obustava izgradnje (izgradnje) stambene zgrade i (ili) drugog objekta nepokretnosti, koji obuhvata objekat zajedničke gradnje, ako postoje okolnosti koje jasno ukazuju da se predmet zajedničke izgradnje neće prenositi. učesniku zajedničke izgradnje u roku predviđenom ugovorom;

3) bitnu izmenu projektne dokumentacije stambene zgrade u izgradnji (izgrađene) i (ili) drugog objekta nepokretnosti koji obuhvata objekat zajedničke izgradnje, uključujući i bitnu promenu veličine objekta zajedničke izgradnje;

4) promene namene zajedničke imovine i (ili) nestambenih prostorija koje su deo stambene zgrade i (ili) druge nepokretnosti;

5) neizvršenje obaveza iz stava 2. člana 7. ovog saveznog zakona od strane investitora;

6) bitna povreda uslova kvaliteta za objekat zajedničke gradnje;

7) u drugim slučajevima predviđenim ugovorom.

2. U slučaju jednostranog odbijanja učesnika u zajedničkoj izgradnji da ispuni ugovor, investitor je dužan da vrati sredstva koja je učesnik u zajedničkoj izgradnji uplatio na račun cijene ugovora, kao i da plati kamatu. na ovaj iznos za korišćenje navedenih sredstava u iznosu od sto pedeset stope refinansiranja Centralne banke Ruske Federacije, važeće na dan ispunjenja obaveze vraćanja sredstava uplaćenih od strane učesnika u zajedničkom izgradnja. Navedena kamata se obračunava od dana kada učesnik u zajedničkoj izgradnji uplati sredstva ili dio sredstava na račun cijene ugovora do dana kada ih investitor vrati učesniku u zajedničkoj izgradnji.

Član 10 Odgovornost za povredu obaveza iz ugovora

U slučaju neispunjavanja ili neispunjenja obaveza iz ugovora, strana koja nije izvršila svoje obaveze ili je nepropisno ispunila svoje obaveze dužna je da drugoj strani plati kazne (novčane kazne, penale) predviđene ovim saveznim zakonom. i navedenog ugovora i u potpunosti nadoknaditi nastale gubitke preko kazne.

Član 11 Ustupanje potraživanja po ugovoru

1. Ustupanje prava potraživanja po ugovoru od strane učesnika u zajedničkoj izgradnji dozvoljeno je samo nakon što on plati cenu ugovora ili istovremeno sa prenosom duga na novog učesnika u zajedničkoj izgradnji na način utvrđen prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije.

2. Ustupanje prava potraživanja po ugovoru od strane učesnika u zajedničkoj izgradnji dozvoljeno je od trenutka državne registracije ugovora do potpisivanja od strane strana akta o prenosu ili drugog dokumenta o prenosu predmeta zajedničke izgradnje. izgradnja.

Član 12 Ispunjenje obaveza iz ugovora

1. Obaveze investitora smatraju se ispunjenim od momenta potpisivanja akta o prenosu ili drugog dokumenta o prenosu zajedničkog građevinskog objekta.

2. Obaveze učesnika u zajedničkoj izgradnji smatraju se ispunjenim od momenta uplate sredstava u potpunosti u skladu sa ugovorom i potpisivanja akta o prenosu ili drugog dokumenta o prenosu objekta zajedničke izgradnje.

Član 13 Osiguranje ispunjenja obaveza iz ugovora

1. Da bi se osiguralo ispunjenje obaveza investitora (zalogodavac) prema ugovoru, od trenutka državne registracije ugovora, smatra se da su učesnici u zajedničkoj izgradnji (zalogoprimci) založeni za izgradnju (stvaranje). ) stambene zgrade i (ili) druge nekretnine, koja će uključivati ​​objekte zajedničke gradnje, zemljište u vlasništvu graditelja na pravu svojine, odnosno pravo zakupa na navedenoj zemljišnoj parceli i stambenoj zgradi i (ili ) druge nekretnine u izgradnji (nastale) na ovoj zemljišnoj parceli.

2. U slučaju državne registracije prava graditelja na objektu izgradnje u toku, takav objekat izgradnje u toku smatra se zalogom učesnika u zajedničkoj izgradnji od trenutka državne registracije prava svojine izvođača. na takav objekat.

3. Nakon državne registracije prava investitora na stambene i (ili) nestambene prostore koji su dio stambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine, čija je izgradnja (stvaranje) izvršena uz učešće sredstava učesnika u zajedničkoj izgradnji, ovi prostori se smatraju založenim od učesnika u zajedničkoj izgradnji od trenutka državne registracije vlasništva investitora na tim prostorima.

4. Zalog imovine, predviđen u delovima 1-3 ovog člana, obezbeđuje ispunjenje sledećih obaveza investitora prema ugovoru:

1) povrat sredstava učesnika u zajedničkoj izgradnji, u slučajevima predviđenim ovim saveznim zakonom i (ili) ugovorom;

2) isplata učesniku zajedničke izgradnje sredstava koja mu pripadaju na ime naknade za gubitke i (ili) kao kaznu (novčana kazna, penali) zbog neispunjenja, kašnjenja u ispunjenju ili drugog nepravilnog ispunjenja obaveze prenosa objekta zajedničke izgradnje učesniku u zajedničkoj izgradnji i druga sredstva koja mu pripadaju u skladu sa ugovorom i (ili) saveznim zakonima.

5. Izvođač je dužan da izvrši uknjižbu vlasništva nad objektom izgradnje u toku ukoliko postoji osnov za izvršenje na predmetu zaloge. Ako investitor izbjegne državnu registraciju vlasništva nad objektom u izgradnji, državna registracija vlasništva nad tim objektom vrši se na osnovu sudske odluke donesene po tužbi učesnika u zajedničkoj izgradnji o ovrsi na predmetu zaloge.

6. Ako je, prije sklapanja ugovora od strane nosioca projekta sa prvim učesnikom u zajedničkoj izgradnji, imovina navedena u dijelovima 1-3 ovog člana založena kao osiguranje za druge obaveze investitora, privlačenje od strane investitora Sredstva učesnika u zajedničkoj izgradnji dozvoljena su pod sledećim uslovima:

1) hipotekarni poverilac imovine iz st. 1-3 ovog člana je banka;

2) da je od založnog poverioca iz stava 1. ovog dela dobijena saglasnost da namiri svoja potraživanja na teret založene imovine u skladu sa stavom 2. člana 15. ovog saveznog zakona.

7. Nakon što investitor zaključi ugovor sa prvim učesnikom u zajedničkoj izgradnji, imovina navedena u delovima 1-3 ovog člana, kao naknadni zalog, može se preneti na banku (naknadni hipotekarni poverilac) radi obezbeđenja otplate kredita. ili ciljani kredit koji banka daje investitoru za izgradnju stambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine, koji uključuje objekte zajedničke izgradnje.

8. Od momenta potpisivanja ugovora o prenosu ili druge isprave o prenosu zajedničkog objekta, založno pravo koje proizilazi iz ovog saveznog zakona ne važi za ovaj objekat zajedničke izgradnje.

9. Odredbe Građanskog zakonika Ruske Federacije i Federalnog zakona od 16. jula 1998. N 102-FZ "O hipoteci (zalogu nekretnina)" primjenjuju se na odnose koji proizlaze iz zaloga koji proizlaze iz ovog saveznog zakona. zakona, uzimajući u obzir specifičnosti utvrđene ovim saveznim zakonom.

Član 14 Osobenosti ovrhe na predmetu zaloge

1. Izvršenje na predmetu zaloge može se izvršiti najkasnije šest mjeseci nakon:

1) nastupanje roka za prenos od strane nosioca ugovora o objektu zajedničke izgradnje;

2) prestanak ili obustava izgradnje (izgradnje) stambene zgrade i (ili) drugog objekta nepokretnosti ako postoje okolnosti koje jasno ukazuju da se zajednički objekat neće prenijeti na učesnika u zajedničkoj izgradnji u određenom roku. u sporazumu.

2. Zaplena na predmetu zaloge može se izvršiti u okviru rokova utvrđenih delom 1. ovog člana, bez obzira na uslove u kojima investitor ispunjava obaveze prema hipotekarnim poveriocima iz čl. 6. i 7. člana 13. ovog saveznog zakona.

3. U slučaju prinude na predmetu zaloge, investitor i založni poverioci navedeni u delovima 6. i 7. člana 13. ovog saveznog zakona solidarno odgovaraju za obaveze investitora čije je ispunjenje obezbeđeno. zalogom u skladu sa delom 4. člana 13. ovog saveznog zakona.

Član 15 Osobine raspodjele sredstava dobijenih prodajom založene imovine

1. Prihodi od prodaje založene imovine, nakon zadržavanja iznosa potrebnih za pokriće troškova u vezi sa zaplenom te imovine i njenom prodajom, usmjeravaju se na zadovoljavanje zahtjeva učesnika u zajedničkoj izgradnji i hipotekara navedenih u č. 6 člana 13 ovog saveznog zakona.

2. Ukoliko dođe do manjka sredstava dobijenih prodajom založene imovine, ta sredstva se, nakon obustave iznosa potrebnih za pokriće troškova u vezi sa oduzimanjem ove imovine i njenom prodajom, raspoređuju među učesnike zajedničke izgradnje. i založni poverioci navedeni u delu 6. člana 13. ovog saveznog zakona, srazmerno veličini njihovih potraživanja do trenutka namirenja ovih potraživanja.

3. Potraživanja založnih poverilaca iz stava 7. člana 13. ovog saveznog zakona namiruju se nakon potraživanja učesnika zajedničke izgradnje i založnih poverilaca iz stava 6. člana 13. ovog saveznog zakona.

4. Prema zahtevima učesnika u zajedničkoj izgradnji i drugih založnih poverilaca koji nisu bili zadovoljeni na račun prihoda od prodaje založene imovine, investitor i založni poverioci navedeni u delovima 6. i 7. člana 13. ovog saveznog zakona odgovara solidarno na način propisan zakonom Ruske Federacije.

5. Sredstva prema učesnicima u zajedničkoj izgradnji koji nisu prijavili svoja potraživanja do dana održavanja javne licitacije na kojoj je založena imovina prodata podliježu upisu u depozit kod notara. Ovi učesnici u zajedničkoj izgradnji imaju pravo na primanje sredstava putem depozita notara na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije.

Član 16 Državna registracija vlasništva nad objektima zajedničke gradnje

1. Pravo vlasništva učesnika u zajedničkoj izgradnji na objektu zajedničke izgradnje podliježe državnoj registraciji na način propisan Federalnim zakonom br. Transakcije sa njima "upis prava na nepokretnostima i prometa sa njima") i ovog saveznog zakona.

2. Osnova za državnu registraciju prava vlasništva učesnika u zajedničkoj izgradnji na objektu zajedničke gradnje su dokumenti koji potvrđuju činjenicu njegove izgradnje (stvaranja), - dozvola za stavljanje u funkciju stambene zgrade i (ili) druge nekretnine. posjed, koji obuhvata objekat zajedničke gradnje, te akt o prijenosu ili drugi dokument o prijenosu objekta zajedničke gradnje.

3. Investitor dostavlja dozvolu za puštanje u rad stambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine ili overenu kopiju ove dozvole organima koji vrše državnu registraciju prava na nepokretnostima i transakcija sa njima, radi državne registracije prava svojine učesnika u zajedničkoj izgradnji na izgradnji zajedničkih objekata najkasnije deset radnih dana po dobijanju takve dozvole.

4. Učesnik u zajedničkoj izgradnji ili njegovi nasljednici imaju pravo da se prijave organima koji vrše državnu registraciju prava na nepokretnostima i prometa sa njima, sa zahtjevom za državnu registraciju prava svojine na zajedničkom objektu. građevina, izgrađena (nastala) o trošku sredstava takvog učesnika u zajedničkoj izgradnji u skladu sa ugovorom, nakon potpisivanja od strane nosioca i učesnika u zajedničkoj izgradnji ili njegovih naslednika akta o prenosu ili drugog dokumenta o prenosu objekat zajedničke gradnje.

5. Kada učesnik u zajedničkoj svojini nastane u slučaju vlasništva nad objektom zajedničke izgradnje, istovremeno nastaje i udeo u vlasništvu zajedničke imovine u stambenoj zgradi, koji se ne može otuđiti ili preneti odvojeno od svojine na objektu stambene zgrade. zajednička gradnja. Državna registracija nastanka prava svojine na objektu zajedničke gradnje je istovremeno i državna registracija prava zajedničke zajedničke svojine na zajedničkoj imovini, koja je neraskidivo povezana sa njom.

Član 17 Državna registracija ugovora i ustupanje potraživanja po ugovoru

Ugovor i (ili) ustupanje prava potraživanja po ugovoru podliježu državnoj registraciji kod organa koji vrše državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija sa njima, na teritoriji registracionog okruga na lokaciji stambenu zgradu u izgradnji (izgrađenu) i (ili) druge nepokretnosti za čiju se izgradnju privlače sredstva u skladu sa ovim ugovorom, na način propisan Saveznim zakonom „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcija sa njima ".

Član 18

Sredstva uplaćena od strane učesnika u zajedničkoj izgradnji po ugovoru Investitor koristi isključivo za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti u skladu sa projektnom dokumentacijom.

Član 19 Deklaracija projekta

1. Projektna deklaracija uključuje podatke o investitoru i podatke o građevinskom projektu.

2. Deklaraciju o projektu objavljuje programer u masovnim medijima i (ili) se objavljuje u javnim informativnim i telekomunikacijskim mrežama (uključujući internet) najkasnije četrnaest dana prije dana kada programer zaključi ugovor sa prvim učesnikom u zajedničkom izgradnje, a dostavlja se i organu koji vrši državnu registraciju prava na nepokretnostima i transakcijama sa njima, kao i nadležnom organu iz stava 1. člana 23. ovog saveznog zakona.

3. Čuvanje originala projektne deklaracije vrši programer.

4. Izvođač je dužan da u roku od tri radna dana od dana izmjene relevantnih podataka izvrši izmjene projektne deklaracije u vezi sa podacima o nosiocu projekta i građevinskom projektu, kao i činjenicama o izmjenama projektne dokumentacije.

5. Na tromjesečnoj osnovi, investitor je dužan da izvrši izmjene i dopune projektne deklaracije u vezi sa informacijama predviđenim tačkom 6. dijela 1. člana 20. ovog saveznog zakona.

6. Promjene iz čl. 4. i 5. ovog člana podliježu objavljivanju na način utvrđen za objavljivanje projektne deklaracije, u roku od deset dana od dana unošenja izmjena u projektnu deklaraciju.

7. Ako investitor prekrši zahtjeve za projektnu deklaraciju utvrđene ovim saveznim zakonom, učesnik u zajedničkoj izgradnji ima pravo da se obrati sudu ili arbitražnom sudu sa zahtjevom za priznavanje transakcije nevažećom koja je izvršena pod uticajem zablude. . Ako je transakcija priznata kao nevažeća, investitor je dužan da vrati sredstva uplaćena od strane učesnika u zajedničkoj izgradnji po ugovoru i plati kamatu u skladu sa dijelom 2. člana 9. ovog federalnog zakona.

Član 20 Informacije o programeru

1. Informacije o programeru moraju sadržavati informacije:

1) o nazivu firme (nazivu), lokaciji - za graditelja - pravno lice, o prezimenu, imenu, patronimu, mjestu prebivališta - za programera - individualnog preduzetnika, kao i o načinu rada programera;

2) o državnoj registraciji izvođača;

3) o osnivačima (učesnicima) graditelja;

4) o projektima izgradnje stambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti u kojima je nosilac projekta učestvovao tokom tri godine koje su prethodile objavljivanju projektne deklaracije;

5) o vrsti djelatnosti koja se licencira, broju dozvole, roku njenog važenja, organu koji je izdao ovu dozvolu, ako je vrsta djelatnosti predmet licenciranja u skladu sa saveznim zakonom i povezana je sa djelatnostima nosioca. da privuče sredstva učesnika u zajedničkoj izgradnji za izgradnju (stvaranje) višestambenih kuća i (ili) drugih objekata nepokretnosti;

6) o visini sopstvenih sredstava, finansijskom rezultatu tekuće godine, iznosu dospjelih računa na dan objavljivanja projektne deklaracije.

2. Programer je dužan dati na uvid svakoj osobi koja se prijavila:

1) osnivačka dokumenta nosioca projekta;

2) potvrda o državnoj registraciji izvođača;

3) potvrdu o registraciji kod poreskog organa;

4) izveštavanje o finansijskoj i ekonomskoj delatnosti nosioca u skladu sa utvrđenim obrascima;

5) odobreni godišnji izveštaji, bilansi stanja, računi (raspodela) dobiti i gubitka za poslednje tri godine preduzetničke delatnosti nosioca i za stvarni period preduzetničke delatnosti ako je nosilac tu delatnost obavljao manje od tri godine;

6) revizorski izvještaj za posljednju godinu poslovanja investitora.

Član 21 Informacije o projektu izgradnje

1. Podaci o projektu izgradnje moraju biti u skladu sa projektnom dokumentacijom i sadržavati podatke:

1) o svrsi projekta izgradnje, o fazama i uslovima njegove realizacije, o rezultatima državnog ispitivanja projektne dokumentacije, ako je takvo ispitivanje utvrđeno saveznim zakonom;

2) o građevinskoj dozvoli;

3) o pravima graditelja na zemljišnoj čestici, o vlasniku zemljišne parcele ako nosilac nije vlasnik, o granicama i površini zemljišne parcele predviđenoj projektnom dokumentacijom, o elementima poboljšanje;

4) o lokaciji stambene zgrade u izgradnji (koja se gradi) i (ili) drugog objekta nepokretnosti i o njihovom opisu, izrađenom u skladu sa projektnom dokumentacijom, na osnovu koje je izdata građevinska dozvola;

5) o broju samostalnih dijelova (stanovi u stambenoj zgradi, garaže i drugi objekti nepokretnosti) u sastavu stambene zgrade u izgradnji (stvorene) i (ili) drugog objekta nepokretnosti, prenesenih na učesnike zajedničke izgradnje od strane investitor nakon dobijanja dozvole za stavljanje u funkciju višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine, kao i opis tehničkih karakteristika ovih samostalnih dijelova u skladu sa projektnom dokumentacijom;

6) o funkcionalnoj nameni nestambenih prostorija u stambenoj zgradi koji nisu deo zajedničke imovine u stambenoj zgradi, ako je nepokretnost u izgradnji (stvaranju) stambena zgrada;

7) o sastavu zajedničke imovine u stambenoj zgradi i (ili) drugom objektu nepokretnosti koji će biti u zajedničkom vlasništvu učesnika zajedničke gradnje nakon dobijanja dozvole za stavljanje u funkciju i prenos navedenih objekata nepokretnosti. objekte zajedničke gradnje učesnicima zajedničke gradnje;

8) o predviđenom roku za dobijanje dozvole za puštanje u rad stambene zgrade u izgradnji (izgrađene) i (ili) druge nepokretnosti, spisak državnih organa, jedinica lokalne samouprave i organizacija čiji predstavnici učestvuju u prijemu navedenog stana. zgrada i (ili) druge objektne nekretnine;

9) o mogućim finansijskim i drugim rizicima u realizaciji projekta izgradnje i merama za dobrovoljno osiguranje od strane nosioca tih rizika;

10) na spisku organizacija koje izvode glavne građevinsko-montažne i druge radove (izvođača).

2. Na zahtjev učesnika u zajedničkoj izgradnji, investitor je dužan da dostavi na uvid:

2) studija izvodljivosti za projekat izgradnje stambene zgrade i (ili) druge nepokretnosti;

3) zaključak državnog pregleda projektne dokumentacije, ako je sprovođenje takvog pregleda utvrđeno saveznim zakonom;

4) projektnu dokumentaciju, uključujući sve izmene u njoj;

5) isprave koje potvrđuju prava graditelja na zemljišnoj parceli.

1. U proizvodnji, plasiranju i distribuciji reklama vezanih za privlačenje sredstava učesnika u zajedničkoj izgradnji za izgradnju (izgradnju) stambene zgrade i (ili) druge nekretnine nije dozvoljeno:

2) oglašava stambenu zgradu i (ili) drugu nepokretnost prije izdavanja, u skladu sa utvrđenom procedurom, dozvole za izgradnju ovih višestambenih zgrada i (ili) drugih nepokretnosti, objavljivanja i (ili) davanja projektne deklaracije i državnu registraciju vlasništva ili prava zakupa na zemljišnoj parceli, predviđenoj za izgradnju (izgradnju) stambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine, koji će uključivati ​​objekte zajedničke gradnje.

2. Distribucija reklama vezanih za privlačenje sredstava od učesnika zajedničke gradnje za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina, u svim slučajevima, mora biti praćena naznakom mjesta i načina za dobijanje projektne deklaracije predviđene ovim saveznim zakonom.

3. Zabranjeno je distribuiranje reklama koje se odnose na privlačenje sredstava od učesnika u zajedničkoj izgradnji za izgradnju (izgradnju) stambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina, za vrijeme obustave aktivnosti investitora u vezi sa privlačenjem. sredstava učesnika u zajedničkoj izgradnji za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti u skladu sa ovim saveznim zakonom.

Član 23. Državna regulativa, kontrola i nadzor u oblasti zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih nepokretnosti

1. Državnu regulaciju, kontrolu i nadzor u oblasti zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti vrši nadležni savezni organ izvršne vlasti (u daljem tekstu: nadležni organ), u skladu sa ovim saveznim zakonom. kao i drugi savezni organi izvršne vlasti u okviru svojih nadležnosti.

2. Ovlašćeni organ ima pravo:

1) utvrđuje, zajedno sa saveznim organom izvršne vlasti nadležnim za regulatorno-pravno uređenje u oblasti finansija, pravila računovodstva i finansijskih izveštaja nosilaca delatnosti;

2) vrši kontrolu nad namenskim korišćenjem nosioca sredstava uplaćenih od strane učesnika u zajedničkoj izgradnji po osnovu ugovora o izgradnji (izgradnji) višestambenih zgrada i (ili) drugih nepokretnosti u skladu sa ovim saveznim zakonom;

3) od saveznog organa izvršne vlasti nadležnog za vršenje poslova prikupljanja službenih statističkih podataka, dokumenata i informacija potrebnih za kontrolu aktivnosti nosilaca zahvata u vezi sa prikupljanjem sredstava od učesnika u zajedničkoj izgradnji za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili ) drugi objekti nepokretnosti;

4) primaju tromjesečne izvještaje od investitora o realizaciji aktivnosti u vezi sa privlačenjem sredstava od učesnika u zajedničkoj izgradnji za izgradnju (stvaranje) stambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina, uključujući i o ispunjavanju njihovih obaveza prema ugovore u oblicima i na način koje utvrđuje Vlada Ruske Federacije;

5) vrši kontrolu nad aktivnostima investitora u vezi sa privlačenjem sredstava učesnika u zajedničkoj izgradnji za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti;

6) vrši kontrolu poštovanja odredaba ovog saveznog zakona, razmatra pritužbe građana i pravnih lica u vezi sa kršenjem ovog saveznog zakona;

7) šalje uputstva programerima da otklone povrede ovog federalnog zakona, podzakonskih akata predsednika Ruske Federacije, podzakonskih akata Vlade Ruske Federacije, pravnih akata ovlašćenog organa i odredi rokove za otklanjanje takvih povreda;

8) se obraća sudu sa izjavama u odbranu prava i legitimnih interesa učesnika u zajedničkoj izgradnji;

9) vrši druga ovlašćenja predviđena ovim saveznim zakonom.

3. Zahtjeve za iznos vlastitih sredstava programera, postupak za izračunavanje iznosa ovih sredstava, kao i standarde za procjenu finansijske stabilnosti aktivnosti programera utvrđuje Vlada Ruske Federacije.

4. U slučaju kršenja od strane nosioca ovog Federalnog zakona, regulatornih pravnih akata predsjednika Ruske Federacije, regulatornih pravnih akata Vlade Ruske Federacije, nepoštivanja uputstava ovlaštenog tijela, odbijanja da pruži informacije u skladu sa ovim saveznim zakonom ili davanje nepotpunih i (ili) netačnih informacija, ovlašćeni organ (njegova službena lica) imaju pravo da:

1) zahtijeva od programera da otklone utvrđene prekršaje;

2) šalje programerima obavezujuće naloge za otklanjanje kršenja ovog federalnog zakona, podzakonskih akata predsednika Ruske Federacije, regulatornih pravnih akata Vlade Ruske Federacije, pravnih akata ovlašćenog organa;

3) preduzme mjere potrebne za privođenje investitora (njegovih službenika) na odgovornost utvrđenu ovim federalnim zakonom i zakonodavstvom Ruske Federacije o upravnim prekršajima.

5. Programer, kome je upućen nalog ovlašćenog organa u skladu sa tačkom 2. dela 4. ovog člana, u roku od tri meseca od dana slanja navedenog naloga, ima pravo da se obrati arbitražnom sudu sa zahtjev za priznavanje navedene naredbe nezakonitom. Žalba arbitražnom sudu sa zahtjevom za priznavanje navedenog naloga nezakonitim ne odlaže njegovo izvršenje. Postupak za podnošenje takve prijave, postupak njenog razmatranja i postupak donošenja odluke po zahtjevu za proglašenje naloga nezakonitim utvrđeni su propisima o pravnom postupku pred arbitražnim sudovima.

6. Ovlašćeni organ ima pravo da se obrati arbitražnom sudu sa zahtevom da obustavi, na određeni period, aktivnosti investitora u vezi sa prikupljanjem sredstava od učesnika u zajedničkoj izgradnji za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili) drugi objekti nekretnina, ako:

1) dostavljanje izvještaja predviđenih ovim saveznim zakonom kasni više od trideset dana;

2) iznos sopstvenih sredstava investitora je ispod minimalnih vrednosti koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije;

3) investitor ne poštuje standarde finansijske stabilnosti svojih aktivnosti koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije;

4) investitor ne namiri potraživanja učesnika zajedničke izgradnje za novčane obaveze predviđene delom 4 člana 13 ovog saveznog zakona i (ili) ne ispuni obavezu prenosa objekta zajedničke izgradnje u roku od tri meseca od datum ispunjenja ovih zahteva i (ili) izvršenja tih dužnosti. Istovremeno, ovi zahtjevi u zbiru moraju biti najmanje 100 hiljada rubalja;

5) izvođač nije postupio u skladu sa odredbama ovog saveznog zakona, kao i drugih podzakonskih akata donetih u skladu sa njim, pod uslovom da su tokom godine na izvođača radova primenjene mere uticaja predviđene ovim saveznim zakonom dva ili više puta.

7. Ovlašćeni organ ima pravo da se obrati arbitražnom sudu sa zahtevom za likvidaciju investitora, koji je pravno lice, ili za prinudno prestanak delatnosti kao individualni preduzetnik od strane investitora, koji je fizičko lice. u slučaju ponovljenog ili grubog kršenja odredaba ovog saveznog zakona ili donesenih u skladu sa njim, drugih regulatornih pravnih akata, kao iu drugim slučajevima predviđenim saveznim zakonima, od strane autora.

Član 24

Uključiti u Savezni zakon od 21. jula 1997. N 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcijama sa njom" (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1997, N 30, čl. 3594; 2001, N 11, čl. 997, br. 16, tačka 1533, 2002, br. 15, tačka 1377, 2003, br. 24, tačka 2244, 2004, br. 27, tačka 2711, broj 30, tačka 3081, br. ) sljedeće promjene:

1) Član 7. stav 1. dopunjava se stavom koji glasi:

„U izvodu iz Jedinstvenog državnog registra prava koji sadrži podatke o zemljišnoj parceli na kojoj se stvara objekat nekretnine, a koji uključuje stambene i nestambene prostore koji su predmet ugovora o učešću u zajedničkoj izgradnji, pored podaci o hipoteci, prisutnost registrovanih ugovora o učešću u zajedničkoj gradnji je naznačena gradnja sa spiskom objekata zajedničke gradnje, kao i nazivi (nazivi) pravnih lica - učesnika u zajedničkoj izgradnji, prezimena, imena, patronimika pojedinaca - učesnika u zajedničkoj gradnji.

2) dopuniti član 25. 1 sljedećim sadržajem:

„Član 25 1. Državna registracija ugovora za učešće u zajedničkoj izgradnji

1. Za državnu registraciju ugovora o učešću u zajedničkoj izgradnji, uz dokumente potrebne za državnu registraciju u skladu sa ovim saveznim zakonom, dokumenti koji opisuju objekat zajedničke izgradnje sa naznakom njegove lokacije na planu objekta nepokretnosti koji stvorena i dostavljena planirana površina objekta zajedničke izgradnje.

2. Državna registracija ugovora o učešću u zajedničkoj izgradnji, koji je investitor zaključio sa prvim učesnikom u zajedničkoj izgradnji, vrši se na osnovu prijave ugovornih strana (izvođača, učesnika u zajedničkoj izgradnji). Za državnu registraciju ugovora o učešću u zajedničkoj izgradnji, koji je investitor zaključio sa prvim učesnikom u zajedničkoj izgradnji, zajedno sa dokumentima neophodnim za državnu registraciju ugovora o učešću u zajedničkoj izgradnji u skladu sa ovim saveznim zakonom, investitor je dužan predati:

1) građevinsku dozvolu;

2) projektnu deklaraciju;

3) plan objekta nepokretnosti koji se stvara, sa naznakom njegove lokacije i broja stambenih i nestambenih prostorija koje su obuhvaćene objektom nepokretnosti koji se stvara, kao i planirane površine svake od ovih prostorija.

3. Zapis o ugovoru o učešću u zajedničkoj izgradnji (o njegovoj izmeni, o raskidu, o ustupanju prava potraživanja po ovom ugovoru), čija je državna registracija utvrđena saveznim zakonom, vrši se u pododeljku III st. koji sadrži upise o transakcijama, otvorene za zemljišnu parcelu na kojoj se gradi objekat nepokretnosti po redosledu zajedničke izgradnje, Jedinstveni državni registar prava. Prilikom državne registracije ugovora o učešću u zajedničkoj izgradnji, u ovom pododjeljku se upisuje i zaloga zemljišne parcele ili zaloga prava zakupa na osnovu saveznog zakona, navodeći u koloni "posebne oznake " proširenje prava zaloge na objekat nekretnine koji se stvara.

4. Zahtjev za upis u Jedinstveni državni registar prava na upis raskida ugovora o učešću u zajedničkoj izgradnji može podnijeti jedna od strana u ugovoru o učešću u zajedničkoj izgradnji uz prilaganje dokumenata kojima se potvrđuje prestanak ugovora o zajedničkoj izgradnji. sporazum. Organ za državnu registraciju, prilikom podnošenja prijave jedne od ugovornih strana, dužan je da u roku od jednog radnog dana pismeno obavijesti drugu stranu ugovora.

Član 25 O izmjenama i dopunama Zakona o upravnim prekršajima Ruske Federacije

Uključiti u Zakonik o upravnim prekršajima Ruske Federacije (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2002, N 1, čl. 1; N 18, čl. 1721; N 30, čl. 3029; N 44, čl. 4295; 2003, N, N 30, čl. 27, član 2700, 2708, 2717, N 46, tačka 4434, 4440, br. 50, tačka 4847, 4855, 2004, br. , tačka 4266) slijedeće izmjene:

1) stav drugi dela 3 člana 3.5 posle reči „o zaštiti životne sredine” dodati reči „o učešću u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti,”;

2) Deo 1 člana 4.5 iza reči "o izborima i referendumima" dopunjava se rečima "o učešću u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti";

3) Poglavlje 14. dopunjava se članom 14.28 kako slijedi:

"Član 14.28. Povreda zahtjeva zakona o učešću u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina

1. Privlačenje sredstava građana za potrebe izgradnje višestambenih zgrada od strane lica koje na to nema pravo u skladu sa propisima o učešću u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti, -

povlači administrativnu kaznu funkcionerima u iznosu od sto pedeset do dvesta minimalne zarade; za pravna lica - od četiri hiljade do pet hiljada minimalne zarade.

2. Objavljivanje u medijima i (ili) postavljanje u javne informativne i telekomunikacione mreže od strane nosioca projekta deklaracije (uključujući izmene u njoj) koja sadrži nepotpune i (ili) netačne informacije, davanje nepotpunih i (ili) od strane nosioca projekta netačne informacije, čije je objavljivanje, plasiranje ili pružanje predviđeno zakonodavstvom o učešću u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina, kao i kršenje uslova za objavljivanje i (ili) plasiranje projektne deklaracije ili izmjena na njoj -

povlači administrativnu kaznu funkcionerima u iznosu od sto do sto pedeset minimalne zarade; za pravna lica - od tri hiljade do četiri hiljade minimalne plate.

3. Nepodnošenje, u propisanom roku, organu kontrole i nadzora u oblasti zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti, prijavu u slučajevima predviđenim propisima o učešću u zajedničkoj izgradnji. stambene zgrade i (ili) drugi objekti nepokretnosti, kao i dostavljanje izjava koje sadrže lažne podatke, -

4) Član 19.5 dopunjava se dijelom 4. sljedećeg sadržaja:

„4. Nepostupanje u utvrđenom roku po zakonskom nalogu organa kontrole i nadzora u oblasti zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti, -

povlači administrativnu kaznu funkcionerima u iznosu od sto do sto pedeset minimalne zarade; za pravna lica - od jedne do dvije hiljade minimalne zarade.“;

5) Poglavlje 23 dopunjava se članom 23.64 kako slijedi:

„Član 23.64. Organi kontrole i nadzora u oblasti zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih nepokretnosti.

1. Organi kontrole i nadzora u oblasti zajedničke izgradnje stambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti razmatraju slučajeve administrativnih prekršaja iz člana 14.28 i dijela 4 člana 19.5 ovog zakonika.

2. Da razmatraju slučajeve upravnih prekršaja u ime organa iz stava 1. ovog člana, imaju pravo:

1) rukovodilac saveznog organa izvršne vlasti koji vrši kontrolu i nadzor u oblasti zajedničke izgradnje stambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti i njegovi zamjenici;

2) rukovodioci strukturnih jedinica saveznog organa izvršne vlasti koji vrše kontrolu i nadzor u oblasti zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti i njihovi zamjenici;

3) rukovodioci teritorijalnih organa saveznog organa izvršne vlasti koji vrše kontrolu i nadzor u oblasti zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti i njihovi zamjenici.

Član 26 O izmjenama i dopunama Saveznog zakona "O hipoteci (zalogu nekretnina)"

Prva rečenica drugog stava stava 2 člana 20 Saveznog zakona od 16. jula 1998. N 102-FZ "O hipoteci (zalogu nekretnina)" (Sobranie Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, N 29, čl. 3400 2002, N 7, član 629; 2004, N 27, tačka 2711; N 45, tačka 4377) navodi se kako slijedi:

"Državna registracija hipoteke po zakonu vrši se istovremeno sa državnom registracijom prava svojine lica čija su prava opterećena hipotekom, osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno."

Član 27 Stupanje na snagu ovog saveznog zakona

1. Ovaj savezni zakon stupa na snagu tri mjeseca od dana zvaničnog objavljivanja.

2. Ovaj savezni zakon primjenjuje se na odnose u vezi sa privlačenjem sredstava od učesnika u zajedničkoj izgradnji za izgradnju (izgradnju) stambenih zgrada i (ili) drugih objekata nepokretnosti za koje su građevinske dozvole dobijene nakon stupanja na snagu ovog saveznog zakona.

Predsjednik
Ruska Federacija
V.Putin

Prije svega, hajde da shvatimo šta je DDU, ovaj pojam se obično shvaća kao posebna vrsta ulaganja, pod kojima građevinske kompanije privlače kapital treće strane za izgradnju zgrade. Trenutno je najpopularnije sklapanje ugovora o vlasničkom učešću u građevinarstvu. Kako bi se osigurala zakonitost transakcije, sastavlja se poseban dokument, koji se naziva "ugovor o učešću", skraćeno - DDU.

Kupovina stana po osnovu dioničkog ugovora izgleda otprilike ovako:

• kompanija za razvoj stječe ili uzima u zakup zemljišnu parcelu i sastavlja svu listu dokumenata potrebnih za rad;
• potpisuje DDU sa pojedincima ili pravnim organizacijama i započinje proces izgradnje kuće;
• Po završetku izgradnje, lica koja su uložila svoj udio u procesu i imaju odgovarajući ugovor u rukama se priznaju kao vlasnici kuće.

Ko je uključen u proces

Kao iu svakom ugovoru, strane koje ga potpisuju imaju određeni naziv. Prva stvar koju bi osoba koja se odluči za kupovinu kuće trebala razumjeti za sebe je ko je ko po definiciji. Glavne osobe uključene u ugovoru o učešću u zajedničkoj izgradnji su investitor i dioničar. Međutim, osim njih, postoje i drugi aspekti:

• kupac;
• generalni investitor;
• izvođač;
• generalni izvođač;
• developer.

Ko je od njih za šta odgovoran i u kojoj meri ti "drugovi" mogu uticati na tok rada?

Ovaj izraz se odnosi na onoga ko posjeduje prava na zemljište. Prilikom izgradnje kuće, prava se formaliziraju kao vlasništvo ili zakup.

Također, na ime investitora izdaje se dozvola za izvođenje građevinskih radova na ovoj lokaciji. I javna ustanova i privatna organizacija bilo kojeg oblika vlasništva mogu podjednako djelovati kao investitor.

U skladu sa zakonskim aktima, investitor istovremeno djeluje i kao generalni investitor. To znači da za početak građevinskih radova mora doprinijeti vlastitim novcem, najmanje trećinom ukupne cijene projekta.

Ovaj izraz se odnosi na osobu koja ima pravo na udio ili, drugim riječima, dijelove kuće u izgradnji. Obično je udio ograničen na snimke na koje će se useliti nakon završetka izgradnje i puštanja objekta u funkciju. Da bi osigurao svoja prava, dioničar (ulagač) potpisuje ugovor o vlasničkom učešću u izgradnji sa investitorom i prenosi iznos naveden u ovom dokumentu.

Generalni izvođač (generalni izvođač) - lice ili organizacija koja preuzima obaveze za izvođenje svih radova koji se izvode na gradilištu. On kontroliše sve - od kopanja jame do završetka krova i obezbeđivanja zgrade svim inženjerskim komunikacijama. On je taj koji je odgovoran kupcu za kvalitet i vrijeme obavljenog posla. Generalni izvođač obično uključuje druge organizacije u proces - izvođače, podizvođače - za izvođenje različitih vrsta radova.

Dešava se da je investitor istovremeno i generalni izvođač, i naručilac, i generalni investitor.

Developer

Ovaj koncept je širok i nema formalnu definiciju. Tako sebe nazivaju svi oni koji su vezani za razvoj građevinskih projekata. U ovom kontekstu mislimo na sve radnje koje imaju za cilj povećanje tržišne cijene nekretnina: izgradnju, popravku, rekonstrukciju, promjenu funkcionalne pripadnosti. Također, ova riječ se ponekad koristi za one koji upravljaju finansijskim tokovima u procesu izgradnje.

Jednom riječju, ovo se može nazvati i developer, i generalni izvođač, i generalni investitor, i bilo koja kompanija, na ovaj ili onaj način uključena u izgradnju i pripremu određene nekretnine za puštanje u rad.

Savezni zakon 214 - uređenje pravnih odnosa

Već neko vrijeme je projektiranje predškolskih ustanova u novogradnji strogo regulirano na državnom nivou. To je zbog povećanog broja slučajeva prevara na primarnom tržištu prodaje nekretnina, kao i povećanja broja dugoročnih objekata i prevarenih dioničara.

Regulatorni dokument br. 214-FZ "O učešću u zajedničkoj izgradnji" namijenjen je regulisanju pravnog odnosa između investitora i osobe koja je uložila vlastita ili posuđena sredstva u izgradnju stambenog prostora.

Standardni DDU ugovor prema 214-FZ 2017 predviđa da određeni uslovi moraju biti uključeni u ugovor bez izostanka. Nepostojanje svakog od njih može postati osnova za priznavanje dokumenta nevažećim.

Ugovor mora sadržavati:

• potpune i tačne podatke o investitoru koji zaključuje ugovor i prodaje stan;
• podatke o akcionaru;
• najtačnija definicija imovine: katastarski broj zemljišta, građevinska shema, plan, površina, broj prostorija, lokacija i snimka ostalih prostorija, spratnost, lokacija u odnosu na ostale stanove, materijal i sl.;
• uslovi puštanja kuće u funkciju i njen konačni prenos na uplatitelja;
• ukupna cijena prostora, kao i fiksna cijena po 1 m2;
• postupak za osiguranje plaćanja, sankcije za nepoštovanje uslova plaćanja;
• garancija za objekat u izgradnji - više od 5 godina za zgradu i najmanje 3 godine za komunikacije;
• datum i mjesto sklapanja ugovora.

Na zahtjev stranaka, u dokument se mogu uključiti i dodatne klauzule koje su neophodne u određenim uslovima. Bilo kakve dopune ne mogu biti u suprotnosti sa normama zakona.

Važna tačka! Obavezno provjerite detalje kompanije sa kojom potpisujete ugovor. Upravo oni bi se trebali pojaviti u ostalim papirima: projektnoj deklaraciji, dozvoli za građevinske radove i zemljište itd.

Norme Federalnog zakona br. 214 stavljaju programere u prilično strog okvir. To se prije svega odnosi na vrijeme završetka građevinskih radova. U skladu sa zahtjevima ovog dokumenta, vlasnici kapitala imaju svako pravo da u svakom trenutku dobiju pouzdane informacije o toku radova.

U skladu sa navedenim zakonom, DDU ugovor je dokument koji mora sadržavati potpune i istinite informacije o finansiranom objektu. Poželjno je znati da i stambena i nestambena područja djeluju kao takva. Zajednička imovina je također uključena u građevinski objekat. Ovdje mislimo na pomoćne prostorije, podrume, tavane i stepenice.

Federalni zakon br. 214 utvrđuje da se registracija ugovora o udjelu u kapitalu vrši bezuslovno. Da biste to učinili, trebate kontaktirati Rosreestr i dostaviti relevantne dokumente. Službeno zaključenim može se smatrati samo ugovor koji je prošao proceduru državne registracije.

Bitan! Niti jedan drugi dokument, osim DDU-a, ne zahtijeva obaveznu registraciju, što znači da ne štite prava vlasnika kapitala od spletki prevaranata.

Za registraciju ugovora o učešću u zajedničkoj izgradnji potrebno je posjetiti:

• Regionalni odjel Rosreestra (10 dana za 1. učesnika i 5 za sljedeće).
• MFC - centar za pružanje javnih usluga u vašem regionu (duže za 1-2 dana).

Ukoliko postoji elektronski potpis, registracija DDU-a se može izvršiti elektronski. Morate koristiti web stranicu Rosreestra i prijaviti se. Upravo to rade oni koji kupuju stambeni kredit putem hipoteke. Uz ovu opciju, većina banaka daje mali popust na kamatnu stopu.

Trebam znati! Uz elektronsku registraciju DDU sporazuma u Rosreestru, rokovi mogu biti malo odgođeni. Međutim, ovo je u potpunosti nadoknađeno uštedama plaćenih kamata.

Registracija ugovora o zajedničkoj izgradnji vrši se uz plaćanje državne dažbine. Potvrda o njenoj uplati mora biti priložena paketu dokumenata.

Cijena

Ova tačka je jedna od osnovnih u DDU. Njegov nedostatak smatra se osnovom za proglašenje dokumenta nevažećim.

Izvođač je odgovoran za obračun cijene ugovora, a investitor mora pristati na predložene uslove ili odbiti potpisivanje dokumenta.

Po zakonu, dokument mora sadržavati ne samo punu cijenu stanovanja, već i cijenu svakog kvadratnog metra. Mora biti u nacionalnoj valuti. Ako se u obračunima koristi monetarna jedinica druge zemlje, ona mora navesti fiksni kurs prema nacionalnoj valuti u trenutku potpisivanja ugovora. Štaviše, ugovor sadrži naznaku da, bez obzira na situaciju na deviznom tržištu, kurs ne treba mijenjati.

Cijena ugovora može se mijenjati samo iz jednog razloga - na osnovu promjene stvarne snimke stana nakon konačnih mjerenja. Veličina dozvoljenih odstupanja je takođe naznačena u ugovoru.

Pod uslovima navedenim u ugovoru, plaćanja se vrše odjednom ili u ratama u određenom vremenskom periodu.

Od ove godine zakonski je odobrena varijanta alternativnih poravnanja za DDU - escrow računi. Takav mehanizam je osmišljen da dodatno zaštiti novac štediša, te garantuje povrat sredstava u slučaju raskida ugovora.

Paket dokumenata

Propisi ne preciziraju ko tačno treba da sprovodi postupak registracije. Naravno, najbolje je to učiniti lično, ali ovaj trenutak možete povjeriti drugoj osobi koja ima odgovarajuća ovlaštenja. Dokumenti za registraciju DDU-a u Rosreestru trebat će sljedeće:

• građanski pasoš deponenta;
• DDU sa svim dostupnim aplikacijama ili dodacima;
• pismene izjave stranaka o registraciji DDU;
• saglasnost supružnika (ako postoji) za obavljanje transakcije, ovjerena kod notara;
• ugovor o zalozi (prilikom uzimanja hipoteke);
• opis objekta u izgradnji u kratkom obliku;
• ček za plaćanje državne pristojbe;
• punomoćje sa oznakom ovjere, ako se dokumenti podnose preko punomoćnika.

Također, investitor mora dodatno obezbijediti građevinsku dozvolu. Projektna deklaracija i papiri koji potvrđuju osiguranje od građanske odgovornosti.

Kako provjeriti?

Ukoliko dokumente ne dostavljate lično, već uz angažovanje posrednika, morate se uveriti da je registracija završena. Da biste to učinili, trebali biste pažljivo proučiti DDU nakon što ga primite. Mora sadržavati odgovarajuću oznaku.

Da biste potpuno otklonili sve sumnje, možete dodatno pogledati izvod iz USRR-a. Dodatne informacije o registraciji DDU-a mogu se zatražiti u MFC-u ili na portalu Rosreestra u odjeljku "Referentne informacije o objektima nekretnina". U prozoru koji se otvori samo unesite katastarski broj iz ugovora i kliknite na "Kreiraj zahtjev".

I kako provjeriti da li programer ima pravo zaključiti DDU? Za to postoji i nekoliko znakova koje treba provjeriti što je prije moguće. Dakle, možete kupiti stan pod DDU od developera i ne upasti u zamku ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:

• postoji službena dozvola za izgradnju stambenog objekta;
• informacije o izgradnji objekta objavljene su na web stranici građevinskog preduzeća ili u štampi;
• građevinska organizacija može službeno potvrditi svoje pravo korištenja zemljišta (vlasništvo ili zakup);
• na prvi zahtjev, saradnik se može upoznati sa svim dokumentima koji ga zanimaju ili su objavljeni u javnom vlasništvu.

Zadatak

Ulaganja u zajedničku izgradnju Novosibirska provode se u različitim fazama izgradnje kuće. Ponekad se morate odreći vlastitih prava na stanovanje i tu priliku prenijeti na drugu osobu. To se može uraditi ugovorom o ustupanju zajedničke gradnje.

Prema ovom dokumentu, novi vlasnik dobija isti iznos prava kao i prethodni. Prema br. 214-FZ, odnosno članu 11. ovog zakona, ustupanje u zajedničkoj izgradnji vrši se pod sljedećim uslovima:

• sredstva za isplatu DDU-a su u potpunosti isplaćena ili je dug prenet uz potpisivanje novog ugovora;
• postoji saglasnost programera, jer je on obavezni učesnik u transakciji;
• vrši se državna registracija vrtića sa novim učesnikom u postupku.

Treba uzeti u obzir! Po raskidu ugovora o ustupanju, lice koje ga je potpisalo može tražiti naknadu samo za iznos koji je u dokumentu. Dakle, ako je stvarno plaćeno više, razliku niko neće vratiti.

Stoga, ako želite da učestvujete u procesu koji se zove "izgradnja dionica", prijenos prava možda nije najbolje rješenje.

Postoji nekoliko opcija kada je raskid ugovora o zajedničkoj izgradnji vjerovatno. Štaviše, obe strane mogu odbiti da ispune uslove.

U ovom slučaju zakon je na strani deponenta. Ima više razloga da odbije dalje ispunjavanje obaveza:

• krše se rokovi izgradnje i prenosa zgrade u funkciju i kašnjenje je više od 2 mjeseca;
• kvalitet rada ne odgovara deklarisanom i deponent postavlja značajna potraživanja.

Investitor ima pravo inicirati prekid zajedničke gradnje ukoliko investitor nije blagovremeno uplatio ugovoreni doprinos. U nekim slučajevima moguće je kašnjenje, ali njegov period ne bi trebao biti duži od 2 mjeseca.

Bilješka! Ukoliko društvo ne ispoštuje navedene rokove, dužno je da o tome pismeno upozori deponenta. On može ili pristati na promjene, ili jednostrano prekinuti DDU.

Da bi raskinuo ugovor, investitor mora poslati obavijest investitoru. Mora navesti razlog i napomenuti da je ugovor jednostrano raskinut. Datum isteka dokumenta je dan kada je pismo poslato. Sada, u roku od 20 kalendarskih dana, investitor je dužan da vrati na račun vlasnika kapitala iznose koje je prethodno platio po ugovoru.

Forfet i njegov obračun

Ako se raskid ugovora dogodi krivicom investitora, tada se uz nadoknadu sredstava kamataru dodatno plaća kazna. Zajednička gradnja u potpunosti rješava ovaj problem, dok redovan kupoprodajni ugovor možda neće uzeti u obzir ovo pitanje.

Osnov za plaćanje kazne mogu biti isti razlozi zbog kojih je ugovor raskinut: kršenje rokova i značajni nedostaci (pukotina u zidu ili rupa u podu). Također, kazna se može naplatiti u slučaju kada se izgrađeni stan pokaže manjim od navedenog u ugovoru.

Bitan! Dioničar može zahtijevati i povrat cjelokupnog plaćenog iznosa + penal, ili jednostavno plaćanje kazne uz primljeni stambeni prostor.

• broj dana kašnjenja - računa se od datuma isporuke kuće navedenog u DDU;
• stopa refinansiranja Centralne banke Ruske Federacije u ovom trenutku - može se pogledati na službenom portalu odjela;
• cijena stana - naznačena u DDU;
• poseban koeficijent - 1/150 za fizička lica, 1/300 za pravna lica.

Sada moramo pomnožiti sve ove pokazatelje:

1/150 x Sref x broj dana kašnjenja x troškovi stanovanja.

Na primjer, uz vrijednost ugovora od 2 miliona rubalja i stopu refinansiranja od 8,5%, programer će morati platiti oko 1.130 rubalja za svaki dan kašnjenja.

fond

Mnogi građani koji žele sudjelovati u kupovini stana željeli bi dobiti najsigurniji DDU ugovor. Na šta obratiti pažnju? 2017. je donijela neke promjene u ovom pitanju.

Praksa prethodnih godina pokazala je da tradicionalno osiguranje od građanske odgovornosti investitora nije dovoljno efikasno. Dakle, od 1. januara 2017. godine, prilikom izgradnje novih objekata, svaki investitor je u obavezi da uloži određene iznose u fond učesnika u zajedničkoj izgradnji. Sav novac akumuliran u ovom fondu će se koristiti za isplate kompenzacija onim investitorima koji su pretrpjeli iznenadni bankrot investitora.

Druga stavka rashoda fonda može biti nastavak finansiranja izgradnje. U tom slučaju će biti isplaćena odšteta novom investitoru koji je preuzeo obavezu da dovrši izgradnju objekta za zamjenu "druga" u stečaju.

Osiguranje

Oni koji su sklopili ugovore prije početka tekuće godine zaštićeni su osiguranjem zajedničke gradnje. Norma je na snazi ​​od 2014. godine i isključuje registraciju DDU-a bez ugovora o osiguranju od odgovornosti programera. Istina, ovo se odnosi samo na one organizacije koje svoje aktivnosti obavljaju u skladu sa Federalnim zakonom br.214.

Bitan! Ako prilikom kupovine stana u novoj zgradi u Novosibirsku ili drugom gradu niste zaključili DDU, već drugu vrstu ugovora, ne možete računati na zaštitu 214-FZ.

Ako je dozvolu za gradnju stambene zgrade kompanija dobila prije januara 2014. godine, onda norma o obaveznom osiguranju od odgovornosti ostaje u dobroj volji investitora.

Svaki ugovor ima mnogo nijansi. DDU 214-FZ nije bio izuzetak, na šta treba obratiti pažnju prilikom potpisivanja ovog dokumenta? Evo nekoliko istaknutih stvari:

1. Ako registraciju i potpisivanje ugovora ne vrši sam programer, već njegov zastupnik, uvjerite se da ima zakonske osnove za to. Ovjerena punomoćja se mogu smatrati takvima. Pažljivo proučite dokumente i utvrdite koja su tačno ovlaštenja delegirana na predstavnika.
2. Prilikom potpisivanja ugovora uvjerite se da sadrži klauzulu da programer ne može proizvoljno mijenjati bilo koju dokumentaciju.
3. Pažljivo proučite listu slučajeva više sile. Pobrinite se da se sastoji od zaista "nesavladivih" prepreka i da ne sadrži ništa suvišno.
4. Provjerite da li ugovor sadrži izjavu da se objekt ne smatra kvalitetnim dok se ne pusti u funkciju.
5. DDU ne bi trebao sadržavati klauzule o zaključivanju dodatnih ugovora sa trećim licima, na primjer, sa određenim društvom za upravljanje.
6. Vodite računa da jasno razumete šta je zajednička gradnja stanova i koje važne tačke treba da sadrži ugovor. Ako se utvrdi odsustvo barem jednog od njih, programer će imati razloga da poništi dokument.
7. Zapamtite da DDU ne dobija na snazi ​​nakon potpisivanja, već od trenutka državne registracije. Dakle, davanje novca programeru do ove tačke može biti opasno.
8. Budući da DDU nema jasnu, zakonski utvrđenu formu, mnogi programeri za njega izmišljaju svoje stvari koje su za investitora potpuno neisplative. Često ih nije moguće pronaći sami. Izlaz iz situacije može biti privlačenje advokata koji je specijalizovan za ovu oblast. Njegove konsultacije koštat će mnogo manje od mogućih posljedica potpisivanja ugovora sa "zamkama".

Bilješka! Temeljna i najdetaljnija analiza DDU-a moguća je uz uključivanje stručnjaka naše kompanije. Prijavom za besplatne konsultacije možete dobiti značajne preferencije po ovom i drugim pitanjima.

Još jedna stvar na koju vrijedi obratiti pažnju je nadležnost pod DDU. U skladu sa zakonom, deponent ima pravo da samostalno bira sud za podnošenje tužbe. Kako bi lišili građane ove mogućnosti, neki programeri popravljaju adresu određene institucije u DDU.

Posjeta sudu koju je naznačio investitor može biti potpuno neisplativa za vlasnika kapitala. Na primjer, sudski organ može biti lociran u mjestu registracije investitora, u drugom gradu ili regiji. Potpisivanjem takvog DDU-a, nosilac interesa se automatski slaže s predloženim "pravilima igre". Posljedično, ovo može postati značajna prepreka za podnošenje tužbe izabranom sudu.

DDU je prilično složen dokument s velikim brojem nijansi. Nemojte previše vjerovati obećanjima programera, jer je njihov glavni zadatak da "izbije" novac iz vas. Kako biste se što bolje zaštitili, najbolje je koristiti savjetodavne usluge iskusnih stručnjaka. Samo tako možete biti sigurni da vaš novac neće biti bačen.

FZ-214 video od stručnjaka

Izbor stručnih video zapisa o ugovoru o udjelu u kapitalu, 214-FZ, kao i o tome kako pravilno sastaviti DDU i ući u izgradnju udjela.

Privlačenje sredstava građana i pravnih lica za zajedničku izgradnju stambenih zgrada i drugih objekata nepokretnosti, kao i nastanak prava svojine na tim objektima od strane učesnika u postupku regulisani su posebnim saveznim zakonom. № 214 . Takođe uspostavlja garancije za zaštitu prava, legitimnih interesa i imovine suinvestitora.

Garancije zakona odnose se na one dioničare koji su sklopili ugovore o učešću u zajedničkoj izgradnji (DDU).

Postoji nekoliko takvih garancija:

• Isključenje mogućnosti prevare, u kojoj se od građana prikuplja novac za izgradnju nepostojećih objekata. U tu svrhu, član 3. Zakona br. 214-FZ zabranjuje programeru da ulazi u DDU sa građanima do:
• dobijanje građevinske dozvole,
• objavljivanje, objavljivanje i/ili podnošenje projektne deklaracije,
• državna registracija od strane investitora prava vlasništva na zemljišnoj parceli namijenjenoj izgradnji objekta (ili ugovor o zakupu, podzakup ove parcele).
• Otklanjanje mogućnosti "dvostruke" prodaje stanova. Art. 4 Zakona br. 214-FZ predviđa zaključivanje DDU u pisanoj formi. Takav ugovor podliježe državnoj registraciji i tek od trenutka registracije smatra se zaključenim.
• U slučaju bankrota (namjernog stečaja), investitor neće moći ostaviti suinvestitore bez ičega. Prema čl. 13 Zakona br. 214-FZ, za sve učesnike u zajedničkoj izgradnji, od trenutka državne registracije, DDU se smatraju založenim:
• zemljište u vlasništvu graditelja na pravu vlasništva (ili pravu zakupa, podzakupa ove parcele),
• te stambene zgrade i/ili druge nekretnine u izgradnji na ovoj lokaciji.

Aktivnosti programera prilikom privlačenja sredstava građana u okviru DDU-a podliježu državnoj kontroli od strane ovlaštenih tijela konstitutivnih entiteta Ruske Federacije. U Moskvi su ove funkcije dodijeljene strukturi Kompleksa urbanističke politike i izgradnje - Moskomstroyinvest.

Odluka o raspodjeli stanova donosi se na skupštinama odbora stambenih zadruga. Istovremeno, nije rijetkost da kuća u izgradnji ima nekoliko puta manje stanova od dioničara koji su tu izgradnju finansirali, a među prvima stan mogu dobiti oni dioničari koji su zadnji ušli u zadrugu.

Privlačenje sredstava građana za izgradnju u okviru stambeno-građevinskih zadruga (ZZZ) i stambeno-štednih zadruga (ZZZ) ne obezbjeđuje garantovanu zaštitu prava njihovih članova kao učesnika u zajedničkoj izgradnji. Djelatnost stambenih zadruga i stambenih zadruga regulirana je odredbama stambenog zakonika Ruske Federacije i 215-FZ „O stambenim štednim zadrugama”.

Savezni zakon br. 214: za i protiv

Vrijeme čitanja: 8 minuta

Šta je FZ-214?

Iako nije savršen, Savezni zakon br. 214 barem djelimično štiti vlasnike kapitala od beskrupuloznih programera. Pogledajmo od kojih nevolja FZ-214 može zaštititi i zašto mnoge građevinske kompanije izbjegavaju raditi po ovom zakonu.

Šta je FZ-214 i od čega štiti

Savezni zakon broj 214 "O učešću u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina" usvojen je 2004. godine. Prije toga, programeri su samostalno razvijali sve ugovore. Dokumenti koje su izradili pravnici organizacije maksimalno su štitili građevinske kompanije, ne ostavljajući kupcima garancije da će kuća biti završena, stan neće biti preprodat po drugi put itd.

Nakon usvajanja FZ-214, mnogi programeri su ga krivili za njegovu "vlažnost" i prevelike zahtjeve, pa su građevinske kompanije odbile raditi s njim. Od primjene zakona bilo je moguće pobjeći na različite načine, uključujući i prelazak na zaključivanje predugovora o prodaji i preliminarnih ugovora o udjelu u kapitalu.

Izmjene i dopune Saveznog zakona br. 214 dale su poticaj povećanju broja programera koji su usvojili zakon za izvršenje. Nova verzija dokumenta postala je fleksibilnija u odnosu na građevinske kompanije, ali i pooštrena kazna za njih zbog zaobilaženja zakona.

FZ-214 nije savršen, ali najsigurniji mehanizam za kupovinu kuće za dioničara. Ugovor sastavljen u skladu sa zakonom sadrži potpune podatke o građevinskom objektu, njegovu definiciju u skladu sa projektnom dokumentacijom, rokove isporuke, cijenu, način i uslove plaćanja, kao i garantni rok koji daje programer za objekat koji je on podigao.

FZ-214 će zaštititi vlasnike kapitala od gubitka sredstava ako objekt u izgradnji pretrpi uništenje ili oštećenje. Investitor neće moći odbiti prijenos stana na nasljednike u slučaju smrti dioničara koji je potpisao ugovor. Ako privatni suinvestitor gradi objekat za lične potrebe, a ne u komercijalne svrhe, onda i on potpada pod Zakon o zaštiti prava potrošača.

Kao što je gore pomenuto, Savezni zakon br. 214 je nesavršen. Koristeći neke nedostatke, programer može napraviti posebne odredbe u ugovoru o udjelu u kapitalu (DDU) koje će ići u njegovu korist. Za kupca je bolje da ne potpisuje dokument dok ne pokaže papire kvalifikovanom advokatu. U slučaju spora, dioničar može zahtijevati od investitora da izmijeni ugovor.

Prednosti saveznog zakona br. 214 za kupce kuća

FZ-214 će zaštititi od dvostruke prodaje, dugotrajne gradnje ili nerazumnog cijenjenja stana

• Rizik dvostruke prodaje stana je smanjen.

Jamac pouzdanosti transakcije je Rosreestr (Federalna služba za državnu registraciju, katastar i kartografiju, ranije, do 2008. godine - Federalna registracijska služba), gdje dokumenti potpisani od strane vlasnika kapitala i programera moraju proći obaveznu registraciju. Rosreestr jednostavno neće moći dvaput registrirati isti stan u izgradnji za različite osobe.

• FZ-214 smanjuje rizik da objekat u izgradnji nikada neće biti pušten u rad.

Činjenica je da, prema trećem članu zakona, izgradnja kuće ne može započeti sve dok investitor nema u rukama cijeli paket dozvola, a projektna deklaracija nije objavljena. Međutim, u našoj zemlji, kao što znate, usaglašavanje dokumenata može trajati godinama. Stoga se izvođači izvlače iz situacije, dobijaju saglasnosti postepeno, tokom izgradnje objekta.

• FZ-214 propisuje pravila za vraćanje sredstava kamataru u slučaju da ugovor raskine jedna od strana.
• FZ-214 je više na strani vlasnika kapitala, a ne građevinske kompanije.

Visina novčane kazne za kupca, koji je odgodio narednu ratu, i investitora, koji nije dao ključeve stana u dogovorenom roku, prema zakonu je nesamerljiv. Ako dioničar ima priliku dobiti formalni iznos, onda će kazna za developera biti vrlo velika. Međutim, danas investitori često uključuju dodatne klauzule u ugovore, koje predviđaju visoku kaznu za vlasnike kamate koji odgađaju doprinose.

• FZ-214 ne dozvoljava investitoru da odstupi od dogovorenog projekta u pogledu visine zgrade, rasporeda stanova itd.

Sve je to predviđeno ugovorom. Ako se na kraju ispostavi da je stan, na primjer, manje površine nego što je navedeno u papirima, ili kupcu ne odgovara kvalitet radova, on će imati sve razloge da zahtijeva smanjenje troškova stanovanja od strane developer.

• FZ-214 ne dopušta programeru da mijenja cijenu po kvadratnom metru po vlastitom nahođenju.

Programer ima pravo tražiti doplatu ako se pojave okolnosti više sile: na primjer, neispunjenje. Međutim, sud će ocijeniti okolnosti i odlučiti o potrebi povećanja cijena.

• FZ-214 jasno propisuje razloge zbog kojih kupac može raskinuti ugovor sa građevinskom kompanijom i od nje tražiti kaznu.

Po zakonu, programer je dužan vratiti privatnom suinvestitoru iznos koji je uložio na osnovu ugovora o kapitalu, kao i da plati penale u iznosu od 1/150 stope refinansiranja Centralne banke Ruske Federacije u trenutku vraćanja novca za korišćenje sredstava.

Podsjetimo da Federalni zakon br. 214, iako je danas najsigurniji mehanizam za stjecanje stambenog prostora, ne može u potpunosti zaštititi kupce od postupaka beskrupuloznih graditelja. Zakon neće moći da zaštiti građevinsku firmu od bankrota, kao ni da ubrza izgradnju kuće.

Nedostaci rada na FZ-214 za programera

FZ-214 strogo zabranjuje unošenje izmjena u projekt već u toku izgradnje, što može dovesti do dugotrajne izgradnje

• Federalni zakon br. 214 je daleko od toga da je pogodan za sve programere, jer im nameće stroge obaveze i lišava ih neke fleksibilnosti.

U nekim slučajevima, građevinska kompanija će možda morati da izvrši izmjene u projektu već u toku izgradnje. FZ-214 strogo zabranjuje takve radnje. Strogo pridržavanje slova zakona može dovesti objekat do dugotrajne izgradnje.

• Prema FZ-214, programer nema pravo izaći u susret kupcu na pola puta i smanjiti cijenu po 1 m2 stambenog prostora.

Ako je barem jedan stan već prodan u kući, onda je investitor dužan uzeti isti iznos od kupaca za ostatak. U suprotnom, dioničari koji su kupili stambeni prostor po višoj cijeni moći će tražiti povrat više uplaćenog novca.

• FZ-214 ne propisuje jasno pravila za prijem i prijenos stana na dioničara.

Zakon definiše uslove kada kupac može da počne da prihvata stanovanje, ali ne precizira kada mora da završi ovu proceduru.

• FZ-214 stavlja programere u teške uslove u kojima se zadužuju državi i vlasnicima kapitala, ali nemaju nikakve alate da utiču na zvaničnike.

Prilično je teško izgraditi stambene objekte prema Federalnom zakonu br. 214. Stoga mnoge građevinske kompanije pokušavaju pronaći rješenja i, karakteristično, pronalaze ih. Tako, na primjer, neki programeri, kako ne bi vezali ruke ugovorima o udjelu u kapitalu sklopljenim po FZ-214, odlučuju graditi objekte u potpunosti o svom trošku, a zatim stavljaju stanove pod kupoprodajne ugovore. Istina, takve opcije su u moći, možda, vrlo velikih građevinskih kompanija. Manji programeri često biraju jednu od "sivih shema" za rad.