Článek 1 Předmět úpravy tohoto spolkového zákona

1. Tento spolkový zákon upravuje vztahy související s získáváním finančních prostředků od občanů a právnických osob na společnou výstavbu bytových domů a (nebo) jiných nemovitých věcí na základě smlouvy o účasti na společné výstavbě (dále jen účastníci ve společné výstavbě) a vznik práva účastníků podílové výstavby k předmětům společné výstavby a dále zakládá záruky ochrany práv, oprávněných zájmů a majetku účastníků společné výstavby.

2. Kromě případu stanoveného v části 1 tohoto článku, získávání finančních prostředků od občanů fyzickou nebo právnickou osobou s převzetím povinností, po jejichž splnění může mít občan právo vlastnit obydlí rozestavěný (vytvořený) bytový dům je povolen v případech, kdy je to stanoveno právními předpisy Ruské federace o bytových družstvech.

článek 2 Základní pojmy používané v tomto federálním zákoně

Pro účely tohoto federálního zákona se používají následující základní pojmy:

1) developer - právnická osoba, bez ohledu na její organizační a právní formu, nebo samostatný podnikatel, který vlastní nebo pronajímá pozemek a získává finanční prostředky od účastníků společné výstavby v souladu s tímto federálním zákonem na výstavbu (vytvoření) bytu stavby na tomto pozemku a (nebo) jiné nemovitosti na základě získaného stavebního povolení. Ostatními nemovitými objekty jsou přitom garáže, zdravotnická zařízení, veřejné stravování, podnikání, obchod, kultura a jiné nemovité objekty s výjimkou průmyslových objektů;

2) předmět společné stavby - bytový nebo nebytový prostor, který má být převeden na účastníka společné výstavby po získání souhlasu s uvedením do provozu bytový dům a (nebo) jiný nemovitý objekt a který je součástí uvedeného bytu budova a (nebo) jiný nemovitý objekt, rozestavěný (vytvořený) i se zapojením finančních prostředků od účastníka společné výstavby.

článek 3

1. Developer má právo získávat od účastníků sdílené výstavby finanční prostředky na výstavbu (vznik) bytového domu a (nebo) jiných nemovitých věcí pouze po získání předepsaným způsobem stavebního povolení, zveřejnění a (příp. ) podání prohlášení o projektu v souladu s tímto federálním zákonem a státní registrace vlastnického práva nebo práva pronájmu developera k pozemku určenému pro výstavbu (vytvoření) bytového domu a (nebo) jiných nemovitostí, které bude zahrnovat sdílené stavební objekty.

2. Právo lákat od občanů finanční prostředky na výstavbu (vznik) bytového domu s převzetím povinností, po jejichž splnění může mít občan právo vlastnit byt v rozestavěném (vytvořeném) bytovém domě. developery, kteří splňují požadavky tohoto spolkového zákona na základě smluv o účasti na sdílené výstavbě.

3. V případě získávání finančních prostředků od občana na výstavbu (vznik) bytového domu s převzetím závazků, po jejichž splnění může mít občan právo vlastnit byt v rozestavěném bytovém domě (zř. ) osobou, která k tomu nemá právo v souladu s tímto spolkovým zákonem, může občan od této osoby požadovat okamžité vrácení peněžních prostředků, které mu byly převedeny, jakož i zaplacení dvojnásobku úroku stanoveného v čl. 395 občanského zákoníku Ruské federace o výši těchto prostředků a náhradě přesahující výši úroků za ztráty způsobené občanovi.

článek 4 Smlouva o účasti na společné výstavbě

1. Smlouvou o účasti na společné výstavbě (dále jen smlouva) se jedna strana (stavebník) zavazuje postavit (vytvořit) bytový dům a (nebo) jiný nemovitý předmět ve lhůtě stanovené smlouvou a (nebo) za přispění dalších osob a po získání povolení ke zprovoznění těchto zařízení převést příslušný předmět společné výstavby na účastníka společné výstavby a druhá strana (účastník společné výstavby) se zavazuje uhradit cenu stanovenou smlouvou a převzít společný stavební objekt, pokud existuje povolení ke zprovoznění bytového domu a (nebo) jiného nemovitého objektu.

2. Vláda Ruské federace má právo vydávat pravidla, která jsou závazná pro strany dohody při jejím uzavření a provedení.

3. Smlouva se uzavírá písemně, podléhá státní registraci a okamžikem této registrace se považuje za uzavřenou.

4. Smlouva musí obsahovat:

1) určení konkrétního předmětu společné stavby k převodu v souladu s projektovou dokumentací developerem poté, co obdrží povolení k uvedení bytového domu a (nebo) jiného nemovitého objektu do provozu;

2) lhůta pro převod předmětu společné výstavby stavebníkem na účastníka společné výstavby;

3) cena zakázky, podmínky a postup její úhrady;

4) záruční doba na předmět společné stavby.

5. Pokud smlouva neobsahuje podmínky stanovené v odst. 4 tohoto článku, považuje se taková smlouva za neuzavřenou.

6. Nebezpečí nahodilé ztráty nebo nahodilého poškození předmětu společné výstavby před jeho převodem na účastníka společné výstavby nese stavebník.

7. V případě úmrtí občana účastnícího se společné výstavby přecházejí jeho práva a povinnosti ze smlouvy na dědice, pokud federální zákon nestanoví jinak. Developer není oprávněn odmítnout takovým dědicům uzavření smlouvy.

8. Majetková práva a povinnosti existující ke dni zahájení dědictví účastníka společné výstavby na základě dohody uzavřené podle tohoto spolkového zákona jsou součástí dědictví účastníka společné výstavby v souladu s obč. Kodex Ruské federace.

9. Vztahy vyplývající ze smlouvy uzavřené občanem podílejícím se na společné výstavbě výhradně pro osobní, rodinné, domácí a jiné potřeby nesouvisející s podnikatelskou činností podléhají právním předpisům Ruské federace o ochraně spotřebitele v rozsahu neupraveném tímto Federální zákon.

článek 5 Smluvní cena

1. Ve smlouvě je uvedena cena zakázky, tj. výše peněžních prostředků splatných účastníkem společné výstavby za stavbu (vytvoření) předmětu společné výstavby. Cenu zakázky lze ve smlouvě definovat jako součet prostředků na úhradu nákladů na výstavbu (vytvoření) předmětu sdílené výstavby a prostředků na úhradu služeb developera.

2. Po dohodě stran lze cenu smlouvy po jejím uzavření změnit, pokud smlouva stanoví možnost změny ceny, případy a podmínky její změny.

3. Úhrada ceny smlouvy se provádí jednorázovými platbami nebo ve lhůtě stanovené smlouvou, počítané na roky, měsíce nebo týdny.

4. Musí-li v souladu se smlouvou uhradit cenu zakázky účastník společné výstavby jednorázovou platbou, je prodlení s platbou delší než tři měsíce podkladem developer podat žalobu na ukončení smlouvy v soudním řízení.

5. Pokud v souladu se smlouvou musí účastník společné výstavby provést úhradu ceny smlouvy provedením plateb ve lhůtě stanovené smlouvou, jedná se o soustavné porušování podmínek ze strany účastníka společné výstavby. za provádění plateb, tedy porušení platební lhůty více než třikrát během dvanácti měsíců nebo prodlení s platbou po dobu delší než tři měsíce, je důvodem k tomu, aby developer podal žalobu na ukončení smlouvy u soudu.

6. V případě porušení platební lhůty stanovené smlouvou zaplatí účastník sdílené výstavby developerovi penále (penále) ve výši sto padesátiny refinanční sazby Centrální banky Ruské federace, účinného ke dni splnění závazku, z výše dlužné platby za každý den prodlení.

článek 6 Lhůta pro převod předmětu společné výstavby stavebníkem na účastníka společné výstavby

1. Stavebník je povinen převést předmět společné výstavby na účastníka společné výstavby nejpozději ve lhůtě stanovené smlouvou. Zároveň musí být lhůta pro převod společných stavebních objektů stavebníkem stejná pro všechny účastníky společné výstavby, s výjimkou případu stanoveného částí 3 tohoto článku.

2. V případě porušení lhůty stanovené smlouvou o převodu společného stavebního objektu na účastníka společné výstavby zaplatí stavebník účastníkovi společné výstavby penále (penále) ve výši jedné sedmdesáti. -pětina refinanční sazby Centrální banky Ruské federace, účinné v den splnění závazku, z ceny smlouvy za každý den prodlení.

3. Nelze-li stavbu (vznik) bytového domu a (nebo) jiného nemovitého předmětu dokončit ve lhůtě stanovené smlouvou, je developer nejpozději dva měsíce před uplynutím stanovené lhůty povinen provést zaslat účastníkovi sdílené výstavby relevantní informace a návrh na změnu smluv. Změna termínu stanoveného smlouvou o převodu předmětu společné výstavby developerem na účastníka společné výstavby se provádí způsobem stanoveným občanským zákoníkem Ruské federace.

článek 7 Zajištění kvality dle smlouvy

1. Developer je povinen převést na účastníka společné výstavby předmět společné výstavby, který svou kvalitou odpovídá podmínkám smlouvy nebo v případě neexistence nebo neúplnosti podmínek takové smlouvy požadavkům technických předpisů, projektové dokumentace a urbanistického řádu, jakož i dalších povinných náležitostí.

2. V případě, že byl developerem postaven (vytvořen) objekt společné výstavby s odchylkami od smluvních podmínek, které vedly ke zhoršení kvality takového objektu, nebo s jinými nedostatky, které jej činí nevhodným pro užívání stanovené smlouvou, má účastník společné výstavby, není-li smlouvou stanoveno jinak, podle své volby právo požadovat od stavebníka:

1) bezúplatné odstranění nedostatků v přiměřené lhůtě;

2) poměrné snížení ceny zakázky;

3) náhrada jejich výdajů na odstranění nedostatků.

3. V případě podstatného porušení kvalitativních požadavků na předmět sdílené výstavby má účastník společné výstavby právo jednostranně odmítnout plnění smlouvy a požadovat po developerovi vrácení finančních prostředků a zaplacení úroků v souladu s odst. 2 článku 9 tohoto spolkového zákona.

4. Podmínky smlouvy o zproštění odpovědnosti developera za nedostatky předmětu společné stavby jsou neplatné.

5. Záruční doba na předmět společné stavby je stanovena smlouvou a nesmí být kratší než pět let. Uvedená záruční doba se počítá ode dne předání předmětu společné výstavby účastníkovi společné výstavby, nestanoví-li smlouva jinak.

6. Účastník společné výstavby má právo uplatnit u stavebníka nároky v souvislosti s neodpovídající kvalitou sdíleného stavebního objektu, pokud tato kvalita vyjde najevo v záruční době.

článek 8 Převod objektu společné výstavby

1. Převod předmětu společné výstavby stavebníkem a jeho převzetí účastníkem společné výstavby se provádí podle převodního zákona podepsaného stranami nebo jiného dokumentu o převodu.

2. Převod objektu společné výstavby se provádí nejdříve po získání, v souladu se stanoveným postupem, povolení ke zprovoznění bytového domu a (nebo) jiného nemovitého objektu.

3. Poté, co stavebník obdrží stanoveným postupem povolení k uvedení bytového domu a (nebo) jiného nemovitého objektu do provozu, je developer povinen převést předmět společné výstavby do dvou měsíců, nejpozději však do dobu stanovenou smlouvou.

4. Účastník společné výstavby, který obdržel od developera zprávu o dokončení stavby (vzniku) bytového domu a (nebo) jiného nemovitého objektu v souladu s dohodou a připravenosti společného stavebního objektu k převodu , je povinna přistoupit k jejímu převzetí ve lhůtě uvedené ve smlouvě, nebo není-li tato lhůta stanovena, do sedmi pracovních dnů ode dne obdržení uvedené zprávy.

5. Účastník společné výstavby má právo před podpisem převodního zákona nebo jiného dokumentu o převodu sdíleného stavebního objektu požadovat po stavebníkovi vyhotovení úkonu, který nasvědčuje nesouladu sdíleného stavebního objektu s. požadavky uvedené v části 1 článku 7 tohoto spolkového zákona a odmítnout podepsat akt o převodu nebo jiný dokument o převodu předmětu společné stavby dříve, než developer splní povinnosti stanovené v části 2 článku 7 tohoto spolkového zákona Zákon.

článek 9 Jednostranné odstoupení od smlouvy

1. Účastník společné výstavby má právo jednostranně odmítnout plnění smlouvy v případě, že:

1) nesplnění povinnosti stavebníka převést předmět společné stavby ve lhůtě stanovené smlouvou;

2) ukončení nebo pozastavení stavby (vzniku) bytového domu a (nebo) jiného nemovitého objektu, jehož součástí je předmět společné stavby, za okolností, které jednoznačně nasvědčují tomu, že k převodu předmětu společné stavby nedojde. účastníkovi společné výstavby ve lhůtě stanovené smlouvou;

3) podstatnou změnou projektové dokumentace rozestavěného (vzniklého) bytového domu a (nebo) jiného nemovitého objektu, jehož součástí je předmět společné stavby, včetně významné změny velikosti předmětu společné stavby;

4) změny účelu společného majetku a (nebo) nebytových prostor, které jsou součástí bytového domu a (nebo) jiné nemovitosti;

5) nesplnění povinností developera stanovených v části 2 článku 7 tohoto federálního zákona;

6) podstatné porušení kvalitativních požadavků na objekt sdílené stavby;

7) v ostatních případech stanovených smlouvou.

2. V případě jednostranného odmítnutí plnění smlouvy účastníkem společné výstavby je stavebník povinen vrátit peněžní prostředky zaplacené účastníkem společné výstavby na účet ceny smlouvy, jakož i zaplatit úroky. o této částce za použití stanovených peněžních prostředků ve výši sto padesátiny refinanční sazby Centrální banky Ruské federace platné ke dni splnění povinnosti vrátit peněžní prostředky zaplacené účastníkem podílového fondu. konstrukce. Stanovené úroky nabíhají ode dne, kdy účastník společné výstavby vloží peněžní prostředky nebo část peněžních prostředků na účet ceny zakázky, do dne jejich vrácení stavebníkem účastníkovi společné výstavby.

článek 10 Odpovědnost za porušení povinností ze smlouvy

V případě nesplnění nebo nesprávného plnění závazků ze smlouvy je strana, která nesplnila své povinnosti nebo své povinnosti nesprávně splnila, povinna zaplatit druhé straně penále (pokuty, penále) stanovené tímto spolkovým zákonem. a specifikovanou smlouvu a v plné výši nahradit vzniklé ztráty přesahující sankci.

článek 11 Postoupení pohledávek na základě smlouvy

1. Postoupení práv pohledávek ze smlouvy účastníkem společné výstavby je přípustné až po jejím uhrazení ceny smlouvy nebo současně s převodem dluhu na nového účastníka společné výstavby způsobem stanoveným podle občanského zákoníku Ruské federace.

2. Postoupení práv pohledávek ze smlouvy účastníkem sdílené výstavby je povoleno od okamžiku státní registrace smlouvy až do podepsání smlouvy o převodu nebo jiného dokumentu o převodu předmětu společného podniku stranami. konstrukce.

článek 12 Plnění závazků ze smlouvy

1. Závazky stavebníka se považují za splněné okamžikem podpisu převodního zákona nebo jiného dokumentu o převodu společného stavebního objektu stranami.

2. Povinnosti účastníka společné výstavby se považují za splněné okamžikem úplného uhrazení peněžních prostředků v souladu se smlouvou a podpisem převodní listiny nebo jiného dokumentu o převodu společného stavebního objektu.

článek 13 Zajištění plnění závazků ze smlouvy

1. Aby bylo zajištěno plnění povinností stavebníka (zástavce) ze smlouvy, od okamžiku státní registrace smlouvy se účastníci sdílené výstavby (držitelé zástavy) považují za zastavené ke stavbě (zřízení ) bytového domu a (nebo) jiné nemovitosti, jejíž součástí budou objekty společné výstavby, pozemek ve vlastnictví developera na vlastnické právo nebo právo nájmu k určenému pozemku a bytovému domu a (nebo ) jiné nemovitosti ve výstavbě (vzniklé) na tomto pozemku parc.

2. V případě státní registrace práva developera k předmětu rozestavěnosti se takový předmět rozestavěnosti považuje za zastavený účastníkům společné výstavby od okamžiku státní registrace vlastnického práva developera. k takovému předmětu.

3. Při státní registraci práva developera k bytovým a (nebo) nebytovým prostorám, které jsou součástí bytového domu a (nebo) jiné nemovitosti, jejíž výstavba (vznik) byla provedena za účasti finančních prostředků od účastníků společné výstavby se tyto prostory považují za zastavené od účastníků společné výstavby od okamžiku státní registrace vlastnictví developera k těmto prostorám.

4. Zastavení nemovitosti, stanovené v částech 1-3 tohoto článku, zajišťuje splnění následujících povinností developera podle smlouvy:

1) vrácení finančních prostředků vložených účastníkem sdílené výstavby v případech stanovených tímto federálním zákonem a (nebo) dohodou;

2) platba účastníkovi sdílené výstavby peněžních prostředků, které mu náleží jako náhrada za ztráty a (nebo) jako sankce (pokuta, penále) z důvodu nesplnění, prodlení s plněním nebo jiného nesprávného plnění závazku k převodu předmětu sdílené výstavby účastníkovi sdílené výstavby a další finanční prostředky, které mu náleží v souladu se smlouvou a (nebo) federálními zákony.

5. Developer je povinen zapsat vlastnické právo k rozestavěnému předmětu výstavby, pokud jsou na předmět zástavy důvody pro exekuci. Pokud se developer vyhýbá státní registraci vlastnictví k rozestavěnému objektu, státní registrace vlastnictví takového objektu se provádí na základě soudního rozhodnutí o nároku účastníka společné výstavby na exekuci na předmět zástavy.

6. Pokud před uzavřením smlouvy developerem s prvním účastníkem sdílené výstavby byla nemovitost uvedená v částech 1-3 tohoto článku zastavena jako zástava za jiné závazky developera, bude přilákání developerem finanční prostředky účastníků sdílené výstavby jsou povoleny za následujících podmínek:

1) zástavním věřitelem nemovitosti uvedené v částech 1-3 tohoto článku je banka;

2) byl získán souhlas od zástavního věřitele uvedeného v článku 1 této části k uspokojení jeho nároků na úkor zastaveného majetku v souladu s částí 2 článku 15 tohoto federálního zákona.

7. Poté, co developer uzavře smlouvu s prvním účastníkem společné výstavby, může být nemovitost specifikovaná v částech 1-3 tohoto článku, jako následná zástava, převedena na banku (následného zástavního věřitele) k zajištění splácení úvěru. nebo účelový úvěr poskytnutý bankou developerovi na výstavbu bytového domu a (nebo) jiného nemovitého objektu, který zahrnuje objekty sdílené výstavby.

8. Od okamžiku, kdy strany podepíší převodní smlouvu nebo jiný dokument o převodu společného stavebního předmětu, nevztahuje se na tento společný stavební předmět zástavní právo vzniklé na základě tohoto spolkového zákona.

9. Ustanovení občanského zákoníku Ruské federace a federálního zákona ze dne 16. července 1998 N 102-FZ „O hypotéce (zástava nemovitosti)“ se použijí na vztahy vyplývající ze zástavy vzniklé na základě tohoto federálního zákona. zákona s přihlédnutím ke specifikům stanoveným tímto federálním zákonem.

článek 14 Zvláštnosti exekuce na předmět zástavy

1. Exekuci na předmět zástavy lze uvalit nejdříve šest měsíců po:

1) počátek lhůty stanovené smlouvou o převodu objektu společné výstavby developerem;

2) ukončení nebo pozastavení stavby (vzniku) bytového domu a (nebo) jiného nemovitého předmětu za okolností, které jednoznačně nasvědčují tomu, že ve stanovené lhůtě nedojde k převodu společného stavebního předmětu na účastníka společné výstavby. v dohodě.

2. Exekuce na předmět zástavy může být uvalena za podmínek stanovených v části 1 tohoto článku, bez ohledu na podmínky pro developera, aby splnil povinnosti vůči zástavním věřitelům uvedené v částech 6 a 7 článku 13 tohoto federálního zákona.

3. V případě exekuce na předmět zástavy ručí developer a zástavní věřitelé uvedení v části 6 a 7 článku 13 tohoto spolkového zákona společně a nerozdílně za závazky developera, jejichž splnění je zajištěno zástavou v souladu s částí 4 článku 13 tohoto spolkového zákona.

článek 15 Vlastnosti distribuce finančních prostředků získaných z prodeje zastaveného majetku

1. Výtěžek z prodeje zastavené nemovitosti po zadržení částek nutných k úhradě nákladů spojených s exekucí této nemovitosti a jejím prodejem bude určen na uspokojení požadavků účastníků společné výstavby a zástavních věřitelů uvedených v části 6 článku 13 tohoto spolkového zákona .

2. Vznikne-li nedostatek finančních prostředků přijatých prodejem zastavené nemovitosti, jsou tyto finanční prostředky po zadržení částek nutných k úhradě nákladů v souvislosti s exekucí této nemovitosti a jejím prodejem rozděleny mezi účastníky společné výstavby. a zástavní věřitelé uvedení v části 6 článku 13 tohoto spolkového zákona v poměru k velikosti jejich pohledávek v době, kdy budou tyto pohledávky uspokojeny.

3. Nároky zástavních věřitelů uvedených v části 7 článku 13 tohoto spolkového zákona podléhají uspokojení po pohledávkách účastníků společné výstavby a zástavních věřitelů uvedených v části 6 článku 13 tohoto spolkového zákona.

4. Podle požadavků účastníků společné výstavby a jiných zástavních věřitelů, které nebyly uspokojeny na úkor výtěžku z prodeje zastavené nemovitosti, developer a zástavci uvedení v částech 6 a 7 článku 13 tohoto spolkového zákona ručí společně a nerozdílně způsobem stanoveným zákonem Ruské federace.

5. Prostředky připadající účastníkům společné výstavby, kteří nepřihlásili své pohledávky přede dnem veřejné dražby, ve které byl zastavený majetek prodán, podléhají připsání do notářské úschovy. Tito účastníci sdílené výstavby jsou oprávněni přijímat finanční prostředky prostřednictvím notářské úschovy způsobem stanoveným právními předpisy Ruské federace.

článek 16 Státní registrace vlastnictví sdílených stavebních objektů

1. Vlastnické právo účastníka společné výstavby k předmětu společné výstavby podléhá státní registraci způsobem stanoveným federálním zákonem č. 122-FZ ze dne 21. července 1997 „O státní registraci práv k nemovitostem a Transakce s nimi" registrace práv k nemovitostem a transakcí s nimi") a tohoto federálního zákona.

2. Podkladem pro státní registraci vlastnického práva účastníka společné výstavby k předmětu společné výstavby jsou doklady potvrzující skutečnost jeho výstavby (vzniku), - povolení k uvedení do provozu bytového domu a (nebo) jiných nemovitostí. nemovitost, jejíž součástí je předmět společné stavby, a převodní listina nebo jiný doklad o převodu předmětu společné stavby.

3. Developer předkládá povolení ke zprovoznění bytového domu a (nebo) jiného nemovitého objektu nebo notářsky ověřenou kopii tohoto povolení orgánům, které provádějí státní registraci práv k nemovitostem a transakce s nimi, ke státní registraci. vlastnických práv účastníků společné stavby k výstavbě společných objektů nejpozději do deseti pracovních dnů od obdržení tohoto povolení.

4. Účastník společné výstavby nebo jeho dědicové mají právo obrátit se na orgány, které provádějí státní registraci práv k nemovitostem a transakce s nimi, se žádostí o státní registraci vlastnického práva k předmětu sdílené stavba, postavená (vzniklá) na náklady takového účastníka společné výstavby v souladu s dohodou, po podpisu developera a účastníka společné výstavby nebo jeho dědiců zákona o převodu nebo jiného dokumentu o převodu sdílený stavební objekt.

5. Vznikem účastníka podílového spoluvlastnictví při vlastnictví předmětu společné stavby současně vzniká podíl na vlastnictví společné věci v bytovém domě, který nelze zcizit ani převést odděleně od vlastnictví předmětu stavby. sdílená konstrukce. Státní registrace vzniku vlastnického práva k předmětu společné stavby je zároveň státní registrací práva společného sdíleného vlastnictví společné věci, které je s ní nerozlučně spjato.

článek 17 Státní registrace smlouvy a postoupení pohledávek ze smlouvy

Smlouva a (nebo) postoupení práv pohledávek podle smlouvy podléhají státní registraci u orgánů, které provádějí státní registraci práv k nemovitostem a transakcí s nimi, na území registračního obvodu v místě sídla. rozestavěný (vytvořený) bytový dům a (nebo) jiný nemovitostní objekt, na jehož výstavbu se získávají finanční prostředky v souladu s touto dohodou, způsobem stanoveným federálním zákonem „o státní registraci práv k nemovitostem a transakcích s nimi ".

článek 18

Prostředky zaplacené účastníky sdílené výstavby na základě smlouvy developer používá výhradně na výstavbu (vznik) bytových domů a (nebo) jiných nemovitých věcí v souladu s projektovou dokumentací.

článek 19 Prohlášení o projektu

1. Prohlášení projektu obsahuje informace o developerovi a informace o projektu stavby.

2. Prohlášení projektu zveřejňuje developer v hromadných sdělovacích prostředcích a (nebo) je vyvěšeno ve veřejných informačních a telekomunikačních sítích (včetně internetu) nejpozději čtrnáct dnů přede dnem, kdy developer uzavře smlouvu s prvním účastníkem sdíleného stavebnictví a dále se předkládá orgánu, který provádí státní registraci práv k nemovitostem a transakcím s ním, a oprávněnému orgánu uvedenému v části 1 článku 23 tohoto spolkového zákona.

3. Uložení originálů prohlášení projektu provádí zpracovatel.

4. Zpracovatel je povinen provést změny prohlášení o projektu týkající se údajů o zpracovateli a projektu stavby, jakož i skutečností provádění změn v projektové dokumentaci, do tří pracovních dnů ode dne změny příslušných údajů.

5. Developer je povinen čtvrtletně provést změny v prohlášení o projektu týkající se informací uvedených v článku 20 části 1 článku 20 tohoto spolkového zákona.

6. Změny uvedené v částech 4 a 5 tohoto článku podléhají zveřejnění způsobem stanoveným pro zveřejnění prohlášení o projektu, a to do deseti dnů ode dne provedení změn v prohlášení o projektu.

7. Pokud developer poruší požadavky na prohlášení projektu stanovené tímto federálním zákonem, má účastník sdílené výstavby právo obrátit se na soud nebo rozhodčí soud s nárokem na uznání transakce za neplatnou, protože byla provedena pod vlivem klamu. . Je-li transakce uznána za neplatnou, je developer povinen vrátit finanční prostředky zaplacené účastníkem sdílené výstavby na základě smlouvy a zaplatit úrok v souladu s částí 2 článku 9 tohoto spolkového zákona.

článek 20 Informace o vývojáři

1. Informace o vývojáři musí obsahovat informace:

1) na název společnosti (jméno), místo - pro developera - právnickou osobu, na příjmení, jméno, příjmení, místo bydliště - pro developera - fyzického podnikatele, jakož i na způsob provozu developera;

2) o státní registraci vývojáře;

3) o zakladatelích (účastnících) developera;

4) o projektech výstavby bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí, na kterých se developer podílel v průběhu tří let předcházejících zveřejnění prohlášení o záměru;

5) o typu činnosti, která má být licencována, čísle licence, době její platnosti, o orgánu, který tuto licenci vydal, pokud druh činnosti podléhá licencování v souladu s federálním zákonem a je spojen s činností vývojáře přilákat finanční prostředky od účastníků sdílené výstavby na výstavbu (vytvoření) vícebytových domů a (nebo) jiných nemovitostí;

6) o výši vlastních zdrojů, výsledku hospodaření běžného roku, výši účtů splatných ke dni zveřejnění prohlášení o projektu.

2. Developer je povinen předložit ke kontrole každé osobě, která požádala:

1) základní dokumenty developera;

2) osvědčení o státní registraci vývojáře;

3) osvědčení o registraci u finančního úřadu;

4) podávání zpráv o finančních a ekonomických aktivitách developera v souladu se stanovenými formuláři;

5) schválené výroční zprávy, rozvahy, účty (rozdělení) zisku a ztráty za poslední tři roky podnikatelské činnosti developerem a za skutečné období podnikatelské činnosti, pokud developer takovou činnost provozuje po dobu kratší než tři roky;

6) revizní zprávu developera za poslední rok podnikatelské činnosti.

článek 21 Informace o projektu stavby

1. Informace o projektu stavby musí odpovídat projektové dokumentaci a obsahovat informace:

1) o účelu stavebního projektu, o fázích a podmínkách jeho realizace, o výsledcích státní zkoušky projektové dokumentace, pokud je taková zkouška stanovena federálním zákonem;

2) o stavebním povolení;

3) o právech stavebníka k pozemku, o vlastníkovi pozemku, není-li stavebník vlastníkem, o hranicích a výměře pozemku stanovených projektovou dokumentací, o prvcích zlepšení;

4) o umístění rozestavěného bytového domu (bude vznikat) a (nebo) jiného nemovitého objektu ao jejich popisu, zpracovaném podle projektové dokumentace, na jejímž základě bylo vydáno stavební povolení;

5) o počtu samostatných částí (bytů v bytovém domě, garáží a jiných nemovitých věcí) ve struktuře rozestavěného (vzniklého) bytového domu a (nebo) jiného nemovitého objektu, převedených na účastníky společné výstavby tím, že developer po získání povolení k uvedení bytového domu do provozu a (nebo) jiného nemovitého objektu, jakož i popis technických charakteristik těchto samostatných částí v souladu s projektovou dokumentací;

6) o funkčním účelu nebytových prostor v bytovém domě, které nejsou součástí společné nemovitosti v bytovém domě, je-li rozestavěná (vzniklá) nemovitost bytovým domem;

7) o složení společného jmění v bytovém domě a (nebo) jiném nemovitém objektu, který bude ve společném podílovém vlastnictví účastníků společné výstavby po získání povolení k uvedení uvedených nemovitých věcí do provozu a převodu. předměty společné výstavby účastníkům společné výstavby;

8) o předpokládané lhůtě pro získání povolení k uvedení rozestavěného (vzniklého) bytového domu a (nebo) jiné nemovitosti do provozu seznam státních orgánů, samospráv a organizací, jejichž zástupci se podílejí na kolaudaci uvedeného bytového domu a (nebo) jiný objekt nemovitosti;

9) o možných finančních a jiných rizicích při realizaci stavby a opatřeních pro dobrovolné pojištění developerem těchto rizik;

10) v seznamu organizací provádějících hlavní stavební a instalační a jiné práce (dodavatelé).

2. Na žádost účastníka společné výstavby je stavebník povinen předložit k přezkoumání:

2) studie proveditelnosti projektu výstavby bytového domu a (nebo) jiné nemovitosti;

3) uzavření státního přezkumu projektové dokumentace, pokud je provádění takového přezkumu stanoveno federálním zákonem;

4) projektovou dokumentaci včetně všech v ní provedených změn;

5) dokumenty potvrzující práva developera k pozemku.

1. Při výrobě, umísťování a distribuci reklamy související s lákáním finančních prostředků od účastníků sdílené výstavby na výstavbu (vznik) bytového domu a (nebo) jiné nemovitosti není dovoleno:

2) inzerovat bytový dům a (nebo) jiné nemovitosti před vydáním, stanoveným postupem, povolení k výstavbě těchto bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí, zveřejněním a (nebo) umístěním prohlášení o projektu a státní registrace vlastnických nebo nájemních práv k pozemku , za předpokladu výstavby (vytvoření) bytového domu a (nebo) jiného nemovitého objektu, který bude zahrnovat společné stavební objekty.

2. Distribuce reklamy související s přitahováním finančních prostředků od účastníků sdílené výstavby na výstavbu (vznik) bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí musí být ve všech případech doprovázena uvedením míst a způsobů pro získání prohlášení o projektu podle tohoto spolkového zákona.

3. Je zakázáno distribuovat reklamu související s lákáním finančních prostředků od účastníků sdílené výstavby na výstavbu (vznik) bytových domů a (nebo) jiných nemovitých objektů, a to po dobu pozastavení činností developera souvisejících s atrakcí. finančních prostředků od účastníků společné výstavby na výstavbu (vytvoření) bytových domů a (nebo) jiných nemovitých věcí v souladu s tímto spolkovým zákonem.

Článek 23. Státní regulace, kontrola a dozor v oblasti společné výstavby bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí

1. Státní regulaci, kontrolu a dozor v oblasti společné výstavby bytových domů a (nebo) jiných nemovitých věcí provádí v souladu s tímto spolkovým zákonem pověřený federální výkonný orgán (dále jen pověřený orgán), jakož i další federální výkonné orgány v rámci svých kompetencí.

2. Autorizovaný orgán má právo:

1) společně s federálním výkonným orgánem odpovědným za právní regulaci v oblasti financí stanovit pravidla pro účetnictví a finanční výkaznictví vývojářů;

2) vykonávat kontrolu nad zamýšleným využitím finančních prostředků placených účastníky sdílené výstavby developerem na základě smlouvy o výstavbě (vytvoření) bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí v souladu s tímto federálním zákonem;

3) přijímat od federálního výkonného orgánu oprávněného k výkonu funkcí generování oficiálních statistických informací, dokumentů a informací nezbytných ke kontrole činnosti developerů souvisejících se získáváním finančních prostředků od účastníků sdílené výstavby na výstavbu (tvorbu) bytových domů a (příp. ) jiné nemovitosti;

4) dostávat čtvrtletní zprávy od developera o provádění činností souvisejících se získáváním finančních prostředků od účastníků sdílené výstavby na výstavbu (vznik) bytových domů a (nebo) jiných nemovitých věcí, včetně plnění jejich povinností podle smlouvy ve formách a způsobem stanoveným vládou Ruské federace;

5) vykonávat kontrolu nad činnostmi developerů souvisejícími s přitahováním finančních prostředků od účastníků sdílené výstavby na výstavbu (vznik) bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí;

6) vykonávat kontrolu nad dodržováním ustanovení tohoto federálního zákona, posuzovat stížnosti občanů a právnických osob související s porušením tohoto federálního zákona;

7) zasílat pokyny vývojářům k odstranění porušení tohoto federálního zákona, regulačních právních aktů prezidenta Ruské federace, regulačních právních aktů vlády Ruské federace, právních aktů oprávněného orgánu a stanovit lhůty pro odstranění takových porušení;

8) obracet se na soud s vyjádřeními na obranu práv a oprávněných zájmů účastníků společné výstavby;

9) vykonávat další pravomoci stanovené tímto federálním zákonem.

3. Požadavky na výši vlastních prostředků developera, postup při výpočtu výše těchto prostředků, jakož i standardy pro posuzování finanční stability činnosti developera stanoví vláda Ruské federace.

4. V případě porušení ze strany zpracovatele tohoto federálního zákona, regulačních právních aktů prezidenta Ruské federace, regulačních právních aktů vlády Ruské federace, nedodržení pokynů oprávněného orgánu, odmítnutí poskytnout informace v souladu s tímto federálním zákonem nebo poskytnutí neúplných a (nebo) nepřesných informací, oprávněný orgán (jeho úředníci) mají právo:

1) požadovat, aby vývojáři odstranili zjištěná porušení;

2) zasílat vývojářům závazné příkazy k odstranění porušení tohoto federálního zákona, regulačních právních aktů prezidenta Ruské federace, regulačních právních aktů vlády Ruské federace, právních aktů oprávněného orgánu;

3) přijmout opatření nezbytná k tomu, aby developer (jeho úředníci) nesl odpovědnost stanovenou tímto federálním zákonem a právními předpisy Ruské federace o správních deliktech.

5. Developer, jemuž byla zaslána objednávka oprávněného orgánu v souladu s bodem 2 části 4 tohoto článku, má do tří měsíců ode dne odeslání uvedené objednávky právo obrátit se na rozhodčí soud s přísl. žádost o uznání uvedené objednávky za nezákonnou. Podání k rozhodčímu soudu s návrhem na uznání uvedeného příkazu za nezákonný nemá odkladný účinek na jeho výkon. Postup při podání takové žádosti, postup při jejím projednání a postup při rozhodování o návrhu na vyslovení nezákonnosti příkazu stanoví právní úprava řízení před rozhodčími soudy.

6. Oprávněný orgán má právo obrátit se na rozhodčí soud s návrhem, aby na určitou dobu pozastavil činnost developera související se získáváním finančních prostředků od účastníků sdílené výstavby na výstavbu (vznik) bytových domů a ( nebo) jiné nemovitosti, pokud:

1) předložení zpráv stanovených tímto federálním zákonem je zpožděno o více než třicet dní;

2) výše vlastních prostředků developera je nižší než minimální hodnoty stanovené vládou Ruské federace;

3) developer nedodržuje standardy finanční stability svých činností stanovené vládou Ruské federace;

4) developer neuspokojí nároky účastníků společné stavby na peněžité závazky stanovené v části 4 článku 13 tohoto spolkového zákona a (nebo) nesplní povinnost převést předmět společné stavby do tří měsíců od datum splnění těchto požadavků a (nebo) provedení těchto povinností. Současně musí být tyto požadavky v souhrnu nejméně 100 tisíc rublů;

5) developer nedodržel ustanovení tohoto spolkového zákona, jakož i další regulační právní akty přijaté v souladu s ním, za předpokladu, že v průběhu roku byla na developera uplatněna opatření vlivu stanovená tímto spolkovým zákonem dva resp. vícekrát.

7. Oprávněný orgán má právo obrátit se na rozhodčí soud s návrhem na likvidaci developera, který je právnickou osobou, nebo na násilné ukončení činnosti developera, který je fyzickou osobou. v případě opakovaného nebo hrubého porušení ustanovení tohoto spolkového zákona nebo přijatých v souladu s ním, jiných regulačních právních aktů, jakož i v jiných případech stanovených federálními zákony.

článek 24

Zahrnout do federálního zákona ze dne 21. července 1997 N 122-FZ „O státní registraci práv k nemovitostem a transakcím s nimi“ (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1997, N 30, čl. 3594; 2001, N 11, čl. 997; č. 16, položka 1533; 2002, N 15, položka 1377; 2003, N 24, položka 2244; 2004, N 27, položka 2711; N 30, položka 3081; N 35, položka 34377, položka ) následující změny:

1) V článku 7 se odstavec 1 doplňuje o tento odstavec:

„Ve výpisu z Jednotného státního rejstříku práv obsahující údaje o pozemku, na kterém vzniká nemovitost, která zahrnuje bytové a nebytové prostory, které jsou předmětem smluv o účasti na společné výstavbě, kromě informace o hypotéce, přítomnost registrovaných smluv o účasti na společné výstavbě je označena výstavbou se seznamem objektů sdílené výstavby, jakož i názvy (názvy) právnických osob - účastníků sdílené výstavby, příjmení, jména, patronymie jednotlivců - účastníků sdílené výstavby.

2) doplnit článek 25 1 o tento obsah:

„Článek 25 1. Státní registrace smluv o účasti na sdílené výstavbě

1. Pro státní registraci smluv o účasti na společné výstavbě spolu s dokumenty požadovanými pro státní registraci v souladu s tímto federálním zákonem dokumenty popisující sdílený stavební objekt s uvedením jeho umístění na plánu nemovitého objektu. vytvořena a předložena plánovaná plocha sdíleného stavebního objektu.

2. Státní registrace smlouvy o účasti na společné výstavbě, kterou uzavírá developer s prvním účastníkem společné výstavby, se provádí na základě žádosti účastníků smlouvy (developer, účastník společné výstavby). Pro státní registraci smlouvy o účasti na společné výstavbě uzavřené developerem s prvním účastníkem sdílené výstavby, spolu s dokumenty nezbytnými pro státní registraci smlouvy o účasti na společné výstavbě v souladu s tímto federálním zákonem, je developer povinen Předložit:

1) stavební povolení;

2) prohlášení o projektu;

3) plán vytvářené nemovité věci s uvedením její polohy a počtu bytových a nebytových prostor zahrnutých do vytvářené nemovité věci a plánovanou výměru každého z těchto prostor.

3. Zápis o smlouvě o účasti na společné výstavbě (o jejím dodatku, o zániku, o postoupení práv pohledávky z této smlouvy), jejíž státní registrace je stanovena federálním zákonem, se provádí v pododdílu III. obsahující záznamy o transakcích, otevřených pro pozemek, na kterém se staví nemovitost, v pořadí sdílené výstavby, Jednotný státní rejstřík práv. Při státní registraci smlouvy o účasti na společné výstavbě se do tohoto pododdílu zapisuje také zástava pozemku nebo zástava práva nájmu vzniklého na základě federálního zákona, přičemž ve sloupci „zvláštní značky "rozšíření zástavního práva k vznikající nemovitosti.

4. Žádost o zápis do Jednotného státního rejstříku práv k zápisu zániku smlouvy o účasti na společné výstavbě může podat jedna ze stran smlouvy o účasti na společné výstavbě s přiložením dokladů potvrzujících zánik smlouvy o účasti na společné výstavbě. dohoda. Státní registrační orgán je povinen při podání žádosti jedné ze stran takové dohody písemně vyrozumět druhou stranu smlouvy do pracovního dne.

článek 25 O změnách zákoníku Ruské federace o správních deliktech

Zahrnout do Kodexu Ruské federace o správních deliktech (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2002, N 1, čl. 1; N 18, čl. 1721; N 30, čl. 3029; N 44, čl. 4295; N 2003 27, čl. 2700, 2708, 2717; N 46, položky 4434, 4440; N 50, položky 4847, 4855; 2004, N 30, položka 3095; N 31, položka 3229; N 34534, 3 položek , položka 4266) následující změny:

1) V čl. 3.5 části 3 se odstavec druhý za slova "o ochraně životního prostředí," doplňuje slovy "o účasti na společné výstavbě bytových domů a (nebo) jiných nemovitých věcí,";

2) V čl. 4.5 části 1 se za slova "o volbách a referendech" doplňuje slovy "o účasti na společné výstavbě bytových domů a (nebo) jiných nemovitých věcí,";

3) Kapitola 14 se doplňuje článkem 14.28 takto:

"Článek 14.28. Porušení požadavků právních předpisů o účasti na společné výstavbě bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí

1. Získávání finančních prostředků od občanů pro účely výstavby bytových domů osobou, která k tomu nemá oprávnění v souladu s právními předpisy o účasti na společné výstavbě bytových domů a (nebo) jiných nemovitých věcí, -

znamená uložení správní pokuty úředníkům ve výši sto padesáti až dvousetnásobku minimální mzdy; pro právnické osoby - od čtyřtisícového do pětitisícového násobku minimální mzdy.

2. Zveřejnění v médiích a (nebo) umístění do veřejných informačních a telekomunikačních sítí zpracovatelem prohlášení o projektu (včetně změn v něm provedených) obsahujících neúplné a (nebo) nepřesné informace, poskytnutí neúplných a (nebo) zpracovatelem prohlášení o projektu. nepřesné informace, jejichž zveřejnění, umístění nebo poskytnutí je stanoveno právními předpisy o účasti na společné výstavbě bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí, jakož i porušení podmínek pro zveřejnění a (nebo) umístění prohlášení o projektu nebo změny v něm provedené -

znamená uložení správní pokuty úředníkům ve výši sto až sto padesátinásobek minimální mzdy; pro právnické osoby - od třítisícového do čtyřtisícového násobku minimální mzdy.

3. Nepodání ve stanovené lhůtě orgánu vykonávajícímu kontrolu a dozor v oblasti společné výstavby bytových domů a (nebo) jiných nemovitých věcí ohlášení v případech stanovených právními předpisy o účasti na společné výstavbě bytové domy a (nebo) jiné nemovitosti, jakož i podávání prohlášení obsahujících nepravdivé údaje, -

4) Článek 19.5 se doplňuje o část 4 s tímto obsahem:

"4. Nesplnění ve stanovené lhůtě zákonného příkazu orgánu vykonávajícího kontrolu a dozor v oblasti společné výstavby bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí, -

znamená uložení správní pokuty úředníkům ve výši sto až sto padesátinásobek minimální mzdy; pro právnické osoby - od jednoho do dvoutisícinásobku minimální mzdy.“;

5) Kapitola 23 se doplňuje článkem 23.64 takto:

"Článek 23.64. Orgány vykonávající kontrolu a dozor v oblasti společné výstavby bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí

1. Orgány vykonávající kontrolu a dozor v oblasti společné výstavby bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí projednávají případy správních deliktů podle čl. 14.28 a části 4 čl. 19.5 tohoto zákoníku.

2. Projednávat případy správních deliktů za orgány uvedené v části 1 tohoto článku mají právo:

1) vedoucí federálního výkonného orgánu vykonávajícího kontrolu a dozor v oblasti společné výstavby bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí a jeho zástupci;

2) vedoucí strukturálních útvarů federálního výkonného orgánu vykonávajícího kontrolu a dozor v oblasti společné výstavby bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí a jejich zástupci;

3) vedoucí územních orgánů federálního výkonného orgánu vykonávající kontrolu a dozor v oblasti společné výstavby bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí a jejich zástupci.

článek 26 O změnách federálního zákona „o hypotéce (zástavě nemovitostí)“

První věta druhého odstavce odstavce 2 článku 20 federálního zákona ze dne 16. července 1998 N 102-FZ „O hypotékách (zástava nemovitostí)“ (Sobranie Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, N 29, čl. 3400 ; 2002, N 7, čl. 629; 2004, N 27, položka 2711; N 45, položka 4377) se uvede takto:

"Státní registrace hypotéky na základě zákona se provádí současně se státní registrací vlastnického práva osoby, jejíž práva jsou zatížena hypotékou, pokud federální zákon nestanoví jinak."

článek 27 Vstup tohoto federálního zákona v platnost

1. Tento federální zákon vstoupí v platnost tři měsíce po datu jeho oficiálního zveřejnění.

2. Tento spolkový zákon se vztahuje na vztahy související s přitahováním finančních prostředků od účastníků sdílené výstavby na výstavbu (vytváření) bytových domů a (nebo) jiných nemovitostí, pro něž byla získána stavební povolení po nabytí účinnosti tento federální zákon.

Prezident
Ruská Federace
V.Putin

Nejprve si ujasněme, co je to DDU, tento termín je běžně chápán jako speciální typ investice, za podmínek, kdy stavební firmy přitahují cizí kapitál na stavbu budovy. Uzavření smlouvy o majetkové účasti ve stavebnictví je v současnosti nejoblíbenější. K zajištění zákonnosti transakce je vypracován zvláštní dokument, který se nazývá „participační smlouva“, ve zkratce - DDU.

Koupě bytu na základě smlouvy o podílu vypadá asi takto:

• developerská společnost získá nebo pronajme pozemek a vypracuje veškerý seznam dokumentů nezbytných pro práci;
• podepíše DDU s jednotlivci nebo právnickými organizacemi a zahájí proces stavby domu;
• po dokončení stavby jsou za vlastníky domů uznány osoby, které do procesu vložily svůj podíl a mají v rukou příslušnou smlouvu.

Kdo je zapojen do procesu

Stejně jako v každé smlouvě mají strany, které ji podepisují, určité jméno. První věc, kterou by měl člověk, který se rozhodne pro koupi domu, sám pochopit, je kdo je kdo. Hlavními účastníky smlouvy o účasti na společné výstavbě jsou developer a akcionář. Kromě nich však existují další aspekty:

• zákazník;
• generální investor;
• dodavatel;
• hlavní dodavatel;
• vývojář.

Kdo z nich je za co zodpovědný a do jaké míry mohou tito „soudruzi“ ovlivňovat chod práce?

Tento termín označuje toho, kdo vlastní práva k pozemku. Při výstavbě domu jsou práva formalizována jako vlastnictví nebo nájem.

Jménem developera je také vydáno povolení k provádění stavebních prací na tomto konkrétním místě. Veřejná instituce i soukromá organizace jakékoli formy vlastnictví mohou stejnou měrou působit jako developer.

Developer v souladu s legislativními zákony současně vystupuje jako generální investor. To znamená, že k zahájení stavebních prací musí přispět vlastními penězi, minimálně třetinou celkových nákladů na projekt.

Tímto pojmem se označuje osoba, která má právo získat podíl nebo jinými slovy části rozestavěného domu. Obvykle je podíl omezen na metráž, na kterou se hodlá nastěhovat po dokončení stavby a zprovoznění objektu. K zajištění svých práv podepíše akcionář (vkladatel) s developerem smlouvu o majetkové účasti na výstavbě a převede částku uvedenou v tomto dokumentu.

Generální dodavatel (generální dodavatel) - osoba nebo organizace, která přebírá závazky za realizaci všech prací prováděných na staveništi. Řídí vše - od kopání jámy až po dokončení střechy a zajištění všech inženýrských komunikací budovy. Je to on, kdo odpovídá zákazníkovi za kvalitu a načasování provedených prací. Generální dodavatel obvykle zapojuje do procesu další organizace – dodavatele, subdodavatele – k provádění různých typů prací.

Stává se, že developer je zároveň generálním dodavatelem, objednatelem a generálním investorem.

Vývojář

Tento pojem je široký a nemá žádnou formální definici. Tak si říkají všichni ti, kteří mají vztah k vývoji stavebních projektů. V této souvislosti máme na mysli veškeré akce směřující ke zvýšení tržní ceny nemovitosti: výstavba, oprava, rekonstrukce, změna funkční příslušnosti. Toto slovo se také někdy používá k označení těch, kteří řídí finanční toky v procesu výstavby.

Stručně řečeno, lze to nazvat developerem, generálním dodavatelem a generálním investorem a jakoukoli společností, která se nějakým způsobem podílí na výstavbě a přípravě konkrétní nemovitosti ke zprovoznění.

Federální zákon 214 - úprava právních vztahů

Návrh předškolních zařízení v nové budově je již nějakou dobu přísně regulován na státní úrovni. Důvodem je zvýšený počet případů podvodů na primárním trhu prodeje nemovitostí a také nárůst počtu dlouhodobých stavebních a podvedených vlastníků akcií.

Regulační dokument č. 214-FZ „O účasti na společné výstavbě“ má upravit právní vztah mezi developerem a osobou, která do výstavby bydlení vložila vlastní nebo vypůjčené prostředky.

Standardní dohoda DDU podle 214-FZ 2017 stanoví, že určité podmínky musí být v dohodě bezpodmínečně zahrnuty. Absence každého z nich se může stát základem pro uznání dokumentu za neplatný.

Smlouva musí obsahovat:

• úplné a přesné údaje o developerovi, který uzavírá smlouvu a prodává byt;
• informace o akcionáři;
• co nejpřesnější vymezení nemovitosti: katastrální číslo pozemku, stavební schéma, půdorys, výměra, počet místností, umístění a metráž ostatních prostor, podlaží, umístění vůči ostatním bytům, materiály atd.;
• podmínky uvedení domu do provozu a jeho konečný převod na vkladatele;
• celkové náklady na prostory a také pevná cena za 1 m2;
• postup při zajišťování plateb, sankce za nedodržení platebních podmínek;
• záruka na rozestavěný objekt – více než 5 let na budovu a minimálně 3 roky na komunikace;
• datum a místo, kde byla smlouva uzavřena.

Na žádost stran mohou být do dokumentu zahrnuty další doložky, které jsou nezbytné za zvláštních podmínek. Jakékoli dodatky nemohou odporovat normám zákona.

Důležitý bod! Nezapomeňte zkontrolovat údaje o společnosti, se kterou podepisujete smlouvu. Právě oni by se měli objevit ve zbývajících dokumentech: prohlášení projektu, povolení pro stavební práce a pozemky atd.

Normy federálního zákona č. 214 staví vývojáře do poměrně přísného rámce. Především se jedná o načasování dokončení stavebních prací. Podle požadavků tohoto dokumentu mají akcionáři právo kdykoli získat spolehlivé informace o postupu prací.

V souladu s výše uvedeným zákonem je smlouva DDU dokument, který musí obsahovat úplné a pravdivé informace o financovaném objektu. Je žádoucí vědět, že bytové i nebytové prostory jako takové působí. Součástí stavebního objektu je i společný majetek. Zde máme na mysli technické místnosti, sklepy, půdy a schodiště.

Federální zákon č. 214 stanoví, že registrace smlouvy o kapitálové účasti se provádí bezpodmínečně. Chcete-li to provést, měli byste kontaktovat Rosreestr a poskytnout příslušné dokumenty. Za oficiálně uzavřenou lze považovat pouze smlouvu, která prošla řízením státní registrace.

Důležité! Žádné jiné dokumenty, kromě DDU, nevyžadují povinnou registraci, což znamená, že nechrání práva vlastníků akcií před intrikami podvodníků.

Chcete-li zaregistrovat smlouvu o účasti na sdílené výstavbě, měli byste navštívit:

• Regionální oddělení Rosreestr (10 dní pro 1. účastníka a 5 pro další účastníky).
• MFC - centrum pro poskytování veřejných služeb ve Vašem regionu (déle o 1-2 dny).

Pokud existuje elektronický podpis, lze registraci DDU provést elektronicky. Musíte použít webovou stránku Rosreestr a přihlásit se. Přesně to dělají ti, kteří si pořizují bydlení na hypotéku. Při této možnosti většina bank poskytuje malou slevu z úrokové sazby.

Musím vědět! S elektronickou registrací dohody DDU v Rosreestru se mohou termíny mírně zpozdit. To je však plně kompenzováno úsporou zaplacených úroků.

Registrace smlouvy o společné výstavbě se provádí zaplacením státního poplatku. K balíku dokumentů je třeba přiložit potvrzení o jeho zaplacení.

Cena

Tento bod je jedním ze základních v DDU. Jeho absence je považována za důvod pro prohlášení dokumentu za neplatný.

Developer je odpovědný za výpočet nákladů smlouvy a investor musí souhlasit s navrženými podmínkami nebo odmítnout podepsat dokument.

Dokument musí ze zákona obsahovat nejen úplné náklady na bydlení, ale také cenu každého metru čtverečního. Musí být v národní měně. Je-li při výpočtech použita měnová jednotka jiné země, musí uvádět pevný směnný kurz k národní měně v době podpisu smlouvy. Smlouva navíc obsahuje údaj, že bez ohledu na situaci na devizovém trhu by se kurz měnit neměl.

Náklady na smlouvu lze změnit pouze z jednoho důvodu - na základě změny skutečné metráže bytu po finálním měření. Velikost přípustných odchylek je rovněž uvedena v dohodě.

Za podmínek uvedených ve smlouvě se platby provádějí jednorázově nebo ve splátkách po určitou dobu.

Od letošního roku je právně schválena varianta alternativního vypořádání DDU - vázané účty. Takový mechanismus je navržen tak, aby dodatečně chránil peníze vkladatelů a zaručoval vrácení finančních prostředků v případě ukončení smlouvy.

Balíček dokumentů

Předpisy neurčují, kdo přesně by měl proces registrace provádět. Samozřejmě je nejlepší to udělat osobně, ale můžete tento okamžik svěřit jiné osobě, která má příslušné oprávnění. Dokumenty pro registraci DDU v Rosreestr budou potřebovat následující:

• občanský pas vkladatele;
• DDU se všemi dostupnými aplikacemi nebo doplňky;
• písemná prohlášení stran o registraci DDU;
• souhlas manžela (pokud existuje) k provedení transakce, ověřený notářem;
• zástavní smlouva (při převzetí hypotéky);
• popis rozestavěného objektu ve stručné podobě;
• šek na zaplacení státního cla;
• plnou moc s notářským ověřením, jsou-li listiny předkládány prostřednictvím zástupce.

Developer také musí dodatečně poskytnout stavební povolení. Prohlášení o projektu a doklady potvrzující pojištění občanské odpovědnosti.

Jak zkontrolovat?

Pokud dokumenty nepředkládáte osobně, ale se zapojením zprostředkovatele, musíte se ujistit, že registrace byla dokončena. Chcete-li to provést, měli byste si po obdržení DDU pečlivě prostudovat. Musí obsahovat odpovídající značku.

Chcete-li zcela odstranit všechny pochybnosti, můžete si dodatečně prohlédnout výpis z USRR. Další informace o registraci DDU si můžete vyžádat na MFC nebo na portálu Rosreestr v sekci "Referenční informace o nemovitostech". V okně, které se otevře, stačí zadat katastrální číslo ze smlouvy a kliknout na „Vytvořit žádost“.

A jak zkontrolovat, zda má vývojář právo uzavřít DDU? Existuje také několik příznaků, které je třeba co nejdříve zkontrolovat. Takže si můžete koupit byt pod DDU od developera a nespadnout do pasti, pokud jsou splněny následující podmínky:

• existuje úřední povolení k výstavbě bytového domu;
• informace o výstavbě zařízení byly zveřejněny na webových stránkách stavební firmy nebo v tisku;
• stavební organizace může úředně potvrdit své užívací právo k pozemku (vlastnictví nebo nájem);
• na první žádost se přispěvatel může seznámit s jakýmikoli dokumenty, které ho zajímají, nebo jsou zveřejněny.

Úkol

Investice do sdílené výstavby Novosibirsku se provádějí v různých fázích výstavby domu. Někdy je potřeba vzdát se vlastních práv na bydlení a převést tuto příležitost na jinou osobu. To lze provést smlouvou o postoupení společné stavby.

Podle tohoto dokumentu získává nový vlastník stejné množství práv jako ten předchozí. Podle No214-FZ, nebo spíše článku 11 tohoto zákona, se přidělení ve společné výstavbě provádí za následujících podmínek:

• prostředky na úhradu DDU byly uhrazeny v plné výši nebo je dluh převeden spolu s podpisem nové smlouvy;
• existuje souhlas vývojáře, protože je povinným účastníkem transakce;
• probíhá státní registrace mateřských škol s novým účastníkem procesu.

Je třeba zvážit! Při ukončení smlouvy o postoupení může osoba, která ji podepsala, požadovat náhradu pouze částky, která je uvedena v dokumentu. Pokud se tedy skutečně zaplatilo více, rozdíl nikdo nevrátí.

Pokud se tedy chcete zúčastnit procesu zvaného „výstavba akcií“, nemusí být postoupení práv tím nejlepším řešením.

Existuje několik možností, kdy je pravděpodobné ukončení smlouvy o společné výstavbě. Obě strany navíc mohou splnění podmínek odmítnout.

V této věci je legislativa na straně vkladatele. Důvodů k odmítnutí dalšího plnění závazků má více:

• jsou porušeny podmínky výstavby a převodu budovy do provozu a zpoždění je více než 2 měsíce;
• kvalita práce neodpovídá deklarované a vkladatel uplatňuje významné nároky.

Developer má právo dát podnět k ukončení společné výstavby, pokud investor včas nezaplatil dohodnutý příspěvek. V některých případech je možné zpoždění, ale jeho doba by neměla přesáhnout 2 měsíce.

Poznámka! Pokud společnost uvedené lhůty nedodrží, je povinna na to vkladatele písemně upozornit. Může buď souhlasit se změnami, nebo jednostranně rozbít DDU.

Pro ukončení smlouvy musí investor zaslat developerovi výpověď. Musí uvést důvod a upozornit, že smlouva je jednostranně ukončena. Datum vypršení platnosti dokumentu je den odeslání dopisu. Nyní, do 20 kalendářních dnů, je developer povinen vrátit na účet vlastníka kapitálu částky, které dříve zaplatil na základě smlouvy.

Propadnutí a jeho výpočet

Pokud dojde k ukončení smlouvy zaviněním developera, je držiteli úroku kromě vrácení finančních prostředků navíc zaplacena pokuta. Sdílená výstavba tento problém zcela řeší, zatímco běžná smlouva o koupi a prodeji bydlení s tímto problémem nemusí počítat.

Základem pro zaplacení penále mohou být stejné důvody, pro které je smlouva ukončena: porušení lhůt a významné nedostatky (prasklina ve zdi nebo díra v podlaze). Pokutu lze také vybrat v případě, že se ukázalo, že postavený byt je menší, než je uvedeno ve smlouvě.

Důležité! Podílník může požadovat jak vrácení celé zaplacené částky + penále, nebo jednoduše zaplacení penále k obdrženému bydlení.

• počet dní prodlení - počítá se ode dne dodání domu uvedeného v DDU;
• sazbu refinancování Centrální banky Ruské federace v tuto chvíli - lze zobrazit na oficiálním portálu oddělení;
• náklady na byt - uvedené v DDU;
• zvláštní koeficient - 1/150 pro fyzické osoby, 1/300 pro právnické osoby.

Nyní musíme vynásobit všechny tyto ukazatele:

1/150 x Sref x počet dní po splatnosti x náklady na bydlení.

Například při hodnotě smlouvy 2 miliony rublů a sazbě refinancování 8,5% bude muset vývojář zaplatit asi 1 130 rublů za každý den zpoždění.

Fond

Mnoho občanů, kteří se chtějí podílet na koupi bytu, by si přálo získat co nejbezpečnější smlouvu DDU. Na co si dát pozor? Rok 2017 přinesl v této problematice několik změn.

Praxe z minulých let ukázala, že klasické pojištění občanské odpovědnosti developera není zcela efektivní. Od 1. ledna 2017 je tedy každý developer povinen při výstavbě nových objektů přispívat určitými částkami do fondu účastníků sdílené výstavby. Všechny peníze nashromážděné v tomto fondu budou použity na kompenzační platby těm investorům, kteří utrpěli náhlým bankrotem developera.

Další položkou výdajů fondu může být pokračování ve financování výstavby. V tomto případě bude náhrada vyplacena novému developerovi, který převzal povinnost dokončit stavbu budovy, která nahradí zkrachovalého „soudruha“.

Pojištění

Ti, kteří podepsali smlouvy před začátkem aktuálního roku, jsou chráněni sdíleným stavebním pojištěním. Norma platí od roku 2014 a vylučuje registraci DDU bez smlouvy o pojištění odpovědnosti vývojáře. Je pravda, že to platí pouze pro organizace, které provádějí svou činnost v souladu s federálním zákonem č. 214.

Důležité! Pokud jste při koupi bytu v novostavbě v Novosibirsku nebo jiném městě neuzavřeli DDU, ale jiný typ smlouvy, nemůžete počítat s ochranou 214-FZ.

Pokud společnost obdržela povolení k výstavbě bytového domu před lednem 2014, pak norma na povinné ručení zůstává na dobré vůli developera.

Každá smlouva má mnoho nuancí. DDU 214-FZ nebyl výjimkou, na co si mám dát pozor při podepisování tohoto dokumentu? Zde je několik zajímavostí:

1. Pokud registraci a podpis smlouvy neprovádí sám developer, ale jeho zástupce, ujistěte se, že k tomu má zákonné důvody. Za takové lze považovat notářsky ověřené plné moci. Pečlivě si prostudujte dokumenty a přesně zjistěte, jaké pravomoci jsou na zastupitele delegovány.
2. Při podpisu smlouvy se ujistěte, že obsahuje klauzuli o tom, že developer nemůže libovolně měnit žádnou dokumentaci.
3. Pečlivě si prostudujte seznam případů vyšší moci. Ujistěte se, že se skládá z opravdu „nepřekonatelných“ překážek a neobsahuje nic nadbytečného.
4. Zkontrolujte, zda smlouva obsahuje prohlášení, že předmět není do doby uvedení do provozu považován za kvalitní.
5. DDU by nemělo obsahovat ustanovení o uzavírání dodatečných smluv s třetími stranami, například s konkrétní správcovskou společností.
6. Ujistěte se, že jasně rozumíte tomu, co je sdílená výstavba bytů a jaké důležité body by smlouva měla obsahovat. Pokud se zjistí absence alespoň jednoho z nich, bude mít vývojář důvod dokument zneplatnit.
7. Pamatujte, že DDU nenabývá platnosti po podpisu, ale od okamžiku státní registrace. Dávat peníze vývojáři až do tohoto bodu může být nebezpečné.
8. Vzhledem k tomu, že DDU nemá jasnou, právně stanovenou formu, mnoho vývojářů si pro něj vymýšlí vlastní klauzule, které jsou pro vkladatele zcela nerentabilní. Najít je vlastními silami často není možné. Východiskem ze situace může být přilákání právníka, který se na tuto konkrétní oblast specializuje. Jeho konzultace bude stát mnohem méně než možné důsledky podpisu dohody s „nástrahami“.

Poznámka! Důkladná a nejpodrobnější analýza DDU je možná se zapojením specialistů naší společnosti. Zažádáním o bezplatnou konzultaci můžete získat významné preference v této a dalších otázkách.

Dalším bodem, který stojí za pozornost, je jurisdikce podle DDU. Vkladatel má v souladu se zákonem právo samostatně si zvolit soud pro přihlášení pohledávky. S cílem připravit občany o tuto příležitost někteří vývojáři opraví adresu konkrétní instituce v DDU.

Návštěva soudu označeného developerem může být pro vlastníka kapitálu zcela nerentabilní. Soudní orgán může být například umístěn v místě registrace developera v jiném městě nebo regionu. Podpisem takového DDU držitel úroku automaticky souhlasí s navrženými „pravidly hry“. Následně se to může stát významnou překážkou pro uplatnění nároku u zvoleného soudu.

DDU je poměrně složitý dokument s velkým množstvím nuancí. Příliš nevěřte slibům vývojářů, protože jejich hlavním úkolem je „vyklepat“ z vás peníze. Abyste se co nejvíce ochránili, je nejlepší využít poradenských služeb zkušených odborníků. Jedině tak budete mít jistotu, že vaše peníze nepřijdou vniveč.

Video FZ-214 od odborníků

Výběr odborných videí o smlouvě o kapitálové účasti, 214-FZ, a také o tom, jak správně sestavit DDU a vstoupit do výstavby vlastního kapitálu.

Získávání finančních prostředků od občanů a právnických osob na společnou výstavbu bytových domů a jiných nemovitostí, jakož i vznik vlastnických práv k těmto objektům účastníky procesu upravuje zvláštní federální zákon № 214 . Zavádí rovněž záruky ochrany práv, oprávněných zájmů a majetku spoluinvestorů.

Záruky zákona se vztahují na ty akcionáře, kteří uzavřeli smlouvy o účasti na sdílené výstavbě (DDU).

Existuje několik takových záruk:

• Vyloučení možnosti podvodu, kdy se od občanů vybírají peníze na výstavbu neexistujících zařízení. Za tímto účelem článek 3 zákona č. 214-FZ zakazuje developerovi vstupovat do DDU s občany do:
• získání stavebního povolení,
• zveřejnění, vyvěšení a/nebo předložení prohlášení o projektu,
• státní registrace developera vlastnického práva k pozemku určenému k výstavbě objektu (nebo nájemní smlouva, podnájem tohoto pozemku).
• Vyloučení možnosti „dvojího“ prodeje bytů. Umění. 4 zákona č. 214-FZ stanoví uzavření DDU písemně. Taková dohoda podléhá státní registraci a teprve od okamžiku takové registrace se považuje za uzavřenou.
• V případě úpadku (úmyslného úpadku) nebude moci developer nechat spoluinvestorům nic. Podle Čl. 13 zákona č. 214-FZ se pro všechny účastníky sdílené výstavby od okamžiku státní registrace považují DDU za zastavené:
• pozemek ve vlastnictví developera na vlastnické právo (nebo právo na pronájem, podnájem tohoto pozemku),
• a bytový dům a/nebo jiná nemovitost ve výstavbě na tomto místě.

Činnosti vývojářů při získávání finančních prostředků od občanů v rámci DDU podléhají státní kontrole ze strany oprávněných orgánů ustavujících subjektů Ruské federace. V Moskvě jsou tyto funkce přiřazeny struktuře Komplexu politiky městského plánování a výstavby - Moskomstroyinvest.

O rozdělení bytů rozhoduje valná hromada představenstva bytových družstev. Není přitom neobvyklé, že rozestavěný dům má několikanásobně méně bytů než akcionáři, kteří tuto stavbu financovali, a ti akcionáři, kteří vstoupili do družstva jako poslední, mohou získat byt mezi prvními.

Získávání finančních prostředků od občanů na výstavbu v rámci bytových stavebních družstev (HBC) a bytových družstev (HSC) nezajišťuje zaručenou ochranu práv jejich členů jako účastníků sdílené výstavby. Činnost bytových družstev a bytových družstev se řídí ustanoveními Bytového zákoníku Ruské federace a 215-FZ „O stavebních spořitelnách“.

Federální zákon č. 214: pro a proti

Doba čtení: 8 minut

Co je FZ-214?

Ačkoli to není dokonalé, federální zákon č. 214 alespoň částečně chrání držitele akcií před bezohlednými vývojáři. Podívejme se, před jakými potížemi může FZ-214 chránit a proč se mnoho stavebních společností vyhýbá práci podle tohoto zákona.

Co je FZ-214 a před čím chrání

V roce 2004 byl přijat federální zákon č. 214 „O účasti na společné výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí“. Předtím vývojáři vyvíjeli všechny smlouvy nezávisle. Dokumenty vypracované právníky organizace maximálně chránily stavební firmy, nezanechávaly kupujícím žádné záruky, že dům bude dokončen, byt nebude prodán podruhé atd.

Po přijetí FZ-214 mu mnoho vývojářů vyčítalo jeho „vlhkost“ a přílišnou náročnost, a proto s ním stavební firmy odmítaly pracovat. Od implementace zákona bylo možné uniknout různými způsoby, včetně přechodu na uzavírání předběžných kupních smluv a předběžných smluv o majetkové účasti.

Změny federálního zákona č. 214 daly impuls ke zvýšení počtu vývojářů, kteří přijali zákon k provedení. Nová verze dokumentu se stala flexibilnější ve vztahu ke stavebním firmám, ale také jim zpřísnila postih za obcházení zákona.

FZ-214 není dokonalý, ale nejbezpečnější mechanismus pro koupi domu pro akcionáře. Smlouva sepsaná v souladu se zákonem obsahuje úplné informace o stavebním objektu, jeho definici v souladu s projektovou dokumentací, dodací lhůty, cenu, způsoby a platební podmínky, jakož i záruční dobu poskytovanou developer pro objekt jím postavený.

FZ-214 ochrání držitele akcií před ztrátou finančních prostředků, pokud bude budova ve výstavbě zničena nebo poškozena. Developer nebude moci odmítnout převod bytu na dědice v případě úmrtí akcionáře, který smlouvu podepsal. Pokud soukromý spoluinvestor staví objekt pro osobní potřebu, nikoli pro komerční účely, pak také spadá pod zákon o ochraně práv spotřebitele.

Jak bylo uvedeno výše, federální zákon č. 214 je nedokonalý. Využitím některých mezer může developer učinit zvláštní ustanovení v dohodě o kapitálové účasti (DDU), která budou fungovat v jeho prospěch. Je lepší, aby kupující dokument nepodepisoval, dokud papíry nepředloží kvalifikovanému právníkovi. V případě sporu může akcionář požadovat po developerovi změnu smlouvy.

Výhody federálního zákona č. 214 pro kupující domů

FZ-214 ochrání před dvojím prodejem, dlouhodobou výstavbou nebo nepřiměřeným zhodnocením bytu

• Snižuje se riziko dvojího prodeje bytu.

Garantem spolehlivosti transakce je Rosreestr (Federální služba pro státní registraci, katastr a kartografii, dříve, do roku 2008 - Federální registrační služba), kde dokumenty podepsané vlastníkem kapitálu a vývojářem musí projít povinnou registrací. Rosreestr prostě nebude moci zaregistrovat stejné rozestavěné bydlení dvakrát pro různé osoby.

• FZ-214 snižuje riziko, že rozestavěný objekt nebude nikdy uveden do provozu.

Faktem je, že podle třetího článku zákona nemůže být stavba domu zahájena, dokud developer nemá v rukou plný balík povolení a není zveřejněno prohlášení o projektu. V naší zemi však, jak víte, může koordinace dokumentů trvat roky. Developeři se proto ze situace dostávají a schvalování získávají postupně během výstavby objektu.

• FZ-214 stanoví pravidla pro vrácení peněžních prostředků držiteli úroku v případě, že dojde k ukončení smlouvy jednou ze stran.
• FZ-214 je spíše na straně vlastníka kapitálu, nikoli stavební společnosti.

Výše pokuty pro kupujícího, který zdržel další splátku, a developera, který nepředal klíče od bytu v dohodnutém termínu, je podle zákona nesouměřitelná. Pokud má akcionář možnost vystoupit s formální částkou, bude pro vývojáře pokuta velmi vysoká. Dnes však developeři často do smlouvy vkládají další klauzule, které stanovují vysokou pokutu pro držitele úroků, kteří zpožďují příspěvky.

• FZ-214 neumožňuje developerovi odchýlit se od dohodnutého projektu výškou stavby, dispozičním řešením bytů apod.

To vše je stanoveno ve smlouvě. Pokud by se nakonec ukázalo, že byt je například rozlohou menší, než je uvedeno v papírech, nebo kvalita práce kupujícímu nevyhovuje, bude mít všechny důvody požadovat po něm snížení nákladů na bydlení. vývojář.

• FZ-214 neumožňuje developerovi měnit cenu za metr čtvereční podle vlastního uvážení.

Developer má právo žádat příplatek, pokud nastanou okolnosti vyšší moci: například prodlení. Soud však posoudí okolnosti a rozhodne o nutnosti zvýšení cen.

• FZ-214 jasně stanovuje důvody, proč může kupující vypovědět smlouvu se stavební firmou a požadovat po ní penále.

Ze zákona je developer povinen vrátit soukromému spoluinvestorovi částku, kterou vložil na základě smlouvy o vlastním kapitálu, a také zaplatit penále ve výši 1/150 sazby refinancování Centrální banky Ruské federace. v okamžiku vrácení peněz za použití peněžních prostředků.

Připomeňme, že federální zákon č. 214, ačkoli je dnes nejbezpečnějším mechanismem pro pořízení bydlení, nemůže plně ochránit kupující před jednáním bezohledných developerů. Zákon nedokáže ochránit stavební firmu před úpadkem, stejně jako urychlit stavbu domu.

Nevýhody práce na FZ-214 pro vývojáře

FZ-214 přísně zakazuje provádět změny v projektu již v průběhu výstavby, které mohou vést k dlouhodobé výstavbě

• Federální zákon č. 214 zdaleka nevyhovuje všem vývojářům, protože jim ukládá přísné povinnosti a zbavuje je určité flexibility.

V některých případech může stavební společnost potřebovat provést změny v projektu již v průběhu výstavby. FZ-214 takové jednání přísně zakazuje. Důsledné dodržování litery zákona může vést objekt k dlouhodobé výstavbě.

• Podle FZ-214 nemá developer právo vyjít kupujícímu vstříc a snížit cenu za 1 m2 bydlení.

Pokud již byl v domě prodán alespoň jeden byt, pak je developer povinen stejnou částku odebrat od kupujících za zbytek. V opačném případě budou moci akcionáři, kteří si koupili bydlení za vyšší cenu, požádat o vrácení přeplatku.

• FZ-214 jasně nestanoví pravidla pro převzetí a převod bytu na akcionáře.

Zákon vymezuje podmínky, kdy může kupující začít bydlení přijímat, ale nespecifikuje, kdy musí toto řízení absolvovat.

• FZ-214 staví vývojáře do tvrdých podmínek, ve kterých se zadlužují vůči státu a vlastníkům akcií, ale nemají žádné nástroje k ovlivňování úředníků.

Postavit obytná zařízení podle federálního zákona č. 214 je poměrně obtížné. Mnoho stavebních firem se proto snaží najít řešení a je charakteristické, že je najdou. Takže například někteří developeři, aby si nesvázali ruce smlouvami o majetkové účasti uzavřenými podle FZ-214, se rozhodnou postavit objekty zcela na vlastní náklady a poté dát byty na základě kupních smluv. Je pravda, že takové možnosti jsou v moci možná velmi velkých stavebních společností. Menší vývojáři často volí pro práci jedno z „šedých schémat“.