В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: «...под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке» .
Там же читаем: «При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу» . Это позволяет сделать вывод о том, что кадастровая оценка недвижимости есть фуппировка объектов оценки и установление соответствия между группами объектов оценки и методами оценки.
Очень часто в качестве синонима понятия «группировка» используется понятие «классификация». В общем случае, классификацией называется разделение рассматриваемой совокупности объектов на однородные (в смысле проводимого затем статистического анализа) группы. При этом термин «классификация» используют, в зависимости от контекста, для обозначения как самого процесса разделения, так и его результата .
Классификация служит связующим звеном между кадастровой оценкой и учетом объектов недвижимости в государственном кадастре недвижимости . Утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России в 2001 году Технические указания по государственной кадастровой оценке земель поселений содержат типовой перечень видов функционального использования земель, установленных для целей государственной кадастровой оценки земель поселений . Документ содержит 14 видов функционального использования земель, которые разработаны с использованием системы классификаторов для целей ведения государственного земельного кадастра, принятой и введенной в действие приказом по Госкомзему России от
22.11.99 № 84 . Начиная с 2007 года, в кадастровой оценке используется понятие «виды разрешенного использования земельных участков» . Примечательно, что в целях учета объектов недвижимости в государственном кадастре недвижимости в 2014 году утвержден . Понятие «классификатор видов разрешенного использования» - устоявшееся понятие в государственном кадастровом учете и государственной кадастровой оценке недвижимости.
Необходимо отметить, что часто встречается еще один синоним понятий «группировка» и «классификация» - это понятие «виды» или «типы» объектов недвижимости. Так, мы часто встретим термин «виды разрешенного использования объектов оценки», «исследуемый вид объекта недвижимости». В методических рекомендациях по оценке объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, читаем: «Отличительной особенностью определения стоимости методами массовой оценки от определения стоимости методами индивидуальной оценки является объем исходной рыночной информации и информации об объекте оценки, является ли объект типичным, а также объемом допущений, на которых основывается оценка. Под определением стоимости методами массовой оценки понимается процесс установления стоимости на основе типизации объектов» .
Таким образом, можно выделить основной метод, который обязательно применяется в кадастровой оценке - это типология, метод научною познания, в основе которою лежит расчленение систем объектов и их группировка с помощью обобщенной идеализированной модели или типа. Процесс отнесения объектов к определенной группе, определенному классификационному типу называется типизацией. Типизация есть назначение различным объектам свойства, именуемого типом, идентифицирующего совокупность остальных его свойств.
Проблемы типологии возникают во всех науках, которые имеют дело с крайне разнородными по составу множествами объектов и решают задачу упорядоченного описания и объяснения этих множеств. Типология опирается на выявление сходства и различия изучаемых объектов, на поиск способов и критериев их идентификации.
Таблица 2.1
Обобщение терминологии относительно типизации объектов оценки
|
Правило/ процедура |
Правило отбора/основание применения процедуры |
Результат процедуры |
|
Типизация |
ФСО № 4: Объекты оценки разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих фак- торов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки |
|
|
Классификация |
||
|
Группировка |
||
|
Применение типологии в кадастровом учете, оценке и налогообложении недвижимости |
||
|
Г осударствен- ный кадастровый учет |
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков |
Виды разрешенного использования объектов недвижимости |
|
Налогообложение недвижимого имущества |
Классификация имущества для целей налогообложения |
Виды имущества, подлежащие налогообложению |
|
Кадастровая оценка земельных участков |
Классификаторы для целей ведения государственного земельного кадастра |
Виды функционального использования земельных участков (до 2007 года) |
|
Кадастровая оценка недвижимости |
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков |
Виды разрешенного использования объектов недвижимости (после 2007 года) |
Типизация, группировка, классификация - эти понятия-синонимы очень часто применяются в кадастровой оценке недвижимости (Таблица 2.1).
Именно в классификации наиболее ярко проявляется отличие массовой оценки от индивидуальной оценки. В индивидуальной оценке перед оценщиком стоит задача выявить все отличительные особенности объекта оценки, влияющие на формирование стоимости. В массовой оценке оценщик обобщает объекты оценки и фактически оценивает тип (класс, группу) объектов оценки. Классификация объектов недвижимости применяется с целью перехода от индивидуального разнообразия объектов недвижимости к ограниченному количеству классов объектов оценки, соотнесения классов объектов оценки и методов оценки.
Раздел 1. Жилые здания
Тема 1.1 Классификация жилых зданий
1.1.1 Основные критерии для классификации жилища
1.1.2 Требования, предъявляемые к жилищам
1.1.3 Конструктивные и строительные системы
Тема 1.2 Малоэтажные жилые дома
1.2.1 Одноквартирные жилые дома
1.2.2 Блокированные жилые дома
Тема 1.3 Многоквартирные дома
1.3.1 Квартира, её состав
1.3.2 Типология квартир
1.3.3 Жилые дома секционного типа
1.3.4 Дома коридорного типа
1.3.5 Дома галерейного типа
1.3.6 Дома коридорно-секционного типа
Тема 1.4 Специализированные и специальные дома
1.4.1 Общежития
1.4.2 Гостиницы
1.4.3 Дома-интернаты для пожилых людей
1.4.4 Шумо-, ветро-, пылезащищённые дома
1.4.5 Энергосберегающие системы
Раздел 2. Общественные здания
Тема 2.1 Классификация общественных зданий
2.1.1 Классификационные признаки
2.1.2 Виды помещений
2.1.3 Технико-экономические показатели
Тема 2.2 Общественные здания повседневного пользования
2.2.1 Здания учебно-воспитательных учреждений
2.2.2 Лечебно-профилактические учреждения
Тема 2.3 Общественные здания периодического пользования
2.3.1 Предприятия общественного питания
2.3.2 Предприятия бытового обслуживания
2.3.3 Здания предприятий торговли
2.3.4 Административные здания
Тема 2.4 Общественные здания эпизодического пользования
2.4.1 Зрелищные здания
2.4.2 Спортивные сооружения
2.4.3 Транспортные сооружения
План лекций
Лекция 1. Классификация жилых зданий
Основные критерии для классификации жилища
Требования, предъявляемые к жилищам
Лекция 2. Конструктивные и строительные системы жилых зданий
Характеристика основных КС
Виды комбинированных КС
Конструктивные схемы жилых зданий
Виды строительных систем
Лекция 3. Одноквартирные жилые дома
Виды одноквартирных домов
Принцип функционально- планировочной организации жилища
Типологические признаки одно- и двухэтажных жилых домов. Блокированные дома
Двухквартирные жилые дома
Блокированные многоквартирные дома. Их типологические признаки.
Лекция 4. Многоквартирные многоэтажные дома
Квартира и её состав
Классификация квартир
ТЭП квартиры
Трансформация помещений квартир
Вертикальные коммуникации жилых зданий
Лекция 5. Дома секционного типа
Многосекционные жилые дома. Их типологические признаки
Виды блок-секций
Односекционные жилые дома. Их типологические признаки
Лекция 6. Дома коридорного, галерейного и смешанного типа
Дома коридорного типа
Дома галерейного типа
Дома коридорно - секционного типа
Лекция 7. Специализированные дома: общежития, гостиницы, дома интернаты для пожилых людей
Виды общежитий
Структура архитектурно- планировочной организации общежития
Виды гостиниц
Характеристика основных функциональных групп помещений
Дома-интернаты для пожилых людей
Лекция 8. Специальные дома
Шумозащищённые дома
Ветро-, пылезащитные дома
Энергоэкономичные дома
Лекция 9. Классификация общественных зданий
Виды групп помещений общественных зданий
ТЭП общественных зданий
Учебно-воспитательные учреждения
Детские ясли-сады. Классификация и характеристика групп помещений
Здания лечебно-профилактических учреждений
Лекция 10. Здания общественного питания, торговли и бытового обслуживания
Виды зданий общественного питания
Характеристика функциональных групп помещений
То же зданий торговли
То же предприятий бытового обслуживания
Лекция 11. Зрелищные и спортивные здания и сооружения
Зрелищные здания. Виды и типологические признаки
Спортивные здания и сооружения
Виды и типологические признаки
Здания и сооружения транспорта
Автовокзалы. Виды и типологические признаки
То же ж-д вокзалы
То же аэровокзалы
Контрольная работа
Государственный университет по землеустройству
Введение
Объектов недвижимости великое множество и все они различны и неоднородны, необходимо их классифицировать по определенным признакам. Рассмотрим такое понятие, как типология. Типология - научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Изучение дисциплины «Типология объектов недвижимости» предполагает получение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.
Цель дисциплины: уметь классифицировать недвижимые объекты по различным признакам, разбираться в особенностях правового режима недвижимого имущества в российском законодательстве.
Применение классификации по различным признакам будет рассмотрено в данной работе на следующих объектах недвижимости:
Торгово-развлекательный центр «Золотой Вавилон»;
Электроподстанция «Грач»;
Комсомольский проспект;
Земельный участок в Дмитровском районе Московской области;
Участок недр «Никольский - 1»;
Пироговское водохранилище;
Участок леса в национальном парке «Лосиный остров»;
Многолетние насаждения ботанического сада РАН.
Глава 1. Теоретические основы типологии объектов недвижимости
Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений. В Своде Законов Российской Империи недвижимым имуществом признавались земля и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги. Под движимым имуществом понимались всякого рода мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины, экипажи, земледельческие орудия, а также все то, что из земли извлечено.
В основах гражданского законодательства СССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г., в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Дальнейшее свое отражение деление на движимые и недвижимые вещи нашло в Гражданском кодексе РФ, части первой, введенной в действие с 1 января 1995 г. Так, статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
В соответствии с законодательством РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Гражданский кодекс РФ, осуществив деление вещей на движимые и недвижимые вещи, одновременно ввел институт государственной регистрации недвижимости. Во исполнение положений статьи 131 ГК РФ 21 июля 1997 г. был принят ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступивший в силу с 31 января 1998 г.
Определяющие факторы объектов недвижимости:
Родовые. Связь с землей, степень подвижности, длительность кругооборота, форма функционирования и ее состояние в процессе использования, способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств, общественное значение. Связь объекта недвижимости с земельным участком может быть прямой и косвенной (непосредственной и опосредованной).
Степень подвижности - абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению.
Форма функционирования - натурально-вещественная и стоимостная.
Состояние потребительской формы в процессе использования - не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации.
Длительность кругооборота (долговечность) - многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании.
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств - постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.
Общественное значение - пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством.
Видовые Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) - определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество.
Глава 2. Типология зданий
В состав зданий входят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу. Также в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.
Основные признаки классификации зданий
Этажность: одноэтажные, двухэтажные, многоэтажные.
Вид освещения: естественное (верхнее, боковое), искусственное, совмещенное.
Система воздухообмена (естественная, механическая, кондиционированная).
Температурный режим: отапливаемые, неотапливаемые.
Транспортное оборудование: крановое, подвесное, бескрановое.
Вид строительного материала: каменные, деревянные, смешанные, саманные, глинобитные, панельные.
Капитальность: особо капитальные, обыкновенные, облегченные, рубленные.
Срок службы: 100, 80, 65, 40, 20.
Производственные здания
Общественные здания
В данной расчетно-графической работе признаки классификации зданий были изучены на примере ТРК «Золотой Вавилон» в районе ОТРАДНОЕ. «Золотой Вавилон» - это современный торговый комплекс европейского стиля с современной архитектурой. Торговый комплекс «Золотой Вавилон» вмещает в себя гипермаркет «Карусель», современный шестизальный кинотеатр «Люксор», более 120 бутиков, кафе, бары, рестораны на любой вкус, удивительный детский городок, а также предприятия сферы услуг (представительство крупного банка, аптека, химчистка, салон красоты и т.д.). Описание ТРК «Золотой Вавилон» представлено в Таблице 1. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации зданий и строений представлено в приложении 1.
Таблица 1 - Описание здания
Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЗдание ТРК «Золотой Вавилон»Местоположение (адрес)Москва, СВАО, ул. Декабристов 12, План расположенияСм. рис. 2НазначениеПроизводственноеОсновной материал конструкцииЖелезобетон с металлическим каркасомГод постройки2002Число этажей2Площадь застройки38 000 м2Дополнительный состав имущества зданияКотельная установка для отопления, внутренняя сеть водопровода и канализации; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства; подъемники и лифты.Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и оборотоспособностиОбъект недвижимости относится к торгово-промышленным зданиямОписание особых публично-правовых предписаний по охране и эксплуатацииЗапрет на постройку и эксплуатацию очистных сооружений и предприятий химической промышленности в радиусе 500 метровГлава 3. Типология сооружений
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства).
Классификация сооружений:
Функциональное назначение - коммуникационные, транспортные, водоканализационные, устройства для размещения технического оборудования, прочие сооружения.
Вид строительного материала - земляные и деревянные, каменные и кирпичные, металлические, железобетонные.
Капитальность - прочные, особо прочные, вековой прочности.
Срок службы - 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 лет.
В данной работе с целью изучения признаков классификации сооружений были рассмотрены следующие объекты: электроподстанция «Грач» и Комсомольский проспект. Электроподстанция «Грач» 110/20 кВ мощностью 2х80 МВА обеспечивает электроэнергией свыше 1,2 млн кв. м жилья для более чем 30 тыс. человек. Была поставлена под напряжение 12 января 2008 года. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 2. Комсомольский проспект (рис. 4) - проспект в Центральном административном округе города Москвы. Проходит от Крымской площади (Садового кольца) до Лужнецкого моста. Пересекает улицы: Тимура Фрунзе, и Хамовнический Вал. Расположение данного объекта недвижимости в общей классификации сооружений представлено в приложении 3. Описание сооружений (электроподстанции и дороги) представлено в Таблице 2.
Таблица 2 - Описание сооружений
Объект недвижимостиСостав сведенийОписаниеЭлектроподстанция ГрачМестоположение (адрес)Москва, ЮЗАО, пос., Захарьино, ул. Гагарина Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание воздушных линий электропередачПризнак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаОхранная зонаКлассификация по видам основных фондовПроизводственнаяГод постройки2008Автомобильная дорогаМестоположение (адрес)Комсомольский проспектПлан расположенияСм. рис.Назначение и описание расположения по отношению к поверхности землиОбслуживание внутренних пассажирских и грузовых перевозок. Наземное.Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размера землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объектаШумовая зона автомобильной дороги 100 м.Классификация по видам основных фондовКосвенно производственнаяГод постройки1958
Понятие " имущество" впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.
Согласно ГК РФ (ст.130) - К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) – относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
|
Отдельные объекты |
Сложные объекты |
|
|
Земельные участки |
Предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая: |
|
|
Участки недр |
Земельные участки; |
|
|
Обособленные водные объекты |
Здания и сооружения; |
|
|
Все, что прочно связано с землей: |
Инвентарь и оборудование; |
|
|
Сырье и продукцию; |
||
|
Многолетние насаждения; |
Требования и долги; |
|
|
Здания; |
Права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; |
|
|
Сооружения | ||
|
Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону |
Информация; |
|
|
Квартира |
Другие исключительные права |
В общем случае - недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств
Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств
Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.
Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации и др.
Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности и т.д.
Основные признаки недвижимости:
|
Признаки | |
|
Сущностные (родовые) | |
|
Степень подвижности: |
Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению |
|
Связь с землей: |
Прочная физическая и юридическая |
|
Форма функционирования: |
Натурально-вещественная и стоимостная |
|
Состояние потребительской формы в процессе использования: |
Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации |
|
Длительность кругооборота (долговечность): |
Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании |
|
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств: |
Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений |
|
Общественное значение: |
Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством |
|
Видовые (частные) | |
|
Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.) |
Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением |
Классификация объектов недвижимости
Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.
Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).
Виды объектов недвижимости:
Сооружения
Земельные участки
Многолетние насаждения
Участки недр
Водные объекты
Предприятия
Имущественные права
Иные вещи
Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.
Признаки классификации:
Назначение
Капитальность строений
Строительный материал
Срок службы
Особенности конструкции
Этажность
Количество комнат
Наиболее общие признаки классификации представлены в таблице:
|
Признаки классификации |
Вид недвижимости |
|
1. Происхождение: |
Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные комплексы. Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения. |
|
2. Функциональное назначение: |
Производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) предприятия, магазины, склады, офисы, и т.п. Непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения): жилые здания, школы, больницы, театры, церкви, мечети, спортивные сооружения и т.п. |
|
3. Форма собственности: |
|
|
4. Отраслевая принадлежность: |
Промышленные Строительные Сельскохозяйственные Жилищно-коммунальные и т.п. |
|
5. Степень готовности к эксплуатации: |
Введенные в эксплуатацию Незавершенные строительством |
|
6. Возможность приватизации |
Запрещенные По разрешению Правительства Свободно приватизируемые |
Требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачами оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведений к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах величин.
При полном прекращении строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей заказчика.
Постоянного (бессрочного) пользования участками государственной и муниципальной собственности;
Аренды земельного участка, возмездно или безвозмездно приобретенного;
Ограниченного пользования прилегающими земельными участками, находящимися в собственности иных лиц.
В процессе эксплуатации земли участок может приносить доход, называемый земельной рентой , под которой понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как актива предприятия, который определяется как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации. В соответствии с проектом методических рекомендаций «Порядок учета стоимости земельных участков в активах коммерческих организаций, в том числе с иностранными инвесторами » при расчете земельной ренты предлагается следующая классификация земельных участков в зависимости от вида использования: сельскохозяйственные, лесохозяйственные, земли поселений и пр.
Приведенные выше системы, классификации основных фондов и предложения по классификации земельных участков в настоящее время приняты за основу при учете в активах предприятий результатов по определению стоимости их имущества. Однако они рассматривают объекты недвижимости не как единое целое, а как основные фонды и земельный участок. Вместе с тем, если проводить анализ именно рыночной стоимости недвижимости, возникает необходимость в разработке собственной системы классификации, которая позволяла бы учитьшать основные «товарные» свойства целостного объекта и была бы увязана с уже существующими системами классификации и описания объектов.