Articulo 1 Objeto de regulación de esta Ley Federal

1. Esta Ley Federal regula las relaciones relacionadas con la captación de fondos de ciudadanos y personas jurídicas para la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios sobre la base de un acuerdo de participación en la construcción compartida (en lo sucesivo, participantes en la construcción compartida) y el surgimiento del derecho de propiedad de los participantes en la construcción compartida de los objetos de la construcción compartida, y también establece garantías para la protección de los derechos, intereses legítimos y propiedad de los participantes en la construcción compartida.

2. Además del caso previsto en la parte 1 de este artículo, la atracción de fondos de ciudadanos por parte de una persona física o jurídica con la asunción de obligaciones, después de cuyo cumplimiento el ciudadano puede tener derecho a poseer una vivienda en se permite un edificio de apartamentos en construcción (creado) en los casos en que está previsto en la legislación de la Federación Rusa sobre cooperativas de ahorro de vivienda.

Artículo 2 Conceptos básicos utilizados en esta Ley Federal

Para los efectos de la presente Ley Federal, se utilizan los siguientes conceptos básicos:

1) un desarrollador: una entidad legal, independientemente de su forma organizacional y legal, o un empresario individual que posee o alquila un terreno y atrae fondos de los participantes en la construcción compartida de acuerdo con esta Ley Federal para la construcción (creación) de apartamento edificios en este terreno y (u) otros objetos inmobiliarios sobre la base del permiso de construcción obtenido. A su vez, otros objetos inmobiliarios incluyen garajes, instalaciones sanitarias, restauración pública, negocios, comercio, cultura y otros objetos inmobiliarios, con excepción de las instalaciones industriales;

2) un objeto de construcción compartida: un local residencial o no residencial que se transferirá a un participante en la construcción compartida después de obtener el permiso para poner en funcionamiento un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario y que sea parte de dicho apartamento edificio y (u) otro objeto inmobiliario, en construcción (creado) también con la participación de fondos de un participante en la construcción compartida.

Artículo 3

1. El desarrollador tiene derecho a recaudar fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios solo después de obtener, en la forma prescrita, un permiso de construcción, publicación y (o ) colocar una declaración de proyecto de acuerdo con esta Ley Federal y el registro estatal del derecho de propiedad o derecho de arrendamiento del desarrollador sobre el terreno previsto para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, que incluirá objetos de construcción compartidos.

2. El derecho a atraer fondos de los ciudadanos para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos con la asunción de obligaciones, después de cuyo cumplimiento un ciudadano puede tener derecho a poseer una vivienda en un edificio de apartamentos en construcción (creado) tiene desarrolladores que cumplan con los requisitos de esta Ley Federal sobre la base de contratos de participación en la construcción compartida.

3. En el caso de atraer fondos de un ciudadano para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos con la asunción de obligaciones, después de cuyo cumplimiento el ciudadano puede tener derecho a poseer una vivienda en un edificio de apartamentos en construcción (creado ) por una persona que no tiene derecho a hacerlo de conformidad con esta Ley Federal, un ciudadano puede exigirle a esta persona la devolución inmediata de los fondos transferidos a él, así como el pago del doble interés previsto en el artículo 395 del Código Civil de la Federación Rusa sobre el monto de estos fondos y la compensación en exceso del monto de los intereses por las pérdidas causadas al ciudadano.

Artículo 4 Acuerdo para la participación en la construcción compartida

1. En virtud de un contrato de participación en la construcción compartida (en adelante, el contrato), una de las partes (el promotor) se compromete a construir (crear) un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario dentro del plazo estipulado por el contrato y (o) con la participación de otras personas y después de obtener un permiso para la puesta en marcha de estas instalaciones, para transferir el objeto relevante de la construcción compartida a un participante en la construcción compartida, y la otra parte (participante en la construcción compartida) se compromete a pagar el precio estipulado por el contrato y aceptar el objeto de construcción compartido si hay un permiso para poner en marcha un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario.

2. El Gobierno de la Federación de Rusia tiene derecho a dictar normas que sean vinculantes para las partes de un acuerdo cuando se celebre y ejecute.

3. El contrato se celebra por escrito, está sujeto a registro estatal y se considera concluido desde el momento de dicho registro.

4. El contrato debe contener:

1) determinación de un objeto específico de construcción compartida para ser transferido de acuerdo con la documentación del proyecto por parte del desarrollador después de recibir el permiso para poner en funcionamiento un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario;

2) el plazo para la transferencia por parte del desarrollador del objeto de construcción compartida al participante en la construcción compartida;

3) el precio del contrato, las condiciones y el procedimiento para su pago;

4) período de garantía para el objeto de construcción compartida.

5. Si el contrato no contiene las condiciones previstas en el apartado 4 de este artículo, dicho contrato se tendrá por no celebrado.

6. El riesgo de pérdida accidental o daño accidental del objeto de la construcción compartida antes de que se transfiera a un participante en la construcción compartida corre a cargo del promotor.

7. En caso de muerte de un ciudadano que participe en una construcción compartida, sus derechos y obligaciones en virtud del contrato pasarán a los herederos, a menos que la ley federal disponga lo contrario. El desarrollador no tiene derecho a negar a tales herederos que celebren el contrato.

8. Los derechos y obligaciones de propiedad existentes el día de la apertura de la herencia de un participante en la construcción compartida, con base en un acuerdo celebrado de conformidad con esta Ley Federal, son parte de la herencia de un participante en la construcción compartida de conformidad con el Civil Código de la Federación Rusa.

9. Las relaciones que surjan de un acuerdo celebrado por un ciudadano que participe en la construcción compartida exclusivamente para necesidades personales, familiares, domésticas y otras necesidades no relacionadas con actividades empresariales estarán sujetas a la legislación de la Federación de Rusia sobre protección del consumidor en la medida en que no esté regulado por este Ley Federal.

Artículo 5 Precio de contrato

1. El contrato indicará el precio del contrato, es decir, la cantidad de fondos a pagar por un participante en la construcción compartida para la construcción (creación) de un objeto de construcción compartida. El precio del contrato se puede definir en el contrato como la suma de los fondos para el reembolso de los costos de construcción (creación) de un objeto de construcción compartida y los fondos para el pago de los servicios del desarrollador.

2. Por acuerdo de las partes, el precio del contrato podrá modificarse después de su celebración, si el contrato prevé la posibilidad de modificar el precio, los casos y las condiciones para modificarlo.

3. El pago del precio del contrato se realiza mediante pagos a tanto alzado o en el plazo que establezca el contrato, calculado en años, meses o semanas.

4. Si, de conformidad con el contrato, el pago del precio del contrato debe ser realizado por un participante en la construcción compartida mediante el pago de una suma global, un retraso en el pago de más de tres meses es la base para el pago. desarrollador a presentar una demanda para resolver el contrato en un procedimiento judicial.

5. Si, de conformidad con el contrato, el pago del precio del contrato debe ser realizado por un participante en la construcción compartida mediante pagos dentro del plazo previsto por el contrato, una violación sistemática por parte del participante en la construcción compartida de los términos por realizar pagos, es decir, una violación del plazo de pago por más de tres veces dentro de los doce meses, o un retraso en el pago de más de tres meses es la base para que el desarrollador presente una demanda para rescindir el contrato en los tribunales.

6. En caso de incumplimiento del plazo de pago establecido por el acuerdo, el participante en la construcción compartida deberá pagar al desarrollador una multa (multa) por un monto de ciento cincuentaavo de la tasa de refinanciamiento del Banco Central de la Federación Rusa, con efectos a la fecha del cumplimiento de la obligación, del importe del pago atrasado por cada día de atraso.

Artículo 6 El plazo para la transferencia por parte del promotor del objeto de construcción compartida al participante en la construcción compartida

1. El promotor está obligado a transferir el objeto de la construcción compartida al participante en la construcción compartida a más tardar en el período estipulado por el contrato. Asimismo, el plazo para la transmisión por parte del promotor de los objetos de construcción común debe ser el mismo para todos los participantes en la construcción común, con excepción del caso establecido por el apartado 3 de este artículo.

2. En caso de violación del plazo previsto por el acuerdo para la transferencia del objeto de construcción compartida al participante en la construcción compartida, el desarrollador deberá pagar al participante en la construcción compartida una multa (multa) por un monto de setenta -la quinta parte de la tasa de refinanciación del Banco Central de la Federación Rusa, efectiva el día del cumplimiento de la obligación, del precio del acuerdo por cada día de retraso.

3. Si la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario no puede completarse dentro del período especificado en el contrato, el desarrollador, a más tardar dos meses antes del vencimiento del período especificado, está obligado a enviar al participante en la construcción compartida información relevante y una propuesta de cambio de contratos. Un cambio en el plazo previsto por el contrato para la transferencia por parte del desarrollador de un objeto de construcción compartida a un participante en la construcción compartida se lleva a cabo de la manera establecida por el Código Civil de la Federación Rusa.

Artículo 7 Garantía de calidad proporcionada por el contrato.

1. El promotor está obligado a transferir al participante en la construcción compartida un objeto de construcción compartida, cuya calidad cumpla con los términos del contrato o, en ausencia o incompletitud de los términos de dicho acuerdo, los requisitos de técnica normativa, documentación de proyectos y normativa urbanística, así como otros requisitos de obligado cumplimiento.

2. En el caso de que un objeto de construcción compartida haya sido construido (creado) por un desarrollador con desviaciones de los términos del contrato que conduzcan a un deterioro en la calidad de dicho objeto, o con otras deficiencias que lo hagan inadecuado para el uso previsto por el contrato, el participante en la construcción compartida, salvo que el contrato establezca lo contrario, a su elección, tiene derecho a exigir del promotor:

1) eliminación gratuita de deficiencias dentro de un tiempo razonable;

2) una reducción proporcional en el precio del contrato;

3) reembolso de sus gastos para la eliminación de las deficiencias.

3. En caso de una violación material de los requisitos de calidad para un objeto de construcción compartida, un participante en la construcción compartida tiene derecho a negarse unilateralmente a ejecutar el contrato y exigir que el desarrollador devuelva los fondos y pague intereses de acuerdo con la Parte 2 del artículo 9 de esta Ley Federal.

4. Son nulos los términos del contrato de liberación de responsabilidad del promotor por las deficiencias del objeto de la construcción común.

5. El período de garantía para un objeto de construcción compartida se establece por contrato y no puede ser inferior a cinco años. El período de garantía especificado se calcula a partir de la fecha de transferencia del objeto de construcción compartida al participante en la construcción compartida, a menos que el contrato disponga lo contrario.

6. Un participante en la construcción compartida tiene derecho a presentar reclamaciones al desarrollador en relación con la calidad inadecuada del objeto de construcción compartida, siempre que dicha calidad se manifieste durante el período de garantía.

Artículo 8 Transferencia de un objeto de construcción compartida

1. La cesión de un objeto de construcción compartida por el promotor y su aceptación por parte de un participante en la construcción compartida se realiza de acuerdo con el acta de cesión firmada por las partes u otro documento sobre la cesión.

2. La transferencia de un objeto de construcción compartida se lleva a cabo no antes de obtener, de acuerdo con el procedimiento establecido, el permiso para poner en marcha un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario.

3. Después de que el desarrollador reciba, de acuerdo con el procedimiento establecido, el permiso para poner en funcionamiento un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario, el desarrollador está obligado a transferir el objeto de construcción compartida dentro de dos meses, pero a más tardar el plazo estipulado por el contrato.

4. Un participante en la construcción compartida que ha recibido un mensaje del desarrollador sobre la finalización de la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario de acuerdo con el acuerdo y la disposición del objeto de construcción compartida para la transferencia , está obligado a proceder a su aceptación dentro del plazo especificado en el contrato o, si dicho plazo no está instalado, dentro de los siete días hábiles siguientes a la fecha de recepción del mensaje especificado.

5. Un participante en la construcción compartida, antes de firmar un acta de transferencia u otro documento sobre la transferencia de un objeto de construcción común, tiene derecho a exigir al promotor que elabore un acta que indique el incumplimiento del objeto de construcción común con los requisitos especificados en la Parte 1 del Artículo 7 de esta Ley Federal, y negarse a firmar el acto de transferencia u otro documento sobre la transferencia de un objeto de construcción compartida antes de que el desarrollador cumpla con las obligaciones previstas en la Parte 2 del Artículo 7 de esta Ley Federal Ley.

Artículo 9 Retiro unilateral del contrato

1. Un participante en la construcción compartida tiene derecho a negarse unilateralmente a ejecutar el contrato en caso de:

1) incumplimiento por parte del promotor de la obligación de transferir el objeto de construcción común dentro del plazo estipulado en el contrato;

2) terminación o suspensión de la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario, que incluye un objeto de construcción compartida, en presencia de circunstancias que indiquen claramente que el objeto de construcción compartida no será transferido a un participante en la construcción compartida dentro del período estipulado por el acuerdo;

3) un cambio significativo en la documentación del proyecto de un edificio de apartamentos en construcción (creado) y (u) otro objeto inmobiliario, que incluye un objeto de construcción compartida, incluido un cambio significativo en el tamaño de un objeto de construcción compartida;

4) cambios en el propósito de la propiedad común y (o) locales no residenciales que son parte de un edificio de apartamentos y (o) otros bienes inmuebles;

5) incumplimiento por parte del desarrollador de las obligaciones previstas en la Parte 2 del Artículo 7 de esta Ley Federal;

6) violación significativa de los requisitos de calidad para el objeto de construcción compartida;

7) en los demás casos previstos en el contrato.

2. En caso de negativa unilateral de un participante en la construcción compartida para cumplir el contrato, el promotor está obligado a devolver los fondos pagados por el participante en la construcción compartida a cuenta del precio del acuerdo, así como al pago de intereses. sobre esta cantidad para el uso de los fondos especificados en la cantidad de ciento cincuenta de la tasa de refinanciación del Banco Central de la Federación de Rusia, válida el día del cumplimiento de la obligación de devolver los fondos pagados por el participante en compartido construcción. El interés especificado se devenga desde el día en que el participante en la construcción compartida hace los fondos o parte de los fondos a cuenta del precio del contrato hasta el día en que son devueltos por el promotor al participante en la construcción compartida.

Artículo 10 Responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato

En caso de incumplimiento o cumplimiento indebido de las obligaciones derivadas del contrato, la parte que no haya cumplido con sus obligaciones o haya cumplido indebidamente con sus obligaciones está obligada a pagar a la otra parte las sanciones (multas, sanciones) previstas en esta Ley Federal. y el contrato especificado y compensar en su totalidad las pérdidas sufridas en exceso de la sanción.

Artículo 11 Cesión de derechos en virtud de un contrato

1. La cesión por un participante en la construcción compartida de los derechos de crédito en virtud del contrato solo se permite después del pago por él del precio del contrato o simultáneamente con la transferencia de la deuda a un nuevo participante en la construcción compartida en la forma establecida. por el Código Civil de la Federación Rusa.

2. La cesión por parte de un participante en la construcción compartida de los derechos de crédito en virtud del contrato está permitida desde el momento del registro estatal del contrato hasta la firma por las partes de la escritura de transferencia u otro documento sobre la transferencia del objeto en común. construcción.

Artículo 12 Cumplimiento de las obligaciones bajo el contrato

1. Las obligaciones del promotor se dan por cumplidas desde el momento en que las partes firman el acta de transmisión u otro documento sobre la transmisión de la cosa común.

2. Las obligaciones de un participante en la construcción compartida se consideran cumplidas desde el momento en que los fondos se pagan en su totalidad de conformidad con el contrato y las partes firman la escritura de transferencia u otro documento sobre la transferencia del objeto de construcción común.

Artículo 13 Asegurar el cumplimiento de las obligaciones bajo el contrato

1. Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del desarrollador (prendador) en virtud del contrato, desde el momento del registro estatal del contrato, los participantes en la construcción compartida (titulares de la prenda) se consideran comprometidos para la construcción (creación ) de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, que incluirán objetos de construcción compartida, un terreno propiedad del desarrollador en derecho de propiedad, o el derecho a arrendar el terreno especificado y un edificio de apartamentos y (o ) otros bienes inmuebles en construcción (creados) en este terreno.

2. En el caso de registro estatal del derecho de un promotor inmobiliario a un objeto de construcción en curso, dicho objeto de construcción en curso se considera como prenda a los participantes en la construcción compartida desde el momento del registro estatal del derecho de propiedad del promotor. a tal objeto.

3. Tras el registro estatal del derecho del promotor inmobiliario a locales residenciales y (o) no residenciales que forman parte de un edificio de apartamentos y (o) otros bienes inmuebles, cuya construcción (creación) se llevó a cabo con la participación de fondos de los participantes en la construcción compartida, estos locales se consideran pignorados por los participantes en la construcción compartida desde el momento del registro estatal de la propiedad del desarrollador de dichos locales.

4. La prenda de propiedad, prevista en las partes 1-3 de este artículo, garantiza el cumplimiento de las siguientes obligaciones del desarrollador en virtud del contrato:

1) devolución de los fondos aportados por un participante en la construcción compartida, en los casos previstos por esta Ley Federal y (o) el contrato;

2) pago a un participante en la construcción compartida de fondos adeudados a él en compensación por pérdidas y (o) como sanción (multa, sanciones) debido al incumplimiento, retraso en el cumplimiento u otro cumplimiento indebido de una obligación de transferir un objeto de construcción compartida a un participante en la construcción compartida, y otros fondos, adeudados a él de acuerdo con el contrato y (o) las leyes federales.

5. El promotor está obligado a registrar la propiedad del objeto de la construcción en curso si hay causa de ejecución sobre el objeto de la prenda. Si el desarrollador elude el registro estatal de propiedad de un objeto en construcción, el registro estatal de propiedad de dicho objeto se lleva a cabo sobre la base de una decisión judicial tomada sobre el reclamo de un participante en la construcción compartida sobre la ejecución hipotecaria en el tema de la prenda.

6. Si, antes de la conclusión por parte del desarrollador de un acuerdo con el primer participante en la construcción compartida, la propiedad especificada en las partes 1-3 de este artículo se comprometió como garantía de otras obligaciones del desarrollador, la atracción por parte del desarrollador de Los fondos de los participantes en la construcción compartida están permitidos sujetos a las siguientes condiciones:

1) el acreedor hipotecario de la propiedad especificada en las partes 1-3 de este artículo es un banco;

2) se ha obtenido el consentimiento del acreedor prendario especificado en la Cláusula 1 de esta Parte para satisfacer sus reclamaciones a expensas de la propiedad prendada de conformidad con la Parte 2 del Artículo 15 de esta Ley Federal.

7. Después de que el desarrollador celebre un acuerdo con el primer participante en la construcción compartida, la propiedad especificada en las partes 1-3 de este artículo, como prenda posterior, puede transferirse al banco (prenda posterior) para garantizar el reembolso de un préstamo o un préstamo específico proporcionado por el banco al desarrollador para la construcción de un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario, que incluye objetos de construcción compartida.

8. Desde el momento en que las partes firman la escritura de transferencia u otro documento sobre la transferencia del objeto de construcción común, el derecho de prenda que surge sobre la base de esta Ley Federal no se aplica a este objeto de construcción común.

9. Las disposiciones del Código Civil de la Federación de Rusia y la Ley Federal del 16 de julio de 1998 N 102-FZ "Sobre la hipoteca (prenda de bienes inmuebles)" se aplicarán a las relaciones que surjan de una prenda que surja sobre la base de este Federal Ley, teniendo en cuenta las particularidades que establece esta Ley Federal.

Artículo 14 Peculiaridades de la ejecución hipotecaria en materia de prenda

1. La ejecución en materia de prenda no podrá exigirse antes de seis meses después de:

1) el inicio del plazo previsto por el contrato para la transferencia por parte del desarrollador del objeto de construcción compartida;

2) terminación o suspensión de la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario en presencia de circunstancias que indiquen claramente que el objeto de construcción compartido no se transferirá al participante en la construcción compartida dentro del período especificado en el acuerdo

2. La ejecución hipotecaria en materia de prenda podrá imponerse en los términos establecidos por el inciso 1 de este artículo, independientemente de los plazos para que el desarrollador cumpla con las obligaciones frente a los acreedores hipotecarios previstos en los incisos 6 y 7 del artículo 13 de esta Ley Federal.

3. En caso de ejecución de la prenda, el desarrollador y los acreedores prendarios señalados en los incisos 6 y 7 del artículo 13 de esta Ley Federal responderán solidariamente por las obligaciones del desarrollador, cuyo cumplimiento está garantizado por una prenda de conformidad con la Parte 4 del Artículo 13 de esta Ley Federal.

Artículo 15 Características de la distribución de los fondos recibidos de la venta de bienes pignorados.

1. El producto de la venta de la propiedad dada en prenda, después de retener las cantidades necesarias para cubrir los costos relacionados con la ejecución de dicha propiedad y su venta, se destinará a satisfacer los requisitos de los participantes en la construcción compartida y los acreedores hipotecarios especificados en la Parte 6 del artículo 13 de esta Ley Federal.

2. Si hay escasez de fondos recibidos de la venta de la propiedad pignorada, dichos fondos, después de retener las cantidades necesarias para cubrir los costos relacionados con la ejecución hipotecaria de esta propiedad y su venta, se distribuyen entre los participantes en la construcción compartida. y los acreedores prendarios a que se refiere el inciso 6 del artículo 13 de esta Ley Federal, en proporción a la cuantía de sus créditos en el momento en que se satisfagan.

3. Las reclamaciones de los titulares de prenda especificados en la Parte 7 del Artículo 13 de esta Ley Federal estarán sujetas a satisfacción después de las reclamaciones de los participantes en la construcción compartida y los titulares de prenda especificados en la Parte 6 del Artículo 13 de esta Ley Federal.

4. De acuerdo con los requisitos de los participantes en la construcción compartida y otros acreedores prendarios que no fueron satisfechos a expensas del producto de la venta de la propiedad prendada, el desarrollador y los acreedores prendarios especificados en las Partes 6 y 7 del Artículo 13 de esta Ley Federal serán solidariamente responsables en la forma prescrita por la ley de la Federación Rusa.

5. Los fondos debidos a los participantes en la construcción compartida que no declararon sus créditos antes de la fecha de la subasta pública en la que se vendió la propiedad dada en prenda están sujetos a abono en el depósito del notario. Estos participantes en la construcción compartida tienen derecho a recibir fondos a través de un depósito notarial en la forma prescrita por la legislación de la Federación Rusa.

Artículo 16 Registro estatal de propiedad de objetos de construcción compartidos.

1. El derecho de propiedad de un participante en la construcción compartida a un objeto de construcción compartida está sujeto al registro estatal en la forma prescrita por la Ley Federal No. 122-FZ del 21 de julio de 1997 "Sobre el Registro Estatal de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con los mismos" registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con los mismos") y esta Ley Federal.

2. La base para el registro estatal del derecho de propiedad de un participante en la construcción compartida a un objeto de construcción compartida son los documentos que confirman el hecho de su construcción (creación), - permiso para poner en funcionamiento un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles patrimonio, que incluye un objeto de construcción compartida, y una escritura de transferencia u otro documento sobre la transferencia de un objeto de construcción compartida.

3. El desarrollador presenta un permiso para la puesta en marcha de un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario o una copia certificada ante notario de este permiso a los organismos que llevan a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, para el registro estatal de los derechos de propiedad de los participantes en la construcción compartida a la construcción de objetos compartidos a más tardar diez días hábiles después de recibir dicho permiso.

4. Un participante en la construcción compartida o sus herederos tendrán derecho a solicitar a los organismos que llevan a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, con una solicitud de registro estatal del derecho de propiedad a un objeto de propiedad compartida construcción, construida (creada) a expensas de los fondos de dicho participante en la construcción compartida de conformidad con el acuerdo, después de la firma por parte del desarrollador y el participante en la construcción compartida o sus herederos del acto de transferencia u otro documento sobre la transferencia de el objeto de construcción compartido.

5. Cuando surge un partícipe en la propiedad compartida en caso de propiedad de un objeto de construcción compartida, surge simultáneamente una participación en la propiedad común de un edificio de apartamentos, que no puede enajenarse ni transferirse separadamente de la propiedad de un objeto de construcción compartida. El registro estatal del surgimiento del derecho de propiedad sobre un objeto de construcción compartida es al mismo tiempo el registro estatal del derecho de propiedad común compartida de la propiedad común, que está indisolublemente ligado a él.

Artículo 17 Registro estatal del contrato y cesión de créditos en virtud del contrato.

El contrato y (o) la cesión de los derechos de reclamos en virtud del contrato están sujetos al registro estatal con los organismos que llevan a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, en el territorio del distrito de registro en la ubicación del edificio de apartamentos en construcción (creado) y (u) otro objeto inmobiliario, para cuya construcción se atraen fondos de conformidad con este acuerdo, en la forma prescrita por la Ley Federal "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él ".

Artículo 18

El desarrollador utiliza los fondos pagados por los participantes en la construcción compartida bajo el acuerdo únicamente para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios de acuerdo con la documentación del proyecto.

Artículo 19 Declaración de Proyecto

1. La declaración de proyecto incluye información sobre el promotor e información sobre el proyecto de construcción.

2. La declaración del proyecto es publicada por el desarrollador en los medios de comunicación y (o) se publica en las redes públicas de información y telecomunicaciones (incluida Internet) a más tardar catorce días antes del día en que el desarrollador concluye un acuerdo con el primer participante en compartido construcción, y también se somete al organismo que lleva a cabo el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, y al organismo autorizado especificado en la Parte 1 del Artículo 23 de esta Ley Federal.

3. El almacenamiento de los originales de la declaración de proyecto está a cargo del desarrollador.

4. El desarrollador está obligado a realizar cambios en la declaración del proyecto con respecto a la información sobre el desarrollador y el proyecto de construcción, así como los hechos de realizar cambios en la documentación del proyecto, dentro de los tres días hábiles a partir de la fecha de cambio de la información relevante.

5. Trimestralmente, el desarrollador está obligado a realizar modificaciones a la declaración del proyecto con respecto a la información prevista en la Cláusula 6 de la Parte 1 del Artículo 20 de esta Ley Federal.

6. Los cambios previstos en los apartados 4 y 5 de este artículo están sujetos a publicación en la forma establecida para la publicación de la declaración de proyecto, dentro de los diez días siguientes a la fecha de realización de los cambios en la declaración de proyecto.

7. Si el desarrollador viola los requisitos para la declaración de proyecto establecidos por esta Ley Federal, el participante en la construcción compartida tiene derecho a presentar una demanda ante un tribunal o tribunal de arbitraje con un reclamo para reconocer la transacción como inválida como realizada bajo la influencia del engaño. . Si la transacción se reconoce como inválida, el desarrollador está obligado a devolver los fondos pagados por el participante en la construcción compartida en virtud del acuerdo y pagar intereses de conformidad con la Parte 2 del Artículo 9 de esta Ley Federal.

Artículo 20 Información sobre el desarrollador

1. La información sobre el desarrollador debe contener información:

1) sobre el nombre de la empresa (nombre), ubicación - para el desarrollador - una persona jurídica, sobre el apellido, nombre, patronímico, lugar de residencia - para el desarrollador - un empresario individual, así como sobre el modo de operación del desarrollador;

2) en el registro estatal del desarrollador;

3) sobre los fundadores (participantes) del desarrollador;

4) sobre proyectos para la construcción de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios en los que el desarrollador participó durante los tres años anteriores a la publicación de la declaración del proyecto;

5) sobre el tipo de actividad a licenciar, el número de la licencia, su período de validez, sobre la autoridad que emitió esta licencia, si el tipo de actividad está sujeto a licencia de conformidad con la ley federal y está asociado con las actividades del desarrollador para atraer fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de casas de apartamentos múltiples y (u) otros objetos inmobiliarios;

6) sobre el monto de los fondos propios, el resultado financiero del año en curso, el monto de las cuentas por pagar el día de la publicación de la declaración del proyecto.

2. El promotor está obligado a presentar a revisión a toda persona que lo solicite:

1) documentos constitutivos del desarrollador;

2) certificado de registro estatal del desarrollador;

3) certificado de registro ante la autoridad fiscal;

4) informar sobre las actividades financieras y económicas del desarrollador de acuerdo con los formularios establecidos;

5) informes anuales aprobados, balances, cuentas (distribución) de ganancias y pérdidas de los últimos tres años de actividad empresarial del desarrollador y del período real de actividad empresarial si el desarrollador ha realizado dicha actividad por menos de tres años;

6) un informe de auditoría del último año de actividad empresarial del desarrollador.

Artículo 21 Información sobre el proyecto de construcción.

1. La información sobre el proyecto de construcción debe cumplir con la documentación del proyecto y contener información:

1) sobre el propósito del proyecto de construcción, sobre las etapas y términos de su implementación, sobre los resultados del examen estatal de la documentación del proyecto, si dicho examen está establecido por la ley federal;

2) en un permiso de construcción;

3) sobre los derechos del desarrollador sobre el terreno, sobre el propietario del terreno si el desarrollador no es el propietario, sobre los límites y el área del terreno previstos en la documentación del proyecto, sobre los elementos de mejora;

4) sobre la ubicación de un edificio de apartamentos en construcción (a crear) y (u) otro objeto inmobiliario y sobre su descripción, preparado de acuerdo con la documentación del proyecto, sobre la base de la cual se emitió un permiso de construcción;

5) sobre el número de partes independientes (apartamentos en un edificio de apartamentos, garajes y otros objetos inmobiliarios) en la estructura de un edificio de apartamentos en construcción (creado) y (u) otro objeto inmobiliario, transferido a los participantes en la construcción compartida por el desarrollador después de obtener el permiso para poner en funcionamiento el edificio de apartamentos y (o) otro objeto inmobiliario, así como una descripción de las características técnicas de estas partes independientes de acuerdo con la documentación del proyecto;

6) sobre el propósito funcional de locales no residenciales en un edificio de departamentos que no son parte de la propiedad común en un edificio de departamentos, si la propiedad en construcción (creada) es un edificio de departamentos;

7) sobre la composición de la propiedad común en un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario, que pasará a ser propiedad común compartida de los participantes en la construcción compartida después de obtener el permiso para poner en funcionamiento estos objetos inmobiliarios y transferir el objetos de construcción compartida a los participantes en la construcción compartida;

8) sobre el período previsto para obtener el permiso para poner en funcionamiento un edificio de apartamentos en construcción (creado) y (u) otros bienes inmuebles, una lista de autoridades estatales, gobiernos locales y organizaciones cuyos representantes participan en la aceptación de dicho edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario;

9) sobre posibles riesgos financieros y de otro tipo en la ejecución del proyecto de construcción y medidas para el seguro voluntario por parte del desarrollador de tales riesgos;

10) en la lista de organizaciones que realizan la construcción e instalación principal y otros trabajos (contratistas).

2. A solicitud de un participante en la construcción compartida, el promotor está obligado a someter a revisión:

2) un estudio de viabilidad para el proyecto de construcción de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles;

3) la conclusión del examen estatal de la documentación del proyecto, si tal examen está establecido por la ley federal;

4) documentación del proyecto, incluidos todos los cambios realizados;

5) documentos que confirmen los derechos del desarrollador sobre el terreno.

1. En la producción, colocación y distribución de publicidad relacionada con la captación de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles, no está permitido:

2) anunciar un edificio de apartamentos y (o) otros bienes inmuebles antes de emitir, de acuerdo con el procedimiento establecido, un permiso para la construcción de estos edificios de apartamentos y (o) otros bienes inmuebles, publicar y (o) colocar una declaración de proyecto y registro estatal de propiedad o derechos de arrendamiento de una parcela de tierra , prevista para la construcción (creación) de un edificio de apartamentos y (u) otro objeto inmobiliario, que incluirá objetos de construcción compartidos.

2. La distribución de publicidad relacionada con la captación de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, en todos los casos, debe ir acompañada de una indicación de los lugares y métodos para la obtención de la declaratoria de proyecto prevista por esta Ley Federal.

3. Está prohibido distribuir publicidad relacionada con la atracción de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, durante el período de suspensión de las actividades del desarrollador relacionadas con la atracción. de fondos de participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios de conformidad con esta Ley Federal.

Artículo 23. Regulación, control y supervisión estatal en materia de construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles

1. La regulación estatal, el control y la supervisión en el campo de la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios se llevan a cabo de conformidad con esta Ley Federal por el organismo ejecutivo federal autorizado (en adelante, el organismo autorizado), así como otros órganos del ejecutivo federal en el ámbito de sus competencias.

2. El organismo autorizado tiene derecho:

1) establecer, en conjunto con el órgano ejecutivo federal encargado de la regulación legal y reglamentaria en el campo de las finanzas, las reglas para la contabilidad y los estados financieros de los desarrolladores;

2) ejercer control sobre el uso previsto por parte del desarrollador de los fondos pagados por los participantes en la construcción compartida en virtud de un acuerdo para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles de conformidad con esta Ley Federal;

3) recibir del órgano ejecutivo federal autorizado para ejercer las funciones de generar información estadística oficial, documentos e información necesarios para controlar las actividades de los desarrolladores relacionadas con la recaudación de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (o ) otros objetos inmuebles;

4) recibir informes trimestrales del desarrollador sobre la implementación de actividades relacionadas con la atracción de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, incluido el cumplimiento de sus obligaciones bajo contratos en las formas y en la forma establecidas por el Gobierno de la Federación Rusa;

5) ejercer control sobre las actividades de los desarrolladores relacionadas con la captación de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios;

6) ejercer control sobre el cumplimiento de las disposiciones de esta Ley Federal, considerar denuncias de ciudadanos y personas jurídicas relacionadas con infracciones a esta Ley Federal;

7) enviar instrucciones a los desarrolladores para eliminar las violaciones de esta Ley Federal, los actos legales reglamentarios del Presidente de la Federación Rusa, los actos legales reglamentarios del Gobierno de la Federación Rusa, los actos legales del organismo autorizado y establecer plazos para eliminar tales violaciones;

8) acudir al tribunal con declaraciones en defensa de los derechos e intereses legítimos de los participantes en la construcción compartida;

9) ejercer las demás facultades previstas por esta Ley Federal.

3. Los requisitos para el monto de los fondos propios del desarrollador, el procedimiento para calcular el monto de estos fondos, así como los estándares para evaluar la estabilidad financiera de las actividades del desarrollador son establecidos por el Gobierno de la Federación Rusa.

4. En caso de violación por parte del desarrollador de esta Ley Federal, actos legales reglamentarios del Presidente de la Federación Rusa, actos legales reglamentarios del Gobierno de la Federación Rusa, incumplimiento de las instrucciones del organismo autorizado, negativa a proporcionar información de conformidad con esta Ley Federal o suministro de información incompleta y (o) inexacta, el organismo autorizado (sus funcionarios) tiene derecho a:

1) exigir a los desarrolladores que eliminen las infracciones identificadas;

2) enviar a los desarrolladores órdenes vinculantes para eliminar las violaciones de esta Ley Federal, actos jurídicos reglamentarios del Presidente de la Federación Rusa, actos jurídicos reglamentarios del Gobierno de la Federación Rusa, actos jurídicos del organismo autorizado;

3) tomar las medidas necesarias para llevar al desarrollador (sus funcionarios) a la responsabilidad establecida por esta Ley Federal y la legislación de la Federación Rusa sobre infracciones administrativas.

5. El promotor, a quien se envió la orden del organismo autorizado de conformidad con la cláusula 2 de la parte 4 de este artículo, dentro de los tres meses a partir de la fecha de envío de dicha orden, tiene derecho a solicitar al tribunal de arbitraje con un solicitud de reconocimiento de dicha orden como ilegal. La solicitud al tribunal de arbitraje con una solicitud de reconocimiento de dicha orden como ilegal no suspende su ejecución. El procedimiento para presentar dicha solicitud, el procedimiento para su consideración y el procedimiento para tomar una decisión sobre una solicitud para declarar ilegal una orden están determinados por la legislación sobre procedimientos judiciales en los tribunales de arbitraje.

6. El organismo autorizado tiene derecho a solicitar al tribunal de arbitraje que suspenda, por un período determinado, las actividades del desarrollador relacionadas con la recaudación de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (o) otros objetos inmuebles, si:

1) la presentación de los informes previstos por esta Ley Federal se retrasa por más de treinta días;

2) el monto de los fondos propios del desarrollador está por debajo de los valores mínimos establecidos por el Gobierno de la Federación Rusa;

3) el desarrollador no cumple con los estándares de estabilidad financiera de sus actividades, establecidos por el Gobierno de la Federación Rusa;

4) el desarrollador no satisface los reclamos de los participantes en la construcción compartida por las obligaciones monetarias previstas en la Parte 4 del Artículo 13 de esta Ley Federal, y (o) no cumple con la obligación de transferir el objeto de la construcción compartida dentro de tres meses desde la fecha de cumplimiento de tales requisitos y (o) ejecución de tales deberes. Al mismo tiempo, estos requisitos en conjunto deben ser de al menos 100 mil rublos;

5) el desarrollador no cumplió con las disposiciones de esta Ley Federal, así como con los demás actos jurídicos reglamentarios adoptados de conformidad con ella, siempre que durante el año se aplicaran al desarrollador las medidas de influencia previstas por esta Ley Federal dos o mas veces.

7. El organismo autorizado tiene derecho a solicitar al tribunal de arbitraje la liquidación del promotor, que es una persona jurídica, o la terminación por parte del promotor, que es una persona física, de las actividades como empresario individual por la fuerza. en caso de violación reiterada o grave por parte del desarrollador de las disposiciones de esta Ley Federal o adoptadas de conformidad con ella, otros actos jurídicos reglamentarios, así como en los demás casos previstos por las leyes federales.

Artículo 24

Incluir en la Ley Federal del 21 de julio de 1997 N 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1997, N 30, Art. 3594; 2001, N 11, Art. 997, N° 16, artículo 1533, 2002, N 15, artículo 1377, 2003, N 24, artículo 2244, 2004, N 27, artículo 2711, N 30, artículo 3081, N 35, artículo 3607, N 45, artículo 4377 ) los siguientes cambios:

1) El apartado 1 del artículo 7 se completa con el apartado siguiente:

"En un extracto del Registro Estatal Unificado de Derechos que contiene información sobre la parcela de tierra en la que se está creando un objeto inmobiliario, que incluye locales residenciales y no residenciales que son objeto de contratos de participación en la construcción compartida, además de información sobre la hipoteca, la presencia de contratos registrados para la participación en la construcción compartida se indica construcción con una lista de objetos de construcción compartida, así como nombres de empresas (nombres) de personas jurídicas: participantes en la construcción compartida, apellidos, nombres, patronímicos de individuos - participantes en la construcción compartida.

2) complementar el artículo 25 1 con el siguiente contenido:

"Artículo 25 1 . Registro estatal de contratos de participación en la construcción compartida.

1. Para el registro estatal de contratos de participación en la construcción compartida, junto con los documentos requeridos para el registro estatal de conformidad con esta Ley Federal, documentos que describen el objeto de construcción compartida con una indicación de su ubicación en el plano del objeto inmobiliario siendo se crean y se envía el área planificada del objeto de construcción compartido.

2. El registro estatal de un acuerdo de participación en la construcción compartida, concluido por el desarrollador con el primer participante en la construcción compartida, se lleva a cabo sobre la base de una solicitud de las partes del acuerdo (promotor, participante en la construcción compartida). Para el registro estatal de un acuerdo de participación en la construcción compartida, celebrado por el desarrollador con el primer participante en la construcción compartida, junto con los documentos necesarios para el registro estatal de un acuerdo de participación en la construcción compartida de conformidad con esta Ley Federal, el desarrollador deberá enviar:

1) permiso de construcción;

2) declaración de proyecto;

3) un plano del objeto inmobiliario a crear, indicando su ubicación y el número de locales residenciales y no residenciales incluidos en el objeto inmobiliario a crear, y el área prevista de cada uno de estos locales.

3. En la subsección III de la sección se realiza una entrada sobre el acuerdo de participación en la construcción compartida (sobre su modificación, sobre la terminación, sobre la cesión de los derechos de reclamación en virtud de este acuerdo), cuyo registro estatal está establecido por la ley federal. que contiene entradas sobre transacciones, abiertas a la parcela de tierra en la que se está construyendo un objeto inmobiliario en el orden de construcción compartida, el Registro Estatal Unificado de Derechos. Durante el registro estatal de un acuerdo sobre participación en la construcción compartida, también se realiza una entrada en esta subsección sobre una prenda de un terreno o una prenda del derecho de arrendamiento que surge sobre la base de la ley federal, indicando en la columna "marcas especiales " la extensión del derecho de prenda al objeto inmobiliario que se crea.

4. Una de las partes del acuerdo de participación en la construcción compartida puede presentar una solicitud para ingresar al Registro Estatal Unificado de los derechos para registrar la terminación de un acuerdo de participación en la construcción compartida, adjuntando documentos que confirmen la terminación del convenio. La autoridad estatal de registro, al presentar una solicitud de una de las partes de dicho acuerdo, está obligada a notificar a la otra parte del acuerdo por escrito dentro de un día hábil.

Artículo 25 Sobre las enmiendas al Código de la Federación de Rusia sobre infracciones administrativas

Incluir en el Código de Infracciones Administrativas de la Federación Rusa (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2002, N 1, Art. 1; N 18, Art. 1721; N 30, Art. 3029; N 44, Art. 4295; 2003, N 27, Art. 2700, 2708, 2717, N 46, artículos 4434, 4440, N 50, artículos 4847, 4855, 2004, N 30, artículo 3095, N 31, artículo 3229, N 34, artículos 3529, 3533, N 44 , artículo 4266) los siguientes cambios:

1) el párrafo dos de la parte 3 del artículo 3.5 después de las palabras "sobre la protección del medio ambiente", agregue las palabras "sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios";

2) La parte 1 del artículo 4.5 después de las palabras "sobre elecciones y referéndums" se complementará con las palabras "sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios";

3) El Capítulo 14 se complementará con el Artículo 14.28 de la siguiente manera:

"Artículo 14.28. Violación de los requisitos de la legislación sobre participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles

1. Atraer fondos de los ciudadanos para la construcción de edificios de apartamentos por una persona que no tiene derecho a hacerlo de acuerdo con la legislación sobre participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, -

conllevará la imposición de multa administrativa a los funcionarios por un monto de ciento cincuenta a doscientas veces el salario mínimo; para personas jurídicas - de cuatro mil a cinco mil veces el salario mínimo.

2. Publicación en los medios y (o) colocación en redes públicas de información y telecomunicaciones por parte del desarrollador de una declaración de proyecto (incluidos los cambios realizados) que contiene información incompleta y (o) inexacta, provisión por parte del desarrollador de información incompleta y (o) información inexacta, cuya publicación, colocación o provisión está prevista por la legislación sobre participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, así como la violación de los términos para la publicación y (o) colocación de una declaración de proyecto o cambios realizados en ella -

conllevará la imposición de multa administrativa a los funcionarios por un monto de cien a ciento cincuenta veces el salario mínimo; para personas jurídicas - de tres mil a cuatro mil veces el salario mínimo.

3. La falta de presentación, en el plazo señalado, al órgano que ejerza el control y la vigilancia en materia de construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, informando en los casos previstos por la legislación sobre participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, así como la presentación de declaraciones que contengan información falsa, -

4) El artículo 19.5 se completará con el apartado 4 del siguiente contenido:

"4. El incumplimiento en el plazo establecido de una orden lícita del órgano que ejerce el control y la supervisión en el campo de la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, -

conllevará la imposición de multa administrativa a los funcionarios por un monto de cien a ciento cincuenta veces el salario mínimo; para personas jurídicas - de una a dos mil veces el salario mínimo.";

5) El Capítulo 23 se complementará con el Artículo 23.64 de la siguiente manera:

“Artículo 23.64. Órganos que ejercen el control y vigilancia en materia de construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros bienes inmuebles

1. Los órganos que ejercen el control y la supervisión en el ámbito de la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios consideran los casos de infracciones administrativas previstas en el artículo 14.28 y la parte 4 del artículo 19.5 de este Código.

2. Para conocer de los casos de infracciones administrativas en nombre de los órganos previstos en el apartado 1 de este artículo, tienen derecho:

1) el jefe del órgano ejecutivo federal que ejerce control y supervisión en el campo de la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, y sus adjuntos;

2) los jefes de subdivisiones estructurales del órgano ejecutivo federal que ejerzan control y supervisión en el campo de la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, y sus adjuntos;

3) los jefes de los órganos territoriales del órgano ejecutivo federal que ejercen el control y la supervisión en el campo de la construcción compartida de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, y sus adjuntos.

Artículo 26 Sobre Reformas a la Ley Federal "Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Inmuebles)"

La primera oración del segundo párrafo del párrafo 2 del artículo 20 de la Ley Federal del 16 de julio de 1998 N 102-FZ "Sobre la hipoteca (prenda de bienes inmuebles)" (Sobranie Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, N 29, Art. 3400 , 2002, N 7, Art. 629 , 2004, N 27, inciso 2711, N 45, inciso 4377) se expresará así:

"La inscripción estatal de una hipoteca en virtud de la ley se lleva a cabo simultáneamente con la inscripción estatal del derecho de propiedad de una persona cuyos derechos están gravados por una hipoteca, a menos que la ley federal establezca lo contrario".

Artículo 27 Entrada en vigor de esta Ley Federal

1. La presente Ley Federal entrará en vigor tres meses después de la fecha de su publicación oficial.

2. Esta Ley Federal se aplicará a las relaciones relacionadas con la atracción de fondos de los participantes en la construcción compartida para la construcción (creación) de edificios de apartamentos y (u) otros objetos inmobiliarios, cuyos permisos de construcción se obtuvieron después de la entrada en vigor de esta Ley Federal.

El presidente
Federación Rusa
V.Putin

En primer lugar, averigüemos qué es DDU, este término se entiende comúnmente como un tipo especial de inversión, en virtud del cual las empresas constructoras atraen capital de terceros para la construcción de un edificio. La conclusión de un acuerdo de participación accionaria en la construcción es actualmente la más popular. Para garantizar la legalidad de la transacción, se redacta un documento especial, que se denomina "acuerdo de participación", en abreviatura - DDU.

Comprar un apartamento bajo un acuerdo de acciones se parece a esto:

• la empresa promotora adquiere o arrienda un terreno y elabora toda la lista de documentos necesarios para el trabajo;
• firma DDU con individuos u organizaciones legales y comienza el proceso de construcción de una casa;
• una vez finalizada la construcción, se reconoce como propietarios a las personas que hayan invertido su parte en el proceso y tengan en sus manos un contrato correspondiente.

Quién está involucrado en el proceso

Así como en todo contrato, las partes que lo firman tienen un nombre determinado. Lo primero que debe entender una persona que decide comprar una casa es quién es quién por definición. Las principales partes involucradas en el acuerdo de participación en la construcción compartida son el promotor y el accionista. Sin embargo, hay otros aspectos además de ellos:

• cliente;
• inversor general;
• contratista;
• contratista general;
• desarrollador.

¿Cuál de ellos es responsable de qué y en qué medida estos “camaradas” pueden influir en el curso del trabajo?

Este término se refiere al que posee los derechos sobre la tierra. Durante la construcción de la casa, los derechos se formalizan como propiedad o arrendamiento.

Además, a nombre del desarrollador, se emite un permiso para realizar trabajos de construcción en este sitio en particular. Tanto una institución pública como una organización privada de cualquier forma de propiedad pueden actuar igualmente como promotores.

De conformidad con los actos legislativos, el promotor actúa simultáneamente como inversor general. Esto significa que para iniciar las obras de construcción debe aportar su propio dinero, al menos un tercio del costo total del proyecto.

Este término se refiere a una persona que tiene derecho a recibir una parte o, en otras palabras, partes de una casa en construcción. Por lo general, la participación se limita a las imágenes en las que se mudará después de que se complete la construcción y el edificio se ponga en funcionamiento. Para garantizar sus derechos, el accionista (contribuyente) firma un contrato de participación en el capital social de la construcción con el desarrollador y transfiere la cantidad especificada en este documento.

Contratista general (contratista general): una persona u organización que asume obligaciones para la implementación de todo el trabajo realizado en el sitio de construcción. Él controla todo, desde cavar un pozo hasta completar el techo y proporcionar al edificio todas las comunicaciones de ingeniería. Es él quien es responsable ante el cliente por la calidad y el tiempo del trabajo realizado. Por lo general, el contratista general involucra a otras organizaciones en el proceso (contratistas, subcontratistas) para llevar a cabo varios tipos de trabajo.

Sucede que el desarrollador es al mismo tiempo el contratista general, el cliente y el inversor general.

Desarrollador

Este concepto es amplio y no tiene una definición formal. Así se autodenominan todos aquellos que se relacionan con el desarrollo de proyectos de construcción. En este contexto, nos referimos a todas las acciones dirigidas a aumentar el precio de mercado de los bienes inmuebles: construcción, reparación, reconstrucción, cambio de afiliación funcional. Además, esta palabra se utiliza a veces para referirse a quienes gestionan los flujos financieros en el proceso de construcción.

En una palabra, esto puede llamarse el desarrollador, el contratista general, el inversionista general y cualquier empresa, de una forma u otra involucrada en la construcción y preparación de bienes inmuebles específicos para la puesta en marcha.

Ley Federal 214 - regulación de las relaciones jurídicas

Desde hace algún tiempo, el diseño de instituciones preescolares en un nuevo edificio ha sido estrictamente regulado a nivel estatal. Esto se debe al aumento de los casos de fraude en el mercado primario de ventas de bienes raíces, así como al aumento en el número de constructores a largo plazo y accionistas engañados.

El documento reglamentario No. 214-FZ "Sobre la participación en la construcción compartida" tiene por objeto regular la relación jurídica entre el desarrollador y la persona que ha invertido fondos propios o prestados en la construcción de viviendas.

El acuerdo DDU estándar bajo 214-FZ 2017 establece que ciertas condiciones deben incluirse en el acuerdo sin falta. La ausencia de cada uno de ellos puede convertirse en la base para el reconocimiento del documento como inválido.

El acuerdo debe incluir:

• detalles completos y precisos del desarrollador que concluye el contrato y vende el apartamento;
• información sobre el accionista;
• la definición más precisa de la propiedad: número catastral del terreno, esquema de construcción, plano, área, número de habitaciones, ubicación y metraje de otros locales, piso, ubicación en relación con otros apartamentos, materiales, etc.;
• condiciones de puesta en funcionamiento de la casa y su transferencia definitiva al contribuyente;
• el costo total del local, así como un precio fijo por 1 m2;
• el procedimiento para asegurar los pagos, sanciones por incumplimiento de las condiciones de pago;
• una garantía para el objeto en construcción: más de 5 años para el edificio y al menos 3 años para las comunicaciones;
• la fecha y lugar en que se hizo el contrato.

A petición de las partes, podrán incluirse en el documento cláusulas adicionales, que sean necesarias en condiciones específicas. Cualquier adición no puede contradecir las normas de la ley.

¡Punto importante! Asegúrese de comprobar los datos de la empresa con la que firma el contrato. Son ellos los que deben figurar en el resto de papeles: la declaración de proyecto, permiso de obra y terreno, etc.

Las normas de la Ley Federal No214 colocan a los desarrolladores en un marco bastante estricto. Sobre todo, esto se refiere al momento de la finalización del trabajo de construcción. De acuerdo con los requisitos de este documento, los accionistas tienen todo el derecho de recibir información confiable sobre el progreso del trabajo en cualquier momento.

De acuerdo con la ley anterior, el contrato DDU es un documento que debe contener información completa y veraz sobre el objeto financiado. Es conveniente saber que tanto las zonas residenciales como las no residenciales actúan como tales. La propiedad común también está incluida en el objeto de construcción. Aquí nos referimos a cuartos de servicio, sótanos, áticos y tramos de escaleras.

La Ley Federal N° 214 determina que la inscripción de un contrato de participación accionaria se realiza sin condiciones. Para hacer esto, debe comunicarse con Rosreestr y proporcionar los documentos pertinentes. Solo el contrato que ha pasado el procedimiento de registro estatal puede considerarse oficialmente concluido.

¡Importante! Ningún otro documento, a excepción de la DDU, requiere un registro obligatorio, lo que significa que no protegen los derechos de los accionistas de las intrigas de los estafadores.

Para registrar un contrato de participación en la construcción compartida, debe visitar:

• Departamento Regional de Rosreestr (10 días para el 1er participante y 5 para los siguientes).
• MFC: el centro para la prestación de servicios públicos en su región (más de 1 a 2 días).

Si existe una firma electrónica, el registro de la DDU se puede realizar electrónicamente. Debe usar el sitio web de Rosreestr y presentar su solicitud. Esto es exactamente lo que hacen quienes compran una vivienda a través de una hipoteca. Con esta opción, la mayoría de los bancos ofrecen un pequeño descuento en la tasa de interés.

¡Necesito saber! Con el registro electrónico del acuerdo DDU en Rosreestr, los plazos pueden retrasarse un poco. Sin embargo, esto es totalmente compensado por los ahorros en intereses pagados.

El registro de un acuerdo de construcción compartida se lleva a cabo con el pago de una tasa estatal. Se debe adjuntar un recibo de su pago al paquete de documentos.

Precio

Este punto es uno de los fundamentales en DDU. Su ausencia se considera causal de nulidad del documento.

El desarrollador es responsable de calcular el costo del contrato, y el inversor debe aceptar las condiciones propuestas o negarse a firmar el documento.

Por ley, el documento debe contener no solo el costo total de la vivienda, sino también el precio de cada metro cuadrado. Debe ser en moneda nacional. Si en los cálculos se utiliza la unidad monetaria de otro país, se deberá indicar un tipo de cambio fijo a la moneda nacional al momento de la firma del convenio. Además, el contrato contiene una indicación de que, independientemente de la situación en el mercado de divisas, el tipo de cambio no debe modificarse.

El costo del contrato se puede cambiar solo por una razón: sobre la base de un cambio en el metraje real del apartamento después de las mediciones finales. El tamaño de las desviaciones permitidas también se indica en el acuerdo.

Bajo las condiciones especificadas en el contrato, los pagos se hacen a la vez o en cuotas durante un cierto período de tiempo.

Desde este año, se ha aprobado legalmente una variante de liquidaciones alternativas para DDU, las cuentas de depósito en garantía. Dicho mecanismo está diseñado para proteger adicionalmente el dinero de los depositantes y garantizar el reembolso de los fondos en caso de rescisión del contrato.

paquete de documentos

La normativa no especifica quién exactamente debe realizar el trámite de registro. Por supuesto, es mejor hacerlo personalmente, pero puede confiar este momento a otra persona que tenga la autoridad adecuada. Los documentos para registrar una DDU en Rosreestr necesitarán lo siguiente:

• pasaporte civil del depositante;
• DDU con todas las aplicaciones o adiciones disponibles;
• declaraciones escritas de las partes sobre el registro de la DDU;
• consentimiento del cónyuge (si lo hubiere) para realizar la transacción, certificado por un notario;
• acuerdo de prenda (cuando se toma una hipoteca);
• descripción del objeto en construcción en forma breve;
• cheque para el pago de impuestos estatales;
• un poder con una marca de notario, si los documentos se presentan a través de un representante.

Además, el desarrollador debe proporcionar adicionalmente un permiso de construcción. Declaración de proyecto y documentos acreditativos del seguro de responsabilidad civil.

¿Como revisar?

Si no presenta los documentos personalmente, sino con la participación de un intermediario, debe asegurarse de que se haya completado el registro. Para hacer esto, debe estudiar cuidadosamente la DDU después de recibirla. Debe contener la marca correspondiente.

Para eliminar por completo todas las dudas, también puede ver un extracto del USRR. Se puede solicitar información adicional sobre el registro de la DDU en el MFC o en el portal de Rosreestr en la sección "Información de referencia sobre objetos inmobiliarios". En la ventana que se abre, simplemente ingrese el número catastral del contrato y haga clic en "Crear solicitud".

¿Y cómo verificar que el desarrollador tiene derecho a concluir un DDU? También hay varios signos de esto, que deben verificarse lo antes posible. Por lo tanto, puede comprar un apartamento bajo la DDU del desarrollador y no caer en la trampa si se cumplen las siguientes condiciones:

• existe un permiso oficial para la construcción de un edificio residencial;
• se publicó información sobre la construcción de la instalación en el sitio web de la empresa constructora o en la prensa;
• la organización constructora puede confirmar oficialmente su derecho a usar el terreno (propiedad o arrendamiento);
• a la primera solicitud, el contribuyente puede familiarizarse con los documentos de su interés o se publican en el dominio público.

Asignación

Las inversiones en la construcción compartida de Novosibirsk se llevan a cabo en diferentes etapas de la construcción de una casa. A veces es necesario renunciar a sus propios derechos de vivienda y transferir esta oportunidad a otra persona. Esto puede hacerse mediante el contrato de cesión de obra compartida.

Según este documento, el nuevo propietario recibe la misma cantidad de derechos que el anterior. De acuerdo con el No214-FZ, o más bien, el artículo 11 de esta ley, la cesión en construcción compartida se lleva a cabo en las siguientes condiciones:

• los fondos para el pago de la DDU han sido pagados en su totalidad o la deuda se transfiere junto con la firma de un nuevo contrato;
• existe el consentimiento del desarrollador, porque es un participante obligatorio en la transacción;
• se está llevando a cabo el registro estatal de jardines de infancia con un nuevo participante en el proceso.

¡Debería ser considerado! A la terminación del contrato de cesión, la persona que lo suscribió podrá exigir una indemnización únicamente por la cantidad que conste en el documento. Por lo tanto, si efectivamente se pagó más, nadie devolverá la diferencia.

Por lo tanto, si desea participar en un proceso llamado "construcción de acciones", la cesión de derechos puede no ser la mejor solución.

Hay varias opciones para cuando es probable la terminación de un acuerdo de construcción compartida. Además, ambas partes pueden negarse a cumplir las condiciones.

En este asunto, la legislación está del lado del depositante. Tiene más razones para negarse a cumplir más obligaciones:

• se violan los términos de construcción y puesta en funcionamiento del edificio y el retraso es superior a 2 meses;
• la calidad del trabajo no cumple con lo declarado y el depositante hace reclamos importantes.

El desarrollador tiene derecho a iniciar la terminación de la construcción compartida si el inversionista no ha hecho el pago oportuno de la contribución acordada. En algunos casos, es posible un retraso, pero su período no debe exceder los 2 meses.

¡Nota! Si la empresa no cumple con los plazos establecidos, está obligada a advertir al depositante por escrito sobre esto. Puede aceptar los cambios o romper la DDU unilateralmente.

Para rescindir el contrato, el inversionista debe enviar un aviso al desarrollador. Debe indicar el motivo y señalar que el contrato se rescinde unilateralmente. La fecha de vencimiento del documento es el día en que se envió la carta. Ahora bien, en el plazo de 20 días naturales, el promotor está obligado a devolver a la cuenta del accionista las cantidades pagadas previamente por éste en virtud del contrato.

Decomiso y su cálculo

Si la rescisión del contrato se produce por culpa del desarrollador, además del reembolso de los fondos, el titular de los intereses también recibe una multa. La construcción compartida resuelve por completo este problema, mientras que un contrato de compraventa de vivienda regular puede no tener en cuenta este problema.

La base para el pago de una multa puede ser las mismas razones por las que se rescinde el contrato: incumplimiento de los plazos y deficiencias significativas (una grieta en la pared o un agujero en el piso). Además, se puede cobrar una multa en el caso de que el apartamento construido resulte ser más pequeño que el indicado en el contrato.

¡Importante! El accionista puede exigir tanto la devolución de la totalidad del importe pagado + penalización, como simplemente el pago de una penalización adicional a la vivienda recibida.

• el número de días de retraso - contados a partir de la fecha de entrega de la casa especificada en el DDU;
• la tasa de refinanciación del Banco Central de la Federación de Rusia en este momento, se puede ver en el portal oficial del departamento;
• el costo del apartamento - indicado en el DDU;
• coeficiente especial - 1/150 para personas físicas, 1/300 para personas jurídicas.

Ahora necesitamos multiplicar todos estos indicadores:

1/150 x Sref x número de días de atraso x coste de la vivienda.

Por ejemplo, con un valor de contrato de 2 millones de rublos y una tasa de refinanciación del 8,5%, el desarrollador deberá pagar unos 1.130 rublos por cada día de retraso.

Fondo

Muchos ciudadanos que desean participar en la compra de un apartamento quisieran recibir el acuerdo DDU más seguro. ¿A qué prestar atención? 2017 trajo algunos cambios a este tema.

La práctica de años anteriores ha demostrado que el tradicional seguro de responsabilidad civil del promotor no es del todo efectivo. Por tanto, a partir del 1 de enero de 2017, al construir nuevas instalaciones, cada promotor está obligado a aportar determinadas cantidades al fondo de participantes en la construcción compartida. Todo el dinero acumulado en este fondo se utilizará para pagos de compensación a aquellos inversores que sufrieron la repentina quiebra del desarrollador.

Otro rubro de los gastos del fondo puede ser la continuación del financiamiento de la construcción. En este caso, se indemnizará al nuevo promotor que haya asumido la obligación de terminar la construcción del edificio en sustitución del "compañero" quebrado.

Seguro

Quienes firmaron contratos antes del comienzo del año en curso están protegidos por un seguro de construcción compartido. La norma rige desde 2014 y excluye el registro de una DDU sin contrato de seguro de responsabilidad civil del desarrollador. Es cierto que esto se aplica solo a aquellas organizaciones que realizan sus actividades de conformidad con la Ley Federal No214.

¡Importante! Si, al comprar un apartamento en un edificio nuevo en Novosibirsk u otra ciudad, no concluyó un DDU, sino otro tipo de contrato, no puede contar con la protección de 214-FZ.

Si la compañía recibió el permiso para construir un edificio residencial antes de enero de 2014, entonces la norma sobre el seguro de responsabilidad civil obligatorio queda a la buena voluntad del desarrollador.

Cualquier contrato tiene muchos matices. DDU 214-FZ no fue la excepción, ¿a qué debo prestar atención al firmar este documento? Aquí hay algunos puntos destacados:

1. Si el registro y firma del contrato no lo realiza el propio promotor, sino su representante, asegúrese de que tiene fundamentos legales para ello. Los poderes notariales pueden ser considerados como tales. Estudie cuidadosamente los documentos y descubra exactamente qué poderes se delegan al representante.
2. Al firmar el contrato, asegúrese de que contenga una cláusula que establezca que el desarrollador no puede cambiar arbitrariamente ninguna documentación.
3. Estudie cuidadosamente la lista de casos de fuerza mayor. Asegúrese de que se compone de obstáculos realmente "insuperables" y no contiene nada superfluo.
4. Verifique que el contrato contenga una declaración de que el objeto no se considera de alta calidad hasta que se ponga en funcionamiento.
5. El DDU no debe contener cláusulas sobre la celebración de acuerdos adicionales con terceros, por ejemplo, con una empresa de gestión específica.
6. Asegúrese de comprender claramente qué es la construcción compartida de apartamentos y qué puntos importantes debe contener el contrato. Si se comprueba la ausencia de al menos uno de ellos, el desarrollador tendrá motivos para invalidar el documento.
7. Recuerde que la DDU no cobra vigencia después de la firma, sino desde el momento del registro estatal. Entonces, dar dinero al desarrollador hasta este punto puede ser peligroso.
8. Dado que DDU no tiene una forma clara y legalmente establecida, muchos desarrolladores inventan sus propias cláusulas, que no son rentables para el depositante. Encontrarlos por su cuenta a menudo no es posible. La salida de la situación puede ser atraer a un abogado que se especialice en esta área en particular. Su consulta costará mucho menos que las posibles consecuencias de firmar un acuerdo con "escollos".

¡Nota! Un análisis completo y más detallado de la DDU es posible con la participación de especialistas de nuestra empresa. Al solicitar una consulta gratuita, puede obtener preferencias significativas sobre este y otros temas.

Otro punto al que vale la pena prestar atención es la jurisdicción bajo la DDU. De acuerdo con la ley, el depositante tiene derecho a elegir independientemente el tribunal para presentar un reclamo. Para privar a los ciudadanos de esta oportunidad, algunos desarrolladores fijan la dirección de una institución en particular en la DDU.

Una visita a la corte indicada por el desarrollador puede ser completamente improductiva para el accionista. Por ejemplo, la autoridad judicial puede estar ubicada en el lugar de registro del desarrollador, en otra ciudad o región. Al firmar tal DDU, el titular de la participación acepta automáticamente las "reglas del juego" propuestas. Posteriormente, esto puede convertirse en un obstáculo importante para presentar una demanda en el tribunal elegido.

DDU es un documento bastante complejo con una gran cantidad de matices. No confíe demasiado en las promesas de los desarrolladores, porque su tarea principal es "sacarle" dinero. Para protegerse lo más posible, lo mejor es utilizar los servicios de asesoramiento de profesionales experimentados. Esta es la única forma en que puede estar seguro de que su dinero no se desperdiciará.

FZ-214 video de expertos

Una selección de videos de expertos sobre el acuerdo de participación de capital, 214-FZ, así como también cómo redactar correctamente un DDU y entrar en la construcción de capital.

La atracción de fondos de ciudadanos y personas jurídicas para la construcción compartida de edificios residenciales y otros bienes inmuebles, así como el surgimiento de derechos de propiedad sobre dichos objetos por parte de los participantes en el proceso están regulados por una ley federal especial. № 214 . También establece garantías para la protección de los derechos, intereses legítimos y bienes de los coinversionistas.

Las garantías de la ley se aplican a aquellos accionistas que hayan celebrado acuerdos de participación en la construcción compartida (DDU).

Hay varias garantías de este tipo:

• Exclusión de la posibilidad de fraude, en el que se recauda dinero de los ciudadanos para la construcción de instalaciones inexistentes. Para tal efecto, el artículo 3 de la Ley N° 214-FZ prohíbe al desarrollador celebrar DDU con ciudadanos hasta:
• obtener un permiso de construcción,
• publicar, publicar y/o enviar una declaración de proyecto,
• registro estatal por parte del desarrollador del derecho de propiedad sobre un terreno destinado a la construcción de un objeto (o un contrato de arrendamiento, subarrendamiento de este terreno).
• Eliminación de la posibilidad de una venta "doble" de apartamentos. Arte. 4 de la Ley N° 214-FZ prevé la celebración de un DDU por escrito. Dicho acuerdo está sujeto a registro estatal y solo a partir del momento de dicho registro se considera concluido.
• En caso de quiebra (quiebra deliberada), el promotor no podrá dejar sin nada a los co-inversores. Según el art. 13 de la Ley No. 214-FZ, para todos los participantes en la construcción compartida, desde el momento del registro estatal, las DDU se consideran en prenda:
• una parcela de tierra propiedad del desarrollador en el derecho de propiedad (o el derecho de arrendamiento, subarrendar esta parcela),
• y un edificio de apartamentos y/u otra propiedad en construcción en este sitio.

Las actividades de los desarrolladores al atraer fondos de ciudadanos bajo la DDU están sujetas al control estatal por parte de los organismos autorizados de las entidades constituyentes de la Federación Rusa. En Moscú, estas funciones están asignadas a la estructura del Complejo de Política y Construcción Urbana - Moskomstroyinvest.

La decisión sobre la distribución de apartamentos se toma en las reuniones generales de la junta de cooperativas de vivienda. Al mismo tiempo, no es raro que una casa en construcción tenga varias veces menos departamentos que los accionistas que financiaron esta construcción, y aquellos accionistas que se unieron a la cooperativa en último lugar pueden obtener un departamento entre los primeros.

Captar fondos de los ciudadanos para la construcción en el marco de las cooperativas de construcción de viviendas (HBC) y las cooperativas de ahorro de vivienda (HSC) no garantiza la protección de los derechos de sus miembros como participantes en la construcción compartida. Las actividades de las cooperativas de vivienda y las cooperativas de vivienda están reguladas por las disposiciones del Código de Vivienda de la Federación Rusa y 215-FZ "Sobre las Cooperativas de Ahorro de Vivienda", respectivamente.

Ley Federal N° 214: pros y contras

Tiempo de lectura: 8 minutos

¿Qué es FZ-214?

Aunque no es perfecta, la Ley Federal No. 214 protege al menos parcialmente a los accionistas de desarrolladores sin escrúpulos. Veamos contra qué problemas puede proteger FZ-214 y por qué muchas empresas de construcción evitan trabajar bajo esta ley.

¿Qué es FZ-214 y contra qué protege?

En 2004 se aprobó la Ley Federal Nº 214 "Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles". Antes de esto, los desarrolladores desarrollaron todos los contratos de forma independiente. Los documentos redactados por los abogados de la organización protegían al máximo a las empresas constructoras, no dejando garantías a los compradores de que la casa estaría terminada, el apartamento no sería revendido por segunda vez, etc.

Después de la adopción de FZ-214, muchos desarrolladores lo culparon por su "humedad" y demandas excesivas y, por lo tanto, las empresas de construcción se negaron a trabajar con él. Fue posible alejarse de la implementación de la ley de varias maneras, incluido el cambio a la celebración de contratos preliminares de venta y acuerdos preliminares de participación accionaria.

Las reformas a la Ley Federal N° 214 impulsaron un aumento en el número de desarrolladores que adoptaron la ley para su ejecución. La nueva versión del documento se flexibilizó en relación con las empresas constructoras, pero también endureció el castigo para ellas por trabajar en elusión de la ley.

FZ-214 no es perfecto, pero el mecanismo más seguro para comprar una casa para un accionista. El contrato, redactado de conformidad con la ley, contiene información completa sobre el objeto de construcción, su definición de acuerdo con la documentación del proyecto, los plazos de entrega, el precio, los métodos y condiciones de pago, así como el período de garantía previsto por el desarrollador del objeto erigido por él.

FZ-214 protegerá a los accionistas de la pérdida de fondos si la instalación en construcción sufre destrucción o daño. El promotor no podrá negarse a transmitir la vivienda a los herederos en caso de fallecimiento del accionista que suscribió el contrato. Si un coinversor privado construye un objeto para necesidades personales y no con fines comerciales, entonces también está sujeto a la ley de Protección de los Derechos del Consumidor.

Como se mencionó anteriormente, la Ley Federal No. 214 es imperfecta. Aprovechando algunas lagunas, el desarrollador puede hacer disposiciones especiales en el acuerdo de participación accionaria (DDU) que funcionarán a su favor. Es mejor que el comprador no firme el documento hasta que haya mostrado los papeles a un abogado calificado. En caso de litigio, el accionista podrá exigir al promotor la modificación del contrato.

Beneficios de la Ley Federal N° 214 para compradores de vivienda

FZ-214 protegerá contra ventas dobles, construcción a largo plazo o apreciación irrazonable del apartamento

• Se reduce el riesgo de doble venta del apartamento.

El garante de la confiabilidad de la transacción es Rosreestr (Servicio Federal de Registro Estatal, Catastro y Cartografía, antes, hasta 2008, el Servicio de Registro Federal), donde los documentos firmados por el accionista y el desarrollador deben someterse a un registro obligatorio. Rosreestr simplemente no podrá registrar la misma vivienda en construcción dos veces para diferentes personas.

• FZ-214 reduce el riesgo de que un objeto en construcción nunca se ponga en funcionamiento.

El caso es que, según el artículo tercero de la ley, no se puede iniciar la construcción de una vivienda hasta que el promotor no tenga en sus manos el paquete completo de permisos, y no se haya publicado la declaración de proyecto. Sin embargo, en nuestro país, como sabéis, la coordinación de documentos puede llevar años. Por lo tanto, los desarrolladores están saliendo de la situación, obteniendo aprobaciones gradualmente, durante la construcción de la instalación.

• FZ-214 estipula las reglas para devolver fondos al tenedor de intereses en caso de que una de las partes rescinda el contrato.
• FZ-214 está más del lado del accionista y no de la empresa constructora.

La cuantía de la multa para el comprador, que retrasó la próxima entrega, y el promotor, que no entregó las llaves del apartamento en el plazo pactado, según la ley, es inconmensurable. Si el accionista tiene la oportunidad de salir con una cantidad formal, entonces para el desarrollador la multa será muy grande. Sin embargo, hoy en día los desarrolladores suelen incluir cláusulas adicionales en el contrato, que estipulan una sanción alta para los tenedores de intereses que retrasan las contribuciones.

• FZ-214 no permite que el desarrollador se desvíe del proyecto acordado en términos de altura del edificio, diseño de apartamentos, etc.

Todo esto está estipulado en el contrato. Si al final el apartamento resulta ser, por ejemplo, más pequeño en superficie que el indicado en los papeles, o la calidad del trabajo no le conviene al comprador, tendrá todas las razones para exigir una reducción en el costo de la vivienda por parte del comprador. desarrollador.

• FZ-214 no permite que el desarrollador cambie el precio por metro cuadrado a su propia discreción.

El promotor tiene derecho a pedir un recargo si se dan circunstancias de fuerza mayor: impago, por ejemplo. Sin embargo, el tribunal evaluará las circunstancias y decidirá sobre la necesidad de aumentar los precios.

• FZ-214 estipula claramente las razones por las cuales el comprador puede rescindir el contrato con la empresa constructora y exigirle una sanción.

Por ley, el desarrollador está obligado a devolver al co-inversor privado la cantidad aportada por él en virtud del acuerdo de capital, así como a pagar multas por un monto de 1/150 de la tasa de refinanciación del Banco Central de la Federación Rusa. en el momento de la devolución del dinero por el uso de fondos.

Recuérdese que la Ley Federal Núm. 214, si bien es el mecanismo más seguro para adquirir vivienda hoy en día, no puede proteger completamente a los compradores de las acciones de desarrolladores sin escrúpulos. La ley no podrá proteger a una empresa constructora de la quiebra, así como acelerar la construcción de una casa.

Contras de trabajar en FZ-214 para el desarrollador

FZ-214 prohíbe estrictamente realizar cambios en el proyecto que ya está en curso de construcción, lo que puede conducir a una construcción a largo plazo

• La Ley Federal N° 214 está lejos de ser conveniente para todos los desarrolladores, ya que les impone obligaciones estrictas y les priva de cierta flexibilidad.

En algunos casos, es posible que la empresa constructora deba realizar cambios en el proyecto que ya se encuentra en el curso de la construcción. FZ-214 prohíbe estrictamente tales acciones. El cumplimiento estricto de la letra de la ley puede llevar al objeto a una construcción a largo plazo.

• Según FZ-214, el desarrollador no tiene derecho a cumplir con el comprador a mitad de camino y reducir el precio por 1 metro cuadrado de vivienda.

Si ya se ha vendido al menos un apartamento en la casa, el desarrollador está obligado a tomar la misma cantidad de los compradores por el resto. En caso contrario, los accionistas que adquirieron vivienda a mayor precio podrán solicitar la devolución del dinero pagado en exceso.

• FZ-214 no estipula claramente las reglas para la aceptación y transferencia de un apartamento a un accionista.

La ley define los términos en que el comprador puede comenzar a aceptar la vivienda, pero no especifica cuándo debe completar este trámite.

• FZ-214 pone a los desarrolladores en duras condiciones en las que se endeudan con el estado y los accionistas, pero no tienen ninguna herramienta para influir en los funcionarios.

Es bastante difícil construir instalaciones residenciales de acuerdo con la Ley Federal No. 214. Por lo tanto, muchas empresas de construcción están tratando de encontrar soluciones alternativas y, característicamente, las encuentran. Entonces, por ejemplo, algunos desarrolladores, para no atar sus manos con los acuerdos de participación de capital celebrados bajo FZ-214, deciden construir objetos completamente a su cargo y luego construir apartamentos bajo contratos de venta. Es cierto que tales opciones están al alcance de, quizás, empresas constructoras muy grandes. Los desarrolladores más pequeños a menudo eligen uno de los "esquemas grises" para trabajar.