این اتفاق می افتد که پس از اتمام ساخت خانه، مساحت آپارتمان بزرگتر یا کوچکتر می شود. در این مطالب، ما پیشنهاد می کنیم دریابیم که چرا این اتفاق می افتد، و چگونه می توان پول اضافه پرداخت شده را بازپرداخت کرد یا، برعکس، برای فضای زندگی اضافی پرداخت کرد.

در فرآیند پذیرش آپارتمان، سهامدار ممکن است متوجه شود که مساحت آپارتمانی که خریده با آپارتمان اعلام شده مطابقت ندارد. چرا اختلاف با منطقه طراحی ظاهر می شود؟

نکته این است که در هنگام ساخت و ساز می توان خطاهای فنی ایجاد کرد که منجر به تغییر در منطقه واقعی مسکن می شود. به نظر می رسد که هر سهامدار، با خرید یک آپارتمان در مرحله ساخت و ساز، از نیاز به پرداخت اضافی برای متر مربع ظاهر شده ناگهانی مصون نیست.

اگر در حین اندازه‌گیری‌ها، مساحت آپارتمان بزرگ‌تر از میزان مشخص‌شده در قرارداد سهم شود، توسعه‌دهنده ممکن است از سهامدار بخواهد که مبلغ اضافی را پرداخت کند. ممکن است یک وضعیت کاملاً متضاد وجود داشته باشد: مساحت آپارتمان کمتر از مساحت طراحی شده است - به این معنی که دارنده سهام می تواند روی غرامت توسعه دهنده حساب کند.

آیا هنجارهایی برای مغایرت های احتمالی در فضای زندگی آپارتمان ها در خانه های در حال ساخت وجود دارد؟ از نظر قانونی، چنین هنجارهایی ایجاد نشده است، با این حال، عمل نشان می دهد که اختلافات معمولاً ناچیز است و بسته به مساحت آپارتمان به طور متوسط ​​0.1-2 متر مربع است.

کمتر از همه، اختلاف بین طراحی و مساحت واقعی آپارتمان ها در ساختمان های جدید در ساختمان های پانل جدید ثبت می شود، زیرا چنین خانه هایی از اجزای پیش ساخته ای ساخته شده اند که ابعاد کاملاً مشخصی دارند.

اغلب، انحرافات احتمالی در هر قرارداد ویژه سهام تجویز می شود. اختلافات مجاز بین مساحت پرداخت شده و واقعی مسکن معمولاً با ضخامت سازه های پشتیبان همراه است. با توجه به چنین تلورانس هایی، محاسبه کم و بیش دقیق خطاهای احتمالی در منطقه در طول ساخت و ساز بسیار دشوار است.

متر مربع اضافی: چرا آنها ظاهر می شوند؟

به گفته کارشناسان، اولین و اساسی ترین دلیل وقوع متراژهای بی حساب مسکن، اشتباه در ضخامت سازه های نگهدارنده است که در بالا به آن اشاره شد. و اگر در طول ساخت و ساز ساختمان نیاز به ایجاد تغییراتی در پروژه باشد، نمی توان از ظاهر متر مربع اضافی یا اضافی در آپارتمان های خانه جلوگیری کرد. در صورت بروز چنین وضعیتی، شرکت ساختمانی موظف است تغییرات برنامه ریزی شده را به اطلاع کلیه سهامداران برساند و این تغییرات را در DDU انجام دهد.

علیرغم اینکه بسیاری از خریداران تغییر در منطقه اعلام شده آپارتمان ها را ناشی از اشتباهات ساخت و ساز و سهل انگاری سازنده می دانند، در واقع چنین مواردی معمول نیست، بلکه این یک استثنا از قاعده است. البته نمی توان تجربه سازندگان و حرفه ای بودن آنها را نادیده گرفت، اما فناوری های مدرن برای ساخت ساختمان های مسکونی بسیار دقیق هستند، بنابراین اشتباهات سازندگان به ندرت می تواند دلیل خطا باشد.

قبلاً گفتیم که کمترین موارد روکش با مساحت آپارتمان ها در خانه های پیش ساخته رخ می دهد، زیرا در واقع چنین ساختمان هایی سازنده هستند و از بلوک های آماده مونتاژ می شوند. در چنین خانه هایی، اختلاف در مساحت به ندرت به بیش از یک "مربع" می رسد. امروزه فناوری یکپارچه و یکپارچه آجری رایج تر است، در اینجا مجاز به تغییر پروژه در طول فرآیند ساخت و ساز است.

اگر چنین خانه ای طبق یک پروژه فردی ساخته شود، اختلاف در منطقه می تواند بسیار قابل توجه باشد. این اتفاق می افتد که یک آپارتمان می تواند 5-8 متر مربع بزرگتر یا کوچکتر شود، میانگین خطای خانه های فن آوری یکپارچه 0.5-4 متر مربع است. متر

تغییر در مساحت آپارتمان نیز با تعداد اتاق ها مرتبط است - در یک آپارتمان یک اتاقه، خطا کمتر از "سه روبل" خواهد بود. همچنین می تواند به این صورت اتفاق بیفتد: کل مساحت مطابق با آنچه در قرارداد تعیین شده است، اما تغییراتی در قسمت نشیمن ایجاد شده است - به عنوان مثال، راهرو بزرگتر شده است، اما اتاق نشیمن یا اتاق کودک کوچکتر شده است. البته همه خریداران چنین تغییراتی را دوست ندارند.

کارشناسان می گویند در خانه هایی که با استفاده از فناوری آجری یکپارچه ساخته شده اند، به سختی می توان از انحراف از منطقه واقعی جلوگیری کرد. معمولاً در قراردادهای مشارکت سهام عدالت در ساخت این گونه آپارتمان ها، احتمال انحراف از متراژ پیش بینی می شود.

ممکن است روش های مختلفی برای حل چنین مسائلی وجود داشته باشد: برخی برای متراژهای ظاهر شده نیازی به پرداخت اضافی ندارند، اما در صورت کوچکتر شدن مساحت آپارتمان، آماده بازگرداندن پول پرداخت شده توسط خریدار نیستند. برخی دیگر در قرارداد مقرر می دارند که انحرافاتی که در جریان ساخت و ساز ظاهر شده است توسط طرفین قرارداد پرداخت می شود. بنابراین، در مورد دوم، آپارتمان ممکن است گرانتر از آنچه خریدار در ابتدا برای آن پرداخت کرده باشد.

سازندگان باتجربه می دانند که ساختن یک ساختمان چند طبقه بزرگ بدون حداقل انحرافات کوچک در منطقه غیرممکن است. حتی در ضوابط ساختمانی، انحراف سازه های ساختمانی تا 20 میلی متر مجاز است که بسته به تعداد اتاق ها، بر مساحت آپارتمان ها، اختلاف بین مساحت واقعی و اعلام شده تا 1.5 متر تأثیر می گذارد.

کارشناسان معتقدند که خطاهای ابعادی به چند دلیل ایجاد می شود:

• مساحت هر آپارتمان در مرحله طراحی خانه محاسبه می شود؛ در این مرحله تمام مسائل مربوط به ارتباطات خانه به طور دقیق بررسی نمی شود. در حال حاضر در مرحله کار با اسناد ساخت و ساز، ارتباطات مهندسی با دقت بیشتری محاسبه می شود، تغییراتی در ابعاد دودکش ها، قطر مقطع سیستم های تهویه یا اندازه لوله ها ایجاد می شود. اغلب نیاز به تغییر منطقه سیستم های ارتباطی وجود دارد که البته بر مساحت آپارتمان ها تأثیر می گذارد.

هنگام کار بر روی اسناد کاری ساختمان، دقیق ترین محاسبه عناصر سازه های پشتیبان انجام می شود، در نتیجه ممکن است بخش های دیوارها یا ستون های یکپارچه تغییر کند - افزایش یا کاهش یابد. وقتی تکنسین های BTI اندازه گیری می کنند، همه، حتی ناچیزترین تفاوت ها در اندازه جمع می شوند، در نتیجه، تفاوت حاصل در مساحت آپارتمان ها می تواند بسیار محسوس باشد.

امکان محاسبات اشتباه در ساخت و ساز، که پیامد آن تغییر در مساحت آپارتمان های خانه خواهد بود را نیز نمی توان حذف کرد، اگرچه چنین مواردی بسیار نادر است.

چه کسی پرداخت خواهد کرد؟

به عنوان یک قاعده، در توافقنامه سهم آمده است که اگر خطا در مساحت آپارتمان بیش از یک متر مربع نباشد، محاسبه مجدد انجام نخواهد شد. در صورتی که خطا بیشتر باشد، اغلب صاحب سهام ملزم به پرداخت اضافی برای متر مربعی است که ظاهر شده است.

اگر اختلافات در مساحت بسیار قابل توجه باشد و بیش از 5٪ مساحت ذکر شده در DDU باشد و سهامدار از پرداخت "مربع" اضافی خودداری کند، دومی حق دارد آپارتمان خریداری شده را رد کند و تقاضای بازگرداندن آن را داشته باشد. تمام پول پرداخت شده بنابراین، شرایط پرداخت اضافی (یا عدم وجود آن) در DDU تعیین شده است، در حالی که محاسبه باید قبل از امضای عمل پذیرش آپارتمان انجام شود.

هنگامی که وضعیت برعکس پیش می‌آید و مساحت آپارتمان کمتر از حد انتظار شده است، مسئولیت بازگرداندن وجه به مبلغ یک متر مربع که در زمان امضای قرارداد تعیین شده است بر عهده سازنده است. DDU با قیاس با وضعیت قبلی، اگر مساحت واقعی آپارتمان بیش از 5٪ کمتر از حد تخمین زده شده باشد، خریدار می تواند به طور یکجانبه تمام توافقات با توسعه دهنده را فسخ کند.

سهامدار نامه ای به توسعه دهنده ارسال می کند که دلایل فسخ قرارداد مشارکت سهام را ذکر می کند و تمام پول پرداخت شده را پس می گیرد. اگر سهامدار با چنین تغییری در مساحت آپارتمان موافقت کند و از خرید امتناع ورزد، توسعه دهنده موظف است مبلغ اضافه پرداخت شده را مجدداً محاسبه و به او بازگرداند.

معمولاً کلیه شرایط استرداد پول در DDU درج می شود ، کلیه تسویه حساب های بین طرفین باید قبل از امضای عمل پذیرش آپارتمان انجام شود. اغلب در DDU شرایطی وجود دارد که وقتی مساحت در 1 متر مربع تغییر می کند. متر در جهت کوچکتر، سازنده از نیاز به پرداخت اضافی معاف است، اما اگر مساحت آپارتمان افزایش یافته باشد، دارنده بهره موظف است برای متر مربع اضافی پول بپردازد. موافقم، شرایط کاملاً منصفانه نیست!

اما کارشناسان بازار اطمینان می دهند که چنین توسعه دهندگان "هوشمند" امروزه کمتر و کمتر می شوند.

درباره رویه تثبیت شده

اغلب در DDU شرایط برای طرفین معادل است و اندازه خطا 0.5 متر است. اگر متراژ آپارتمان کمتر از نیم متر شده باشد، سازنده هیچ خسارتی به سهامدار نمی دهد، همانطور که در زمانی که متراژ بیش از 0.5 متر شده است، سهامدار یک ریال اضافه پرداخت نمی کند. اگر خطا بیشتر باشد، معمولاً طرفین توافق می کنند که تسویه حساب های متقابل انجام دهند - برای بازگرداندن یا پرداخت پول اضافی.

پس از اتمام ساخت و ساز خانه، توسعه دهنده موظف است اندازه گیری هایی را انجام دهد که بر اساس آن یک نقشه فنی کل خانه تهیه می شود. بر اساس این سند و همچنین با در نظر گرفتن شرایط قرارداد مشارکت سهام عدالت که روش محاسبه مجدد احتمالی را مشخص می کند، توسعه دهنده موظف است تغییرات در منطقه آپارتمان ها را کتباً به کلیه دارندگان سهام اطلاع دهد.

در صورت افزایش بیش از 0.5 متری متراژ، سهامدار اضافه پرداخت می کند، اما اگر متر مربع کمتر باشد، سازنده به سهامدار پرداخت می کند. محاسبه پرداخت اضافی یا بازپرداخت با در نظر گرفتن هزینه هر متر مربع نشان داده شده در DDU انجام می شود.

اگر مساحت آپارتمان کوچکتر شده باشد، سهامدار باید درخواستی را برای بازپرداخت به توسعه دهنده ارسال کند و در آن جزئیات حسابی را که باید غرامت به آن منتقل شود، نشان دهد. معمولا مدت بازگشت وجوه غیر نقدی بیش از 5 روز نیست. بسیار مهم است که تمام تسویه حساب های متقابل قبل از امضای عمل پذیرش آپارتمان انجام شود.

این سند باید مساحت واقعی آپارتمان را نشان دهد، خریدار به هیچ مدرک اضافی نیاز نخواهد داشت - فقط خود DDU و گذرنامه شخصی.

درک این نکته مهم است که در صورت پرداخت اضافی یا بازپرداخت، ارزش فعلی بازار یک متر مربع آپارتمان در نظر گرفته نمی شود، بلکه هزینه آن در DDU نشان داده شده است. بنابراین، اگر یک سهامدار در مراحل اولیه ساخت و ساز به میزان 40000 روبل در هر "مربع" کمک مالی می کرد و در زمان بهره برداری از خانه، هزینه هر متر مربع به 50000 روبل افزایش می یافت، سپس تفاوت در مساحت وجود داشت. بر اساس قیمت اصلی پرداخت خواهد شد.

از این نظر، البته فسخ قرارداد و تقاضای بازپرداخت برای خریدار بسیار زیان آور است، زیرا قیمت ها در بازار در طول دوره ساخت و ساز افزایش یافته است و به سختی می توان یک شی مشابه را با پول برگشتی خریداری کرد. ، حتی در مرحله اولیه ساخت.

موضوع متراژ اضافی برای خریدارانی که قبلاً آپارتمان می خریدند بسیار مهم است - در صورت نیاز به پرداخت اضافی برای فضای اضافی، علاوه بر پرداخت ماهانه وام مسکن و پیش پرداخت، به پول اضافی نیز نیاز دارند. این مقدار می تواند قابل توجه باشد و باید به این فکر کنید که از کجا می توانید آن را تهیه کنید ، زیرا با افزایش مساحت 4 متر مربع. متر با هزینه "مربع" 40000 روبل، باید 160000 روبل اضافی بپردازید.

افرادی که در ساخت و ساز فعالیت می کنند به خوبی می دانند که ساخت خانه دقیقاً مطابق با پروژه چقدر دشوار است، بدون اینکه اجازه کوچکترین انحراف از اسناد ساخت و ساز را بدهند. حتی توسعه دهندگان بسیار معروف در بازار گاهی اوقات امکانات خود را به کار می گیرند که برخی از دیوارها و گوشه ها درست نیستند. در مورد آپارتمان ها در ساختمان های جدید، یکی از رایج ترین مشکلات، فیلمبرداری واقعی آنها است.

توافق نامه مشارکت سهام عدالت در ساخت و ساز اغلب توسط شهروندان مدت ها قبل از تکمیل فرآیند ساخت و ساز منعقد می شود. بنابراین، ابعاد مسکن آتی که در قرارداد مشخص شده است، همیشه تقریبی است. اما در واقع، فیلم نهایی کمی بیشتر یا برعکس، کمتر از برنامه ریزی شده است. در چنین مواقعی چه باید کرد؟

بسیاری از مهاجران جدید با این واقعیت روبرو هستند که از سازنده همان آپارتمانی را که وعده داده بود دریافت می کنند: آشپزخانه به دلایلی که نمی فهمند یک متر بزرگتر است و اتاق به ترتیب یک یا دو متر است. کوچکتر. در پاسخ به سؤال "چرا؟"، توسعه دهنده دستان خود را بالا می اندازد و پاسخ می دهد "زیرا" ... این اتفاق افتاد و تمام. و در اینجا هیچ قصد سوء وجود ندارد. به خصوص اغلب این وضعیت در ساختمان های جدید یکپارچه رخ می دهد. بر کسی پوشیده نیست که آنها عمدتا توسط کارگران مهمان کم مهارت ساخته می شوند. بنابراین، اختلاف در فیلم در 3-5٪ برای یکپارچه ها تقریباً عادی در نظر گرفته می شود.

گاهی اوقات چنین موقعیت هایی در خانه های پانل سری های جدید، هنوز "اجرا نشده" ایجاد می شود. به عنوان مثال، زمانی که سری محبوب P44-T به تازگی در بازار پایتخت معرفی شد، مساحت واقعی آپارتمان های 3 اتاقه 13 متر مربع از مساحت طراحی فراتر رفت. امروز دیگر این اتفاق نمی افتد و اختلاف فیلم در آپارتمان های این سریال از یک متر بیشتر نمی شود.

اما حتی زمانی که شخصی در خانه‌ای که از قبل ساخته شده است، جایی که کارهای تکمیلی در حال انجام است، مسکن می‌گیرد، ممکن است در فیلم‌ها اختلاف نظر وجود داشته باشد. توسعه دهندگان ترجیح می دهند مساحت آپارتمان ها را تا یک سانتی متر شمارش نکنند تا زمانی که اندازه گیری ها از BTI وارد شود. آنها می گویند: "این کار آنهاست، بگذارید آنها را حساب کنند." و شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک باید از داده های مستندات پروژه راضی باشند. اما ترفند دیگری در اینجا وجود دارد: گاهی اوقات توسعه‌دهندگان عمداً مساحت آپارتمان‌ها را در مرحله طراحی دست‌کم می‌گیرند تا در شهرک‌سازی با مقامات شهری و پیمانکار عمومی صرفه‌جویی کنند. البته، تحریف شدید داده ها غیرممکن است، اما چنین اقداماتی هنوز مقداری صرفه جویی را برای توسعه دهنده به همراه دارد.

به خریدارانی که در موقعیتی با مترهای اضافی قرار دارند، فقط می توان یک توصیه کرد: قرارداد را به دقت مطالعه کنید، جایی که این بند مطمئناً ارائه شده است. او فقط از این طریق از منافع شهروندان محافظت می کند؟ از این گذشته، در بیشتر موارد، او موظف است برای فیلم اضافی به توسعه دهنده پول اضافی بپردازد. و این اضافه بها با قیمتی که در روز انعقاد قرارداد تعیین شده انجام می شود. حتی اگر یک متر مربع در طول ساخت یک خانه افزایش قیمت داشته باشد، مهم نیست: آنها حق ندارند با هزینه جدید از خریدار مطالبه کنند. بنابراین، شرکت کنندگان در ساخت و ساز مشترک تنها از چنین وضعیتی سود می برند. آپارتمان بزرگتر و جادارتر بود.

اما از سوی دیگر، همه شهروندان به این کنتورهای اضافی و حتی پولی نیاز ندارند. اما اگر تفاوت فیلم حدود 1-2 متر مربع باشد، پس این به سختی مهم است.

اما از این گذشته ، آپارتمان ممکن است کوچکتر از آنچه در قرارداد پیش بینی شده است باشد. این وضعیت بسیار ناخوشایند است و در این مورد توسعه‌دهنده موظف است، از نظر تئوری، مقدار معینی پول را برای کنتورهای گمشده به خریدار بازگرداند. متأسفانه این پول نیز با نرخ های قدیمی تعیین شده در زمان عقد قرارداد پرداخت می شود و این همچنان می تواند راه حلی مطلوب برای این موضوع تلقی شود. وقتی این بند اصلاً در قرارداد وجود نداشته باشد، بدتر است و معلوم شود که شهروند برای یک آپارتمان هزینه کرده و دیگری را کمتر دریافت کرده است. و در عین حال، هیچ کس برای جبران خسارت - نه معنوی و نه مادی - عجله ندارد.

بنابراین، مطالعه دقیق قرارداد حتی قبل از امضا بسیار مهم است. وضعیت فیلم آپارتمان باید تا حد امکان با جزئیات در آن مشخص شود و شرایط برای خریدار و سازنده باید به یک اندازه منصفانه باشد. در غیر این صورت، نمی توان از شگفتی های ناخوشایند اجتناب کرد. قرارداد ممکن است شامل آستانه 3-4٪ باشد که توسط هیچ یک از طرفین پرداخت نمی شود. به عبارت دیگر، اگر فیلم واقعی با ارزش این نشانگر با طراحی متفاوت باشد، هیچ کس به کسی پول اضافی پرداخت نمی کند. محاسبات فقط بالاتر از این آستانه انجام می شود. از یک طرف مثل قرعه کشی است. از سوی دیگر، به شما این امکان را می دهد که هم توسعه دهنده و هم شهروندان را از هزینه های گزاف به دلیل مترهای اضافی یا مفقود محافظت کنید.

در مواردی که توسعه دهنده اصرار زیادی به اضافه هزینه دارد چگونه رفتار کنیم؟ اگر دلیلی برای شک به نتایج اندازه گیری BTI دارید، باید خودتان با تکنسین تماس بگیرید و آپارتمان را دوباره اندازه گیری کنید. گاهی اوقات در چنین شرایطی، اندازه گیری مکرر در واقع نتیجه کوچک تری می دهد که منجر به افکار خاصی می شود.

مواردی وجود دارد که اندازه گیری BTI قبل از نصب پارتیشن های داخلی انجام می شود، اگرچه پروژه چیز دیگری را ارائه می دهد. در چنین شرایطی، لازم است که توسعه دهنده ابتدا تعهد خود را برای نصب پارتیشن انجام دهد و سپس مساحت آپارتمان را اندازه گیری کند. با پارتیشن ها متراژ آپارتمان کوچکتر می شود و این در دست شهروند است نه شرکت سازنده.

اما مهمتر از همه، شما باید قبل از امضای قرارداد با یک وکیل آن را به دقت مطالعه کنید. از آن زمان به بعد اثبات چیزی بسیار دشوارتر خواهد بود.

یکی از راه‌هایی که توسعه‌دهنده می‌تواند از صاحبان سهام کسب درآمد کند، درخواست پرداخت اضافی برای متر مربع اضافی است که ساخته است. اغلب، هنگام جابجایی، صاحبان سهام به دام می افتند که می آموزند توسعه دهنده از انتقال آپارتمان از قبل به پایان رسیده به مالکیت آنها امتناع می ورزد تا زمانی که هزینه فضای زندگی اضافی پرداخت شود. علیرغم این واقعیت که در بیشتر موارد چنین الزاماتی توجیه نمی شود و مبلغ پرداخت اضافی با توجه به هزینه کلی مسکن بسیار زیاد است، ساکنان آینده با باور توسعه دهنده به قول خود، مبلغ اعلام شده را در اسرع وقت پرداخت می کنند. ، ترس از گرفتن یک آپارتمان برای استفاده.

همه نمی دانند که چنین اقداماتی از توسعه دهنده به راحتی قابل چالش است و صرف نظر از شرایط قرارداد. در یک DDU معمولی، یک قیمت ثابت برای مبلغی که باید برای یک آپارتمان در حال ساخت پرداخت شود، تعیین می شود. بر این اساس، اگر در بازرسی آپارتمان از شما خواسته شد برای مساحت افزایش یافته هزینه اضافی بپردازید، حق دارید با توجه به شرایط قرارداد از پرداخت اضافی خودداری کنید. باید درک کرد که نقش کلیدی در اینجا نه توسط الزامات توسعه دهنده، بلکه توسط شرایط قراردادی ایفا می شود. علاوه بر این، شرکت حق ندارد در هنگام ارائه آپارتمان در ساختمان جدید، طبق قانون شما را ملزم به پرداخت متر مربع اضافی بدون دعوت از شما برای امضای قرارداد اضافی قبل از آن کند. در عین حال، در برخی موارد، شرایط خود قرارداد می تواند شما را در چارچوبی سختگیرانه برای پرداخت اضافی به ازای هر متر مربع قرار دهد. متر به دلیل بهبود شرایط زندگی - اگر، برای مثال، در هنگام تخریب مسکن که به عنوان اضطراری شناخته می شود، یک DDU نتیجه بگیرید.

اگر مساحت آپارتمان با آنچه در DDU مشخص شده مطابقت نداشته باشد، شما حق دارید برای نقض تعهدات قراردادی توسط توسعه دهنده درخواست جریمه کنید. در صورتی که پس از اندازه گیری BTI، مشخص شد که آپارتمانی با مساحتی که با رقم ذکر شده در DDU مطابقت ندارد به شما ارائه شده است، می توانید با اشاره به ارائه نادرست مبلغ ادعا را افزایش دهید. اطلاعات

در برخی موارد، قرارداد منعقد شده بین شما و سازنده ممکن است حاوی بندی باشد مبنی بر اینکه قیمت درج شده در قرارداد نهایی نیست و به میل طرفین قابل تغییر است. اما حتی در این مورد، می توانید بدون مشکل ظاهری از حقوق خود دفاع کنید، زیرا طبق قانون فدرال 214 "در مورد ساخت و ساز مشترک"، قیمت ذکر شده در قرارداد باید ثابت شود. بر این اساس، صرف وجود چنین توافقی در یک بند، دلیل کافی برای بطلان آن خواهد بود. در عین حال، شما به عنوان یک مالک آینده، نباید نگران سرنوشت مسکن آینده خود باشید - زیرا تقصیر شما نیست که سازنده فرم اشتباه قرارداد را به شما ارائه کرده است و هیچ کس آپارتمان را از آن پس نمی گیرد. ملک شما پس از اتمام مراحل ساخت و ساز.

پاسخ به الزامات توسعه دهنده

اندازه گیری مساحت دقیق آپارتمان تنها پس از اتمام ساخت و ساز با کمک نمایندگان BTI امکان پذیر است. در صورتی که سخنان توسعه دهنده در مورد افزایش زندگی می کردند. مناطق تأیید شده است، شما چندین راه برای دفاع از حقوق خود بدون استفاده از پرداخت اضافی خواهید داشت.

شما می توانید ادعایی را برای توسعه دهنده ارسال کنید و از او برای عدم رعایت شرایط قرارداد جریمه بخواهید و در عین حال از متر مربع "اضافی" که ساخته است بخواهید به شما پول پرداخت کند. اگر توسعه دهنده موانعی ایجاد نکند و جریمه ای برای شما بپردازد، از این پس می توانید همکاری را تمام شده در نظر بگیرید. اما اگر قاطعانه از پرداخت امتناع کرد و تهدید کرد که آپارتمانی برای استفاده به شما نمی دهد، می توانید شکایت کنید. در چنین حالتی، الزامات مربوط به ادعا باید نشان دهد:

میزان جریمه برای عدم انجام تعهدات توسط توسعه دهنده تحت قرارداد

پرداخت مبالغ اضافی برای خسارت و ضرر غیر مادی

سایر ادعاها علیه توسعه دهنده که در طول ساخت و ساز انباشته شده است (تاخیر در تحویل خانه، عدم ارائه به موقع اطلاعات در مورد تاخیرها و غیره)

اگر جز از طریق دادگاه هیچ گزینه دیگری برای دریافت آپارتمان ندارید و در عین حال زمان خرابی آپارتمان شما قابل توجه است، بهترین گزینه تماس با یک وکیل است که بتواند چشم انداز پرونده شما را ارزیابی کند. به درستی یک خط دفاعی در دادگاه ایجاد کنید. باید به خاطر داشت که هر مورد اختلاف ساخت و ساز فردی است و به هر تفاوت ظریف بستگی دارد که آیا در پایان مجبور خواهید بود برای هر متر مربع اضافی بپردازید. متر یا نه مواردی وجود دارد که در ابتدا برای یک سهامدار غیرممکن است که از حقوق خود دفاع کند (در صورت امضای توافقنامه پرداخت اضافی برای متر مربع) و گاهی اوقات اثبات گناه توسعه دهنده بر اساس مفاد قانون دشوار نیست. به عنوان مثال، اگر سهامدار یک مرد نظامی سابق باشد، خانواده هایی که حق ارائه متر مربع اضافی را دارند).

در این مورد، مساحت واقعی آپارتمان کمک بزرگی به دادگاه خواهد کرد. اگر مطمئن نیستید که صاحب سهام در مورد افزایش فیلم آپارتمان درست می گوید، می توانید از یک ارزیاب مستقل برای بازرسی مسکن دعوت کنید که پس از اندازه گیری آپارتمان، می تواند ارزیابی مستقلی از مساحت واقعی آن ارائه دهد. که در بسیاری از موارد ممکن است کمتر از اصرار توسعه دهنده باشد. مواردی وجود دارد که در آن شرکت‌های ساختمانی درخواست‌های گسترده‌ای از دارندگان سهام برای پرداخت هزینه اضافی برای رگ طولانی دارند. منطقه، و در همان زمان، کارشناسان مستقل دعوت شده توسط صاحبان سهام تصمیم گرفتند که مساحت آپارتمان حتی کمتر از آن چیزی است که در DDU نشان داده شده است.

در همه موارد، در منطقه تغییر یافته آپارتمان، تقصیر مستقیم سازنده وجود ندارد: از این گذشته، تضمین دقت جواهرات در طول فرآیند ساخت و ساز، و در حین ساخت، بسیاری از ظرافت ها و موقعیت های اضطراری تقریبا غیرممکن است. ممکن است ایجاد شود که به کیفیت کار توسعه دهنده بستگی ندارد - به عنوان مثال، شرایط آب و هوایی نامناسب برای ساخت و ساز. اما افزایش مساحت آپارتمان به هیچ وجه به خود سهامدار بستگی ندارد - بنابراین، توسعه دهنده پیشینی حق ندارد از شما بخواهد برای طرح بیش از حد برآورده شده بپردازید. از طرف شما به عنوان سهامدار در این شرایط قبل از هر چیز آمادگی سازنده برای چنین اقداماتی را می طلبد. همیشه باید به یاد داشته باشید که الزام به پرداخت اضافی برای متر مربع به احتمال زیاد به دلیل تمایل به درآمد اضافی به شما ارائه می شود و نه به دلیل فورس ماژور. و بستگی به این دارد که چقدر برای دفاع از حقوق خود آماده باشید که آیا به توسعه دهنده برای موارد اضافی که ممکن است اختراع کرده است، هزینه اضافی بپردازید. متر مربع یا جریمه ای برای نقض تعهدات شرکت تحت DDU دریافت کنید.

در بیشتر موارد، مساحت یک آپارتمان تمام شده ساخته شده بر اساس توافقنامه مشارکت مشترک با پروژه پیش بینی شده متفاوت است. بنابراین، سهامداران ناگزیر سوالاتی دارند. آیا در صورت کم بودن متراژ، امکان برگشت بخشی از قیمت آپارتمان وجود دارد؟ اگر مساحت آپارتمان افزایش یافته باشد، توسعه دهنده می تواند درخواست پرداخت اضافی کند؟ در این مقاله سعی می کنیم توضیح دهیم که اگر مساحت آپارتمان با متراژ طراحی متفاوت باشد، سهامدار باید چه کاری انجام دهد.

چگونه می توان قیمت یک آپارتمان را توسط DDU تعیین کرد؟

از 1 ژانویه 2017، در قانون فدرال در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک، 3 روش برای تعیین قیمت یک آپارتمان وجود دارد:

• به عنوان مبلغ وجوه برای بازپرداخت هزینه های ساخت و ساز + پرداخت برای خدمات توسعه دهنده؛
• به عنوان حاصل ضرب قیمت هر واحد از مساحت کل شیء با مساحت کل شی (به طور کلی، از قیمت هر 1 متر مربع)؛
• به عنوان حاصلضرب قیمت هر واحد از کل مساحت کاهش یافته توسط مساحت کلهدف - شی. این گزینه برای آپارتمان هایی که دارای بالکن، ایوان، ایوان، تراس هستند قابل استفاده است. کل مساحت کاهش یافته به عنوان مجموع مساحت کل مسکن و مساحت بالکن، ایوان، ایوان، تراس با ضریب کاهش تعیین می شود. این ضرایب در دستور وزارت ساخت و ساز روسیه مورخ 25 نوامبر 2016 شماره 854 / pr تنظیم شده است و برای ایوان ها 0.5، برای بالکن ها و تراس ها 0.3، برای ایوان ها 1.0 است.

آیا اصلا قیمت سهم می تواند تغییر کند؟

قانون فدرال "در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک" می گوید:

توسط توافقاز طرفین، در صورتی که در قرارداد امکان تغییر قیمت، موارد و شرایط تغییر آن پیش بینی شده باشد، قیمت قرارداد پس از انعقاد آن قابل تغییر است (قسمت 2 ماده 5).

بنابراین امکان تغییر قیمت شارژ مجدد چه به صورت بالا و چه پایین صرفاً به شرایط قرارداد شما بستگی دارد. قرارداد سهم خود را با دقت مطالعه کنید (و اگر آپارتمانی را در مورد واگذاری مطالبات خریداری کرده اید، به قرارداد واگذاری نیز نگاه کنید). معمولاً کلیه موارد مربوط به محاسبه مجدد قیمت در قسمت «قیمت قرارداد» مشخص می شود. اگر اصلاً چیزی در مورد امکان تنظیم قیمت در آنجا نوشته نشده است، به این معنی است که نه شما و نه توسعه دهنده نمی توانید به دلیل تغییر منطقه درخواست پرداخت اضافی کنید.

شرط امکان پرداخت اضافی برای تغییر منطقه را می توان به عنوان مثال به صورت زیر تنظیم کرد:

با این گزینه، قیمت اضافه تنها در صورتی تغییر می‌کند که مساحت واقعی بیش از 1 متر مربع از منطقه طراحی به بالا یا پایین منحرف شود. یعنی اگر انحراف مساحت از 1 متر مربع تجاوز نکند، پرداخت طبق چنین توافقی مجدداً محاسبه نمی شود.

توجه! ممکن است در قرارداد مشارکت سهام عدالت شرط شود که شرط محاسبه مجدد قیمت آپارتمان، انعقاد توافق نامه اضافی به توافق باشد. در این مورد، قبل از پرداخت پول به توسعه دهنده / برگرداندن پول، باید یک توافق نامه اضافی را به DDU امضا کنید و آن را در Rosreestr ثبت کنید.

اگر متراژ آپارتمان نسبت به طرح کاهش یافته باشد چه باید کرد؟

بنابراین، آپارتمان آماده تحویل است، BTI قبلاً اندازه گیری های لازم را انجام داده است و شما منطقه نهایی را می دانید. شما قرارداد سهام خود را به دقت مطالعه کردید و در آنجا بندی در مورد امکان محاسبه مجدد قیمت در صورت کاهش مساحت پیدا کردید.

1. نامه ای به مدیر سازنده بنویسید.این امر حتی قبل از امضای عمل پذیرش و انتقال آپارتمان قابل انجام است. مساحت واقعی آپارتمان همیشه لزوماً در چنین عملی نشان داده می شود. اگر منطقه از منطقه طراحی منحرف شود، اغلب شامل بندهایی در مورد تسویه حساب های متقابل بین سهامدار و توسعه دهنده در ارتباط با تغییر مساحت است.

حتماً مشخصات بانکی فعلی خود را در برنامه برای بازپرداخت درج کنید. برنامه را در مقابل امضا تحویل دهید و حتماً کپی برنامه خود را با علامت رسید توسعه دهنده نگه دارید. همچنین ارسال درخواست از طریق پست تایید شده همراه با تایید رسید قابل قبول است (در این صورت، رسید ارسال و اخطار پستی را هنگام بازگشت نزد خود نگه دارید).

1. اگر موضوع بازپرداخت وجه برای فیلم های اضافی در درخواست شما حل نشد و مدت بازپرداخت مقرر در قرارداد به پایان رسیده است، می توانید دریافت اضافه پرداخت از طریق دادگاهبرای انجام این کار، باید یک ادعای حمایت از مصرف کننده ارائه دهید. .

آیا سازنده هنگام افزایش مساحت آپارتمان می تواند درخواست پرداخت اضافی کند؟

بله، اگر در قرارداد سهام شما پیش بینی شده باشد. شرایط و روش برای چنین پرداخت اضافی در قرارداد پیش بینی شده است، اما معمولا این اتفاق می افتد حتی قبل از امضای عمل پذیرش و انتقال آپارتمان. لطفاً توجه داشته باشید که توسعه دهنده حق دارد از شما برای پرداخت دیرهنگام جریمه مطالبه کند (قسمت 6 ماده 5 قانون فدرال "در مورد مشارکت در ساخت و ساز مشترک) ، بنابراین در صورت امکان بهتر است هزینه اضافی را به تعویق نیندازید.

چگونه می توان مبلغی را که باید برای فیلم های مفقود شده برگردانده شود و برای مترهای اضافی به سازنده اضافه می شود محاسبه کرد؟

برای این کار به داده های زیر نیاز دارید:

• منطقه طراحی آپارتمان (معمولاً در بخش "موضوع قرارداد" ذکر شده است).
• منطقه واقعی (می توان آن را از عمل پذیرش و انتقال آپارتمان و همچنین گذرنامه فنی صادر شده توسط BTI برداشت).
• هزینه 1 مترمربع آپارتمان در قرارداد مشارکت سهام عدالت پیش بینی شده است، معمولاً بعد از بند مربوط به قیمت توافقنامه، به عنوان مثال به شرح زیر است:

مثال 1:

51.6 متر مربع - منطقه پروژه؛ 52.7 متر مربع - متراژ واقعی قیمت 1 متر مربع = 37878 روبل.

منطقه واقعی > طراحی => سهامدار هزینه اضافی به توسعه دهنده می پردازد

به هزینه اضافی برای توسعه دهنده = (52.7 متر مربع - 51.6 متر مربع) * 37878 روبل = 1.1 متر مربع. * 37878 روبل = 41665.8 روبل

مثال 2:

53.9 متر مربع - منطقه پروژه؛ 52.7 متر مربع - متراژ واقعی قیمت 1 متر مربع = 55000 روبل.

منطقه واقعی< проектной =>توسعه دهنده پول را به سهامدار برمی گرداند

برای بازگرداندن به سهامدار = (53.9 متر مربع - 52.7 متر مربع) * 55000 روبل = 1.2 متر مربع. * 55000 روبل = 66000 روبل

آیا پرداخت 3 درصد از قیمت قرارداد به توسعه دهنده برای اتصال به شبکه ها قانونی است؟

بله، اگر چنین پرداخت اضافی توسط شرایط قرارداد سهام شما پیش بینی شده باشد.