missä PV on rahan nykyarvo,
FV on rahan tuleva arvo,
n on aikavälien lukumäärä,
i - diskonttokorko.
Esimerkki. Kuinka paljon rahaa on talletettava tilille, jotta saat 1000 ruplaa viidessä vuodessa? (i=10 %)
PV = 1000 / (1+0,1)^5 = 620,92 ruplaa
Näin ollen rahan nykyisen arvon laskemiseksi meidän on jaettava niiden tunnettu tuleva arvo (1 + i) n:llä. Nykyarvo on kääntäen verrannollinen diskonttokorkoon. Esimerkiksi yhden vuoden aikana 8 prosentin korolla saadun valuutan nykyarvo on
PV \u003d 1 / (1 + 0,08) 1 \u003d 0,93,
Ja 10 prosentin korolla
PV = 1 / (1 + 0,1) 1 \u003d 0,91.
Rahan nykyinen arvo on myös käänteisesti verrannollinen aikajaksojen lukumäärään ennen sen vastaanottamista.
Harkittua kassavirtojen diskonttausmenettelyä voidaan käyttää investointipäätöksiä tehtäessä. Yleisin päätössääntö on nettonykyarvon (NPV) sääntö. Sen ydin on se, että investointihankkeeseen osallistuminen on suositeltavaa, jos sen toteuttamisesta tulevien kassatulojen nykyarvo ylittää alkuinvestoinnin.
Esimerkki. On mahdollista ostaa säästöobligaatio, jonka nimellisarvo on 1000 ruplaa. ja maturiteetti 5 vuotta 750 ruplaa. Toinen vaihtoehtoinen sijoitusvaihtoehto on tallettaa rahaa pankkitilille 8 prosentin vuosikorolla. Joukkovelkakirjojen ostoon sijoittamisen kannattavuus on arvioitava.
NPV:n laskemiseksi korkokannana tai laajemmin tuottoprosenttina on käytettävä pääoman vaihtoehtoiskustannuksia. Pääoman vaihtoehtoiskustannus on tuotto, joka voidaan saada muista sijoitustavoista. Esimerkissämme vaihtoehtoinen sijoitusmuoto on sijoittaa rahaa talletuksiin 8 %:n tuotolla.
Säästöobligaatio tarjoaa käteiskuitit 1000 ruplaa. 5 vuoden jälkeen. Tämän rahan nykyarvo on
PV = 1000/1,08^5 = 680,58 ruplaa
Siten joukkovelkakirjalainan nykyinen arvo on 680,58 ruplaa, kun taas ostotarjous on 750 ruplaa. Sijoituksen nettonykyarvo tulee olemaan 680,58-750=-69,42, eikä joukkovelkakirjalainan ostoon kannata sijoittaa.
NPV-indikaattorin taloudellinen merkitys on, että se määrittää hankkeen seurauksena sijoittajan taloudellisen tilanteen muutoksen. Tässä esimerkissä, jos joukkovelkakirja ostetaan, sijoittajan varallisuus pienenee 69,42 ruplaa.
NPV-indikaattorilla voidaan myös arvioida erilaisia rahanlainausvaihtoehtoja. Sinun on esimerkiksi lainattava 5 000 dollaria. auton ostamiseen. Pankki tarjoaa sinulle lainaa 12 % vuodessa. Ystäväsi voi lainata 5 000 dollaria, jos annat hänelle 9 000 dollaria. 4 vuodessa. On tarpeen määrittää optimaalinen lainavaihtoehto. Laske nykyinen arvo 9000 dollaria.
PV = 9000/(1+0,12)^4 = 5719,66 $
Näin ollen tämän projektin NPV on 5000-5719,66 = -719,66 USD. Tässä tapauksessa paras lainavaihtoehto on pankkilaina.
Investointiprojektien tehokkuuden laskemiseen voit käyttää myös sisäistä tuottoprosenttia (IRR). Sisäinen tuottoprosentti on diskonttokorko, joka tasoittaa tulevien tulojen nykyarvon ja kustannusten nykyarvon. Toisin sanoen IRR on yhtä suuri kuin korko, jolla NPV = 0.
Tarkastetussa esimerkissä joukkovelkakirjalainan ostamisesta IRR lasketaan seuraavasta yhtälöstä
750 = 1000/(1+IRR)^5
IRR = 5,92 %. Siten joukkovelkakirjalainan tuotto sen lunastushetkellä on 5,92 % vuodessa, mikä on merkittävästi pienempi kuin pankkitalletuksen tuotto.
nettonykyarvo (NPV, nettonykyarvo, nettonykyarvo, NPV, EnglantiNetto esittää arvo , hyväksytty kansainvälisessä käytännössä investointiprojektien analysointiin lyhenne - NPV) on maksuvirran diskontattujen arvojen summa, vähennettynä tähän päivään.
Nettonykyarvomenetelmää on käytetty laajasti pääomasijoitusten budjetoinnissa ja investointipäätöksenteossa. Lisäksi nettoarvoa pidetään parhaana valintakriteerinä investointihankkeen toteuttamispäätöksen tekemiseen tai hylkäämiseen, koska se perustuu rahan aika-arvon käsitteeseen. Toisin sanoen nettonykyarvo heijastaa odotettua muutosta sijoittajan varallisuudessa projektin seurauksena.
NPV-kaava
Projektin nettonykyarvo on kaikkien (sekä saapuvien että lähtevien) kassavirtojen nykyarvon summa. Laskentakaava on seuraava:
- CF t– kauden odotettu nettokassavirta (saapuvan ja lähtevän kassavirran ero). t,
- r- alennus,
- N- hankkeen kesto.
Alennus
On tärkeää ymmärtää, että diskonttokorkoa valittaessa tulee huomioida paitsi rahan aika-arvon käsite, myös odotettavissa olevien kassavirtojen epävarmuusriski! Tästä syystä on suositeltavaa käyttää diskonttokorkona painotettua keskimääräistä pääomakustannusta ( Englanti Painotettu keskimääräinen pääomakustannus, WACC) mukana hankkeen toteuttamisessa. Toisin sanoen WACC on projektiin sijoitetun pääoman vaadittu tuottoaste. Siksi mitä suurempi riski kassavirran epävarmuudesta on, sitä korkeampi diskonttokorko on ja päinvastoin.
Hankkeen valintakriteerit
Päätössääntö hankkeiden valinnassa NPV-menetelmällä on melko yksinkertainen. Kynnysarvo nolla osoittaa, että hankkeen kassavirrat voivat kattaa hankitun pääoman kustannukset. Näin ollen valintakriteerit voidaan muotoilla seuraavasti:
- Yksittäinen itsenäinen hanke on hyväksyttävä, jos nettonykyarvo on positiivinen, tai hylättävä, jos se on negatiivinen. Nolla-arvo on sijoittajan välinpitämättömyys.
- Jos sijoittaja harkitsee useita itsenäisiä projekteja, tulee hyväksyä ne, joiden nettoarvo on positiivinen.
- Jos harkitaan useita toisensa poissulkevia hankkeita, tulee valita se, jolla on suurin nettonykyarvo.
Kuten olemme jo havainneet, tämän päivän raha on tulevaisuutta kalliimpaa. Jos meille tarjotaan nollakupongin joukkovelkakirjalainaa ja he lupaavat vuoden kuluttua lunastaa tämän arvopaperin ja maksaa 1000 ruplaa, meidän on laskettava tämän joukkovelkakirjan hinta, jolla suostuisimme ostamaan sen. Itse asiassa meille tehtävänä on määrittää nykyinen 1000 ruplan arvo, jonka saamme vuodessa.
Nykyarvo on tulevaisuuden arvon kääntöpuoli.
Nykyarvo on tulevan kassavirran nykyarvo. Se voidaan johtaa tulevan arvon määrityskaavasta:
missä RU on nykyinen arvo; V- tulevat maksut; G - alennus; alennuskerroin; P - vuosien määrä.
Yllä olevassa esimerkissä voimme laskea joukkovelkakirjalainan hinnan tällä kaavalla. Tätä varten sinun on tiedettävä diskonttokorko. Diskonttokorkona he ottavat tuoton, joka voidaan saada rahoitusmarkkinoilla sijoittamalla rahaa mihin tahansa rahoitusvälineeseen, jolla on samanlainen riskitaso (pankkitalletus, seteli jne.). Jos meillä on mahdollisuus sijoittaa varoja pankkiin, joka maksaa 15% vuodessa, niin meille tarjotun joukkovelkakirjalainan hinta
Siten ostamalla tämän joukkovelkakirjalainan 869 ruplaa. ja saatuamme 1000 ruplaa vuodessa, kun se maksetaan takaisin, ansaitsemme 15%.
Harkitse esimerkkiä, jossa sijoittajan on laskettava alkuperäinen talletussumma. Jos sijoittaja haluaa neljän vuoden kuluttua saada pankista 15 000 ruplaa. markkinakorolla 12 % vuodessa, kuinka paljon hänen pitäisi sijoittaa pankkitalletuksiin? Niin,
Nykyarvon laskemiseen kannattaa käyttää diskonttaustaulukoita, jotka osoittavat rahayksikön tämänhetkisen arvon, jonka odotetaan saatavan muutaman vuoden kuluttua. Rahayksikön nykyarvon osoittava diskonttauskertoimien taulukko on esitetty liitteessä 2. Alla on fragmentti tästä taulukosta (taulukko 4.4).
Taulukko 4.4. Rahayksikön nykyarvo, joka saadaan vuosina ja vuosina
|
Vuosikorko |
||||||||
Haluat esimerkiksi määrittää 500 dollarin nykyarvon, jonka odotetaan saatavan seitsemässä vuodessa 6 %:n diskonttokorolla. Taulukossa. 4.4 rivin (7 vuotta) ja sarakkeen (6 %) leikkauspisteestä saamme diskonttokertoimen 0,665. Tässä tapauksessa 500 dollarin nykyarvo on 500 0,6651 = 332,5 dollaria.
Jos korkoa maksetaan useammin kuin kerran vuodessa, niin nykyarvon laskentakaavaa muutetaan samalla tavalla kuin tulevaisuuden arvon laskennassa. Kun korkokertymiä on useita vuoden aikana, nykyarvon määrityskaavalla on muoto
Yllä olevassa esimerkissä neljän vuoden talletuksella oletetaan, että talletuksen korko lasketaan neljännesvuosittain. Tässä tapauksessa sijoittajan on talletettava summa saadakseen 15 000 dollaria neljässä vuodessa
Näin ollen mitä useammin korkoa lasketaan, sitä pienempi on kulloinenkin arvo tietylle lopputulokselle, ts. koron ja nykyarvon välinen suhde on käänteinen tulevaisuuden arvon suhteelle.
Käytännössä talousjohtajat kohtaavat jatkuvasti vaihtoehtojen valinnan ongelmaa, kun on tarpeen vertailla kassavirtoja eri aikoina.
Esimerkiksi uuden laitoksen rakentamisen rahoittamiseen on kaksi vaihtoehtoa. Kokonaisrakennusaika on neljä vuotta, arvioitu rakennuskustannus on 10 miljoonaa ruplaa. Urakkakilpailuun osallistuu kaksi organisaatiota, jotka tarjoavat työlle seuraavat vuosimaksuehdot (taulukko 4.5).
Taulukko 4.5. Arvioidut rakennuskustannukset, miljoonaa ruplaa
|
Organisaatio MUTTA |
Organisaatio AT |
|
Rakennuskustannusarvio on sama. Niiden toteuttamisen kustannukset jakautuvat kuitenkin epätasaisesti. Organisaatio MUTTA suurin osa kustannuksista (40 %) suoritetaan rakentamisen lopussa ja organisaatio AT - alkukaudella. Tietysti asiakkaan on kannattavampaa kohdistaa maksukustannukset jakson loppuun, koska ajan myötä varat heikkenevät.
Moniaikaisten kassavirtojen vertailua varten on löydettävä niiden nykyiseen ajanhetkeen alennettu arvo ja laskettava saadut arvot.
Maksuvirran nykyarvo (RU) lasketaan kaavalla
missä on kassavirta vuodessa; t - vuoden sarjanumero; G - alennus.
Jos tarkasteltavana olevassa esimerkissä r \u003d 15%, niin näiden kahden vaihtoehdon kustannusten laskemisen tulokset ovat seuraavat (taulukko 4.6).
Taulukko 4.6.
Nykyarvokriteerin mukaan organisaation ehdottama rahoitusvaihtoehto MUTTA, osoittautui halvemmaksi kuin järjestön tarjous AT. Asiakas näissä olosuhteissa antaa varmasti mieluummin sopimuksen organisaatiolle MUTTA (ceteris paribus).
Rahan aika-arvo (TVM) on tärkeä mittari kirjanpito- ja rahoitusalalla. Ajatuksena on, että rupla tänään on vähemmän arvoinen kuin sama rupla huomenna. Näiden kahden taloudellisen arvon välinen ero on voitto, joka voidaan saada yhdestä ruplasta tai tappiosta. Tämä voitto voidaan saada esimerkiksi pankkitilille kertyneistä koroista tai sijoitusten osinkona. Mutta tappiota voi syntyä myös lainavelan takaisinmaksun korkojen maksamisessa.
Esimerkki sijoituksen nykyisen nykyarvon laskemisesta Excelissä
Excel tarjoaa useita taloustoimintoja rahan aika-arvon laskemiseen. Esimerkiksi PV (Present Value) -funktio palauttaa sijoituksen nykyarvon. Yksinkertaisesti sanottuna tämä funktio pienentää summaa alennusprosenttilla ja palauttaa tälle summalle käyvän arvon. Jos investointihankkeen oletetaan tuottavan 10 000 voittoa vuodessa. Kysymys: mikä on suurin järkevä riski sijoittaa tähän projektiin?
Esimerkiksi Venäjällä vähittäiskauppa tuottaa joskus jopa 35 prosentin voittoa vuodessa, ja tukkuliiketoiminta ei ylitä 15 prosenttia. Investoinnin pienen määrän vuoksi oletetaan, että sijoituskohde ei ole tukkuliiketoimintaa, mikä tarkoittaa, että voiton odotetaan olevan yli 15 % vuodessa. Alla olevassa kuvassa on esimerkki sijoitetun pääoman tuottoprosenttilaskurin kaavasta:
Kuten kuvasta näemme, laskin näyttää meille, saadaksemme summan 10 000 vuodeksi 25 %:n tuotolla, meidän on investoitava 8 000 taloudellista resurssia. Eli jos meillä olisi ollut 8 000 ja olisimme sijoittaneet sen 25 % vuodessa, olisimme ansainneet vuodessa 10 000.
PS-funktiolla on 5 argumenttia:
- Korko - prosentuaalinen diskonttokorko. Tämä on prosenttiosuus, joka voidaan odottaa alennusjakson aikana. Tällä arvolla on suurin vaikutus sijoituksen nykyarvon laskemiseen, mutta se on vaikein määrittää tarkasti. Varovaiset sijoittajat aliarvioivat useimmiten koron tietyin edellytyksin suurimmalle realistisesti saavutettavissa olevalle tasolle. Jos varat on tarkoitettu lainan takaisinmaksuun, tämä argumentti on helppo määrittää.
- Jaksojen lukumäärä(Nper) - aika, jonka aikana tuleva summa diskontataan. Tässä esimerkissä on määritetty 1 vuosi (tallennettu soluun B2). Korko ja vuosien lukumäärä on ilmaistava asianmukaisina mittayksiköinä. Tämä tarkoittaa, että käytät vuosikorkoa, jolloin tämän argumentin numeerinen arvo on vuosien lukumäärä. Jos ensimmäisen argumentin korko on kuukausille (esimerkiksi 2,5 % kuukaudessa), toisen argumentin luku on kuukausien lukumäärä.
- Maksu (Pmt) - määrä, joka maksetaan säännöllisesti alennusjakson aikana. Jos sijoitusehdoissa on vain yksi maksu, kuten yllä olevassa esimerkissä, niin tämä summa on rahan tuleva arvo ja itse maksu on =0. Tämän argumentin on vastattava toisen pistemäärän argumenttia. Jos alennusjaksojen lukumäärä on 10 ja kolmas argumentti ei ole<>0, silloin PS-funktio lasketaan 10 maksuksi kolmannessa argumentissa (Pmt) määritetylle summalle. Alla oleva esimerkki osoittaa, kuinka rahan nykyarvo lasketaan useilla erillä eri maksuissa.
- Future value (FV) on alennusjakson lopussa saatava summa. Excelin talousfunktiot perustuvat kassavirtalaskelmiin. Tämä tarkoittaa, että sijoituksen tulevaisuudella ja nykyarvolla on päinvastaiset merkit. Tässä esimerkissä tulevaisuuden arvo on negatiivinen luku, joten kaava laskee positiivisen luvun.
- Tyyppi - tämän argumentin arvon on oltava 0, jos kokonaissumman maksu osuu alennusjakson loppuun, tai numero 1 - jos sen alussa. Tässä esimerkissä tämän argumentin arvolla ei ole merkitystä, eikä se vaikuta laskennan lopputulokseen millään tavalla. Koska maksumaksu on nolla ja tyyppiargumentti voidaan jättää pois. Tässä tapauksessa funktio käyttää oletuksena tätä argumenttia arvolla 0.
Kaava rahan nykyarvon laskemiseksi inflaatiolla Excelissä
Toisessa esimerkissä PV-funktion soveltamisesta rahan tuleva arvo lasketaan koko sarjalle tulevia yhtäläisiä maksuja kerralla. Jos esimerkiksi toimistovuokrasopimuksessa vuokralaisen on maksettava 5 000 kuukaudessa yhden vuoden ajan, niin vuokranantaja voi laskea PV-funktion avulla, kuinka paljon hän menettää tuloja ottaen huomioon 6,5 %:n vuotuisen inflaation:
Tässä esimerkissä viidennen Type-argumentin numeerinen arvo on 1, koska vuokra maksetaan jokaisen kuukauden alussa.
Jos säännöllisiä maksuja on tietty määrä, PS-toiminto laskee rahan nykyisen arvon erikseen jokaiselle maksulle ja laskee tulokset yhteen. Kuvassa näkyy kunkin maksun kustannuslaskennan tulokset. Ensimmäisen maksun nykyarvo on sama kuin maksun summa, koska se maksetaan nyt jälkikäteen. Seuraavan kuukauden maksu maksetaan kuukauden kuluttua ja sen nykyinen rahallinen arvo on jo laskemassa (poistossa). Se on diskontattu summaan 4 973. Muutokset eivät ole merkittäviä, mutta viimeisellä maksulla, joka maksetaan 11 kuukauden kuluttua, on jo huomattavasti pienempi arvo - 4 712. Kaikki nykyarvon arvojen laskentatulokset investoinnit on laskettava yhteen. PS-toiminto tekee kaiken tämän automaattisesti ilman kronologista maksuaikataulua koko ajanjaksolle.
08.03.2015 21:16 3473
RAHAN AJAN ARVON TEORIAN PERUSTEET
Kiinteistön arvon mittaaminen rahassa ja se, että sen arvo määräytyy pääsääntöisesti kiinteistön omistamisesta ja käytöstä saatavien tulevien tulojen nykyarvon perusteella, edellyttää vetoamista rahan arvon teoriaan. aika, joka selittää prosessit rahan tulevan arvon määrittämiseksi (kertymä) ja kassavirtojen saattamiseksi nykyarvoonsa (diskontointi).
Koska nämä prosessit perustuvat koronkoron vaikutukseen, tässä luvussa keskitytään standardikorkofunktioiden soveltamiseen arvostusmenettelyissä ja selitetään niiden taloudellinen sisältö. Erityisesti otetaan huomioon kuusi päätoimintoa: osuuden kertynyt määrä (tuleva arvo), osuuden kertyminen ajanjakson aikana, osuus korvaavan rahaston muodostamiseen, osuuden nykyarvo (palautus), tavallisen annuiteetin nykyarvo ja osuus osuuden poistoista.
Kertymis- ja diskonttausprosessit
Kuten jo todettiin, kiinteistön arvo ilmaistaan rahassa. Toisin sanoen raha on hyödyke, johon kiinteistöoikeudet vaihdetaan. Mutta kuten kaikilla muillakin hyödykkeillä, rahalla on oltava arvo, ts. merkityksellisillä markkinoilla, pääomamarkkinoilla, voit lainata rahaa tietyksi ajaksi tiettyä maksua vastaan. Samalla markkinoilla voit antaa rahasi käytettäväksi joksikin aikaa odottaen saavasi tästä palkkion.
Tämä näkyy selvästi pankkitoiminnassa. Pankkitalletuksiin sijoitettaessa ne itse asiassa siirretään käyttöön, ja pankin sijoitetulle pääomalle tarjoama korko on maksu tästä käytöstä. Ja päinvastoin, luotolla otetut rahat on palautettava pankille kokonaisuudessaan tietyn prosenttiosuuden kanssa maksuna näiden rahojen käytöstä.
Joka tapauksessa rahan määrä tänään, jota kutsutaan nykyarvoksi, ja rahan määrä huomenna, jota kutsutaan tulevaisuuden arvoksi, eroavat korkotulon määrällä:
jossa FV on tulevaa arvoa kuvaava määrä;
PV - nykyistä arvoa vastaava määrä;
i - korko.
Samalla tavalla väittelemällä voimme ratkaista käänteisen ongelman, kuinka paljon PV:tä on investoitava tänään, jotta tulevaisuudessa saadaan tietty määrä FV:tä tietyllä korvaustasolla i:
Tätä tehtävää kutsutaan diskonttaustehtäväksi eli tulevan arvon tuomiseksi nykyarvoon ja kerrointa DF=1/(1+i), jota tässä tapauksessa käytetään, kutsutaan diskonttaustekijäksi.
Akkumulaatio- ja diskonttaustoiminnot
Näin ollen tärkeimmät operaatiot, jotka antavat mahdollisuuden vertailla rahaa eri aikoina, ovat kumulaatio- ja diskonttausoperaatiot.
Akkumulaatio - toiminta nykyarvon tuomiseksi tulevaisuuteen.
Diskontointi - tulevan arvon tuominen nykyiseen.
Talousanalyysi rakentuu näiden kahden toiminnan varaan. Yksi hänen pääkriteereistään on korkotaso eli nettotulon suhde sijoittuun pääomaan. Akkumulaatiooperaatiota suoritettaessa sitä kutsutaan pääoman tuottoasteeksi, diskonttauksen yhteydessä sitä kutsutaan diskonttokoroksi.
Kiinteistösijoittaminen on hyvin samanlaista kuin rahan käyttö. Rahan sijoittaminen kiinteistön hankintaan ja/tai rakentamiseen tarkoittaa tulojen tuottamista tulevaisuudessa, ei tänään. Tällainen rahan nykyisen käytön kieltäminen edellyttää myös sen maksamista - tulon saamista sijoitetusta pääomasta. Siten minkä tahansa omaisuuden tuleva arvo on suurempi kuin nykyarvo tämän tulon määrällä.
ESIMERKKI
Harkinnassa on investointihanke toimistorakennuksen rakentamiseksi. Ennustelaskelma osoitti, että vuoden kuluttua rakennus voitaisiin myydä 400 000 dollarilla.On selvitettävä, kuinka paljon rakentamiseen kannattaa panostaa tänään, jos sijoittajan hyväksymä tulotaso on 15 %.
Luonnollisesti pääoman tuotto, jonka sijoittaja voi hyväksyä, määräytyy kyseisen tuoton ansaitsemisriskin mukaan. Mitä suurempi riski tietyn arvon saavuttamisesta on, sitä suurempi pitäisi olla rakentamiseen sijoitetun pääoman maksuaste.
Yllä oleva perustelu osoittaa, että sijoituksen nykyarvo on 347 826 dollaria:
PV = FV × 1/(1 + i) = 400 000 × 1/(1 + 0,15) = 347826
Tässä ongelmassa tarkasteltiin yhtä ajanjaksoa, jonka lopussa sen piti saada tuloja, ts. korko veloitettiin alkupääomasta. Jos tuloja saadaan useiden jaksojen (vuosien, kuukausien) lopussa, lasketaan korko edellisellä kaudella kertyneestä summasta, ts. korkokorolla. Tässä tapauksessa ensimmäisen jakson diskonttokerroin määritetään seuraavasti
Seuraavilla jaksoilla, olettaen, että i = const, se tulisi laskea seuraavasti:
On huomattava, että monet kiinteistöarvioinnissa ratkaistavissa olevat ongelmat perustuvat koronkorkovaikutuksen käyttöön. Yleensä korko ilmoitetaan nimellisvuosikorkona. Jos jaksojen lukumäärää ei ilmoiteta vuosina, vaan kuukausina tai neljännesvuosina, myös koron on oltava kuukausittain tai neljännesvuosittain. Niiden määrittämiseksi nimellinen vuosikorko on jaettava sopivalla määrällä jaksoja vuodessa.
Eriaikaisilla kassavirroilla, jotka on vähennetty diskonttokertoimella nykyarvoon, on additiivisuus. Tämän ansiosta voimme esittää yleisellä tasolla t-jakson diskontatun kassavirran nykyarvon olettaen, että i:n arvo on vakio, seuraavasti:
jossa Ct on t-jakson kassavirta
Tätä lauseketta kutsutaan diskontatun kassavirran kaavaksi. Diskontatun kassavirran kaavaa voidaan yksinkertaistaa huomattavasti tietyissä olosuhteissa. Ensinnäkin se koskee yhtä kiinteistöjen arvioinnissa tehdyistä pääoletuksista maatulojen äärettömyydestä. Jos oletetaan, että vuositulon määrä on vakio, niin yhtenäisten vakiotulojen loputtoman virran nykyarvo diskonttokorolla, joka on yhtä suuri kuin i, kuvataan geometrisella progressiolla.