ऐसा होता है कि घर का निर्माण पूरा होने के बाद अपार्टमेंट का क्षेत्रफल बड़ा या छोटा हो जाता है। इस सामग्री में, हम यह पता लगाने का प्रस्ताव करते हैं कि ऐसा क्यों होता है, और अधिक भुगतान किए गए धन की वापसी कैसे प्राप्त करें या इसके विपरीत, अतिरिक्त रहने की जगह के लिए अतिरिक्त भुगतान करें।
एक अपार्टमेंट को स्वीकार करने की प्रक्रिया में, एक शेयरधारक यह पा सकता है कि उसके द्वारा खरीदा गया अपार्टमेंट का क्षेत्रफल घोषित अपार्टमेंट के अनुरूप नहीं है। डिजाइन क्षेत्र के साथ विसंगतियां क्यों दिखाई देती हैं?
बात यह है कि निर्माण के दौरान तकनीकी त्रुटियां हो सकती हैं, जिससे आवास के वास्तविक क्षेत्र में बदलाव होता है। यह पता चला है कि प्रत्येक शेयरधारक, निर्माण स्तर पर एक अपार्टमेंट खरीद रहा है, अचानक दिखाई देने वाले वर्ग मीटर के लिए अतिरिक्त भुगतान करने की आवश्यकता से मुक्त नहीं है।
यदि, माप के दौरान, अपार्टमेंट का क्षेत्र शेयर समझौते में निर्दिष्ट से बड़ा हो जाता है, तो डेवलपर को शेयरधारक को अतिरिक्त भुगतान करने की आवश्यकता हो सकती है। एक पूरी तरह से विपरीत स्थिति हो सकती है: अपार्टमेंट का क्षेत्र डिजाइन एक से कम हो गया है - जिसका अर्थ है कि इक्विटी धारक डेवलपर से मुआवजे पर भरोसा कर सकता है।
क्या निर्माणाधीन घरों में अपार्टमेंट के रहने की जगह में संभावित विसंगतियों के मानदंड हैं? विधायी रूप से, ऐसे मानदंड स्थापित नहीं हैं, हालांकि, अभ्यास से पता चलता है कि विसंगतियां आमतौर पर महत्वहीन होती हैं, और औसत 0.1-2 वर्ग मीटर, अपार्टमेंट के क्षेत्र पर निर्भर करता है।
कम से कम, नई इमारतों में अपार्टमेंट के डिजाइन और वास्तविक क्षेत्र के बीच विसंगतियां नए पैनल-प्रकार की इमारतों में दर्ज की जाती हैं, क्योंकि ऐसे घर पूर्वनिर्मित घटकों से बने होते हैं जिनमें कड़ाई से परिभाषित आयाम होते हैं।
अक्सर, प्रत्येक विशिष्ट इक्विटी समझौते में संभावित विचलन निर्धारित किए जाते हैं। भुगतान और आवास के वास्तविक क्षेत्र के बीच स्वीकार्य विसंगतियां आमतौर पर सहायक संरचनाओं की मोटाई से जुड़ी होती हैं। इस तरह की सहनशीलता को देखते हुए, निर्माण के दौरान क्षेत्र में संभावित त्रुटियों की अग्रिम रूप से सटीक गणना करना बहुत मुश्किल है।
अतिरिक्त वर्ग मीटर: वे क्यों दिखाई देते हैं?
विशेषज्ञों के अनुसार, बेहिसाब वर्ग मीटर आवास की घटना का पहला और सबसे बुनियादी कारण सहायक संरचनाओं की मोटाई में त्रुटियां हैं, जिनका उल्लेख ऊपर किया गया था। और यदि भवन के निर्माण के दौरान परियोजना में परिवर्तन करना आवश्यक हो जाता है, तो घर के अपार्टमेंट में अतिरिक्त या अतिरिक्त वर्ग मीटर की उपस्थिति से बचा नहीं जा सकता है। यदि ऐसी स्थिति उत्पन्न होती है, तो निर्माण कंपनी सभी शेयरधारकों को नियोजित परिवर्तनों के बारे में सूचित करने और इन परिवर्तनों को डीडीयू में करने के लिए बाध्य है।
इस तथ्य के बावजूद कि कई खरीदार अपार्टमेंट के घोषित क्षेत्र में परिवर्तन को निर्माण त्रुटियों और डेवलपर की लापरवाही का परिणाम मानते हैं, वास्तव में, ऐसे मामले विशिष्ट नहीं हैं, बल्कि यह नियम का अपवाद है। बेशक, कोई बिल्डरों के अनुभव और उनके व्यावसायिकता को छूट नहीं दे सकता है, लेकिन आवासीय भवनों के निर्माण के लिए आधुनिक प्रौद्योगिकियां बहुत सटीक हैं, इसलिए बिल्डरों की गलतियां शायद ही कभी त्रुटियों का कारण हो सकती हैं।
हम पहले ही कह चुके हैं कि अपार्टमेंट के क्षेत्र के साथ ओवरले के कम से कम संभावित मामले पूर्वनिर्मित घरों में होते हैं, क्योंकि वास्तव में ऐसी इमारतें एक कंस्ट्रक्टर हैं, उन्हें तैयार ब्लॉकों से इकट्ठा किया जाता है। ऐसे घरों में, क्षेत्र में विसंगतियां शायद ही कभी एक "वर्ग" से अधिक होती हैं। आज अधिक आम अखंड और अखंड-ईंट तकनीक है, यहां निर्माण प्रक्रिया के दौरान परियोजना को बदलने की अनुमति है।
यदि ऐसा घर एक व्यक्तिगत परियोजना के अनुसार बनाया गया है, तो क्षेत्र में विसंगतियां बहुत महत्वपूर्ण हो सकती हैं। ऐसा होता है कि एक अपार्टमेंट 5-8 वर्ग मीटर से बड़ा या छोटा हो सकता है, अखंड तकनीक वाले घरों के लिए औसत त्रुटि 0.5-4 वर्ग मीटर है। एम।
अपार्टमेंट के क्षेत्र में परिवर्तन कमरों की संख्या से भी जुड़ा हुआ है - एक कमरे के अपार्टमेंट में त्रुटि "तीन रूबल" से कम होगी। यह इस तरह भी हो सकता है: कुल क्षेत्रफल अनुबंध में निर्दिष्ट से मेल खाता है, लेकिन रहने वाले क्षेत्र के साथ परिवर्तन हुए हैं - उदाहरण के लिए, गलियारा बड़ा हो गया है, लेकिन रहने का कमरा या बच्चों का कमरा छोटा हो गया है। बेशक, सभी खरीदार ऐसे बदलाव पसंद नहीं करेंगे।
विशेषज्ञों का कहना है कि मोनोलिथिक-ईंट तकनीक से बने घरों में वास्तविक क्षेत्र से विचलन को शायद ही टाला जा सकता है। आमतौर पर, ऐसे अपार्टमेंट भवनों के निर्माण में इक्विटी भागीदारी समझौतों में, क्षेत्र से विचलन की संभावना निर्धारित की जाती है।
ऐसे मुद्दों को हल करने के लिए कई तरीके हो सकते हैं: कुछ को दिखाई देने वाले वर्ग मीटर के लिए अतिरिक्त भुगतान की आवश्यकता नहीं होती है, लेकिन अगर अपार्टमेंट का क्षेत्र छोटा हो जाता है तो खरीदार द्वारा भुगतान किए गए धन को वापस करने के लिए भी तैयार नहीं हैं; अन्य अनुबंध में निर्धारित करते हैं कि निर्माण प्रक्रिया के दौरान दिखाई देने वाले विचलन का भुगतान पार्टियों द्वारा अनुबंध के लिए किया जाएगा। इस प्रकार, बाद के मामले में, अपार्टमेंट मूल रूप से इसके लिए भुगतान किए गए खरीदार की तुलना में अधिक महंगा हो सकता है।
अनुभवी बिल्डर्स समझते हैं कि क्षेत्र में कम से कम छोटे विचलन के बिना एक बड़ी बहुमंजिला इमारत बनाना असंभव है। यहां तक कि बिल्डिंग कोड 20 मिमी तक भवन संरचनाओं के विचलन की अनुमति देते हैं, जो अपार्टमेंट के क्षेत्र को प्रभावित करेगा, कमरों की संख्या के आधार पर, वास्तविक और घोषित क्षेत्र के बीच का अंतर 1.5 मीटर तक।
विशेषज्ञों का मानना है कि कई कारणों से आयामी त्रुटियां उत्पन्न होती हैं:
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प्रत्येक अपार्टमेंट के क्षेत्र की गणना घर के डिजाइन चरण में की जाती है, इस स्तर पर, घर के संचार से संबंधित सभी मुद्दों पर विस्तार से काम नहीं किया जाता है। पहले से ही निर्माण प्रलेखन के साथ काम करने के चरण में, इंजीनियरिंग संचार की गणना अधिक सावधानी से की जाती है, चिमनी के आयामों, वेंटिलेशन सिस्टम के क्रॉस-सेक्शनल व्यास या पाइप के आकार में परिवर्तन किए जाते हैं। अक्सर संचार प्रणालियों के क्षेत्र को बदलने की आवश्यकता होती है, जो निश्चित रूप से, अपार्टमेंट के क्षेत्र को प्रभावित करती है।
भवन के कामकाजी दस्तावेज का काम करते समय, सहायक संरचनाओं के तत्वों की सबसे सटीक गणना की जाती है, जिसके परिणामस्वरूप अखंड दीवारों या स्तंभों के खंड बदल सकते हैं - वृद्धि या कमी। जब बीटीआई तकनीशियन माप लेते हैं, तो आकार में सबसे मामूली अंतर भी जुड़ जाते हैं, नतीजतन, अपार्टमेंट के क्षेत्रों में परिणामी अंतर बहुत ध्यान देने योग्य हो सकता है।
निर्माण के गलत अनुमान की संभावना, जिसके परिणामस्वरूप घर के अपार्टमेंट के क्षेत्र में बदलाव होगा, को भी बाहर नहीं किया जा सकता है, हालांकि ऐसे मामले काफी दुर्लभ हैं।
कौन भुगतान करेगा?
एक नियम के रूप में, शेयर समझौते में कहा गया है कि यदि अपार्टमेंट के क्षेत्र में त्रुटि एक वर्ग मीटर से अधिक नहीं है, तो कोई पुनर्गणना नहीं की जाएगी। इस घटना में कि त्रुटि अधिक है, अक्सर इक्विटी धारक को दिखाई देने वाले वर्ग मीटर के लिए अतिरिक्त भुगतान करने की आवश्यकता होती है।
यदि क्षेत्र में विसंगतियां बहुत महत्वपूर्ण हैं, और डीडीयू में दर्शाए गए क्षेत्र के 5% से अधिक हैं, और शेयरधारक अतिरिक्त "वर्गों" के लिए भुगतान करने से इनकार करता है, तो बाद वाले को खरीदे गए अपार्टमेंट को अस्वीकार करने और वापस करने की मांग करने का अधिकार है। भुगतान किया गया सारा पैसा। इस प्रकार, अतिरिक्त भुगतान (या इसकी अनुपस्थिति) की शर्तें डीडीयू में निर्धारित हैं, जबकि गणना अपार्टमेंट की स्वीकृति के अधिनियम पर हस्ताक्षर करने से पहले की जानी चाहिए।
जब विपरीत स्थिति होती है, और अपार्टमेंट का क्षेत्रफल अपेक्षा से कम हो गया है, तो डीडीयू पर हस्ताक्षर करने के समय स्थापित एक वर्ग मीटर की लागत की दर से पैसा वापस करने के लिए डेवलपर जिम्मेदार है। पिछली स्थिति के अनुरूप, खरीदार एकतरफा डेवलपर के साथ सभी समझौतों को समाप्त कर सकता है यदि अपार्टमेंट का वास्तविक क्षेत्र अनुमानित एक से 5% से कम हो गया है।
शेयरधारक इक्विटी भागीदारी समझौते को समाप्त करने के कारणों का संकेत देते हुए डेवलपर को एक पत्र भेजता है, और भुगतान किए गए सभी पैसे वापस प्राप्त करता है। यदि शेयरधारक अपार्टमेंट के क्षेत्र में इस तरह के बदलाव से सहमत है, और खरीदने से इनकार नहीं करता है, तो डेवलपर पुनर्गणना करने और उसे अधिक भुगतान की गई राशि वापस करने के लिए बाध्य है।
आमतौर पर, पैसे की वापसी के लिए सभी शर्तें डीडीयू में दर्ज की जाती हैं, अपार्टमेंट की स्वीकृति के अधिनियम पर हस्ताक्षर करने से पहले पार्टियों के बीच सभी समझौते किए जाने चाहिए। डीडीयू में अक्सर ऐसी स्थिति होती है कि जब 1 वर्गमीटर के अंदर क्षेत्रफल बदल जाता है। मी. एक छोटी दिशा में, डेवलपर को अतिरिक्त भुगतान करने की आवश्यकता से छूट दी गई है, लेकिन यदि अपार्टमेंट का क्षेत्रफल बढ़ गया है, तो ब्याज धारक अतिरिक्त वर्ग मीटर के लिए पैसे का भुगतान करने के लिए बाध्य है। सहमत, काफी उचित स्थिति नहीं!
लेकिन बाजार विशेषज्ञ आश्वस्त करते हैं कि ऐसे "स्मार्ट" डेवलपर्स आज कम और कम होते जा रहे हैं।
स्थापित अभ्यास के बारे में
अक्सर, डीडीयू में, पार्टियों के लिए स्थितियां समान होती हैं, और त्रुटि का आकार 0.5 मीटर होता है। यदि अपार्टमेंट का क्षेत्रफल आधा मीटर से कम हो गया है, तो डेवलपर शेयरधारक को कुछ भी मुआवजा नहीं देगा, जैसे कि जब क्षेत्र 0.5 मीटर से अधिक हो गया है, तो शेयरधारक एक पैसा अतिरिक्त भुगतान नहीं करेगा। यदि त्रुटि अधिक है, तो आमतौर पर पार्टियां आपसी समझौता करने के लिए सहमत होती हैं - अतिरिक्त पैसे वापस करने या भुगतान करने के लिए।
जब घर का निर्माण पूरा हो जाता है, तो डेवलपर माप लेने के लिए बाध्य होता है, जिसके अनुसार पूरे घर की तकनीकी योजना तैयार की जाती है। इस दस्तावेज़ के आधार पर, और इक्विटी भागीदारी समझौते की शर्तों को भी ध्यान में रखते हुए, जो संभावित पुनर्गणना की प्रक्रिया को निर्दिष्ट करता है, डेवलपर सभी इक्विटी धारकों को अपार्टमेंट के क्षेत्र में परिवर्तन के बारे में लिखित रूप में सूचित करने के लिए बाध्य है।
यदि क्षेत्र में 0.5 मीटर से अधिक की वृद्धि होती है, तो शेयरधारक अतिरिक्त भुगतान करता है, लेकिन यदि कम वर्ग मीटर हैं, तो डेवलपर शेयरधारक को भुगतान करेगा। अतिरिक्त भुगतान या धनवापसी की गणना डीडीयू में दर्शाई गई प्रति वर्ग मीटर लागत को ध्यान में रखकर की जाती है।
यदि अपार्टमेंट का क्षेत्र छोटा हो गया है, तो शेयरधारक को डेवलपर को धनवापसी के लिए एक आवेदन भेजना होगा, जिसमें उस खाते का विवरण होगा जिसमें मुआवजा हस्तांतरित किया जाना चाहिए। आमतौर पर गैर-नकद धन की वापसी की अवधि 5 दिनों से अधिक नहीं होती है। यह बहुत महत्वपूर्ण है कि अपार्टमेंट की स्वीकृति के अधिनियम पर हस्ताक्षर करने से पहले सभी आपसी समझौते किए जाते हैं।
इस दस्तावेज़ को अपार्टमेंट के वास्तविक क्षेत्र को इंगित करना चाहिए, खरीदार को किसी भी अतिरिक्त दस्तावेज़ की आवश्यकता नहीं होगी - केवल डीडीयू और एक व्यक्तिगत पासपोर्ट।
यह समझना महत्वपूर्ण है कि अतिरिक्त भुगतान या धनवापसी के मामले में, यह एक अपार्टमेंट के वर्ग मीटर के वर्तमान बाजार मूल्य को ध्यान में नहीं रखा जाता है, बल्कि इसकी लागत डीडीयू में इंगित की जाती है। इस प्रकार, यदि निर्माण के प्रारंभिक चरण में एक शेयरधारक ने 40,000 रूबल प्रति "वर्ग" की दर से धन का योगदान दिया, और जिस समय घर को चालू किया गया था, प्रति वर्ग मीटर की लागत बढ़कर 50,000 रूबल हो गई, तो क्षेत्र में अंतर मूल कीमत के आधार पर भुगतान किया जाएगा।
इस संबंध में, निश्चित रूप से, खरीदार के लिए अनुबंध को समाप्त करना और धनवापसी की मांग करना बेहद लाभहीन है, क्योंकि निर्माण अवधि के दौरान बाजार में कीमतों में वृद्धि हुई है, और लौटाए गए पैसे के लिए एक समान वस्तु खरीदना शायद ही संभव होगा। , निर्माण के प्रारंभिक चरण में भी।
अतिरिक्त वर्ग मीटर का मुद्दा उन खरीदारों के लिए बहुत महत्वपूर्ण है जो एक अपार्टमेंट खरीदते थे - यदि उन्हें अतिरिक्त स्थान के लिए अतिरिक्त भुगतान करने की आवश्यकता है, तो उन्हें मासिक बंधक भुगतान और डाउन पेमेंट के अलावा अतिरिक्त धन की आवश्यकता होगी। राशि महत्वपूर्ण हो सकती है, और आपको यह सोचना होगा कि इसे कहां प्राप्त करना है, क्योंकि क्षेत्र में 4 वर्ग मीटर की वृद्धि के साथ। मी। 40,000 रूबल के "वर्ग" की कीमत पर, आपको अतिरिक्त 160,000 रूबल का भुगतान करना होगा
निर्माण से जुड़े लोग इस बात से अच्छी तरह वाकिफ हैं कि निर्माण दस्तावेज से थोड़ा सा भी विचलन किए बिना, परियोजना के अनुसार घर बनाना कितना मुश्किल है। यहां तक कि बाजार के बहुत प्रसिद्ध डेवलपर्स भी कभी-कभी अपनी सुविधाओं को चालू करते हैं, जहां कुछ दीवारें और कोने सही नहीं होते हैं। जहां तक नई इमारतों में अपार्टमेंट की बात है, सबसे आम समस्याओं में से एक उनकी वास्तविक फुटेज है।
निर्माण प्रक्रिया के पूरा होने से बहुत पहले निर्माण में इक्विटी भागीदारी पर एक समझौता अक्सर नागरिकों द्वारा संपन्न किया जाता है। इसलिए, अनुबंध में निर्दिष्ट भविष्य के आवास के आयाम हमेशा अनुमानित होते हैं। लेकिन वास्तव में, अंतिम फुटेज योजना से थोड़ा अधिक या, इसके विपरीत, कम निकला। ऐसे मामलों में क्या करें?
कई नवागंतुकों को इस तथ्य का सामना करना पड़ता है कि वे डेवलपर से वादा किए गए समान अपार्टमेंट नहीं प्राप्त करते हैं: रसोई, जिन कारणों से वे समझ नहीं पाते हैं, एक मीटर बड़ा हो जाता है, और कमरा क्रमशः एक या दो मीटर छोटा होता है . प्रश्न "क्यों?" के लिए, डेवलपर अपने हाथ सिकोड़ता है और उत्तर देता है "क्योंकि" ... ऐसा हुआ, और बस। और यहां कोई दुर्भावनापूर्ण इरादा नहीं है। विशेष रूप से अक्सर यह स्थिति अखंड नई इमारतों में होती है। यह कोई रहस्य नहीं है कि वे मुख्य रूप से कम-कुशल अतिथि श्रमिकों द्वारा बनाए गए हैं। इसलिए, मोनोलिथ के लिए 3-5% के भीतर फुटेज में विसंगति को पहले से ही लगभग आदर्श माना जाता है।
कभी-कभी ऐसी स्थितियां नए, अभी तक "रन-इन" श्रृंखला के पैनल हाउस में विकसित नहीं होती हैं। उदाहरण के लिए, जब लोकप्रिय P44-T श्रृंखला को अभी राजधानी के बाजार में पेश किया गया था, तो 3-कमरे वाले अपार्टमेंट का वास्तविक क्षेत्र डिजाइन क्षेत्र से 13 वर्ग मीटर से अधिक हो गया था। आज, ऐसा नहीं होता है, और इस श्रृंखला के अपार्टमेंट में फुटेज में अंतर एक मीटर से अधिक नहीं होता है।
लेकिन यहां तक कि जब कोई व्यक्ति पहले से बने घर में आवास प्राप्त करता है, जहां परिष्करण कार्य किया जा रहा है, तो फुटेज में विसंगतियां हो सकती हैं। डेवलपर्स एक सेंटीमीटर तक अपार्टमेंट के क्षेत्र की गणना नहीं करना पसंद करते हैं, जब तक कि बीटीआई से मापक नहीं आते। "यह उनका काम है, उन्हें गिनने दो," वे कहते हैं। और साझा निर्माण में प्रतिभागियों को परियोजना प्रलेखन के डेटा से संतुष्ट होना चाहिए। लेकिन यहां एक और चाल है: कभी-कभी डेवलपर्स शहर के अधिकारियों और सामान्य ठेकेदार के साथ बस्तियों को बचाने के लिए डिजाइन चरण में अपार्टमेंट के क्षेत्र को जानबूझकर कम आंकते हैं। बेशक, डेटा को दृढ़ता से विकृत करना असंभव है, लेकिन इस तरह की कार्रवाइयां अभी भी डेवलपर को कुछ बचत लाती हैं।
अतिरिक्त मीटर वाली स्थिति में खरीदारों को केवल एक सलाह दी जा सकती है: अनुबंध को ध्यान से पढ़ें, जहां यह खंड निश्चित रूप से प्रदान किया गया है। इसी तरह वह नागरिक के हितों की रक्षा करता है? आखिरकार, ज्यादातर मामलों में, वह अतिरिक्त फुटेज के लिए डेवलपर को अतिरिक्त भुगतान करने के लिए बाध्य है। और यह अधिभार अनुबंध के समापन के दिन निर्धारित मूल्य पर किया जाता है। भले ही घर के निर्माण के दौरान एक वर्ग मीटर की कीमत बढ़ गई हो, इससे कोई फर्क नहीं पड़ता: उन्हें खरीदार से नई कीमत पर भुगतान की मांग करने का अधिकार नहीं है। इसलिए, साझा निर्माण में भाग लेने वालों को ही ऐसी स्थिति से लाभ होता है; अपार्टमेंट बड़ा और अधिक विशाल था।
लेकिन दूसरी ओर, सभी नागरिकों को इन अतिरिक्त मीटरों की जरूरत नहीं है, और यहां तक कि भुगतान वाले भी। लेकिन अगर फुटेज में कुछ 1-2 वर्गमीटर का अंतर है, तो यह शायद ही महत्वपूर्ण है।
लेकिन आखिरकार, अनुबंध में प्रदान किए गए अपार्टमेंट की तुलना में अपार्टमेंट छोटा हो सकता है। यह स्थिति बहुत अप्रिय है, और इस मामले में, डेवलपर, सिद्धांत रूप में, खरीदार को खोए हुए मीटर के लिए एक निश्चित राशि वापस करने के लिए बाध्य है। दुर्भाग्य से, पैसे का भुगतान अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के समय तय की गई पुरानी दरों पर भी किया जाता है, और इसे अभी भी इस मुद्दे का एक अनुकूल समाधान माना जा सकता है। यह तब और भी बुरा होता है जब यह खंड अनुबंध में बिल्कुल भी अनुपस्थित होता है, और यह पता चलता है कि नागरिक ने एक अपार्टमेंट के लिए भुगतान किया, और दूसरा प्राप्त किया, कम। और साथ ही, कोई भी उसे नुकसान की भरपाई करने की जल्दी में नहीं है - न तो नैतिक और न ही भौतिक।
इसलिए, हस्ताक्षर करने से पहले ही अनुबंध का सावधानीपूर्वक अध्ययन करना बहुत महत्वपूर्ण है। अपार्टमेंट के फुटेज के साथ स्थिति को यथासंभव विस्तृत रूप से वर्णित किया जाना चाहिए, और खरीदार और डेवलपर के लिए शर्तें समान रूप से उचित होनी चाहिए। अन्यथा, अप्रिय आश्चर्य से बचा नहीं जा सकता। अनुबंध में 3-4% की तथाकथित सीमा हो सकती है, जिसका भुगतान किसी भी पक्ष द्वारा नहीं किया जाता है। दूसरे शब्दों में, यदि वास्तविक फुटेज इस सूचक के मूल्य से डिजाइन से भिन्न होता है, तो कोई भी किसी को अतिरिक्त भुगतान नहीं करता है; गणना केवल इस सीमा से ऊपर की जाती है। एक ओर तो यह लॉटरी की तरह है; दूसरी ओर, यह आपको अतिरिक्त या गायब मीटरों के कारण डेवलपर और नागरिकों दोनों को अत्यधिक लागत से बचाने की अनुमति देता है।
उन मामलों में कैसे व्यवहार करें जहां डेवलपर बहुत अधिक अधिभार पर जोर देता है? यदि आपके पास बीटीआई माप के परिणामों पर संदेह करने का कारण है, तो आपको स्वयं तकनीशियन को कॉल करना चाहिए और अपार्टमेंट को फिर से मापना चाहिए। कभी-कभी ऐसी स्थितियों में, दोहराया माप वास्तव में एक छोटा परिणाम देता है, जो कुछ विचारों को जन्म देता है।
ऐसे मामले हैं जब बीटीआई की माप आंतरिक विभाजन की स्थापना से पहले की जाती है, हालांकि परियोजना अन्यथा प्रदान करती है। ऐसी स्थिति में, यह आवश्यक है कि डेवलपर पहले विभाजन स्थापित करने के अपने दायित्व को पूरा करे, और फिर अपार्टमेंट के क्षेत्र को मापें। विभाजन के साथ, अपार्टमेंट का क्षेत्र छोटा होगा, और यह नागरिक के हाथ में है, न कि डेवलपर कंपनी के।
लेकिन, सबसे महत्वपूर्ण बात, आपको अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले एक वकील के साथ अनुबंध का सावधानीपूर्वक अध्ययन करने की आवश्यकता है। तब से कुछ साबित करना ज्यादा मुश्किल होगा।
डेवलपर के लिए इक्विटी धारकों पर अतिरिक्त पैसा कमाने का एक तरीका यह है कि उसके द्वारा बनाए गए अतिरिक्त वर्ग मीटर के लिए अतिरिक्त भुगतान की मांग की जाए। अक्सर, स्थानांतरित करते समय, इक्विटी धारक सीखने के जाल में पड़ जाते हैं कि डेवलपर पहले से तैयार अपार्टमेंट को अपने स्वामित्व में स्थानांतरित करने से इनकार कर देता है जब तक कि अतिरिक्त रहने की जगह की लागत का भुगतान नहीं किया जाता है। इस तथ्य के बावजूद कि ज्यादातर मामलों में ऐसी आवश्यकताएं उचित नहीं हैं, और अतिरिक्त भुगतान की राशि, आवास की समग्र उच्च लागत को देखते हुए, बहुत बड़ी है, भविष्य के निवासी, डेवलपर को उनके शब्द पर विश्वास करते हुए, जितनी जल्दी हो सके घोषित राशि का भुगतान करें उपयोग के लिए एक अपार्टमेंट न मिलने के डर से।
हर कोई नहीं जानता कि डेवलपर की ऐसी कार्रवाइयों को चुनौती देना आसान है, और अनुबंध की शर्तों की परवाह किए बिना। एक ठेठ डीडीयू में, उस राशि के लिए एक निश्चित मूल्य निर्धारित किया जाता है जिसे निर्माणाधीन अपार्टमेंट के लिए भुगतान किया जाना चाहिए। तदनुसार, यदि अपार्टमेंट के निरीक्षण के दौरान आपको बढ़े हुए क्षेत्र के लिए अतिरिक्त भुगतान करने के लिए कहा गया था, तो आपको अनुबंध की शर्तों का हवाला देते हुए अतिरिक्त भुगतान से इनकार करने का अधिकार है। यह समझा जाना चाहिए कि यहां महत्वपूर्ण भूमिका डेवलपर की आवश्यकताओं से नहीं, बल्कि संविदात्मक शर्तों द्वारा निभाई जाती है। इसके अलावा, कंपनी के पास यह अधिकार नहीं है, जब एक नई इमारत में एक अपार्टमेंट प्रदान करते समय, कानून द्वारा आपको अतिरिक्त वर्ग मीटर के लिए भुगतान करने की आवश्यकता होती है, इससे पहले आपको एक अतिरिक्त समझौते पर हस्ताक्षर करने के लिए आमंत्रित किए बिना। साथ ही, कुछ मामलों में, अनुबंध की शर्तें ही आपको प्रति वर्ग मीटर अतिरिक्त भुगतान के लिए एक सख्त ढांचे में डाल सकती हैं। बेहतर रहने की स्थिति के कारण मीटर - यदि, उदाहरण के लिए, आप आवास को ध्वस्त करते समय एक डीडीयू समाप्त करते हैं जिसे आपातकाल के रूप में मान्यता प्राप्त है।
यदि अपार्टमेंट का क्षेत्र डीडीयू में निर्दिष्ट के अनुरूप नहीं है, तो आपको डेवलपर द्वारा संविदात्मक दायित्वों के उल्लंघन के लिए दंड की मांग करने का अधिकार होगा। इस घटना में कि, बीटीआई को मापने के बाद, यह पता चला कि आपको एक ऐसे क्षेत्र के साथ एक अपार्टमेंट प्रदान किया गया था जो डीडीयू में इंगित आंकड़े के अनुरूप नहीं था, आप गलत प्रावधान के प्रावधान का हवाला देते हुए दावे की राशि बढ़ा सकते हैं। जानकारी।
कुछ मामलों में, आपके और डेवलपर के बीच संपन्न अनुबंध में एक खंड हो सकता है जिसमें कहा गया है कि अनुबंध में इंगित मूल्य अंतिम नहीं है और पार्टियों की इच्छा पर इसे बदला जा सकता है। लेकिन इस मामले में भी, आप स्पष्ट कठिनाई के बिना अपने अधिकारों की रक्षा कर सकते हैं, क्योंकि संघीय कानून 214 "साझा निर्माण पर" के अनुसार, अनुबंध में संकेतित मूल्य निश्चित होना चाहिए। तदनुसार, एक खंड में इस तरह के समझौते की उपस्थिति का मात्र तथ्य इसे अमान्य घोषित करने के लिए पर्याप्त आधार होगा। साथ ही, भविष्य के मालिक के रूप में, आपको अपने भविष्य के आवास के भाग्य के बारे में चिंता नहीं करनी चाहिए - क्योंकि यह आपकी गलती नहीं है कि डेवलपर ने आपको अनुबंध का गलत रूप प्रदान किया है, और कोई भी अपार्टमेंट से वापस नहीं लेगा निर्माण प्रक्रिया पूरी होने के बाद आपकी संपत्ति।
डेवलपर की आवश्यकताओं का जवाब
बीटीआई प्रतिनिधियों की मदद से निर्माण पूरा होने के बाद ही अपार्टमेंट के सटीक क्षेत्र को मापना संभव है। इस घटना में कि डेवलपर के शब्दों में वृद्धि के बारे में रहते थे। क्षेत्रों की पुष्टि हो गई है, तो आपके पास अतिरिक्त भुगतान का सहारा लिए बिना अपने अधिकारों की रक्षा करने के कई तरीके होंगे।
आप डेवलपर को दावा भेज सकते हैं और अनुबंध की शर्तों का पालन करने में विफलता के लिए उससे दंड की मांग कर सकते हैं और साथ ही उसके द्वारा बनाए गए "अतिरिक्त" वर्ग मीटर के कारण आपको पैसे का भुगतान करने की मांग कर सकते हैं। यदि डेवलपर बाधाएं नहीं डालता है और आपको जुर्माना देता है, तो अब से आप सहयोग पर विचार कर सकते हैं। लेकिन अगर वह स्पष्ट रूप से भुगतान करने से इनकार करता है और आपको उपयोग के लिए एक अपार्टमेंट नहीं देने की धमकी देता है, तो आप मुकदमा कर सकते हैं। ऐसे मामले में, दावे के लिए आवश्यकताओं को इंगित करना होगा:
अनुबंध के तहत दायित्वों के डेवलपर द्वारा गैर-पूर्ति के लिए दंड की राशि
गैर-आर्थिक क्षति और हानि के लिए अतिरिक्त राशि का भुगतान
डेवलपर के खिलाफ अन्य दावे जो निर्माण के दौरान जमा हुए (घर की डिलीवरी में देरी, शर्तों में देरी के बारे में समय पर जानकारी प्रदान करने में विफलता, आदि)
यदि आपके पास अदालत के अलावा एक अपार्टमेंट प्राप्त करने के लिए कोई अन्य विकल्प नहीं है, और साथ ही, आपके अपार्टमेंट का डाउनटाइम महत्वपूर्ण है, तो सबसे अच्छा विकल्प एक वकील से संपर्क करना होगा जो आपके मामले की संभावनाओं का आकलन करने में सक्षम होगा और सक्षम रूप से अदालत में रक्षा की एक पंक्ति का निर्माण। यह याद रखना चाहिए कि निर्माण विवाद का प्रत्येक मामला व्यक्तिगत है और यह प्रत्येक बारीकियों पर निर्भर करता है कि अंत में आपको प्रति वर्ग मीटर अतिरिक्त भुगतान करना होगा या नहीं। मीटर है या नहीं। ऐसे मामले हैं जिनमें शेयरधारक के लिए अपने अधिकारों की रक्षा करना शुरू में असंभव है (यदि वह वर्ग मीटर के लिए अतिरिक्त भुगतान पर एक समझौते पर हस्ताक्षर करता है), और कभी-कभी कानून के प्रावधानों के आधार पर डेवलपर के अपराध को साबित करना मुश्किल नहीं होता है ( उदाहरण के लिए, यदि शेयरधारक एक पूर्व सैन्य व्यक्ति है, तो परिवार जो अतिरिक्त वर्ग मीटर के प्रावधान के हकदार हैं)।
इस मामले में, अपार्टमेंट का वास्तविक क्षेत्र अदालत के लिए बहुत मददगार होगा। यदि आप सुनिश्चित नहीं हैं कि इक्विटी धारक अपार्टमेंट के बढ़े हुए फुटेज के संबंध में सही है, तो आप आवास का निरीक्षण करने के लिए एक स्वतंत्र मूल्यांकक को आमंत्रित कर सकते हैं, जो अपार्टमेंट को मापने के बाद, अपने वास्तविक क्षेत्र का स्वतंत्र मूल्यांकन देने में सक्षम होगा, जो कई मामलों में डेवलपर द्वारा जोर देने वाले से कम हो सकता है। ऐसे मामले हैं जिनमें निर्माण कंपनियों ने इक्विटी धारकों से एक विस्तारित नस के लिए अतिरिक्त भुगतान करने की भारी मांग की। क्षेत्र, और साथ ही, इक्विटी धारकों द्वारा आमंत्रित स्वतंत्र विशेषज्ञों ने यह कहते हुए निर्णय लिया कि अपार्टमेंट का क्षेत्र डीडीयू में इंगित से भी कम था।
सभी मामलों में नहीं, अपार्टमेंट के बदले हुए क्षेत्र में डेवलपर की सीधी गलती है: आखिरकार, निर्माण प्रक्रिया के दौरान और निर्माण के दौरान, कई सूक्ष्मताओं और आपातकालीन स्थितियों के दौरान गहनों की सटीकता की गारंटी देना लगभग असंभव है। उत्पन्न हो सकता है जो डेवलपर के काम की गुणवत्ता पर निर्भर नहीं करता है - उदाहरण के लिए, निर्माण के लिए अनुपयुक्त मौसम की स्थिति। लेकिन अपार्टमेंट का बढ़ा हुआ क्षेत्र किसी भी तरह से स्वयं शेयरधारक पर निर्भर नहीं करता है - इसलिए, एक प्राथमिकता वाले डेवलपर के पास यह अधिकार नहीं है कि वह आपको अतिपूर्ति की गई योजना के लिए भुगतान करने के लिए कहे। इस स्थिति में एक शेयरधारक के रूप में, सबसे पहले, इसे डेवलपर की ऐसी कार्रवाइयों के लिए तत्परता की आवश्यकता है। आपको हमेशा याद रखना चाहिए कि वर्ग मीटर के लिए अतिरिक्त भुगतान की आवश्यकता आपको अतिरिक्त आय की इच्छा के कारण प्रस्तुत की जाती है, न कि अप्रत्याशित घटना के कारण। और यह इस बात पर निर्भर करता है कि आप अपने अधिकारों की रक्षा के लिए कितने तैयार हैं कि क्या आप डेवलपर को उसके द्वारा आविष्कार किए गए अतिरिक्त के लिए अतिरिक्त भुगतान करेंगे। वर्ग मीटर या डीडीयू के तहत दायित्वों की कंपनी द्वारा उल्लंघन के लिए जुर्माना प्राप्त करें।
ज्यादातर मामलों में, साझा भागीदारी समझौते के तहत निर्मित एक तैयार अपार्टमेंट का क्षेत्र अनुमानित एक से भिन्न होता है। इसलिए, शेयरधारकों के पास अनिवार्य रूप से प्रश्न हैं। यदि क्षेत्र कम निकला तो क्या अपार्टमेंट की कीमत का हिस्सा वापस करना संभव है? यदि अपार्टमेंट का क्षेत्रफल बढ़ गया है तो क्या डेवलपर अतिरिक्त भुगतान के लिए कह सकता है? इस लेख में, हम यह समझाने की कोशिश करेंगे कि एक शेयरधारक को क्या करना चाहिए यदि अपार्टमेंट का क्षेत्र डिजाइन एक से अलग है।
डीडीयू द्वारा किसी अपार्टमेंट की कीमत कैसे निर्धारित की जा सकती है?
1 जनवरी, 2017 से, साझा निर्माण में भागीदारी पर संघीय कानून में, अपार्टमेंट की कीमत निर्धारित करने के 3 तरीके हैं:
- निर्माण लागत की प्रतिपूर्ति के लिए धन की राशि के रूप में + डेवलपर की सेवाओं के लिए भुगतान;
- वस्तु के कुल क्षेत्रफल द्वारा वस्तु के कुल क्षेत्रफल की प्रति इकाई मूल्य के उत्पाद के रूप में (लगभग 1 वर्ग मीटर की कीमत से बोलते हुए);
- द्वारा कुल कम किए गए क्षेत्र की प्रति इकाई मूल्य के उत्पाद के रूप में कुल क्षेत्रफलवस्तु। यह विकल्प उन अपार्टमेंटों पर लागू होता है जिनमें बालकनी, लॉगगिआस, बरामदे, टेरेस हैं। कुल कम क्षेत्र को आवास के कुल क्षेत्रफल और बालकनी, लॉजिया, बरामदा, छत के क्षेत्र में कमी कारक के साथ निर्धारित किया जाता है। ये गुणांक 25 नवंबर, 2016 नंबर 854 / पीआर के रूस के निर्माण मंत्रालय के आदेश में स्थापित किए गए हैं और लॉगगिआ के लिए 0.5, बालकनियों और छतों के लिए 0.3, बरामदे के लिए 1.0 हैं।
क्या शेयर की कीमत बिल्कुल बदल सकती है?
संघीय कानून "साझा निर्माण में भागीदारी पर" कहता है:
द्वारा समझौतापार्टियों की, अनुबंध की कीमत को उसके समापन के बाद बदला जा सकता है, यदि अनुबंध मूल्य को बदलने की संभावना प्रदान करता है, इसे बदलने के लिए मामले और शर्तें (अनुच्छेद 5 का भाग 2)।
इसलिए, रिफिल की कीमत को ऊपर और नीचे दोनों में बदलने की संभावना पूरी तरह से आपके अनुबंध की शर्तों पर निर्भर करती है। अपने शेयर समझौते को ध्यान से पढ़ें (और यदि आपने दावों के असाइनमेंट पर एक अपार्टमेंट खरीदा है, तो असाइनमेंट समझौते को भी देखें)। आमतौर पर, मूल्य की पुनर्गणना से संबंधित सभी मुद्दों को "अनुबंध की कीमत" अनुभाग में निर्दिष्ट किया जाता है। यदि कीमत को समायोजित करने की संभावना के बारे में कुछ भी नहीं लिखा गया है, तो इसका मतलब है कि न तो आप और न ही डेवलपर क्षेत्र में बदलाव के कारण अतिरिक्त भुगतान की मांग कर सकते हैं।
क्षेत्र को बदलने के लिए अतिरिक्त भुगतान की संभावना पर शर्त तैयार की जा सकती है, उदाहरण के लिए, इस प्रकार है:
इस विकल्प के साथ, जोड़ की कीमत तभी बदलेगी जब वास्तविक क्षेत्र डिजाइन क्षेत्र से 1 वर्ग मीटर से अधिक ऊपर या नीचे विचलित हो। यही है, यदि क्षेत्र का विचलन 1 वर्ग मीटर से अधिक नहीं है, तो इस तरह के समझौते के तहत भुगतान की पुनर्गणना नहीं की जाएगी।
ध्यान! इक्विटी भागीदारी समझौता यह प्रदान कर सकता है कि एक अपार्टमेंट की कीमत की पुनर्गणना की शर्त समझौते के लिए एक अतिरिक्त समझौते का निष्कर्ष है। इस मामले में, डेवलपर को पैसे देने/पैसे वापस करने से पहले, आपको डीडीयू के साथ एक अतिरिक्त समझौते पर हस्ताक्षर करने और इसे रोसरेस्टर के साथ पंजीकृत करने की आवश्यकता है।
अगर डिजाइन की तुलना में अपार्टमेंट का क्षेत्रफल कम हो गया है तो क्या करें?
तो, अपार्टमेंट डिलीवरी के लिए तैयार है, बीटीआई ने पहले ही आवश्यक माप कर लिए हैं, और आप अंतिम क्षेत्र को जानते हैं। आपने अपने शेयर समझौते को ध्यान से पढ़ा और क्षेत्र कम होने पर कीमत की पुनर्गणना की संभावना के बारे में एक खंड पाया।
- बिल्डर के निदेशक को पत्र लिखिए।यह अपार्टमेंट की स्वीकृति और हस्तांतरण के अधिनियम पर हस्ताक्षर करने से पहले भी किया जा सकता है। इस तरह के अधिनियम में अपार्टमेंट का वास्तविक क्षेत्र हमेशा आवश्यक रूप से इंगित किया जाता है। यदि क्षेत्र डिजाइन क्षेत्र से विचलित होता है, तो इसमें अक्सर क्षेत्र में परिवर्तन के संबंध में शेयरधारक और डेवलपर के बीच आपसी निपटान के बारे में खंड शामिल होते हैं।
धनवापसी के लिए आवेदन में अपने वर्तमान बैंक विवरण शामिल करना सुनिश्चित करें। हस्ताक्षर के खिलाफ आवेदन सौंपें और डेवलपर के रसीद के निशान के साथ आवेदन की अपनी प्रति रखना सुनिश्चित करें। रसीद की पावती के साथ प्रमाणित मेल द्वारा आवेदन भेजने के लिए भी स्वीकार्य है (इस मामले में, पोस्टिंग की रसीद और डाक नोटिस आपके पास वापस आने पर रखें)।
- यदि आपके आवेदन पर अतिरिक्त फुटेज के लिए पैसे वापस करने का मुद्दा हल नहीं होता है और अनुबंध द्वारा निर्धारित धनवापसी अवधि समाप्त हो गई है, तो आप कर सकते हैं अदालत के माध्यम से अधिक भुगतान एकत्र करें।ऐसा करने के लिए, आपको उपभोक्ता संरक्षण के लिए दावा दायर करना होगा। .
क्या अपार्टमेंट का क्षेत्रफल बढ़ाते समय डेवलपर अतिरिक्त भुगतान के लिए कह सकता है?
हाँ, यदि यह आपके शेयर समझौते में प्रदान किया गया है। इस तरह के अतिरिक्त भुगतान के लिए नियम और प्रक्रिया अनुबंध में निर्धारित है, लेकिन आमतौर पर यह अपार्टमेंट की स्वीकृति और हस्तांतरण के अधिनियम पर हस्ताक्षर करने से पहले भी होता है। कृपया ध्यान दें कि डेवलपर को देर से भुगतान के लिए आपसे जुर्माना मांगने का अधिकार है (संघीय कानून के अनुच्छेद 5 के भाग 6) "साझा निर्माण में भागीदारी पर), इसलिए, यदि संभव हो तो, अधिभार में देरी न करना बेहतर है।
लापता फुटेज के लिए लौटाई जाने वाली राशि और अतिरिक्त मीटर के लिए डेवलपर को अधिभार के आकार की गणना कैसे करें?
इसके लिए आपको निम्न डेटा की आवश्यकता है:
- अपार्टमेंट का डिज़ाइन क्षेत्र (आमतौर पर "अनुबंध का विषय" अनुभाग में निर्दिष्ट);
- वास्तविक क्षेत्र (इसे अपार्टमेंट की स्वीकृति और हस्तांतरण के कार्य के साथ-साथ बीटीआई द्वारा जारी तकनीकी पासपोर्ट से लिया जा सकता है);
- एक अपार्टमेंट के 1 वर्ग मीटर की लागत इक्विटी भागीदारी समझौते में निर्धारित की जाती है, आमतौर पर समझौते की कीमत के बारे में खंड के बाद, उदाहरण के लिए, इस तरह:
उदाहरण 1:
51.6 वर्ग मीटर - परियोजना क्षेत्र; 52.7 वर्ग मीटर - वास्तविक क्षेत्रफल, कीमत 1 वर्ग मीटर। = 37878 रूबल।
वास्तविक क्षेत्र> डिज़ाइन => शेयरधारक डेवलपर को अतिरिक्त भुगतान करता है
डेवलपर को अधिभार = (52.7 वर्ग मीटर - 51.6 वर्ग मीटर) * 37878 रूबल = 1.1 वर्ग मीटर। * 37878 रूबल = 41665.8 रूबल
उदाहरण 2:
53.9 वर्ग मीटर - परियोजना क्षेत्र; 52.7 वर्ग मीटर - वास्तविक क्षेत्रफल, कीमत 1 वर्ग मीटर। = 55,000 रूबल।
वास्तविक क्षेत्र< проектной =>डेवलपर शेयरधारक को पैसा लौटाता है
शेयरधारक को लौटाया जाना = (53.9 वर्ग मीटर - 52.7 वर्ग मीटर) * 55,000 रूबल = 1.2 वर्ग मीटर। * 55,000 रूबल = 66,000 रूबल
क्या नेटवर्क से जुड़ने के लिए डेवलपर को अनुबंध की कीमत का 3% भुगतान करना कानूनी है?
हाँ, यदि ऐसा अतिरिक्त भुगतान आपके इक्विटी समझौते की शर्तों द्वारा निर्धारित किया गया है।