Članak 1 Predmet uređenja ovog saveznog zakona

1. Ovim Saveznim zakonom uređuju se odnosi u vezi s privlačenjem sredstava građana i pravnih osoba za zajedničku izgradnju višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina na temelju ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji (u daljnjem tekstu: sudionici). u zajedničkoj gradnji) i nastanak prava za sudionike u zajedničkoj gradnji vlasništva nad objektima zajedničke gradnje, a također se uspostavljaju jamstva za zaštitu prava, legitimnih interesa i imovine sudionika u zajedničkoj gradnji.

2. Osim slučaja predviđenog u dijelu 1. ovog članka, privlačenje sredstava od građana od strane fizičke ili pravne osobe uz preuzimanje obveza, nakon čijeg ispunjenja građanin može imati pravo posjedovati stan u stambena zgrada u izgradnji (stvorena) dopuštena je u slučajevima kada je predviđeno zakonodavstvom Ruske Federacije o stambenim štednim zadrugama.

Članak 2 Osnovni pojmovi koji se koriste u ovom saveznom zakonu

Za potrebe ovog saveznog zakona koriste se sljedeći osnovni pojmovi:

1) programer - pravno lice, bez obzira na njegov organizacijski i pravni oblik, ili samostalni poduzetnik koji posjeduje ili daje u zakup zemljišnu parcelu i privlači sredstva sudionika zajedničke gradnje u skladu s ovim Saveznim zakonom za izgradnju (stvaranje) stana građevine na ovoj zemljišnoj čestici i (ili) druge nekretnine na temelju dobivene građevinske dozvole. Istodobno, ostali objekti nekretnina uključuju garaže, zdravstvene objekte, javne ugostiteljske, poslovne, trgovinske, kulturne i druge objekte nekretnina, osim industrijskih objekata;

2) objekt zajedničke gradnje - stambeni ili nestambeni prostor koji se prenosi na sudionika zajedničke gradnje nakon što dobije odobrenje za stavljanje u funkciju višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine i koji je dio navedenog stana. zgrada i (ili) drugi objekt nekretnine, u izgradnji (nastao) također uz uključivanje sredstava sudionika u zajedničkoj gradnji.

Članak 3

1. Izvođač ima pravo prikupljati sredstva od sudionika zajedničke gradnje za izgradnju (izgradnju) višestambene zgrade i (ili) drugih nekretnina tek nakon pribavljanja na propisani način građevinske dozvole, objavljivanja i (ili) ) davanje projektne deklaracije u skladu s ovim Saveznim zakonom i državnu registraciju prava vlasništva ili zakupa graditelja na zemljištu predviđenom za izgradnju (izgradnju) stambene zgrade i (ili) drugih objekata nekretnina, koji obuhvatit će objekte zajedničke gradnje.

2. Pravo na privlačenje sredstava građana za izgradnju (izgradnju) stambene zgrade uz preuzimanje obveza, nakon čijeg ispunjenja građanin može imati pravo posjedovanja stana u stambenoj zgradi u izgradnji (izgrađenoj) ima programeri koji ispunjavaju uvjete ovog Saveznog zakona na temelju ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji.

3. U slučaju privlačenja sredstava od građanina za izgradnju (izgradnju) stambene zgrade uz preuzimanje obveza, nakon čijeg ispunjenja građanin može imati pravo vlasništva nad stanom u stambenoj zgradi u izgradnji (stvorenoj ) od strane osobe koja na to nema pravo u skladu s ovim Saveznim zakonom, građanin može od te osobe zahtijevati hitan povrat sredstava koja su mu doznačena, kao i plaćanje dvostruke kamate predviđene čl. 395 Građanskog zakona Ruske Federacije o iznosu tih sredstava i naknadi koja prelazi iznos kamata za gubitke uzrokovane građaninom.

Članak 4 Ugovor za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji

1. Ugovorom o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji (u daljnjem tekstu: ugovor) jedna strana (izvođač) obvezuje se izgraditi (izgraditi) stambenu zgradu i (ili) drugi objekt nekretnine u roku određenom ugovorom i (ili) uz sudjelovanje drugih osoba i nakon dobivanja dozvole za puštanje u pogon ovih objekata, prenijeti predmetni objekt zajedničke gradnje na sudionika u zajedničkoj gradnji, a druga strana (sudionik u zajedničkoj gradnji) se obvezuje platiti cijenu utvrđenu ugovorom i prihvatiti objekt zajedničke gradnje ako postoji dozvola za puštanje u rad višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine.

2. Vlada Ruske Federacije ima pravo donijeti pravila koja su obvezujuća za strane u sporazumu kada je sklopljen i izvršen.

3. Ugovor je sklopljen u pisanom obliku, podliježe državnoj registraciji i smatra se sklopljenim od trenutka takve registracije.

4. Ugovor mora sadržavati:

1) određivanje određenog objekta zajedničke gradnje koji će investitor prenijeti u skladu s projektnom dokumentacijom nakon što dobije dozvolu za puštanje u rad višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine;

2) rok za prijenos objekta zajedničke gradnje od strane nositelja na sudionika zajedničke gradnje;

3) cijenu ugovora, uvjete i postupak njenog plaćanja;

4) jamstveni rok za objekt zajedničke gradnje.

5. Ako ugovor ne sadrži uvjete iz stavka 4. ovoga članka, smatra se da nije sklopljen.

6. Rizik slučajnog gubitka ili slučajnog oštećenja objekta zajedničke gradnje prije nego što se prenese na sudionika zajedničke gradnje snosi nositelj projekta.

7. U slučaju smrti građanina koji sudjeluje u zajedničkoj gradnji, njegova prava i obveze iz ugovora prelaze na nasljednike, osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno. Programer nema pravo odbiti takvim nasljednicima da sklope ugovor.

8. Imovinska prava i obveze koje postoje na dan otvaranja nasljedstva sudionika u zajedničkoj gradnji, na temelju sporazuma sklopljenog u skladu s ovim Saveznim zakonom, dio su nasljeđa sudionika u zajedničkoj gradnji u skladu s Građanskim zakonom. Kodeks Ruske Federacije.

9. Odnosi koji proizlaze iz sporazuma koji je sklopio građanin koji sudjeluje u zajedničkoj gradnji isključivo za osobne, obiteljske, kućanske i druge potrebe koje nisu povezane s poduzetničkim aktivnostima podliježu zakonodavstvu Ruske Federacije o zaštiti prava potrošača u mjeri u kojoj ne uređena ovim saveznim zakonom.

Članak 5 Ugovorna cijena

1. U ugovoru se navodi cijena ugovora, odnosno iznos sredstava koji sudionik u zajedničkoj gradnji plaća za izgradnju (izgradnju) objekta zajedničke gradnje. Cijena ugovora može se u ugovoru definirati kao zbroj sredstava za naknadu troškova izgradnje (izgradnje) objekta zajedničke gradnje i sredstava za plaćanje usluga investitora.

2. Po dogovoru stranaka, cijena ugovora može se mijenjati nakon njegovog sklapanja, ako je ugovorom predviđena mogućnost promjene cijene, slučajevi i uvjeti za promjenu iste.

3. Plaćanje cijene ugovora vrši se plaćanjem u paušalnom iznosu ili u roku utvrđenom ugovorom, računajući u godinama, mjesecima ili tjednima.

4. Ako, sukladno ugovoru, uplatu cijene ugovora sudionik u zajedničkoj gradnji mora izvršiti paušalnim plaćanjem, kašnjenje u plaćanju duže od tri mjeseca je osnov za programer da podnese tužbu za raskid ugovora u sudskom postupku.

5. Ako, u skladu s ugovorom, plaćanje cijene ugovora mora izvršiti sudionik u zajedničkoj gradnji plaćanjem u roku predviđenom ugovorom, počinje sustavno kršenje od strane sudionika u zajedničkoj gradnji. rokovi plaćanja, odnosno kršenje roka plaćanja više od tri puta u roku od dvanaest mjeseci, ili kašnjenje u plaćanju duže od tri mjeseca, temelj je za podnošenje zahtjeva za raskid ugovora na sudu.

6. U slučaju kršenja roka plaćanja utvrđenog sporazumom, sudionik u zajedničkoj izgradnji dužan je investitoru platiti kaznu (penal) u iznosu od stotinu i pedeset stope refinanciranja Središnje banke Ruske Federacije, stupa na snagu danom ispunjenja obveze, od iznosa dospjele plaćanja za svaki dan kašnjenja.

Članak 6 Rok za prijenos objekta zajedničke gradnje od strane investitora na sudionika u zajedničkoj gradnji

1. Izvođač je dužan prenijeti objekt zajedničke gradnje na sudionika u zajedničkoj gradnji najkasnije u roku određenom ugovorom. Istodobno, rok za prijenos objekata zajedničke gradnje od strane nositelja projekta mora biti isti za sve sudionike zajedničke gradnje, osim u slučaju utvrđenom u dijelu 3. ovoga članka.

2. U slučaju kršenja roka predviđenog ugovorom o prijenosu objekta zajedničke gradnje na sudionika u zajedničkoj gradnji, investitor će sudioniku u zajedničkoj izgradnji platiti kaznu (penal) u iznosu od sedamdeset -petina stope refinanciranja Središnje banke Ruske Federacije, koja važi na dan ispunjenja obveze, od cijene ugovora za svaki dan kašnjenja.

3. Ako se izgradnja (izgradnja) višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine ne može dovršiti u roku navedenom u ugovoru, izvođač je, najkasnije dva mjeseca prije isteka navedenog roka, dužan poslati sudioniku zajedničke gradnje relevantne informacije i prijedlog za promjenu ugovora. Promjena roka predviđenog ugovorom za prijenos od strane programera objekta zajedničke gradnje na sudionika u zajedničkoj izgradnji provodi se na način utvrđen Građanskim zakonikom Ruske Federacije.

Članak 7 Osiguranje kvalitete osigurano ugovorom

1. Investitor je dužan prenijeti na sudionika zajedničke gradnje objekt zajedničke gradnje čija je kvaliteta u skladu s uvjetima ugovora ili, u nedostatku ili nepotpunosti uvjeta takvog ugovora, zahtjevima tehničke propisa, projektne dokumentacije i urbanističkih propisa, kao i drugih obveznih zahtjeva.

2. U slučaju da je objekt zajedničke gradnje izgradio (izgradio) izvođač s odstupanjima od uvjeta ugovora koja su dovela do pogoršanja kvalitete takvog objekta, ili s drugim nedostacima koji ga čine neprikladnim za gradnju. korištenje predviđeno ugovorom, sudionik u zajedničkoj gradnji, osim ako ugovorom nije drugačije određeno, po svom izboru ima pravo zahtijevati od investitora:

1) neopravdano otklanjanje nedostataka u razumnom roku;

2) razmjerno smanjenje cijene ugovora;

3) naknadu njihovih troškova za otklanjanje nedostataka.

3. U slučaju bitne povrede zahtjeva za kvalitetom objekta zajedničke gradnje, sudionik u zajedničkoj gradnji ima pravo jednostrano odbiti izvršenje ugovora i zahtijevati od investitora povrat sredstava i plaćanje kamata u skladu s Dio 2 članka 9. ovog saveznog zakona.

4. Uvjeti sporazuma o oslobađanju programera od odgovornosti za nedostatke objekta zajedničke gradnje su ništavni.

5. Jamstveni rok za objekt zajedničke gradnje utvrđuje se ugovorom i ne može biti kraći od pet godina. Navedeni jamstveni rok računa se od dana prijenosa objekta zajedničke gradnje na sudionika u zajedničkoj gradnji, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

6. Sudionik u zajedničkoj gradnji ima pravo podnijeti zahtjeve investitora u vezi s neodgovarajućom kvalitetom zajedničkog građevinskog objekta, pod uvjetom da se takva kvaliteta otkrije tijekom jamstvenog roka.

Članak 8 Prijenos objekta zajedničke gradnje

1. Prijenos objekta zajedničke gradnje od strane nositelja i njegovo prihvaćanje od strane sudionika u zajedničkoj gradnji provodi se prema aktu o prijenosu koji potpisuju stranke ili drugom dokumentu o prijenosu.

2. Prijenos objekta zajedničke gradnje vrši se najkasnije nakon dobivanja, u skladu s utvrđenim postupkom, dopuštenja za puštanje u rad višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine.

3. Nakon što investitor dobije, u skladu s utvrđenim postupkom, dopuštenje za stavljanje u funkciju višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine, investitor je dužan prenijeti objekt zajedničke gradnje u roku od dva mjeseca, a najkasnije do rok predviđen ugovorom.

4. Sudionik u zajedničkoj gradnji koji je od investitora primio poruku o završetku izgradnje (izgradnji) višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine u skladu s ugovorom i spremnosti objekta zajedničke gradnje za prijenos , dužan je nastaviti s njegovim prihvaćanjem u roku navedenom u ugovoru ili, ako takav rok nije instaliran, u roku od sedam radnih dana od dana primitka navedene poruke.

5. Sudionik u zajedničkoj gradnji, prije potpisivanja akta o prijenosu ili drugog dokumenta o prijenosu objekta zajedničke gradnje, ima pravo zahtijevati od izvođača da izradi akt kojim se ukazuje na nesukladnost objekta zajedničke gradnje s zahtjeve navedene u dijelu 1. članka 7. ovog Saveznog zakona i odbiti potpisivanje akta o prijenosu ili drugog dokumenta o prijenosu objekta zajedničke gradnje prije nego što investitor ispuni obveze predviđene dijelom 2. članka 7. ovog saveznog zakona Zakon.

Članak 9 Jednostrano odustajanje od ugovora

1. Sudionik u zajedničkoj gradnji ima pravo jednostrano odbiti izvršenje ugovora u slučaju:

1) neispunjenje od strane nositelja obveze prijenosa objekta zajedničke gradnje u roku predviđenom ugovorom;

2) prestanak ili obustava izgradnje (izgradnje) stambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine, koji uključuje i objekt zajedničke gradnje, ako postoje okolnosti koje jasno ukazuju da se predmet zajedničke gradnje neće prenositi sudioniku zajedničke gradnje u roku utvrđenom ugovorom;

3) bitnu promjenu projektne dokumentacije višestambene zgrade u izgradnji (izgrađene) i (ili) drugog objekta nekretnine, koji uključuje objekt zajedničke gradnje, uključujući bitnu promjenu veličine objekta zajedničke gradnje;

4) promjene namjene zajedničke imovine i (ili) nestambenih prostorija koje su dio stambene zgrade i (ili) druge nekretnine;

5) neizvršavanje obaveza iz stava 2. članka 7. ovog saveznog zakona od strane programera;

6) bitna povreda zahtjeva kvalitete za objekt zajedničke gradnje;

7) u drugim slučajevima predviđenim ugovorom.

2. U slučaju jednostranog odbijanja sudionika u zajedničkoj gradnji da ispuni ugovor, investitor je dužan vratiti sredstva koja je sudionik u zajedničkoj gradnji uplatio na račun cijene ugovora, kao i platiti kamate. na ovaj iznos za korištenje navedenih sredstava u iznosu od sto pedeset stope refinanciranja Središnje banke Ruske Federacije, važeće na dan ispunjenja obveze povrata sredstava uplaćenih od strane sudionika u zajedničkom građenje. Navedene kamate obračunavaju se od dana kada sudionik u zajedničkoj gradnji uplati sredstva ili dio sredstava na račun cijene ugovora do dana kada ih izvođač vrati sudioniku u zajedničkoj gradnji.

Članak 10 Odgovornost za povredu obveza iz ugovora

U slučaju neispunjavanja ili neispunjenja obveza iz ugovora, strana koja nije izvršila svoje obveze ili je neispravno ispunila svoje obveze dužna je drugoj strani platiti kazne (novčane kazne, penale) predviđene ovim Saveznim zakonom. i navedenog ugovora te u cijelosti nadoknaditi nastale gubitke iznad kazne.

Članak 11 Ustupanje potraživanja po ugovoru

1. Ustupanje prava tražbine iz ugovora od strane sudionika u zajedničkoj izgradnji dopušteno je tek nakon što on plati cijenu ugovora ili istovremeno s prijenosom duga na novog sudionika u zajedničkoj izgradnji na način utvrđen prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije.

2. Ustupanje prava potraživanja po ugovoru od strane sudionika u zajedničkoj gradnji dopušteno je od trenutka državne registracije ugovora do potpisivanja od strane stranaka ugovora o prijenosu ili drugog dokumenta o prijenosu zajedničkog predmeta građenje.

Članak 12 Ispunjenje obveza iz ugovora

1. Obveze investitora smatraju se ispunjenima od trenutka potpisivanja akta o prijenosu ili drugog dokumenta o prijenosu zajedničkog građevinskog objekta.

2. Obveze sudionika u zajedničkoj gradnji smatraju se ispunjenima od trenutka kada su sredstva u cijelosti uplaćena u skladu s ugovorom i stranke potpišu prijenosni akt ili drugi dokument o prijenosu objekta zajedničke gradnje.

Članak 13 Osiguravanje ispunjenja obveza iz ugovora

1. Kako bi se osiguralo ispunjenje obveza graditelja (zalogodavca) prema ugovoru, od trenutka državne registracije ugovora smatra se da su sudionici zajedničke izgradnje (zalogoprimci) založeni za izgradnju (stvaranje). ) višestambene zgrade i (ili) druge nekretnine koja će uključivati ​​objekte zajedničke gradnje, zemljište u vlasništvu graditelja na pravu vlasništva, odnosno pravo zakupa na navedenoj zemljišnoj čestici i stambenoj zgradi i (ili ) druge nekretnine u izgradnji (nastale) na ovoj zemljišnoj čestici.

2. U slučaju državne registracije prava graditelja na objektu izgradnje u tijeku, takav objekt izgradnje u tijeku smatra se zalogom sudionicima zajedničke gradnje od trenutka državne registracije prava vlasništva graditelja. na takav objekt.

3. Nakon državne registracije prava graditelja imovine na stambene i (ili) nestambene prostore koji su dio stambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine, čija je izgradnja (stvaranje) provedena uz sudjelovanje sredstava sudionika u zajedničkoj gradnji, ti se prostori smatraju založenim od sudionika u zajedničkoj izgradnji od trenutka državne registracije vlasništva investitora nad takvim prostorom.

4. Zalog imovine, predviđen u dijelovima 1-3 ovog članka, osigurava ispunjenje sljedećih obveza graditelja prema ugovoru:

1) povrat sredstava sudionika u zajedničkoj izgradnji, u slučajevima predviđenim ovim saveznim zakonom i (ili) ugovorom;

2) isplata sudioniku zajedničke izgradnje sredstava koja mu pripadaju na ime naknade za gubitke i (ili) kao kaznu (novčana kazna, penali) zbog neispunjenja, kašnjenja u ispunjenju ili drugog neispravnog ispunjenja obveze prijenosa objekta zajedničke gradnje sudioniku zajedničke gradnje i druga sredstva koja mu pripadaju u skladu s ugovorom i (ili) saveznim zakonima.

5. Izvođač je dužan uknjižiti vlasništvo nad objektom izgradnje u tijeku ako postoje razlozi za ovrhu na predmetu zaloga. Ako investitor izbjegne državnu registraciju vlasništva nad objektom u izgradnji, državna registracija vlasništva nad takvim objektom provodi se na temelju sudske odluke donesene po tužbi sudionika u zajedničkoj izgradnji o ovrsi na predmetu zaloga.

6. Ako je prije sklapanja ugovora od strane nositelja projekta s prvim sudionikom u zajedničkoj gradnji imovina navedena u dijelovima 1.-3. ovog članka založena kao osiguranje za druge obveze graditelja, privlačenje od strane investitora sredstva sudionika u zajedničkoj gradnji dopuštena su pod sljedećim uvjetima:

1) hipotekarni vjerovnik imovine iz st. 1.-3. ovoga članka je banka;

2) da je od založnog vjerovnika iz stavka 1. ovog dijela dobivena suglasnost za namirenje svojih potraživanja na teret založene imovine u skladu s dijelom 2. članka 15. ovog Saveznog zakona.

7. Nakon što investitor sklopi ugovor s prvim sudionikom u zajedničkoj gradnji, imovina navedena u dijelovima 1-3 ovog članka, kao naknadni zalog, može se prenijeti na banku (naknadni hipotekarni vjerovnik) radi osiguranja otplate zajma ili ciljani kredit koji banka daje investitoru za izgradnju stambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine, koji uključuje objekte zajedničke gradnje.

8. Od trenutka potpisivanja ugovora o prijenosu ili druge isprave o prijenosu zajedničkog građevinskog objekta, pravo zaloga proizašlo na temelju ovog saveznog zakona ne primjenjuje se na ovaj objekt zajedničke gradnje.

9. Odredbe Građanskog zakonika Ruske Federacije i Saveznog zakona od 16. srpnja 1998. N 102-FZ "O hipoteci (zalogu nekretnina)" primjenjuju se na odnose koji proizlaze iz zaloga koji proizlaze iz ovog saveznog Zakona, uzimajući u obzir specifičnosti utvrđene ovim Saveznim zakonom.

Članak 14 Osobitosti ovrhe na predmetu zaloga

1. Ovrha na predmetu zaloga može se naplatiti najkasnije šest mjeseci nakon:

1) početak roka za prijenos objekta zajedničke gradnje od strane investitora predviđenog ugovorom;

2) prestanak ili obustava gradnje (izgradnje) stambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine ako postoje okolnosti koje jasno upućuju na to da se objekt zajedničke gradnje neće prenijeti na sudionika zajedničke gradnje u određenom roku u sporazumu.

2. Ovrha na predmetu zaloga može se nametnuti u uvjetima utvrđenim u dijelu 1. ovog članka, bez obzira na uvjete u kojima investitor mora ispuniti obveze prema hipotekarnim vjerovnicima navedenim u dijelovima 6. i 7. članka 13. ovog Saveznog zakona.

3. U slučaju ovrhe na predmetu zaloga, graditelj i založni vjerovniki navedeni u dijelovima 6. i 7. članka 13. ovog Saveznog zakona solidarno su odgovorni za obveze graditelja čije je ispunjenje osigurano. zalogom u skladu s dijelom 4. članka 13. ovog saveznog zakona.

Članak 15 Značajke raspodjele sredstava dobivenih prodajom založene imovine

1. Prihod od prodaje založene imovine, nakon zadržavanja iznosa potrebnih za pokriće troškova u svezi s ovrhom te imovine i njezinom prodajom, usmjerava se na zadovoljavanje zahtjeva sudionika zajedničke gradnje i založnih vjerovnika navedenih u č. 6. člana 13. ovog saveznog zakona.

2. Ako dođe do manjka sredstava dobivenih prodajom založene imovine, ta se sredstva, nakon obustave iznosa potrebnih za pokriće troškova vezanih uz ovrhu ove nekretnine i njezinu prodaju, raspoređuju među sudionike zajedničke gradnje. i založni vjerovniki navedeni u dijelu 6. člana 13. ovog saveznog zakona, razmjerno veličini njihovih potraživanja do trenutka namirenja tih potraživanja.

3. Potraživanja založnih vjerovnika iz dijela 7. članka 13. ovog saveznog zakona podliježu namirivanju nakon potraživanja sudionika u zajedničkoj gradnji i založnih vjerovnika iz dijela 6. članka 13. ovog saveznog zakona.

4. Prema zahtjevima sudionika zajedničke gradnje i drugih založnih vjerovnika koji nisu bili zadovoljeni na račun prihoda od prodaje založene imovine, graditelj i založni vjerovniki navedeni u dijelovima 6. i 7. članka 13. ovog Saveznog zakona odgovara solidarno na način propisan zakonom Ruske Federacije.

5. Sredstva dužna sudionicima u zajedničkoj gradnji koji nisu prijavili svoja potraživanja do dana održavanja javne dražbe na kojoj je založena nekretnina prodana podliježu upisu u polog javnog bilježnika. Ovi sudionici u zajedničkoj izgradnji imaju pravo primati sredstva putem depozita javnog bilježnika na način propisan zakonodavstvom Ruske Federacije.

Članak 16 Državna registracija vlasništva nad objektima zajedničke gradnje

1. Pravo vlasništva sudionika u zajedničkoj izgradnji na objektu zajedničke izgradnje podliježe državnoj registraciji na način propisan Saveznim zakonom br. 122-FZ od 21. srpnja 1997. "O državnoj registraciji prava na nekretninama i Transakcije s tim "upis prava na nekretninama i transakcije s njima") i ovog saveznog zakona.

2. Osnova za državnu registraciju prava vlasništva sudionika u zajedničkoj gradnji na objektu zajedničke gradnje su dokumenti koji potvrđuju činjenicu njegove izgradnje (stvaranja), - dopuštenje za stavljanje u funkciju višestambene zgrade i (ili) druge nekretnine. posjed, koji uključuje objekt zajedničke gradnje, te akt o prijenosu ili drugu ispravu o prijenosu objekta zajedničke gradnje.

3. Programer podnosi dozvolu za puštanje u rad višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine ili ovjerenu presliku ove dozvole tijelima koja provode državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njima, radi državne registracije prava vlasništva sudionika u zajedničkoj gradnji na izgradnji zajedničkih objekata najkasnije deset radnih dana od dana dobivanja takve dozvole.

4. Sudionik u zajedničkoj gradnji ili njegovi nasljednici imaju pravo podnijeti zahtjev tijelima koja provode državnu registraciju prava na nekretninama i prometa s njima, sa zahtjevom za državnu registraciju prava vlasništva na objektu zajedničke gradnje. građenje, izgrađeno (nastalo) o trošku sredstava takvog sudionika u zajedničkoj gradnji u skladu s ugovorom, nakon potpisivanja od strane nositelja projekta i sudionika u zajedničkoj gradnji ili njegovih nasljednika akta o prijenosu ili drugog dokumenta o prijenosu objekt zajedničke gradnje.

5. Kada sudionik u zajedničkom vlasništvu nastane u slučaju vlasništva nad objektom zajedničke gradnje, istovremeno nastaje i udio u vlasništvu zajedničke imovine u višestambenoj zgradi koji se ne može otuđiti niti prenijeti odvojeno od vlasništva nad objektom stambene zgrade. zajednička gradnja. Državna registracija nastanka prava vlasništva na objektu zajedničke gradnje ujedno je i državna registracija prava zajedničkog zajedničkog vlasništva na zajedničkoj imovini, koja je s njom neraskidivo povezana.

Članak 17 Državna registracija ugovora i prijenos potraživanja prema ugovoru

Ugovor i (ili) prijenos prava tražbine iz ugovora podliježu državnoj registraciji kod tijela koja provode državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njima, na području registracijskog okruga na mjestu stambena zgrada u izgradnji (izgrađena) i (ili) druge nekretnine, za čiju se izgradnju privlače sredstva u skladu s ovim ugovorom, na način propisan Saveznim zakonom "O državnoj registraciji prava na nekretninama i transakcijama s njima ".

Članak 18

Sredstva koja su uplatili sudionici zajedničke gradnje prema ugovoru Investitor koristi isključivo za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina u skladu s projektnom dokumentacijom.

Članak 19 Projektna deklaracija

1. Projektna deklaracija uključuje podatke o nositelju projekta i podatke o građevinskom projektu.

2. Izjavu o projektu objavljuje nositelj projekta u masovnim medijima i (ili) objavljuje se u javnim informacijskim i telekomunikacijskim mrežama (uključujući internet) najkasnije četrnaest dana prije dana kada programer sklopi ugovor s prvim sudionikom u zajedničkom izgradnje, a također se podnosi tijelu koje provodi državnu registraciju prava na nekretninama i transakcijama s njima, te ovlaštenom tijelu navedenom u dijelu 1. članka 23. ovog Saveznog zakona.

3. Pohranu izvornika projektne deklaracije provodi programer.

4. Izvođač je dužan u roku od tri radna dana od dana izmjene relevantnih podataka izvršiti izmjene projektne deklaracije u pogledu podataka o nositelju i građevinskom zahvatu, kao i činjenica o izmjenama projektne dokumentacije.

5. Na tromjesečnoj osnovi, programer je dužan izvršiti izmjene i dopune projektne deklaracije u vezi s informacijama predviđenim člankom 20. stavka 6. 1. ovog saveznog zakona.

6. Promjene navedene u 4. i 5. dijelu ovoga članka podložne su objavi na način utvrđen za objavu projektne deklaracije, u roku od deset dana od dana unošenja izmjena u projektnu deklaraciju.

7. Ako programer prekrši zahtjeve za deklaraciju projekta utvrđene ovim Saveznim zakonom, sudionik u zajedničkoj gradnji ima pravo podnijeti zahtjev sudu ili arbitražnom sudu sa zahtjevom za priznavanje transakcije nevaljanom koja je izvršena pod utjecajem zablude. . Ako je transakcija priznata kao nevažeća, programer je dužan vratiti sredstva koja je uplatio sudionik u zajedničkoj izgradnji prema ugovoru i platiti kamate u skladu s dijelom 2. članka 9. ovog Saveznog zakona.

Članak 20 Informacije o programeru

1. Podaci o programeru moraju sadržavati sljedeće podatke:

1) o nazivu tvrtke (nazivu), mjestu - za programera - pravnu osobu, o prezimenu, imenu, patronimu, mjestu prebivališta - za programera - individualnog poduzetnika, kao i o načinu rada programera;

2) o državnoj registraciji programera;

3) o osnivačima (sudionicima) graditelja;

4) o projektima izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina u kojima je nositelj projekta sudjelovao tijekom tri godine koje su prethodile objavljivanju projektne deklaracije;

5) o vrsti djelatnosti koja se licencira, broju dozvole, razdoblju njezina važenja, o tijelu koje je izdalo ovu licencu, ako je vrsta djelatnosti predmet licenciranja u skladu sa saveznim zakonom i povezana je s djelatnostima nositelja privlačenje sredstava sudionika u zajedničkoj gradnji za izgradnju (izgradnju) višestambenih kuća i (ili) drugih nekretnina;

6) o visini vlastitih sredstava, financijskom rezultatu tekuće godine, iznosu dospjelih računa na dan objave projektne deklaracije.

2. Programer je dužan dati na pregled svakoj osobi koja se prijavila:

1) sastavni dokumenti graditelja;

2) potvrda o državnoj registraciji programera;

3) potvrdu o registraciji kod poreznog tijela;

4) izvješćivanje o financijskim i gospodarskim aktivnostima nositelja projekta prema utvrđenim obrascima;

5) odobrena godišnja izvješća, bilance, račune (raspodjela) dobiti i gubitka za posljednje tri godine poduzetničke djelatnosti nositelja i za stvarno razdoblje poduzetničke djelatnosti ako je nositelj takvu djelatnost obavljao kraće od tri godine;

6) revizorsko izvješće za posljednju godinu poslovanja nositelja.

Članak 21 Informacije o projektu izgradnje

1. Podaci o građevinskom projektu moraju biti u skladu s projektnom dokumentacijom i sadržavati podatke:

1) o svrsi građevinskog projekta, o fazama i uvjetima njegove provedbe, o rezultatima državnog pregleda projektne dokumentacije, ako je takvo ispitivanje utvrđeno saveznim zakonom;

2) o građevinskoj dozvoli;

3) o pravima nositelja zahvata na zemljišnoj čestici, o vlasniku zemljišne čestice ako izvođač nije vlasnik, o granicama i površini zemljišne čestice predviđene projektnom dokumentacijom, o elementima poboljšanje;

4) o lokaciji višestambene zgrade u izgradnji (koja se gradi) i (ili) drugog objekta nekretnine i o njihovom opisu, izrađenom u skladu s projektnom dokumentacijom, na temelju koje je izdana građevinska dozvola;

5) o broju samostalnih dijelova (stanova u stambenoj zgradi, garaža i drugih nekretnina) u sastavu višestambene zgrade u izgradnji (izgrađene) i (ili) drugog objekta nekretnine, prenesenih na sudionike zajedničke gradnje od strane programer nakon dobivanja dozvole za stavljanje u funkciju višestambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine, kao i opis tehničkih karakteristika tih samostalnih dijelova u skladu s projektnom dokumentacijom;

6) o funkcionalnoj namjeni nestambenih prostora u višestambenoj zgradi koji nisu dio zajedničke imovine u višestambenoj zgradi, ako je nekretnina u izgradnji (nastaloj) stambena zgrada;

7) o sastavu zajedničke imovine u višestambenoj zgradi i (ili) drugom objektu nekretnine koji će biti u zajedničkom vlasništvu sudionika zajedničke gradnje nakon dobivanja odobrenja za stavljanje u funkciju navedenih nekretnina i prijenosa objekte zajedničke gradnje sudionicima zajedničke gradnje;

8) o očekivanom roku za ishođenje dozvole za puštanje u rad višestambene zgrade u izgradnji (izgrađenoj) i (ili) drugih nekretnina, popis tijela državne uprave, jedinica lokalne samouprave i organizacija čiji predstavnici sudjeluju u prihvatu navedenog stana. građevinske i (ili) druge objektne nekretnine;

9) o mogućim financijskim i drugim rizicima u provedbi projekta građenja i mjerama za dobrovoljno osiguranje od strane nositelja tih rizika;

10) na popisu organizacija koje izvode glavne građevinsko-montažne i druge radove (izvođača).

2. Na zahtjev sudionika u zajedničkoj gradnji, nositelj projekta je dužan na uvid dostaviti:

2) studiju izvodljivosti za projekt izgradnje stambene zgrade i (ili) druge nekretnine;

3) zaključak državnog pregleda projektne dokumentacije, ako je provođenje takvog pregleda utvrđeno saveznim zakonom;

4) projektnu dokumentaciju, uključujući sve izmjene u njoj;

5) dokumenti koji potvrđuju prava graditelja na zemljišnu česticu.

1. U proizvodnji, plasiranju i distribuciji reklama vezanih uz privlačenje sredstava sudionika u zajedničkoj gradnji za izgradnju (izgradnju) stambene zgrade i (ili) druge nekretnine nije dopušteno:

2) oglašavati višestambenu zgradu i (ili) drugu nekretninu prije izdavanja, prema utvrđenom postupku, dozvole za gradnju tih višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina, objavljivanja i (ili) davanja projektne deklaracije i državna registracija prava vlasništva ili zakupa na zemljišnoj čestici, predviđena za izgradnju (izgradnju) stambene zgrade i (ili) drugog objekta nekretnine, koji će uključivati ​​objekte zajedničke gradnje.

2. Distribucija oglašavanja vezanog uz privlačenje sredstava od sudionika zajedničke gradnje za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina, u svim slučajevima, mora biti popraćena naznakom mjesta i načina za dobivanje projektne deklaracije predviđene ovim saveznim zakonom.

3. Zabranjeno je distribuirati oglašavanje vezano uz privlačenje sredstava od sudionika u zajedničkoj gradnji za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina, za vrijeme obustave aktivnosti programera u vezi s privlačenjem sredstava sudionika u zajedničkoj izgradnji za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina u skladu s ovim Saveznim zakonom.

Članak 23. Državna regulacija, kontrola i nadzor u području zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina

1. Državnu regulaciju, kontrolu i nadzor u području zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina u skladu s ovim Saveznim zakonom provodi nadležno savezno izvršno tijelo (u daljnjem tekstu: ovlašteno tijelo), kao i druga savezna tijela izvršne vlasti u okviru svojih nadležnosti.

2. Ovlašteno tijelo ima pravo:

1) zajedno sa saveznim izvršnim tijelom nadležnim za regulatorno-pravno uređenje u području financija utvrđuje pravila računovodstva i financijskih izvještaja nositelja radova;

2) vrši kontrolu nad namjenskim korištenjem sredstava koja uplaćuju sudionici u zajedničkoj izgradnji od strane investitora na temelju ugovora o izgradnji (izgradnji) višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina u skladu s ovim saveznim zakonom;

3) primati od saveznog izvršnog tijela ovlaštenog za obavljanje poslova generiranja službenih statističkih podataka, dokumenata i informacija potrebnih za kontrolu aktivnosti investitora u vezi s prikupljanjem sredstava od sudionika zajedničke gradnje za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili ) drugi objekti nekretnina;

4) primati tromjesečna izvješća investitora o provedbi aktivnosti vezanih za privlačenje sredstava sudionika u zajedničkoj gradnji za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina, uključujući i ispunjavanje njihovih obveza prema ugovori u oblicima i na način koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije;

5) vrši kontrolu nad aktivnostima developera u vezi s privlačenjem sredstava od sudionika u zajedničkoj gradnji za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina;

6) vrši kontrolu poštivanja odredaba ovog saveznog zakona, razmatra pritužbe građana i pravnih lica u vezi s kršenjem ovog saveznog zakona;

7) poslati upute programerima za otklanjanje kršenja ovog Federalnog zakona, regulatornih pravnih akata predsjednika Ruske Federacije, regulatornih pravnih akata Vlade Ruske Federacije, pravnih akata ovlaštenog tijela i odrediti rokove za otklanjanje takvih kršenja;

8) obratiti se sudu s izjavama u obranu prava i legitimnih interesa sudionika u zajedničkoj gradnji;

9) vrši druge ovlasti predviđene ovim saveznim zakonom.

3. Zahtjeve za iznos vlastitih sredstava programera, postupak za izračun iznosa tih sredstava, kao i standarde za procjenu financijske stabilnosti aktivnosti programera utvrđuje Vlada Ruske Federacije.

4. U slučaju kršenja od strane nositelja ovog Federalnog zakona, regulatornih pravnih akata predsjednika Ruske Federacije, regulatornih pravnih akata Vlade Ruske Federacije, nepoštivanja uputa ovlaštenog tijela, odbijanja pružanja informacije u skladu s ovim Saveznim zakonom ili davanje nepotpunih i (ili) netočnih informacija, ovlašteno tijelo (njegovi službenici) imaju pravo:

1) zahtijevati od programera da otklone utvrđena kršenja;

2) poslati programerima obvezujuće naloge za otklanjanje kršenja ovog Federalnog zakona, regulatornih pravnih akata predsjednika Ruske Federacije, regulatornih pravnih akata Vlade Ruske Federacije, pravnih akata ovlaštenog tijela;

3) poduzeti mjere potrebne za dovođenje programera (njegovih službenika) na odgovornost utvrđenu ovim Federalnim zakonom i zakonodavstvom Ruske Federacije o upravnim prekršajima.

5. Programer kojemu je poslan nalog ovlaštenog tijela u skladu s točkom 2. stavka 4. ovoga članka, u roku od tri mjeseca od dana slanja navedenog naloga, ima pravo podnijeti zahtjev arbitražnom sudu. zahtjev za priznavanje navedene naredbe nezakonitom. Žalba arbitražnom sudu sa zahtjevom za priznanje navedenog naloga nezakonitim ne odlaže njegovo izvršenje. Postupak podnošenja takvog zahtjeva, postupak njegovog razmatranja i postupak donošenja odluke o zahtjevu za proglašenje naloga nezakonitim utvrđuju se propisima o postupku pred arbitražnim sudovima.

6. Ovlašteno tijelo ima pravo obratiti se arbitražnom sudu sa zahtjevom za obustavu na određeno vrijeme aktivnosti investitora u vezi s prikupljanjem sredstava od sudionika u zajedničkoj gradnji za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili) druge nekretnine, ako:

1) dostavljanje izvještaja predviđenih ovim saveznim zakonom kasni više od trideset dana;

2) iznos vlastitih sredstava programera je ispod minimalnih vrijednosti koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije;

3) programer nije u skladu sa standardima financijske stabilnosti svojih aktivnosti koje je utvrdila Vlada Ruske Federacije;

4) investitor ne namiri potraživanja sudionika zajedničke gradnje za novčane obveze predviđene dijelom 4. članka 13. ovog Saveznog zakona i (ili) ne ispuni obvezu prijenosa objekta zajedničke gradnje u roku od tri mjeseca od datum ispunjenja takvih zahtjeva i (ili) izvršenja tih dužnosti. Istodobno, ti zahtjevi u zbiru moraju biti najmanje 100 tisuća rubalja;

5) izvođač nije postupio u skladu s odredbama ovoga Saveznog zakona, kao i drugih podzakonskih akata donesenih u skladu s njim, pod uvjetom da su tijekom godine mjere utjecaja predviđene ovim Saveznim zakonom primijenjene na izvođača dva ili više puta.

7. Ovlašteno tijelo ima pravo obratiti se arbitražnom sudu sa zahtjevom za likvidaciju graditelja, koji je pravna osoba, ili za prisilno prestanak aktivnosti poduzetnika koji je fizička osoba. u slučaju ponovljenog ili grubog kršenja odredbi ovog saveznog zakona ili donesenih u skladu s njim, drugih regulatornih pravnih akata, kao iu drugim slučajevima predviđenim saveznim zakonima, od strane izrađivača.

Članak 24

Uključiti u Savezni zakon od 21. srpnja 1997. N 122-FZ "O državnoj registraciji prava na nekretninu i transakcija s njom" (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1997., N 30, čl. 3594; 2001., N 11, čl. 997; br. 16, stavka 1533; 2002, N 15, stavka 1377; 2003, N 24, stavka 2244; 2004, N 27, stavka 2711; N 30, stavka 3081; N 35, 7, stavka 7; ) sljedeće promjene:

1) Članak 7. stavak 1. dopunjava se sljedećim stavkom:

„U izvodu iz Jedinstvenog državnog registra prava koji sadrži podatke o zemljišnoj čestici na kojoj se stvara objekt nekretnine, a koji uključuje stambene i nestambene prostore koji su predmet ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji, osim podaci o hipoteci, prisutnost registriranih ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji je naznačena gradnja s popisom objekata zajedničke gradnje, kao i nazivi (nazivi) pravnih osoba - sudionika u zajedničkoj gradnji, prezimena, imena, patronimika pojedinaca – sudionika u zajedničkoj gradnji.

2) članak 25. 1. dopuniti sljedećim sadržajem:

„Članak 25.1. Državna registracija ugovora za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji

1. Za državnu registraciju ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji, uz dokumente potrebne za državnu registraciju u skladu s ovim Saveznim zakonom, dokumenti koji opisuju zajednički građevinski objekt s naznakom njegovog položaja na planu objekta nekretnine koji se stvorena i dostavljena planirana površina objekta zajedničke gradnje.

2. Državna registracija ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji, koji je sklopio investitor s prvim sudionikom u zajedničkoj gradnji, provodi se na temelju zahtjeva stranaka ugovora (izvođača, sudionika u zajedničkoj gradnji). Za državnu registraciju ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji, koji je investitor sklopio s prvim sudionikom u zajedničkoj izgradnji, zajedno s dokumentima potrebnim za državnu registraciju ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji u skladu s ovim Saveznim zakonom, investitor je dužan podnijeti:

1) građevinska dozvola;

2) projektna deklaracija;

3) plan nepokretnog objekta koji se stvara, s naznakom njegove lokacije i broja stambenih i nestambenih prostorija uključenih u objekt nekretnine koji se stvara, te planiranu površinu svakog od tih prostora.

3. Zapis o ugovoru o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji (o njegovoj izmjeni, o raskidu, o ustupanju prava potraživanja po ovom ugovoru), čija je državna registracija utvrđena saveznim zakonom, vrši se u pododjeljku III. st. koji sadrži upise o transakcijama, otvorene za zemljišnu česticu na kojoj se gradi objekt nekretnine po redoslijedu zajedničke gradnje, Jedinstveni državni registar prava. Prilikom državne registracije ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji, u ovom pododjeljku se također upisuje zalog zemljišne čestice ili zalog prava zakupa koji proizlazi iz saveznog zakona, navodeći u stupcu "posebne oznake " proširenje prava zaloga na objekt nekretnine koji se stvara.

4. Zahtjev za upis u Jedinstveni državni registar prava na upis raskida ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji može podnijeti jedna od stranaka ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji, prilažući dokumente koji potvrđuju prestanak ugovora o zajedničkoj izgradnji. sporazum. Tijelo za državnu registraciju, prilikom podnošenja zahtjeva jedne od stranaka takvog sporazuma, dužno je u roku od jednog radnog dana pisanim putem obavijestiti drugu stranu ugovora.

Članak 25 O izmjenama i dopunama Zakona o upravnim prekršajima Ruske Federacije

Uključiti u Zakon o upravnim prekršajima Ruske Federacije (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2002, N 1, čl. 1; N 18, čl. 1721; N 30, čl. 3029; N 44, čl. 4295; 2003, N 27, čl. 2700, 2708, 2717; N 46, stavka 4434, 4440; N 50, stavka 4847, 4855; 2004, N 30, točka 3095; N 31, točka 3229; N 53, 34, stavka 3; , točka 4266) sljedeće izmjene:

1) stavak drugi dijela 3. članka 3.5 iza riječi "o zaštiti okoliša" dodaju riječi "o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretninama";

2) dio 1. članka 4.5 iza riječi "o izborima i referendumima" dopunjava se riječima "o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina";

3) Poglavlje 14. dopunjava se člankom 14.28. kako slijedi:

"Članak 14.28. Kršenje zahtjeva zakonodavstva o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina

1. Privlačenje sredstava građana za potrebe izgradnje višestambenih zgrada od strane osobe koja na to nema pravo u skladu sa propisima o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina, -

za posljedicu ima izricanje administrativne novčane kazne službenicima u iznosu od sto pedeset do dvjesto minimalne plaće; za pravne osobe - od četiri tisuće do pet tisuća minimalne plaće.

2. Objavljivanje u medijima i (ili) postavljanje u javne informacijske i telekomunikacijske mreže od strane nositelja projektne deklaracije (uključujući izmjene u njoj) koja sadrži nepotpune i (ili) netočne podatke, davanje nepotpunih i (ili) od strane nositelja projekta netočne informacije, čije je objavljivanje, postavljanje ili pružanje predviđeno zakonodavstvom o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina, kao i kršenje uvjeta za objavljivanje i (ili) postavljanje projektne deklaracije ili promjena koje su u njoj unesene -

za posljedicu ima izricanje administrativne novčane kazne službenicima u iznosu od sto do sto pedeset minimalne plaće; za pravne osobe - od tri tisuće do četiri tisuće minimalne plaće.

3. Nepodnošenje u propisanom roku tijelu koje provodi kontrolu i nadzor u području zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina, prijava u slučajevima predviđenim propisima o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambene zgrade i (ili) druge nekretnine, kao i podnošenje izjava koje sadrže lažne podatke, -

4) Članak 19.5 dopunjava se dijelom 4. sljedećeg sadržaja:

"4. Nepoštivanje u utvrđenom roku zakonite naredbe tijela nadzora i nadzora u području zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina, -

za posljedicu ima izricanje administrativne novčane kazne službenicima u iznosu od sto do sto pedeset minimalne plaće; za pravne osobe – od jedne do dvije tisuće minimalne plaće.“;

5) Poglavlje 23. dopunjava se člankom 23.64. kako slijedi:

"Član 23.64. Organi kontrole i nadzora u području zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih nekretnina

1. Tijela koja provode kontrolu i nadzor u području zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina razmatraju slučajeve upravnih prekršaja iz članka 14.28. i 4. članka 19.5. ovoga Zakona.

2. U ime tijela iz stavka 1. ovoga članka razmatrati predmete o upravnim prekršajima imaju pravo:

1) čelnik saveznog tijela izvršne vlasti koji vrši kontrolu i nadzor u području zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina i njegovi zamjenici;

2) rukovoditelji strukturnih odjela saveznog tijela izvršne vlasti koji vrše kontrolu i nadzor u području zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina i njihovi zamjenici;

3) čelnici teritorijalnih tijela saveznog tijela izvršne vlasti koji vrše kontrolu i nadzor u području zajedničke izgradnje višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina i njihovi zamjenici.

Članak 26 O izmjenama i dopunama Saveznog zakona "O hipoteci (zalogu nekretnina)"

Prva rečenica drugog stavka stavka 2. članka 20. Saveznog zakona od 16. srpnja 1998. N 102-FZ "O hipoteci (zalogu nekretnina)" (Sobranie Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998., N 29, čl. 3400 ; 2002, N 7, članak 629; 2004, N 27, točka 2711; N 45, točka 4377) navodi se kako slijedi:

"Državna registracija hipoteke na temelju zakona provodi se istovremeno s državnom upisom prava vlasništva osobe čija su prava opterećena hipotekom, osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno."

Članak 27 Stupanje na snagu ovog saveznog zakona

1. Ovaj savezni zakon stupa na snagu tri mjeseca od dana službene objave.

2. Ovaj Savezni zakon primjenjuje se na odnose koji se odnose na privlačenje sredstava od sudionika u zajedničkoj izgradnji za izgradnju (izgradnju) višestambenih zgrada i (ili) drugih objekata nekretnina, za koje su građevinske dozvole dobivene nakon stupanja na snagu ovog saveznog zakona.

Predsjednik
Ruska Federacija
V.Putin

Prije svega, shvatimo što je DDU, ovaj se pojam obično shvaća kao posebna vrsta ulaganja, pod kojima građevinske tvrtke privlače kapital treće strane za izgradnju zgrade. Trenutno je najpopularnije sklapanje ugovora o udjelu u graditeljstvu. Kako bi se osigurala zakonitost transakcije, sastavlja se poseban dokument koji se naziva "ugovor o sudjelovanju", skraćeno - DDU.

Kupnja stana po dioničkom ugovoru izgleda otprilike ovako:

• tvrtka za razvoj stječe ili iznajmljuje zemljište i sastavlja sve potrebne dokumente za rad;
• potpisuje DDU s pojedincima ili pravnim organizacijama i započinje proces izgradnje kuće;
• po završetku izgradnje, kao vlasnici kuće priznaju se osobe koje su uložile svoj udio u procesu i imaju odgovarajući ugovor u rukama.

Tko je uključen u proces

Kao iu svakom ugovoru, strane koje ga potpisuju imaju određeni naziv. Prva stvar koju bi osoba koja se odluči za kupnju kuće trebala razumjeti za sebe je tko je tko po definiciji. Glavne osobe uključene u ugovoru o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji su investitor i dioničar. Međutim, osim njih, postoje i drugi aspekti:

• kupac;
• generalni investitor;
• izvođač radova;
• generalni izvođač;
• programer.

Tko je od njih za što odgovoran i u kojoj mjeri ti “drugovi” mogu utjecati na tijek rada?

Ovaj izraz se odnosi na onoga koji posjeduje prava na zemljištu. Tijekom izgradnje kuće, prava se formaliziraju kao vlasništvo ili zakup.

Također, na ime investitora izdaje se dozvola za izvođenje građevinskih radova na ovoj lokaciji. I javna ustanova i privatna organizacija bilo kojeg oblika vlasništva mogu jednako djelovati kao programer.

U skladu sa zakonskim aktima, programer istovremeno djeluje i kao generalni investitor. To znači da za početak građevinskih radova mora pridonijeti vlastitim novcem, najmanje trećinom ukupne cijene projekta.

Ovaj pojam se odnosi na osobu koja ima pravo na udio ili, drugim riječima, dijelove kuće u izgradnji. Obično je udio ograničen na snimke na koje će se useliti nakon završetka izgradnje i puštanja zgrade u funkciju. Kako bi osigurao svoja prava, dioničar (sudionik) potpisuje ugovor o vlasničkom sudjelovanju u izgradnji s investitorom i prenosi iznos naveden u ovom dokumentu.

Glavni izvođač (generalni izvođač) - osoba ili organizacija koja preuzima obveze za provedbu svih radova koji se izvode na gradilištu. On kontrolira sve - od kopanja jame do dovršetka krova i osiguravanja zgrade svim inženjerskim komunikacijama. On je taj koji je odgovoran kupcu za kvalitetu i vrijeme obavljenog posla. Generalni izvođač obično uključuje druge organizacije u proces - izvođače, podizvođače - za izvođenje različitih vrsta radova.

Događa se da je programer u isto vrijeme i glavni izvođač radova, i kupac, i generalni investitor.

Programer

Ovaj koncept je širok i nema formalnu definiciju. Tako sebe nazivaju svi oni koji su vezani uz razvoj građevinskih projekata. U tom kontekstu mislimo na sve radnje usmjerene na povećanje tržišne cijene nekretnina: izgradnju, popravak, rekonstrukciju, promjenu funkcionalne pripadnosti. Također, ova se riječ ponekad koristi za one koji upravljaju financijskim tokovima u procesu izgradnje.

Jednom riječju, to se može nazvati i developer, i glavni izvođač, i generalni investitor, i svaka tvrtka, na ovaj ili onaj način uključena u izgradnju i pripremu određene nekretnine za puštanje u rad.

Savezni zakon 214 - uređenje pravnih odnosa

Već neko vrijeme projektiranje predškolskih ustanova u novogradnji strogo je regulirano na državnoj razini. To je zbog povećanog broja slučajeva prijevare na primarnom tržištu prodaje nekretnina, kao i povećanja broja dugoročnih objekata i prevarenih dioničara.

Regulatorni dokument br. 214-FZ "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji" namijenjen je reguliranju pravnog odnosa između programera i osobe koja je uložila vlastita ili posuđena sredstva u izgradnju stambenog prostora.

Standardni DDU ugovor prema 214-FZ 2017 predviđa da određeni uvjeti moraju biti uključeni u ugovor bez izostanka. Nepostojanje svakog od njih može postati temelj za priznavanje dokumenta nevažećim.

Ugovor mora sadržavati:

• potpune i točne podatke o developeru koji sklapa ugovor i prodaje stan;
• podatke o dioničaru;
• najtočnija definicija nekretnine: katastarski broj zemljišta, građevinska shema, plan, površina, broj prostorija, lokacija i snimka ostalih prostorija, etaža, lokacija u odnosu na ostale stanove, materijal i sl.;
• uvjeti puštanja kuće u funkciju i njezin konačni prijenos na uplatitelja;
• ukupni trošak prostora, kao i fiksna cijena po 1 m2;
• postupak osiguranja plaćanja, sankcije za nepoštivanje uvjeta plaćanja;
• jamstvo za objekt u izgradnji - više od 5 godina za zgradu i najmanje 3 godine za komunikacije;
• datum i mjesto sklapanja ugovora.

Na zahtjev stranaka, u dokument se mogu uključiti i dodatne klauzule koje su u određenim uvjetima nužne. Bilo kakvi dodaci ne mogu biti u suprotnosti s normama zakona.

Važna točka! Svakako provjerite podatke o tvrtki s kojom potpisujete ugovor. Oni bi se trebali pojaviti u ostalim papirima: projektnoj deklaraciji, dozvoli za građenje i zemljište itd.

Norme Saveznog zakona br. 214 stavljaju programere u prilično strog okvir. To se prije svega odnosi na vrijeme završetka građevinskih radova. U skladu sa zahtjevima ovog dokumenta, dioničari imaju svako pravo dobiti pouzdane informacije o tijeku radova u bilo kojem trenutku.

U skladu s navedenim zakonom, DDU ugovor je dokument koji mora sadržavati potpune i istinite podatke o financiranom objektu. Poželjno je znati da kao takva djeluju i stambena i nestambena područja. Zajednička imovina također je uključena u građevinski objekt. Ovdje mislimo na pomoćne prostorije, podrume, tavane i stepenice.

Savezni zakon br. 214 utvrđuje da se registracija ugovora o udjelu u kapitalu provodi bezuvjetno. Da biste to učinili, trebate kontaktirati Rosreestr i dostaviti relevantne dokumente. Službeno sklopljenim može se smatrati samo ugovor koji je prošao postupak državne registracije.

Važno! Niti jedan drugi dokument, osim DDU-a, ne zahtijeva obveznu registraciju, što znači da ne štite prava vlasnika kapitala od spletki prevaranata.

Za prijavu ugovora za sudjelovanje u zajedničkoj gradnji posjetite:

• Regionalni odjel Rosreestra (10 dana za 1. sudionika i 5 za sljedeće).
• MFC - centar za pružanje javnih usluga u vašoj regiji (duže za 1-2 dana).

Ako postoji elektronički potpis, registracija DDU-a može se izvršiti elektroničkim putem. Morate koristiti web stranicu Rosreestra i prijaviti se. Upravo to rade oni koji kupuju stambeni kredit hipotekom. Uz ovu opciju, većina banaka daje mali popust na kamatnu stopu.

Moram znati! S elektroničkom registracijom DDU sporazuma u Rosreestru rokovi mogu biti malo odgođeni. Međutim, to je u potpunosti nadoknađeno uštedom na plaćenim kamatama.

Registracija ugovora o zajedničkoj gradnji provodi se uz plaćanje državne pristojbe. Paketu dokumenata mora biti priložena potvrda o uplati.

Cijena

Ova je točka jedna od temeljnih u DDU-u. Njegov nedostatak smatra se razlogom za proglašavanje dokumenta nevažećim.

Projektant je odgovoran za izračun cijene ugovora, a investitor mora pristati na predložene uvjete ili odbiti potpisati dokument.

Prema zakonu, dokument mora sadržavati ne samo punu cijenu stanovanja, već i cijenu svakog četvornog metra. Mora biti u nacionalnoj valuti. Ako se u izračunima koristi monetarna jedinica druge zemlje, ona mora navesti fiksni tečaj prema nacionalnoj valuti u trenutku potpisivanja ugovora. Štoviše, ugovor sadrži naznaku da se, bez obzira na situaciju na deviznom tržištu, tečaj ne smije mijenjati.

Cijena ugovora može se mijenjati samo iz jednog razloga - na temelju promjene stvarne snimke stana nakon završnih mjerenja. U ugovoru je također naznačena veličina dopuštenih odstupanja.

Pod uvjetima navedenim u ugovoru, plaćanja se vrše odjednom ili u ratama u određenom vremenskom razdoblju.

Od ove godine zakonski je odobrena varijanta alternativnih nagodbi za DDU - escrow računi. Takav mehanizam je osmišljen kako bi dodatno zaštitio novac štediša, te jamčio povrat sredstava u slučaju raskida ugovora.

Paket dokumenata

Propisi ne preciziraju tko bi točno trebao provesti postupak registracije. Naravno, najbolje je to učiniti osobno, ali ovaj trenutak možete povjeriti drugoj osobi koja ima odgovarajuće ovlasti. Dokumenti za registraciju DDU-a u Rosreestru trebat će sljedeće:

• građanska putovnica deponenta;
• DDU sa svim dostupnim aplikacijama ili dodacima;
• pisane izjave stranaka o registraciji DDU-a;
• pristanak supružnika (ako postoji) za obavljanje transakcije, ovjeren kod bilježnika;
• ugovor o zalogu (prilikom uzimanja hipoteke);
• opis objekta u izgradnji u kratkom obliku;
• ček za plaćanje državne pristojbe;
• punomoć s oznakom ovjere, ako se dokumenti podnose preko punomoćnika.

Također, investitor mora dodatno osigurati građevinsku dozvolu. Projektna deklaracija i dokumenti koji potvrđuju osiguranje od građanske odgovornosti.

Kako provjeriti?

Ako dokumente ne dostavljate osobno, već uz angažman posrednika, morate se uvjeriti da je registracija obavljena. Da biste to učinili, trebali biste pažljivo proučiti DDU nakon što ga primite. Mora sadržavati odgovarajuću oznaku.

Kako biste potpuno otklonili sve nedoumice, možete dodatno pogledati izvadak iz USRR-a. Dodatne informacije o registraciji DDU-a mogu se zatražiti u MFC-u ili na portalu Rosreestra u odjeljku "Referentne informacije o objektima nekretnina". U prozoru koji se otvori samo unesite katastarski broj iz ugovora i kliknite "Kreiraj zahtjev".

A kako provjeriti ima li programer pravo zaključiti DDU? Za to postoji i nekoliko znakova koje treba provjeriti što je prije moguće. Dakle, možete kupiti stan pod DDU-om od developera i ne upasti u zamku ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:

• postoji službena dozvola za gradnju stambene zgrade;
• informacije o izgradnji objekta objavljene su na web stranici građevinske tvrtke ili u tisku;
• građevinska organizacija može službeno potvrditi svoje pravo korištenja zemljišta (vlasništvo ili zakup);
• na prvi zahtjev, suradnik se može upoznati sa svim dokumentima koji ga zanimaju ili su objavljeni u javnoj domeni.

Zadatak

Ulaganja u zajedničku izgradnju Novosibirska provode se u različitim fazama izgradnje kuće. Ponekad se morate odreći vlastitih prava na stanovanje i tu priliku prenijeti na drugu osobu. To se može učiniti ugovorom o ustupanju zajedničke gradnje.

Prema ovom dokumentu, novi vlasnik dobiva isti iznos prava kao i prethodni. Prema br. 214-FZ, odnosno članu 11. ovog zakona, ustupanje u zajedničkoj gradnji vrši se pod sljedećim uvjetima:

• sredstva za isplatu DDU-a su u cijelosti uplaćena ili se dug prenosi uz potpisivanje novog ugovora;
• postoji suglasnost programera, jer je on obvezni sudionik u transakciji;
• provodi se državna registracija dječjih vrtića s novim sudionikom u postupku.

Treba uzeti u obzir! Po raskidu ugovora o ustupanju, osoba koja ga je potpisala može zahtijevati naknadu samo za iznos koji je u dokumentu. Dakle, ako je stvarno plaćeno više, razliku nitko neće vratiti.

Stoga, ako želite sudjelovati u procesu koji se zove "udionička izgradnja", prijenos prava možda nije najbolje rješenje.

Postoji nekoliko opcija kada je raskid ugovora o zajedničkoj gradnji vjerojatan. Štoviše, obje strane mogu odbiti ispuniti uvjete.

U tom je pitanju zakonodavstvo na strani štediša. Ima više razloga za odbijanje daljnjeg ispunjavanja obveza:

• krše se uvjeti izgradnje i prijenosa zgrade u pogon, a kašnjenje je više od 2 mjeseca;
• kvaliteta rada ne odgovara deklariranoj i deponent postavlja značajna potraživanja.

Izvođač ima pravo inicirati prekid zajedničke gradnje ako investitor nije pravovremeno uplatio ugovoreni doprinos. U nekim slučajevima moguće je kašnjenje, ali njegovo razdoblje ne smije biti dulje od 2 mjeseca.

Bilješka! Ako društvo ne ispoštuje navedene rokove, dužno je o tome pisanim putem upozoriti štediša. Može pristati na promjene ili jednostrano prekinuti DDU.

Za raskid ugovora investitor mora poslati obavijest investitoru. Mora navesti razlog i napomenuti da je ugovor jednostrano raskinut. Datum isteka dokumenta je dan kada je pismo poslano. Sada, u roku od 20 kalendarskih dana, programer je dužan vratiti na račun vlasnika kapitala iznose koje je prethodno platio prema ugovoru.

Forfet i njegov obračun

Ako je do raskida ugovora došlo krivnjom programera, tada se uz povrat sredstava kamataru dodatno plaća kazna. Zajednička gradnja u potpunosti rješava ovaj problem, dok redoviti kupoprodajni ugovor možda neće uzeti u obzir to pitanje.

Osnova za plaćanje kazne mogu biti isti razlozi zbog kojih je ugovor raskinut: kršenje rokova i značajni nedostaci (pukotina u zidu ili rupa u podu). Također, kazna se može naplatiti u slučaju kada se izgrađeni stan pokaže manjim od navedenog u ugovoru.

Važno! Dioničar može zahtijevati i povrat cjelokupnog plaćenog iznosa + penal, ili jednostavno plaćanje kazne uz primljeni stan.

• broj dana kašnjenja - računa se od datuma isporuke kuće navedenog u DDU-u;
• stopa refinanciranja Središnje banke Ruske Federacije u ovom trenutku - može se pogledati na službenom portalu odjela;
• trošak stana - naznačen u DDU;
• poseban koeficijent - 1/150 za fizičke osobe, 1/300 za pravne osobe.

Sada moramo pomnožiti sve ove pokazatelje:

1/150 x Sref x broj dana kašnjenja x trošak stanovanja.

Na primjer, uz vrijednost ugovora od 2 milijuna rubalja i stopu refinanciranja od 8,5%, programer će morati platiti oko 1130 rubalja za svaki dan kašnjenja.

Fond

Mnogi građani koji žele sudjelovati u kupnji stana željeli bi dobiti najsigurniji DDU ugovor. Na što obratiti pozornost? 2017. donijela je neke promjene u ovom pitanju.

Praksa prijašnjih godina pokazala je da tradicionalno osiguranje od građanske odgovornosti graditelja nije sasvim učinkovito. Dakle, od 1. siječnja 2017. godine, prilikom izgradnje novih objekata, svaki je izvođač obvezan uložiti određene iznose u fond sudionika u zajedničkoj gradnji. Sav novac akumuliran u ovom fondu koristit će se za isplatu odštete onim ulagačima koji su pretrpjeli iznenadni bankrot investitora.

Druga stavka rashoda fonda može biti nastavak financiranja izgradnje. U tom slučaju, naknada će biti isplaćena novom graditelju koji je preuzeo obvezu dovršetka izgradnje zgrade umjesto "druga" u stečaju.

Osiguranje

Oni koji su sklopili ugovore prije početka tekuće godine zaštićeni su osiguranjem zajedničke gradnje. Norma je na snazi ​​od 2014. i isključuje registraciju DDU-a bez ugovora o osiguranju od odgovornosti programera. Istina, to se odnosi samo na one organizacije koje provode svoje aktivnosti u skladu sa Saveznim zakonom br.214.

Važno! Ako prilikom kupnje stana u novoj zgradi u Novosibirsku ili drugom gradu niste sklopili DDU, već drugu vrstu ugovora, ne možete računati na zaštitu 214-FZ.

Ako je dozvolu za gradnju stambene zgrade tvrtka dobila prije siječnja 2014., tada norma o obveznom osiguranju od odgovornosti ostaje u dobroj volji graditelja.

Svaki ugovor ima mnogo nijansi. DDU 214-FZ nije bio iznimka, na što trebam obratiti pažnju prilikom potpisivanja ovog dokumenta? Evo nekoliko naglasaka:

1. Ako registraciju i potpisivanje ugovora ne provodi sam programer, već njegov zastupnik, provjerite ima li za to zakonsku osnovu. Takvim se mogu smatrati javnobilježničke punomoći. Pažljivo proučite dokumente i točno shvatite koje su ovlasti delegirane predstavniku.
2. Prilikom potpisivanja ugovora pazite da sadrži klauzulu da programer ne može proizvoljno mijenjati bilo koju dokumentaciju.
3. Pažljivo proučite popis slučajeva više sile. Pobrinite se da se sastoji od zaista “nesavladivih” prepreka i da ne sadrži ništa suvišno.
4. Provjerite sadrži li ugovor izjavu da se objekt ne smatra kvalitetnim do puštanja u funkciju.
5. DDU ne bi trebao sadržavati klauzule o sklapanju dodatnih ugovora s trećim stranama, na primjer, s određenim društvom za upravljanje.
6. Pobrinite se da jasno razumijete što je zajednička gradnja stanova i koje važne točke treba sadržavati ugovor. Ako se utvrdi odsutnost barem jednog od njih, programer će imati razloga poništiti dokument.
7. Zapamtite da DDU ne dobiva snagu nakon potpisivanja, već od trenutka državne registracije. Dakle, davanje novca developeru do ovog trenutka može biti opasno.
8. Budući da DDU nema jasnu, zakonski utvrđenu formu, mnogi programeri za njega izmišljaju svoje stavke, koje su za investitora potpuno neisplative. Sami ih pronaći često nije moguće. Izlaz iz situacije može biti privlačenje odvjetnika koji je specijaliziran za ovo područje. Njegove konzultacije koštat će puno manje od mogućih posljedica potpisivanja sporazuma sa "zamkama".

Bilješka! Uz sudjelovanje stručnjaka naše tvrtke moguća je temeljita i najdetaljnija analiza DDU-a. Prijavom za besplatno savjetovanje možete dobiti značajne preferencije o ovom i drugim pitanjima.

Još jedna točka na koju vrijedi obratiti pažnju je nadležnost prema DDU-u. U skladu sa zakonom, deponent ima pravo samostalno izabrati sud za podnošenje tužbe. Kako bi građanima uskratili ovu priliku, neki programeri popravljaju adresu određene institucije u DDU-u.

Posjet sudu naveden od strane investitora može biti potpuno neprofitabilan za vlasnika kapitala. Na primjer, pravosudno tijelo može biti locirano na mjestu registracije developera, u drugom gradu ili regiji. Potpisivanjem takvog DDU-a, kamatar se automatski slaže s predloženim "pravilima igre". Nakon toga, to može postati značajna prepreka za podnošenje tužbe na odabranom sudu.

DDU je prilično složen dokument s ogromnim brojem nijansi. Ne vjerujte previše obećanjima programera, jer je njihov glavni zadatak "izkucati" novac iz vas. Kako biste se što bolje zaštitili, najbolje je koristiti savjetodavne usluge iskusnih stručnjaka. Jedino tako možete biti sigurni da vaš novac neće biti bačen.

FZ-214 video od stručnjaka

Izbor stručnih videa o ugovoru o udjelu u kapitalu, 214-FZ, kao i o tome kako pravilno sastaviti DDU i ući u izgradnju kapitala.

Privlačenje sredstava građana i pravnih osoba za zajedničku izgradnju stambenih zgrada i drugih objekata nekretnina, kao i nastanak prava vlasništva na takvim objektima od strane sudionika u postupku uređeni su posebnim saveznim zakonom. № 214 . Također uspostavlja jamstva za zaštitu prava, legitimnih interesa i imovine suulagača.

Jamstva zakona odnose se na one dioničare koji su sklopili ugovore o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji (DDU).

Postoji nekoliko takvih garancija:

• Isključenje mogućnosti prijevare, u kojoj se od građana prikuplja novac za izgradnju nepostojećih objekata. U tu svrhu, članak 3. Zakona br. 214-FZ zabranjuje programeru da ulazi u DDU s građanima do:
• dobivanje građevinske dozvole,
• objavljivanje, objavljivanje i/ili podnošenje projektne deklaracije,
• državna registracija od strane graditelja prava vlasništva na zemljišnoj čestici namijenjenoj izgradnji objekta (ili ugovor o zakupu, podzakup ove čestice).
• Otklanjanje mogućnosti "dvostruke" prodaje stanova. Umjetnost. 4 Zakona br. 214-FZ predviđa zaključivanje DDU u pisanom obliku. Takav ugovor podliježe državnoj registraciji i tek od trenutka takve registracije smatra se zaključenim.
• U slučaju bankrota (namjernog stečaja), developer neće moći ostaviti suinvestitore bez ičega. Prema čl. 13 Zakona br. 214-FZ, za sve sudionike u zajedničkoj gradnji, od trenutka državne registracije, DDU se smatraju založenim:
• zemljište u vlasništvu graditelja na pravu vlasništva (ili pravu zakupa, podzakupa ove parcele),
• te stambene zgrade i/ili druge nekretnine u izgradnji na ovom mjestu.

Aktivnosti programera prilikom privlačenja sredstava građana u okviru DDU-a podliježu državnoj kontroli od strane ovlaštenih tijela konstitutivnih entiteta Ruske Federacije. U Moskvi su ove funkcije dodijeljene strukturi Kompleksa politike urbanog planiranja i izgradnje - Moskomstroyinvest.

Odluka o raspodjeli stanova donosi se na skupštinama odbora stambenih zadruga. Pritom, nije rijetkost da kuća u izgradnji ima nekoliko puta manje stanova od dioničara koji su tu gradnju financirali, a među prvima stan mogu dobiti oni dioničari koji su zadnji ušli u zadrugu.

Privlačenje sredstava građana za gradnju u okviru stambeno-građevinskih zadruga (ZZZ) i stambeno-štednih zadruga (ZZZ) ne osigurava zajamčenu zaštitu prava njihovih članova kao sudionika u zajedničkoj gradnji. Djelatnosti stambenih zadruga i stambenih zadruga regulirane su odredbama Stambenog zakonika Ruske Federacije i 215-FZ „O stambenim štednim zadrugama”.

Savezni zakon br. 214: za i protiv

Vrijeme čitanja: 8 minuta

Što je FZ-214?

Iako nije savršen, savezni zakon br. 214 barem djelomično štiti dioničare od beskrupuloznih programera. Pogledajmo od kojih nevolja FZ-214 može zaštititi i zašto mnoge građevinske tvrtke izbjegavaju raditi prema ovom zakonu.

Što je FZ-214 i od čega štiti

Savezni zakon broj 214 "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji višestambenih zgrada i drugih nekretnina" donesen je 2004. godine. Prije toga, programeri su samostalno razvijali sve ugovore. Dokumenti koje su izradili odvjetnici organizacije maksimalno su štitili građevinske tvrtke, ne ostavljajući kupcima nikakva jamstva da će kuća biti dovršena, stan neće biti preprodan drugi put itd.

Nakon usvajanja FZ-214, mnogi programeri su ga krivili za njegovu "vlažnost" i pretjerane zahtjeve, pa su građevinske tvrtke odbile raditi s njim. Od provedbe zakona se moglo izbjeći na razne načine, uključujući prelazak na sklapanje predugovora o prodaji i preliminarnih ugovora o udjelu u kapitalu.

Izmjene i dopune Saveznog zakona br. 214 dale su poticaj povećanju broja programera koji su usvojili zakon za izvršenje. Nova verzija dokumenta postala je fleksibilnija u odnosu na građevinske tvrtke, ali i pooštrena kazna za njih zbog zaobilaženja zakona.

FZ-214 nije savršen, ali najsigurniji mehanizam za kupnju kuće za dioničara. Ugovor sastavljen u skladu sa zakonom sadrži potpune podatke o građevinskom objektu, njegovu definiciju u skladu s projektnom dokumentacijom, rokove isporuke, cijenu, način i uvjete plaćanja, kao i jamstveni rok koji daje programer za objekt koji je on podigao.

FZ-214 će zaštititi dioničare od gubitka sredstava ako objekt u izgradnji pretrpi uništenje ili oštećenje. Programer neće moći odbiti prijenos stana na nasljednike u slučaju smrti dioničara koji je potpisao ugovor. Ako privatni suinvestitor gradi objekt za osobne potrebe, a ne u komercijalne svrhe, onda i on potpada pod Zakon o zaštiti prava potrošača.

Kao što je gore spomenuto, Savezni zakon br. 214 je nesavršen. Koristeći neke nedostatke, programer može napraviti posebne odredbe u ugovoru o udjelu u kapitalu (DDU) koje će ići u njegovu korist. Za kupca je bolje da ne potpisuje dokument dok ne pokaže papire kvalificiranom odvjetniku. U slučaju spora, dioničar može zahtijevati od investitora da izmijeni ugovor.

Prednosti saveznog zakona br. 214 za kupce kuća

FZ-214 štiti od dvostruke prodaje, dugotrajne gradnje ili nerazumnog cijenjenja stana

• Rizik dvostruke prodaje stana je smanjen.

Jamac pouzdanosti transakcije je Rosreestr (Federalna služba za državnu registraciju, katastar i kartografiju, ranije, do 2008. - Federalna registracijska služba), gdje dokumenti potpisani od strane vlasnika kapitala i programera moraju proći obveznu registraciju. Rosreestr jednostavno neće moći dvaput registrirati isti stan u izgradnji za različite osobe.

• FZ-214 smanjuje rizik da objekt u izgradnji nikada neće biti pušten u rad.

Činjenica je da se prema trećem članku zakona gradnja kuće ne može započeti sve dok investitor nema u rukama cijeli paket dozvola, a projektna deklaracija nije objavljena. No, u našoj zemlji, kao što znate, usklađivanje dokumenata može potrajati godinama. Stoga programeri izlaze iz situacije, dobivaju suglasnosti postupno, tijekom izgradnje objekta.

• FZ-214 propisuje pravila povrata sredstava kamataru u slučaju da jedna od stranaka raskine ugovor.
• FZ-214 je više na strani dioničara, a ne građevinske tvrtke.

Visina novčane kazne za kupca, koji je odgodio sljedeću ratu, i investitora, koji nije dao ključeve stana u dogovorenom roku, prema zakonu je nesumjerljiva. Ako dioničar ima priliku dobiti službeni iznos, onda će kazna za programera biti vrlo velika. Međutim, danas programeri često uključuju dodatne klauzule u ugovoru, koje predviđaju visoku kaznu za kamatare koji odgađaju doprinose.

• FZ-214 ne dopušta investitoru da odstupi od dogovorenog projekta u pogledu visine zgrade, rasporeda stanova itd.

Sve je to predviđeno ugovorom. Ako se na kraju ispostavi da je stan, na primjer, manje površine od navedenog u papirima ili kupcu ne odgovara kvaliteta radova, on će imati sve razloge zahtijevati smanjenje cijene stanovanja od strane programer.

• FZ-214 ne dopušta programeru da promijeni cijenu po četvornom metru po vlastitom nahođenju.

Programer ima pravo tražiti doplatu ako se pojave okolnosti više sile: na primjer, neispunjenje. No, sud će ocijeniti okolnosti i odlučiti o potrebi povećanja cijena.

• FZ-214 jasno propisuje razloge zbog kojih kupac može raskinuti ugovor s građevinskom tvrtkom i od nje tražiti kaznu.

Prema zakonu, programer je dužan vratiti privatnom suinvestitoru iznos koji je uložio prema ugovoru o kapitalu, kao i platiti kazne u iznosu od 1/150 stope refinanciranja Središnje banke Ruske Federacije u trenutku povrata novca za korištenje sredstava.

Podsjetimo da Savezni zakon br. 214, iako je danas najsigurniji mehanizam za stjecanje stambenog prostora, ne može u potpunosti zaštititi kupce od postupaka beskrupuloznih programera. Zakon neće moći zaštititi građevinsku tvrtku od stečaja, kao ni ubrzati gradnju kuće.

Nedostaci rada na FZ-214 za programera

FZ-214 strogo zabranjuje unošenje izmjena u projekt već u tijeku izgradnje, što može dovesti do dugotrajne gradnje

• Savezni zakon br. 214 daleko je od toga da je prikladan za sve programere, jer im nameće stroge obveze i lišava ih neke fleksibilnosti.

U nekim slučajevima, građevinska tvrtka će možda morati unijeti izmjene u projekt već tijekom izgradnje. FZ-214 strogo zabranjuje takve radnje. Strogo poštivanje slova zakona može dovesti objekt do dugotrajne gradnje.

• Prema FZ-214, programer nema pravo izaći u susret kupcu na pola puta i smanjiti cijenu po 1 m2 stambenog prostora.

Ako je barem jedan stan već prodan u kući, onda je investitor dužan uzeti isti iznos od kupaca za ostatak. U protivnom, dioničari koji su kupili stambeni prostor po višoj cijeni moći će tražiti povrat preplaćenog novca.

• FZ-214 ne propisuje jasno pravila za prihvaćanje i prijenos stana na dioničara.

Zakon definira uvjete kada kupac može početi prihvaćati stambeno zbrinjavanje, ali ne precizira kada mora završiti ovaj postupak.

• FZ-214 stavlja programere u teške uvjete u kojima postaju dužni državi i dioničarima, ali nemaju nikakve alate za utjecaj na dužnosnike.

Prilično je teško izgraditi stambene objekte prema Saveznom zakonu br. 214. Stoga mnoge građevinske tvrtke pokušavaju pronaći rješenja i, karakteristično, pronalaze ih. Tako, na primjer, neki programeri, kako ne bi vezali ruke ugovorima o vlasničkim sudjelovanju sklopljenim na temelju FZ-214, odlučuju graditi objekte u potpunosti o svom trošku, a zatim stavljaju stanove pod kupoprodajne ugovore. Istina, takve opcije su u moći, možda, vrlo velikih građevinskih tvrtki. Manji programeri često biraju jednu od "sivih shema" za rad.