Articolo 1 Oggetto della regolamentazione della presente legge federale

1. La presente legge federale disciplina i rapporti relativi all'attrazione di fondi da cittadini e persone giuridiche per la costruzione condivisa di condomini e (o) altri oggetti immobiliari sulla base di un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa (di seguito denominati partecipanti nella costruzione condivisa) e l'emergere del diritto per i partecipanti alla costruzione condivisa la proprietà degli oggetti della costruzione condivisa, e stabilisce anche garanzie per la protezione dei diritti, degli interessi legittimi e della proprietà dei partecipanti alla costruzione condivisa.

2. Oltre al caso previsto dalla parte 1 del presente articolo, l'attrazione di fondi da parte dei cittadini da parte di una persona fisica o giuridica con assunzione di obbligazioni, dopo l'adempimento dei quali il cittadino può avere il diritto di possedere un'abitazione in un condominio in costruzione (creato) è consentito nei casi in cui è prevista la legislazione della Federazione Russa sulle cooperative di risparmio abitativo.

Articolo 2 Concetti di base utilizzati in questa legge federale

Ai fini della presente legge federale vengono utilizzati i seguenti concetti di base:

1) uno sviluppatore - una persona giuridica, indipendentemente dalla sua forma organizzativa e giuridica, o un singolo imprenditore che possiede o affitta un appezzamento di terreno e attira fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa in conformità con questa legge federale per la costruzione (creazione) di un appartamento edifici su questo appezzamento di terreno e (o) altri oggetti immobiliari sulla base del permesso di costruire ottenuto. Allo stesso tempo, altri oggetti immobiliari comprendono garage, strutture sanitarie, ristorazione pubblica, attività commerciali, commerciali, culturali e altri beni immobili, ad eccezione delle strutture industriali;

2) un oggetto di costruzione condivisa - un locale residenziale o non residenziale da trasferire a un partecipante a una costruzione condivisa dopo aver ottenuto il permesso di mettere in funzione un condominio e (o) altro oggetto immobiliare e che fa parte di detto appartamento edificio e (o) altro oggetto immobiliare, in costruzione (realizzato) anche con il coinvolgimento di fondi di un partecipante alla costruzione condivisa.

Articolo 3

1. Il promotore ha il diritto di raccogliere fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di un condominio e (o) altri oggetti immobiliari solo dopo aver ottenuto, nelle modalità prescritte, una licenza edilizia, pubblicazione e (o ) effettuando una dichiarazione di progetto in conformità con questa legge federale e la registrazione statale del diritto di proprietà o del diritto di locazione del promotore sul terreno previsto per la costruzione (creazione) di un condominio e (o) altri oggetti immobiliari, che includerà oggetti di costruzione condivisi.

2. Il diritto di attrarre fondi dai cittadini per la costruzione (creazione) di un condominio con l'assunzione di obblighi, dopo l'adempimento dei quali un cittadino può avere il diritto di possedere un'abitazione in un condominio in costruzione (creato) ha sviluppatori che soddisfano i requisiti della presente legge federale sulla base di contratti di partecipazione alla costruzione condivisa.

3. Nel caso di attrarre fondi da un cittadino per la costruzione (creazione) di un condominio con assunzione di obblighi, dopo l'adempimento dei quali il cittadino può avere il diritto di possedere un'abitazione in un condominio in costruzione (creato ) da una persona che non ne ha il diritto ai sensi della presente legge federale, un cittadino può chiedere a questa persona l'immediata restituzione dei fondi a lui trasferiti, nonché il pagamento degli interessi doppi previsti dall'articolo 395 del codice civile della Federazione Russa sull'importo di questi fondi e sul risarcimento in eccesso rispetto all'importo degli interessi per le perdite causate al cittadino.

Articolo 4 Accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa

1. Nell'ambito di un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa (di seguito denominato l'accordo), una parte (il promotore) si impegna a costruire (creare) un condominio e (o) altro oggetto immobiliare entro il periodo stipulato dall'accordo e (o) con il coinvolgimento di altre persone e dopo aver ottenuto un permesso per la messa in servizio di queste strutture, a trasferire l'oggetto rilevante di costruzione condivisa a un partecipante a costruzione condivisa, e l'altra parte (partecipante a costruzione condivisa) si impegna a pagare il prezzo stabilito dal contratto e accettare l'oggetto edilizio condiviso se esiste un permesso per la messa in servizio di un condominio e (o) un altro oggetto immobiliare.

2. Il governo della Federazione Russa ha il diritto di emanare norme vincolanti per le parti di un accordo al momento della conclusione e dell'esecuzione.

3. Il contratto è concluso per iscritto, è soggetto a registrazione statale e si considera concluso dal momento di tale registrazione.

4. Il contratto deve contenere:

1) determinazione di uno specifico oggetto di costruzione in comune da trasferire in conformità con la documentazione di progetto da parte del committente dopo aver ricevuto l'autorizzazione a mettere in funzione un condominio e (o) un altro oggetto immobiliare;

2) il termine per il trasferimento da parte del committente dell'oggetto di costruzione condivisa al partecipante a costruzione condivisa;

3) il prezzo del contratto, i termini e le modalità del suo pagamento;

4) periodo di garanzia per l'oggetto di costruzione condivisa.

5. Se il contratto non contiene le condizioni previste dal comma 4 del presente articolo, tale contratto si considera non concluso.

6. Il rischio di perdita accidentale o danneggiamento accidentale dell'oggetto di costruzione condivisa prima che venga trasferito a un partecipante alla costruzione condivisa è a carico del committente.

7. In caso di morte di un cittadino partecipante alla costruzione in comune, i suoi diritti e doveri contrattuali passano agli eredi, salvo diversa disposizione della legge federale. Lo sviluppatore non ha il diritto di rifiutare a tali eredi di stipulare il contratto.

8. I diritti di proprietà e gli obblighi esistenti il ​​giorno dell'apertura dell'eredità di un partecipante alla costruzione in comune, sulla base di un accordo concluso ai sensi della presente legge federale, fanno parte dell'eredità di un partecipante alla costruzione in comune ai sensi del Civile Codice della Federazione Russa.

9. I rapporti derivanti da un accordo concluso da un cittadino che partecipa a una costruzione condivisa esclusivamente per esigenze personali, familiari, domestiche e di altro tipo non legate ad attività imprenditoriali sono soggetti alla legislazione della Federazione Russa sulla tutela dei consumatori nella misura non regolata dal presente Legge federale.

Articolo 5 Prezzo di contratto

1. Il contratto indica il prezzo dell'appalto, ovvero l'importo dei fondi pagabili da un partecipante alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di un oggetto di costruzione condivisa. Il prezzo del contratto può essere definito nel contratto come la somma dei fondi per il rimborso dei costi per la costruzione (creazione) di un oggetto di costruzione condivisa e dei fondi per il pagamento dei servizi del committente.

2. Previo accordo delle parti, il prezzo del contratto può essere modificato dopo la sua conclusione, se il contratto prevede la possibilità di modificare il prezzo, i casi e le condizioni per modificarlo.

3. Il pagamento del prezzo del contratto avviene mediante pagamenti in un'unica soluzione o nel periodo stabilito dal contratto, calcolato in anni, mesi o settimane.

4. Se, ai sensi del contratto, il pagamento del prezzo dell'appalto deve essere effettuato da un partecipante in costruzione in comune mediante un pagamento forfettario, un ritardo nel pagamento superiore a tre mesi è alla base della promotore di presentare una richiesta di risoluzione del contratto in un procedimento giudiziario.

5. Se, in conformità con l'accordo, il pagamento del prezzo dell'accordo deve essere effettuato da un partecipante alla costruzione condivisa effettuando i pagamenti entro il termine previsto dall'accordo, violazione sistematica da parte del partecipante alla costruzione condivisa dei termini per l'esecuzione dei pagamenti, ovvero la violazione del termine di pagamento per più di tre volte in dodici mesi o il ritardo nell'effettuazione del pagamento per più di tre mesi è la base per la richiesta di risoluzione del contratto in tribunale da parte del committente.

6. In caso di violazione del termine di pagamento stabilito dall'accordo, il partecipante alla costruzione condivisa dovrà pagare allo sviluppatore una penale (pena) pari a centocinquantesimo del tasso di rifinanziamento della Banca centrale della Federazione Russa, efficace alla data di adempimento dell'obbligazione, dall'importo del pagamento scaduto per ciascun giorno di ritardo.

Articolo 6 Il termine per il trasferimento da parte dello sviluppatore dell'oggetto della costruzione condivisa al partecipante alla costruzione condivisa

1. Il committente è obbligato a trasferire l'oggetto della costruzione in comune al partecipante alla costruzione in comune entro il termine stabilito dal contratto. Allo stesso tempo, il termine per il trasferimento da parte del committente di oggetti da costruzione condivisa deve essere lo stesso per tutti i partecipanti alla costruzione condivisa, ad eccezione del caso stabilito dalla parte 3 del presente articolo.

2. In caso di violazione del termine previsto dal contratto per la cessione dell'oggetto edilizio in comune al partecipante alla costruzione in comune, il committente è tenuto a corrispondere al partecipante alla costruzione in comune una penale (pena) nella misura di un settanta -quinto del tasso di rifinanziamento della Banca centrale della Federazione Russa, in vigore il giorno dell'adempimento dell'obbligazione, dal prezzo dell'accordo per ogni giorno di ritardo.

3. Se la costruzione (creazione) di un condominio e (o) un altro oggetto immobiliare non può essere completata entro il periodo specificato nel contratto, il promotore, entro e non oltre due mesi prima della scadenza del periodo specificato, è obbligato a inviare al partecipante nella costruzione condivisa informazioni rilevanti e una proposta per modificare i contratti. Una modifica del termine previsto dal contratto per il trasferimento da parte del promotore di un oggetto di costruzione condivisa a un partecipante alla costruzione condivisa viene effettuata secondo le modalità stabilite dal codice civile della Federazione Russa.

Articolo 7 Garanzia di qualità prevista dal contratto

1. Il committente è obbligato a trasferire al partecipante alla costruzione condivisa un oggetto di costruzione condivisa, la cui qualità è conforme ai termini del contratto o, in assenza o incompletezza dei termini di tale accordo, i requisiti di regolamenti, documentazione di progetto e regolamenti urbanistici, nonché altri requisiti obbligatori.

2. Nel caso in cui un oggetto di costruzione condivisa sia stato costruito (creato) da un committente con deviazioni dai termini del contratto che hanno comportato un deterioramento della qualità di tale oggetto, o con altre carenze che lo rendono inadatto alla uso previsto dalla convenzione, il partecipante alla costruzione in comune, salvo quanto diversamente stabilito dalla convenzione, a sua scelta, ha diritto di pretendere dal committente:

1) eliminazione gratuita delle carenze entro un termine ragionevole;

2) una riduzione proporzionale del prezzo del contratto;

3) rimborso delle proprie spese per l'eliminazione delle carenze.

3. In caso di violazione materiale dei requisiti di qualità per un oggetto di costruzione condivisa, un partecipante alla costruzione condivisa ha il diritto di rifiutarsi unilateralmente di eseguire il contratto e chiedere al promotore di restituire i fondi e pagare gli interessi in conformità con la parte 2 dell'articolo 9 della presente legge federale.

4. I termini dell'accordo sull'esonero del promotore dalla responsabilità per le carenze dell'oggetto di costruzione condivisa sono nulli.

5. Il periodo di garanzia per un oggetto di costruzione condivisa è stabilito dal contratto e non può essere inferiore a cinque anni. Il periodo di garanzia specificato è calcolato dalla data di trasferimento dell'oggetto di costruzione condivisa al partecipante a costruzione condivisa, se non diversamente previsto dal contratto.

6. Un partecipante alla costruzione condivisa ha il diritto di presentare reclami al committente in relazione alla qualità inadeguata dell'oggetto da costruzione condiviso, a condizione che tale qualità venga rivelata durante il periodo di garanzia.

Articolo 8 Trasferimento di un oggetto di costruzione condivisa

1. Il trasferimento di un oggetto di costruzione condivisa da parte del promotore e la sua accettazione da parte di un partecipante alla costruzione condivisa viene effettuato secondo l'atto di trasferimento firmato dalle parti o un altro documento sul trasferimento.

2. Il trasferimento di un oggetto di costruzione in comune viene effettuato non prima di aver ottenuto, secondo la procedura stabilita, il permesso di commissionare un condominio e (o) un altro oggetto immobiliare.

3. Dopo che il promotore ha ricevuto, secondo la procedura stabilita, l'autorizzazione a mettere in funzione un condominio e (o) un altro oggetto immobiliare, il promotore è obbligato a trasferire l'oggetto di costruzione condivisa entro due mesi, ma non oltre il periodo previsto dal contratto.

4. Un partecipante alla costruzione condivisa che ha ricevuto un messaggio dal promotore del completamento della costruzione (creazione) di un condominio e (o) altro oggetto immobiliare in conformità con l'accordo e la disponibilità dell'oggetto da costruzione condiviso per il trasferimento , è tenuto a procedere alla sua accettazione entro il termine indicato nel contratto o, se tale termine non è previsto, entro sette giorni lavorativi dalla data di ricezione del messaggio indicato.

5. Un partecipante alla costruzione condivisa, prima di firmare un atto di trasferimento o altro documento sul trasferimento di un oggetto da costruzione condiviso, ha il diritto di richiedere al committente di redigere un atto che indichi la non conformità dell'oggetto da costruzione condiviso con i requisiti specificati nella parte 1 dell'articolo 7 della presente legge federale e rifiutare di firmare l'atto di trasferimento o un altro documento sul trasferimento di un oggetto di costruzione condivisa prima che lo sviluppatore adempia agli obblighi previsti dalla parte 2 dell'articolo 7 della presente legge federale Legge.

Articolo 9 Recesso unilaterale dal contratto

1. Un partecipante alla costruzione in comune ha il diritto di rifiutarsi unilateralmente di eseguire l'appalto in caso di:

1) inadempimento da parte del committente dell'obbligo di trasferire l'oggetto di costruzione condivisa entro il termine previsto dal contratto;

2) cessazione o sospensione della costruzione (creazione) di un condominio e (o) altro oggetto immobiliare, che includa un oggetto di costruzione condivisa, in presenza di circostanze che indichino chiaramente che l'oggetto di costruzione condivisa non sarà trasferito a un partecipante alla costruzione condivisa entro il termine previsto dalla convenzione;

3) un cambiamento significativo nella documentazione di progetto di un condominio in costruzione (creato) e (o) un altro oggetto immobiliare, che include un oggetto di costruzione condivisa, inclusa una modifica significativa delle dimensioni di un oggetto di costruzione condivisa;

4) cambiamenti nella destinazione di beni comuni e (o) locali non residenziali facenti parte di un condominio e (o) altri immobili;

5) inadempimento da parte del committente degli obblighi previsti dall'articolo 7, parte 2, della presente legge federale;

6) significativa violazione dei requisiti di qualità per l'oggetto di costruzione condivisa;

7) negli altri casi previsti dal contratto.

2. In caso di rifiuto unilaterale di un partecipante alla costruzione condivisa di adempiere al contratto, il committente è obbligato a restituire i fondi pagati dal partecipante alla costruzione condivisa a causa del prezzo dell'accordo, nonché a pagare gli interessi su tale importo per l'utilizzo dei fondi specificati per un importo di centocinquantesimo del tasso di rifinanziamento della Banca centrale della Federazione Russa, valido il giorno dell'adempimento dell'obbligo di restituzione dei fondi pagati dal partecipante in condivisione costruzione. L'interesse specificato matura dal giorno in cui il partecipante alla costruzione condivisa effettua fondi o parte dei fondi a causa del prezzo del contratto fino al giorno in cui vengono restituiti dal committente al partecipante alla costruzione condivisa.

Articolo 10 Responsabilità per violazione degli obblighi contrattuali

In caso di inadempimento o indebito adempimento degli obblighi previsti dal contratto, la parte che non ha adempiuto ai propri obblighi o ha adempiuto in modo improprio ai propri obblighi è tenuta a pagare all'altra parte le sanzioni (multe, sanzioni) previste dalla presente legge federale e il contratto specificato e risarcire integralmente le perdite subite in eccesso rispetto alla penale.

Articolo 11 Cessione di crediti nell'ambito di un contratto

1. La cessione da parte di un partecipante alla costruzione condivisa dei diritti dei crediti previsti dal contratto è consentita solo dopo il pagamento da parte sua del prezzo del contratto o contestualmente al trasferimento del debito a un nuovo partecipante alla costruzione condivisa secondo le modalità stabilite dal Codice Civile della Federazione Russa.

2. La cessione da parte di un partecipante alla costruzione condivisa dei diritti dei crediti ai sensi del contratto è consentita dal momento della registrazione statale del contratto fino alla firma da parte delle parti dell'atto di trasferimento o di altro documento sul trasferimento dell'oggetto di condivisione costruzione.

Articolo 12 Adempimento degli obblighi previsti dal contratto

1. Gli obblighi del committente si considerano adempiuti dal momento in cui le parti firmano l'atto di cessione o altro atto relativo alla cessione dell'oggetto edilizio condiviso.

2. Gli obblighi di un partecipante alla costruzione in comune si considerano adempiuti dal momento in cui i fondi sono stati pagati integralmente in conformità al contratto e le parti firmano l'atto di trasferimento o altro documento sul trasferimento dell'oggetto da costruzione in comune.

Articolo 13 Garantire l'adempimento degli obblighi previsti dal contratto

1. Al fine di garantire l'adempimento degli obblighi del committente (pegno) ai sensi del contratto, dal momento della registrazione statale del contratto, i partecipanti alla costruzione condivisa (titolari di pegno) sono considerati impegnati per la costruzione (creazione ) di un condominio e (o) altri immobili, che includeranno la costruzione in comune di oggetti, un appezzamento di terreno di proprietà del promotore sul diritto di proprietà, o il diritto di locazione al lotto di terreno specificato e un condominio e (o ) altri immobili in costruzione (creati) su questo appezzamento di terreno.

2. In caso di registrazione statale del diritto di un promotore immobiliare su un oggetto di costruzione in corso, tale oggetto di costruzione in corso è considerato impegnato nei confronti dei partecipanti alla costruzione condivisa dal momento della registrazione statale del diritto di proprietà del promotore a un tale oggetto.

3. Al momento della registrazione statale del diritto del promotore immobiliare su locali residenziali e (o) non residenziali che fanno parte di un condominio e (o) altri immobili, la cui costruzione (creazione) è stata effettuata con il coinvolgimento di fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa, questi locali sono considerati impegnati dai partecipanti alla costruzione condivisa dal momento della registrazione statale della proprietà del committente di tali locali.

4. Il pegno di proprietà, previsto nelle parti 1-3 del presente articolo, garantisce l'adempimento dei seguenti obblighi del committente ai sensi del contratto:

1) restituzione dei fondi conferiti da un partecipante alla costruzione condivisa, nei casi previsti dalla presente legge federale e (o) dalla convenzione;

2) pagamento a un partecipante alla costruzione condivisa di fondi a lui dovuti a titolo di risarcimento per perdite e (o) a titolo di penale (multa, sanzioni) per inadempimento, ritardo nell'adempimento o altro adempimento improprio di un obbligo di trasferimento di un oggetto di costruzione condivisa a un partecipante alla costruzione condivisa e altri fondi a lui dovuti in conformità con il contratto e (o) le leggi federali.

5. Il committente è obbligato a registrare la proprietà dell'oggetto di costruzione in corso se sussistono motivi di preclusione in materia di pegno. Se lo sviluppatore elude la registrazione statale della proprietà di un oggetto in costruzione, la registrazione statale della proprietà di tale oggetto viene effettuata sulla base di una decisione del tribunale presa sulla richiesta di un partecipante alla costruzione condivisa sulla preclusione in materia di pegno.

6. Se, prima della conclusione da parte del committente di un accordo con il primo partecipante alla costruzione condivisa, la proprietà specificata nelle parti 1-3 del presente articolo è stata impegnata a garanzia di altri obblighi del committente, l'attrazione da parte del committente di i fondi dei partecipanti alla costruzione condivisa sono consentiti alle seguenti condizioni:

1) l'ipoteca dell'immobile di cui alle parti 1-3 del presente articolo è una banca;

2) è stato ottenuto il consenso del creditore pignoratizio specificato nella clausola 1 di questa parte per soddisfare i suoi crediti a spese della proprietà costituita in pegno in conformità con la parte 2 dell'articolo 15 della presente legge federale.

7. Dopo che il committente ha concluso un accordo con il primo partecipante alla costruzione in comune, la proprietà specificata nelle parti 1-3 del presente articolo, come pegno successivo, può essere trasferita alla banca (successo pignorato) per garantire il rimborso di un prestito o un prestito mirato fornito dalla banca al committente per la costruzione di un condominio e (o) un altro oggetto immobiliare, che includa oggetti di costruzione condivisa.

8. Dal momento in cui le parti firmano l'atto di trasferimento o altro documento sul trasferimento dell'oggetto edilizio in comune, il diritto di pegno derivante dalla presente legge federale non si applica a questo oggetto edilizio in comune.

9. Le disposizioni del codice civile della Federazione Russa e della legge federale del 16 luglio 1998 N 102-FZ "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" si applicano ai rapporti derivanti da un pegno sorto sulla base di questo Legge, tenendo conto delle specificità stabilite dalla presente legge federale.

Articolo 14 Peculiarità del pignoramento in materia di pegno

1. L'esecuzione in pegno può essere riscossa non prima di sei mesi dopo:

1) la decorrenza del termine previsto dal contratto per la cessione da parte del committente dell'oggetto di costruzione condivisa;

2) cessazione o sospensione della costruzione (creazione) di un condominio e (o) di un altro oggetto immobiliare in presenza di circostanze che indichino chiaramente che l'oggetto edilizio condiviso non sarà trasferito al partecipante in costruzione condivisa entro il termine specificato nell'accordo.

2. La preclusione in materia di pegno può essere riscossa entro i termini stabiliti dalla Parte 1 del presente articolo, indipendentemente dai termini per l'adempimento degli obblighi nei confronti dei mutui ipotecari specificati nelle parti 6 e 7 dell'articolo 13 della presente legge federale.

3. In caso di preclusione in materia di pegno, il committente e i pegni di cui alle parti 6 e 7 dell'articolo 13 della presente legge federale sono responsabili in solido degli obblighi del committente il cui adempimento è garantito con un pegno ai sensi dell'articolo 13, parte 4, della presente legge federale.

Articolo 15 Caratteristiche della distribuzione dei fondi ricevuti dalla vendita di proprietà in pegno

1. I proventi della vendita dell'immobile in pegno, dopo aver trattenuto gli importi necessari a coprire i costi connessi al pignoramento di tale immobile e alla sua vendita, sono destinati a soddisfare le esigenze dei partecipanti alla costruzione in comune e dei mutui specificati nella parte 6 dell'articolo 13 della presente legge federale.

2. In caso di carenza di fondi ricevuti dalla vendita dell'immobile in pegno, tali fondi, dopo aver trattenuto gli importi necessari a coprire i costi relativi alla preclusione di tale immobile e alla sua vendita, sono distribuiti tra i partecipanti alla costruzione condivisa e i pegni di cui all'articolo 13, parte 6, della presente legge federale, in proporzione all'entità dei loro crediti nel momento in cui questi crediti sono soddisfatti.

3. I crediti dei pegni di cui all'articolo 13, parte 7, della presente legge federale sono soggetti a soddisfazione dopo i crediti dei partecipanti alla costruzione condivisa e dei pegni di cui all'articolo 13, parte 6, della presente legge federale.

4. Secondo i requisiti dei partecipanti alla costruzione condivisa e altri impegni che non sono stati soddisfatti a spese dei proventi della vendita della proprietà impegnata, il promotore e i pegni specificati nelle parti 6 e 7 dell'articolo 13 della presente legge federale sarà responsabile in solido secondo le modalità previste dalla legge della Federazione Russa.

5. I fondi spettanti ai partecipanti alla costruzione in comune che non abbiano dichiarato le proprie pretese prima della data dell'asta pubblica in cui è stato venduto l'immobile in pegno sono soggetti ad accredito sul deposito notarile. Questi partecipanti alla costruzione condivisa hanno diritto a ricevere fondi attraverso un deposito notarile secondo le modalità previste dalla legislazione della Federazione Russa.

Articolo 16 Registrazione statale della proprietà di oggetti da costruzione condivisi

1. Il diritto di proprietà di un partecipante a una costruzione condivisa su un oggetto di costruzione condivisa è soggetto alla registrazione statale secondo le modalità prescritte dalla legge federale n. 122-FZ del 21 luglio 1997 "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e Transazioni con ciò "registrazione dei diritti su beni immobili e transazioni con esso") e la presente legge federale.

2. La base per la registrazione statale del diritto di proprietà di un partecipante alla costruzione condivisa su un oggetto di costruzione condivisa sono i documenti che confermano il fatto della sua costruzione (creazione), - il permesso di mettere in funzione un condominio e (o) altri reali proprietà, che include un oggetto di costruzione condivisa, e un atto di trasferimento o altro documento sul trasferimento di un oggetto di costruzione condivisa.

3. Il promotore presenta un permesso per la messa in servizio di un condominio e (o) un altro oggetto immobiliare o una copia autenticata di questo permesso agli organismi che effettuano la registrazione statale dei diritti immobiliari e le transazioni con esso, per la registrazione statale dei diritti di proprietà dei partecipanti alla costruzione condivisa sulla costruzione di oggetti condivisi entro e non oltre dieci giorni lavorativi dal ricevimento di tale autorizzazione.

4. Un partecipante alla costruzione in comune o i suoi eredi hanno il diritto di rivolgersi agli organismi che effettuano la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con essa, con domanda di registrazione statale del diritto di proprietà su un oggetto di proprietà condivisa costruzione, costruita (creata) a spese dei fondi di tale partecipante alla costruzione condivisa in conformità con l'accordo, dopo la firma del committente e del partecipante alla costruzione condivisa o dei suoi eredi dell'atto di trasferimento o di altro documento sul trasferimento di l'oggetto di costruzione condiviso.

5. Quando sorge un partecipante in comproprietà in caso di proprietà di un oggetto di costruzione in comune, sorge contestualmente una quota di proprietà di un bene comune in un condominio, che non può essere alienata o trasferita separatamente dalla proprietà di un oggetto di costruzione condivisa. La registrazione statale dell'emergere del diritto di proprietà su un oggetto di costruzione condivisa è allo stesso tempo la registrazione statale del diritto di proprietà comune condivisa della proprietà comune, che è ad esso indissolubilmente legata.

Articolo 17 Registrazione statale del contratto e cessione dei crediti ai sensi del contratto

Il contratto e (o) la cessione dei diritti dei crediti ai sensi del contratto sono soggetti alla registrazione statale presso gli organismi che effettuano la registrazione statale dei diritti immobiliari e delle transazioni con esso, nel territorio del distretto di registrazione nel luogo in cui si trova il condominio in costruzione (creato) e (o) altro oggetto immobiliare, per la cui costruzione vengono raccolti fondi in conformità con il presente accordo, secondo le modalità prescritte dalla legge federale "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e transazioni con esso ".

Articolo 18

Il promotore utilizza i fondi pagati dai partecipanti alla costruzione condivisa ai sensi dell'accordo esclusivamente per la costruzione (creazione) di condomini e (o) altri oggetti immobiliari in conformità con la documentazione del progetto.

Articolo 19 Dichiarazione di progetto

1. La dichiarazione di progetto include informazioni sul committente e informazioni sul progetto di costruzione.

2. La dichiarazione del progetto è pubblicata dallo sviluppatore nei mass media e (o) è pubblicata nelle reti pubbliche di informazione e telecomunicazione (incluso Internet) entro e non oltre quattordici giorni prima del giorno in cui lo sviluppatore conclude un accordo con il primo partecipante alla condivisione costruzione, ed è anche sottoposto all'organismo che effettua la registrazione statale dei diritti su immobili e transazioni con esso, e all'organismo autorizzato specificato nell'articolo 23, parte 1, della presente legge federale.

3. La conservazione degli originali della dichiarazione di progetto è a cura del committente.

4. Il committente è tenuto ad apportare modifiche alla dichiarazione di progetto in merito alle informazioni relative al committente e al progetto di costruzione, nonché ai fatti di apportare modifiche alla documentazione di progetto, entro tre giorni lavorativi dalla data di modifica delle informazioni pertinenti.

5. Su base trimestrale, il committente è tenuto ad apportare modifiche alla dichiarazione di progetto in merito alle informazioni previste nell'articolo 20, parte 1, comma 6, della presente legge federale.

6. Le modifiche di cui alle parti 4 e 5 del presente articolo sono soggette a pubblicazione con le modalità previste per la pubblicazione della dichiarazione di progetto, entro dieci giorni dalla data di modifica della dichiarazione di progetto.

7. Se il committente viola i requisiti per la dichiarazione di progetto stabiliti dalla presente legge federale, il partecipante alla costruzione condivisa ha il diritto di rivolgersi a un tribunale o un tribunale arbitrale con un reclamo per riconoscere l'operazione come non valida in quanto effettuata sotto l'influenza dell'illusione . Se la transazione viene riconosciuta come non valida, il committente è obbligato a restituire i fondi pagati dal partecipante alla costruzione condivisa ai sensi dell'accordo e pagare gli interessi in conformità con l'articolo 9, parte 2, della presente legge federale.

Articolo 20 Informazioni sullo sviluppatore

1. Le informazioni sullo sviluppatore devono contenere informazioni:

1) sul nome della società (nome), posizione - per lo sviluppatore - una persona giuridica, sul cognome, nome, patronimico, luogo di residenza - per lo sviluppatore - un singolo imprenditore, nonché sulla modalità di funzionamento dello sviluppatore;

2) sulla registrazione statale dello sviluppatore;

3) sui fondatori (partecipanti) dello sviluppatore;

4) sui progetti per la costruzione di condomini e (o) altri beni immobili ai quali il committente ha partecipato nei tre anni precedenti la pubblicazione della dichiarazione di progetto;

5) sul tipo di attività da concedere in licenza, il numero della licenza, il suo periodo di validità, sull'autorità che ha rilasciato questa licenza, se il tipo di attività è soggetto a licenza ai sensi della legge federale ed è associato alle attività del committente attrarre fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di case plurifamiliari e (o) altri oggetti immobiliari;

6) sull'importo dei fondi propri, sul risultato finanziario dell'anno in corso, sull'importo dei conti pagabili il giorno della pubblicazione della dichiarazione di progetto.

2. Lo sviluppatore è obbligato a presentare per la revisione a qualsiasi persona che abbia presentato domanda:

1) documenti costitutivi dello sviluppatore;

2) certificato di registrazione statale dello sviluppatore;

3) certificato di iscrizione all'Agenzia delle Entrate;

4) rendicontazione sulle attività finanziarie ed economiche del committente secondo i moduli stabiliti;

5) ha approvato le relazioni annuali, i bilanci, i conti (distribuzione) degli utili e delle perdite per gli ultimi tre anni di attività imprenditoriale da parte del promotore e per il periodo effettivo di attività imprenditoriale se il promotore ha svolto tale attività per meno di tre anni;

6) un rapporto di audit per l'ultimo anno di attività imprenditoriale da parte del committente.

Articolo 21 Informazioni sul progetto di costruzione

1. Le informazioni sul progetto di costruzione devono essere conformi alla documentazione del progetto e contenere informazioni:

1) sullo scopo del progetto di costruzione, sulle fasi e sui termini della sua attuazione, sui risultati dell'esame di stato della documentazione di progetto, se tale esame è previsto dalla legge federale;

2) su una licenza edilizia;

3) sui diritti del promotore sul terreno, sul proprietario del terreno se il promotore non è il proprietario, sui confini e sull'area del terreno previsti dalla documentazione del progetto, sugli elementi di miglioramento;

4) sull'ubicazione di un condominio in costruzione (da realizzare) e (o) di un altro bene immobiliare e sulla loro descrizione, redatta secondo la documentazione di progetto, sulla base della quale è stata rilasciata una licenza edilizia;

5) sul numero di parti indipendenti (appartamenti in un condominio, garage e altri oggetti immobiliari) nella struttura di un condominio in costruzione (creato) e (o) un altro oggetto immobiliare, trasferito ai partecipanti alla costruzione condivisa da il promotore dopo aver ottenuto il permesso di mettere in funzione il condominio e (o) un altro oggetto immobiliare, nonché una descrizione delle caratteristiche tecniche di queste parti indipendenti in conformità con la documentazione del progetto;

6) sullo scopo funzionale dei locali non residenziali in un condominio che non fanno parte della proprietà comune in un condominio, se l'immobile in costruzione (realizzato) è un condominio;

7) sulla composizione del bene comune in un condominio e (o) altro bene immobiliare, che sarà nella comproprietà comune dei partecipanti alla costruzione condivisa dopo aver ottenuto il permesso di mettere in esercizio detti beni immobili e di trasferirlo gli oggetti della costruzione condivisa ai partecipanti alla costruzione condivisa;

8) sul periodo previsto per ottenere il permesso di mettere in funzione un condominio in costruzione (creato) e (o) altri immobili, un elenco di autorità statali, governi locali e organizzazioni i cui rappresentanti partecipano all'accettazione di detto condominio e (o) altro oggetto immobiliare;

9) sui possibili rischi finanziari e di altro tipo nell'attuazione del progetto di costruzione e sulle misure di assicurazione volontaria da parte del promotore di tali rischi;

10) nell'elenco delle organizzazioni che eseguono la costruzione e l'installazione principali e altri lavori (appaltatori).

2. Su richiesta di un partecipante alla costruzione condivisa, il committente è obbligato a presentare per la revisione:

2) uno studio di fattibilità per il progetto di costruzione di un condominio e (o) altri immobili;

3) la conclusione dell'esame di stato della documentazione di progetto, se lo svolgimento di tale esame è stabilito dalla legge federale;

4) documentazione di progetto, comprensiva di tutte le modifiche ad essa apportate;

5) documenti che confermano i diritti dello sviluppatore sul terreno.

1. Nella produzione, posizionamento e distribuzione di pubblicità relativa all'attrazione di fondi da parte dei partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di un condominio e (o) altri immobili, non è consentito:

2) pubblicizzare un condominio e (o) altri immobili prima di rilasciare, secondo la procedura stabilita, un permesso per la costruzione di tali condomini e (o) altri immobili, pubblicare e (o) depositare una dichiarazione di progetto e registrazione statale della proprietà o dei diritti di locazione su un appezzamento di terreno, prevista per la costruzione (creazione) di un condominio e (o) altro oggetto immobiliare, che includerà oggetti da costruzione condivisi.

2. La distribuzione di pubblicità relativa all'attrazione di fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di condomini e (o) altri oggetti immobiliari, in ogni caso, deve essere accompagnata dall'indicazione dei luoghi e delle modalità per ottenere la dichiarazione di progetto prevista dalla presente legge federale.

3. È vietato distribuire pubblicità relativa all'attrazione di fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di condomini e (o) altri oggetti immobiliari, per il periodo di sospensione delle attività del promotore relative all'attrazione di fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di condomini e (o) altri oggetti immobiliari in conformità con questa legge federale.

Articolo 23. Regolamentazione, controllo e vigilanza statale nel campo della costruzione in comune di condomini e (o) altri immobili

1. La regolamentazione, il controllo e la supervisione statali nel campo della costruzione condivisa di condomini e (o) altri oggetti immobiliari sono effettuati in conformità con la presente legge federale dall'organo esecutivo federale autorizzato (di seguito denominato l'organismo autorizzato), così come altri organi esecutivi federali nell'ambito delle loro competenze.

2. L'organismo autorizzato ha diritto:

1) stabilire, congiuntamente con l'organo esecutivo federale responsabile della regolamentazione giuridica in materia finanziaria, le regole per la contabilità e la rendicontazione finanziaria degli sviluppatori;

2) esercitare il controllo sull'uso previsto da parte del promotore dei fondi pagati dai partecipanti alla costruzione condivisa nell'ambito di un accordo per la costruzione (creazione) di condomini e (o) altri immobili in conformità con questa legge federale;

3) ricevere dall'organo esecutivo federale autorizzato a esercitare le funzioni di generazione di informazioni statistiche ufficiali, documenti e informazioni necessarie per controllare le attività degli sviluppatori relative alla raccolta di fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di condomini e (o ) altri oggetti immobiliari;

4) ricevere relazioni trimestrali dal promotore sull'attuazione di attività relative all'attrazione di fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di condomini e (o) altri oggetti immobiliari, anche sull'adempimento dei loro obblighi ai sensi contratti nelle forme e nei modi stabiliti dal Governo della Federazione Russa;

5) esercitare il controllo sulle attività degli sviluppatori relative all'attrazione di fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di condomini e (o) altri oggetti immobiliari;

6) esercitare il controllo sul rispetto delle disposizioni della presente legge federale, esaminare i reclami di cittadini e persone giuridiche relative a violazioni della presente legge federale;

7) inviare istruzioni agli sviluppatori per eliminare le violazioni della presente legge federale, atti normativi del Presidente della Federazione Russa, atti normativi del governo della Federazione Russa, atti legali dell'organismo autorizzato e fissare scadenze per l'eliminazione di tali violazioni;

8) ricorrere in giudizio con dichiarazioni a difesa dei diritti e dei legittimi interessi dei partecipanti alla costruzione condivisa;

9) esercitare gli altri poteri previsti dalla presente legge federale.

3. I requisiti per l'importo dei fondi propri dello sviluppatore, la procedura per calcolare l'importo di tali fondi, nonché gli standard per la valutazione della stabilità finanziaria delle attività dello sviluppatore sono stabiliti dal governo della Federazione Russa.

4. In caso di violazione da parte dello sviluppatore della presente legge federale, atti normativi del Presidente della Federazione Russa, atti normativi del governo della Federazione Russa, mancato rispetto delle istruzioni dell'organismo autorizzato, rifiuto di fornire informazioni in conformità con questa legge federale o fornitura di informazioni incomplete e (o) inesatte, l'organismo autorizzato (i suoi funzionari) ha il diritto di:

1) richiedere agli sviluppatori di eliminare le violazioni identificate;

2) inviare agli sviluppatori ordini vincolanti per eliminare le violazioni della presente legge federale, atti normativi del Presidente della Federazione Russa, atti normativi del governo della Federazione Russa, atti legali dell'organismo autorizzato;

3) adottare le misure necessarie per portare lo sviluppatore (i suoi funzionari) alla responsabilità stabilita dalla presente legge federale e dalla legislazione della Federazione Russa sugli illeciti amministrativi.

5. Il committente, al quale è stato trasmesso l'ordine dell'organismo autorizzato ai sensi della clausola 2 della parte 4 del presente articolo, entro tre mesi dalla data di invio di detto ordine, ha diritto di adire il tribunale arbitrale con un domanda di riconoscimento dell'illegittimità di detto provvedimento. L'istanza al tribunale arbitrale con istanza di riconoscimento del predetto provvedimento come illegittimo non ne sospende l'esecuzione. La procedura per la presentazione di tale domanda, la procedura per la sua considerazione e la procedura per prendere una decisione su una domanda di dichiarazione di illegittimità di un'ingiunzione sono determinate dalla legislazione sui procedimenti giudiziari nei tribunali arbitrali.

6. L'organismo autorizzato ha il diritto di rivolgersi al tribunale arbitrale con un'istanza per sospendere, per un certo periodo di tempo, le attività del promotore relative alla raccolta di fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di condomini e ( o) altri beni immobili, se:

1) la presentazione delle relazioni previste dalla presente legge federale è ritardata di oltre trenta giorni;

2) l'importo dei fondi propri dello sviluppatore è inferiore ai valori minimi stabiliti dal governo della Federazione Russa;

3) lo sviluppatore non rispetta gli standard di stabilità finanziaria delle sue attività, stabiliti dal governo della Federazione Russa;

4) il committente non soddisfa le pretese dei partecipanti alla costruzione condivisa per gli obblighi monetari previsti dalla parte 4 dell'articolo 13 della presente legge federale e (o) non adempie all'obbligo di trasferire l'oggetto della costruzione condivisa entro tre mesi dal la data di soddisfacimento di tali requisiti e (o) l'esecuzione di tali compiti. Allo stesso tempo, questi requisiti in totale devono essere di almeno 100 mila rubli;

5) il committente non ha rispettato le disposizioni della presente legge federale, nonché altri atti normativi adottati in conformità con essa, a condizione che durante l'anno le misure di influenza previste dalla presente legge federale siano state applicate al committente due o più volte.

7. L'organismo autorizzato ha il diritto di rivolgersi al tribunale arbitrale con un'istanza per la liquidazione del promotore, che è una persona giuridica, o per la cessazione da parte del promotore, che è un individuo, di attività come imprenditore individuale con la forza in caso di violazione ripetuta o grave da parte dello sviluppatore delle disposizioni della presente legge federale o adottato in conformità con essa, altri atti normativi, nonché in altri casi previsti dalle leggi federali.

Articolo 24

Includere nella legge federale del 21 luglio 1997 N 122-FZ "Sulla registrazione statale dei diritti immobiliari e transazioni con esso" (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1997, N 30, Art. 3594; 2001, N 11, Art. 997; N. 16, voce 1533; 2002, N 15, voce 1377; 2003, N 24, voce 2244; 2004, N 27, voce 2711; N 30, voce 3081; N 35, voce 3607; N 45, voce 4377 ) le seguenti modifiche:

1) Il comma 1 dell'articolo 7 è integrato dal comma seguente:

"In un estratto del Registro dei diritti dello Stato unificato contenente le informazioni sul lotto di terreno su cui si sta realizzando un oggetto immobiliare, che comprende locali residenziali e non residenziali oggetto di contratti di partecipazione alla costruzione in comune, oltre a informazioni sull'ipoteca, la presenza di contratti registrati per la partecipazione alla costruzione condivisa è indicata costruzione con un elenco di oggetti di costruzione condivisa, nonché nomi di società (nomi) di persone giuridiche - partecipanti alla costruzione condivisa, cognomi, nomi, patronimici degli individui - partecipanti alla costruzione condivisa.

2) integra l'articolo 25 1 con il seguente contenuto:

"Articolo 25 1 . Registrazione statale dei contratti di partecipazione alla costruzione condivisa

1. Per la registrazione statale dei contratti di partecipazione alla costruzione condivisa, insieme ai documenti richiesti per la registrazione statale ai sensi della presente legge federale, i documenti che descrivono l'oggetto da costruzione condiviso con l'indicazione della sua posizione sul piano dell'oggetto immobiliare creato e viene inviata l'area pianificata dell'oggetto di costruzione condiviso.

2. La registrazione statale di un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa, concluso dal committente con il primo partecipante alla costruzione condivisa, viene effettuata sulla base di una domanda delle parti dell'accordo (sviluppatore, partecipante alla costruzione condivisa). Per la registrazione statale di un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa, concluso dal committente con il primo partecipante alla costruzione condivisa, insieme ai documenti necessari per la registrazione statale di un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa ai sensi della presente legge federale, il committente deve Invia:

1) licenza edilizia;

2) dichiarazione di progetto;

3) una planimetria dell'oggetto immobiliare da realizzare, indicando la sua ubicazione e il numero di locali residenziali e non residenziali compresi nell'oggetto immobiliare da realizzare, e l'area prevista di ciascuno di tali locali.

3. Una voce sull'accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa (sulla sua modifica, sulla risoluzione, sulla cessione dei diritti di reclamo ai sensi del presente accordo), la cui registrazione statale è stabilita dalla legge federale, è contenuta nella sottosezione III della sezione contenente le voci sulle transazioni, aperto sul lotto di terreno su cui è in costruzione un oggetto immobiliare nell'ordine di costruzione condivisa, il Registro dei diritti dello Stato unificato. Durante la registrazione statale di un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa, in questa sottosezione viene inserita anche una voce su un pegno di un appezzamento di terreno o un pegno del diritto di locazione derivante dalla legge federale, indicando nella colonna "segni speciali "l'estensione del diritto di pegno all'oggetto immobiliare in via di costituzione.

4. Una delle parti dell'accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa può presentare una domanda per l'iscrizione nel Registro unificato dello Stato dei diritti di registrazione della risoluzione di un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa, allegando documenti che confermano la risoluzione della accordo. L'autorità di registrazione statale, quando presenta una domanda di una delle parti di tale accordo, è obbligata a notificare per iscritto l'altra parte all'accordo entro un giorno lavorativo.

Articolo 25 Sulle modifiche al Codice della Federazione Russa sugli illeciti amministrativi

Includere nel Codice della Federazione Russa sui reati amministrativi (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2002, N 1, Art. 1; N 18, Art. 1721; N 30, Art. 3029; N 44, Art. 4295; 2003, N 27, Art. 2700, 2708, 2717; N 46, voci 4434, 4440; N 50, voci 4847, 4855; 2004, N 30, voce 3095; N 31, voce 3229; N 34, voci 3529, 3533; N 44 , voce 4266) le seguenti modifiche:

1) Il secondo comma della parte 3 dell'articolo 3.5, dopo le parole "sulla protezione dell'ambiente", è integrato con le parole "sulla partecipazione alla costruzione in comune di condomini e (o) altri beni immobili,";

2) La parte 1 dell'articolo 4.5 dopo le parole "sulle elezioni e sui referendum" è integrata con le parole "sulla partecipazione alla costruzione in comune di condomini e (o) altri beni immobili,";

3) Il capo 14 è integrato con l'articolo 14.28 come segue:

"Articolo 14.28. Violazione dei requisiti della normativa sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e (o) altri immobili

1. Attrazione di fondi dai cittadini ai fini della costruzione di condomini da parte di una persona che non ha il diritto di farlo in conformità con la legislazione sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e (o) altri oggetti immobiliari, -

comporta l'irrogazione di una sanzione amministrativa ai funzionari nella misura da centocinquanta a duecento volte il salario minimo; per le persone giuridiche - da quattromila a cinquemila volte il salario minimo.

2. Pubblicazione nei media e (o) immissione in reti pubbliche di informazione e telecomunicazione da parte del promotore di una dichiarazione di progetto (comprese le modifiche apportate ad essa) contenente informazioni incomplete e (o) imprecise, fornitura da parte del promotore di informazioni incomplete e (o) informazioni inesatte , la cui pubblicazione, collocazione o fornitura è prevista dalla normativa sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e (o) altri oggetti immobiliari, nonché violazione dei termini per la pubblicazione e (o) collocazione di una dichiarazione di progetto o modifiche ad essa apportate -

comporta l'irrogazione di una sanzione amministrativa ai funzionari nella misura da cento a centocinquanta volte il salario minimo; per le persone giuridiche - da tremila a quattromila volte il salario minimo.

3. Mancata presentazione, entro il termine prescritto, all'organismo che esercita il controllo e la vigilanza in materia di costruzione in comune di condomini e (o) altri beni immobili, denunciando nei casi previsti dalla normativa sulla partecipazione alla costruzione in comune di condomini e (o) altri beni immobili, nonché la presentazione di dichiarazioni contenenti informazioni false, -

4) L'articolo 19.5 è integrato con la parte 4 del seguente contenuto:

"4. Il mancato rispetto, entro il termine stabilito, di un ordine legittimo dell'ente che esercita il controllo e la vigilanza in materia di costruzione in comune di condomini e (o) altri beni immobili, -

comporta l'irrogazione di una sanzione amministrativa ai funzionari nella misura da cento a centocinquanta volte il salario minimo; per le persone giuridiche - da uno a duemila volte il salario minimo.";

5) Il capo 23 è integrato con l'articolo 23.64 come segue:

"Articolo 23.64. Organismi che esercitano il controllo e la vigilanza nel campo della costruzione in comune di condomini e (o) altri immobili

1. Gli organi che esercitano il controllo e la vigilanza nell'ambito della costruzione in comune di condomini e (o) altri beni immobili considerano le fattispecie di illeciti amministrativi previsti dall'articolo 14.28 e dall'articolo 19.5, parte 4, del presente codice.

2. Per l'esame delle fattispecie di illeciti amministrativi per conto degli enti indicati nella parte 1 del presente articolo, hanno diritto:

1) il capo dell'organo esecutivo federale che esercita il controllo e la vigilanza nel campo della costruzione in comune di condomini e (o) altri beni immobili, ei suoi delegati;

2) i capi delle suddivisioni strutturali dell'organo esecutivo federale che esercitano il controllo e la vigilanza nel campo della costruzione in comune di condomini e (o) altri beni immobili, e loro delegati;

3) i capi degli organi territoriali dell'organo esecutivo federale che esercitano il controllo e la vigilanza nel campo della costruzione in comune di condomini e (o) altri beni immobili, e loro delegati.

Articolo 26 Sulle modifiche alla legge federale "Sull'ipoteca (Pledge of Real Estate)"

La prima frase del secondo comma del paragrafo 2 dell'articolo 20 della legge federale del 16 luglio 1998 N 102-FZ "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" (Sobranie Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, N 29, Art. 3400 ; 2002, N 7, Art. 629 ; 2004, N 27, voce 2711; N 45, voce 4377) devono essere indicati come segue:

"L'iscrizione statale di un'ipoteca in virtù di legge viene effettuata contemporaneamente alla registrazione statale del diritto di proprietà di una persona i cui diritti sono gravati da un'ipoteca, salvo diversa disposizione della legge federale".

Articolo 27 Entrata in vigore della presente legge federale

1. La presente legge federale entra in vigore tre mesi dopo la data della sua pubblicazione ufficiale.

2. La presente legge federale si applica ai rapporti relativi all'attrazione di fondi dai partecipanti alla costruzione condivisa per la costruzione (creazione) di condomini e (o) altri beni immobili, per i quali sono stati ottenuti permessi di costruzione dopo l'entrata in vigore del questa legge federale.

Il presidente
Federazione Russa
V. Putin

Per prima cosa, scopriamo cos'è la DDU, termine comunemente inteso come un tipo particolare di investimento, in base al quale le imprese edili attraggono capitali di terzi per la costruzione di un edificio. La conclusione di un accordo di partecipazione al capitale nel settore edile è attualmente la più popolare. Per garantire la liceità dell'operazione, viene redatto un apposito documento, chiamato "contratto di partecipazione", in abbreviazione - DDU.

L'acquisto di un appartamento nell'ambito di un accordo di condivisione è simile a questo:

• la società promotore acquisisce o affitta un appezzamento di terreno e redige tutto l'elenco dei documenti necessari per il lavoro;
• firma DDU con individui o organizzazioni legali e inizia il processo di costruzione di una casa;
• al termine della costruzione, le persone che hanno investito la loro parte nel processo e hanno un contratto appropriato nelle loro mani sono riconosciute come proprietari di abitazione.

Chi è coinvolto nel processo

Così come in ogni contratto, le parti che lo firmano hanno un certo nome. La prima cosa che una persona che decide di acquistare casa dovrebbe capire da sé è chi è chi per definizione. Le principali persone coinvolte nell'accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa sono il committente e l'azionista. Tuttavia, ci sono altri aspetti oltre a loro:

• cliente;
• investitore generale;
• contraente;
• appaltatore generale;
• sviluppatore.

Chi di loro è responsabile di cosa e in che misura questi “compagni” possono influenzare il corso del lavoro?

Questo termine si riferisce a colui che possiede i diritti sulla terra. Durante la costruzione della casa, i diritti vengono formalizzati come proprietà o locazione.

Inoltre, a nome dello sviluppatore, viene rilasciato un permesso per condurre lavori di costruzione su questo particolare sito. Sia un'istituzione pubblica che un'organizzazione privata di qualsiasi forma di proprietà possono agire allo stesso modo come promotore.

In conformità con gli atti legislativi, lo sviluppatore agisce contemporaneamente come investitore generale. Ciò significa che per iniziare i lavori di costruzione, deve contribuire con i propri soldi, almeno un terzo del costo totale del progetto.

Con questo termine si intende una persona che ha diritto a ricevere una quota o, in altre parole, parti di una casa in costruzione. Di solito, la condivisione è limitata al filmato in cui si trasferirà dopo che la costruzione sarà completata e l'edificio sarà messo in funzione. Per garantire i propri diritti, l'azionista (contribuente) firma un contratto di partecipazione al capitale nella costruzione con lo sviluppatore e trasferisce l'importo specificato in questo documento.

Appaltatore generale (appaltatore generale) - una persona o un'organizzazione che si assume gli obblighi per l'esecuzione di tutti i lavori eseguiti nel cantiere. Controlla tutto, dallo scavare una fossa al completare il tetto e fornire all'edificio tutte le comunicazioni ingegneristiche. È lui che è responsabile nei confronti del cliente della qualità e dei tempi del lavoro svolto. Tipicamente, l'appaltatore generale coinvolge altre organizzazioni nel processo - appaltatori, subappaltatori - per eseguire vari tipi di lavoro.

Succede che lo sviluppatore sia allo stesso tempo l'appaltatore generale, il cliente e l'investitore generale.

Sviluppatore

Questo concetto è ampio e non ha una definizione formale. Così si definiscono tutti coloro che sono legati allo sviluppo di progetti di costruzione. In questo contesto si intendono tutte le azioni volte ad aumentare il prezzo di mercato degli immobili: costruzione, riparazione, ricostruzione, cambio di appartenenza funzionale. Inoltre, questa parola è talvolta usata per riferirsi a coloro che gestiscono i flussi finanziari nel processo di costruzione.

In una parola, questo può essere chiamato uno sviluppatore, un appaltatore generale e un investitore generale e qualsiasi azienda che sia in qualche modo coinvolta nella costruzione e nella preparazione di una particolare proprietà per la messa in servizio.

Legge federale 214 - regolamentazione dei rapporti giuridici

Da qualche tempo, la progettazione degli istituti prescolari in un nuovo edificio è stata rigorosamente regolata a livello statale. Ciò è dovuto all'aumento dei casi di frode nel mercato primario delle vendite immobiliari, nonché all'aumento del numero di costruzioni a lungo termine e detentori di azioni ingannati.

Il documento normativo n. 214-FZ "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa" ha lo scopo di regolare il rapporto giuridico tra il promotore e la persona che ha investito fondi propri o presi in prestito nella costruzione di alloggi.

L'accordo DDU standard ai sensi della 214-FZ 2017 prevede che determinate condizioni debbano essere incluse nell'accordo a colpo sicuro. L'assenza di ciascuno di essi può diventare la base per il riconoscimento del documento come non valido.

L'accordo deve comprendere:

• dati completi e precisi del committente che conclude il contratto e vende l'appartamento;
• informazioni sull'azionista;
• la definizione più accurata dell'immobile: numero catastale del terreno, planimetria, planimetria, superficie, numero di vani, ubicazione e metraggio di altri locali, piano, ubicazione relativa ad altri appartamenti, materiali, ecc.;
• le modalità di messa in esercizio della casa e il suo definitivo trasferimento al contribuente;
• il costo totale dei locali, nonché un prezzo fisso per 1 m2;
• la procedura per garantire i pagamenti, le sanzioni per il mancato rispetto dei termini di pagamento;
• una garanzia per l'oggetto in costruzione - più di 5 anni per l'edificio e almeno 3 anni per le comunicazioni;
• la data e il luogo in cui è stato stipulato il contratto.

Su richiesta delle parti, nel documento possono essere inserite clausole aggiuntive, necessarie a determinate condizioni. Eventuali integrazioni non possono contraddire le norme di legge.

Punto importante! Assicurati di controllare i dettagli della società con cui firmi il contratto. Sono loro che dovrebbero apparire nel resto dei giornali: la dichiarazione del progetto, l'autorizzazione per i lavori di costruzione e il terreno, ecc.

Le norme della legge federale n. 214 mettono gli sviluppatori in un quadro piuttosto rigido. Soprattutto, ciò riguarda i tempi di completamento dei lavori di costruzione. Secondo i requisiti del presente documento, i detentori di partecipazioni hanno tutto il diritto di ricevere in qualsiasi momento informazioni affidabili sullo stato di avanzamento dei lavori.

In conformità con la legge sopra, il contratto DDU è un documento che deve contenere informazioni complete e veritiere sull'oggetto finanziato. È auspicabile sapere che sia le aree residenziali che quelle non residenziali agiscono come tali. Nell'oggetto da costruzione è inclusa anche la proprietà comune. Qui si intendono locali di servizio, scantinati, solai e rampe di scale.

La legge federale n. 214 stabilisce che la registrazione di un accordo di partecipazione al capitale avviene incondizionatamente. Per fare ciò, dovresti contattare il Rosreestr e fornire i documenti pertinenti. Solo il contratto che ha superato la procedura di registrazione statale può considerarsi ufficialmente concluso.

Importante! Nessun altro documento, ad eccezione della DDU, richiede la registrazione obbligatoria, il che significa che non protegge i diritti degli azionisti dagli intrighi dei truffatori.

Per registrare un contratto per la partecipazione alla costruzione condivisa, dovresti visitare:

• Dipartimento Regionale di Rosreestr (10 giorni per il 1° partecipante e 5 per i successivi).
• MFC - il centro per la fornitura di servizi pubblici nella tua regione (più lungo di 1-2 giorni).

Se è presente una firma elettronica, la registrazione della DDU può essere effettuata elettronicamente. È necessario utilizzare il sito Web Rosreestr e fare domanda. Questo è esattamente ciò che fanno coloro che acquistano una casa tramite un mutuo. Con questa opzione, la maggior parte delle banche offre un piccolo sconto sul tasso di interesse.

Bisogno di sapere! Con la registrazione elettronica dell'accordo DDU a Rosreestr, le scadenze potrebbero subire un leggero ritardo. Tuttavia, questo è completamente compensato dal risparmio sugli interessi pagati.

La registrazione di un contratto di costruzione condiviso viene effettuata con il pagamento di un dazio statale. Al pacco dei documenti deve essere allegata una ricevuta del suo pagamento.

Prezzo

Questo punto è uno dei fondamentali in DDU. La sua assenza è considerata motivo di nullità del documento.

Lo sviluppatore è responsabile del calcolo del costo del contratto e l'investitore deve accettare le condizioni proposte o rifiutarsi di firmare il documento.

Per legge, il documento deve contenere non solo l'intero costo dell'alloggio, ma anche il prezzo di ogni metro quadrato. Deve essere in valuta nazionale. Se per i calcoli viene utilizzata l'unità monetaria di un altro paese, essa deve indicare un tasso di cambio fisso rispetto alla valuta nazionale al momento della firma dell'accordo. Inoltre, il contratto contiene un'indicazione che, indipendentemente dalla situazione del mercato dei cambi, il tasso di cambio non dovrebbe essere modificato.

Il costo del contratto può essere modificato solo per un motivo: sulla base di una modifica delle riprese effettive dell'appartamento dopo le misurazioni finali. Nell'accordo è indicata anche l'entità delle deviazioni consentite.

Alle condizioni specificate nel contratto, i pagamenti vengono effettuati in una volta oa rate in un determinato periodo di tempo.

Da quest'anno è stata legalmente approvata una variante di regolamento alternativo per DDU - conti escrow. Tale meccanismo è progettato per proteggere ulteriormente il denaro dei depositanti e garantire il rimborso dei fondi in caso di risoluzione del contratto.

Pacchetto di documenti

I regolamenti non specificano chi deve svolgere esattamente la procedura di registrazione. Certo, è meglio farlo personalmente, ma puoi affidare questo momento a un'altra persona che ha l'autorità appropriata. I documenti per la registrazione di una DDU in Rosreestr avranno bisogno di quanto segue:

• passaporto civile del depositante;
• DDU con tutte le applicazioni o aggiunte disponibili;
• dichiarazioni scritte delle parti sulla registrazione della DDU;
• consenso del coniuge (se presente) all'effettuazione dell'operazione, certificato da un notaio;
• patto di pegno (quando si prende un mutuo);
• descrizione sintetica dell'oggetto in costruzione;
• assegno per il pagamento del dazio statale;
• una procura con un segno di autenticazione, se i documenti sono presentati tramite un rappresentante.

Inoltre, lo sviluppatore deve fornire inoltre un permesso di costruzione. Dichiarazione del progetto e documenti che confermano l'assicurazione di responsabilità civile.

Come controllare?

Se non presenti documenti di persona, ma con il coinvolgimento di un intermediario, devi assicurarti che la registrazione sia stata completata. Per fare ciò, dovresti studiare attentamente il DDU dopo averlo ricevuto. Deve contenere il contrassegno corrispondente.

Per eliminare completamente tutti i dubbi, puoi inoltre visualizzare un estratto dall'USRR. Ulteriori informazioni sulla registrazione della DDU possono essere richieste al MFC o sul portale di Rosreestr nella sezione "Informazioni di riferimento sugli oggetti immobiliari". Nella finestra che si apre è sufficiente inserire il numero catastale del contratto e cliccare su "Crea richiesta".

E come verificare che lo sviluppatore abbia il diritto di concludere una DDU? Ci sono anche diversi segnali per questo, che dovrebbero essere controllati il ​​prima possibile. Quindi, puoi acquistare un appartamento con la DDU dallo sviluppatore e non cadere nella trappola se sono soddisfatte le seguenti condizioni:

• esiste un permesso ufficiale per la costruzione di un edificio residenziale;
• le informazioni sulla costruzione della struttura sono state pubblicate sul sito web della società di costruzioni o sulla stampa;
• l'ente edile può confermare ufficialmente il proprio diritto all'uso del terreno (proprietà o locazione);
• alla prima richiesta, il contributore può prendere dimestichezza con tutti i documenti di suo interesse o pubblicati di pubblico dominio.

Incarico

Gli investimenti nella costruzione condivisa di Novosibirsk vengono effettuati in diverse fasi della costruzione di una casa. A volte è necessario rinunciare ai propri diritti all'alloggio e trasferire questa opportunità a un'altra persona. Questo può essere fatto mediante contratto di affidamento di costruzione condivisa.

Secondo questo documento, il nuovo proprietario riceve la stessa quantità di diritti del precedente. Secondo il n. 214-FZ, o meglio, l'articolo 11 di questa legge, l'affidamento in costruzione condivisa è effettuato alle seguenti condizioni:

• i fondi per il pagamento della DDU sono stati interamente pagati o il debito viene trasferito contestualmente alla sottoscrizione di un nuovo accordo;
• c'è il consenso dello sviluppatore, perché è un partecipante obbligatorio nella transazione;
• è in corso la registrazione statale degli asili nido con un nuovo partecipante al processo.

Dovrebbe essere considerato! Al termine del contratto di cessione, chi lo ha sottoscritto può chiedere il risarcimento solo per l'importo che risulta nel documento. Pertanto, se è stato effettivamente pagato di più, nessuno restituirà la differenza.

Pertanto, se si vuole partecipare a un processo chiamato "costruzione di azioni", l'assegnazione dei diritti potrebbe non essere la soluzione migliore.

Esistono diverse opzioni per quando è probabile la risoluzione di un contratto di costruzione condiviso. Inoltre, entrambe le parti possono rifiutarsi di soddisfare le condizioni.

In questa materia, la legislazione è dalla parte del depositante. Ha più motivi per rifiutare un ulteriore adempimento degli obblighi:

• i termini di costruzione e messa in esercizio dell'edificio sono violati e il ritardo è superiore a 2 mesi;
• la qualità del lavoro non soddisfa quella dichiarata e il depositante fa affermazioni significative.

Il committente ha il diritto di avviare la cessazione della costruzione condivisa se l'investitore non ha effettuato il pagamento tempestivo del contributo concordato. In alcuni casi è possibile un ritardo, ma il suo periodo non deve superare i 2 mesi.

Nota! Se la società non rispetta i termini indicati, è obbligata ad avvertire per iscritto il depositante. Può accettare le modifiche o interrompere unilateralmente la DDU.

Per risolvere il contratto, l'investitore deve inviare un avviso allo sviluppatore. Deve indicarne il motivo e notare che il contratto è risolto unilateralmente. La data di scadenza del documento è il giorno in cui è stata inviata la lettera. Ora, entro 20 giorni di calendario, lo sviluppatore è obbligato a restituire sul conto del detentore del capitale gli importi da lui precedentemente pagati ai sensi del contratto.

Forfait e suo calcolo

Se la risoluzione del contratto avviene per colpa dello sviluppatore, oltre al rimborso dei fondi, al detentore degli interessi viene inoltre pagata una penale. La costruzione condivisa risolve completamente questo problema, mentre un regolare contratto di acquisto e vendita di alloggi potrebbe non tenere conto di questo problema.

La base per il pagamento di una penale possono essere le stesse ragioni per le quali il contratto è risolto: violazione dei termini e carenze significative (una crepa nel muro o un buco nel pavimento). Inoltre, può essere riscossa una penale nel caso in cui l'appartamento costruito risultasse più piccolo di quanto indicato nel contratto.

Importante! Il socio può chiedere sia la restituzione dell'intero importo pagato + penale, sia il semplice pagamento di una penale in aggiunta all'alloggio ricevuto.

• il numero di giorni di ritardo - conteggiati dalla data di consegna della casa specificata nella DDU;
• il tasso di rifinanziamento della Banca centrale della Federazione Russa in questo momento - può essere visualizzato sul portale ufficiale del dipartimento;
• il costo dell'appartamento - indicato nella DDU;
• coefficiente speciale - 1/150 per le persone fisiche, 1/300 per le persone giuridiche.

Ora dobbiamo moltiplicare tutti questi indicatori:

1/150 x Sref x numero di giorni scaduti x costo dell'alloggio.

Ad esempio, con un valore del contratto di 2 milioni di rubli e un tasso di rifinanziamento dell'8,5%, lo sviluppatore dovrà pagare circa 1.130 rubli per ogni giorno di ritardo.

Finanziare

Molti cittadini che desiderano partecipare all'acquisto di un appartamento vorrebbero ricevere il contratto DDU più sicuro. A cosa prestare attenzione? Il 2017 ha apportato alcune modifiche a questo problema.

La pratica degli anni precedenti ha dimostrato che la tradizionale assicurazione di responsabilità civile del committente non è del tutto efficace. Pertanto, dal 1 gennaio 2017, quando si costruiscono nuove strutture, ogni committente è obbligato a contribuire con determinati importi al fondo dei partecipanti alla costruzione condivisa. Tutto il denaro accumulato in questo fondo verrà utilizzato per i pagamenti di compensazione a quegli investitori che hanno subito l'improvviso fallimento dello sviluppatore.

Un altro elemento delle spese del fondo potrebbe essere il continuo finanziamento della costruzione. In questo caso, verrà corrisposto un indennizzo a un nuovo committente che abbia assunto l'obbligo di completare la costruzione dell'edificio in sostituzione del "compagno" fallito.

Assicurazione

Coloro che hanno firmato contratti prima dell'inizio dell'anno in corso sono tutelati da un'assicurazione comune di costruzione. La norma è in vigore dal 2014 ed esclude la registrazione di una DDU senza contratto di assicurazione di responsabilità civile dello sviluppatore. È vero, questo vale solo per quelle organizzazioni che svolgono le loro attività in conformità con la legge federale n. 214.

Importante! Se, al momento dell'acquisto di un appartamento in un nuovo edificio a Novosibirsk o in un'altra città, non hai stipulato un DDU, ma un altro tipo di contratto, non puoi contare sulla protezione di 214-FZ.

Se la società ha ricevuto il permesso di costruire un edificio residenziale prima di gennaio 2014, la norma sull'assicurazione obbligatoria di responsabilità civile rimane a favore del committente.

Ogni contratto ha molte sfumature. DDU 214-FZ non ha fatto eccezione, a cosa dovrei prestare attenzione quando firmo questo documento? Ecco alcuni punti salienti:

1. Se la registrazione e la firma del contratto non vengono eseguite dallo sviluppatore stesso, ma dal suo rappresentante, assicurarsi che abbia basi legali per questo. Le procure notarili possono essere considerate tali. Studiare attentamente i documenti e capire esattamente quali poteri sono delegati al rappresentante.
2. Quando firmi il contratto, assicurati che contenga una clausola in cui si afferma che lo sviluppatore non può modificare arbitrariamente alcuna documentazione.
3. Studiare attentamente l'elenco dei casi di forza maggiore. Assicurati che sia costituito da ostacoli davvero "insormontabili" e non contenga nulla di superfluo.
4. Verificare che il contratto contenga una dichiarazione che l'oggetto non è considerato di alta qualità fino a quando non viene messo in funzione.
5. La DDU non dovrebbe contenere clausole sulla conclusione di accordi aggiuntivi con terzi, ad esempio con una specifica società di gestione.
6. Assicurati di capire chiaramente cos'è la costruzione condivisa di appartamenti e quali punti importanti dovrebbe contenere il contratto. Se viene rilevata l'assenza di almeno uno di essi, lo sviluppatore avrà motivo di invalidare il documento.
7. Ricordiamo che la DDU non sta prendendo vigore dopo la firma, ma dal momento della registrazione statale. Quindi dare soldi allo sviluppatore fino a questo punto può essere pericoloso.
8. Poiché DDU non ha una forma chiara e legalmente stabilita, molti sviluppatori inventano le proprie clausole, che sono completamente non redditizie per il depositante. Trovarli da soli spesso non è possibile. La via d'uscita dalla situazione potrebbe essere quella di attirare un avvocato specializzato in questo particolare settore. La sua consulenza costerà molto meno delle possibili conseguenze della firma di un accordo con "insidie".

Nota! Un'analisi approfondita e più dettagliata della DDU è possibile con il coinvolgimento degli specialisti della nostra azienda. Richiedendo una consulenza gratuita, puoi ottenere preferenze significative su questo e altri argomenti.

Un altro punto su cui vale la pena prestare attenzione è la giurisdizione sotto la DDU. In conformità con la legge, il depositante ha il diritto di scegliere autonomamente il tribunale per la presentazione di un reclamo. Per privare i cittadini di questa opportunità, alcuni sviluppatori fissano l'indirizzo di una particolare istituzione nella DDU.

Una visita al tribunale indicato dal promotore può essere completamente non redditizia per il detentore del capitale. Ad esempio, l'autorità giudiziaria può avere sede nel luogo di registrazione del committente, in un'altra città o regione. Con la sottoscrizione di tale DDU, il titolare dell'interesse concorda automaticamente con le "regole del gioco" proposte. Successivamente, questo può diventare un ostacolo significativo alla presentazione di un ricorso presso il tribunale prescelto.

DDU è un documento abbastanza complesso con un numero enorme di sfumature. Non fidarti troppo delle promesse degli sviluppatori, perché il loro compito principale è quello di "buttarti giù" i soldi. Per proteggersi il più possibile, è meglio utilizzare i servizi di consulenza di professionisti esperti. Questo è l'unico modo in cui puoi essere sicuro che i tuoi soldi non verranno sprecati.

Video FZ-214 da esperti

Una selezione di video di esperti sull'accordo di partecipazione azionaria, 214-FZ, nonché su come redigere correttamente una DDU ed entrare nella costruzione di azioni.

L'attrazione di fondi da parte di cittadini e persone giuridiche per la costruzione condivisa di edifici residenziali e altri oggetti immobiliari, nonché l'emergere di diritti di proprietà per tali oggetti da parte dei partecipanti al processo sono regolati da una legge federale speciale № 214 . Stabilisce inoltre garanzie per la tutela dei diritti, dei legittimi interessi e della proprietà dei coinvestitori.

Le garanzie di legge si applicano a quei possessori di partecipazioni che hanno stipulato accordi di partecipazione alla costruzione condivisa (DDU).

Esistono diverse garanzie di questo tipo:

• Esclusione della possibilità di frode, in cui si raccolgono soldi dai cittadini per la realizzazione di strutture inesistenti. A tal fine, l'articolo 3 della legge n. 214-FZ vieta al committente di entrare in DDU con cittadini fino a:
• ottenere una licenza edilizia,
• pubblicazione, affissione e/o presentazione di una dichiarazione di progetto,
• registrazione statale da parte dello sviluppatore del diritto di proprietà su un appezzamento di terreno destinato alla costruzione di un oggetto (o un contratto di locazione, sublocazione di questo appezzamento).
• Eliminazione della possibilità di una vendita "doppia" di appartamenti. Arte. 4 della Legge n. 214-FZ prevede la conclusione di una DDU per iscritto. Tale accordo è soggetto a registrazione statale e solo dal momento di tale registrazione si considera concluso.
• In caso di fallimento (fallimento deliberato), lo sviluppatore non potrà lasciare i coinvestitori senza nulla. Secondo l'art. 13 della Legge n. 214-FZ, per tutti i partecipanti alla costruzione condivisa, dal momento della registrazione statale, le DDU si considerano impegnate:
• un appezzamento di terreno di proprietà dello sviluppatore con diritto di proprietà (o diritto di locazione, subaffitto di questo appezzamento),
• e un condominio e/o altra proprietà in costruzione su questo sito.

Le attività degli sviluppatori quando attraggono fondi dai cittadini nell'ambito della DDU sono soggette al controllo statale da parte degli organismi autorizzati delle entità costituenti della Federazione Russa. A Mosca, queste funzioni sono assegnate alla struttura del Complesso della politica urbanistica e delle costruzioni - Moskomstroyinvest.

La decisione sulla distribuzione degli appartamenti viene presa nelle assemblee generali del consiglio delle cooperative edilizie. Allo stesso tempo, non è raro che una casa in costruzione abbia un numero di appartamenti parecchie volte inferiore rispetto ai soci che hanno finanziato questa costruzione, e gli ultimi soci che hanno aderito alla cooperativa possono ottenere un appartamento tra i primi.

Attrarre fondi dai cittadini per l'edilizia nell'ambito delle cooperative di costruzione di alloggi (HBC) e delle cooperative di risparmio abitativo (HSC) non garantisce la protezione dei diritti dei loro membri come partecipanti alla costruzione condivisa. Le attività delle cooperative edilizie e delle cooperative edilizie sono regolate rispettivamente dalle disposizioni del Codice abitativo della Federazione Russa e 215-FZ "Sulle cooperative di risparmio abitativo".

Legge federale n. 214: pro e contro

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Cos'è FZ-214?

Sebbene non perfetta, la legge federale n. 214 protegge almeno in parte gli azionisti da sviluppatori senza scrupoli. Vediamo da quali problemi può proteggersi FZ-214 e perché molte società di costruzioni evitano di lavorare secondo questa legge.

Che cos'è FZ-214 e da cosa protegge

La legge federale n. 214 "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri immobili" è stata adottata nel 2004. Prima di questo, gli sviluppatori hanno sviluppato tutti i contratti in modo indipendente. Gli atti redatti dagli avvocati dell'organizzazione tutelavano al massimo le imprese di costruzione, non lasciando garanzie agli acquirenti che la casa sarebbe stata completata, l'appartamento non sarebbe stato rivenduto una seconda volta, ecc.

Dopo l'adozione dell'FZ-214, molti sviluppatori lo hanno accusato della sua "umidità" e delle richieste eccessive, e quindi le società di costruzioni si sono rifiutate di lavorarci. È stato possibile sottrarsi all'attuazione della legge in vari modi, tra cui il passaggio alla conclusione di contratti preliminari di vendita e di accordi preliminari di partecipazione al capitale.

Gli emendamenti alla legge federale n. 214 hanno dato impulso a un aumento del numero di sviluppatori che hanno adottato la legge per l'esecuzione. La nuova versione del documento è diventata più flessibile in relazione alle imprese di costruzione, ma ha anche inasprito le sanzioni per loro per aver aggirato la legge.

FZ-214 non è perfetto, ma il meccanismo più sicuro per l'acquisto di una casa per un azionista. Il contratto, redatto a norma di legge, contiene le informazioni complete circa l'oggetto da costruzione, la sua definizione secondo la documentazione di progetto, i termini di consegna, il prezzo, le modalità e i termini di pagamento, nonché il periodo di garanzia previsto da lo sviluppatore per l'oggetto da lui eretto.

FZ-214 proteggerà i detentori di azioni dalla perdita di fondi se la struttura in costruzione subisce distruzione o danni. Lo sviluppatore non potrà rifiutarsi di trasferire l'appartamento agli eredi in caso di morte dell'azionista che ha firmato il contratto. Se un coinvestitore privato costruisce un oggetto per esigenze personali, e non per scopi commerciali, allora rientra anche nella legge sulla tutela dei diritti dei consumatori.

Come accennato in precedenza, la legge federale n. 214 è imperfetta. Approfittando di alcune lacune, lo sviluppatore può prevedere disposizioni speciali nell'accordo di partecipazione azionaria (DDU) che lavoreranno a suo favore. È meglio che l'acquirente non firmi il documento finché non ha mostrato le carte a un avvocato qualificato. In caso di controversia, l'azionista può richiedere al promotore di modificare il contratto.

Vantaggi della legge federale n. 214 per gli acquirenti di case

FZ-214 proteggerà da doppie vendite, costruzione a lungo termine o apprezzamento irragionevole dell'appartamento

• Si riduce il rischio di doppia vendita dell'appartamento.

Il garante dell'affidabilità della transazione è Rosreestr (Servizio federale per la registrazione statale, il catasto e la cartografia, in precedenza, fino al 2008 - il Servizio federale di registrazione), dove i documenti firmati dal detentore del capitale e dal promotore devono essere sottoposti a registrazione obbligatoria. Rosreestr semplicemente non sarà in grado di registrare due volte gli stessi alloggi in costruzione per persone diverse.

• FZ-214 riduce il rischio che un oggetto in costruzione non venga mai messo in funzione.

Il fatto è che, secondo il terzo articolo della legge, la costruzione di una casa non può essere avviata finché il committente non ha in mano un pacchetto completo di permessi e la dichiarazione di progetto non è stata pubblicata. Tuttavia, nel nostro paese, come sapete, il coordinamento dei documenti può richiedere anni. Pertanto, gli sviluppatori stanno uscendo dalla situazione, ottenendo le approvazioni gradualmente, durante la costruzione della struttura.

• FZ-214 stabilisce le regole per la restituzione dei fondi al portatore di interessi in caso di risoluzione del contratto da parte di una delle parti.
• FZ-214 è più dalla parte del detentore del capitale e non della società di costruzioni.

L'importo della sanzione per l'acquirente, che ha ritardato la rata successiva, e il committente, che non ha consegnato le chiavi dell'appartamento entro il termine concordato, secondo la legge, sono incommensurabili. Se l'azionista ha l'opportunità di ottenere un importo formale, per lo sviluppatore la multa sarà molto elevata. Tuttavia, oggi gli sviluppatori spesso includono clausole aggiuntive nel contratto, che prevedono una penale elevata per i portatori di interessi che ritardano i contributi.

• FZ-214 non consente allo sviluppatore di deviare dal progetto concordato in termini di altezza dell'edificio, disposizione degli appartamenti, ecc.

Tutto questo è previsto nel contratto. Se alla fine l'appartamento risulta essere, ad esempio, di superficie più piccola di quella indicata sui giornali, o la qualità del lavoro non soddisfa l'acquirente, avrà tutte le ragioni per chiedere una riduzione del costo dell'alloggio dal sviluppatore.

• FZ-214 non consente allo sviluppatore di modificare il prezzo al metro quadrato a propria discrezione.

Lo sviluppatore ha il diritto di chiedere un sovrapprezzo se si verificano circostanze di forza maggiore: default, ad esempio. Tuttavia, il tribunale valuterà le circostanze e deciderà sulla necessità di aumentare i prezzi.

• FZ-214 stabilisce chiaramente i motivi per cui l'acquirente può recedere dal contratto con l'impresa edile e chiedergli una penale.

Per legge, lo sviluppatore è obbligato a restituire al coinvestitore privato l'importo da lui conferito nell'ambito dell'accordo di equità, nonché a pagare sanzioni per un importo di 1/150 del tasso di rifinanziamento della Banca centrale della Federazione Russa al momento della restituzione del denaro per l'utilizzo dei fondi.

Ricordiamo che la legge federale n. 214, sebbene sia il meccanismo più sicuro per l'acquisizione di alloggi oggi, non può proteggere completamente gli acquirenti dalle azioni di sviluppatori senza scrupoli. La legge non sarà in grado di proteggere un'impresa edile dal fallimento, né di accelerare la costruzione di una casa.

Contro di lavorare su FZ-214 per lo sviluppatore

FZ-214 vieta severamente di apportare modifiche al progetto già in corso di costruzione, il che può portare a una costruzione a lungo termine

• La legge federale n. 214 è tutt'altro che conveniente per tutti gli sviluppatori, poiché impone loro obblighi severi e li priva di una certa flessibilità.

In alcuni casi, l'impresa edile potrebbe dover apportare modifiche al progetto già in corso di costruzione. FZ-214 proibisce severamente tali azioni. Il rigoroso rispetto della lettera della legge può portare l'oggetto a una costruzione a lungo termine.

• Secondo FZ-214, lo sviluppatore non ha il diritto di incontrare l'acquirente a metà e ridurre il prezzo per 1 mq di alloggio.

Se almeno un appartamento è già stato venduto nella casa, lo sviluppatore è obbligato a prelevare lo stesso importo dagli acquirenti per il resto. In caso contrario, i detentori di azioni che hanno acquistato un alloggio a un prezzo più elevato potranno richiedere il rimborso del denaro pagato in eccesso.

• FZ-214 non stabilisce chiaramente le regole per l'accettazione e il trasferimento di un appartamento a un azionista.

La legge definisce i termini entro i quali l'acquirente può iniziare ad accettare un alloggio, ma non specifica quando deve completare questa procedura.

• FZ-214 mette gli sviluppatori in condizioni difficili in cui si indebitano con lo stato e gli azionisti, ma non hanno strumenti per influenzare i funzionari.

È abbastanza difficile costruire strutture residenziali secondo la legge federale n. 214. Pertanto, molte società di costruzioni stanno cercando di trovare soluzioni alternative e, tipicamente, le trovano. Così, ad esempio, alcuni sviluppatori, per non legare le mani agli accordi di partecipazione al capitale stipulati ai sensi della FZ-214, decidono di costruire oggetti interamente a proprie spese, per poi mettere su appartamenti con contratti di vendita. È vero, tali opzioni sono in potere, forse, di grandi imprese edili. Gli sviluppatori più piccoli spesso scelgono uno degli "schemi grigi" con cui lavorare.