» 214 fz ant bendros statybos. Akcinio kapitalo dalyvavimo sutarčių atšaukimas: ką tai reiškia investuotojui

214 fz ant bendros statybos. Akcinio kapitalo dalyvavimo sutarčių atšaukimas: ką tai reiškia investuotojui

1 straipsnis Šio federalinio įstatymo reguliavimo objektas

1. Šis federalinis įstatymas reglamentuoja santykius, susijusius su piliečių ir juridinių asmenų lėšų pritraukimu bendrai daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų statybai pagal dalyvavimo bendroje statyboje sutartį (toliau – dalyviai) bendroje statyboje) ir bendros statybos dalyviams nuosavybės teisės į bendros statybos objektus atsiradimą, taip pat nustatomos bendros statybos dalyvių teisių, teisėtų interesų ir turto apsaugos garantijos.

2. Be šio straipsnio 1 dalyje numatyto atvejo, fizinio ar juridinio asmens lėšų pritraukimas iš piliečių prisiimant prievoles, kurias įvykdžius pilietis gali turėti teisę turėti būstą statomas (kuriamas) daugiabutis leidžiamas tais atvejais, kai tai numatyti Rusijos Federacijos teisės aktai dėl būsto taupymo kooperatyvų.

2 straipsnis Pagrindinės šiame federaliniame įstatyme vartojamos sąvokos

Šiame federaliniame įstatyme vartojamos šios pagrindinės sąvokos:

1) vystytojas - juridinis asmuo, neatsižvelgiant į jo organizacinę ir teisinę formą, arba individualus verslininkas, nuosavybės teise valdantis arba nuomojantis žemės sklypą ir pritraukiantis lėšas iš bendros statybos dalyvių pagal šį federalinį įstatymą buto statybai (sukūrimui) statinius šiame žemės sklype ir (ar) kitus nekilnojamojo turto objektus gauto statybos leidimo pagrindu. Tuo pačiu metu kiti nekilnojamojo turto objektai yra garažai, sveikatos priežiūros įstaigos, viešojo maitinimo, verslo, prekybos, kultūros ir kiti nekilnojamojo turto objektai, išskyrus pramonės objektus;

2) bendros statybos objektas - gyvenamoji ar negyvenamoji patalpa, kuri, gavus leidimą pradėti eksploatuoti daugiabutį namą ir (ar) kitą nekilnojamojo turto objektą, perduodama bendros statybos dalyviui ir yra šio buto dalis. pastatas ir (ar) kitas nekilnojamojo turto objektas, statomas (sukurtas) taip pat panaudojus bendros statybos dalyvio lėšas.

3 straipsnis

1. Statytojas turi teisę rinkti lėšas iš bendros statybos dalyvių daugiabučio namo ir (ar) kitiems nekilnojamojo turto objektams statyti (sukurti) tik nustatyta tvarka gavęs statybos leidimą, paskelbęs ir (ar) ) projekto deklaracijos pateikimas pagal šį federalinį įstatymą ir statytojo nuosavybės teisės ar nuomos teisės valstybinę registraciją į žemės sklypą, numatytą daugiabučio namo ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų statybai (kūrimui), apims bendrus statybos objektus.

2. Teisė pritraukti iš piliečių lėšas daugiabučio namo statybai (sukūrimui) prisiimant įsipareigojimus, kuriuos įvykdžius pilietis gali turėti teisę turėti nuosavybės teise gyvenamąją patalpą statomame (sukurtame) daugiabučiame name. vystytojai, atitinkantys šio federalinio įstatymo reikalavimus pagal dalyvavimo bendroje statyboje sutartis.

3. Esant piliečio lėšų pritraukimui daugiabučio namo statybai (sukūrimui) prisiimant įsipareigojimus, kuriuos įvykdžius piliečiui gali atsirasti nuosavybės teisė į gyvenamąją vietą statomame (sukurtame) daugiabučiame name. ) asmuo, kuris pagal šį federalinį įstatymą neturi tam teisės, pilietis gali reikalauti iš šio asmens nedelsiant grąžinti jam pervestas lėšas, taip pat sumokėti dvigubas palūkanas, numatytas 2007 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 395 straipsnis dėl šių lėšų dydžio ir kompensacijos, viršijančios palūkanų sumą už piliečiui padarytus nuostolius.

4 straipsnis Dalyvavimo bendroje statyboje sutartis

1. Dalyvavimo bendroje statyboje sutartimi (toliau – Sutartis) viena šalis (steigėjas) įsipareigoja per sutartyje numatytą terminą pastatyti (sustatyti) daugiabutį namą ir (ar) kitą nekilnojamojo turto objektą ir (arba) dalyvaujant kitiems asmenims ir gavus leidimą duoti šiuos įrenginius eksploatuoti, perduoti atitinkamą bendros statybos objektą bendros statybos dalyviui, o kita šalis (bendros statybos dalyvis) įsipareigoja sumokėti 2008 m. sutartyje numatytą kainą ir priimti bendrą statybos objektą, jei yra leidimas leisti daugiabučiui ir (ar) kitam nekilnojamojo turto objektui.

2. Rusijos Federacijos Vyriausybė turi teisę priimti taisykles, kurios yra privalomos sutarties šalims, kai ji sudaroma ir vykdoma.

3. Sutartis sudaroma raštu, turi būti registruota valstybiškai ir laikoma sudaryta nuo tokios registracijos momento.

4. Sutartyje turi būti nurodyta:

1) konkretaus bendros statybos objekto, perleidžiamo pagal projektinę dokumentaciją, nustatymas, statytojas gavęs leidimą pradėti eksploatuoti daugiabutį ir (ar) kitą nekilnojamojo turto objektą;

2) bendrosios statybos objekto vystytojo perdavimo bendros statybos dalyviui terminas;

3) sutarties kaina, jos apmokėjimo sąlygos ir tvarka;

4) bendros statybos objekto garantinis laikotarpis.

5. Jeigu sutartyje nėra šio straipsnio 4 dalyje numatytų sąlygų, tokia sutartis laikoma nesudaryta.

6. Bendros statybos objekto atsitiktinio žuvimo ar sugadinimo riziką iki jo perdavimo bendros statybos dalyviui prisiima statytojas.

7. Mirus piliečiui, dalyvaujančiam bendroje statyboje, jo teisės ir pareigos pagal sutartį pereina įpėdiniams, jei federalinis įstatymas nenustato kitaip. Užsakovas neturi teisės atsisakyti tokių įpėdinių sudaryti sutartį.

8. Bendros statybos dalyvio palikimo atsiradimo dieną egzistuojančios nuosavybės teisės ir pareigos pagal šį federalinį įstatymą sudarytos sutarties pagrindu yra bendros statybos dalyvio paveldėjimo dalis pagal Civilinį kodeksą. Rusijos Federacijos kodeksas.

9. Santykiams, kylantiems iš piliečio, dalyvaujančio bendroje statyboje tik asmeniniams, šeimos, buities ir kitiems su verslu nesusijusiems poreikiams tenkinti, sudarytos sutarties, taikomi Rusijos Federacijos vartotojų apsaugos teisės aktai tiek, kiek jie nereglamentuoja. Federalinis įstatymas.

5 straipsnis Sutarties kaina

1. Sutartyje nurodoma sutarties kaina, tai yra bendros statybos dalyvio mokėtinų lėšų suma už bendros statybos objekto statybą (sukūrimą). Sutarties kaina sutartyje gali būti apibrėžta kaip lėšų, skirtų bendros statybos objekto statybos (sukūrimo) išlaidoms kompensuoti ir lėšų apmokėjimui už vystytojo paslaugas, suma.

2. Šalių susitarimu sutarties kaina gali būti keičiama po jos sudarymo, jeigu sutartyje numatyta kainos keitimo galimybė, jos keitimo atvejai ir sąlygos.

3. Sutarties kainos mokėjimas atliekamas mokant vienkartine suma arba per sutartyje nustatytą laikotarpį, skaičiuojant metais, mėnesiais ar savaitėmis.

4. Jeigu pagal sutartį sutarties kainą privalo sumokėti bendrosios statybos dalyvis, mokėdamas vienkartinę įmoką, uždelsimas sumokėti daugiau kaip tris mėnesius yra pagrindas 2012 m. plėtotojui pareikšti ieškinį dėl sutarties nutraukimo teisminio proceso tvarka.

5. Jeigu pagal sutartį sutarties kainą privalo sumokėti bendros statybos dalyvis, atlikdamas mokėjimus sutartyje numatytu terminu, sistemingas bendros statybos dalyvio sąlygų pažeidimas. už mokėjimų atlikimą, tai yra mokėjimo termino pažeidimas daugiau nei tris kartus per dvylika mėnesių arba uždelsimas atsiskaityti daugiau nei tris mėnesius yra pagrindas vystytojui pareikšti ieškinį dėl sutarties nutraukimo teisme.

6. Pažeidus sutartyje nustatytą mokėjimo terminą, bendros statybos dalyvis moka užsakovui šimto penkiasdešimtosios Rusijos Federacijos centrinio banko refinansavimo normos dydžio baudą (baudą). įsigalioja prievolės įvykdymo dieną, nuo pradelstos įmokos sumos už kiekvieną uždelstą dieną.

6 straipsnis Bendros statybos objekto vystytojo perdavimo bendros statybos dalyviui terminas

1. Statytojas ne vėliau kaip per sutartyje numatytą laikotarpį privalo perduoti bendros statybos objektą bendros statybos dalyviui. Tuo pačiu metu bendros statybos objektų vystytojo perleidimo terminas turi būti vienodas visiems bendros statybos dalyviams, išskyrus šio straipsnio 3 dalyje nustatytą atvejį.

2. Pažeidus bendros statybos objekto perdavimo bendros statybos dalyviui sutartyje numatytą terminą, užsakovas sumoka bendros statybos dalyviui vieno septyniasdešimties dydžio netesybas (baudą). -penktadalis Rusijos Federacijos centrinio banko refinansavimo normos, galiojančios įsipareigojimo įvykdymo dieną, nuo sutarties kainos už kiekvieną uždelstą dieną.

3. Tuo atveju, jeigu per sutartyje numatytą terminą nepavyksta užbaigti daugiabučio namo ir (ar) kito nekilnojamojo turto objekto statybos (sukūrimo), vystytojas ne vėliau kaip prieš du mėnesius iki nurodyto termino pabaigos. , įsipareigoja atsiųsti dalijamoje statyboje aktualią informaciją ir pasiūlymą pakeisti sutartis. Sutartyje numatyto bendros statybos objekto perdavimo bendros statybos dalyviui termino pakeitimas atliekamas Rusijos Federacijos civilinio kodekso nustatyta tvarka.

7 straipsnis Sutartyje numatytas kokybės užtikrinimas

1. Statytojas įsipareigoja perduoti bendros statybos dalyviui bendros statybos objektą, kurio kokybė atitinka sutarties sąlygas arba, nesant ar neišsamios tokios sutarties sąlygų, techninius reikalavimus. nuostatai, projektinė dokumentacija ir urbanistikos reglamentai, taip pat kiti privalomi reikalavimai.

2. Tuo atveju, kai bendros statybos objektą statė (sukūrė) statytojas, nukrypdamas nuo sutarties sąlygų, dėl kurių pablogėjo tokio objekto kokybė, arba su kitais trūkumais, dėl kurių jis netinkamas statybai. sutartyje numatytą naudojimą, bendros statybos dalyvis, jeigu sutartyje nenustatyta kitaip, savo pasirinkimu turi teisę reikalauti iš statytojo:

1) neatlygintinas trūkumų pašalinimas per protingą terminą;

2) proporcingas sutarties kainos sumažinimas;

3) jų išlaidų trūkumams šalinti atlyginimas.

3. Esminis bendros statybos objekto kokybės reikalavimų pažeidimas, bendros statybos dalyvis turi teisę vienašališkai atsisakyti vykdyti sutartį ir reikalauti, kad vystytojas grąžintų lėšas ir sumokėtų palūkanas pagal 2007 m. Šio federalinio įstatymo 9 straipsnio 2 dalis.

4. Sutarties dėl statytojo atleidimo nuo atsakomybės už bendros statybos objekto trūkumus sąlygos yra niekinės.

5. Bendros statybos objekto garantinis laikotarpis yra nustatytas sutartimi ir negali būti trumpesnis nei penkeri metai. Nurodytas garantinis laikotarpis skaičiuojamas nuo bendros statybos objekto perdavimo bendros statybos dalyviui dienos, jeigu sutartyje nenumatyta kitaip.

6. Bendros statybos dalyvis turi teisę reikšti statytojui pretenzijas dėl netinkamos bendros statybos objekto kokybės, jeigu tokia kokybė paaiškėja garantinio laikotarpio metu.

8 straipsnis Bendros statybos objekto perdavimas

1. Bendrosios statybos objekto perdavimas vystytojo ir jo priėmimas bendros statybos dalyviui vykdomas pagal šalių pasirašytą perdavimo aktą arba kitą perdavimo dokumentą.

2. Bendros statybos objekto perdavimas vykdomas ne anksčiau, kaip nustatyta tvarka gavus leidimą leisti naudoti daugiabutį ir (ar) kitą nekilnojamojo turto objektą.

3. Statytojui nustatyta tvarka gavus leidimą pradėti eksploatuoti daugiabutį namą ir (ar) kitą nekilnojamojo turto objektą, vystytojas įpareigojamas per du mėnesius, bet ne vėliau kaip iki 2011 m. sutartyje numatytą laikotarpį.

4. Bendros statybos dalyvis, gavęs vystytojo pranešimą apie daugiabučio namo ir (ar) kito nekilnojamojo turto objekto statybos (sukūrimo) pabaigą pagal sutartį ir bendros statybos objekto pasirengimą perleisti. , privalo pradėti jo priėmimą per sutartyje nurodytą terminą, o jeigu toks laikotarpis neįrengtas – per septynias darbo dienas nuo nurodyto pranešimo gavimo dienos.

5. Bendros statybos objekto dalyvis, prieš pasirašydamas perdavimo aktą ar kitą dokumentą dėl bendro naudojimo statybos objekto perdavimo, turi teisę reikalauti, kad statytojas surašytų aktą, kuriame būtų nurodyta bendros statybos objekto neatitikimas 2012 m. šio federalinio įstatymo 7 straipsnio 1 dalyje nurodytus reikalavimus ir atsisakyti pasirašyti perdavimo aktą ar kitą dokumentą dėl bendros statybos objekto perdavimo, kol užsakovas neįvykdys šio federalinio įstatymo 7 straipsnio 2 dalyje numatytų įsipareigojimų. Teisė.

9 straipsnis Vienašalis sutarties atsisakymas

1. Bendrosios statybos dalyvis turi teisę vienašališkai atsisakyti vykdyti sutartį, jeigu:

1) statytojo įsipareigojimo perleisti bendros statybos objektą per sutartyje numatytą terminą neįvykdymas;

2) daugiabučio namo ir (ar) kito nekilnojamojo turto objekto, kuriame yra bendros statybos objektas, statybos (sukūrimo) nutraukimas arba sustabdymas, esant aplinkybėms, kurios aiškiai rodo, kad bendros statybos objektas nebus perduotas. bendros statybos dalyviui sutartyje numatytu terminu;

3) esminis statomo (kuriamo) daugiabučio namo ir (ar) kito nekilnojamojo turto objekto, kuriame yra bendros statybos objektas, projektinės dokumentacijos pakeitimas, įskaitant esminį bendros statybos objekto dydžio pasikeitimą;

4) bendros nuosavybės ir (ar) negyvenamųjų patalpų, kurios yra daugiabučio namo dalis, ir (ar) kito nekilnojamojo turto paskirties pasikeitimas;

5) kūrėjas nevykdo įsipareigojimų, numatytų šio federalinio įstatymo 7 straipsnio 2 dalyje;

6) esminis bendros statybos objekto kokybės reikalavimų pažeidimas;

7) kitais sutartyje numatytais atvejais.

2. Bendrosios statybos dalyviui vienašališkai atsisakius vykdyti sutartį, vystytojas privalo grąžinti bendrosios statybos dalyvio sumokėtas lėšas už sutarties kainą, taip pat mokėti palūkanas. nuo šios sumos už nurodytų lėšų panaudojimą šimto penkiasdešimtosios Rusijos Federacijos centrinio banko refinansavimo normos, galiojančios prievolės grąžinti dalyvio sumokėtas lėšas, įvykdymo dieną. statyba. Nurodytos palūkanos skaičiuojamos nuo tos dienos, kai bendrosios statybos dalyvis padaro lėšas ar dalį lėšų pagal sutarties kainą iki tos dienos, kai užsakovas jas grąžina bendros statybos dalyviui.

10 straipsnis Atsakomybė už įsipareigojimų pagal sutartį pažeidimą

Jei įsipareigojimai pagal sutartį neįvykdomi ar netinkamai vykdomi, įsipareigojimų neįvykdžiusi arba netinkamai įvykdžiusi šalis privalo sumokėti kitai šaliai šiame federaliniame įstatyme numatytas netesybas (baudas, netesybas). ir nurodytą sutartį bei visiškai atlyginti patirtus nuostolius, viršijančius netesybas.

11 straipsnis Reikalavimų perleidimas pagal sutartį

1. Perleisti bendros statybos dalyvio reikalavimo teises pagal sutartį leidžiama tik jam sumokėjus sutarties kainą arba kartu su skolos perleidimu naujam bendros statybos dalyviui nustatyta tvarka. pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą.

2. Reikalavimo teises pagal sutartį perleisti bendrosios statybos dalyviui leidžiama nuo sutarties valstybinės įregistravimo momento iki tol, kol šalys pasirašo perdavimo aktą ar kitą bendro naudojimo objekto perdavimo dokumentą. statyba.

12 straipsnis Sutartyje prisiimtų įsipareigojimų vykdymas

1. Statytojo įsipareigojimai laikomi įvykdytais nuo to momento, kai šalys pasirašo perdavimo aktą ar kitą dokumentą dėl bendro statybos objekto perdavimo.

2. Bendros statybos dalyvio įsipareigojimai laikomi įvykdytais nuo to momento, kai pagal sutartį sumokamos visos lėšos ir šalys pasirašo perdavimo aktą ar kitą bendro naudojimo statybos objekto perdavimo dokumentą.

13 straipsnis Sutartyje prisiimtų įsipareigojimų įvykdymo užtikrinimas

1. Siekiant užtikrinti statytojo (įkaito davėjo) įsipareigojimų pagal sutartį įvykdymą, nuo sutarties valstybinės įregistravimo momento bendros statybos dalyviai (įkeitimo turėtojai) laikomi įkeistais už statybą (sukūrimą). ) daugiabučio namo ir (ar) kito nekilnojamojo turto, kuriame bus bendros statybos objektai, statytojui nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas arba nuomos teisė į nurodytą žemės sklypą ir daugiabutį namą ir (arba) ) kitas šiame žemės sklype statomas (kuriamas) nekilnojamasis turtas.

2. Esant valstybinei nekilnojamojo turto vystytojo teisės į nebaigtą statyti objektą registracijai, toks nebaigtos statybos objektas laikomas įkeistu bendros statybos dalyviams nuo statytojo nuosavybės teisės valstybinės įregistravimo momento. į tokį objektą.

3. Valstybiškai įregistravus nekilnojamojo turto vystytojo teisę į gyvenamąsias ir (ar) negyvenamas patalpas, kurios yra daugiabučio namo dalis, ir (ar) kitą nekilnojamąjį turtą, kurio statyba (sukūrimas) atlikta panaudojant lėšas. iš bendros statybos dalyvių šios patalpos laikomos įkeistomis iš bendros statybos dalyvių nuo nekilnojamojo turto vystytojo teisės į tokias patalpas valstybinio įregistravimo momento.

4. Turto įkeitimas, numatytas šio straipsnio 1-3 dalyse, užtikrina šių vystytojo įsipareigojimų pagal sutartį įvykdymą:

1) bendros statybos dalyvio įneštų lėšų grąžinimas šio federalinio įstatymo ir (ar) sutarties numatytais atvejais;

2) išmokėjimas bendros statybos dalyviui jam priklausančių lėšų nuostoliams atlyginti ir (ar) kaip netesybos (bauda, ​​netesybos) dėl prievolės perduoti daiktą neįvykdymo, pavėlavimo ar kitokio netinkamo įvykdymo. bendros statybos dalyviui ir kitos lėšos, priklausančios jam pagal sutartį ir (ar) federalinius įstatymus.

5. Statytojas privalo įregistruoti nuosavybės teisę į nebaigtą statybos objektą, jeigu yra įkeitimo dalyko arešto pagrindas. Jei statytojas vengia valstybinės nuosavybės teisės į statomą objektą registravimo, valstybinė tokio objekto nuosavybės registracija atliekama remiantis teismo sprendimu, priimtu pagal bendrosios statybos dalyvio ieškinį dėl įkeitimo įkeitimo dalyku.

6. Jeigu iki statytojo sutarties sudarymo su pirmuoju bendros statybos dalyviu šio straipsnio 1-3 dalyse nurodytas turtas buvo įkeistas kaip kitų statytojo prievolių užstatas, tai užstato pritraukimas. bendros statybos dalyvių lėšos leidžiamos šiomis sąlygomis:

1) šio straipsnio 1-3 dalyse nurodyto turto hipotekos kreditorius yra bankas;

2) gautas šios dalies 1 punkte nurodyto įkaito turėtojo sutikimas patenkinti savo reikalavimus įkeisto turto sąskaita pagal šio federalinio įstatymo 15 straipsnio 2 dalį.

7. Statytojui sudarius sutartį su pirmuoju bendros statybos dalyviu, šio straipsnio 1-3 dalyse nurodytas turtas, kaip vėlesnis įkeitimas, gali būti perduotas bankui (vėlesniam įkaito turėtojui) paskolos grąžinimui užtikrinti. arba banko teikiama tikslinė paskola vystytojui daugiabučio namo ir (ar) kito nekilnojamojo turto objekto, į kurį įeina bendros statybos objektai, statybai.

8. Nuo to momento, kai šalys pasirašo bendro naudojimo statybos objekto perdavimo aktą ar kitą dokumentą, šio federalinio įstatymo pagrindu atsirandanti įkeitimo teisė šiam bendro naudojimo statybos objektui netaikoma.

9. Santykiams, kylantiems iš įkeitimo, atsiradusio šio federalinio įstatymo pagrindu, taikomos Rusijos Federacijos civilinio kodekso ir 1998 m. liepos 16 d. federalinio įstatymo N 102-FZ „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ nuostatos. Įstatymą, atsižvelgiant į šio federalinio įstatymo nustatytus ypatumus.

14 straipsnis Įkeitimo įkeitimo dalyku ypatumai

1. Įkeitimo dalykas gali būti vykdomas ne anksčiau kaip po šešių mėnesių po:

1) prasidėjus sutartyje numatytam bendros statybos objekto vystytojo perdavimo terminui;

2) daugiabučio namo ir (ar) kito nekilnojamojo turto objekto statybos (sukūrimo) nutraukimas ar sustabdymas, esant aplinkybėms, kurios aiškiai rodo, kad per nurodytą terminą bendras statybos objektas nebus perduotas bendros statybos dalyviui. sutartyje.

2. Išieškojimas iš įkeitimo dalyko gali būti taikomas šio straipsnio 1 dalyje nustatytais terminais, neatsižvelgiant į šio federalinio įstatymo 13 straipsnio 6 ir 7 dalyse nurodytus užsakovo įsipareigojimus hipotekos kreditoriams įvykdyti.

3. Užstato įkeitimo dalyku atveju už statytojo prievoles, kurių įvykdymas užtikrinamas, yra solidariai atsakingi užsakovas ir šio federalinio įstatymo 13 straipsnio 6 ir 7 dalyse nurodyti įkaito turėtojai. įkeitimu pagal šio federalinio įstatymo 13 straipsnio 4 dalį.

15 straipsnis Lėšų, gautų pardavus įkeistą turtą, paskirstymo ypatumai

1. Pajamos, gautos pardavus įkeistą turtą, išskaičiavus sumas, būtinas išlaidoms, susijusioms su tokio turto areštu ir jo pardavimu padengti, nukreipiamos bendrosios statybos dalyvių ir hipotekos reikalavimams, nurodytiems dalyje, tenkinti. Šio federalinio įstatymo 13 straipsnio 6 dalis .

2. Jeigu pritrūksta lėšų, gautų pardavus įkeistą turtą, tokios lėšos, išskaičiavus sumas, būtinas išlaidoms, susijusioms su šio turto areštu ir jo pardavimu padengti, paskirstomos tarp bendros statybos dalyviams. ir šio federalinio įstatymo 13 straipsnio 6 dalyje nurodyti įkaito turėtojai, proporcingai jų reikalavimų dydžiui iki šių reikalavimų patenkinimo momento.

3. Šio federalinio įstatymo 13 straipsnio 7 dalyje nurodytų įkaito turėtojų reikalavimai tenkinami po bendros statybos dalyvių ir šio federalinio įstatymo 13 straipsnio 6 dalyje nurodytų įkaito turėtojų reikalavimų.

4. Pagal bendrosios statybos dalyvių ir kitų įkeitimo turėtojų reikalavimus, kurie nebuvo patenkinti pardavus įkeistą turtą, statytojas ir šio federalinio įstatymo 13 straipsnio 6 ir 7 dalyse nurodyti įkaito turėtojai. yra solidariai atsakingi Rusijos Federacijos įstatymų nustatyta tvarka.

5. Lėšos, priklausančios bendrosios statybos dalyviams, nepareiškusiems savo reikalavimų iki viešo aukciono, kuriame buvo parduotas įkeistas turtas, dienos, įskaitomos į notaro užstatą. Šie bendros statybos dalyviai turi teisę gauti lėšas per notaro užstatą Rusijos Federacijos įstatymų nustatyta tvarka.

16 straipsnis Valstybinė bendros statybos objektų nuosavybės registracija

1. Bendrosios statybos dalyvio nuosavybės teisė į bendros statybos objektą turi būti įregistruota valstybine tvarka 1997 m. liepos 21 d. federaliniame įstatyme Nr. 122-FZ „Dėl valstybinės nuosavybės teisių į nekilnojamąjį turtą registravimo ir Sandoriai su juo" teisių į nekilnojamąjį turtą registravimas ir sandoriai su juo") ir šis federalinis įstatymas.

2. Bendrosios statybos dalyvio nuosavybės teisės į bendros statybos objektą valstybinės registracijos pagrindas yra jo statybos (sukūrimo) faktą patvirtinantys dokumentai, - leidimas pradėti eksploatuoti daugiabutį ir (ar) kiti nekilnojamieji daiktai. palikimas, kuriame yra bendros statybos objektas, ir perdavimo aktas ar kitas bendros statybos objekto perdavimo dokumentas.

3. Statytojas įstaigoms, atliekančioms teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinę registraciją, valstybinei registracijai pateikia leidimą duoti daugiabutį ir (ar) kitą nekilnojamojo turto objektą arba notaro patvirtintą šio leidimo kopiją. bendros statybos dalyvių nuosavybės teisių į bendro naudojimo objektų statybą ne vėliau kaip per dešimt darbo dienų nuo tokio leidimo gavimo.

4. Bendrosios statybos dalyvis ar jo įpėdiniai turi teisę kreiptis į institucijas, vykdančias teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorius su juo valstybinę registraciją, su prašymu valstybinės nuosavybės teisės į bendro naudojimo objektą įregistravimo. statyba, pastatyta (sukurta) tokio bendros statybos dalyvio lėšomis pagal sutartį, užsakovui ir bendros statybos dalyviui ar jo paveldėtojams pasirašius perdavimo aktą ar kitą dokumentą dėl bendros statybos dalyvio. bendras statybos objektas.

5. Bendrosios nuosavybės dalyviui atsiradus nuosavybės teise į bendros statybos objektą, kartu atsiranda nuosavybės teisės dalis daugiabučiame name esančio bendrosios nuosavybės teise, kuri negali būti atidalinta ar perleidžiama atskirai nuo nuosavybės teisės į bendros statybos objektą. bendra statyba. Nuosavybės teisės į bendros statybos objektą atsiradimo valstybinė registracija yra kartu su tuo neatsiejamai susijusios bendrosios dalinės nuosavybės teisės į bendrąją nuosavybę valstybinė registracija.

17 straipsnis Sutarties valstybinė registracija ir reikalavimų pagal sutartį perleidimas

Sutartis ir (ar) reikalavimo teisių pagal sutartį perleidimas turi būti valstybiškai registruotas įstaigose, vykdančiose valstybinę teisių į nekilnojamąjį turtą registraciją ir sandorius su juo, registracijos rajono teritorijoje, kurioje yra nekilnojamasis turtas. statomas (kuriamas) daugiabutis namas ir (ar) kitas nekilnojamojo turto objektas, kurio statybai pagal šią sutartį renkamos lėšos, federalinio įstatymo „Dėl teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos“ nustatyta tvarka. “.

18 straipsnis

Bendrosios statybos dalyvių pagal sutartį sumokėtas lėšas plėtotojas naudoja tik daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų statybai (kūrimui) pagal projektinę dokumentaciją.

19 straipsnis Projekto deklaracija

1. Projekto deklaracijoje pateikiama informacija apie rengėją ir informacija apie statinio projektą.

2. Projekto deklaraciją rengėjas paskelbia visuomenės informavimo priemonėse ir (ar) paskelbia viešuosiuose informaciniuose ir telekomunikacijų tinkluose (įskaitant internetą) ne vėliau kaip keturiolika dienų iki tos dienos, kai vystytojas sudaro sutartį su pirmuoju dalyviu. statyba, taip pat pateikiama institucijai, kuri vykdo valstybinę teisių į nekilnojamąjį turtą registraciją ir sandorius su juo, bei įgaliotai institucijai, nurodytai šio federalinio įstatymo 23 straipsnio 1 dalyje.

3. Projekto deklaracijos originalų saugojimą vykdo rengėjas.

4. Vykdytojas privalo per tris darbo dienas nuo atitinkamos informacijos pakeitimo dienos atlikti projekto deklaracijos pakeitimus dėl informacijos apie užsakovą ir statinio projektą, taip pat projektinės dokumentacijos pakeitimo faktų.

5. Kas ketvirtį kūrėjas privalo projekto deklaracijoje keisti informaciją, numatytą šio federalinio įstatymo 20 straipsnio 1 dalies 6 punkte.

6. Šio straipsnio 4 ir 5 dalyse nurodyti pakeitimai turi būti paskelbti projekto deklaracijos paskelbimo nustatyta tvarka per dešimt dienų nuo projekto deklaracijos pakeitimų padarymo dienos.

7. Jei statytojas pažeidžia šiame federaliniame įstatyme nustatytus projekto deklaracijos reikalavimus, bendros statybos dalyvis turi teisę kreiptis į teismą ar arbitražo teismą su reikalavimu pripažinti sandorį negaliojančiu, kaip sudarytą veikiant kliedesiui. . Jei sandoris pripažįstamas negaliojančiu, užsakovas privalo grąžinti pagal sutartį bendros statybos dalyvio sumokėtas lėšas ir sumokėti palūkanas pagal šio federalinio įstatymo 9 straipsnio 2 dalį.

20 straipsnis Informacija apie kūrėją

1. Informacijoje apie kūrėją turi būti informacija:

1) įmonės pavadinimas (pavadinimas), vieta - kūrėjui - juridinis asmuo, pavardė, vardas, patronimas, gyvenamoji vieta - kūrėjui - individualus verslininkas, taip pat veiklos būdas kūrėjo;

2) dėl kūrėjo valstybinės registracijos;

3) apie kūrėjo steigėjus (dalyvius);

4) dėl daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų statybos projektų, kuriuose plėtotojas dalyvavo per trejus metus iki projekto deklaracijos paskelbimo;

5) apie licencijuojamos veiklos rūšį, licencijos numerį, jos galiojimo laiką, apie šią licenciją išdavusią instituciją, jei pagal federalinį įstatymą tokia veikla yra licencijuojama ir yra susijusi su vystytojo veikla. pritraukti lėšų iš bendros statybos dalyvių daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų statybai (kūrimui);

6) apie nuosavų lėšų sumą, einamųjų metų finansinį rezultatą, mokėtinų sąskaitų sumą projekto deklaracijos paskelbimo dieną.

2. Kūrėjas privalo pateikti peržiūrėti bet kuriam asmeniui, kuris kreipėsi:

1) kūrėjo steigimo dokumentai;

2) kūrėjo valstybinės registracijos pažymėjimas;

3) registracijos mokesčių inspekcijoje pažymėjimas;

4) ataskaitų apie vystytojo finansinę-ūkinę veiklą teikimas pagal nustatytas formas;

5) patvirtintas metines ataskaitas, balansus, pelno (nuostolių) ataskaitas (paskirstymą) už paskutinius trejus vystytojo verslinės veiklos metus ir už faktinį verslinės veiklos laikotarpį, jeigu plėtotojas tokią veiklą vykdė trumpiau nei trejus metus;

6) paskutinių vystytojo ūkinės veiklos metų audito ataskaita.

21 straipsnis Informacija apie statybos projektą

1. Informacija apie statinio projektą turi atitikti projektinę dokumentaciją ir joje turi būti informacija:

1) apie statinio projekto tikslą, jo įgyvendinimo etapus ir terminus, projektinės dokumentacijos valstybinės ekspertizės rezultatus, jei tokią ekspertizę nustato federalinis įstatymas;

2) statybos leidime;

3) dėl statytojo teisių į žemės sklypą, apie žemės sklypo savininką, jeigu statytojas nėra savininkas, dėl projektinėje dokumentacijoje numatytų žemės sklypo ribų ir ploto, dėl žemės sklypo elementų. tobulinimas;

4) apie statomo (kuriamo) daugiabučio namo ir (ar) kito nekilnojamojo turto objekto vietą ir jų aprašą, parengtą pagal projektinę dokumentaciją, kurios pagrindu išduotas statybos leidimas;

5) dėl statomo (sukurto) daugiabučio namo ir (ar) kito nekilnojamojo turto objekto konstrukcijoje esančių savarankiškų dalių (butų daugiabučiame name, garažų ir kitų nekilnojamojo turto objektų), perduotų bendros statybos dalyviams iki 2010 m. statytojas, gavęs leidimą pradėti eksploatuoti daugiabutį ir (ar) kitą nekilnojamojo turto objektą, taip pat šių savarankiškų dalių techninių charakteristikų aprašymą pagal projektinę dokumentaciją;

6) dėl daugiabučiame name esančių negyvenamųjų patalpų, kurios nėra daugiabučio namo bendrosios nuosavybės dalis, funkcinės paskirties, jeigu statomas (kuriamas) turtas yra daugiabutis namas;

7) dėl bendros nuosavybės sudėties daugiabučiame name ir (ar) kitame nekilnojamojo turto objekte, kuris, gavus leidimą pradėti eksploatuoti šiuos nekilnojamojo turto objektus ir perleisti, priklausys bendrosios dalinės nuosavybės teise. bendros statybos objektai bendros statybos dalyviams;

8) apie numatomą leidimo pradėti eksploatuoti statomą (sukurtą) daugiabutį ir (ar) kitą nekilnojamąjį turtą gavimo terminą, valstybės institucijų, savivaldybių ir organizacijų, kurių atstovai dalyvauja priimant minėtą daugiabutį namą, sąrašas. ir (ar) kitas nekilnojamasis turtas;

9) apie galimas finansines ir kitas rizikas įgyvendinant statinio projektą ir tokių rizikų vystytojo savanoriško draudimo priemones;

10) pagrindinius statybos ir montavimo bei kitus darbus atliekančių organizacijų (rangovų) sąraše.

2. Bendrosios statybos dalyvio prašymu statytojas privalo pateikti peržiūrai:

2) daugiabučio namo ir (ar) kito nekilnojamojo turto statybos projekto galimybių studija;

3) projekto dokumentacijos valstybinio patikrinimo išvada, jei tokį patikrinimą nustato federalinis įstatymas;

4) projekto dokumentacija, įskaitant visus jos pakeitimus;

5) dokumentai, patvirtinantys statytojo teises į žemės sklypą.

1. Gaminant, talpinant ir platinant reklamą, susijusią su bendros statybos dalyvių lėšų pritraukimu daugiabučio namo ir (ar) kito nekilnojamojo turto statybai (kūrimui), neleidžiama:

2) reklamuoti daugiabutį namą ir (ar) kitą nekilnojamąjį turtą prieš nustatyta tvarka išduodant leidimą statyti šiuos daugiabučius namus ir (ar) kitą nekilnojamąjį turtą, paskelbti ir (ar) pateikti projekto deklaraciją ir valstybinė nuosavybės ar nuomos teisių į žemės sklypą, numatytą daugiabučio namo ir (ar) kito nekilnojamojo turto objekto, į kurį bus įtraukti bendri statybos objektai, statybai (kurti) registracija.

2. Platinant reklamą, susijusią su bendros statybos dalyvių lėšų pritraukimu daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų statybai (kūrimui), visais atvejais turi būti nurodomos vietos ir būdai. šiame federaliniame įstatyme numatytai projekto deklaracijai gauti.

3. Draudžiama platinti reklamą, susijusią su bendros statybos dalyvių lėšų pritraukimu daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų statybai (kūrimui), vystytojo veiklos, susijusios su pritraukimu, sustabdymo laikotarpiui. bendros statybos dalyvių lėšų daugiabučiams namams ir (ar) kitiems nekilnojamojo turto objektams statyti (sukurti) pagal šį federalinį įstatymą.

23 straipsnis. Daugiabučių namų bendros statybos ir (ar) kito nekilnojamojo turto valstybinis reguliavimas, kontrolė ir priežiūra

1. Daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų bendros statybos valstybinį reguliavimą, kontrolę ir priežiūrą pagal šį federalinį įstatymą vykdo įgaliota federalinė vykdomoji institucija (toliau – įgaliotoji institucija). taip pat kitos federalinės vykdomosios institucijos pagal savo kompetenciją.

2. Įgaliota institucija turi teisę:

1) kartu su federaline vykdomąja institucija, atsakinga už teisinį reguliavimą finansų srityje, nustato kūrėjų apskaitos ir finansinės atskaitomybės taisykles;

2) kontroliuoja, kaip plėtotojas pagal šį federalinį įstatymą naudoja lėšas, kurias sumokėjo bendros statybos dalyviai pagal sutartį dėl daugiabučių namų ir (ar) kito nekilnojamojo turto statybos (sukūrimo);

3) gauti iš federalinės vykdomosios institucijos, įgaliotos vykdyti oficialios statistinės informacijos rengimo funkcijas, dokumentus ir informaciją, reikalingą vystytojų veiklai kontroliuoti, susijusiai su lėšų rinkimu iš bendros statybos dalyvių daugiabučių namų statybai (kūrimui) ir (arba) ) kiti nekilnojamojo turto objektai;

4) kas ketvirtį gauti vystytojo ataskaitas apie veiklos, susijusios su bendros statybos dalyvių lėšų pritraukimu daugiabučiams namams ir (ar) kitiems nekilnojamojo turto objektams statyti (sukurti), vykdymo, įskaitant įsipareigojimų pagal 2010 m. sutartys Rusijos Federacijos Vyriausybės nustatytomis formomis ir tvarka;

5) vykdo vystytojų veiklos kontrolę, susijusią su lėšų pritraukimu iš bendros statybos dalyvių daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų statybai (kūrimui);

6) kontroliuoti, kaip laikomasi šio federalinio įstatymo nuostatų, nagrinėti piliečių ir juridinių asmenų skundus, susijusius su šio federalinio įstatymo pažeidimais;

7) siunčia nurodymus kūrėjams pašalinti šio federalinio įstatymo, Rusijos Federacijos prezidento norminių teisės aktų, Rusijos Federacijos Vyriausybės norminių teisės aktų, įgaliotos institucijos teisės aktų pažeidimus ir nustato terminus tokiems pažeidimams pašalinti;

8) kreiptis į teismą su pareiškimais ginant bendros statybos dalyvių teises ir teisėtus interesus;

9) vykdyti kitus šiame federaliniame įstatyme numatytus įgaliojimus.

3. Reikalavimus vystytojo nuosavų lėšų dydžiui, šių lėšų dydžio apskaičiavimo tvarką, taip pat vystytojo veiklos finansinio stabilumo vertinimo standartus nustato Rusijos Federacijos Vyriausybė.

4. Jei šio federalinio įstatymo rengėjas pažeidžia Rusijos Federacijos prezidento norminius teisės aktus, Rusijos Federacijos Vyriausybės norminius teisės aktus, nevykdo įgaliotos institucijos nurodymų, atsisako pateikti informaciją pagal šį federalinį įstatymą arba pateikiant neišsamią ir (ar) netikslią informaciją, įgaliota institucija (jos pareigūnai) turi teisę:

1) reikalauti, kad kūrėjai pašalintų nustatytus pažeidimus;

2) siųsti kūrėjams privalomus nurodymus pašalinti šio federalinio įstatymo, Rusijos Federacijos prezidento norminių teisės aktų, Rusijos Federacijos Vyriausybės norminių teisės aktų, įgaliotos institucijos teisės aktų pažeidimus;

3) imtis priemonių, būtinų patraukti kūrėją (jo pareigūnus) atsakomybėn pagal šį federalinį įstatymą ir Rusijos Federacijos teisės aktus dėl administracinių nusižengimų.

5. Vykdytojas, kuriam pagal šio straipsnio 4 dalies 2 punktą buvo išsiųstas įgaliotos institucijos įsakymas, per tris mėnesius nuo minėto įsakymo išsiuntimo dienos turi teisę kreiptis į arbitražo teismą su prašymu. prašymą pripažinti minėtą įsakymą neteisėtu. Kreipimasis į arbitražo teismą su pareiškimu dėl minėto įsakymo pripažinimo neteisėtu jo vykdymo nesustabdo. Tokio prašymo padavimo, jo nagrinėjimo ir sprendimo dėl prašymo pripažinti nutartį neteisėtu priėmimo tvarką nustato teisės aktai, reglamentuojantys bylas arbitražo teismuose.

6. Įgaliota institucija turi teisę kreiptis į arbitražo teismą su prašymu tam tikram laikui sustabdyti vystytojo veiklą, susijusią su lėšų rinkimu iš bendros statybos dalyvių daugiabučiams namams statyti (sukurti) ir arba) kitus nekilnojamojo turto objektus, jeigu:

1) ataskaitų, numatytų šiame federaliniame įstatyme, pateikimas vėluoja daugiau nei trisdešimt dienų;

2) kūrėjo nuosavų lėšų suma yra mažesnė už Rusijos Federacijos Vyriausybės nustatytas minimalias vertes;

3) kūrėjas nesilaiko Rusijos Federacijos Vyriausybės nustatytų savo veiklos finansinio stabilumo standartų;

4) statytojas netenkina bendros statybos dalyvių reikalavimų dėl piniginių prievolių, numatytų šio federalinio įstatymo 13 straipsnio 4 dalyje, ir (ar) nevykdo pareigos perduoti bendros statybos objektą per tris mėnesius nuo tokių reikalavimų įvykdymo ir (ar) pareigų atlikimo data. Tuo pačiu metu šie reikalavimai turi būti ne mažesni kaip 100 tūkstančių rublių;

5) statytojas nesilaikė šio federalinio įstatymo, taip pat kitų pagal jį priimtų norminių teisės aktų nuostatų, jeigu per metus šiame federaliniame įstatyme numatytos poveikio priemonės užsakovui buvo pritaikytos dvi ar daugiau kartų.

7. Įgaliota institucija turi teisę kreiptis į arbitražo teismą su pareiškimu dėl statytojo, kuris yra juridinis asmuo, likvidavimo arba dėl to, kad vystytojas, kuris yra fizinis asmuo, priverstinai nutrauktų individualaus verslininko veiklą. jei kūrėjas pakartotinai ar šiurkščiai pažeidžia šio federalinio įstatymo nuostatas arba pagal jį priimtas kitus norminius teisės aktus, taip pat kitais federalinių įstatymų numatytais atvejais.

24 straipsnis

Įtraukti į 1997 m. liepos 21 d. federalinį įstatymą N 122-FZ „Dėl teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos“ (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1997, N 30, str. 3594; 2001, art. N 11) 997;Nr.16, 1533, 2002, N 15, 1377, 2003, N 24, 2244, 2004, N 27, 2711, N 30, 3081, N 35, 7,7, N 3460, 7, 7, 997; ) šiuos pakeitimus:

1) 7 straipsnio 1 dalis papildyta šia dalimi:

„Vieningo valstybės teisių registro išraše, kuriame yra informacija apie žemės sklypą, kuriame kuriamas nekilnojamojo turto objektas, kuriame yra gyvenamosios ir negyvenamosios patalpos, kurios yra dalyvavimo bendroje statyboje sutarčių objektas, be to, informacija apie hipoteką, įregistruotų dalyvavimo bendroje statyboje sutarčių buvimą nurodoma statyba su bendros statybos objektų sąrašu, taip pat juridinių asmenų - bendros statybos dalyvių - įmonių pavadinimai (pavadinimai), pavardės, vardai, asmenų – bendros statybos dalyvių – patronimai.

2) papildyti 25 1 straipsnį tokiu turiniu:

"25 straipsnis 1 . Dalyvavimo bendroje statyboje sutarčių valstybinė registracija

1. Dalyvavimo bendroje statyboje sutarčių valstybinei registracijai kartu su dokumentais, reikalingais valstybinei registracijai pagal šį federalinį įstatymą, dokumentais, apibūdinančiais bendrą statybos objektą, nurodant jo vietą nekilnojamojo turto objekto plane. sukurtas ir pateikiamas bendras statybos objekto planuojamas plotas.

2. Sutarties dėl dalyvavimo bendroje statyboje, kurią vystytojas sudaro su pirmuoju bendros statybos dalyviu, valstybinė registracija vykdoma pagal sutarties šalių (užsakovo, bendros statybos dalyvio) prašymą. Už valstybinės registracijos sutartį dėl dalyvavimo bendroje statyboje, kurią užsakovas sudaro su pirmuoju bendros statybos dalyviu, kartu su dokumentais, reikalingais valstybinei dalyvio bendro naudojimo statybos dalyvio registracijai pagal šį federalinį įstatymą, užsakovas privalo Pateikti:

1) statybos leidimas;

2) projekto deklaracija;

3) kuriamo nekilnojamojo turto objekto planas, nurodant jo vietą ir į kuriamą nekilnojamąjį daiktą įtrauktų gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų skaičių bei kiekvienos iš šių patalpų planuojamą plotą.

3. Įrašas apie dalyvavimo bendroje statyboje sutartį (dėl jos pakeitimo, nutraukimo, reikalavimo teisių perleidimo pagal šią sutartį), kurios valstybinę registraciją nustato federalinis įstatymas, daromas skyriaus III poskyryje. kuriame yra įrašai apie sandorius, atvirus žemės sklypui, kuriame statomas nekilnojamojo turto objektas bendros statybos tvarka, Vieningas valstybinis teisių registras. Valstybiškai registruojant susitarimą dėl dalyvavimo bendroje statyboje, šiame poskyryje taip pat daromas įrašas apie žemės sklypo įkeitimą arba federalinio įstatymo pagrindu atsirandantį nuomos teisės įkeitimą, stulpelyje nurodant „specialieji ženklai “ įkeitimo teisės pratęsimas kuriamam nekilnojamojo turto objektui.

4. Prašymą įrašyti į Vieningą valstybės registrą teisės įrašyti sutarties dėl dalyvavimo bendrojoje statyboje nutraukimą gali pateikti viena iš dalyvavimo bendrojoje statyboje sutarties šalių, pridėdama dokumentus, patvirtinančius sutarties nutraukimą. susitarimą. Valstybinė registravimo institucija, pateikdama vienos iš tokios sutarties šalių prašymą, privalo per darbo dieną raštu apie tai pranešti kitai sutarties šaliai.

25 straipsnis Dėl Rusijos Federacijos administracinių nusižengimų kodekso pakeitimų

Įtraukti į Rusijos Federacijos administracinių nusižengimų kodeksą (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2002, N 1, 1 str.; N 18, str. 1721; N 30, str. 3029; N 44, str. 4295, N; N 2002) 27 str. 2700, 2708, 2717, N 46, 4434, 4440, N 50, 4847, 4855, 2004, N 30, 3095, N 31, 3229, N 32, 4, 3 , 4266 punktas) šiuos pakeitimus:

1) 3.5 straipsnio 3 dalies antrąją dalį po žodžių „dėl aplinkos apsaugos“ papildyti žodžiais „dėl dalyvavimo bendrai statant daugiabučius namus ir (ar) kitus nekilnojamojo turto objektus“;

2) 4.5 straipsnio 1 dalis po žodžių „dėl rinkimų ir referendumų“ papildyti žodžiais „dėl dalyvavimo daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų bendro naudojimosi statyboje“;

3) 14 skyrius papildytas 14.28 straipsniu taip:

„14.28 straipsnis. Teisės aktų reikalavimų dėl dalyvavimo daugiabučių namų ir (ar) kito nekilnojamojo turto bendrai statyboje pažeidimas

1. Lėšų iš piliečių pritraukimas daugiabučiams namams statyti asmeniui, kuris pagal teisės aktus dėl dalyvavimo bendroje daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų statyboje neturi tam teisės, -

užtraukia administracinę nuobaudą pareigūnams nuo vieno šimto penkiasdešimt iki dviejų šimtų minimalaus darbo užmokesčio dydžio; juridiniams asmenims – nuo ​​keturių tūkstančių iki penkių tūkstančių minimalios algos.

2. Projekto deklaracijos (įskaitant jos pakeitimus), kurioje pateikiama neišsami ir (ar) netiksli informacija, paskelbimas žiniasklaidoje ir (ar) patalpinimas viešuosiuose informacijos ir telekomunikacijų tinkluose, rengėjo pateikta nepilna ir (ar) netiksli informacija , kurios paskelbimą, talpinimą ar teikimą numato teisės aktai dėl dalyvavimo bendroje daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų statyboje, taip pat paskelbimo ir (ar) talpinimo terminų pažeidimas projekto deklaraciją ar joje padarytus pakeitimus –

užtraukia administracinę baudą pareigūnams nuo vieno šimto iki vieno šimto penkiasdešimties minimalaus darbo užmokesčio dydžio; juridiniams asmenims - nuo trijų tūkstančių iki keturių tūkstančių minimalios algos.

3. Per nustatytą terminą nepateikimas daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų bendros statybos kontrolę ir priežiūrą vykdančiai institucijai teisės aktų nustatytais atvejais apie dalyvavimą bendrojo naudojimo objektų statyboje. daugiabučiams namams ir (ar) kitiems nekilnojamojo turto objektams, taip pat pareiškimų, kuriuose pateikiama melaginga informacija, pateikimas, -

4) 19.5 straipsnis papildytas tokio turinio 4 dalimi:

„4. Per nustatytą terminą neįvykdžius daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų bendros statybos kontrolę ir priežiūrą vykdančios institucijos teisėto nurodymo, –

užtraukia administracinę baudą pareigūnams nuo vieno šimto iki vieno šimto penkiasdešimties minimalaus darbo užmokesčio dydžio; juridiniams asmenims – nuo ​​vieno iki dviejų tūkstančių minimalios algos dydžio.“;

5) 23 skyrius papildytas 23.64 straipsniu taip:

23.64 straipsnis. Įstaigos, vykdančios daugiabučių namų bendros statybos ir (ar) kito nekilnojamojo turto bendros statybos kontrolę ir priežiūrą

1. Daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų bendros statybos kontrolę ir priežiūrą vykdančios institucijos nagrinėja šio kodekso 14.28 straipsnyje ir 19.5 straipsnio 4 dalyje numatytų administracinių nusižengimų bylas.

2. Administracinių nusižengimų bylas nagrinėti šio straipsnio 1 dalyje nurodytų organų vardu turi teisę:

1) federalinės vykdomosios institucijos, vykdančios kontrolę ir priežiūrą daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų bendros statybos srityje, vadovas ir jo pavaduotojai;

2) federalinės vykdomosios institucijos struktūrinių padalinių, vykdančių kontrolę ir priežiūrą daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų bendros statybos srityje, vadovai ir jų pavaduotojai;

3) federalinės vykdomosios institucijos teritorinių organų, vykdančių kontrolę ir priežiūrą daugiabučių namų ir (ar) kitų nekilnojamojo turto objektų bendros statybos srityje, vadovai ir jų pavaduotojai.

26 straipsnis Dėl Federalinio įstatymo „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ pakeitimų.

1998 m. liepos 16 d. Federalinio įstatymo N 102-FZ „Dėl hipotekos (nekilnojamojo turto įkeitimo)“ (Sobranie Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, N 29, 3400 str.) 20 straipsnio 2 dalies pirmasis sakinys 2002, N 7, 629 str.; 2004, N 27, 2711 punktas; N 45, 4377 punktas) nurodoma taip:

"Valstybinė hipotekos registracija pagal įstatymą atliekama kartu su valstybine nuosavybės teisės registracija asmeniui, kurio teisės yra suvaržytos hipoteka, jei federalinis įstatymas nenustato kitaip."

27 straipsnis Šio federalinio įstatymo įsigaliojimas

1. Šis federalinis įstatymas įsigalioja praėjus trims mėnesiams nuo jo oficialaus paskelbimo.

2. Šis federalinis įstatymas taikomas santykiams, susijusiems su lėšų pritraukimu iš bendros statybos dalyvių daugiabučiams namams ir (ar) kitiems nekilnojamojo turto objektams statyti (kurti), kuriems statybos leidimai gauti įsigaliojus 2010 m. šis federalinis įstatymas.

Prezidentas
Rusijos Federacija
V.Putinas

Pirmiausia išsiaiškinkime, kas yra DDU, šis terminas paprastai suprantamas kaip ypatinga investicijų rūšis, kurios sąlygomis statybos įmonės pritraukia trečiųjų šalių kapitalą pastato statybai. Šiuo metu populiariausia statyboje dalyvavimo akcijoje sutarties sudarymas. Sandorio teisėtumui užtikrinti surašomas specialus dokumentas, kuris vadinamas „dalyvavimo sutartimi“, santrumpa – DDU.

Buto pirkimas pagal akcijų sutartį atrodo maždaug taip:

  • plėtotojas įsigyja arba išnuomoja žemės sklypą ir surašo visą darbui reikalingų dokumentų sąrašą;
  • pasirašo DDU su asmenimis ar teisinėmis organizacijomis ir pradeda namo statybos procesą;
  • baigus statybas, būsto savininkais pripažįstami asmenys, investavę į procesą savo dalį ir turintys atitinkamą sutartį.

Kas dalyvauja procese

Kaip ir bet kurioje sutartyje, ją pasirašančios šalys turi tam tikrą pavadinimą. Pirmas dalykas, kurį žmogus, nusprendęs įsigyti būstą, turėtų pats suprasti, kas yra kas pagal apibrėžimą. Pagrindiniai asmenys, dalyvaujantys pagal dalyvavimo bendroje statyboje sutartį, yra užsakovas ir akcininkas. Tačiau, be jų, yra ir kitų aspektų:

  • klientas;
  • generalinis investuotojas;
  • rangovas;
  • generalinis rangovas;
  • programuotojas.

Kuris iš jų už ką atsakingas ir kiek šie „draugai“ gali paveikti darbo eigą?

Šis terminas reiškia asmenį, kuriam priklauso teisės į žemę. Namo statybos metu teisės įforminamos kaip nuosavybė arba nuoma.

Taip pat vystytojo vardu išduodamas leidimas vykdyti statybos darbus būtent šioje sklype. Tiek viešoji įstaiga, tiek privati ​​bet kokios nuosavybės formos organizacija gali vienodai veikti kaip kūrėjai.

Vadovaujantis teisės aktais, vystytojas tuo pat metu veikia kaip bendras investuotojas. Tai reiškia, kad norėdamas pradėti statybos darbus, jis turi prisidėti savo lėšomis – ne mažiau kaip trečdaliu visos projekto kainos.

Ši sąvoka reiškia asmenį, turintį teisę gauti statomo namo dalį arba, kitaip tariant, dalis. Paprastai dalijamasi tik filmuota medžiaga, kurioje jis ketina persikelti, kai bus baigtos statybos ir pastatas bus pradėtas eksploatuoti. Savo teisėms užtikrinti akcininkas (įnešėjas) pasirašo su vystytoju dalyvavimo statyboje sutartį ir perveda šiame dokumente nurodytą sumą.

Generalinis rangovas (generalinis rangovas) – asmuo ar organizacija, prisiimanti įsipareigojimus atlikti visus statybos objekte atliekamus darbus. Jis valdo viską – nuo ​​duobės kasimo iki stogo užbaigimo ir pastato aprūpinimo visomis inžinerinėmis komunikacijomis. Būtent jis yra atsakingas užsakovui už atliktų darbų kokybę ir laiką. Paprastai generalinis rangovas įvairių tipų darbams atlikti įtraukia kitas organizacijas – rangovus, subrangovus.

Pasitaiko, kad kūrėjas tuo pat metu yra ir generalinis rangovas, ir užsakovas, ir generalinis investuotojas.

Programuotojas

Ši sąvoka yra plati ir neturi formalaus apibrėžimo. Taip vadina save visi, kurie susiję su statybų projektų plėtra. Šiame kontekste turime omenyje visus veiksmus, kuriais siekiama padidinti nekilnojamojo turto rinkos kainą: statyba, remontas, rekonstrukcija, funkcinės priklausomybės keitimas. Taip pat šiuo žodžiu kartais vadinami tie, kurie valdo finansinius srautus statybos procese.

Žodžiu, tai galima vadinti ir vystytoju, ir generaliniu rangovu, ir generaliniu investuotoju, ir bet kokia įmone, vienaip ar kitaip susijusia su konkretaus nekilnojamojo turto statyba ir paruošimu paleisti.

Federalinis įstatymas 214 – teisinių santykių reguliavimas

Jau kurį laiką ikimokyklinių įstaigų projektavimas naujame pastate yra griežtai reglamentuojamas valstybiniu lygiu. Tai lemia išaugę sukčiavimo atvejai pirminėje nekilnojamojo turto pardavimo rinkoje, taip pat išaugęs ilgalaikių statybų ir apgautų akcininkų skaičius.

Norminis dokumentas Nr.214-FZ „Dėl dalyvavimo bendroje statyboje“ skirtas teisiniams santykiams tarp vystytojo ir asmens, investavusio savo ar skolintas lėšas į būsto statybą, reglamentuoti.

Standartinė DDU sutartis pagal 214-FZ 2017 numato, kad į sutartį būtinai turi būti įtrauktos tam tikros sąlygos. Kiekvieno iš jų nebuvimas gali tapti pagrindu dokumentą pripažinti negaliojančiu.

Sutartyje turi būti:

  • pilnus ir tikslius duomenis apie vystytoją, kuris sudaro sutartį ir parduoda butą;
  • informacija apie akcininką;
  • tiksliausias nuosavybės apibrėžimas: sklypo kadastro numeris, pastato schema, planas, plotas, kambarių skaičius, kitų patalpų vieta ir filmuota medžiaga, aukštas, vieta kitų butų atžvilgiu, medžiagos ir kt.;
  • namo atidavimo eksploatuoti ir galutinio perdavimo įnašui sąlygos;
  • bendra patalpų kaina, taip pat fiksuota 1 m2 kaina;
  • mokėjimų užtikrinimo tvarka, sankcijos už mokėjimo terminų nesilaikymą;
  • garantija statomam objektui - daugiau nei 5 metai statiniui ir ne mažiau kaip 3 metai komunikacijoms;
  • sutarties sudarymo data ir vieta.

Šalių prašymu į dokumentą gali būti įtrauktos papildomos sąlygos, kurios būtinos konkrečiomis sąlygomis. Jokie papildymai negali prieštarauti įstatymo normoms.

Svarbus momentas! Būtinai patikrinkite įmonės, su kuria pasirašote sutartį, duomenis. Būtent jie turėtų pasirodyti kituose dokumentuose: projekto deklaracijoje, leidime atlikti statybos darbus ir žemę ir kt.

Federalinio įstatymo Nr. 214 normos kūrėjams nustato gana griežtus rėmus. Visų pirma tai susiję su statybos darbų užbaigimo laiku. Pagal šio dokumento reikalavimus akcininkai turi visas teises bet kada gauti patikimą informaciją apie darbų eigą.

Pagal minėtą įstatymą DDU sutartis yra dokumentas, kuriame turi būti pateikta išsami ir teisinga informacija apie finansuojamą objektą. Pageidautina žinoti, kad tiek gyvenamosios, tiek negyvenamosios zonos veikia kaip tokios. Į statybos objektą įeina ir bendroji nuosavybė. Čia turime omenyje pagalbines patalpas, rūsius, palėpes ir laiptus.

Federalinis įstatymas Nr. 214 nustato, kad akcinio kapitalo sutarties registracija vykdoma besąlygiškai. Norėdami tai padaryti, turėtumėte susisiekti su Rosreestr ir pateikti atitinkamus dokumentus. Oficialiai sudaryta gali būti tik ta sutartis, kuri praėjo valstybinės registracijos procedūrą.

Svarbu! Jokie kiti dokumentai, išskyrus DDU, nereikalauja privalomos registracijos, o tai reiškia, kad jie neapsaugo akcininkų teisių nuo sukčių intrigų.

Norėdami užregistruoti dalyvavimo bendroje statyboje sutartį, turėtumėte apsilankyti:

  • Rosreestr regioninis departamentas (10 dienų pirmajam dalyviui ir 5 vėlesniems).
  • MFC – viešųjų paslaugų teikimo centras jūsų regione (ilgiau 1-2 dienomis).

Jei yra elektroninis parašas, DDU registracija gali būti atliekama elektroniniu būdu. Turite naudotis Rosreestr svetaine ir pateikti paraišką. Būtent taip elgiasi tie, kurie būstą perka naudodamiesi hipoteka. Naudodami šią parinktį dauguma bankų taiko nedidelę palūkanų normos nuolaidą.

Reikia žinoti! Elektroniniu būdu registruojant DDU sutartį Rosreestr, terminai gali šiek tiek vėluoti. Tačiau tai visiškai kompensuoja sutaupytos palūkanos.

Bendros statybos sutarties registracija vykdoma sumokant valstybės rinkliavą. Prie dokumentų paketo turi būti pridėtas jo apmokėjimo kvitas.

Kaina

Šis punktas yra vienas iš pagrindinių DDU. Jo nebuvimas laikomas pagrindu pripažinti dokumentą negaliojančiu.

Už sutarties kainos apskaičiavimą atsakingas vystytojas, o investuotojas turi sutikti su siūlomomis sąlygomis arba atsisakyti pasirašyti dokumentą.

Pagal įstatymą dokumente turi būti nurodyta ne tik visa būsto kaina, bet ir kiekvieno kvadratinio metro kaina. Ji turi būti nacionaline valiuta. Jei skaičiavimuose naudojamas kitos šalies piniginis vienetas, jis turi nurodyti sutarties pasirašymo metu fiksuotą valiutos kursą nacionalinei valiutai. Be to, sutartyje yra nuoroda, kad, nepaisant situacijos valiutų rinkoje, valiutos kursas neturėtų būti keičiamas.

Sutarties kaina gali būti keičiama tik dėl vienos priežasties – pasikeitus faktinei buto filmuotai medžiagai po galutinių matavimų. Sutartyje taip pat nurodomas leistinų nukrypimų dydis.

Sutartyje nurodytomis sąlygomis mokėjimai atliekami vienu metu arba dalimis per tam tikrą laikotarpį.

Nuo šių metų teisiškai patvirtintas alternatyvių atsiskaitymų už DDU variantas – depozitinės sąskaitos. Toks mechanizmas skirtas papildomai apsaugoti indėlininkų pinigus, garantuoti lėšų grąžinimą nutraukus sutartį.

Dokumentų paketas

Nuostatuose nenurodyta, kas tiksliai turėtų atlikti registracijos procedūrą. Žinoma, geriausia tai daryti asmeniškai, tačiau šį momentą galite patikėti kitam asmeniui, turinčiam atitinkamus įgaliojimus. Norint registruoti DDU Rosreestr, reikės šių dokumentų:

  • indėlininko civilinis pasas;
  • DDU su visomis turimomis programomis ar priedais;
  • rašytiniai šalių pareiškimai dėl DDU įregistravimo;
  • sutuoktinio (jeigu yra) sutikimas atlikti sandorį, patvirtintas notaro;
  • įkeitimo sutartis (imant hipoteką);
  • trumpas statomo objekto aprašymas;
  • valstybės rinkliavos sumokėjimo čekis;
  • įgaliojimą su notaro patvirtinimo žyma, jei dokumentai pateikiami per atstovą.

Taip pat statytojas papildomai turi pateikti statybos leidimą. Projekto deklaracija ir civilinės atsakomybės draudimą patvirtinantys dokumentai.

Kaip patikrinti?

Jei dokumentus pateikiate ne asmeniškai, o dalyvaujant tarpininkui, turite įsitikinti, kad registracija buvo baigta. Norėdami tai padaryti, gavę DDU turėtumėte atidžiai išstudijuoti. Jame turi būti atitinkamas ženklas.

Norėdami visiškai pašalinti visas abejones, galite papildomai peržiūrėti USRR ištrauką. Papildomos informacijos apie DDU registraciją galite paprašyti MFC arba Rosreestr portalo skiltyje „Nuorodos informacija apie nekilnojamojo turto objektus“. Atsidariusiame lange tiesiog įveskite kadastro numerį iš sutarties ir spustelėkite „Sukurti užklausą“.

O kaip patikrinti, ar kūrėjas turi teisę sudaryti DDU? Taip pat yra keletas ženklų, kuriuos reikia patikrinti kuo anksčiau. Taigi, galite nusipirkti butą pagal DDU iš vystytojo ir nepakliūti į spąstus, jei tenkinamos šios sąlygos:

  • yra oficialus leidimas statyti gyvenamąjį namą;
  • informacija apie objekto statybą buvo paskelbta statybų bendrovės interneto svetainėje arba spaudoje;
  • statybos organizacija gali oficialiai patvirtinti savo teisę naudoti žemę (nuosavybę ar nuomą);
  • Pirmuoju prašymu bendradarbis gali susipažinti su visais jį dominančiais dokumentais arba jie paskelbiami viešai.

Paskyrimas

Investicijos į bendrą Novosibirsko statybą atliekamos skirtingais namo statybos etapais. Kartais reikia atsisakyti savo teisių į būstą ir perduoti šią galimybę kitam asmeniui. Tai galima padaryti pagal bendros statybos darbų pavedimo sutartį.

Pagal šį dokumentą naujasis savininkas gauna tiek pat teisių, kiek ir buvęs. Pagal Nr.214-FZ, tiksliau, šio įstatymo 11 straipsnį, pavedimas bendrai statybai vykdomas šiomis sąlygomis:

  • visos lėšos DDU mokėjimui sumokėtos arba skola pervedama kartu su naujos sutarties pasirašymu;
  • yra kūrėjo sutikimas, nes jis yra privalomas sandorio dalyvis;
  • vykdoma valstybinė darželių registracija su nauju proceso dalyviu.
Turėtų būti apsvarstytas! Nutraukus pavedimo sutartį, ją pasirašęs asmuo gali reikalauti atlyginti tik tą sumą, kuri yra dokumente. Todėl jei iš tikrųjų buvo sumokėta daugiau, skirtumo niekas negrąžins.

Todėl, jei norite dalyvauti procese, vadinamame „dalies statyba“, teisių perdavimas gali būti ne pats geriausias sprendimas.

Yra keletas variantų, kada tikėtinas bendros statybos sutarties nutraukimas. Be to, abi šalys gali atsisakyti vykdyti sąlygas.

Šiuo klausimu teisės aktai yra indėlininko pusėje. Jis turi daugiau priežasčių atsisakyti tolesnio įsipareigojimų vykdymo:

  • pažeidžiami statybos ir statinio perdavimo eksploatuoti terminai ir vėluojama daugiau nei 2 mėnesius;
  • darbo kokybė neatitinka deklaruotos ir indėlininkas reiškia reikšmingas pretenzijas.

Statytojas turi teisę inicijuoti bendros statybos nutraukimą, jeigu investuotojas laiku nesumokėjo sutarto įnašo. Kai kuriais atvejais galimas vėlavimas, tačiau jo laikotarpis neturėtų viršyti 2 mėnesių.

Pastaba! Jei įmonė nesilaiko nurodytų terminų, ji privalo apie tai raštu įspėti indėlininką. Jis gali arba sutikti su pakeitimais, arba vienašališkai nutraukti DDU.

Norėdamas nutraukti sutartį, investuotojas turi išsiųsti pranešimą vystytojui. Jame turi būti nurodyta priežastis ir pažymėti, kad sutartis nutraukiama vienašališkai. Dokumento galiojimo laikas yra laiško išsiuntimo diena. Dabar vystytojas per 20 kalendorinių dienų įpareigojamas grąžinti į akcininko sąskaitą anksčiau jo pagal sutartį sumokėtas sumas.

Forfeitas ir jo apskaičiavimas

Jeigu sutartis nutraukiama dėl vystytojo kaltės, tai be lėšų grąžinimo, palūkanų turėtojui papildomai mokama netesyba. Bendra statyba visiškai išsprendžia šią problemą, o įprastoje būsto pirkimo–pardavimo sutartyje į šį klausimą gali neatsižvelgti.

Pagrindas mokėti netesybas gali būti tos pačios priežastys, dėl kurių sutartis nutraukiama: terminų pažeidimas ir esminiai trūkumai (įtrūkimas sienoje ar skylė grindyse). Taip pat bauda gali būti renkama tuo atveju, jei pastatytas butas pasirodė mažesnis nei nurodyta sutartyje.

Svarbu! Akcininkas gali reikalauti ir grąžinti visą sumokėtą sumą + netesybas, arba tiesiog sumokėti netesybas prie gauto būsto.
  • uždelstų dienų skaičius – skaičiuojamas nuo DDU nurodytos namo pristatymo datos;
  • Rusijos Federacijos centrinio banko refinansavimo norma šiuo metu - galima peržiūrėti oficialiame departamento portale;
  • buto kaina - nurodyta DDU;
  • specialusis koeficientas - 1/150 fiziniams asmenims, 1/300 juridiniams asmenims.

Dabar turime padauginti visus šiuos rodiklius:

1/150 x Sref x pradelstų dienų skaičius x būsto kaina.

Pavyzdžiui, jei sutarties vertė yra 2 milijonai rublių, o refinansavimo norma - 8,5%, už kiekvieną uždelstą dieną kūrėjas turės sumokėti apie 1130 rublių.

fondas

Daugelis piliečių, norinčių dalyvauti perkant butą, norėtų gauti saugiausią DDU sutartį. Į ką atkreipti dėmesį? 2017-ieji atnešė keletą pakeitimų šioje srityje.

Ankstesnių metų praktika parodė, kad tradicinis vystytojo civilinės atsakomybės draudimas nėra gana efektyvus. Todėl nuo 2017 m. sausio 1 d., statant naujus objektus, kiekvienas vystytojas privalo tam tikromis sumomis įnešti į bendros statybos dalyvių fondą. Visi šiame fonde sukaupti pinigai bus skirti kompensacijoms išmokėti tiems investuotojams, kurie nukentėjo nuo staigaus vystytojo bankroto.

Kitas fondo išlaidų punktas gali būti tęstinis statybų finansavimas. Tokiu atveju kompensacija bus išmokėta naujam vystytojui, prisiėmusiam įsipareigojimą baigti statyti pastatą, pakeisiantį bankrutuojantį „draugą“.

Draudimas

Tie, kurie sutartis pasirašė iki einamųjų metų pradžios, yra apsaugoti bendru statybų draudimu. Norma galioja nuo 2014 metų ir neleidžia registruoti DDU be vystytojo civilinės atsakomybės draudimo sutarties. Tiesa, tai taikoma tik toms organizacijoms, kurios savo veiklą vykdo pagal federalinį įstatymą Nr.214.

Svarbu! Jei pirkdami butą naujame pastate Novosibirske ar kitame mieste sudarėte ne DDU, o kitokio tipo sutartį, negalite tikėtis 214-FZ apsaugos.

Jeigu leidimą statyti gyvenamąjį namą įmonė gavo iki 2014 metų sausio, tai privalomojo civilinės atsakomybės draudimo norma lieka gera vystytojo valia.

Bet kuri sutartis turi daug niuansų. DDU 214-FZ nebuvo išimtis, į ką turėčiau atkreipti dėmesį pasirašant šį dokumentą? Štai keletas svarbiausių dalykų:

  1. Jei sutarties registraciją ir pasirašymą vykdo ne pats vystytojas, o jo atstovas, įsitikinkite, kad jis turi tam teisinį pagrindą. Tokiais gali būti laikomi notaro patvirtinti įgaliojimai. Atidžiai išstudijuokite dokumentus ir tiksliai išsiaiškinkite, kokie įgaliojimai yra deleguoti atstovui.
  2. Pasirašydami sutartį įsitikinkite, kad joje yra punktas, nurodantis, kad kūrėjas negali savavališkai keisti jokios dokumentacijos.
  3. Atidžiai išstudijuokite force majeure atvejų sąrašą. Įsitikinkite, kad jį sudaro tikrai „neįveikiamos“ kliūtys ir jame nėra nieko nereikalingo.
  4. Patikrinkite, ar sutartyje yra įrašas, kad objektas nėra laikomas kokybišku, kol jis nebus pradėtas eksploatuoti.
  5. DDU neturėtų būti nuostatų dėl papildomų sutarčių sudarymo su trečiosiomis šalimis, pavyzdžiui, su konkrečia valdymo įmone.
  6. Įsitikinkite, kad aiškiai suprantate, kas yra bendra butų statyba ir kokie svarbūs punktai turi būti sutartyje. Jei bus nustatyta, kad bent vieno iš jų nėra, kūrėjas turės pagrindą dokumentą pripažinti negaliojančiu.
  7. Atminkite, kad DDU įsigalioja ne po pasirašymo, o nuo valstybinės registracijos momento. Taigi iki šiol duoti pinigų kūrėjui gali būti pavojinga.
  8. Kadangi DDU neturi aiškios, teisiškai nustatytos formos, daugelis kūrėjų sugalvoja jai savo sąlygas, kurios indėlininkui yra visiškai nenaudingos. Jų rasti savarankiškai dažnai neįmanoma. Išeitis iš situacijos gali būti pritraukti advokatą, kuris specializuojasi šioje srityje. Jo konsultacija kainuos daug pigiau nei galimos pasekmės pasirašius susitarimą su „spąstais“.
Pastaba! Išsami ir kuo detalesnė DDU analizė yra įmanoma įtraukus mūsų įmonės specialistus. Kreipdamiesi dėl nemokamos konsultacijos, galite gauti reikšmingų pageidavimų šiuo ir kitais klausimais.

Kitas dalykas, į kurį verta atkreipti dėmesį, yra jurisdikcija pagal DDU. Pagal įstatymą indėlininkas turi teisę savarankiškai pasirinkti teismą ieškiniui pareikšti. Siekdami atimti iš piliečių šią galimybę, kai kurie kūrėjai DDU nustato konkrečios institucijos adresą.

Apsilankymas vystytojo nurodytame teisme akcininkui gali būti visiškai nenaudingas. Pavyzdžiui, teisminė institucija gali būti įsikūrusi kūrėjo registracijos vietoje, kitame mieste ar regione. Pasirašydamas tokį DDU interesų turėtojas automatiškai sutinka su siūlomomis „žaidimo taisyklėmis“. Vėliau tai gali tapti reikšminga kliūtimi pareikšti ieškinį pasirinktame teisme.

DDU yra gana sudėtingas dokumentas su daugybe niuansų. Per daug nepasitikėkite kūrėjų pažadais, nes pagrindinė jų užduotis – „išmušti“ iš jūsų pinigus. Norint kuo labiau apsisaugoti, geriausia naudotis patyrusių specialistų konsultacinėmis paslaugomis. Tik taip galite būti tikri, kad pinigai nebus iššvaistyti.

FZ-214 vaizdo įrašas iš ekspertų

Ekspertų vaizdo įrašų pasirinkimas apie dalyvavimo akcijoje sutartį 214-FZ, taip pat apie tai, kaip tinkamai sudaryti DDU ir pradėti nuosavo kapitalo statybą.

Lėšų pritraukimą iš piliečių ir juridinių asmenų bendrai gyvenamųjų pastatų ir kitų nekilnojamojo turto objektų statybai, taip pat proceso dalyvių nuosavybės teisių į tokius objektus atsiradimą reglamentuoja specialus federalinis įstatymas. № 214 . Taip pat nustatomos bendrainvestuotojų teisių, teisėtų interesų ir turto apsaugos garantijos.

Įstatymo garantijos taikomos tiems akcininkams, kurie yra sudarę dalyvavimo bendroje statyboje (DDU) sutartis.

Yra keletas tokių garantijų:

  • Sukčiavimo galimybės, kai iš piliečių renkami pinigai už neegzistuojančių objektų statybą, atmetimas. Šiuo tikslu Įstatymo Nr. 214-FZ 3 straipsnis draudžia kūrėjui sudaryti DDU su piliečiais iki:
  • gauti statybos leidimą,
  • paskelbti, paskelbti ir (arba) pateikti projekto deklaraciją,
  • valstybinė nuosavybės teisės į žemės sklypą, skirtą objektui statyti, plėtotojo registracija (arba šio sklypo nuomos sutartis, subnuomos sutartis).
  • „Dvigubo“ butų pardavimo galimybės panaikinimas. Art. 214-FZ 4 straipsnis numato DDU sudarymą raštu. Tokia sutartis turi būti registruota valstybei ir tik nuo tokios registracijos momento laikoma sudaryta.
  • Bankroto atveju (tyčinis bankrotas) plėtotojas negalės be nieko palikti bendrainvestuotojų. Pagal str. 214-FZ 13 str., visiems bendros statybos dalyviams nuo valstybinės registracijos momento DDU laikomi įkeistais:
  • statytojui nuosavybės teise priklausantį žemės sklypą (arba teisę išnuomoti, subnuomoti šį sklypą),
  • ir šioje svetainėje statomas daugiabutis namas ir (arba) kitas turtas.

Kūrėjų veiklą pritraukiant lėšas iš piliečių pagal DDU valstybę kontroliuoja Rusijos Federaciją sudarančių subjektų įgalioti organai. Maskvoje šios funkcijos priskirtos Miestų planavimo politikos ir statybos komplekso „Moskomstroyinvest“ struktūrai.

Sprendimas dėl butų paskirstymo priimamas visuotiniuose butų kooperatyvų valdybos susirinkimuose. Tuo pačiu neretai statomame name yra kelis kartus mažiau butų nei šią statybą finansavę akcininkai, o tarp pirmųjų į kooperatyvą įstojo tie akcininkai, kurie įstojo paskutiniai.

Piliečių lėšų pritraukimas statyboms pagal būsto statybos kooperatyvus (HBC) ir būsto taupymo kooperatyvus (HSC) neužtikrina jų narių, kaip bendros statybos dalyvių, teisių apsaugos. Būsto kooperatyvų ir būsto kooperatyvų veiklą reglamentuoja atitinkamai Rusijos Federacijos būsto kodekso ir 215-FZ „Dėl būsto taupymo kooperatyvų“ nuostatos.

Federalinis įstatymas Nr. 214: už ir prieš

Skaitymo laikas: 8 minutės

Kas yra FZ-214?

Nors ir nėra tobulas, Federalinis įstatymas Nr. 214 bent iš dalies apsaugo akcijų savininkus nuo nesąžiningų kūrėjų. Pažiūrėkime, nuo kokių bėdų gali apsaugoti FZ-214 ir kodėl daugelis statybų įmonių vengia dirbti pagal šį įstatymą.

Kas yra FZ-214 ir nuo ko jis apsaugo

Federalinis įstatymas Nr.214 „Dėl dalyvavimo bendroje daugiabučių namų ir kito nekilnojamojo turto statyboje“ priimtas 2004 m. Prieš tai kūrėjai visas sutartis kūrė savarankiškai. Organizacijos teisininkų surašyti dokumentai maksimaliai apsaugojo statybų bendroves, nepalikdami pirkėjams garantijų, kad namas bus baigtas, butas nebus perparduotas antrą kartą ir pan.

Priėmus FZ-214, daugelis kūrėjų kaltino jį dėl „drėgmės“ ir per didelių reikalavimų, todėl statybos įmonės atsisakė su juo dirbti. Išsisukti nuo įstatymo įgyvendinimo buvo galima įvairiais būdais, taip pat ir pereinant prie preliminariųjų pardavimo sutarčių ir preliminariųjų dalyvavimo akcijoje sutarčių sudarymo.

Federalinio įstatymo Nr. 214 pataisos davė impulsą plėtotojų, kurie priėmė įstatymą vykdyti, skaičių. Naujoji dokumento redakcija tapo lankstesnė statybų įmonių atžvilgiu, tačiau taip pat sugriežtino bausmes joms už įstatymų nesilaikymą.

FZ-214 nėra tobulas, bet saugiausias mechanizmas perkant būstą akcininkui. Sutartyje, sudarytoje įstatymų nustatyta tvarka, pateikiama išsami informacija apie statybos objektą, jo apibrėžimas pagal projektinę dokumentaciją, pristatymo terminai, kaina, apmokėjimo būdai ir sąlygos, taip pat nurodytas garantinis terminas. jo pastatyto objekto vystytojas.

FZ-214 apsaugos akcininkus nuo lėšų praradimo, jei statomas objektas bus sunaikintas arba sugadintas. Sutartį pasirašiusio akcininko mirties atveju vystytojas negalės atsisakyti perduoti buto paveldėtojams. Jeigu privatus bendrainvestuotojas stato objektą asmeniniams poreikiams, o ne komerciniais tikslais, jam taip pat galioja Vartotojų teisių apsaugos įstatymas.

Kaip minėta aukščiau, Federalinis įstatymas Nr. 214 yra netobulas. Pasinaudodamas kai kuriomis spragomis, kūrėjas gali įtraukti specialias nuostatas dėl dalyvavimo akcijoje sutartyje (DDU), kurios bus naudingos jam. Pirkėjui geriau nepasirašyti dokumento, kol neparodė popierių kvalifikuotam teisininkui. Ginčo atveju akcininkas gali reikalauti, kad vystytojas pakeistų sutartį.

Federalinio įstatymo Nr. 214 pranašumai būsto pirkėjams

FZ-214 apsaugos nuo dvigubo pardavimo, ilgalaikės statybos ar nepagrįsto buto įvertinimo

  • Sumažėja dvigubo buto pardavimo rizika.

Sandorio patikimumo garantas yra „Rosreestr“ (Federalinė valstybinės registracijos, kadastro ir kartografijos tarnyba, anksčiau, iki 2008 m. – Federalinė registracijos tarnyba), kur privalomai turi būti registruojami nuosavybės savininko ir kūrėjo pasirašyti dokumentai. „Rosreestr“ tiesiog negalės du kartus įregistruoti to paties statomo būsto skirtingiems asmenims.

  • FZ-214 sumažina riziką, kad statomas objektas niekada nebus pradėtas eksploatuoti.

Faktas yra tas, kad pagal trečiąjį įstatymo straipsnį namo statyba negali būti pradėta tol, kol vystytojas savo rankose neturi pilno leidimų paketo, o projekto deklaracija nepaskelbta. Tačiau mūsų šalyje, kaip žinia, dokumentų derinimas gali užtrukti ne vienerius metus. Todėl vystytojai išsisukinėja iš padėties, pritarimus gauna palaipsniui, objekto statybos metu.

  • FZ-214 nustatytos lėšų grąžinimo palūkanų turėtojui taisyklės tuo atveju, jei sutartį nutraukia viena iš šalių.
  • FZ-214 yra labiau akcininko, o ne statybos įmonės pusėje.

Baudos dydis pirkėjui, vėluojančiam sumokėti kitą įmoką, ir plėtotojui, per sutartą terminą nedavusiam buto raktų, pagal įstatymą yra neproporcingas. Jei akcininkas turi galimybę išsikapstyti su formalia suma, tai kūrėjui bauda bus labai didelė. Tačiau šiandien kūrėjai dažnai į sutartį įtraukia papildomų punktų, numatančių didelę baudą delspinigių turėtojams, kurie vėluoja įmokėti įmokas.

  • FZ-214 neleidžia vystytojui nukrypti nuo sutarto projekto dėl pastato aukščio, butų išplanavimo ir kt.

Visa tai numatyta sutartyje. Jei galiausiai paaiškės, kad butas, pavyzdžiui, yra mažesnio ploto, nei nurodyta dokumentuose, arba darbų kokybė pirkėjo netiks, jis turės visas priežastis reikalauti iš buto sumažinti būsto kainą. programuotojas.

  • FZ-214 neleidžia kūrėjui keisti kvadratinio metro kainos savo nuožiūra.

Kūrėjas turi teisę prašyti priemokos, jei atsiranda nenugalimos jėgos (force majeure) aplinkybės: pavyzdžiui, įsipareigojimų nevykdymas. Tačiau teismas įvertins aplinkybes ir spręs dėl būtinybės didinti kainas.

  • FZ-214 aiškiai išdėstytos priežastys, dėl kurių pirkėjas gali nutraukti sutartį su statybos įmone ir reikalauti iš jos netesybų.

Pagal įstatymą vystytojas privalo grąžinti privačiam bendrainvestuotojui sumą, kurią jis įnešė pagal nuosavybės sutartį, taip pat sumokėti baudas, kurių dydis yra 1/150 Rusijos Federacijos centrinio banko refinansavimo normos. pinigų už lėšų panaudojimą grąžinimo metu.

Prisiminkite, kad Federalinis įstatymas Nr. 214, nors šiandien tai yra saugiausias būsto įsigijimo mechanizmas, jis negali visiškai apsaugoti pirkėjų nuo nesąžiningų kūrėjų veiksmų. Įstatymas nepajėgs apsaugoti statybų įmonės nuo bankroto, taip pat paspartinti namo statybų.

Trūkumai dirbant su FZ-214 kūrėjui

FZ-214 griežtai draudžia jau statybos metu daryti projekto pakeitimus, kurie gali lemti ilgalaikes statybas.

  • Federalinis įstatymas Nr. 214 toli gražu nėra patogus visiems kūrėjams, nes nustato jiems griežtus įsipareigojimus ir atima tam tikrą lankstumą.

Kai kuriais atvejais statybos įmonei gali tekti atlikti projekto pakeitimus jau statybos metu. FZ-214 griežtai draudžia tokius veiksmus. Griežtas įstatymo raidės laikymasis gali privesti prie objekto ilgalaikės statybos.

  • Pagal FZ-214 vystytojas neturi teisės pasitikti pirkėją pusiaukelėje ir sumažinti būsto 1 kv.m kainą.

Jeigu name jau parduotas bent vienas butas, tai už likusį vystytojas įpareigojamas tiek pat paimti iš pirkėjų. Priešingu atveju būstą brangiau įsigiję akcininkai galės prašyti grąžinti permokėtus pinigus.

  • FZ-214 nėra aiškiai nustatytos buto priėmimo ir perdavimo akcininkui taisyklės.

Įstatymas apibrėžia terminus, kada pirkėjas gali pradėti priimti būstą, tačiau nenurodo, kada jis turi atlikti šią procedūrą.

  • FZ-214 stato kūrėjus į atšiaurias sąlygas, kai jie tampa skolingi valstybei ir akcininkams, tačiau neturi jokių įrankių paveikti pareigūnus.

Gana sunku statyti gyvenamuosius objektus pagal federalinį įstatymą Nr. 214. Todėl daugelis statybų įmonių bando rasti išeitį ir, kaip būdinga, juos randa. Taigi, pavyzdžiui, kai kurie vystytojai, norėdami nesurišti rankų su pagal FZ-214 sudarytomis dalyvavimo akcijomis sutartimis, nusprendžia objektus statyti visiškai savo lėšomis, o paskui stato butus pagal pardavimo sutartis. Tiesa, tokie variantai gali būti, ko gero, labai didelėms statybų bendrovėms. Mažesni kūrėjai dažnai renkasi vieną iš „pilkųjų schemų“, su kuria dirba.

 


Skyriai



Reklama