kur PV yra dabartinė pinigų vertė,
FV yra būsima pinigų vertė,
n yra laiko intervalų skaičius,
i - diskonto norma.
Pavyzdys. Kiek pinigų reikia įnešti į sąskaitą, kad per penkerius metus gautumėte 1000 rublių? (i=10 %)
PV = 1000 / (1+0,1)^5 = 620,92 rubliai
Taigi, norėdami apskaičiuoti dabartinę pinigų vertę, turime žinomą jų vertę ateityje padalyti iš (1 + i) n . Dabartinė vertė yra atvirkščiai susijusi su diskonto norma. Pavyzdžiui, dabartinė valiutos vertė, gauta per 1 metus su 8% palūkanų norma, yra
PV \u003d 1 / (1 + 0,08) 1 = 0,93,
Ir 10 proc.
PV \u003d 1 / (1 + 0,1) 1 = 0,91.
Dabartinė pinigų vertė taip pat yra atvirkščiai susijusi su laikotarpių skaičiumi iki jų gavimo.
Apsvarstyta pinigų srautų diskontavimo tvarka gali būti naudojama priimant investicinius sprendimus. Dažniausia sprendimo taisyklė yra grynosios dabartinės vertės (NPV) taisyklė. Jo esmė slypi tame, kad dalyvauti investiciniame projekte patartina, jei būsimų pinigų įplaukų iš jo įgyvendinimo dabartinė vertė viršija pradinę investiciją.
Pavyzdys. Galima nusipirkti taupymo lakštą, kurio nominali vertė 1000 rublių. ir 5 metų terminas už 750 rublių. Kitas alternatyvus investavimo variantas – įnešti pinigų į banko sąskaitą su 8% metinių palūkanų norma. Būtina įvertinti investavimo į obligacijų pirkimą galimybes.
Norint apskaičiuoti NPV kaip palūkanų normą arba plačiau kaip grąžos normą, reikia naudoti alternatyviąsias kapitalo sąnaudas. Kapitalo alternatyvioji kaina yra grąžos norma, kurią galima gauti iš kitų investavimo būdų. Mūsų pavyzdyje alternatyvi investicijų rūšis yra įdėti pinigus į indėlį, kurio pajamingumas yra 8%.
Taupymo lakštas suteikia 1000 rublių grynųjų pinigų kvitus. po 5 metų. Dabartinė šių pinigų vertė yra
PV = 1000 / 1,08^5 = 680,58 rubliai
Taigi dabartinė obligacijos vertė yra 680,58 rubliai, o pasiūlymas pirkti – 750 rublių. Investicijos grynoji dabartinė vertė bus 680,58-750=-69,42, o investuoti į obligacijos pirkimą nepatartina.
Ekonominė NPV rodiklio reikšmė yra ta, kad jis lemia investuotojo finansinės būklės pasikeitimą dėl projekto įgyvendinimo. Šiame pavyzdyje, nupirkus obligaciją, investuotojo turtas sumažės 69,42 rubliais.
NPV rodiklis taip pat gali būti naudojamas vertinant įvairius pinigų skolinimosi variantus. Pavyzdžiui, jums reikia pasiskolinti 5000 USD. automobiliui įsigyti. Bankas siūlo paskolą 12% per metus. Jūsų draugas gali pasiskolinti 5000 USD, jei duosi jam 9000 USD. per 4 metus. Būtina nustatyti optimalų skolinimosi variantą. Apskaičiuokite dabartinę 9000 dolerių vertę.
PV = 9000/(1+0,12)^4 = 5719,66 USD
Taigi šio projekto NPV yra 5000-5719,66= -719,66 USD. Šiuo atveju geriausias skolinimosi variantas yra banko paskola.
Norėdami apskaičiuoti investicinių projektų efektyvumą, taip pat galite naudoti vidinę grąžos normą (IRR). Vidinė grąžos norma yra diskonto norma, kuri išlygina būsimų pajamų dabartinę vertę ir dabartinę išlaidų vertę. Kitaip tariant, IRR yra lygi palūkanų normai, kuriai esant NPV = 0.
Nagrinėjamame obligacijos pirkimo pavyzdyje IRR apskaičiuojama pagal šią lygtį
750 = 1000/(1+IRR)^5
IRR = 5,92 %. Taigi obligacijos pajamingumas ją išperkant yra 5,92% per metus, o tai yra žymiai mažesnis nei banko indėlio pajamingumas.
grynoji dabartinė vertė (NPV, grynoji dabartinė vertė, grynoji dabartinė vertė, NPV, AnglųGrynasis pateikti vertė , priimta tarptautinėje praktikoje investicinių projektų analizei santrumpa - NPV) yra diskontuotų mokėjimų srauto verčių suma, sumažinta iki šiandienos.
Grynosios dabartinės vertės metodas buvo plačiai naudojamas kapitalo investicijų biudžete ir priimant sprendimus dėl investicijų. Taip pat NPV laikomas geriausiu atrankos kriterijumi priimant ar atmetant sprendimą įgyvendinti investicinį projektą, nes jis grindžiamas pinigų laiko vertės samprata. Kitaip tariant, grynoji dabartinė vertė atspindi numatomą investuotojo turto pokytį dėl projekto įgyvendinimo.
NPV formulė
Projekto grynoji dabartinė vertė yra visų pinigų srautų (tiek gaunamų, tiek išeinančių) dabartinės vertės suma. Skaičiavimo formulė yra tokia:
- CF t– numatomas grynasis grynųjų pinigų srautas (skirtumas tarp gaunamų ir išeinančių pinigų srautų) per laikotarpį t,
- r- nuolaidos dydis,
- N- projekto trukmė.
Nuolaidos dydis
Svarbu suprasti, kad renkantis diskonto normą reikia atsižvelgti ne tik į pinigų laiko vertės sampratą, bet ir į numatomų pinigų srautų neapibrėžtumo riziką! Dėl šios priežasties kaip diskonto normą rekomenduojama naudoti svertinį kapitalo kainos vidurkį ( Anglų Vidutinė svertinė kapitalo kaina, WACC) dalyvauja įgyvendinant projektą. Kitaip tariant, WACC yra reikalaujama į projektą investuoto kapitalo grąžos norma. Todėl kuo didesnė pinigų srautų neapibrėžtumo rizika, tuo didesnė diskonto norma ir atvirkščiai.
Projekto atrankos kriterijai
Projektų atrankos naudojant NPV metodą sprendimo taisyklė yra gana paprasta. Nulinė slenkstinė vertė rodo, kad projekto pinigų srautai gali padengti pritraukto kapitalo sąnaudas. Taigi atrankos kriterijus galima suformuluoti taip:
- Vienintelis nepriklausomas projektas turi būti priimtas, jei grynoji dabartinė vertė yra teigiama, arba atmesti, jei ji yra neigiama. Nulinė vertė yra investuotojo abejingumo taškas.
- Jei investuotojas svarsto kelis nepriklausomus projektus, turėtų būti priimti tie, kurių NPV yra teigiama.
- Jei svarstoma keletas vienas kitą nepaneigiančių projektų, reikėtų pasirinkti tą, kurio grynoji dabartinė vertė yra didžiausia.
Kaip jau išsiaiškinome, šiandieniniai pinigai yra brangesni nei ateities. Jeigu mums pasiūlo įsigyti nulinio kupono obligaciją, o po metų žada šį vertybinį popierių išpirkti ir sumokėti 1000 rublių, tai reikia paskaičiuoti, už kokią šios obligacijos kainą sutiktume ją pirkti. Tiesą sakant, mums užduotis yra nustatyti dabartinę 1000 rublių vertę, kurią gausime per metus.
Dabartinė vertė yra atvirkštinė ateities vertės pusė.
Dabartinė vertė yra būsimų pinigų srautų dabartinė vertė. Jį galima išvesti iš būsimos vertės nustatymo formulės:
kur RU yra dabartinė vertė; V- būsimi mokėjimai; G - nuolaidos dydis; nuolaidos koeficientas; P - metų skaičius.
Aukščiau pateiktame pavyzdyje obligacijos kainą galime apskaičiuoti naudodami šią formulę. Norėdami tai padaryti, turite žinoti diskonto normą. Diskonto norma jie ima pajamingumą, kurį galima gauti finansų rinkoje investuojant pinigus į bet kurią panašaus rizikos lygio finansinę priemonę (banko indėlį, vekselį ir pan.). Jei turime galimybę įdėti lėšų į banką, kuris moka 15% per metus, tai mums siūlomos obligacijos kaina
Taigi, perkant šią obligaciją už 869 rublius. o gavę 1000 rublių per metus, kai jis bus grąžintas, uždirbsime 15 proc.
Apsvarstykite pavyzdį, kai investuotojas turi apskaičiuoti pradinę indėlio sumą. Jei per ketverius metus investuotojas nori iš banko gauti 15 000 rublių sumą. kai rinkos palūkanų normos yra 12% per metus, kiek jis turėtų įdėti į banko indėlį? Taigi,
Dabartinei vertei apskaičiuoti patartina naudoti nuolaidų lenteles, kuriose parodyta dabartinė piniginio vieneto vertė, kurią tikimasi gauti po kelerių metų. Diskonto koeficientų lentelė, rodanti dabartinę piniginio vieneto vertę, pateikta 2 priede. Šios lentelės fragmentas pateiktas žemiau (4.4 lentelė).
4.4 lentelė. Dabartinė piniginio vieneto vertė, kuri bus gauta ir metais
|
Metinė palūkanų norma |
||||||||
Pavyzdžiui, norite nustatyti dabartinę 500 USD vertę, kurią tikimasi gauti per septynerius metus su 6 % diskonto norma. Lentelėje. 4.4 eilutės (7 metai) ir stulpelio (6%) sankirtoje randame nuolaidos koeficientą 0,665. Šiuo atveju dabartinė 500 USD vertė yra 500 0,6651 = 332,5 USD.
Jei palūkanos mokamos dažniau nei kartą per metus, dabartinės vertės apskaičiavimo formulė modifikuojama taip pat, kaip ir skaičiuojant būsimą vertę. Kai per metus sukauptos kelios palūkanos, dabartinės vertės nustatymo formulė turi tokią formą
Aukščiau pateiktame pavyzdyje su ketverių metų indėliu, tarkime, kad palūkanos už indėlį skaičiuojamos kas ketvirtį. Tokiu atveju, norėdamas per ketverius metus gauti 15 000 USD, investuotojas turi įnešti tam tikrą sumą
Taigi, kuo dažniau skaičiuojamos palūkanos, tuo mažesnė esama reikšmė tam tikram galutiniam rezultatui, t.y. palūkanų normos ir dabartinės vertės santykis yra atvirkštinis būsimos vertės santykiui.
Praktikoje finansų vadovai nuolat susiduria su opcionų pasirinkimo problema, kai reikia palyginti pinigų srautus skirtingu metu.
Pavyzdžiui, yra dvi galimybės finansuoti naujo objekto statybą. Bendras statybos laikotarpis – ketveri metai, numatoma statybos kaina – 10 milijonų rublių. Sutarties konkurse dalyvauja dvi organizacijos, siūlančios tokias darbo apmokėjimo pagal metus sąlygas (4.5 lentelė).
4.5 lentelė. Numatoma statybos kaina, milijonai rublių
|
Organizacija BET |
Organizacija IN |
|
Numatoma statybos kaina yra tokia pati. Tačiau jų įgyvendinimo kaštai pasiskirsto netolygiai. Organizacija BET pagrindinė išlaidų suma (40 proc.) atliekama baigiantis statyboms, o organizavimas IN – pradiniu laikotarpiu. Žinoma, klientui naudingiau mokėjimo išlaidas priskirti laikotarpio pabaigai, nes laikui bėgant lėšos nuvertėja.
Norint palyginti daugialaikius pinigų srautus, reikia rasti jų vertę sumažintą iki esamo laiko momento ir susumuoti gautas reikšmes.
Dabartinė mokėjimo srauto vertė (RU) apskaičiuojamas pagal formulę
kur yra pinigų srautas per metus; t - metų eilės numeris; G - nuolaidos dydis.
Jei nagrinėjamame pavyzdyje r \u003d 15%, tai dviejų variantų sumažintų išlaidų apskaičiavimo rezultatai yra tokie (4.6 lentelė).
4.6 lentelė.
Pagal dabartinės vertės kriterijų – organizacijos pasiūlytas finansavimo variantas BET, pasirodė pigesnis nei organizacijos pasiūlymas IN. Klientas tokiomis sąlygomis tikrai norės perduoti sutartį organizacijai BET (ceteris paribus).
Pinigų laiko vertė (TVM) yra svarbi apskaitos ir finansų pramonės metrika. Idėja tokia, kad rublis šiandien yra vertas mažiau nei tas pats rublis rytoj. Skirtumas tarp šių dviejų finansinių verčių yra pelnas, kurį galima gauti iš vieno rublio arba nuostolių. Pavyzdžiui, šį pelną galima gauti iš banko sąskaitoje sukauptų palūkanų arba kaip dividendus iš investicijų. Tačiau gali būti ir nuostolių mokant palūkanas už paskolos skolos grąžinimą.
Dabartinės dabartinės investicijos vertės apskaičiavimo Excel programoje pavyzdys
„Excel“ siūlo keletą finansinių funkcijų pinigų laiko vertei apskaičiuoti. Pavyzdžiui, PV (dabartinė vertė) funkcija grąžina dabartinę investicijos vertę. Paprastai tariant, ši funkcija sumažina sumą nuolaidos procentine dalimi ir grąžina tos sumos tikrąją vertę. Jei investicinis projektas numato per metus atnešti 10 tūkst. Klausimas: kokia maksimali racionalios rizikos suma investuoti į šį projektą?
Pavyzdžiui, Rusijoje mažmeninės prekybos verslas kartais uždirba iki 35% pelno per metus, o didmeninė prekyba neviršija 15%. Atsižvelgiant į nedidelę investicijų sumą, daroma prielaida, kad investicinis objektas nėra didmeninė prekyba, o tai reiškia, kad per metus reikėtų tikėtis didesnio nei 15% pelno. Toliau pateiktame paveikslėlyje parodytas procentinės investicijų grąžos skaičiuoklės formulės pavyzdys:
Kaip matome paveikslėlyje, mums rodo skaičiuoklė, norint gauti 10 000 sumą 1 metams su 25% pajamingumu, turime investuoti 8 000 finansinių išteklių. Tai yra, jei turėtume 8000 ir investuotume po 25% per metus, tai per metus būtume uždirbę 10000.
PS funkcija turi 5 argumentus:
- Norma – procentinė diskonto norma. Tai procentinė grąža, kurios galima tikėtis per nuolaidos laikotarpį. Ši vertė turi didžiausią įtaką dabartinės investicijos vertės apskaičiavimui, tačiau ją sunkiausia tiksliai nustatyti. Atsargūs investuotojai dažniausiai nuvertina palūkanų normą iki maksimalaus realiai pasiekiamo lygio tam tikromis sąlygomis. Jeigu lėšos skirtos paskolai grąžinti, tai šis argumentas nesunkiai nustatomas.
- Laikotarpių skaičius(Nper) – laikotarpis, per kurį būsima suma diskontuojama. Šiame pavyzdyje nurodyti 1 metai (įrašyti langelyje B2). Palūkanų norma ir metų skaičius turi būti išreikšti atitinkamais matavimo vienetais. Tai reiškia, kad naudojate metinį tarifą, tada šio argumento skaitinė reikšmė yra metų skaičius. Jei pirmojo argumento palūkanų norma yra mėnesiams (pavyzdžiui, 2,5 % per mėnesį), tai antrajame argumente nurodytas skaičius yra mėnesių skaičius.
- Apmokėjimas (Pmt) – suma, kuri periodiškai mokama nuolaidos laikotarpiu. Jei investavimo sąlygose yra tik vienas mokėjimas, kaip minėtame pavyzdyje, tai ši suma yra būsima pinigų vertė, o pats mokėjimas lygus =0. Šis argumentas turi atitikti antrojo taškų skaičiaus argumentą. Jei nuolaidų laikotarpių skaičius yra 10, o trečiasis argumentas nėra<>0, tada PS funkcija bus skaičiuojama kaip 10 mokėjimų už trečiajame argumente (Pmt) nurodytą sumą. Toliau pateiktame pavyzdyje parodyta, kaip dabartinė pinigų vertė apskaičiuojama su keliomis dalimis atskirais mokėjimais.
- Būsima vertė (FV) – tai suma, kurią reikia gauti nuolaidos laikotarpio pabaigoje. Excel finansinės funkcijos yra pagrįstos pinigų srautų skaičiavimais. Tai reiškia, kad investicijos ateities vertė ir dabartinė vertė turi priešingus požymius. Šiame pavyzdyje būsimoji reikšmė yra neigiamas skaičius, todėl formulė įvertinama kaip teigiamas skaičius.
- Tipas – šio argumento reikšmė turi būti 0, jei visos sumos mokėjimas patenka į nuolaidos laikotarpio pabaigą, arba skaičius 1 – jei jo pradžioje. Šiame pavyzdyje šio argumento reikšmė neturi reikšmės ir jokiu būdu neturės įtakos galutiniam skaičiavimo rezultatui. Kadangi mokėjimo mokestis lygus nuliui ir tipo argumento galima praleisti. Šiuo atveju funkcija pagal numatytuosius nustatymus nustato šį argumentą, kurio reikšmė yra 0.
Formulė dabartinės pinigų vertės su infliacija skaičiavimui programoje Excel
Kitame PV funkcijos taikymo pavyzdyje būsimoji pinigų vertė apskaičiuojama iš karto visai eilei būsimų vienodų mokėjimų. Jei, pavyzdžiui, pagal biuro nuomą nuomininkas turi mokėti 5000 kas mėnesį vienerius metus, tai nuomotojas PV funkcija gali apskaičiuoti, kiek jis neteks pajamų, atsižvelgdamas į 6,5% metinę infliaciją:
Šiame pavyzdyje penktojo tipo argumento skaitinė reikšmė yra 1, nes nuoma mokama kiekvieno mėnesio pradžioje.
Jei yra reguliarių mokėjimų suma, PS funkcija iš tikrųjų apskaičiuoja esamą pinigų vertę kiekvienam mokėjimui atskirai ir susumuoja rezultatus. Paveikslėlyje parodyti kiekvieno mokėjimo išlaidų apskaičiavimo rezultatai. Dabartinė pirmosios įmokos vertė yra tokia pati kaip ir įmokos suma, nes dabar ji sumokama po fakto. Sekančio mėnesio įmoka bus sumokėta po mėnesio ir jos dabartinė piniginė vertė jau mažėja (nuvertėja). Ji diskontuota iki 4 973. Pokyčiai nėra reikšmingi, tačiau paskutinė įmoka, kuri bus sumokėta po 11 mėnesių, jau turi žymiai mažesnę vertę - 4 712. Visi dabartinės vertės dydžių skaičiavimo rezultatai investicijos turi būti sumuojamos. PS funkcija visą šį darbą atlieka automatiškai, nereikia chronologinio mokėjimo grafiko visam laikotarpiui.
08.03.2015 21:16 3473
PINIGŲ VERTĖS LAIKE TEORIJOS PAGRINDAI
Matuojant nekilnojamojo turto vertę pinigais ir tai, kad jo vertę paprastai lemia dabartinė būsimų pajamų iš nekilnojamojo turto nuosavybės ir naudojimo vertė, reikia apeliuoti į pinigų vertės teoriją. laikas, kuris paaiškina būsimos pinigų vertės nustatymo (kaupimo) ir pinigų srautų priartinimo iki dabartinės vertės (diskontavimo) procesus.
Atsižvelgiant į tai, kad šie procesai yra pagrįsti sudėtinių palūkanų poveikiu, šiame skyriuje daugiausia dėmesio bus skiriama standartinių sudėtinių palūkanų funkcijų taikymui vertinimo procedūrose ir paaiškinamas jų ekonominis turinys. Visų pirma bus atsižvelgta į šešias pagrindines funkcijas: sukaupta vieneto suma (būsima vertė), vieneto kaupimas per laikotarpį, įnašas į pakeitimo fondo formavimą, dabartinė vieneto vertė (grąžinimas), eilinio anuiteto dabartinė vertė ir įnašas į vieneto nusidėvėjimą.
Kaupimo ir diskontavimo procesai
Kaip jau minėta, nekilnojamojo turto vertė išreiškiama pinigine išraiška. Kitaip tariant, pinigai yra ta prekė, į kurią keičiamos nekilnojamojo turto teisės. Tačiau, kaip ir bet kuri kita prekė, pinigai turi turėti vertę, t.y. atitinkamoje rinkoje, kapitalo rinkoje, galima pasiskolinti pinigų tam tikram laikotarpiui už tam tikrą mokestį. Toje pačioje rinkoje galite kurį laiką atiduoti savo pinigus naudojimui, tikėdamiesi už tai gauti atlygį.
Tai aiškiai iliustruoja bankinės operacijos. Dedant pinigus į banko indėlius, jie iš tikrųjų perduodami naudoti, o banko siūlomos palūkanos už investuotą kapitalą yra mokėjimas už šį naudojimą. Ir, priešingai, kreditu paimti pinigai turi būti grąžinti bankui visiškai, kartu su tam tikra procentine dalimi, kaip užmokestis už naudojimąsi šiais pinigais.
Bet kuriuo atveju pinigų suma šiandien, kuri vadinama dabartine verte, ir pinigų suma rytoj, kuri vadinama ateities verte, skirsis nuo pajamų dydžio pagal palūkanų normą:
kur FV yra suma, atspindinti būsimą vertę;
PV - suma, atspindinti dabartinę vertę;
i – palūkanų norma.
Argumentuodami panašiai, galime išspręsti atvirkštinę problemą, kiek šiandien reikia investuoti PV, kad ateityje gautume tam tikrą FV sumą už tam tikrą atlygio i lygį:
Ši užduotis vadinama diskontavimo užduotimi, tai yra ateities vertės įtraukimu į dabartinę vertę, o koeficientas DF=1/(1+i), kuris naudojamas šiuo atveju, vadinamas diskonto koeficientu.
Kaupimo ir diskontavimo operacijos
Taigi svarbiausios operacijos, suteikiančios galimybę palyginti pinigus skirtingu metu, yra kaupimo ir diskontavimo operacijos.
Kaupimas – dabartinės vertės įnešimo į ateitį operacija.
Diskontavimas – ateities vertės perkėlimas į dabartinę.
Finansinė analizė paremta šiomis dviem operacijomis. Vienas pagrindinių jo kriterijų – palūkanų norma, arba grynųjų pajamų ir investuoto kapitalo santykis. Atliekant kaupimo operaciją ji vadinama kapitalo grąžos norma, diskontuojant – diskonto norma.
Investavimas į nekilnojamąjį turtą labai panašus į pinigų naudojimą. Pinigų investavimas į nekilnojamojo turto pirkimą ir (arba) statybą reiškia pajamų gavimą ateityje, o ne šiandien. Toks dabartinio pinigų panaudojimo atsisakymas reikalauja ir jų apmokėjimo – pajamų iš investuoto kapitalo gavimo. Taigi bet kurio turto būsima vertė šių pajamų suma bus didesnė už dabartinę vertę.
PAVYZDYS
Svarstomas investicinis projektas biurų pastato statybai. Prognozės skaičiavimas parodė, kad po metų pastatas gali būti parduotas už 400 000 JAV dolerių, reikia nustatyti, kiek šiandien verta investuoti į statybas, jei investuotojui priimtinas pajamų lygis yra 15%.
Natūralu, kad kapitalo grąžos normą, kurią investuotojas gali priimti, lems rizika uždirbti tokią grąžą. Kuo didesnė rizika gauti tam tikrą pajamų vertę, tuo didesnė turėtų būti mokėjimo už kapitalą, investuotą į statybą, norma.
Pirmiau pateiktas argumentas rodo, kad dabartinė investicijos vertė bus 347 826 USD:
PV = FV × 1 / (1 + i) = 400 000 × 1 / (1 + 0,15) = 347826
Šioje problemoje buvo nagrinėjamas vienas laikotarpis, kuriam pasibaigus turėjo būti gautos pajamos, t.y. norma buvo taikoma pradiniam kapitalui. Jeigu pajamos bus gautos pasibaigus keliems laikotarpiams (metams, mėnesiams), tai tarifas bus skaičiuojamas nuo sumos, sukauptos praėjusį laikotarpį, t.y. pagal sudėtines palūkanas. Tokiu atveju pirmojo laikotarpio nuolaidos koeficientas bus nustatytas kaip
Vėlesniais laikotarpiais, darant prielaidą, kad i = const, jis turėtų būti apskaičiuojamas taip:
Pažymėtina, kad daugelis nekilnojamojo turto vertinime sprendžiamų problemų yra pagrįstos sudėtinių palūkanų efekto panaudojimu. Paprastai palūkanų norma nurodoma kaip nominali metinė norma. Jei laikotarpių skaičius išreiškiamas ne metais, o mėnesiais ar ketvirčiais, tai palūkanų norma taip pat turi būti kas mėnesį arba kas ketvirtį. Norint juos nustatyti, nominalioji metinė norma turi būti padalinta iš atitinkamo laikotarpių skaičiaus per metus.
Skirtingo laiko pinigų srautai, sumažinti naudojant diskonto koeficientą iki dabartinės vertės, turi adityvumo savybę. Tai leidžia bendrais bruožais pateikti diskontuotų pinigų srautų dabartinę vertę t laikotarpiams, darant prielaidą, kad i vertė yra pastovi:
čia Ct – t-ojo laikotarpio pinigų srautas
Ši išraiška vadinama diskontuotų pinigų srautų formule. Diskontuotų pinigų srautų formulė tam tikromis sąlygomis gali būti labai supaprastinta. Visų pirma, tai susiję su viena iš pagrindinių nekilnojamojo turto vertinimo prielaidų – pajamų iš žemės begalybės. Jei darysime prielaidą, kad metinių pajamų suma bus pastovi, tai begalinio pastovių pajamų srauto, kai diskonto norma lygi i, dabartinė vertė bus aprašyta geometrine progresija.