kur PV ir naudas pašreizējā vērtība,

FV ir naudas nākotnes vērtība,

n ir laika intervālu skaits,

i - diskonta likme.

Piemērs. Cik daudz naudas jāiemaksā kontā, lai piecu gadu laikā saņemtu 1000 rubļu? (i=10%)

PV = 1000 / (1+0,1)^5 = 620,92 rubļi

Tādējādi, lai aprēķinātu naudas pašreizējo vērtību, mums ir jādala to zināmā nākotnes vērtība ar (1 + i) n . Pašreizējā vērtība ir apgriezti saistīta ar diskonta likmi. Piemēram, valūtas pašreizējā vērtība, kas saņemta 1 gadā ar procentu likmi 8% ir

PV \u003d 1 / (1 + 0,08) 1 = 0,93,

Un ar likmi 10%

PV \u003d 1 / (1 + 0,1) 1 = 0,91.

Naudas pašreizējā vērtība ir arī apgriezti saistīta ar laika periodu skaitu pirms tās saņemšanas.

Apskatīto naudas plūsmu diskontēšanas procedūru var izmantot investīciju lēmumu pieņemšanā. Visizplatītākais lēmuma pieņemšanas noteikums ir neto pašreizējās vērtības (NPV) noteikums. Tās būtība ir tāda, ka līdzdalība investīciju projektā ir ieteicama, ja nākotnes naudas ieņēmumu pašreizējā vērtība no tā īstenošanas pārsniedz sākotnējo ieguldījumu.

Piemērs. Ir iespēja iegādāties krājobligāciju ar nominālvērtību 1000 rubļu. un termiņš 5 gadi par 750 rubļiem. Vēl viena alternatīva ieguldījumu iespēja ir naudas noguldīšana bankas kontā ar procentu likmi 8% gadā. Nepieciešams izvērtēt iespēju investēt obligāciju iegādē.

Lai aprēķinātu NPV kā procentu likmi vai plašākā nozīmē kā atdeves likmi, ir jāizmanto kapitāla alternatīvās izmaksas. Kapitāla alternatīvās izmaksas ir atdeves likme, ko var iegūt no citiem ieguldījumu veidiem. Mūsu piemērā alternatīvs ieguldījumu veids ir naudas izvietošana depozītā ar 8% ienesīgumu.

Krājobligācija nodrošina skaidras naudas ieņēmumus 1000 rubļu apjomā. pēc 5 gadiem. Šīs naudas pašreizējā vērtība ir

PV = 1000 / 1,08^5 = 680,58 rubļi

Tādējādi obligācijas pašreizējā vērtība ir 680,58 rubļi, savukārt piedāvājums to iegādāties ir 750 rubļi. Ieguldījuma neto pašreizējā vērtība būs 680,58-750=-69,42, un nav vēlams investēt obligācijas iegādē.

NPV rādītāja ekonomiskā nozīme ir tāda, ka tas nosaka investora finansiālā stāvokļa izmaiņas projekta rezultātā. Šajā piemērā, iegādājoties obligāciju, investora bagātība samazināsies par 69,42 rubļiem.

NPV rādītāju var izmantot arī dažādu naudas aizņemšanās iespēju izvērtēšanai. Piemēram, jums ir jāaizņemas 5000 USD. lai iegādātos automašīnu. Banka piedāvā kredītu ar 12% gadā. Jūsu draugs var aizņemties $ 5000, ja jūs viņam piešķirat $ 9000. 4 gadu laikā. Ir nepieciešams noteikt optimālo aizņemšanās iespēju. Aprēķiniet pašreizējo vērtību 9000 dolāru.

PV = 9000/(1+0,12)^4 = 5719,66 ASV dolāri

Tādējādi šī projekta NPV ir 5000-5719,66= -719,66 USD. Šajā gadījumā labākā aizņemšanās iespēja ir bankas aizdevums.

Lai aprēķinātu investīciju projektu efektivitāti, varat izmantot arī iekšējo atdeves likmi (IRR). Iekšējā atdeves likme ir diskonta likme, kas izlīdzina nākotnes ieņēmumu pašreizējo vērtību un izmaksu pašreizējo vērtību. Citiem vārdiem sakot, IRR ir vienāda ar procentu likmi, pie kuras NPV = 0.

Aplūkotajā obligācijas iegādes piemērā IRR aprēķina no šāda vienādojuma

750 = 1000/(1+IRR)^5

IRR = 5,92%. Tādējādi obligācijas ienesīgums tās dzēšanas brīdī ir 5,92% gadā, kas ir ievērojami mazāks nekā bankas depozīta ienesīgums.

neto pašreizējā vērtība (NPV, neto pašreizējā vērtība, neto pašreizējā vērtība, NPV, AngļuTīkls klāt vērtību , pieņemts starptautiskajā praksē investīciju projektu analīzei saīsinājums - NPV) ir maksājumu plūsmas diskontēto vērtību summa, kas samazināta līdz šodienai.

Neto pašreizējās vērtības metode ir plaši izmantota kapitālieguldījumu budžeta plānošanā un investīciju lēmumu pieņemšanā. Tāpat NPV tiek uzskatīts par labāko izvēles kritēriju, lai pieņemtu vai noraidītu lēmumu īstenot investīciju projektu, jo tā pamatā ir naudas laika vērtības jēdziens. Citiem vārdiem sakot, neto pašreizējā vērtība atspoguļo paredzamās izmaiņas investora bagātībā projekta rezultātā.

NPV formula

Projekta neto pašreizējā vērtība ir visu naudas plūsmu (gan ienākošo, gan izejošo) pašreizējās vērtības summa. Aprēķina formula ir šāda:

• CF t– paredzamā neto naudas plūsma (starpība starp ienākošo un izejošo naudas plūsmu) par periodu t,
• r- diskonta likme,
• N- projekta ilgums.

Diskonta likme

Svarīgi saprast, ka, izvēloties diskonta likmi, ir jāņem vērā ne tikai naudas laika vērtības jēdziens, bet arī paredzamo naudas plūsmu nenoteiktības risks! Šī iemesla dēļ kā diskonta likmi ieteicams izmantot vidējās svērtās kapitāla izmaksas ( Angļu Vidējās svērtās kapitāla izmaksas, WACC) iesaistīti projekta īstenošanā. Citiem vārdiem sakot, WACC ir vajadzīgā atdeves likme no projektā ieguldītā kapitāla. Tāpēc, jo lielāks ir naudas plūsmas nenoteiktības risks, jo augstāka ir diskonta likme un otrādi.

Projektu atlases kritēriji

Lēmuma noteikums projektu atlasei, izmantojot NPV metodi, ir diezgan vienkāršs. Sliekšņa vērtība nulle norāda, ka projekta naudas plūsmas var segt piesaistītā kapitāla izmaksas. Tādējādi atlases kritērijus var formulēt šādi:

1. Viens neatkarīgs projekts ir jāpieņem, ja pašreizējā neto vērtība ir pozitīva, vai jānoraida, ja tā ir negatīva. Nulles vērtība ir investora vienaldzības punkts.
2. Ja investors apsver vairākus neatkarīgus projektus, ir jāpieņem tie, kuriem ir pozitīvs NPV.
3. Ja tiek apsvērti vairāki savstarpēji izslēdzoši projekti, jāizvēlas tas, kuram ir visaugstākā neto pašreizējā vērtība.

Kā jau esam noskaidrojuši, šodienas nauda ir dārgāka nekā nākotne. Ja mums piedāvā iegādāties nulles kupona obligāciju, un pēc gada viņi sola šo vērtspapīru izpirkt un samaksāt 1000 rubļu, tad mums ir jāaprēķina šīs obligācijas cena, par kuru mēs piekristu to pirkt. Faktiski mums uzdevums ir noteikt pašreizējo vērtību 1000 rubļu, ko mēs saņemsim pēc gada.

Pašreizējā vērtība ir nākotnes vērtības otrā puse.

Pašreizējā vērtība ir nākotnes naudas plūsmas pašreizējā vērtība. To var iegūt no formulas nākotnes vērtības noteikšanai:

kur RU ir pašreizējā vērtība; V- nākotnes maksājumi; G - diskonta likme; atlaides koeficients; P - gadu skaits.

Iepriekš minētajā piemērā mēs varam aprēķināt obligācijas cenu, izmantojot šo formulu. Lai to izdarītu, jums jāzina diskonta likme. Kā diskonta likmi viņi ņem ienesīgumu, ko var iegūt finanšu tirgū, ieguldot naudu jebkurā finanšu instrumentā ar līdzīgu riska līmeni (bankas depozīts, vekselis utt.). Ja mums ir iespēja izvietot līdzekļus bankā, kas maksā 15% gadā, tad mums piedāvātās obligācijas cena

Tādējādi, iegādājoties šo obligāciju par 869 rubļiem. un saņēmuši 1000 rubļu gadā, kad tas tiks atmaksāts, mēs nopelnīsim 15%.

Apsveriet piemēru, kad investoram ir jāaprēķina sākotnējā depozīta summa. Ja četru gadu laikā investors vēlas saņemt no bankas summu 15 000 rubļu. ar tirgus procentu likmēm 12% gadā, cik viņam vajadzētu ievietot bankas depozītā? Tātad,

Pašreizējās vērtības aprēķināšanai vēlams izmantot atlaižu tabulas, kas parāda naudas vienības pašreizējo vērtību, kuru paredzēts saņemt pēc dažiem gadiem. Diskonta koeficientu tabula, kas parāda naudas vienības pašreizējo vērtību, ir parādīta 2. pielikumā. Šīs tabulas fragments ir sniegts zemāk (4.4. tabula).

4.4. tabula. Naudas vienības pašreizējā vērtība, kas tiks saņemta un gados

	Gada procentu likme

Piemēram, vēlaties noteikt pašreizējo vērtību 500 ASV dolāru apmērā, ko paredzēts saņemt septiņu gadu laikā ar diskonta likmi 6%. Tabulā. 4.4 rindas (7 gadi) un kolonnas (6%) krustpunktā atrodam diskonta koeficientu 0.665. Šajā gadījumā pašreizējā vērtība USD 500 ir 500 0,6651 = 332,5 USD.

Ja procenti tiek maksāti vairāk nekā vienu reizi gadā, tad pašreizējās vērtības aprēķināšanas formula tiek mainīta tāpat kā mēs to darījām ar nākotnes vērtības aprēķiniem. Ja gada laikā ir uzkrāti vairāki procenti, pašreizējās vērtības noteikšanas formulai ir šāda forma

Iepriekš minētajā piemērā ar noguldījumu uz četriem gadiem pieņemsim, ka noguldījuma procenti tiek aprēķināti reizi ceturksnī. Šajā gadījumā, lai četros gados saņemtu 15 000 ASV dolāru, investoram ir jānogulda kāda summa

Tādējādi, jo biežāk tiek aprēķināti procenti, jo mazāka ir pašreizējā vērtība konkrētam gala rezultātam, t.i. attiecība starp procentu likmi un pašreizējo vērtību ir apgriezta nākotnes vērtības attiecībai.

Praksē finanšu vadītāji pastāvīgi saskaras ar opciju izvēles problēmu, kad nepieciešams salīdzināt naudas plūsmas dažādos laikos.

Piemēram, jaunas objekta būvniecības finansēšanai ir divas iespējas. Kopējais būvniecības laiks ir četri gadi, paredzamās būvniecības izmaksas ir 10 miljoni rubļu. Konkursā par līgumu piedalās divas organizācijas, kas piedāvā šādus darba apmaksas noteikumus pa gadiem (4.5. tabula).

4.5. tabula. Paredzamās būvniecības izmaksas, miljoni rubļu

	Organizācija BET	Organizācija AT

Paredzamās būvniecības izmaksas ir tādas pašas. Taču to īstenošanas izmaksas tiek sadalītas nevienmērīgi. Organizācija BET galvenā izmaksu summa (40%) tiek veikta būvniecības beigās, un organizācija AT - sākotnējā periodā. Protams, klientam ir izdevīgāk maksājumu izmaksas attiecināt uz perioda beigām, jo ​​laika gaitā līdzekļi nolietojas.

Lai salīdzinātu daudzlaiku naudas plūsmas, ir jāatrod to vērtība, kas samazināta līdz pašreizējam laika momentam, un iegūtās vērtības jāsaskaita.

Maksājumu plūsmas pašreizējā vērtība (RU) aprēķināts pēc formulas

kur ir naudas plūsma gadā; t - gada kārtas numurs; G - diskonta likme.

Ja aplūkojamajā piemērā r \u003d 15%, tad samazināto izmaksu aprēķina rezultāti abām iespējām ir šādi (4.6. tabula).

4.6. tabula.

Atbilstoši pašreizējās vērtības kritērijam organizācijas piedāvātais finansēšanas variants BET, izrādījās lētāks nekā organizācijas piedāvājums AT. Klients šajos apstākļos noteikti dos priekšroku līguma nodošanai organizācijai BET (ceteris paribus).

Naudas laika vērtība (TVM) ir svarīgs rādītājs grāmatvedības un finanšu nozarē. Ideja ir tāda, ka rublis šodien ir mazāks nekā tas pats rublis rīt. Atšķirība starp šīm divām finanšu vērtībām ir peļņa, ko var gūt no viena rubļa vai zaudējumiem. Piemēram, šo peļņu var saņemt no bankas kontā uzkrātajiem procentiem vai kā dividendes no ieguldījumiem. Taču var rasties arī zaudējumi, maksājot procentus par kredīta parāda atmaksu.

Piemērs ieguldījuma pašreizējās pašreizējās vērtības aprēķināšanai programmā Excel

Programma Excel piedāvā vairākas finanšu funkcijas naudas laika vērtības aprēķināšanai. Piemēram, funkcija PV (pašreizējā vērtība) atgriež ieguldījuma pašreizējo vērtību. Vienkārši izsakoties, šī funkcija samazina summu par atlaides procentu un atgriež šīs summas patieso vērtību. Ja investīciju projekts paredz nest peļņu 10 000 gadā. Jautājums: kāds ir maksimālais racionālā riska apjoms, ko investēt šajā projektā?

Piemēram, Krievijā mazumtirdzniecības bizness dažkārt gūst peļņu līdz 35% gadā, un vairumtirdzniecības bizness nepārsniedz 15%. Ņemot vērā nelielo investīciju apjomu, tiek pieņemts, ka investīciju objekts nav vairumtirdzniecības bizness, kas nozīmē, ka jārēķinās ar peļņu vairāk nekā 15% gadā. Tālāk esošajā attēlā ir parādīts procentuālās ieguldījumu atdeves kalkulatora formulas piemērs:

Kā redzam attēlā, mums rāda kalkulators, lai iegūtu summu 10 000 uz 1 gadu ar ienesīgumu 25%, jāiegulda 8000 finanšu līdzekļi. Tas ir, ja mums būtu summa 8000 un mēs tos ieguldītu 25% gadā, tad gadā mēs būtu nopelnījuši 10 000.

PS funkcijai ir 5 argumenti:

1. Likme - procentuālā diskonta likme. Šī ir procentuālā atdeve, ko var sagaidīt atlaides periodā. Šai vērtībai ir vislielākā ietekme uz ieguldījuma pašreizējās vērtības aprēķinu, taču to ir visgrūtāk precīzi noteikt. Piesardzīgi investori procentu likmi visbiežāk nenovērtē līdz maksimāli reāli sasniedzamam līmenim noteiktos apstākļos. Ja līdzekļi paredzēti kredīta atmaksai, tad šis arguments ir viegli nosakāms.
2. Periodu skaits(Nper) - laika periods, kurā tiek diskontēta nākotnes summa. Šajā piemērā ir norādīts 1 gads (reģistrēts šūnā B2). Procentu likme un gadu skaits ir jāizsaka atbilstošās mērvienībās. Tas nozīmē, ka jūs izmantojat gada likmi, tad skaitliskā vērtība šajā argumentā ir gadu skaits. Ja pirmajā argumentā procentu likme ir par mēnešiem (piemēram, 2,5% mēnesī), tad otrajā argumentā skaitlis ir mēnešu skaits.
3. Maksājums (Pmt) - summa, kas tiek periodiski maksāta atlaides periodā. Ja ieguldījumu nosacījumos ir tikai viens maksājums, kā iepriekš minētajā piemērā, tad šī summa ir naudas nākotnes vērtība, un pats maksājums ir vienāds ar =0. Šim argumentam ir jāatbilst otrajam punktu skaita argumentam. Ja atlaižu periodu skaits ir 10 un trešais arguments nav<>0, tad PS funkcija tiks skaitīta kā 10 maksājumi par summu, kas norādīta trešajā argumentā (Pmt). Tālāk sniegtajā piemērā parādīts, kā tiek aprēķināta naudas pašreizējā vērtība ar vairākām iemaksām atsevišķos maksājumos.
4. Nākotnes vērtība (FV) ir summa, kas jāsaņem atlaides perioda beigās. Excel finanšu funkcijas ir balstītas uz naudas plūsmas aprēķiniem. Tas nozīmē, ka ieguldījuma nākotnes vērtībai un pašreizējai vērtībai ir pretējas pazīmes. Šajā piemērā nākotnes vērtība ir negatīvs skaitlis, tāpēc formula tiek novērtēta ar pozitīvu skaitli.
5. Tips - šim argumentam ir jābūt vērtībai 0, ja kopējās summas maksājums iekrīt atlaides perioda beigās, vai skaitlim 1, ja tā sākumā. Šajā piemērā šī argumenta vērtībai nav nozīmes un tas nekādā veidā neietekmēs aprēķina gala rezultātu. Jo maksājuma maksa ir nulle un tipa argumentu var izlaist. Šajā gadījumā funkcija pēc noklusējuma izmanto šo argumentu ar vērtību 0.



Formula naudas pašreizējās vērtības aprēķināšanai ar inflāciju programmā Excel

Citā PV funkcijas piemērošanas piemērā naudas nākotnes vērtība tiek aprēķināta veselai nākotnes vienādu maksājumu virknei uzreiz. Ja, piemēram, biroja nomas līgumā īrniekam katru mēnesi vienu gadu ir jāmaksā 5000, tad saimnieks ar PV funkciju var aprēķināt, cik viņš zaudēs ienākumus, ņemot vērā 6,5% gada inflāciju:

Šajā piemērā piektā tipa argumenta skaitliskā vērtība ir 1, jo īres maksa tiek maksāta katra mēneša sākumā.

Ja ir regulāro maksājumu summa, PS funkcija faktiski katram maksājumam atsevišķi aprēķina pašreizējo naudas vērtību un summē rezultātus. Attēlā parādīti katra maksājuma izmaksu aprēķināšanas rezultāti. Pirmā maksājuma pašreizējā vērtība ir tāda pati kā maksājuma summa, jo tagad tā tiek izmaksāta pēc fakta. Nākamā mēneša maksājums tiks samaksāts pēc mēneša un tā pašreizējā naudas vērtība jau samazinās (amortizējas). Tā ir diskontēta līdz summai 4 973. Izmaiņas nav būtiskas, taču pēdējam maksājumam, kas tiks izmaksāts pēc 11 mēnešiem, jau ir ievērojami zemāka vērtība - 4 712. Visi pašreizējās vērtības vērtību aprēķina rezultāti investīcijas ir jāapkopo. PS funkcija visu šo darbu veic automātiski, bez nepieciešamības izveidot hronoloģisku maksājumu grafiku visam periodam.

08.03.2015 21:16 3473

NAUDAS VĒRTĪBAS LAIKĀ TEORIJAS PAMATI

Lai noteiktu nekustamā īpašuma vērtību naudas izteiksmē un to, ka tā vērtību parasti nosaka nākotnes ienākumu no nekustamā īpašuma īpašumtiesībām un izmantošanas pašreizējā vērtība, ir nepieciešams apelēt pie naudas vērtības teorijas. laiks, kas izskaidro naudas nākotnes vērtības noteikšanas (uzkrāšanas) un naudas plūsmu sasniegšanas līdz to pašreizējai vērtībai (diskontēšanas) procesus.

Ņemot vērā, ka šie procesi ir balstīti uz salikto procentu ietekmi, šajā nodaļā galvenā uzmanība tiks pievērsta standarta salikto procentu funkciju pielietošanai vērtēšanas procedūrās un skaidrots to ekonomiskais saturs. Jo īpaši tiks ņemtas vērā sešas galvenās funkcijas: daļas uzkrātā summa (nākotnes vērtība), daļas uzkrāšana periodā, ieguldījums aizstāšanas fonda veidošanā, daļas pašreizējā vērtība (reversija), parastās mūža rentes pašreizējā vērtība un ieguldījums vienības nolietojumā.

Uzkrāšanas un diskontēšanas procesi

Kā jau minēts, nekustamā īpašuma vērtību izsaka naudas izteiksmē. Citiem vārdiem sakot, nauda ir prece, pret kuru tiek apmainītas nekustamā īpašuma tiesības. Taču, tāpat kā jebkurai citai precei, arī naudai ir jābūt vērtībai, t.i. konkrētajā tirgū, kapitāla tirgū, var aizņemties naudu uz noteiktu laiku par noteiktu samaksu. Tajā pašā tirgū varat kādu laiku atdot savu naudu lietošanai, sagaidot, ka par to saņemsiet atlīdzību.

To skaidri parāda banku operācijas. Novietojot naudu banku noguldījumos, faktiski tie tiek nodoti lietošanā, un procentu likme, ko banka piedāvā par ieguldīto kapitālu, ir maksājums par šo izmantošanu. Un, otrādi, kredītā paņemtā nauda ir jāatdod bankai pilnā apmērā, kopā ar noteiktu procentu, kā samaksa par šīs naudas izmantošanu.

Jebkurā gadījumā naudas summa šodien, ko sauc par pašreizējo vērtību, un naudas summa rīt, ko sauc par nākotnes vērtību, atšķirsies par ienākumu summu pēc procentu likmes:

kur FV ir summa, kas atspoguļo nākotnes vērtību;
PV - summa, kas atspoguļo pašreizējo vērtību;
i - procentu likme.

Līdzīgi argumentējot, varam atrisināt apgriezto problēmu, cik šodien jāiegulda PV, lai par noteiktu atalgojuma līmeni nākotnē saņemtu noteiktu FV apjomu i:

Šo uzdevumu sauc par diskontēšanas uzdevumu, tas ir, nākotnes vērtību ienesot pašreizējā vērtībā, un koeficientu DF=1/(1+i), kas tiek izmantots šajā gadījumā, sauc par diskonta koeficientu.

Uzkrāšanas un diskontēšanas operācijas

Tādējādi svarīgākās operācijas, kas sniedz iespēju salīdzināt naudu dažādos laikos, ir uzkrāšanas un diskontēšanas operācijas.

Uzkrāšana - pašreizējās vērtības ienešanas darbība nākotnē.

Diskontēšana – nākotnes vērtības ienesšana esošajā.

Finanšu analīze ir balstīta uz šīm divām operācijām. Viens no viņa galvenajiem kritērijiem ir procentu likme jeb neto ienākumu attiecība pret ieguldīto kapitālu. Veicot uzkrāšanas operāciju, to sauc par kapitāla atdeves likmi, diskontējot – par diskonta likmi.

Investēšana nekustamajā īpašumā ir ļoti līdzīga naudas izmantošanai. Naudas ieguldīšana nekustamā īpašuma iegādē un/vai celtniecībā nozīmē ienākumu gūšanu nākotnē, nevis šodien. Šāds atteikums no pašreizējās naudas izlietošanas prasa arī tās samaksu - ienākumu saņemšanu par ieguldīto kapitālu. Tādējādi jebkura īpašuma nākotnes vērtība par šo ienākumu summu būs lielāka par pašreizējo vērtību.

PIEMĒRS

Tiek izskatīts investīciju projekts biroju ēkas celtniecībai. Prognozes aprēķins liecināja, ka pēc gada ēku varētu pārdot par $400 000. Jānosaka, cik šodien ir vērts investēt būvniecībā, ja investoram pieņemamais ienākumu līmenis ir 15%.

Protams, kapitāla atdeves likmi, ko investors var pieņemt, noteiks risks nopelnīt šo atdeves summu. Jo lielāks ir risks sasniegt noteiktu ienākumu vērtību, jo lielākai ir jābūt samaksas likmei par celtniecībā ieguldīto kapitālu.

Iepriekš minētais pamatojums parāda, ka ieguldījuma pašreizējā vērtība būs USD 347 826:

PV = FV × 1/(1 + i) = 400 000 × 1/(1 + 0,15) = 347826

Šajā problēmā tika aplūkots viens periods, kura beigās bija paredzēts saņemt ienākumus, t.i. likme tika iekasēta no sākuma kapitāla. Ja ienākumi tiks saņemti vairāku periodu (gadu, mēnešu) beigās, tad likme tiks aprēķināta no iepriekšējā periodā uzkrātās summas, t.i. pēc saliktajiem procentiem. Šajā gadījumā atlaides koeficients pirmajam periodam tiks noteikts kā

Turpmākajos periodos, pieņemot, ka i = const, tas jāaprēķina šādi:

Jāpiebilst, ka daudzas nekustamā īpašuma vērtēšanā risinātās problēmas balstās uz salikto procentu efekta izmantošanu. Parasti procentu likmi norāda kā nominālo gada likmi. Ja periodu skaitu izsaka nevis gados, bet gan mēnešos vai ceturkšņos, tad arī procentu likmei jābūt mēneša vai ceturkšņa likmei. Lai tos noteiktu, nominālā gada likme jāsadala ar atbilstošu periodu skaitu gadā.

Dažāda laika naudas plūsmām, kas samazinātas, izmantojot diskonta koeficientu līdz pašreizējai vērtībai, ir aditivitātes īpašība. Tas ļauj vispārīgi uzrādīt diskontētās naudas plūsmas pašreizējo vērtību par t periodiem, pieņemot, ka i vērtība ir nemainīga, šādi:

kur Ct ir t-tā perioda naudas plūsma

Šo izteiksmi sauc par diskontētās naudas plūsmas formulu. Diskontētās naudas plūsmas formulu noteiktos apstākļos var ievērojami vienkāršot. Pirmkārt, tas attiecas uz vienu no galvenajiem nekustamā īpašuma vērtēšanā izdarītajiem pieņēmumiem par ienākumu no zemes bezgalību. Ja pieņemsim, ka gada ienākumu summa būs nemainīga, tad bezgalīgas vienmērīgu konstantu ieņēmumu plūsmas pašreizējā vērtība ar diskonta likmi, kas vienāda ar i, tiks aprakstīta ar ģeometrisku progresiju.