Gadās, ka pēc mājas būvniecības pabeigšanas dzīvokļa platība kļūst lielāka vai mazāka. Šajā materiālā mēs piedāvājam noskaidrot, kāpēc tas notiek, un kā atgūt pārmaksāto naudu vai, gluži pretēji, piemaksāt par lieko dzīvojamo platību.

Dzīvokļa pieņemšanas procesā akcionārs var konstatēt, ka viņa iegādātā dzīvokļa platība neatbilst deklarētajai. Kāpēc parādās neatbilstības dizaina jomā?

Lieta ir tāda, ka būvniecības laikā var tikt pieļautas tehniskas kļūdas, kuru rezultātā mainās faktiskā mājokļa platība. Izrādās, katrs akcionārs, iegādājoties dzīvokli būvniecības stadijā, nav pasargāts no nepieciešamības piemaksāt par pēkšņi uzradušajiem kvadrātmetriem.

Ja, veicot mērījumus, dzīvokļa platība kļūst lielāka par daļu līgumā noteikto, attīstītājs var pieprasīt akcionāram veikt papildu samaksu. Var būt diametrāli pretēja situācija: dzīvokļa platība ir kļuvusi mazāka par projektēto – tas nozīmē, ka kapitāla īpašnieks var rēķināties ar atlīdzību no attīstītāja.

Vai būvniecības stadijā esošo māju dzīvokļu dzīvojamo platību iespējamām neatbilstībām ir normas? Normatīvi šādas normas nav noteiktas, taču prakse rāda, ka neatbilstības parasti ir niecīgas un vidēji 0,1-2 kvadrātmetri, atkarībā no dzīvokļa platības.

Vismazāk neatbilstības starp projektēto un faktisko dzīvokļu platību jaunbūvēs tiek fiksētas jaunās paneļu tipa ēkās, jo šādas mājas tiek būvētas no saliekamām detaļām, kurām ir stingri noteikti izmēri.

Visbiežāk iespējamās novirzes tiek noteiktas katrā konkrētajā kapitāla līgumā. Pieļaujamās neatbilstības starp apmaksāto un faktisko mājokļa platību parasti ir saistītas ar nesošo konstrukciju biezumu. Ņemot vērā šādas pielaides, ir ļoti grūti vairāk vai mazāk precīzi iepriekš aprēķināt iespējamās kļūdas apgabalā būvniecības laikā.

Liekie kvadrātmetri: kāpēc tie parādās?

Pēc ekspertu domām, pirmais un visbūtiskākais iemesls neuzskaitītu mājokļu kvadrātmetru rašanās ir iepriekš minētās kļūdas nesošo konstrukciju biezumā. Un, ja ēkas būvniecības laikā rodas nepieciešamība veikt izmaiņas projektā, tad nevar izvairīties no papildu vai papildu kvadrātmetru parādīšanās mājas dzīvokļos. Ja rodas šāda situācija, būvkompānijas pienākums ir paziņot visiem akcionāriem par plānotajām izmaiņām un veikt šīs izmaiņas DDU.

Neskatoties uz to, ka daudzi pircēji uzskata, ka dzīvokļu deklarētās platības izmaiņas ir būvniecības kļūdu un attīstītāja nolaidības rezultāts, patiesībā šādi gadījumi nav raksturīgi, drīzāk tas ir izņēmums no noteikuma. Protams, nevar noliegt celtnieku pieredzi un viņu profesionalitāti, taču mūsdienu tehnoloģijas dzīvojamo māju celtniecībā ir ļoti precīzas, tāpēc būvnieku kļūdas ļoti reti var būt kļūdu cēlonis.

Jau teicām, ka visretāk sastopamie pārklāšanās gadījumi ar dzīvokļu platību notiek saliekamajās mājās, jo faktiski šādas ēkas ir celtnieks, tās tiek montētas no gataviem blokiem. Šādās mājās platības neatbilstības reti sasniedz vairāk par vienu "kvadrātu". Mūsdienās vairāk izplatīta ir monolīta un monolīta-ķieģeļu tehnoloģija, šeit ir atļauts mainīt projektu būvniecības procesā.

Ja šāda māja tiek būvēta pēc individuāla projekta, tad platības neatbilstības var būt ļoti būtiskas. Gadās, ka dzīvoklis var kļūt par 5-8 kvadrātmetriem lielāks vai mazāks, monolītās tehnoloģijas mājām vidējā kļūda ir 0,5-4 kvadrātmetri. m.

Dzīvokļa platības izmaiņas ir saistītas arī ar istabu skaitu - vienistabas dzīvoklī kļūda būs mazāka nekā "trīs rubļos". Var gadīties arī tā: kopējā platība atbilst līgumā noteiktajai, bet ir notikušas izmaiņas ar dzīvojamo platību - piemēram, gaitenis kļuvis lielāks, bet dzīvojamā istaba vai bērnu istaba kļuvusi mazāka. Protams, ne visiem pircējiem šādas izmaiņas patiks.

Speciālisti saka, ka mājās, kas celtas, izmantojot monolīto ķieģeļu tehnoloģiju, diez vai var izvairīties no novirzēm no faktiskās platības. Parasti pamatkapitāla līdzdalības līgumos šādu daudzdzīvokļu māju celtniecībā ir paredzēta atkāpju iespēja no platības.

Šādu problēmu risināšanai var būt dažādi paņēmieni: daži neprasa papildu samaksu par uzrādītajiem kvadrātmetriem, bet arī nav gatavi atdot pircēja pārmaksāto naudu, ja dzīvokļa platība kļūst mazāka; citi līgumā nosaka, ka atkāpes, kas parādījās būvniecības procesā, apmaksās līgumslēdzējas puses. Tādējādi pēdējā gadījumā dzīvoklis var kļūt dārgāks nekā pircējs sākotnēji par to maksājis.

Pieredzējuši celtnieki saprot, ka nav iespējams uzbūvēt lielu daudzstāvu ēku bez vismaz nelielām platības novirzēm. Pat būvnormatīvi pieļauj ēkas konstrukciju novirzes līdz 20 mm, kas ietekmēs dzīvokļu platību, atkarībā no istabu skaita, faktiskās un deklarētās platības starpību līdz 1,5 metriem.

Eksperti uzskata, ka izmēru kļūdas rodas vairāku iemeslu dēļ:

• Katra dzīvokļa platība tiek aprēķināta mājas projektēšanas stadijā, šajā posmā visi ar mājas komunikācijām saistītie jautājumi nav detalizēti izstrādāti. Jau darba stadijā ar būvniecības dokumentāciju rūpīgāk tiek aprēķinātas inženierkomunikācijas, tiek veiktas izmaiņas skursteņu izmēros, ventilācijas sistēmu šķērsgriezuma diametros vai cauruļu izmēros. Bieži vien ir jāmaina sakaru sistēmu platība, kas, protams, ietekmē dzīvokļu platību.

Izstrādājot ēkas darba dokumentāciju, tiek veikts visprecīzākais nesošo konstrukciju elementu aprēķins, kā rezultātā monolītu sienu vai kolonnu sekcijas var mainīties - palielināties vai samazināties. Kad BTI tehniķi veic mērījumus, visas, pat visnenozīmīgākās izmēru neatbilstības summējas, kā rezultātā dzīvokļu platības atšķirības var būt ļoti jūtamas.

Nevar izslēgt arī nepareizu būvniecības aprēķinu iespēju, kuru sekas būs mājas dzīvokļu platības izmaiņas, lai gan šādi gadījumi ir diezgan reti.

Kurš maksās?

Daļas līgumā parasti ir noteikts, ka, ja kļūda dzīvokļa platībā nepārsniedz vienu kvadrātmetru, pārrēķins netiek veikts. Gadījumā, ja kļūda ir lielāka, visbiežāk kapitāla turētājam tiek prasīts piemaksāt par uzrādītajiem kvadrātmetriem.

Ja platību neatbilstības ir ļoti būtiskas un pārsniedz 5% no DDU norādītās platības, un akcionārs atsakās maksāt par papildu "kvadrātiem", tad pēdējam ir tiesības atteikties no iegādātā dzīvokļa un pieprasīt atdot visa nauda samaksāta. Tātad nosacījumi par papildu samaksu (vai tās neesamību) ir noteikti DDU, savukārt aprēķins jāveic pirms dzīvokļa pieņemšanas akta parakstīšanas.

Ja notiek pretēja situācija un dzīvokļa platība ir kļuvusi mazāka, nekā paredzēts, attīstītājs ir atbildīgs par naudas atgriešanu pēc viena kvadrātmetra izmaksas, kas noteikta DDU parakstīšanas brīdī. Pēc analoģijas ar iepriekšējo situāciju pircējs var vienpusēji lauzt visus līgumus ar attīstītāju, ja dzīvokļa faktiskā platība ir kļuvusi par vairāk nekā 5% mazāka par paredzēto.

Akcionārs nosūta attīstītājam vēstuli, norādot pamatkapitāla līdzdalības līguma laušanas iemeslus, un saņem atpakaļ visu samaksāto naudu. Ja akcionārs piekrīt šādām dzīvokļa platības izmaiņām un neatsakās no pirkuma, tad attīstītājam ir pienākums pārrēķināt un atdot viņam pārmaksāto summu.

Parasti visi naudas atdošanas nosacījumi tiek noslēgti DDU, visi norēķini starp pusēm jāveic pirms dzīvokļa pieņemšanas akta parakstīšanas. Bieži vien DDU pastāv nosacījums, ka tad, kad platība mainās 1 kv. m mazākā virzienā attīstītājs ir atbrīvots no nepieciešamības piemaksāt, bet, ja dzīvokļa platība ir palielinājusies, procentu turētājam ir pienākums maksāt naudu par papildu kvadrātmetriem. Piekrītu, ne visai godīgs stāvoklis!

Taču tirgus eksperti apliecina, ka šādu "gudru" izstrādātāju mūsdienās paliek arvien mazāk.

Par iedibināto praksi

Visbiežāk DDU nosacījumi pusēm ir līdzvērtīgi, un kļūdas lielums ir 0,5 metri. Ja dzīvokļa platība ir kļuvusi mazāka par pusmetru, attīstītājs akcionāram neko nekompensēs, tāpat kā gadījumā, ja platība būs lielāka par 0,5 metriem, akcionārs nepiemaksās ne santīma. Ja kļūda ir lielāka, parasti puses vienojas veikt savstarpējus norēķinus – atdot vai piemaksāt naudu.

Kad mājas celtniecība ir pabeigta, attīstītājam ir pienākums veikt mērījumus, saskaņā ar kuriem tiek sastādīts visas mājas tehniskais plāns. Pamatojoties uz šo dokumentu, kā arī ņemot vērā pamatkapitāla līdzdalības līguma nosacījumus, kas nosaka iespējamo pārrēķinu kārtību, attīstītājam ir pienākums rakstiski paziņot visiem akcionāriem par izmaiņām dzīvokļu platībā.

Ja ir platības pieaugums par vairāk nekā 0,5 metriem, akcionārs veic papildu maksājumu, bet, ja kvadrātmetru ir mazāk, tad attīstītājs maksās akcionāram. Papildmaksājuma vai atmaksas aprēķins tiek veikts, ņemot vērā DDU norādīto kvadrātmetra pašizmaksu.

Ja dzīvokļa platība ir kļuvusi mazāka, akcionāram ir jānosūta attīstītājam iesniegums par naudas atmaksu, tajā norādot konta rekvizītus, uz kuru pārskaitīt kompensāciju. Parasti bezskaidras naudas līdzekļu atgriešanas termiņš nav ilgāks par 5 dienām. Ļoti svarīgi, lai visi savstarpējie norēķini tiktu veikti pirms dzīvokļa pieņemšanas akta parakstīšanas.

Šajā dokumentā jānorāda faktiskā dzīvokļa platība, pircējam nebūs nepieciešami nekādi papildu dokumenti - tikai pats DDU un personas pase.

Svarīgi saprast, ka papildus samaksas vai atmaksas gadījumā tiek ņemta vērā nevis dzīvokļa kvadrātmetra pašreizējā tirgus vērtība, bet gan DDU norādītā tā pašizmaksa. Tādējādi, ja akcionārs agrīnā būvniecības stadijā iemaksāja naudu ar likmi 40 000 rubļu par "kvadrātu", un laikā, kad māja tika nodota ekspluatācijā, izmaksas par kvadrātmetru pieauga līdz 50 000 rubļu, tad platības starpība tiks maksāts, pamatojoties uz sākotnējo cenu.

Šajā sakarā pircējam, protams, ir ārkārtīgi neizdevīgi lauzt līgumu un pieprasīt naudas atmaksu, jo būvniecības laikā cenas tirgū ir pieaugušas, un diez vai par atgriezto naudu būs iespējams iegādāties līdzīgu objektu. , pat sākotnējā būvniecības stadijā.

Lieko kvadrātmetru jautājums ir ļoti būtisks pircējiem, kuri agrāk iegādājās dzīvokli - ja par papildu platību būs jāpiemaksā, papildus ikmēneša hipotēkas maksājumiem un pirmajai iemaksai būs nepieciešama papildu nauda. Summa var būt ievērojama, un jums būs jādomā, kur to iegūt, jo, palielinoties platībai par 4 kv. m par "kvadrātu" 40 000 rubļu, jums būs jāmaksā papildus 160 000 rubļu

Celtniecībā iesaistītie labi zina, cik grūti ir uzbūvēt māju tieši pēc projekta, nepieļaujot ne mazākās atkāpes no būvniecības dokumentācijas. Pat tirgū ļoti labi zināmi izstrādātāji dažkārt nodod ekspluatācijā savas telpas, kur dažas sienas un stūri nav pareizi. Kas attiecas uz dzīvokļiem jaunbūvēs, tad viena no izplatītākajām problēmām ir to faktiskais uzņemtais materiāls.

Līgumu par pamatkapitāla līdzdalību būvniecībā iedzīvotāji diezgan bieži noslēdz ilgi pirms būvniecības procesa pabeigšanas. Tāpēc līgumā noteiktie nākotnes mājokļu izmēri vienmēr ir aptuveni. Bet patiesībā galīgo kadru izrādās nedaudz vairāk vai, tieši otrādi, mazāk nekā plānots. Ko darīt šādos gadījumos?

Daudzi jaunpienācēji saskaras ar faktu, ka viņi no attīstītāja saņem ne gluži tādu pašu dzīvokli, kā solīts: virtuve viņiem nesaprotamu iemeslu dēļ izrādās par metru lielāka, bet istaba attiecīgi par vienu vai diviem metriem mazāka. . Uz jautājumu “kāpēc?” izstrādātājs parausta rokas un atbild “jo”... Tas notika, un viss. Un šeit nav nekādu ļaunu nolūku. Īpaši bieži šī situācija rodas monolītās jaunbūvēs. Nav noslēpums, ka tos galvenokārt būvē mazkvalificēti viesstrādnieki. Tāpēc videomateriāla neatbilstība 3-5% robežās monolītiem jau tiek uzskatīta par gandrīz normu.

Dažkārt šādas situācijas izveidojas jaunu, vēl "ieskrietu" sēriju paneļu mājās. Piemēram, kad populārā P44-T sērija tikko tika ieviesta galvaspilsētas tirgū, 3 istabu dzīvokļu faktiskā platība pārsniedza projektēto platību par 13 kv.m. Mūsdienās tas vairs nenotiek, un kadru atšķirība šīs sērijas dzīvokļos nepārsniedz vienu metru.

Bet pat tad, kad cilvēks iegādājas mājokli jau uzceltā mājā, kur tiek veikti apdares darbi, var būt nesakritības kadros. Izstrādātāji nevēlas skaitīt dzīvokļu platību līdz centimetram, kamēr nav ieradušies mērītāji no BTI. "Tas ir viņu darbs, ļaujiet viņiem rēķināties," viņi saka. Un kopīgās būvniecības dalībniekiem ir jāapmierinās ar projekta dokumentācijas datiem. Bet šeit ir vēl viens triks: dažreiz izstrādātāji apzināti nenovērtē dzīvokļu platību projektēšanas stadijā, lai ietaupītu uz norēķiniem ar pilsētas iestādēm un ģenerāluzņēmēju. Protams, nav iespējams spēcīgi sagrozīt datus, taču šādas darbības izstrādātājam joprojām rada zināmus ietaupījumus.

Pircējiem situācijā ar papildu skaitītājiem var dot tikai vienu padomu: rūpīgi izlasiet līgumu, kur šis punkts noteikti ir paredzēts. Tikai tā viņš aizstāv pilsoņa intereses? Galu galā vairumā gadījumu viņam ir pienākums piemaksāt izstrādātājam par papildu kadriem. Un šī piemaksa tiek veikta par cenu, kas noteikta līguma noslēgšanas dienā. Pat ja mājas celtniecības laikā kāds kvadrātmetrs ir sadārdzinājies, tam nav nozīmes: viņiem nav tiesību prasīt no pircēja samaksu par jauno pašizmaksu. Tātad kopīgās būvniecības dalībnieki no šādas situācijas gūst tikai labumu; Dzīvoklis bija lielāks un plašāks.

Bet, no otras puses, ne visiem pilsoņiem ir nepieciešami šie papildu skaitītāji un pat maksas. Bet, ja videomateriāla atšķirība ir kādi 1-2 kv.m, tad diez vai tas ir svarīgi.

Bet galu galā dzīvoklis var izrādīties mazāks nekā līgumā paredzēts. Šī situācija ir ļoti nepatīkama, un šajā gadījumā izstrādātājam teorētiski ir pienākums atdot pircējam noteiktu naudas summu par nozaudētajiem skaitītājiem. Diemžēl nauda tiek maksāta arī pēc vecajām likmēm, kas fiksētas līguma noslēgšanas brīdī, un to joprojām var uzskatīt par labvēlīgu jautājuma risinājumu. Sliktāk ir tad, ja šī klauzula līgumā vispār nav, un izrādās, ka pilsonis maksāja par vienu dzīvokli, bet citu saņēma mazāk. Un tajā pašā laikā neviens viņam nesteidzas atlīdzināt nodarīto kaitējumu - ne morālo, ne materiālo.

Tāpēc ir tik svarīgi rūpīgi izpētīt līgumu pat pirms parakstīšanas. Situācija ar dzīvokļa kadriem tajā ir jāizklāsta pēc iespējas detalizētāk, un nosacījumiem pircējam un attīstītājam jābūt vienlīdz godīgiem. Pretējā gadījumā no nepatīkamiem pārsteigumiem vienkārši nevar izvairīties. Līgumā var būt ietverts tā sauktais slieksnis 3-4%, ko nemaksā neviena no pusēm. Citiem vārdiem sakot, ja faktiskais uzņemtais materiāls atšķiras no noformējuma ar šī rādītāja vērtību, tad neviens nevienam nemaksā; aprēķini tiek veikti tikai virs šī sliekšņa. No vienas puses, tā ir kā loterija; no otras puses, tas ļauj aizsargāt gan izstrādātāju, gan iedzīvotājus no pārmērīgām izmaksām papildu vai trūkstošu skaitītāju dēļ.

Kā rīkoties gadījumos, kad izstrādātājs uzstāj uz pārāk lielu piemaksu? Ja ir pamats šaubīties par BTI mērījumu rezultātiem, pašam jāzvana tehniķim un jāpārmēra dzīvoklis. Dažreiz šādās situācijās atkārtots mērījums faktiski dod mazāku rezultātu, kas noved pie noteiktām domām.

Ir gadījumi, kad BTI mērījums tiek veikts pirms iekšējo starpsienu uzstādīšanas, lai gan projektā ir paredzēts citādi. Šādā situācijā ir jāpieprasa, lai attīstītājs vispirms izpildītu savu pienākumu uzstādīt starpsienas un pēc tam izmērītu dzīvokļa platību. Ar starpsienām dzīvokļa platība būs mazāka, un tas ir pilsoņa, nevis attīstītāja rokās.

Bet, pats galvenais, pirms līguma parakstīšanas rūpīgi jāizpēta līgums ar juristu. Kopš tā laika būs daudz grūtāk kaut ko pierādīt.

Viens no veidiem, kā attīstītājs var papildus nopelnīt kapitāla turētājiem, ir pieprasīt papildu samaksu par viņa uzceltajiem papildu kvadrātmetriem. Bieži vien, pārceļoties, kapitāla turētāji iekrīt slazdā, uzzinot, ka attīstītājs atsakās nodot viņu īpašumā jau gatavo dzīvokli, kamēr nav samaksāta papildu dzīvojamās platības izmaksas. Neskatoties uz to, ka vairumā gadījumu šādas prasības nav pamatotas un piemaksas apmērs, ņemot vērā kopējās augstās mājokļa izmaksas, ir milzīgs, nākamie iedzīvotāji, ticot attīstītāja vārdam, maksā pieteikto summu pēc iespējas ātrāk. , baidoties nedabūt dzīvokli lietošanā.

Ne visi zina, ka šādas izstrādātāja darbības ir viegli apstrīdēt un neatkarīgi no līguma noteikumiem. Tipiskā DDU tiek noteikta fiksēta cena summai, kas jāmaksā par būvniecības stadijā esošu dzīvokli. Attiecīgi, ja dzīvokļa apskates laikā Jums tika prasīts piemaksāt par palielināto platību, Jums ir tiesības atteikties no piemaksas, atsaucoties uz līguma noteikumiem. Jāsaprot, ka galvenā loma šeit ir nevis attīstītāja prasībām, bet gan līguma nosacījumiem. Turklāt uzņēmumam nav tiesību, piešķirot dzīvokli jaunbūvē, ar likumu prasīt maksāt par papildu kvadrātmetriem, neaicinot pirms tam noslēgt papildu līgumu. Tajā pašā laikā dažos gadījumos paši līguma nosacījumi var likt jums stingrās robežās papildu maksājumiem par kvadrātmetru. metri dzīves apstākļu uzlabošanas dēļ - ja, piemēram, noslēdzat DDU, nojaucot mājokli, kas atzīts par avārijas stāvokli.

Ja dzīvokļa platība neatbilst DDU noteiktajai, jums būs tiesības pieprasīt līgumsodu par attīstītāja līgumsaistību pārkāpumiem. Gadījumā, ja pēc BTI nomērīšanas izrādījās, ka Jums ir nodrošināts dzīvoklis ar platību, kas neatbilst DDU norādītajam skaitlim, Jūs varat palielināt prasības summu, atsaucoties uz nepareizu informāciju.

Atsevišķos gadījumos starp Jums un attīstītāju noslēgtajā līgumā var būt punkts, ka līgumā norādītā cena nav galīga un to var mainīt pēc pušu vēlēšanās. Bet pat šajā gadījumā jūs varat aizstāvēt savas tiesības bez acīmredzamām grūtībām, jo ​​saskaņā ar federālo likumu 214 “Par kopīgu būvniecību” līgumā norādītā cena ir jānosaka. Attiecīgi tikai fakts, ka šāda vienošanās ir iekļauta klauzulā, būs pietiekams pamats, lai to atzītu par spēkā neesošu. Tajā pašā laikā jums kā topošajam īpašniekam nevajadzētu uztraukties par sava nākotnes mājokļa likteni - jo jūs neesat vainīgs, ka attīstītājs jums ir nodrošinājis nepareizu līguma formu, un neviens neatņems dzīvokli no savu īpašumu pēc būvniecības procesa pabeigšanas.

Atbilde uz izstrādātāja prasībām

Precīzu dzīvokļa platību iespējams izmērīt tikai pēc būvniecības pabeigšanas ar BTI pārstāvju palīdzību. Gadījumā, ja attīstītāja vārdi par palielināto dzīvoja. platības ir apstiprinātas, jums būs vairāki veidi, kā aizstāvēt savas tiesības, neizmantojot papildu samaksu.

Jūs varat nosūtīt pretenziju attīstītājam un pieprasīt no viņa sodu par līguma nosacījumu neievērošanu un vienlaikus pieprasīt samaksāt jums naudu par viņa uzbūvēto “papildu” kvadrātmetru rēķinu. Ja attīstītājs neliks šķēršļus un samaksā sodu, turpmāk sadarbību varat uzskatīt par beigtu. Bet, ja viņš kategoriski atsakās maksāt un draud nedot jums dzīvokli lietošanā, varat iesūdzēt tiesā. Šādā gadījumā prasības prasībās būs jānorāda:

soda apmēru par attīstītāja līgumsaistību nepildīšanu

papildu summu samaksa par morālo kaitējumu un zaudējumiem

citas būvniecības laikā uzkrājušās prasības pret attīstītāju (mājas piegādes kavēšanās, savlaicīgas informācijas nesniegšana par termiņu kavējumiem u.c.)

Ja jums nav citu iespēju iegūt dzīvokli, izņemot tiesas ceļā, un tajā pašā laikā jūsu dzīvokļa dīkstāve ir ievērojama, vislabākais risinājums būtu sazināties ar juristu, kurš varēs novērtēt jūsu lietas izredzes un kompetenti izveidot aizsardzības līniju tiesā. Jāatceras, ka katrs būvniecības strīda gadījums ir individuāls un no katras nianses atkarīgs, vai galu galā par kvadrātmetru būs jāpiemaksā. metri vai nē. Ir gadījumi, kad akcionāram sākotnēji nav iespējams aizstāvēt savas tiesības (ja viņš paraksta līgumu par papildu samaksu par kvadrātmetriem), un dažreiz nav grūti pierādīt attīstītāja vainu, pamatojoties uz likuma noteikumiem ( piemēram, ja akcionārs ir bijušais militārists, ģimenes, kurām ir tiesības uz papildu kvadrātmetru nodrošināšanu).

Šajā gadījumā tiesai ļoti noderēs faktiskā dzīvokļa platība. Ja neesat pārliecināts, ka kapitāla īpašniekam ir taisnība attiecībā uz palielināto dzīvokļa kadru, varat pieaicināt neatkarīgu vērtētāju, lai veiktu mājokļa apskati, kurš, uzmērot dzīvokli, varēs sniegt neatkarīgu novērtējumu par tā faktisko platību. kas daudzos gadījumos var būt mazāks par izstrādātāja norādīto. Ir gadījumi, kad būvniecības uzņēmumi izvirzīja lielas prasības akcionāriem piemaksāt par paplašinātu dzīslu. platībā, un tajā pašā laikā kapitāla daļu turētāju pieaicinātie neatkarīgi eksperti pieņēma lēmumu, kurā norādīja, ka dzīvokļa platība ir pat mazāka par DDU norādīto.

Ne visos gadījumos mainītajā dzīvokļa platībā ir tieša attīstītāja vaina: galu galā gandrīz neiespējami garantēt juvelierizstrādājumu precizitāti gan būvniecības procesā, gan būvniecības laikā, daudzos smalkumos un ārkārtas situācijās. var rasties, kas nav atkarīgi no attīstītāja darba kvalitātes – piemēram, būvniecībai nepiemēroti laikapstākļi. Taču dzīvokļa palielinātā platība nekādā gadījumā nav atkarīga no paša akcionāra – tāpēc attīstītājam a priori nav tiesību prasīt samaksu par pārpildīto plānu. No jums kā akcionāra šajā situācijā, pirmkārt, ir nepieciešama gatavība šādai izstrādātāja rīcībai. Vienmēr jāatceras, ka prasība piemaksāt par kvadrātmetriem, visticamāk, jums tiek izvirzīta vēlmes pēc papildu ienākumiem, nevis nepārvaramas varas dēļ. Un no tā, cik gatavs būsi aizstāvēt savas tiesības, ir atkarīgs, vai piemaksāsi izstrādātājam par viņa varbūt izdomātajām ekstrām. kvadrātmetru vai saņemt sodu par uzņēmuma DDU saistību pārkāpšanu.

Vairumā gadījumu gatavā dzīvokļa platība, kas celta saskaņā ar dalītas līdzdalības līgumu, atšķiras no projekta platības. Tāpēc akcionāriem neizbēgami rodas jautājumi. Vai ir iespējams atgriezt daļu no dzīvokļa cenas, ja platība izrādījās mazāka? Vai attīstītājs var pieprasīt papildu samaksu, ja dzīvokļa platība ir palielinājusies? Šajā rakstā mēģināsim izskaidrot, kā būtu jādara akcionāram, ja dzīvokļa platība atšķiras no projektētās.

Kā DDU var noteikt dzīvokļa cenu?

No 2017. gada 1. janvāra Federālajā likumā par dalību koplietošanas būvniecībā ir 3 veidi, kā noteikt dzīvokļa cenu:

• kā līdzekļu summa būvniecības izmaksu atlīdzināšanai + samaksa par attīstītāja pakalpojumiem;
• kā objekta kopējās platības vienības cenas reizinājumu ar objekta kopējo platību (rupji sakot, no cenas par 1 kv.m.);
• kā kopējās samazinātās platības vienības cenas reizinājums ar kopējais laukums objektu. Šī opcija attiecas uz dzīvokļiem, kuriem ir balkoni, lodžijas, verandas, terases. Kopējo samazināto platību nosaka kā mājokļa kopējās platības un balkona, lodžijas, verandas, terases platības summu ar samazinājuma koeficientu. Šie koeficienti ir noteikti Krievijas Būvniecības ministrijas 2016. gada 25. novembra rīkojumā Nr. 854 / pr un ir 0,5 lodžijām, 0,3 balkoniem un terasēm, 1,0 verandām.

Vai akciju cena vispār var mainīties?

Federālais likums "Par dalību koplietošanas būvniecībā" nosaka:

Autors vienošanās pušu līguma cenu var mainīt pēc tā noslēgšanas, ja līgumā ir paredzēta cenas maiņas iespēja, tās maiņas gadījumi un nosacījumi (5.panta 2.daļa).

Tāpēc iespēja mainīt uzpildes cenu gan uz augšu, gan uz leju ir atkarīga tikai un vienīgi no Jūsu līguma nosacījumiem. Rūpīgi pārlasiet savu akciju līgumu (un, ja dzīvokli iegādājāties ar prasījumu cesiju, apskatiet arī cesijas līgumu). Parasti visi ar cenas pārrēķinu saistītie jautājumi ir norādīti sadaļā "Līguma cena". Ja tur vispār nekas nav rakstīts par iespēju koriģēt cenu, tas nozīmē, ka ne jūs, ne attīstītājs nevar prasīt papildu samaksu platību maiņas dēļ.

Nosacījumu par papildu samaksas iespēju par platības maiņu var formulēt, piemēram, šādi:

Izmantojot šo opciju, piebūves cena mainīsies tikai tad, ja faktiskā platība novirzīsies no projektētās platības uz augšu vai uz leju vairāk nekā par 1 kvadrātmetru. Tas ir, ja platības novirze nepārsniedz 1 kv.m., maksājums saskaņā ar šādu līgumu netiks pārrēķināts.

Uzmanību! Kapitāla līdzdalības līgumā var paredzēt, ka dzīvokļa cenas pārrēķina nosacījums ir līguma papildu līguma slēgšana. Šajā gadījumā, pirms maksājat naudu izstrādātājam / atdodat naudu, jums jāparaksta papildu līgums ar DDU un jāreģistrē Rosreestr.

Ko darīt, ja dzīvokļa platība ir samazinājusies, salīdzinot ar projektu?

Tātad, dzīvoklis ir gatavs piegādei, BTI jau ir veicis nepieciešamos mērījumus, un jūs zināt galīgo platību. Jūs rūpīgi izlasījāt savu akciju līgumu un tur atradāt punktu par iespēju pārrēķināt cenu, kad platība tiek samazināta.

1. Uzrakstiet vēstuli celtnieka direktoram. To var izdarīt pat pirms dzīvokļa pieņemšanas un nodošanas akta parakstīšanas. Šādā aktā vienmēr obligāti ir norādīta dzīvokļa faktiskā platība. Ja platība novirzās no projektēšanas zonas, tajā bieži ir iekļauti arī punkti par akcionāra un attīstītāja savstarpējiem norēķiniem saistībā ar platības maiņu.

Atmaksas pieteikumā noteikti iekļaujiet savu pašreizējo bankas informāciju. Nododiet pieteikumu pret parakstu un noteikti saglabājiet savu lietojumprogrammas kopiju ar izstrādātāja saņemšanas zīmi. Ir pieņemami arī nosūtīt pieteikumu pa sertificētu pastu ar saņemšanas apstiprinājumu (šajā gadījumā saglabājiet sūtījuma kvīti un pasta paziņojumu, kad tas jums atgriežas).

1. Ja jūsu iesniegumā nav atrisināts jautājums par naudas atmaksu par lieko kadru un ir beidzies līgumā noteiktais atmaksas termiņš, tad varat piedzīt pārmaksu tiesas ceļā. Lai to izdarītu, jums jāiesniedz prasība patērētāju tiesību aizsardzībai. .

Vai attīstītājs var prasīt papildu samaksu, palielinot dzīvokļa platību?

Jā, ja tas ir paredzēts jūsu akciju līgumā. Šādas papildu samaksas noteikumi un kārtība ir noteikti līgumā, taču parasti tas notiek pat pirms dzīvokļa pieņemšanas un nodošanas akta parakstīšanas. Lūdzu, ņemiet vērā, ka attīstītājam ir tiesības pieprasīt no jums soda naudu par maksājuma kavējumu (Federālā likuma “Par dalību koplietošanas būvniecībā” 5. panta 6. daļa), tāpēc, ja iespējams, labāk neaizkavēt piemaksu.

Kā aprēķināt atgriežamo summu par trūkstošo kadru un piemaksas lielumu izstrādātājam par papildu skaitītājiem?

Lai to izdarītu, jums ir nepieciešami šādi dati:

• dzīvokļa projektēšanas platība (parasti norādīta sadaļā "Līguma priekšmets");
• faktiskā platība (to var ņemt no dzīvokļa pieņemšanas un nodošanas akta, kā arī BTI izsniegtās tehniskās pases);
• dzīvokļa 1 kvadrātmetra izmaksas ir noteiktas kapitāla līdzdalības līgumā, parasti pēc punkta par līguma cenu, piemēram, šādi:

1. piemērs:

51,6 kv.m. - projekta teritorija; 52,7 kv.m. — faktiskā platība, cena 1 kv.m. = 37878 rubļi.

Faktiskā platība > dizains => akcionārs piemaksā izstrādātājam

Uz piemaksu izstrādātājam = (52,7 kv.m. - 51,6 kv.m.) * 37878 rubļi = 1,1 kv.m. * 37878 rubļi = 41665,8 rubļi

2. piemērs:

53,9 kv.m. - projekta teritorija; 52,7 kv.m. — faktiskā platība, cena 1 kv.m. = 55 000 rubļu.

Faktiskais laukums< проектной =>attīstītājs atdod naudu akcionāram

Atdod akcionāram = (53,9 kv.m. - 52,7 kv.m.) * 55 000 rubļu = 1,2 kv.m. * 55 000 rubļu = 66 000 rubļu

Vai ir likumīgi maksāt attīstītājam 3% no līguma cenas par pieslēgšanos tīkliem?

Jā, ja šāda papildu samaksa ir paredzēta jūsu pašu kapitāla līguma nosacījumos.