artykuł 1 Przedmiot regulacji niniejszej Ustawy Federalnej

1. Niniejsza ustawa federalna reguluje stosunki związane z przyciąganiem środków od obywateli i osób prawnych na wspólną budowę budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości na podstawie umowy o udziale we wspólnej budowie (zwanych dalej uczestnikami we wspólnym budownictwie) i powstania prawa dla uczestników współdzielonej budowy własności przedmiotów współ- budowy, a także ustanawia gwarancje ochrony praw, słusznych interesów i majątku uczestników współdzielonej budowy.

2. Poza przypadkiem przewidzianym w ust. 1 niniejszego artykułu, pozyskiwanie funduszy od obywateli przez osobę fizyczną lub prawną z przejęciem obowiązków, po spełnieniu których obywatel może mieć prawo do posiadania mieszkania w budynek mieszkalny w budowie (utworzony) jest dozwolony w przypadkach, gdy przewidziane jest ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej dotyczące spółdzielni oszczędności mieszkaniowych.

Artykuł 2 Podstawowe pojęcia stosowane w niniejszej ustawie federalnej

Na potrzeby niniejszej ustawy federalnej stosuje się następujące podstawowe pojęcia:

1) deweloper - osoba prawna, niezależnie od jej formy organizacyjno-prawnej, lub indywidualny przedsiębiorca, który jest właścicielem lub dzierżawi działki i pozyskuje środki od uczestników wspólnego budownictwa zgodnie z niniejszą ustawą federalną na budowę (tworzenie) mieszkania budynki na tej działce oraz (lub) inne obiekty nieruchomościowe na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę. Jednocześnie inne obiekty nieruchomości obejmują garaże, zakłady opieki zdrowotnej, gastronomię publiczną, działalność gospodarczą, handlową, kulturalną i inne obiekty nieruchomości, z wyłączeniem obiektów przemysłowych;

2) obiekt wspólnego budownictwa - lokal mieszkalny lub niemieszkalny, który ma być przekazany uczestnikowi wspólnego budownictwa po uzyskaniu pozwolenia na oddanie do użytkowania budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości, będącego częścią tego mieszkania budynek i (lub) inny obiekt nieruchomy, w budowie (utworzony) również przy zaangażowaniu środków od uczestnika budowy współdzielonej.

Artykuł 3

1. Deweloper ma prawo do pozyskiwania środków od uczestników wspólnej budowy na budowę (wytworzenie) budynku mieszkalnego i (lub) innych obiektów nieruchomości wyłącznie po uzyskaniu w przewidziany sposób pozwolenia na budowę, publikacji i (lub ) złożenie deklaracji projektowej zgodnie z niniejszą ustawą federalną i państwową rejestrację prawa własności lub prawa dzierżawy dewelopera do działki przewidzianej na budowę (tworzenie) budynku mieszkalnego i (lub) innych obiektów nieruchomości, które obejmie wspólne obiekty budowlane.

2. Prawo do pozyskiwania środków od obywateli na budowę (wytworzenie) budynku mieszkalnego z przejęciem zobowiązań, po spełnieniu których obywatel może mieć prawo do posiadania mieszkania w budynku mieszkalnym będącym w budowie (utworzonym) ma deweloperzy, którzy spełniają wymogi tej ustawy federalnej na podstawie umów o uczestnictwo we wspólnym budownictwie.

3. W przypadku pozyskania od obywatela środków na budowę (wytworzenie) budynku mieszkalnego z przejęciem zobowiązań, po spełnieniu których obywatel może mieć prawo do posiadania mieszkania w budynku mieszkalnym będącym w budowie (utworzonym). ) przez osobę, która nie ma do tego prawa zgodnie z niniejszą ustawą federalną, obywatel może żądać od tej osoby natychmiastowego zwrotu przekazanych mu środków, a także zapłaty podwójnych odsetek przewidzianych w art. 395 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej w sprawie wysokości tych środków i odszkodowania przekraczającego kwotę odsetek za straty wyrządzone obywatelowi.

Artykuł 4 Umowa o udział we wspólnej budowie

1. Na podstawie umowy o udział we wspólnym budownictwie (zwanej dalej umową) jedna ze stron (deweloper) zobowiązuje się wybudować (wybudować) budynek mieszkalny i (lub) inny obiekt nieruchomości w terminie przewidzianym w umowie oraz (lub) przy udziale innych osób i po uzyskaniu pozwolenia na oddanie do eksploatacji tych obiektów, przekazać uczestnikowi wspólnej budowy odpowiedni obiekt wspólnej budowy, a druga strona (uczestnik wspólnej budowy) zobowiązuje się do zapłaty cenę określoną w umowie i przyjąć wspólny obiekt budowlany, jeśli istnieje pozwolenie na oddanie do użytku budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości.

2. Rząd Federacji Rosyjskiej ma prawo do wydawania zasad wiążących strony umowy w chwili jej zawierania i wykonywania.

3. Umowa zawierana jest w formie pisemnej, podlega rejestracji państwowej i jest uważana za zawartą z chwilą takiej rejestracji.

4. Umowa musi zawierać:

1) wyznaczenie przez dewelopera konkretnego obiektu wspólnej zabudowy do przekazania zgodnie z dokumentacją projektową po uzyskaniu przez niego pozwolenia na oddanie do użytkowania budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości;

2) termin przeniesienia przez dewelopera przedmiotu współbudowy na uczestnika współbudowy;

3) cenę zamówienia, warunki i tryb jego zapłaty;

4) okres gwarancji na przedmiot wspólnej budowy.

5. Jeżeli umowa nie zawiera warunków przewidzianych w ustępie 4 niniejszego artykułu, taką umowę uważa się za niezawartą.

6. Ryzyko przypadkowej utraty lub przypadkowego uszkodzenia przedmiotu wspólnej budowy przed przekazaniem go uczestnikowi wspólnej budowy ponosi deweloper.

7. W razie śmierci obywatela uczestniczącego we wspólnej budowie jego prawa i obowiązki wynikające z umowy przechodzą na spadkobierców, chyba że ustawa federalna stanowi inaczej. Deweloper nie ma prawa odmówić takim spadkobiercom zawarcia umowy.

8. Prawa i obowiązki majątkowe istniejące w dniu otwarcia spadku uczestnika wspólnej budowy, na podstawie umowy zawartej zgodnie z niniejszą Ustawą Federalną, wchodzą w skład spadku uczestnika wspólnej budowy zgodnie z Ustawą Cywilną Kodeks Federacji Rosyjskiej.

9. Stosunki wynikające z umowy zawartej przez obywatela uczestniczącego we wspólnej budowie wyłącznie dla potrzeb osobistych, rodzinnych, domowych i innych niezwiązanych z działalnością gospodarczą podlegają ustawodawstwu Federacji Rosyjskiej w sprawie ochrony konsumentów w zakresie nieuregulowanym niniejszym Prawo federalne.

Artykuł 5 Cena kontraktu

1. W umowie należy wskazać cenę zamówienia, to jest kwotę środków finansowych wpłacanych przez uczestnika wspólnej budowy na wybudowanie (wytworzenie) przedmiotu wspólnej budowy. Cenę zamówienia można określić w umowie jako sumę środków na zwrot kosztów wybudowania (wytworzenia) obiektu budowy współdzielonej oraz środków na zapłatę za usługi dewelopera.

2. Za porozumieniem stron cena umowy może ulec zmianie po jej zawarciu, jeżeli umowa przewiduje możliwość zmiany ceny, przypadki i warunki jej zmiany.

3. Zapłata ceny zamówienia następuje poprzez dokonanie płatności w formie ryczałtu lub w terminie ustalonym umową, liczonym w latach, miesiącach lub tygodniach.

4. Jeżeli zgodnie z umową zapłata ceny zamówienia musi być dokonana przez uczestnika wspólnej budowy poprzez dokonanie płatności ryczałtowej, zwłoka w zapłacie przekraczająca trzy miesiące jest podstawą do dewelopera do złożenia wniosku o rozwiązanie umowy w postępowaniu sądowym.

5. Jeżeli zgodnie z umową zapłata ceny umowy musi być dokonana przez uczestnika wspólnej budowy poprzez dokonanie płatności w terminie przewidzianym umową, systematyczne łamanie przez uczestnika wspólnej budowy warunków za dokonanie płatności, czyli przekroczenie terminu płatności więcej niż trzykrotnie w ciągu dwunastu miesięcy lub opóźnienie w dokonaniu płatności o więcej niż trzy miesiące jest podstawą do wniesienia przez dewelopera powództwa o wypowiedzenie umowy w sądzie.

6. W przypadku naruszenia ustalonego umową terminu płatności, uczestnik wspólnej budowy zapłaci deweloperowi karę (karę) w wysokości sto pięćdziesiątej stopy refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej, skuteczne w dniu wykonania zobowiązania, od kwoty zaległej płatności za każdy dzień zwłoki.

Artykuł 6 Termin przeniesienia przez dewelopera obiektu budowy współdzielonej na uczestnika budowy współdzielonej

1. Deweloper obowiązany jest przekazać uczestnikowi współbudowy przedmiot wspólnej budowy nie później niż w terminie przewidzianym umową. Jednocześnie termin przekazania przez dewelopera wspólnych obiektów budowlanych musi być taki sam dla wszystkich uczestników wspólnego budownictwa, z wyjątkiem przypadku określonego w części 3 tego artykułu.

2. W przypadku naruszenia przewidzianego umową terminu przekazania uczestnikowi wspólnej budowy obiektu budowy współdzielonej, deweloper zapłaci uczestnikowi budowy współdzielonej karę pieniężną w wysokości jeden siedemdziesiąt. -piątą stawkę refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej, obowiązującą w dniu wykonania zobowiązania, z ceny umowy za każdy dzień zwłoki.

3. W przypadku, gdy budowa (wytworzenie) budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości nie może zostać zakończona w terminie przewidzianym umową, deweloper nie później niż dwa miesiące przed upływem określonego terminu , jest zobowiązany do przesłania uczestnikowi udostępnionej budowy odpowiednich informacji oraz propozycji zmiany umowy. Zmiana terminu przewidzianego w umowie przeniesienia przez dewelopera obiektu wspólnej budowy na uczestnika wspólnej budowy odbywa się w sposób określony w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej.

Artykuł 7 Zapewnienie jakości zapewniane przez umowę

1. Deweloper jest zobowiązany do przekazania uczestnikowi budowy współdzielonej obiektu budownictwa współdzielonego, którego jakość odpowiada warunkom umowy lub, w przypadku braku lub niekompletności warunków takiej umowy, wymogom technicznym przepisami, dokumentacją projektową i przepisami urbanistycznymi, a także innymi obowiązkowymi wymaganiami.

2. W przypadku, gdy obiekt o wspólnej budowie został wybudowany (utworzony) przez dewelopera z odchyleniami od warunków umowy, które doprowadziły do ​​pogorszenia jakości takiego obiektu lub z innymi niedociągnięciami, które czynią go nieprzydatnym dla korzystania przewidzianego umową, uczestnik budowy współdzielonej, o ile umowa nie stanowi inaczej, według własnego wyboru, ma prawo żądać od dewelopera:

1) nieodpłatne usunięcie braków w rozsądnym terminie;

2) proporcjonalne obniżenie ceny zamówienia;

3) zwrot ich wydatków na usunięcie braków.

3. W przypadku istotnego naruszenia wymagań jakościowych dla obiektu wspólnej budowy, uczestnik wspólnej budowy ma prawo jednostronnie odmówić wykonania umowy i zażądać od dewelopera zwrotu środków i zapłaty odsetek zgodnie z ust. 2 art. 9 niniejszej ustawy federalnej.

4. Postanowienia umowy o zwolnienie dewelopera od odpowiedzialności za wady przedmiotu wspólnej budowy są nieważne.

5. Okres gwarancji na przedmiot wspólnej budowy jest ustalony umową i nie może być krótszy niż pięć lat. Określony okres gwarancji liczony jest od dnia przekazania przedmiotu budowy współdzielonej uczestnikowi budowy współdzielonej, chyba że umowa stanowi inaczej.

6. Uczestnik wspólnej budowy ma prawo zgłaszać deweloperowi roszczenia w związku z nieodpowiednią jakością współdzielonego obiektu budowlanego, o ile taka jakość zostanie ujawniona w okresie gwarancji.

Artykuł 8 Przekazanie obiektu wspólnej budowy

1. Przekazanie przedmiotu wspólnej budowy przez dewelopera i jego odbiór przez uczestnika wspólnej budowy następuje zgodnie z podpisanym przez strony aktem zbycia lub innym dokumentem przeniesienia.

2. Przekazanie obiektu wspólnego budownictwa następuje nie wcześniej niż po uzyskaniu, zgodnie z ustaloną procedurą, zezwolenia na oddanie do użytkowania budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości.

3. Po otrzymaniu przez dewelopera, zgodnie z ustaloną procedurą, pozwolenia na oddanie do użytkowania budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości, deweloper jest zobowiązany do przekazania obiektu wspólnej budowy w ciągu dwóch miesięcy, nie później jednak niż okres przewidziany w umowie.

4. Uczestnik budowy współdzielonej, który otrzymał wiadomość od dewelopera o zakończeniu budowy (powstania) budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości zgodnie z umową i gotowością współdzielonego obiektu budowlanego do przekazania , jest obowiązany przystąpić do jego akceptacji w terminie określonym w umowie lub, w przypadku braku takiego terminu, w ciągu siedmiu dni roboczych od dnia otrzymania wskazanego komunikatu.

5. Uczestnik wspólnej budowy, przed podpisaniem aktu zbycia lub innego dokumentu o zbyciu wspólnego obiektu budowlanego, ma prawo żądać od dewelopera sporządzenia aktu wskazującego na niezgodność wspólnego obiektu budowlanego z wymagania określone w części 1 artykułu 7 niniejszej ustawy federalnej i odmówić podpisania aktu przeniesienia lub innego dokumentu dotyczącego przekazania obiektu wspólnej budowy, zanim deweloper spełni obowiązki określone w części 2 artykułu 7 niniejszej ustawy federalnej Prawo.

Artykuł 9 Jednostronne odstąpienie od umowy

1. Uczestnik budowy wspólnej ma prawo do jednostronnej odmowy wykonania umowy w przypadku:

1) niewypełnienia przez dewelopera obowiązku przekazania przedmiotu wspólnej budowy w terminie przewidzianym umową;

2) zakończenia lub wstrzymania budowy (wytworzenia) budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości, w skład którego wchodzi przedmiot wspólnej budowy, w przypadku wystąpienia okoliczności jednoznacznie wskazujących, że przedmiot wspólnej budowy nie zostanie przekazany uczestnikowi wspólnej budowy w terminie przewidzianym umową;

3) istotna zmiana w dokumentacji projektowej budynku mieszkalnego w budowie (powstałego) i (lub) innego obiektu nieruchomości, w skład którego wchodzi obiekt budowy wspólnej, w tym istotna zmiana wielkości obiektu budowy wspólnej;

4) zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnych i (lub) lokali niemieszkalnych wchodzących w skład budynku mieszkalnego i (lub) innych nieruchomości;

5) niewykonanie przez dewelopera obowiązków przewidzianych w części 2 artykułu 7 niniejszej ustawy federalnej;

6) istotne naruszenie wymagań jakościowych dla przedmiotu wspólnej budowy;

7) w innych przypadkach przewidzianych umową.

2. W przypadku jednostronnej odmowy wykonania umowy przez uczestnika budowy współdzielonej, deweloper jest zobowiązany do zwrotu środków wpłaconych przez uczestnika budowy współdzielonej tytułem ceny umowy, jak również do zapłaty odsetek od tej kwoty na wykorzystanie określonych środków w wysokości sto pięćdziesiątej stopy refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej, obowiązującej w dniu wypełnienia obowiązku zwrotu środków wpłaconych przez uczestnika w budowa. Określone odsetki naliczane są od dnia wniesienia przez uczestnika budowy współdzielonej środków lub części środków na poczet ceny umowy do dnia ich zwrotu przez dewelopera uczestnikowi budowy współdzielonej.

Artykuł 10 Odpowiedzialność za naruszenie obowiązków wynikających z umowy

W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązań wynikających z umowy, strona, która nie wypełniła swoich zobowiązań lub nienależycie wykonała swoje zobowiązania, jest zobowiązana do zapłaty drugiej stronie kar (grzywien, kar) przewidzianych w niniejszej Ustawie Federalnej umowy i zrekompensować w całości poniesione straty przekraczające wysokość kary.

Artykuł 11 Cesja wierzytelności z umowy

1. Cesja przez uczestnika wspólnej budowy praw roszczeń wynikających z umowy jest dopuszczalna wyłącznie po zapłaceniu przez niego ceny umowy lub jednocześnie z przeniesieniem wierzytelności na nowego uczestnika wspólnej budowy w sposób ustalony przez Kodeks Cywilny Federacji Rosyjskiej.

2. Cesja przez uczestnika wspólnej konstrukcji praw roszczeń wynikających z umowy jest dozwolona od momentu państwowej rejestracji umowy do podpisania przez strony aktu przeniesienia lub innego dokumentu dotyczącego przeniesienia przedmiotu wspólnego budowa.

Artykuł 12 Wypełnienie zobowiązań wynikających z umowy

1. Obowiązki dewelopera uważa się za spełnione z chwilą podpisania przez strony aktu zbycia lub innego dokumentu o zbyciu wspólnego obiektu budowlanego.

2. Zobowiązania uczestnika wspólnej budowy uważa się za spełnione z chwilą wpłaty środków w całości zgodnie z umową i podpisania przez strony aktu przeniesienia lub innego dokumentu przekazania wspólnego obiektu budowlanego.

Artykuł 13 Zapewnienie wykonania zobowiązań wynikających z umowy

1. W celu zapewnienia wypełnienia zobowiązań dewelopera (zastawcy) wynikających z umowy, od momentu państwowej rejestracji umowy uczestnicy wspólnej budowy (posiadacze zastawników) są uważani za zastawionych na budowę (tworzenie ) budynku mieszkalnego i (lub) innej nieruchomości, w skład której będą wchodzić obiekty budowy współdzielonej, działka należąca do dewelopera na prawie własności lub prawo do dzierżawy określonej działki i budynku mieszkalnego oraz (lub ) inne nieruchomości w budowie (utworzone) na tej działce.

2. W przypadku państwowej rejestracji prawa dewelopera do obiektu w budowie, taki obiekt w budowie uważa się za zastawiony uczestnikom wspólnej budowy od momentu rejestracji państwowej prawa własności dewelopera do takiego obiektu.

3. Po zarejestrowaniu przez państwo prawa dewelopera do lokalu mieszkalnego i (lub) niemieszkalnego, które są częścią budynku mieszkalnego i (lub) innej nieruchomości, której budowa (stworzenie) została przeprowadzona z udziałem środków od uczestników wspólnej budowy lokale te uważa się za zastawione od uczestników wspólnej budowy od momentu rejestracji państwowej prawa dewelopera do takich lokali.

4. Zastaw na nieruchomości, o którym mowa w ust. 1-3 niniejszego paragrafu, zapewnia wykonanie następujących zobowiązań dewelopera wynikających z umowy:

1) zwrot środków wniesionych przez uczestnika wspólnej budowy, w przypadkach przewidzianych w niniejszej ustawie federalnej i (lub) umowie;

2) wypłatę na rzecz uczestnika wspólnej budowy należnych mu środków tytułem odszkodowania za straty i (lub) jako karę (grzywną, kary) z tytułu niewykonania, opóźnienia w wykonaniu lub innego nienależytego wykonania zobowiązania do przekazania przedmiotu współdzielonej budowy na rzecz uczestnika współdzielonej budowy i innych funduszy, należnych mu zgodnie z umową i (lub) prawem federalnym.

5. Deweloper jest obowiązany dokonać rejestracji własności przedmiotu budowy w trakcie budowy, jeżeli istnieją podstawy do przejęcia przedmiotu zastawu. Jeżeli deweloper uchyla się od państwowej rejestracji własności budowanego obiektu, państwowa rejestracja własności takiego obiektu odbywa się na podstawie orzeczenia sądu wydanego na podstawie roszczenia uczestnika wspólnej budowy o przejęciu przedmiotu zastawu.

6. Jeżeli przed zawarciem przez dewelopera umowy z pierwszym uczestnikiem wspólnej budowy nieruchomość określona w ust. 1-3 niniejszego paragrafu została zastawiona jako zabezpieczenie innych zobowiązań dewelopera, przyciągnięcie przez dewelopera fundusze uczestników wspólnej budowy są dozwolone pod następującymi warunkami:

1) hipoteką nieruchomości, o której mowa w ust. 1-3 niniejszego artykułu, jest bank;

2) uzyskano zgodę zastawnika określonego w ustępie 1 niniejszej części na zaspokojenie jego roszczeń kosztem zastawionego majątku zgodnie z częścią 2 artykułu 15 niniejszej ustawy federalnej.

7. Po zawarciu przez dewelopera umowy z pierwszym uczestnikiem wspólnej budowy, nieruchomość wskazana w ust. 1-3 niniejszego paragrafu, jako kolejny zastaw, może zostać przeniesiona na bank (kolejny zastawnik) w celu zabezpieczenia spłaty kredytu lub kredyt celowy udzielony przez bank deweloperowi na budowę budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości, który obejmuje obiekty wspólnego budownictwa.

8. Od momentu podpisania przez strony aktu przeniesienia lub innego dokumentu dotyczącego przeniesienia wspólnego obiektu budowlanego, prawo zastawu wynikające z niniejszej ustawy federalnej nie ma zastosowania do tego wspólnego obiektu budowlanego.

9. Przepisy Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i ustawy federalnej z dnia 16 lipca 1998 r. N 102-FZ „O hipotece (zastaw nieruchomości)” mają zastosowanie do stosunków wynikających z zastawu powstałego na podstawie niniejszej Federalnej Prawo, z uwzględnieniem specyfiki ustanowionej w niniejszej Ustawie Federalnej .

Artykuł 14 Specyfika egzekucji na temat zastawu

1. Egzekucja z przedmiotu zastawu może nastąpić nie wcześniej niż sześć miesięcy po:

1) początek terminu przekazania przez dewelopera przedmiotu wspólnej budowy przewidzianego umową;

2) zakończenia lub wstrzymania budowy (wytworzenia) budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości w przypadku wystąpienia okoliczności jednoznacznie wskazujących, że wspólny obiekt budowlany nie zostanie przekazany uczestnikowi wspólnej budowy w określonym terminie w umowie.

2. Przejęcie przedmiotu zastawu może być nałożone na warunkach określonych w części 1 niniejszego artykułu, niezależnie od warunków, na jakich deweloper ma wypełnić zobowiązania wobec hipotek określonych w art. 13 części 6 i 7 niniejszej ustawy federalnej.

3. W przypadku wykluczenia przedmiotu zastawu deweloper i zastawnicy wymienieni w częściach 6 i 7 artykułu 13 niniejszej ustawy federalnej ponoszą solidarną odpowiedzialność za zobowiązania dewelopera, których spełnienie jest zabezpieczone zastawem zgodnie z częścią 4 artykułu 13 niniejszej Ustawy Federalnej.

Artykuł 15 Cechy podziału środków otrzymanych ze sprzedaży zastawionej nieruchomości

1. Wpływy ze sprzedaży zastawionej nieruchomości, po zatrzymaniu kwot niezbędnych na pokrycie kosztów związanych z przejęciem tej nieruchomości i jej sprzedażą, przeznacza się na zaspokojenie potrzeb uczestników wspólnej budowy oraz hipotek określonych w ust. 6 art. 13 niniejszej ustawy federalnej.

2. W przypadku braku środków uzyskanych ze sprzedaży zastawionej nieruchomości środki te, po zatrzymaniu kwot niezbędnych do pokrycia kosztów związanych z przejęciem tej nieruchomości i jej sprzedażą, rozdzielane są między uczestników wspólnej budowy oraz zastawnicy, o których mowa w części 6 artykułu 13 niniejszej ustawy federalnej, proporcjonalnie do wielkości ich roszczeń do czasu ich zaspokojenia.

3. Roszczenia zastawników, o których mowa w art. 13 część 7 niniejszej ustawy federalnej, podlegają zaspokojeniu po roszczeniach uczestników wspólnej budowy i zastawników, o których mowa w art. 13 część 6 niniejszej ustawy federalnej.

4. Zgodnie z wymaganiami uczestników wspólnej budowy i innych zastawów, które nie zostały spełnione kosztem wpływów ze sprzedaży zastawionej nieruchomości, deweloper i zastawnicy wymienieni w art. 13 części 6 i 7 niniejszej ustawy federalnej ponosi odpowiedzialność solidarną w sposób określony przez prawo Federacja Rosyjska.

5. Środki pieniężne należne uczestnikom wspólnego budownictwa, którzy nie zgłosili swoich roszczeń przed dniem licytacji publicznej, na której zastawiona nieruchomość została sprzedana, podlegają zaliczeniu do depozytu notarialnego. Ci uczestnicy wspólnej budowy są uprawnieni do otrzymywania środków za pośrednictwem depozytu notarialnego w sposób określony przez ustawodawstwo Federacji Rosyjskiej.

Artykuł 16 Państwowa rejestracja własności wspólnych obiektów budowlanych

1. Prawo własności uczestnika wspólnej budowy do obiektu wspólnej budowy podlega rejestracji państwowej w sposób określony w ustawie federalnej nr 122-FZ z dnia 21 lipca 1997 r. „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i Transakcje z nimi „rejestracja praw do nieruchomości i transakcji z nimi”) oraz niniejsza ustawa federalna.

2. Podstawą państwowej rejestracji prawa własności uczestnika wspólnej budowy do obiektu wspólnej budowy są dokumenty potwierdzające fakt jego budowy (stworzenia), - pozwolenie na oddanie do użytku budynku mieszkalnego i (lub) innej rzeczywistej nieruchomość, w skład której wchodzi przedmiot wspólnej budowy oraz akt przeniesienia własności lub inny dokument o przeniesieniu przedmiotu wspólnej budowy.

3. Deweloper przedkłada pozwolenie na oddanie budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości lub poświadczoną notarialnie kopię tego zezwolenia organom, które przeprowadzają państwową rejestrację praw do nieruchomości i transakcji z nimi, w celu rejestracji państwowej prawa własności uczestników wspólnej budowy do wspólnej budowy obiektów nie później niż dziesięć dni roboczych po otrzymaniu takiego zezwolenia.

4. Uczestnik wspólnej budowy lub jego spadkobiercy mają prawo zwrócić się do organów, które przeprowadzają państwową rejestrację praw do nieruchomości i transakcji z nią, z wnioskiem o państwową rejestrację prawa własności do przedmiotu wspólnego budowlane, wybudowane (stworzone) kosztem środków takiego uczestnika wspólnej budowy zgodnie z umową, po podpisaniu przez dewelopera i uczestnika wspólnej budowy lub jego spadkobierców aktu zbycia lub innego dokumentu o przeniesieniu wspólny obiekt budowlany.

5. Z chwilą powstania współwłasności współwłasności w przypadku posiadania przedmiotu wspólnego budownictwa, powstaje równocześnie udział we współwłasności nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, którego nie można zbyć ani przenieść odrębnie od własności przedmiotu wspólna konstrukcja. Państwowa rejestracja powstania prawa własności do przedmiotu wspólnej budowy jest jednocześnie państwową rejestracją prawa do wspólnej współwłasności wspólnej własności, która jest z nią nierozerwalnie związana.

Artykuł 17 Rejestracja państwowa umowy i cesja wierzytelności wynikających z umowy

Umowa i (lub) cesja praw roszczeń wynikających z umowy podlegają rejestracji państwowej w organach, które przeprowadzają państwową rejestrację praw do nieruchomości i transakcji z nimi, na terytorium okręgu rejestracyjnego w lokalizacji budynek mieszkalny w budowie (utworzony) i (lub) inne nieruchomości, na budowę których fundusze są przyciągane zgodnie z niniejszą umową, w sposób określony w ustawie federalnej „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią ”.

Artykuł 18

Deweloper wykorzystuje środki wpłacone przez uczestników wspólnego budownictwa na podstawie umowy wyłącznie na budowę (tworzenie) budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości zgodnie z dokumentacją projektową.

Artykuł 19 Deklaracja Projektu

1. Oświadczenie projektowe zawiera informacje o deweloperze oraz informacje o projekcie budowlanym.

2. Deklaracja projektowa jest publikowana przez dewelopera w środkach masowego przekazu i (lub) umieszczana w publicznych sieciach informacyjnych i telekomunikacyjnych (w tym w Internecie) nie później niż czternaście dni przed dniem zawarcia przez dewelopera umowy z pierwszym uczestnikiem wspólnego budowy, a także jest przedkładany organowi, który dokonuje państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią, oraz upoważnionemu organowi określonemu w części 1 artykułu 23 niniejszej ustawy federalnej.

3. Przechowywanie oryginałów deklaracji projektowej wykonuje deweloper.

4. Deweloper zobowiązany jest do dokonania zmian w oświadczeniu projektowym dotyczących informacji o deweloperze i projekcie budowlanym, a także faktu dokonania zmian w dokumentacji projektowej, w terminie trzech dni roboczych od dnia zmiany odpowiednich informacji.

5. Co kwartał deweloper jest zobowiązany do wprowadzania zmian w deklaracji projektowej dotyczących informacji przewidzianych w art. 20 ust. 6 części 1 niniejszej ustawy federalnej.

6. Zmiany, o których mowa w ust. 4 i 5 niniejszego artykułu podlegają publikacji w trybie ustalonym dla publikacji deklaracji projektowej, w terminie dziesięciu dni od dnia dokonania zmian w deklaracji projektowej.

7. W przypadku naruszenia przez dewelopera wymogów dotyczących deklaracji projektowej określonych w niniejszej ustawie federalnej, uczestnik współdzielonej budowy ma prawo wystąpić do sądu lub sądu polubownego z roszczeniem o uznanie transakcji za nieważną jako dokonaną pod wpływem złudzenia . Jeżeli transakcja zostanie uznana za nieważną, deweloper jest zobowiązany do zwrotu środków wpłaconych przez uczestnika wspólnej budowy na podstawie umowy i zapłaty odsetek zgodnie z częścią 2 artykułu 9 niniejszej ustawy federalnej.

Artykuł 20 Informacje o deweloperze

1. Informacje o deweloperze muszą zawierać informacje:

1) na nazwę firmy (nazwę), lokalizację - dla dewelopera - osobę prawną, na nazwisko, imię, nazwisko, miejsce zamieszkania - dla dewelopera - indywidualnego przedsiębiorcy, a także na sposób działania dewelopera;

2) o państwowej rejestracji dewelopera;

3) o założycielach (uczestnikach) dewelopera;

4) o projektach budowy budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości, w których deweloper brał udział w okresie trzech lat poprzedzających publikację oświadczenia o projekcie;

5) o rodzaju działalności, która ma być koncesjonowana, numerze koncesji, okresie jej ważności, organie, który wydał koncesję, jeżeli rodzaj działalności podlega koncesjonowaniu zgodnie z prawem federalnym i jest związany z działalnością dewelopera pozyskanie środków od uczestników wspólnego budownictwa na budowę (tworzenie) domów wielomieszkaniowych i (lub) innych obiektów nieruchomości;

6) o wysokości środków własnych, wyniku finansowym roku bieżącego, wysokości rozliczeń płatnych na dzień publikacji deklaracji projektu.

2. Deweloper zobowiązany jest do przedstawienia do wglądu każdej osobie, która złożyła wniosek:

1) dokumenty założycielskie dewelopera;

2) zaświadczenie o państwowej rejestracji dewelopera;

3) zaświadczenie o wpisie do organu podatkowego;

4) sprawozdawczość z działalności finansowej i gospodarczej dewelopera zgodnie z ustalonymi formularzami;

5) zatwierdzone roczne sprawozdania, bilanse, rachunki (podział) zysków i strat za ostatnie trzy lata działalności przedsiębiorczej dewelopera oraz za faktyczny okres działalności przedsiębiorczej, jeżeli deweloper prowadził taką działalność krócej niż trzy lata;

6) raport z audytu za ostatni rok działalności dewelopera.

Artykuł 21 Informacje o projekcie budowlanym

1. Informacje o projekcie budowlanym muszą być zgodne z dokumentacją projektową i zawierać informacje:

1) o celu projektu budowlanego, o etapach i warunkach jego realizacji, o wynikach państwowego badania dokumentacji projektowej, jeżeli takie badanie określa prawo federalne;

2) na pozwoleniu na budowę;

3) na prawach dewelopera do działki, na właścicielu działki, jeżeli deweloper nie jest właścicielem, na granicach i powierzchni działki przewidzianych dokumentacją projektową, na elementach poprawa;

4) o lokalizacji budynku mieszkalnego w budowie (powstającego) i (lub) innego obiektu nieruchomości oraz ich opisie, sporządzonym zgodnie z dokumentacją projektową, na podstawie której wydano pozwolenie na budowę;

5) o liczbie samodzielnych części (mieszkań w apartamentowcu, garaży i innych obiektów nieruchomości) wchodzących w skład budynku mieszkalnego w budowie (utworzonego) i (lub) innego obiektu nieruchomości, przekazanych uczestnikom wspólnego budownictwa przez deweloper po uzyskaniu pozwolenia na oddanie budynku mieszkalnego do użytkowania i (lub) innego obiektu nieruchomości, a także opis właściwości technicznych tych niezależnych części zgodnie z dokumentacją projektową;

6) o przeznaczeniu użytkowym lokali niemieszkalnych w budynku mieszkalnym, które nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym, jeżeli nieruchomość w budowie (utworzona) jest budynkiem mieszkalnym;

7) w sprawie składu nieruchomości wspólnej w budynku mieszkalnym i (lub) innej nieruchomości, która po uzyskaniu zezwolenia na oddanie do użytku tych nieruchomości i zbycie będzie stanowiła współwłasność wspólną uczestników wspólnego budownictwa obiekty wspólnego budownictwa uczestnikom wspólnego budownictwa;

8) przewidywany termin uzyskania pozwolenia na oddanie do użytku budynku mieszkalnego w budowie (utworzonego) i (lub) innej nieruchomości, wykaz organów państwowych, samorządowych i organizacji, których przedstawiciele uczestniczą w odbiorze tego mieszkania budynki i (lub) inne nieruchomości przedmiotowe;

9) ewentualnych ryzyk finansowych i innych ryzyk przy realizacji inwestycji budowlanej oraz środków na dobrowolne ubezpieczenie przez dewelopera od tych ryzyk;

10) na liście organizacji wykonujących główne roboty budowlano-montażowe i inne (wykonawcy).

2. Na prośbę uczestnika budowy współdzielonej deweloper zobowiązany jest do przedłożenia do wglądu:

2) studium wykonalności dla projektu budowlanego budynku mieszkalnego i (lub) innej nieruchomości;

3) zakończenie państwowego badania dokumentacji projektowej, jeżeli takie badanie przewiduje prawo federalne;

4) dokumentację projektową, w tym wszelkie wprowadzone do niej zmiany;

5) dokumenty potwierdzające prawa dewelopera do działki.

1. Przy produkcji, umieszczaniu i dystrybucji reklam związanych z pozyskiwaniem środków finansowych od uczestników wspólnego budownictwa na budowę (tworzenie) budynku mieszkalnego i (lub) innej nieruchomości, zabrania się:

2) reklamować budynek mieszkalny i (lub) inną nieruchomość przed wydaniem, zgodnie z ustaloną procedurą, pozwolenia na budowę tych budynków mieszkalnych i (lub) innych nieruchomości, opublikowaniem i (lub) złożeniem oświadczenia o projekcie oraz państwowa rejestracja prawa własności lub dzierżawy działki , przewidziana na budowę (tworzenie) budynku mieszkalnego i (lub) innego obiektu nieruchomości, który będzie obejmował wspólne obiekty budowlane.

2. Dystrybucji reklamy związanej z przyciąganiem środków od uczestników wspólnego budownictwa na budowę (tworzenie) budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości, we wszystkich przypadkach, musi towarzyszyć wskazanie miejsc i metod w celu uzyskania deklaracji projektowej przewidzianej w niniejszej ustawie federalnej.

3. Zabrania się rozpowszechniania reklamy związanej z przyciąganiem środków od uczestników wspólnego budownictwa na budowę (tworzenie) apartamentowców i (lub) innych obiektów nieruchomości, na okres wstrzymania działalności dewelopera związanej z atrakcją środków od uczestników wspólnej budowy na budowę (tworzenie) budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości zgodnie z niniejszą ustawą federalną.

Artykuł 23. Państwowa regulacja, kontrola i nadzór w zakresie wspólnej budowy budynków mieszkalnych i (lub) innych nieruchomości

1. Państwowe regulacje, kontrola i nadzór w zakresie wspólnej budowy budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości są przeprowadzane zgodnie z niniejszą ustawą federalną przez upoważniony federalny organ wykonawczy (zwany dalej upoważnionym organem), jak również inne federalne organy wykonawcze w ramach ich kompetencji.

2. Uprawniony organ ma prawo:

1) ustala, wspólnie z federalnym organem wykonawczym odpowiedzialnym za regulacje regulacyjne i prawne w dziedzinie finansów, zasady prowadzenia rachunkowości i sprawozdań finansowych deweloperów;

2) sprawować kontrolę nad przeznaczeniem przez dewelopera środków wpłaconych przez uczestników wspólnego budownictwa na podstawie umowy o budowę (utworzenie) budynków mieszkalnych i (lub) innych nieruchomości zgodnie z niniejszą Ustawą Federalną;

3) otrzymać od federalnego organu wykonawczego uprawnionego do wykonywania funkcji generowania urzędowych informacji statystycznych, dokumentów i informacji niezbędnych do kontroli działań deweloperów związanych z pozyskiwaniem środków finansowych od uczestników wspólnego budownictwa na budowę (tworzenie) budynków mieszkalnych i (lub ) inne obiekty nieruchomości;

4) otrzymywać kwartalne raporty od dewelopera z realizacji działań związanych z pozyskiwaniem środków od uczestników wspólnego budownictwa na budowę (tworzenie) budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości, w tym z wykonania ich zobowiązań wynikających z umowy w formach i trybie ustalonym przez Rząd Federacji Rosyjskiej;

5) sprawuje kontrolę nad działalnością deweloperów związaną z pozyskiwaniem środków od uczestników wspólnego budownictwa na budowę (tworzenie) budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości;

6) sprawuje kontrolę nad przestrzeganiem przepisów niniejszej Ustawy Federalnej, rozpatruje skargi obywateli i osób prawnych związane z naruszeniem niniejszej Ustawy Federalnej;

7) wysyłać instrukcje deweloperom w celu wyeliminowania naruszeń niniejszej ustawy federalnej, regulacyjnych aktów prawnych Prezydenta Federacji Rosyjskiej, regulacyjnych aktów prawnych Rządu Federacji Rosyjskiej, aktów prawnych upoważnionego organu oraz wyznaczania terminów usunięcia takich naruszeń;

8) wystąpić do sądu z oświadczeniami w obronie praw i uzasadnionych interesów uczestników wspólnego budownictwa;

9) wykonywać inne uprawnienia przewidziane w niniejszej Ustawie Federalnej.

3. Wymagania dotyczące wysokości środków własnych dewelopera, tryb obliczania wysokości tych środków, a także standardy oceny stabilności finansowej działalności dewelopera określa Rząd Federacji Rosyjskiej.

4. W przypadku naruszenia przez twórcę niniejszej ustawy federalnej, regulacyjnych aktów prawnych Prezydenta Federacji Rosyjskiej, regulacyjnych aktów prawnych rządu Federacji Rosyjskiej, nieprzestrzegania instrukcji upoważnionego organu, odmowy udzielenia informacje zgodnie z niniejszą ustawą federalną lub podanie niekompletnych i (lub) niedokładnych informacji, upoważniony organ (jego urzędnicy) ma prawo do:

1) wymagać od deweloperów wyeliminowania zidentyfikowanych naruszeń;

2) wysyłać deweloperom wiążące nakazy usunięcia naruszeń niniejszej ustawy federalnej, regulacyjne akty prawne Prezydenta Federacji Rosyjskiej, regulacyjne akty prawne Rządu Federacji Rosyjskiej, akty prawne upoważnionego organu;

3) podjąć środki niezbędne do pociągnięcia dewelopera (jego urzędników) do odpowiedzialności określonej w niniejszej ustawie federalnej i ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej w sprawie wykroczeń administracyjnych.

5. Deweloper, do którego skierowano zarządzenie uprawnionego organu zgodnie z ust. 2 części 4 niniejszego paragrafu, w terminie trzech miesięcy od dnia wysłania tego zarządzenia, ma prawo zwrócić się do sądu polubownego z wnioskiem wniosek o uznanie tego nakazu za niezgodne z prawem. Złożenie do sądu polubownego wniosku o uznanie tego postanowienia za niezgodne z prawem nie wstrzymuje jego wykonania. Tryb złożenia takiego wniosku, tryb jego rozpatrzenia oraz tryb orzekania w przedmiocie wniosku o stwierdzenie niezgodności z prawem postanowienia określają przepisy o postępowaniu przed sądami polubownymi.

6. Uprawniony organ ma prawo wystąpić do sądu polubownego z wnioskiem o zawieszenie na czas określony działalności dewelopera związanej z pozyskiwaniem środków finansowych od uczestników wspólnego budownictwa na budowę (wytworzenie) budynków mieszkalnych i (lub) inne nieruchomości, jeżeli:

1) złożenie sprawozdań przewidzianych w niniejszej Ustawie Federalnej jest opóźnione o ponad trzydzieści dni;

2) wysokość środków własnych dewelopera jest niższa od wartości minimalnych ustalonych przez Rząd Federacji Rosyjskiej;

3) deweloper nie przestrzega standardów stabilności finansowej swojej działalności, ustanowionych przez Rząd Federacji Rosyjskiej;

4) deweloper nie spełnia roszczeń uczestników wspólnej budowy z tytułu zobowiązań pieniężnych przewidzianych w części 4 artykułu 13 niniejszej ustawy federalnej i (lub) nie wypełnia obowiązku przekazania przedmiotu wspólnej budowy w ciągu trzech miesięcy od datę spełnienia tych wymagań i (lub) wykonania takich obowiązków. Jednocześnie wymagania te łącznie muszą wynosić co najmniej 100 tysięcy rubli;

5) deweloper nie przestrzegał przepisów niniejszej ustawy federalnej, a także innych regulacyjnych aktów prawnych przyjętych zgodnie z nią, pod warunkiem, że w ciągu roku środki wpływu przewidziane w tej ustawie federalnej zostały zastosowane wobec dewelopera dwóch lub więcej razy.

7. Uprawniony organ ma prawo wystąpić do sądu polubownego z wnioskiem o likwidację dewelopera będącego osobą prawną lub o wypowiedzenie przez dewelopera będącego osobą fizyczną działalności jako indywidualny przedsiębiorca przymusowo w przypadku powtarzającego się lub rażącego naruszenia przez twórcę przepisów niniejszej ustawy federalnej lub przyjętych zgodnie z nią innych regulacyjnych aktów prawnych, a także w innych przypadkach przewidzianych przez prawo federalne.

Artykuł 24

Włącz do ustawy federalnej z dnia 21 lipca 1997 r. N 122-FZ „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nią” (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1997, N 30, art. 3594; 2001, N 11, art. 997; Nr 16, poz. 1533; 2002, N 15, poz. 1377; 2003, N 24, poz. 2244; 2004, N 27, poz. 2711; N 30, poz. 3081; N 35, poz. 3607; N 45 , poz. 4377 ) następujące zmiany:

1) W art. 7 ust. 1 dodaje się następujący akapit:

„W odpisie z Jednolitego Państwowego Rejestru Praw zawierającym informacje o działce, na której tworzony jest obiekt nieruchomości, w skład której wchodzą lokale mieszkalne i niemieszkalne będące przedmiotem umów o udział we wspólnym budownictwie, oprócz informacja o hipotece, wskazana jest obecność zarejestrowanych umów o udział we wspólnej budowie budowa z listą obiektów wspólnej budowy, a także nazwy firm (nazwy) osób prawnych - uczestników wspólnej budowy, nazwiska, imiona, patronimika jednostek – uczestników wspólnego budownictwa.

2) uzupełnić art. 25 ust. 1 o następującą treść:

„Artykuł 251. Państwowa rejestracja umów o udział we wspólnej budowie

1. W celu rejestracji państwowej umów o udział we wspólnej budowie, wraz z dokumentami wymaganymi do rejestracji państwowej zgodnie z niniejszą ustawą federalną, dokumenty opisujące wspólny obiekt budowlany ze wskazaniem jego lokalizacji na planie obiektu będącego przedmiotem tworzony i planowany obszar wspólnego obiektu budowlanego są zgłaszane.

2. Rejestracja państwowa umowy o udziale we wspólnym budownictwie, zawartej przez dewelopera z pierwszym uczestnikiem wspólnego budownictwa, odbywa się na podstawie wniosku stron umowy (deweloper, uczestnik wspólnego budownictwa). W celu rejestracji państwowej umowy o udziale we wspólnej budowie, zawartej przez dewelopera z pierwszym uczestnikiem wspólnej budowy, wraz z dokumentami niezbędnymi do państwowej rejestracji umowy o udziale we wspólnej budowie zgodnie z niniejszą ustawą federalną, deweloper Zatwierdź:

1) pozwolenie na budowę;

2) deklarację projektową;

3) plan powstającej nieruchomości, ze wskazaniem jej położenia oraz liczby lokali mieszkalnych i niemieszkalnych wchodzących w skład tworzonej nieruchomości oraz planowaną powierzchnię każdego z tych lokali.

3. Wpis o umowie o udziale we wspólnej budowie (o jej zmianie, rozwiązaniu, cesji praw roszczeń wynikających z tej umowy), której rejestracja stanowa jest ustanowiona przez prawo federalne, znajduje się w podsekcji III sekcji zawierające wpisy o transakcjach, otwarte na działkę, na której budowany jest obiekt nieruchomości, w kolejności wspólnej budowy, Jednolity Państwowy Rejestr Praw. Podczas państwowej rejestracji umowy o udziale we wspólnej budowie, w tym podrozdziale dokonuje się również wpisu o zastawie działki lub zastawie prawa do dzierżawy na podstawie prawa federalnego, wskazując w kolumnie „znaki specjalne " rozszerzenie prawa zastawu na tworzony przedmiot nieruchomości.

4. Wniosek o wpisanie do Jednolitego Rejestru Państwowego praw do wpisania wypowiedzenia umowy o udział we wspólnej budowie może złożyć jedna ze stron umowy o udział we wspólnej budowie, załączając dokumenty potwierdzające wypowiedzenie umowa. Państwowy organ rejestracyjny, składając wniosek przez jedną ze stron takiej umowy, jest zobowiązany do pisemnego powiadomienia drugiej strony umowy w ciągu dnia roboczego.

Artykuł 25 O zmianach w Kodeksie Federacji Rosyjskiej w sprawie wykroczeń administracyjnych

Włącz do Kodeksu Federacji Rosyjskiej w sprawie wykroczeń administracyjnych (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2002, N 1, art. 1; N 18, art. 1721; N 30, art. 3029; N 44, art. 4295; 2003, N 27, Art. 2700, 2708, 2717; N 46, poz. 4434, 4440; N 50, poz. 4847, 4855; 2004, N 30, poz. 3095; N 31, poz. 3229; N 34, poz. 3529, 3533; N 44 , poz. 4266) następujące zmiany:

1) ustęp drugi części 3 artykułu 3.5 po słowach „o ochronie środowiska” dodać słowa „o udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości”;

2) w części 1 art. 4.5 po wyrazach „o wyborach i referendach” dodaje się wyrazy „o udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości”;

3) w rozdziale 14 dodaje się art. 14.28 w brzmieniu:

„Artykuł 14.28. Naruszenie wymagań przepisów dotyczących udziału we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i (lub) innych nieruchomości

1. Pozyskiwanie od obywateli środków na budowę budynków mieszkalnych przez osobę, która nie ma do tego prawa zgodnie z przepisami o udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości, -

pociąga za sobą nałożenie na urzędników grzywny administracyjnej w wysokości od stu pięćdziesięciu do dwustukrotności płacy minimalnej; dla osób prawnych - od czterech tysięcy do pięciu tysięcy razy płaca minimalna.

2. Publikacja w mediach i (lub) umieszczenie w publicznych sieciach informacyjnych i telekomunikacyjnych przez wykonawcę deklaracji projektowej (w tym dokonanych w niej zmian) zawierającej niekompletne i (lub) niedokładne informacje, dostarczenie przez wykonawcę niekompletnych i (lub) niedokładne informacje , których publikację, umieszczenie lub udostępnienie przewiduje ustawodawstwo o udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości, a także naruszenie warunków publikacji i (lub) umieszczania deklaracji projektowej lub dokonanych w niej zmian -

pociąga za sobą nałożenie na urzędników kary administracyjnej w wysokości od stu do stu pięćdziesięciu krotności płacy minimalnej; dla osób prawnych - od trzech tysięcy do czterech tysięcy-krotności płacy minimalnej.

3. Niezłożenie w wyznaczonym terminie organowi sprawującemu kontrolę i nadzór w zakresie wspólnego budowania budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości, zgłaszania w przypadkach przewidzianych w przepisach o udziale we wspólnym budownictwie budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości, a także składania oświadczeń zawierających nieprawdziwe informacje, -

4) Do art. 19.5 dodaje się część 4 o następującej treści:

„4. Niewykonanie w ustalonym terminie zgodnego z prawem zarządzenia organu sprawującego kontrolę i nadzór w zakresie wspólnej budowy budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości, -

pociąga za sobą nałożenie na urzędników kary administracyjnej w wysokości od stu do stu pięćdziesięciu krotności płacy minimalnej; dla osób prawnych - od jednego do dwóch tysięcy krotności płacy minimalnej.";

5) w rozdziale 23 dodaje się art. 23.64 w brzmieniu:

„Artykuł 23.64. Organy sprawujące kontrolę i nadzór w zakresie wspólnej budowy budynków mieszkalnych i (lub) innych nieruchomości

1. Organy sprawujące kontrolę i nadzór w zakresie wspólnej budowy budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości rozpatrują przypadki wykroczeń administracyjnych, o których mowa w art. 14.28 i części 4 art. 19.5 niniejszego Kodeksu.

2. Do rozpatrywania spraw o wykroczenia administracyjne w imieniu organów wymienionych w ust. 1 niniejszego artykułu przysługuje prawo:

1) kierownik federalnego organu wykonawczego sprawującego kontrolę i nadzór w zakresie wspólnej budowy budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości oraz jego zastępcy;

2) kierowników wydziałów strukturalnych federalnego organu wykonawczego sprawujących kontrolę i nadzór w zakresie wspólnej budowy budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości oraz ich zastępców;

3) kierowników organów terytorialnych federalnego organu wykonawczego sprawujących kontrolę i nadzór w zakresie wspólnej budowy budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości oraz ich zastępców.

Artykuł 26 O zmianach w ustawie federalnej „O hipotece (zastaw nieruchomości)”

Pierwsze zdanie drugiego akapitu ust. 2 art. 20 ustawy federalnej z dnia 16 lipca 1998 r. N 102-FZ „O hipotece (zastaw nieruchomości)” (Sobranie Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, N 29, art. 3400 ; 2002, N 7, Art. 629 ; 2004, N 27, poz. 2711; N 45, poz. 4377) otrzymuje brzmienie:

„Państwowa rejestracja hipoteki z mocy prawa odbywa się jednocześnie z państwową rejestracją prawa własności osoby, której prawa są obciążone hipoteką, chyba że prawo federalne stanowi inaczej”.

Artykuł 27 Wejście w życie niniejszej ustawy federalnej

1. Niniejsza Ustawa Federalna wchodzi w życie po upływie trzech miesięcy od daty jej oficjalnego opublikowania.

2. Niniejsza ustawa federalna ma zastosowanie do stosunków związanych z przyciąganiem środków od uczestników wspólnego budownictwa na budowę (tworzenie) budynków mieszkalnych i (lub) innych obiektów nieruchomości, na które uzyskano pozwolenia na budowę po wejściu w życie niniejszej ustawy federalnej.

Prezydent
Federacja Rosyjska
W.Putin

Przede wszystkim zastanówmy się, czym jest DDU, termin ten jest powszechnie rozumiany jako szczególny rodzaj inwestycji, w ramach której firmy budowlane przyciągają kapitał zewnętrzny na budowę budynku. Największą popularnością cieszy się obecnie zawarcie umowy udziału kapitałowego w budownictwie. Aby zapewnić legalność transakcji, sporządzany jest specjalny dokument, który nazywa się „umową uczestnictwa”, w skrócie - DDU.

Kupno mieszkania na podstawie umowy o udziały wygląda mniej więcej tak:

• firma deweloperska nabywa lub dzierżawi działkę i sporządza kompletną listę dokumentów niezbędnych do pracy;
• podpisuje DDU z osobami fizycznymi lub prawnymi i rozpoczyna proces budowy domu;
• po zakończeniu budowy osoby, które zainwestowały swój udział w proces i mają w rękach odpowiednią umowę, są uznawane za właścicieli domów.

Kto jest zaangażowany w proces

Jak w każdej umowie, strony, które ją podpisują, mają określoną nazwę. Pierwszą rzeczą, którą osoba decydująca się na zakup domu powinna zrozumieć dla siebie, jest to, kto z definicji jest kim. Głównymi osobami zaangażowanymi w umowę o współuczestnictwie w budowie są deweloper i udziałowiec. Oprócz nich istnieją jednak inne aspekty:

• klient;
• inwestor generalny;
• kontrahent;
• główny wykonawca;
• deweloper.

Który z nich odpowiada za co iw jakim stopniu ci „towarzysze” mogą wpływać na przebieg pracy?

Termin ten odnosi się do tego, kto jest właścicielem praw do ziemi. Podczas budowy domu prawa są sformalizowane jako własność lub dzierżawa.

Również w imieniu dewelopera wydawane jest zezwolenie na prowadzenie prac budowlanych na tym terenie. Deweloperem może być zarówno instytucja publiczna, jak i organizacja prywatna o dowolnej formie własności.

Zgodnie z aktami prawnymi deweloper pełni jednocześnie rolę generalnego inwestora. Oznacza to, że aby rozpocząć prace budowlane, musi wnieść własne pieniądze, co najmniej jedną trzecią całkowitego kosztu projektu.

Termin ten odnosi się do osoby, która ma prawo otrzymać udział lub innymi słowy części domu w budowie. Zazwyczaj udział ogranicza się do materiału filmowego, do którego zamierza się wprowadzić po zakończeniu budowy i oddaniu budynku do użytku. W celu zabezpieczenia swoich praw wspólnik (wnoszący wkład) podpisuje z deweloperem umowę o udziale kapitałowym w budowie i przelewa kwotę określoną w tym dokumencie.

Generalny wykonawca (generalny wykonawca) – osoba lub organizacja, która przejmuje obowiązki za realizację wszystkich prac prowadzonych na terenie budowy. Kontroluje wszystko - od kopania dołu po wykończenie dachu i zapewnienie budynkowi wszelkiej komunikacji inżynierskiej. To on odpowiada przed klientem za jakość i termin wykonania prac. Generalny wykonawca zazwyczaj angażuje w proces inne organizacje – wykonawców, podwykonawców – do realizacji różnego rodzaju prac.

Zdarza się, że deweloper jest jednocześnie generalnym wykonawcą, klientem i generalnym inwestorem.

Deweloper

Pojęcie to jest szerokie i nie ma formalnej definicji. Zadzwoń więc do wszystkich tych, którzy są związani z rozwojem projektów budowlanych. W tym kontekście mamy na myśli wszelkie działania mające na celu podniesienie ceny rynkowej nieruchomości: budowę, remont, przebudowę, zmianę przynależności funkcjonalnej. Również to słowo jest czasami używane w odniesieniu do tych, którzy zarządzają przepływami finansowymi w procesie budowlanym.

Jednym słowem można to nazwać deweloperem, generalnym wykonawcą, generalnym inwestorem i każdą firmą, która w taki czy inny sposób zajmuje się budową i przygotowaniem konkretnej nieruchomości do oddania.

Ustawa federalna 214 – regulacja stosunków prawnych

Od pewnego czasu projekt placówek przedszkolnych w nowym budynku jest ściśle regulowany na szczeblu państwowym. Wynika to ze zwiększonej liczby oszustw na pierwotnym rynku sprzedaży nieruchomości, a także wzrostu liczby długoterminowych i oszukanych udziałowców.

Dokument regulacyjny nr 214-FZ „O udziale we wspólnym budownictwie” ma na celu uregulowanie stosunku prawnego między deweloperem a osobą, która zainwestowała własne lub pożyczone środki w budowę mieszkań.

Standardowa umowa DDU w ramach 214-FZ 2017 przewiduje, że pewne warunki muszą być bezwzględnie zawarte w umowie. Brak każdego z nich może stać się podstawą do uznania dokumentu za nieważny.

Umowa musi zawierać:

• pełne i dokładne dane dewelopera, który zawiera umowę i sprzedaje mieszkanie;
• informacje o akcjonariuszu;
• najdokładniejsza definicja nieruchomości: numer katastralny gruntu, schemat budynku, plan, powierzchnia, liczba pokoi, lokalizacja i materiał filmowy innych lokali, piętro, lokalizacja w stosunku do innych mieszkań, materiałów itp.;
• warunki oddania domu do użytku i jego ostatecznego przekazania kontrybutorowi;
• całkowity koszt lokalu, a także stała cena za 1 m2;
• procedura zapewnienia płatności, sankcje za nieprzestrzeganie warunków płatności;
• gwarancja na obiekt w budowie - ponad 5 lat na budynek i co najmniej 3 lata na łączność;
• datę i miejsce zawarcia umowy.

Na wniosek stron w dokumencie mogą zostać zawarte dodatkowe klauzule, które są niezbędne w określonych warunkach. Wszelkie dodatki nie mogą być sprzeczne z normami prawa.

Ważny punkt! Koniecznie sprawdź dane firmy, z którą podpisujesz umowę. To oni powinni widnieć w pozostałych dokumentach: deklaracja projektowa, pozwolenie na roboty budowlane i grunt itp.

Normy ustawy federalnej nr 214 stawiają programistów w dość ścisłych ramach. Przede wszystkim dotyczy to terminów zakończenia prac budowlanych. Zgodnie z wymogami tego dokumentu, akcjonariusze mają pełne prawo do otrzymywania rzetelnych informacji o postępach prac w dowolnym momencie.

Zgodnie z ww. prawem umowa DDU jest dokumentem, który musi zawierać pełne i zgodne z prawdą informacje o finansowanym przedmiocie. Dobrze jest wiedzieć, że zarówno obszary mieszkalne, jak i niemieszkalne działają jako takie. W skład obiektu budowlanego wchodzi również nieruchomość wspólna. Mamy tu na myśli pomieszczenia gospodarcze, piwnice, strychy i biegi schodów.

Ustawa federalna nr 214 stanowi, że rejestracja umowy o udział w kapitale odbywa się bezwarunkowo. Aby to zrobić, należy skontaktować się z Rosreestr i dostarczyć odpowiednie dokumenty. Tylko umowa, która przeszła państwową procedurę rejestracji, może zostać uznana za oficjalnie zawartą.

Ważny! Żadne inne dokumenty, poza DDU, nie wymagają obowiązkowej rejestracji, co oznacza, że ​​nie chronią praw udziałowców przed intrygami oszustów.

Aby zarejestrować umowę o udział we wspólnej budowie, należy odwiedzić:

• Oddział Regionalny Rosreestr (10 dni dla pierwszego uczestnika i 5 dla kolejnych).
• MFC - centrum świadczenia usług publicznych w Twoim regionie (dłużej o 1-2 dni).

Jeżeli istnieje podpis elektroniczny, rejestrację DDU można przeprowadzić elektronicznie. Musisz skorzystać ze strony internetowej Rosreestr i złożyć wniosek. To jest dokładnie to, co robią ci, którzy kupują mieszkanie na kredyt hipoteczny. Dzięki tej opcji większość banków udziela niewielkiego rabatu na oprocentowanie.

Potrzebuję wiedzieć! Wraz z elektroniczną rejestracją umowy DDU w Rosreestr terminy mogą się nieznacznie opóźnić. Jest to jednak w pełni równoważone oszczędnościami w zapłaconych odsetkach.

Rejestracja umowy o wspólną budowę odbywa się z zapłatą cła państwowego. Do paczki dokumentów należy dołączyć pokwitowanie jej zapłaty.

Cena £

Ten punkt jest jednym z podstawowych w DDU. Jego brak stanowi podstawę do stwierdzenia nieważności dokumentu.

Deweloper odpowiada za kalkulację kosztów kontraktu, a inwestor musi zgodzić się na zaproponowane warunki lub odmówić podpisania dokumentu.

Zgodnie z prawem dokument musi zawierać nie tylko pełny koszt mieszkania, ale także cenę każdego metra kwadratowego. Musi być w walucie krajowej. Jeżeli w obliczeniach używana jest jednostka monetarna innego kraju, musi ona wskazywać stały kurs wymiany na walutę krajową w momencie podpisywania umowy. Ponadto umowa zawiera wskazanie, że niezależnie od sytuacji na rynku walutowym nie należy zmieniać kursu waluty.

Koszt umowy może ulec zmianie tylko z jednego powodu - na podstawie zmiany faktycznego metryki mieszkania po pomiarach końcowych. Wielkość dopuszczalnych odchyleń jest również wskazana w umowie.

Na warunkach określonych w umowie płatności dokonywane są jednorazowo lub w ratach przez określony czas.

Od tego roku prawnie zatwierdzono wariant rozliczeń alternatywnych dla DDU - rachunki powiernicze. Taki mechanizm ma dodatkowo chronić pieniądze deponentów oraz gwarantować zwrot środków w przypadku rozwiązania umowy.

Pakiet dokumentów

Regulamin nie precyzuje, kto dokładnie powinien przeprowadzić procedurę rejestracji. Oczywiście najlepiej zrobić to osobiście, ale ten moment można powierzyć innej osobie, która ma stosowny autorytet. Dokumenty do rejestracji DDU w Rosreestr będą wymagały:

• paszport cywilny deponenta;
• DDU ze wszystkimi dostępnymi aplikacjami lub dodatkami;
• pisemne oświadczenia stron w sprawie rejestracji DDU;
• zgoda małżonka (jeśli występuje) na przeprowadzenie transakcji, poświadczona notarialnie;
• umowa zastawu (przy zaciąganiu kredytu hipotecznego);
• opis obiektu w budowie w formie skróconej;
• czek na zapłatę cła państwowego;
• pełnomocnictwo ze znakiem notarialnym, jeżeli dokumenty składane są za pośrednictwem pełnomocnika.

Deweloper musi dodatkowo przedstawić pozwolenie na budowę. Oświadczenie projektowe i dokumenty potwierdzające ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej.

Jak sprawdzić?

Jeśli nie składasz dokumentów osobiście, ale z udziałem pośrednika, musisz upewnić się, że rejestracja została zakończona. Aby to zrobić, powinieneś dokładnie przestudiować DDU po jego otrzymaniu. Musi zawierać odpowiedni znak.

Aby całkowicie wyeliminować wszelkie wątpliwości, dodatkowo można obejrzeć wyciąg z ZSRR. Dodatkowe informacje na temat rejestracji DDU można uzyskać w MFC lub na portalu Rosreestr w sekcji „Informacje referencyjne o obiektach nieruchomości”. W oknie, które się otworzy, wystarczy wpisać numer katastralny z umowy i kliknąć „Utwórz wniosek”.

A jak sprawdzić, czy deweloper ma prawo do zawarcia DDU? Jest na to również kilka oznak, które należy jak najszybciej sprawdzić. Możesz więc kupić mieszkanie pod DDU od dewelopera i nie wpaść w pułapkę, jeśli spełnione są następujące warunki:

• istnieje oficjalne pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego;
• informacja o budowie obiektu została zamieszczona na stronie internetowej firmy budowlanej lub w prasie;
• organizacja budowlana może oficjalnie potwierdzić swoje prawo do użytkowania gruntu (własność lub dzierżawa);
• na pierwsze żądanie wpłacający może zapoznać się z wszelkimi interesującymi go dokumentami lub są one zamieszczone w domenie publicznej.

Zadanie

Inwestycje we wspólną budowę Nowosybirska realizowane są na różnych etapach budowy domu. Czasami trzeba zrezygnować z własnych praw do mieszkania i przenieść tę możliwość na inną osobę. Można to zrobić poprzez umowę powierzenia wspólnej budowy.

Zgodnie z tym dokumentem nowy właściciel otrzymuje taką samą ilość praw jak poprzedni. Zgodnie z No214-FZ, a właściwie art. 11 tej ustawy, cesja w ramach budowy współdzielonej odbywa się na następujących warunkach:

• środki na zapłatę DDU zostały w całości opłacone lub dług zostaje przeniesiony wraz z podpisaniem nowej umowy;
• istnieje zgoda dewelopera, ponieważ jest on obowiązkowym uczestnikiem transakcji;
• prowadzona jest państwowa rejestracja przedszkoli z nowym uczestnikiem procesu.

Powinien być wzięty pod uwagę! Po rozwiązaniu umowy cesji osoba, która ją podpisała, może żądać odszkodowania tylko w kwocie, która jest w dokumencie. Dlatego jeśli faktycznie zapłacono więcej, nikt nie zwróci różnicy.

Dlatego też, jeśli chcesz uczestniczyć w procesie zwanym „budowaniem udziałów”, cesja praw może nie być najlepszym rozwiązaniem.

Istnieje kilka opcji, w których prawdopodobne jest rozwiązanie umowy o budowę współdzieloną. Ponadto obie strony mogą odmówić spełnienia warunków.

W tej kwestii przepisy są po stronie deponenta. Ma więcej powodów do odmowy dalszego wypełniania zobowiązań:

• warunki budowy i przekazania budynku do eksploatacji są naruszone, a opóźnienie wynosi ponad 2 miesiące;
• jakość pracy nie odpowiada deklarowanej, a deponent zgłasza istotne roszczenia.

Deweloper ma prawo do zainicjowania zakończenia budowy współdzielonej, jeżeli inwestor nie wpłacił w terminie umówionego wkładu. W niektórych przypadkach możliwe jest opóźnienie, ale jego okres nie powinien przekraczać 2 miesięcy.

Notatka! Jeżeli firma nie dotrzyma wyznaczonych terminów, zobowiązana jest pisemnie ostrzec o tym deponenta. Może albo zgodzić się na zmiany, albo jednostronnie złamać DDU.

Aby rozwiązać umowę, inwestor musi wysłać wypowiedzenie do dewelopera. Musi wskazać przyczynę i zauważyć, że umowa zostaje rozwiązana jednostronnie. Datą ważności dokumentu jest dzień wysłania listu. Teraz, w ciągu 20 dni kalendarzowych, deweloper ma obowiązek zwrócić na konto wspólnika kwoty wcześniej wpłacone przez niego na podstawie umowy.

Przepadek i jego obliczanie

Jeżeli do rozwiązania umowy doszło z winy dewelopera, to oprócz zwrotu środków na odsetki płaci się dodatkowo karę umowną. Wspólna budowa całkowicie rozwiązuje ten problem, a regularna umowa kupna-sprzedaży mieszkania może nie uwzględniać tego problemu.

Podstawą do zapłaty kary mogą być te same przyczyny, z których umowa zostaje rozwiązana: przekroczenie terminów oraz istotne braki (pęknięcie w ścianie lub dziura w podłodze). Kara może być również pobrana w przypadku, gdy wybudowane mieszkanie okazało się mniejsze niż wskazano w umowie.

Ważny! Akcjonariusz może żądać zarówno zwrotu całej wpłaconej kwoty + karę, jak i po prostu dopłaty kary do otrzymanego mieszkania.

• ilość dni zwłoki – liczona od daty dostawy domu określonej w DDU;
• stopa refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej w tej chwili - można zobaczyć na oficjalnym portalu departamentu;
• koszt mieszkania - wskazany w DDU;
• współczynnik specjalny - 1/150 dla osób fizycznych, 1/300 dla osób prawnych.

Teraz musimy pomnożyć wszystkie te wskaźniki:

1/150 x Sref x liczba dni przeterminowania x koszt mieszkania.

Na przykład przy wartości umowy 2 mln rubli i stopie refinansowania 8,5% deweloper będzie musiał zapłacić około 1130 rubli za każdy dzień zwłoki.

Fundusz

Wielu obywateli, którzy chcą wziąć udział w kupnie mieszkania, chciałoby otrzymać najbezpieczniejszą umowę DDU. Na co zwrócić uwagę? Rok 2017 przyniósł pewne zmiany w tej kwestii.

Praktyka lat ubiegłych pokazała, że ​​tradycyjne ubezpieczenie OC dewelopera nie jest do końca skuteczne. Dlatego od 1 stycznia 2017 roku przy budowie nowych obiektów każdy deweloper zobowiązany jest do wniesienia określonych kwot do funduszu uczestników wspólnego budownictwa. Wszystkie pieniądze zgromadzone w tym funduszu zostaną przeznaczone na wypłaty odszkodowań dla inwestorów, którzy ucierpieli w wyniku nagłej upadłości dewelopera.

Kolejną pozycją wydatków funduszu może być kontynuacja finansowania budowy. W takim przypadku odszkodowanie zostanie wypłacone nowemu deweloperowi, który zobowiązał się do dokończenia budowy budynku na miejsce upadłego „towarzysza”.

Ubezpieczenie

Osoby, które podpisały kontrakty przed początkiem bieżącego roku, są chronione wspólnym ubezpieczeniem budowlanym. Norma obowiązuje od 2014 roku i wyklucza rejestrację DDU bez umowy ubezpieczenia OC dewelopera. To prawda, że ​​dotyczy to tylko tych organizacji, które prowadzą swoją działalność zgodnie z ustawą federalną nr 214.

Ważny! Jeśli kupując mieszkanie w nowym budynku w Nowosybirsku lub innym mieście, nie zawarłeś DDU, ale inny rodzaj umowy, nie możesz liczyć na ochronę 214-FZ.

Jeżeli pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego otrzymała spółka przed styczniem 2014 r., to norma dotycząca obowiązkowego ubezpieczenia OC pozostaje przy dobrej woli dewelopera.

Każda umowa ma wiele niuansów. DDU 214-FZ nie był wyjątkiem, na co powinienem zwrócić uwagę przy podpisywaniu tego dokumentu? Oto kilka najważniejszych informacji:

1. Jeżeli rejestracji i podpisania umowy nie dokonuje sam deweloper, ale jego przedstawiciel, upewnij się, że ma do tego podstawy prawne. Za takie można uznać pełnomocnictwo poświadczone notarialnie. Uważnie przestudiuj dokumenty i dowiedz się dokładnie, jakie uprawnienia są delegowane na przedstawiciela.
2. Przy podpisywaniu umowy upewnij się, że zawiera ona klauzulę, że deweloper nie może dowolnie zmieniać jakiejkolwiek dokumentacji.
3. Uważnie przestudiuj listę przypadków siły wyższej. Upewnij się, że składa się z naprawdę „nie do pokonania” przeszkód i nie zawiera niczego zbędnego.
4. Sprawdź, czy umowa zawiera stwierdzenie, że przedmiot nie jest uważany za wysokiej jakości, dopóki nie zostanie oddany do użytku.
5. DDU nie powinno zawierać klauzul dotyczących zawierania dodatkowych umów ze stronami trzecimi, na przykład z konkretną spółką zarządzającą.
6. Upewnij się, że dobrze rozumiesz, czym jest wspólna budowa mieszkań i jakie ważne punkty powinna zawierać umowa. W przypadku stwierdzenia braku przynajmniej jednego z nich, deweloper będzie miał powód do unieważnienia dokumentu.
7. Pamiętaj, że DDU nie nabiera mocy po podpisaniu, ale od momentu rejestracji państwowej. Tak więc dawanie pieniędzy deweloperowi do tego momentu może być niebezpieczne.
8. Ponieważ DDU nie ma jasnej, prawnie ustalonej formy, wielu deweloperów wymyśla dla niego własne klauzule, które są całkowicie nieopłacalne dla deponenta. Odnalezienie ich na własną rękę często nie jest możliwe. Wyjściem z sytuacji może być przyciągnięcie prawnika specjalizującego się w tej konkretnej dziedzinie. Jego konsultacje będą kosztować znacznie mniej niż ewentualne konsekwencje podpisania umowy z „pułapkami”.

Notatka! Dokładna i najbardziej szczegółowa analiza DDU jest możliwa przy zaangażowaniu specjalistów naszej firmy. Ubiegając się o bezpłatną konsultację, możesz uzyskać znaczące preferencje w tej i innych kwestiach.

Kolejnym punktem, na który warto zwrócić uwagę, jest jurysdykcja pod DDU. Zgodnie z prawem deponent ma prawo do samodzielnego wyboru sądu do wniesienia roszczenia. Aby pozbawić obywateli tej możliwości, niektórzy deweloperzy naprawiają adres konkretnej instytucji w DDU.

Wizyta w sądzie wskazanym przez dewelopera może być zupełnie nieopłacalna dla akcjonariusza. Na przykład organ sądowy może znajdować się w miejscu rejestracji dewelopera, w innym mieście lub regionie. Podpisując takie DDU, interesariusz automatycznie zgadza się z proponowanymi „zasadami gry”. W dalszej kolejności może to stać się istotną przeszkodą w złożeniu pozwu w wybranym sądzie.

DDU to dość złożony dokument z ogromną liczbą niuansów. Nie ufaj zbytnio obietnicom deweloperów, ponieważ ich głównym zadaniem jest „wybicie” z ciebie pieniędzy. Aby jak najlepiej zabezpieczyć się, najlepiej skorzystać z usług doradczych doświadczonych profesjonalistów. Tylko w ten sposób możesz mieć pewność, że Twoje pieniądze nie zostaną zmarnowane.

Film FZ-214 od ekspertów

Wybór filmów eksperckich na temat umowy udziału kapitałowego, 214-FZ, a także jak prawidłowo sporządzić DDU i rozpocząć budowę kapitału.

Przyciąganie środków od obywateli i osób prawnych na wspólną budowę budynków mieszkalnych i innych obiektów nieruchomości, a także pojawienie się praw własności do takich obiektów przez uczestników procesu reguluje specjalna ustawa federalna № 214 . Ustanawia również gwarancje ochrony praw, uzasadnionych interesów i własności współinwestorów.

Gwarancje prawa mają zastosowanie do tych akcjonariuszy, którzy zawarli umowy o udział we wspólnym budownictwie (DDU).

Jest kilka takich gwarancji:

• Wykluczenie możliwości oszustwa, w którym pieniądze są zbierane od obywateli na budowę nieistniejących obiektów. W tym celu art. 3 ustawy nr 214-FZ zabrania deweloperowi wchodzenia na DDU z obywatelami do:
• uzyskanie pozwolenia na budowę,
• opublikowanie, zamieszczenie i/lub złożenie deklaracji projektowej,
• rejestracja państwowa przez dewelopera prawa własności działki przeznaczonej pod budowę obiektu (lub umowy dzierżawy, podnajmu tej działki).
• Eliminacja możliwości „podwójnej” sprzedaży mieszkań. Sztuka. 4 ustawy nr 214-FZ przewiduje zawarcie DDU na piśmie. Taka umowa podlega rejestracji państwowej i dopiero od momentu rejestracji jest uważana za zawartą.
• W przypadku bankructwa (umyślnego bankructwa) deweloper nie będzie mógł zostawić współinwestorów z niczym. Zgodnie z art. 13 ustawy nr 214-FZ, dla wszystkich uczestników wspólnej budowy, od momentu rejestracji państwowej DDU uważa się za zastawione:
• działka należąca do dewelopera na prawie własności (lub prawie do dzierżawy, poddzierżawy tej działki),
• oraz budynek mieszkalny i / lub inna nieruchomość w trakcie budowy na tej stronie.

Działalność deweloperów przy pozyskiwaniu środków od obywateli w ramach DDU podlega kontroli państwa przez uprawnione organy podmiotów Federacji Rosyjskiej. W Moskwie funkcje te przypisuje się strukturze Zespołu Polityki Urbanistycznej i Budownictwa – Moskomstroyinvest.

Decyzję o przydziale mieszkań podejmuje się na walnych zgromadzeniach zarządu spółdzielni mieszkaniowych. Jednocześnie nierzadko zdarza się, że dom w budowie ma kilkakrotnie mniej mieszkań niż udziałowcy, którzy tę budowę sfinansowali, a ci, którzy przystąpili do spółdzielni jako ostatni, mogą dostać mieszkanie wśród pierwszych.

Pozyskiwanie od obywateli środków na budownictwo w ramach spółdzielni budownictwa mieszkaniowego (HBC) i spółdzielni oszczędnościowo-mieszkaniowych (HSC) nie zapewnia gwarantowanej ochrony praw ich członków jako uczestników wspólnego budownictwa. Działalność spółdzielni mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych regulują odpowiednio przepisy Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej i 215-FZ „O mieszkaniowych spółdzielniach oszczędnościowych”.

Ustawa federalna nr 214: plusy i minusy

Czas czytania: 8 minut

Co to jest FZ-214?

Chociaż nie jest idealna, ustawa federalna nr 214 przynajmniej częściowo chroni akcjonariuszy przed pozbawionymi skrupułów deweloperami. Zobaczmy, przed jakimi problemami może ochronić FZ-214 i dlaczego wiele firm budowlanych unika pracy w ramach tego prawa.

Co to jest FZ-214 i przed czym chroni

Ustawa federalna nr 214 „O udziale we wspólnej budowie budynków mieszkalnych i innych nieruchomości” została przyjęta w 2004 r. Wcześniej deweloperzy opracowywali wszystkie kontrakty samodzielnie. Dokumenty sporządzone przez prawników organizacji maksymalnie chroniły firmy budowlane, nie dając kupującym żadnych gwarancji, że dom zostanie ukończony, mieszkanie nie zostanie odsprzedane po raz drugi itp.

Po przyjęciu FZ-214 wielu deweloperów obwiniało go za „wilgotność” i nadmierne wymagania, dlatego firmy budowlane odmówiły współpracy z nim. Od wprowadzenia prawa można było na różne sposoby odejść, m.in. przejść na zawieranie przedwstępnych umów sprzedaży i przedwstępnych umów udziału w kapitale.

Zmiany w ustawie federalnej nr 214 dały impuls do zwiększenia liczby deweloperów, którzy przyjęli ustawę do egzekucji. Nowa wersja dokumentu stała się bardziej elastyczna w stosunku do firm budowlanych, ale też zaostrzyła dla nich karę za obchodzenie prawa.

FZ-214 nie jest idealnym, ale najbezpieczniejszym mechanizmem kupna domu dla udziałowca. Umowa, sporządzona zgodnie z prawem, zawiera pełną informację o obiekcie budowlanym, jego definicję zgodnie z dokumentacją projektową, terminy dostawy, cenę, sposoby i warunki płatności oraz okres gwarancji udzielony przez dewelopera dla wzniesionego przez niego obiektu.

FZ-214 ochroni posiadaczy akcji przed utratą środków w przypadku zniszczenia lub uszkodzenia budowanego obiektu. Deweloper nie będzie mógł odmówić przekazania mieszkania spadkobiercom w przypadku śmierci wspólnika, który podpisał umowę. Jeżeli prywatny współinwestor buduje obiekt na potrzeby osobiste, a nie w celach komercyjnych, to również podlega ustawie o ochronie praw konsumentów.

Jak wspomniano powyżej, ustawa federalna nr 214 jest niedoskonała. Wykorzystując pewne luki, deweloper może wprowadzić specjalne zapisy w umowie o udział w kapitale (DDU), które będą działać na jego korzyść. Lepiej dla kupującego nie podpisywać dokumentu, dopóki nie pokaże dokumentów wykwalifikowanemu prawnikowi. W przypadku sporu wspólnik może zażądać od dewelopera zmiany umowy.

Korzyści wynikające z ustawy federalnej nr 214 dla nabywców domów

FZ-214 zabezpieczy przed dwukrotną sprzedażą, wieloletnią budową czy nieuzasadnioną oceną mieszkania

• Zmniejsza się ryzyko podwójnej sprzedaży mieszkania.

Gwarantem wiarygodności transakcji jest Rosreestr (Federalna Służba Rejestracji Państwowej, Katastru i Kartografii, wcześniej do 2008 roku - Federalna Służba Rejestracji), gdzie dokumenty podpisane przez właściciela i dewelopera muszą podlegać obowiązkowej rejestracji. Rosreestr po prostu nie będzie w stanie zarejestrować tego samego mieszkania w budowie dwa razy dla różnych osób.

• FZ-214 zmniejsza ryzyko, że budowany obiekt nigdy nie zostanie oddany do użytku.

Faktem jest, że zgodnie z trzecim artykułem ustawy budowa domu nie może zostać rozpoczęta, dopóki deweloper nie będzie miał w rękach pełnego pakietu pozwoleń, a deklaracja projektowa nie zostanie opublikowana. Jednak w naszym kraju, jak wiadomo, koordynacja dokumentów może trwać latami. Dlatego deweloperzy wychodzą z sytuacji, stopniowo zdobywając zgody w trakcie budowy obiektu.

• FZ-214 określa zasady zwrotu środków na rzecz interesariusza w przypadku wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron.
• FZ-214 jest bardziej po stronie akcjonariusza, a nie firmy budowlanej.

Wysokość kary dla kupującego, który opóźnił kolejną ratę oraz dewelopera, który nie przekazał kluczy do mieszkania w uzgodnionym terminie, zgodnie z prawem są niewspółmierne. Jeśli udziałowiec ma możliwość wybicia się z formalnej kwoty, to dla dewelopera kara będzie bardzo duża. Jednak dziś deweloperzy często umieszczają w umowach dodatkowe klauzule, które przewidują wysoką karę dla interesariuszy, którzy opóźniają wnoszenie składek.

• FZ-214 nie pozwala deweloperowi na odstępstwa od uzgodnionego projektu pod względem wysokości budynku, układu mieszkań itp.

Wszystko to jest określone w umowie. Jeśli w końcu mieszkanie okaże się np. mniejsze niż w dokumentach lub jakość pracy nie odpowiada kupującemu, będzie miał wszelkie powody, by żądać od kupującego obniżenia kosztów mieszkania. deweloper.

• FZ-214 nie pozwala deweloperowi na zmianę ceny za metr kwadratowy według własnego uznania.

Deweloper ma prawo zażądać dopłaty, jeśli wystąpią okoliczności siły wyższej: na przykład niewykonanie zobowiązania. Sąd oceni jednak okoliczności i zdecyduje o konieczności podwyżki cen.

• FZ-214 wyraźnie określa powody, dla których kupujący może rozwiązać umowę z firmą budowlaną i żądać od niej kary.

Deweloper jest z mocy prawa zobowiązany do zwrotu prywatnemu współinwestorowi kwoty wniesionej przez niego na podstawie umowy kapitałowej, a także do zapłaty kar w wysokości 1/150 stopy refinansowania Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej w momencie zwrotu pieniędzy za wykorzystanie środków.

Przypomnijmy, że ustawa federalna nr 214, chociaż jest obecnie najbezpieczniejszym mechanizmem nabywania mieszkań, nie może w pełni chronić kupujących przed działaniami pozbawionych skrupułów deweloperów. Prawo nie będzie w stanie uchronić firmy budowlanej przed bankructwem, a także przyspieszyć budowy domu.

Minusy pracy na FZ-214 dla dewelopera

FZ-214 surowo zabrania dokonywania zmian w projekcie już w trakcie budowy, co może prowadzić do długotrwałej budowy

• Ustawa federalna nr 214 nie jest wygodna dla wszystkich deweloperów, ponieważ nakłada na nich ścisłe obowiązki i pozbawia ich pewnej elastyczności.

W niektórych przypadkach firma budowlana może być zmuszona do wprowadzenia zmian w projekcie już w trakcie budowy. FZ-214 surowo zabrania takich działań. Ścisłe przestrzeganie litery prawa może doprowadzić obiekt do długotrwałej budowy.

• Według FZ-214 deweloper nie ma prawa wychodzić naprzeciw kupującemu i obniżać ceny za 1 mkw. mieszkania.

Jeżeli w domu sprzedano już co najmniej jedno mieszkanie, to deweloper jest zobowiązany pobrać tę samą kwotę od kupujących na resztę. W przeciwnym razie posiadacze akcji, którzy kupili mieszkanie po wyższej cenie, będą mogli ubiegać się o zwrot nadpłaconych pieniędzy.

• FZ-214 nie określa jednoznacznie zasad przyjęcia i przekazania mieszkania wspólnikowi.

Prawo określa warunki, od których nabywca może rozpocząć przyjmowanie mieszkania, ale nie określa, kiedy musi zakończyć tę procedurę.

• FZ-214 stawia deweloperów w trudnych warunkach, w których zadłużają się wobec państwa i udziałowców, ale nie mają narzędzi wpływania na urzędników.

Budowa obiektów mieszkalnych jest dość trudna zgodnie z ustawą federalną nr 214. Dlatego wiele firm budowlanych próbuje znaleźć obejścia i, co charakterystyczne, je znajduje. I tak np. niektórzy deweloperzy, aby nie wiązać rąk umowami o udział w kapitale zawartymi na podstawie FZ-214, decydują się na budowę obiektów w całości na własny koszt, a następnie oddają mieszkania na podstawie umów sprzedaży. To prawda, że ​​takie opcje są w zasięgu, być może, bardzo dużych firm budowlanych. Mniejsi programiści często wybierają jeden z „szarych schematów” do pracy.