articolul 1 Obiectul reglementării prezentei legi federale

1. Această lege federală reglementează relațiile legate de atragerea de fonduri de la cetățeni și persoane juridice pentru construcția în comun a clădirilor de apartamente și (sau) a altor obiecte imobiliare pe baza unui acord de participare la construcția comună (denumite în continuare participanți). în construcția comună) și apariția dreptului participanților la construcția comună, proprietatea asupra obiectelor construcției în comun și, de asemenea, stabilește garanții pentru protecția drepturilor, intereselor legitime și proprietății participanților la construcția comună.

2. Pe lângă cazul prevăzut de partea 1 a prezentului articol, atragerea de fonduri de la cetățeni de către o persoană fizică sau juridică cu asumarea unor obligații, după îndeplinirea cărora cetățeanul poate avea dreptul de a deține o locuință în un bloc de locuințe în construcție (creat) este permis în cazurile în care este prevăzută legislația Federației Ruse privind cooperativele de economii de locuințe.

Articolul 2 Concepte de bază utilizate în această lege federală

În sensul prezentei legi federale, se folosesc următoarele concepte de bază:

1) un dezvoltator - o entitate juridică, indiferent de forma sa organizatorică și juridică, sau un antreprenor individual care deține sau închiriază un teren și atrage fonduri de la participanții la construcția comună în conformitate cu această lege federală pentru construcția (crearea) de apartament clădiri pe acest teren și (sau) alte obiecte imobiliare în baza autorizației de construire obținute. Totodată, alte obiecte imobiliare includ garaje, unități sanitare, alimentație publică, afaceri, comerț, cultură și alte obiecte imobiliare, cu excepția unităților industriale;

2) un obiect de construcție comună - un spațiu rezidențial sau nerezidențial care urmează să fie transferat unui participant la construcția comună după obținerea permisiunii de a pune în funcțiune un bloc de locuințe și (sau) un alt obiect imobiliar și care face parte din apartamentul specificat clădire și (sau) alt obiect imobiliar, în construcție (creat) și cu implicarea de fonduri de la un participant la construcția comună.

Articolul 3

1. Dezvoltatorul are dreptul de a strânge fonduri de la participanții la construcția comună pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare numai după obținerea, în modul prescris, a autorizației de construcție, publicarea și (sau ) plasarea unei declarații de proiect în conformitate cu prezenta lege federală și înregistrarea de stat a dreptului de proprietate sau a dreptului de închiriere al dezvoltatorului pe terenul prevăzut pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare, care va include obiecte de construcție comune.

2. Dreptul de a atrage fonduri de la cetățeni pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe cu asumarea de obligații, după îndeplinirea cărora un cetățean poate avea dreptul de a deține o locuință într-un bloc de locuințe în construcție (creat) are dezvoltatori care îndeplinesc cerințele prezentei legi federale pe baza contractelor de participare la construcția comună.

3. În cazul atragerii de fonduri de la un cetățean pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe cu asumarea de obligații, după îndeplinirea cărora cetățeanul poate avea dreptul de a deține o locuință într-un bloc de locuințe în construcție (creat). ) de către o persoană care nu are dreptul de a face acest lucru în conformitate cu prezenta lege federală, un cetățean poate cere de la această persoană restituirea imediată a fondurilor transferate către aceasta, precum și plata dobânzii duble prevăzute la art. 395 din Codul civil al Federației Ruse privind cuantumul acestor fonduri și despăgubiri peste valoarea dobânzii pentru pierderile cauzate cetățeanului.

Articolul 4 Acord de participare la construcția comună

1. În temeiul unui acord de participare la construcția comună (denumit în continuare acord), o parte (dezvoltatorul) se obligă să construiască (creeze) un bloc de locuințe și (sau) un alt obiect imobiliar în perioada prevăzută de acord și (sau) cu implicarea altor persoane și după obținerea autorizației pentru punerea în funcțiune a acestor instalații, să transfere obiectul relevant de construcție comună unui participant la construcția comună, iar cealaltă parte (participant la construcția comună) se obligă să plătească pretul prevazut prin contract si acceptarea obiectului de constructie comun daca exista autorizatie de punere in functiune a unui bloc de locuinte si (sau) a unui alt obiect imobiliar.

2. Guvernul Federației Ruse are dreptul de a emite reguli care sunt obligatorii pentru părțile la un acord atunci când acesta este încheiat și executat.

3. Contractul se încheie în scris, este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării respective.

4. Contractul trebuie să conțină:

1) determinarea unui anumit obiect de construcție comună care urmează să fie transferat în conformitate cu documentația de proiect de către dezvoltator după ce acesta primește permisiunea de a pune în funcțiune un bloc de locuințe și (sau) un alt obiect imobiliar;

2) termenul de transfer de către dezvoltator a obiectului construcției în comun către participantul la construcția comună;

3) prețul contractului, termenele și procedura de plată a acestuia;

4) perioada de garanție pentru obiectul construcției în comun.

5. În cazul în care contractul nu conține condițiile prevăzute la paragraful 4 al prezentului articol, un astfel de contract se consideră neîncheiat.

6. Riscul de pierdere accidentală sau deteriorare accidentală a obiectului construcției în comun înainte ca acesta să fie transferat unui participant la construcția comună este suportat de dezvoltator.

7. În cazul decesului unui cetățean care participă la construcția comună, drepturile și obligațiile acestuia în temeiul contractului vor fi transmise moștenitorilor, cu excepția cazului în care legea federală prevede altfel. Dezvoltatorul nu are dreptul de a refuza acestor moștenitori să încheie contractul.

8. Drepturile și obligațiile de proprietate existente în ziua deschiderii moștenirii unui participant la construcția comună, în baza unui acord încheiat în conformitate cu prezenta lege federală, fac parte din moștenirea unui participant la construcția comună în conformitate cu prevederile civile. Codul Federației Ruse.

9. Relațiile care decurg dintr-un acord încheiat de un cetățean care participă la construcția comună exclusiv pentru nevoi personale, familiale, gospodărești și alte nevoi care nu au legătură cu activitățile antreprenoriale sunt supuse legislației Federației Ruse privind protecția drepturilor consumatorilor, în măsura în care nu reglementate de prezenta lege federală.

Articolul 5 Pretul contractului

(1) Contractul indică prețul contractului, adică suma fondurilor plătibile de un participant la construcția comună pentru construirea (crearea) unui obiect de construcție comună. Prețul contractului poate fi definit în contract ca suma fondurilor pentru rambursarea costurilor pentru construcția (crearea) unui obiect de construcție comună și a fondurilor pentru plata serviciilor dezvoltator.

2. Prin acordul părților, prețul contractului poate fi modificat după încheierea acestuia, dacă contractul prevede posibilitatea modificării prețului, cazurile și condițiile de modificare a acestuia.

3. Plata pretului contractului se face prin efectuarea de plati in suma forfetara sau in perioada stabilita prin contract, calculata in ani, luni sau saptamani.

4. În cazul în care, în conformitate cu contractul, plata prețului contractului trebuie efectuată de către un participant la construcția comună prin efectuarea unei plăți forfetare, întârzierea efectuării plății de mai mult de trei luni constituie baza pentru dezvoltatorul să depună o cerere de reziliere a contractului într-o procedură judiciară.

5. În cazul în care, în conformitate cu acordul, plata prețului acordului trebuie efectuată de către un participant la construcția comună prin efectuarea plăților în termenul prevăzut de acord, o încălcare sistematică de către participantul la construcția comună a termenele de efectuare a plăților, adică o încălcare a termenului de plată de mai mult de trei ori în decurs de douăsprezece luni, sau întârzierea efectuării plății de mai mult de trei luni este baza pentru ca dezvoltatorul să depună o cerere de reziliere a contractului în instanță.

6. În cazul încălcării termenului de plată stabilit prin acord, participantul la construcția comună plătește dezvoltatorului o penalitate (penalizare) în valoare de o sută cincizecea din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse, in vigoare la data indeplinirii obligatiei, din cuantumul platii restante pentru fiecare zi de intarziere.

Articolul 6 Termenul de transfer de către dezvoltator a obiectului construcției în comun către participantul la construcția comună

1. Dezvoltatorul este obligat să transfere obiectul construcției în comun către participantul la construcția comună cel târziu în perioada prevăzută de contract. Totodată, termenul de transfer de către dezvoltator a obiectelor de construcție în comun trebuie să fie același pentru toți participanții la construcția comună, cu excepția cazului stabilit de partea 3 a prezentului articol.

2. În cazul încălcării termenului prevăzut de acordul de transfer al obiectului de construcție comun către participantul la construcția comună, dezvoltatorul va plăti participantului la construcția comună o penalitate (penalizare) în valoare de șaptezeci și unu. - cincime din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse, în vigoare în ziua îndeplinirii obligației, din prețul acordului pentru fiecare zi de întârziere.

3. În cazul în care construcția (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a unui alt obiect imobiliar nu poate fi finalizată în termenul specificat în contract, dezvoltatorul, cu cel puțin două luni înainte de expirarea perioadei specificate, este obligat să trimiteți participantului la construcția comună informații relevante și o propunere de modificare a contractelor. O modificare a termenului prevăzut de contract pentru transferul de către dezvoltator a obiectului construcției în comun către participantul la construcția în comun se efectuează în modul stabilit de Codul civil al Federației Ruse.

Articolul 7 Asigurarea calitatii asigurata prin contract

1. Dezvoltatorul este obligat să transfere participantului la construcția comună un obiect de construcție comună, a cărui calitate respectă condițiile contractului sau, în absența sau incompletitatea termenilor unui astfel de acord, cerințele tehnice. reglementări, documentație de proiect și reglementări de urbanism, precum și alte cerințe obligatorii.

2. În cazul în care un obiect de construcție comună a fost construit (creat) de către un dezvoltator cu abateri de la termenii contractului care au condus la o deteriorare a calității unui astfel de obiect, sau cu alte neajunsuri care îl fac impropriu pentru Utilizarea prevăzută de contract, participantul la construcția comună, cu excepția cazului în care contractul stabilește altfel, la alegerea sa, are dreptul de a cere de la dezvoltator:

1) eliminarea gratuită a deficiențelor într-un termen rezonabil;

2) o reducere proporțională a prețului contractului;

3) rambursarea cheltuielilor acestora pentru eliminarea deficiențelor.

3. În cazul unei încălcări semnificative a cerințelor privind calitatea unui obiect de construcție comună, un participant la construcția comună are dreptul de a refuza în mod unilateral executarea contractului și de a cere dezvoltatorului să returneze fonduri și să plătească dobândă în conformitate cu Partea 2 a articolului 9 din prezenta lege federală.

4. Condițiile acordului privind eliberarea de răspundere a dezvoltatorului pentru neajunsurile obiectului construcției în comun sunt nule.

5. Perioada de garanție pentru un obiect de construcție comună se stabilește prin acord și nu poate fi mai mică de cinci ani. Perioada de garanție specificată se calculează de la data transferului obiectului construcției în comun către participantul la construcția comună, dacă nu se prevede altfel prin contract.

6. Un participant la construcția comună are dreptul de a prezenta pretenții dezvoltatorului în legătură cu calitatea necorespunzătoare a obiectului de construcție comun, cu condiția ca această calitate să fie dezvăluită în perioada de garanție.

Articolul 8 Transferul unui obiect de construcție comună

1. Cedarea unui obiect de construcție comună de către dezvoltator și acceptarea acestuia de către un participant la construcția comună se efectuează conform actului de transfer semnat de părți sau a altui document privind transferul.

2. Cedarea unui obiect de construcție comună se efectuează nu mai devreme de la obținerea, în conformitate cu procedura stabilită, a permisului de punere în funcțiune a unui bloc de locuințe și (sau) a altui obiect imobiliar.

3. După ce dezvoltatorul primește, în conformitate cu procedura stabilită, permisiunea de a pune în funcțiune un bloc de locuințe și (sau) un alt obiect imobiliar, dezvoltatorul este obligat să cedeze obiectul de construcție comună în termen de două luni, dar nu mai târziu de perioada prevazuta prin contract.

4. Un participant la construcția comună care a primit un mesaj de la dezvoltator despre finalizarea construcției (crearea) unui bloc de apartamente și (sau) a unui alt obiect imobiliar în conformitate cu acordul și disponibilitatea obiectului de construcție comun pentru transfer , este obligat să procedeze la acceptarea acestuia în termenul specificat în contract sau, în cazul în care un astfel de termen nu este instalat, în termen de șapte zile lucrătoare de la data primirii mesajului specificat.

5. Participantul la construcția comună, înainte de a semna un act de cesiune sau alt document privind transferul unui obiect de construcție comună, are dreptul de a cere dezvoltatorului să întocmească un act care să indice nerespectarea obiectului de construcție comună cu cerințele specificate în partea 1 a articolului 7 din prezenta lege federală și refuză să semneze actul de transfer sau alt document privind transferul unui obiect de construcție comună înainte ca dezvoltatorul să îndeplinească obligațiile prevăzute de partea 2 a articolului 7 din prezentul regulament federal; Lege.

Articolul 9 Retragerea unilaterală din contract

1. Un participant la construcția comună are dreptul de a refuza unilateral executarea contractului în cazul:

1) neîndeplinirea de către dezvoltator a obligației de a ceda obiectul construcției în comun în termenul prevăzut de contract;

2) încetarea sau suspendarea construcției (creării) unui bloc de locuințe și (sau) a altui obiect imobiliar, care include un obiect de construcție comună, în prezența unor împrejurări care indică în mod clar că obiectul construcției comune nu va fi transferat unui participant la construcția comună în termenul prevăzut de contract;

3) o modificare semnificativă a documentației de proiect a unui bloc de locuințe în construcție (creat) și (sau) un alt obiect imobiliar, care include un obiect de construcție comună, inclusiv o modificare semnificativă a dimensiunii unui obiect de construcție comună;

4) modificări ale scopului proprietății comune și (sau) spațiilor nerezidențiale care fac parte dintr-un bloc de apartamente și (sau) alte bunuri imobiliare;

5) neîndeplinirea de către dezvoltator a obligațiilor prevăzute de partea 2 a articolului 7 din prezenta lege federală;

6) încălcarea semnificativă a cerințelor de calitate pentru obiectul construcției comune;

7) în alte cazuri prevăzute de contract.

2. În cazul refuzului unilateral al unui participant la construcția comună de a îndeplini contractul, dezvoltatorul este obligat să restituie fondurile plătite de participantul la construcția comună pe seama prețului contractului, precum și să plătească dobânda. pe această sumă pentru utilizarea fondurilor specificate în valoare de o sută cincizeci din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse, valabilă în ziua îndeplinirii obligației de returnare a fondurilor plătite de participant în comun constructie. Dobânda specificată se acumulează din ziua în care participantul la construcția în comun realizează fonduri sau o parte din fonduri în contul prețului contractului și până în ziua în care acestea sunt returnate de către dezvoltator participantului la construcția în comun.

Articolul 10 Răspunderea pentru încălcarea obligațiilor din contract

În cazul neîndeplinirii sau îndeplinirii necorespunzătoare a obligațiilor din contract, partea care nu și-a îndeplinit obligațiile sau și-a îndeplinit necorespunzător obligațiile este obligată să plătească celeilalte părți penalitățile (amenzi, penalități) prevăzute de prezenta lege federală. și contractul specificat și să compenseze integral pierderile suferite care depășesc penalitatea.

Articolul 11 Cesiunea de creanțe în baza unui contract

1. Cesiunea de către un participant la construcția în comun a drepturilor de creanță în temeiul contractului este permisă numai după plata de către acesta a prețului contractului sau concomitent cu transferul datoriei către un nou participant la construcția în comun în modul stabilit. prin Codul civil al Federației Ruse.

2. Cesiunea de către un participant la construcția în comun a drepturilor de creanță în temeiul contractului este permisă din momentul înregistrării de stat a contractului și până la semnarea de către părți a actului de transfer sau a altui document privind transferul obiectului comun. constructie.

Articolul 12 Îndeplinirea obligațiilor din contract

1. Obligațiile dezvoltatorului se consideră îndeplinite din momentul în care părțile semnează actul de cesiune sau alt document privind transmiterea obiectului de construcție comun.

2. Obligațiile unui participant la construcția comună se consideră îndeplinite din momentul în care fondurile sunt achitate integral conform contractului și părțile semnează actul de transfer sau alt document privind transferul obiectului de construcție comun.

Articolul 13 Asigurarea indeplinirii obligatiilor din contract

1. Pentru a asigura îndeplinirea obligațiilor dezvoltatorului (garantului) în temeiul contractului, din momentul înregistrării de stat a acordului, participanții la construcția comună (deținătorii de gaj) sunt considerați a fi gajați pentru construcție (creare). ) a unui bloc de locuințe și (sau) a altor bunuri imobiliare, care va include obiecte de construcție în comun, un teren deținut de dezvoltator cu drept de proprietate sau dreptul de închiriere a terenului specificat și a unui bloc de locuințe și (sau ) alte imobile în construcție (create) pe acest teren.

2. În cazul înregistrării de stat a dreptului unui dezvoltator imobiliar asupra unui obiect de construcție în curs, un astfel de obiect de construcție în curs este considerat a fi gajat participanților la construcția comună din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al dezvoltatorului. la un astfel de obiect.

3. La înregistrarea de stat a dreptului dezvoltatorului imobiliar la spații rezidențiale și (sau) nerezidențiale care fac parte dintr-un bloc de apartamente și (sau) alte bunuri imobiliare, a căror construcție (creare) a fost realizată cu implicarea de fonduri de la participanții la construcția comună, aceste spații sunt considerate a fi gajate de la participanții la construcția comună din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate al dezvoltatorului asupra unor astfel de spații.

4. Gajul asupra proprietății, prevăzut în părțile 1-3 ale prezentului articol, asigură îndeplinirea următoarelor obligații ale dezvoltatorului în baza contractului:

1) restituirea fondurilor contribuite de un participant la construcția comună, în cazurile prevăzute de prezenta lege federală și (sau) de acord;

2) plata către un participant la construirea în comun a fondurilor care i se cuvin în compensare pentru pierderi și (sau) ca penalitate (amendă, penalități) din cauza neîndeplinirii, întârzierii în îndeplinirea sau altei îndepliniri necorespunzătoare a unei obligații de a transfera un obiect de construcție în comun unui participant la construcția în comun și alte fonduri, care i se datorează în conformitate cu contractul și (sau) legile federale.

5. Dezvoltatorul este obligat să înregistreze dreptul de proprietate asupra obiectului construcției în curs de desfășurare dacă există motive de executare silită în materie de gaj. Dacă dezvoltatorul se sustrage de la înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra unui obiect de construcție în curs, înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra unui astfel de obiect se efectuează pe baza unei hotărâri judecătorești luate pe baza revendicării unui participant la construcția comună cu privire la perceperea executării pe acest subiect. de gaj.

6. În cazul în care, înainte de încheierea de către dezvoltator a unui acord cu primul participant la construcția comună, proprietatea specificată în părțile 1-3 din prezentul articol a fost gajată ca garanție pentru alte obligații ale dezvoltatorului, atragerea de către dezvoltator a fondurile participanților la construcția comună sunt permise în următoarele condiții:

1) debitorul ipotecar al proprietății specificate în părțile 1-3 ale acestui articol este o bancă;

2) a fost obținut consimțământul de la creditorul gajist specificat în clauza 1 a acestei părți pentru a-și satisface pretențiile pe cheltuiala proprietății gajate în conformitate cu partea 2 a articolului 15 din această lege federală.

7. După ce dezvoltatorul încheie un acord cu primul participant la construcția comună, proprietatea specificată în părțile 1-3 ale acestui articol, ca gaj ulterior, poate fi transferată băncii (creditarul gajist ulterior) pentru a garanta rambursarea unui împrumut. sau un împrumut direcționat acordat de bancă dezvoltatorului pentru construirea unui bloc de locuințe și (sau) un alt obiect imobiliar, care include obiecte de construcție comună.

8. Din momentul în care părțile semnează actul de transfer sau alt document privind transferul obiectului de construcție comun, dreptul de gaj care decurge în baza prezentei legi federale nu se aplică acestui obiect de construcție comun.

9. Prevederile Codului civil al Federației Ruse și ale Legii federale din 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” se aplică relațiilor care decurg dintr-un gaj care decurge pe baza prezentului regulament federal. Legea, ținând cont de specificul stabilit de prezenta Lege federală.

Articolul 14 Particularitățile executării silite în materie de gaj

(1) Executarea în temeiul gajului poate fi percepută nu mai devreme de șase luni după:

1) începerea termenului de transfer de către dezvoltator a obiectului de construcție comună prevăzut de contract;

2) încetarea sau suspendarea construcției (creării) unui bloc de locuințe și (sau) a unui alt obiect imobiliar în prezența unor circumstanțe care indică în mod clar că obiectul de construcție comun nu va fi transferat participantului la construcția comună în perioada specificată. în acord.

2. Executarea silită în temeiul gajului poate fi percepută în condițiile stabilite de partea 1 a prezentului articol, indiferent de condițiile în care dezvoltatorul își îndeplinește obligațiile față de creditorii ipotecari specificate în părțile 6 și 7 ale articolului 13 din prezenta lege federală.

3. În cazul executării silite în materie de gaj, dezvoltatorul și garanții menționați în părțile 6 și 7 ale articolului 13 din prezenta lege federală sunt răspunzători solidar pentru obligațiile dezvoltatorului, a căror îndeplinire este garantată. printr-un gaj în conformitate cu partea 4 a articolului 13 din prezenta lege federală.

Articolul 15 Caracteristici ale distribuției fondurilor primite din vânzarea proprietății gajate

1. Veniturile din vânzarea proprietății gajate, după reținerea sumelor necesare pentru acoperirea costurilor legate de executarea silită a unei astfel de proprietăți și vânzarea acesteia, vor fi direcționate pentru a satisface cerințele participanților la construcția comună și ale creditorilor ipotecari specificate în partea 6 al articolului 13 din prezenta lege federală .

2. În cazul în care există un deficit de fonduri primite din vânzarea proprietății gajate, astfel de fonduri, după reținerea sumelor necesare acoperirii costurilor legate de executarea silită a acestei proprietăți și vânzarea acesteia, sunt distribuite între participanții la construcția comună. și garanții specificati în partea 6 a articolului 13 din această lege federală, proporțional cu mărimea creanțelor lor până la momentul în care aceste pretenții sunt satisfăcute.

3. Pretențiile gajurilor menționate în partea 7 a articolului 13 din prezenta lege federală vor fi supuse satisfacerii după revendicările participanților la construcția comună și ale gajurilor menționate în partea 6 a articolului 13 din prezenta lege federală.

4. În conformitate cu cerințele participanților la construcția comună și a altor gajuri care nu au fost îndeplinite pe cheltuiala veniturilor din vânzarea proprietății gajate, dezvoltatorul și garanții specificate în părțile 6 și 7 ale articolului 13 din prezenta lege federală este răspunzător solidar în modul prevăzut de legea Federației Ruse.

5. Fondurile cuvenite participanților la construcția comună care nu și-au declarat pretențiile înainte de data licitației publice la care a fost vândut bunul gajat sunt supuse creditării la depozitul notarului. Acești participanți la construcția comună au dreptul să primească fonduri printr-un depozit notarial în modul prevăzut de legislația Federației Ruse.

Articolul 16 Înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra obiectelor de construcție în comun

1. Dreptul de proprietate al unui participant la construcția în comun asupra unui obiect de construcție comună este supus înregistrării de stat în modul prevăzut de Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și Tranzacții cu acestea „înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta”) și această lege federală.

2. Baza pentru înregistrarea de stat a dreptului de proprietate al unui participant la construcția comună asupra unui obiect de construcție comună sunt documentele care confirmă faptul construcției (creării) acestuia, - permisiunea de a pune în funcțiune un bloc de locuințe și (sau) alte realități reale. imobil, care include un obiect de construcție comună, și un act de transfer sau alt document privind transmiterea unui obiect de construcție comună.

3. Dezvoltatorul depune o autorizație de punere în funcțiune a unui bloc de locuințe și (sau) a unui alt obiect imobiliar sau o copie legalizată a acestui permis la organele care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, pentru înregistrarea de stat. a drepturilor de proprietate ale participanților la construcția în comun la construcția de obiecte în comun nu mai târziu de zece zile lucrătoare de la primirea unei astfel de autorizații.

4. Un participant la construcția comună sau moștenitorii săi au dreptul de a se adresa organelor care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta, cu o cerere de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra unui obiect de proprietate comună. construcție, construită (creată) pe cheltuiala fondurilor unui astfel de participant la construcția în comun, în conformitate cu acordul, după semnarea de către dezvoltator și participantul la construcția în comun sau moștenitorii săi a actului de transfer sau alt document privind transferul de obiectul de construcție comun.

5. Atunci când un participant la proprietatea comună ia naștere în cazul deținerii unui obiect de construcție comună, apare simultan o cotă-parte din proprietatea comună într-un bloc de locuințe, care nu poate fi înstrăinată sau transferată separat de proprietatea asupra unui obiect de construcție comună. Înregistrarea de stat a apariției dreptului de proprietate asupra unui obiect de construcție comună este în același timp înregistrarea de stat a dreptului de proprietate comună asupra proprietății comune, care este indisolubil legată de aceasta.

Articolul 17 Înregistrarea de stat a contractului și cesiunea de creanțe în baza contractului

Contractul și (sau) cesiunea drepturilor de creanță în temeiul contractului sunt supuse înregistrării de stat la organele care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta, pe teritoriul districtului de înregistrare la locația clădirea de apartamente în construcție (creată) și (sau) alte bunuri imobiliare, pentru construcția cărora sunt atrase fonduri în conformitate cu prezentul acord, în modul prevăzut de Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta ".

Articolul 18

Dezvoltatorul folosește fondurile plătite de participanții la construcția comună în temeiul acordului numai pentru construcția (crearea) de blocuri de apartamente și (sau) de alte obiecte imobiliare în conformitate cu documentația proiectului.

Articolul 19 Declarație de proiect

1. Declarația de proiect cuprinde informații despre dezvoltator și informații despre proiectul de construcție.

2. Declarația de proiect este publicată de dezvoltator în mass-media și (sau) este postată în rețelele publice de informare și telecomunicații (inclusiv internet) cu cel mult paisprezece zile înainte de ziua în care dezvoltatorul încheie un acord cu primul participant la comun. construcție și este, de asemenea, prezentată organismului care efectuează înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta și organismului autorizat menționat în partea 1 a articolului 23 din prezenta lege federală.

3. Pastrarea originalelor declaratiei de proiect se realizeaza de catre dezvoltator.

4. Dezvoltatorul este obligat să efectueze modificări în declarația de proiect privind informațiile despre dezvoltator și despre proiectul de construcție, precum și asupra faptelor de a efectua modificări ale documentației de proiect, în termen de trei zile lucrătoare de la data modificării informațiilor relevante.

5. Trimestrial, dezvoltatorul este obligat să modifice declarația de proiect cu privire la informațiile prevăzute de clauza 6 din partea 1 a articolului 20 din prezenta lege federală.

6. Modificările specificate în părțile 4 și 5 ale prezentului articol sunt supuse publicării în modul stabilit pentru publicarea declarației de proiect, în termen de zece zile de la data efectuării modificărilor la declarația de proiect.

7. În cazul în care dezvoltatorul încalcă cerințele pentru declarația de proiect stabilite de prezenta lege federală, participantul la construcția comună are dreptul de a se adresa unei instanțe sau unei instanțe de arbitraj cu cererea de a recunoaște tranzacția ca nevalidă, astfel cum a fost făcută sub influența iluziei. . În cazul în care tranzacția este recunoscută ca nevalidă, dezvoltatorul este obligat să returneze fondurile plătite de participantul la construcția comună în conformitate cu acordul și să plătească dobândă în conformitate cu partea 2 a articolului 9 din prezenta lege federală.

Articolul 20 Informații despre dezvoltator

1. Informațiile despre dezvoltator trebuie să conțină informații:

1) pe numele companiei (numele), locația - pentru dezvoltator - o persoană juridică, pe nume, prenume, patronim, locul de reședință - pentru dezvoltator - un antreprenor individual, precum și asupra modului de funcționare al dezvoltatorului;

2) privind înregistrarea de stat a dezvoltatorului;

3) despre fondatorii (participanții) dezvoltatorului;

4) privind proiectele de construcție de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare la care dezvoltatorul a participat în cei trei ani anteriori publicării declarației de proiect;

5) despre tipul de activitate care urmează să fie licențiat, numărul licenței, perioada de valabilitate a acesteia, despre autoritatea care a eliberat această licență, dacă tipul de activitate este supus licenței în conformitate cu legea federală și este asociat cu activitățile dezvoltatorului pentru a atrage fonduri de la participanții la construcția comună pentru construcția (crearea) de case cu mai multe apartamente și (sau) alte obiecte imobiliare;

6) asupra cuantumului fondurilor proprii, rezultatul financiar al anului curent, suma conturilor de plătit în ziua publicării declarației de proiect.

2. Dezvoltatorul este obligat să prezinte spre revizuire oricărei persoane care a aplicat:

1) acte constitutive ale dezvoltatorului;

2) certificat de înregistrare de stat a dezvoltatorului;

3) certificat de înregistrare la organul fiscal;

4) raportarea activitatilor financiare si economice ale dezvoltatorului in conformitate cu formele stabilite;

5) rapoarte anuale, bilanțuri, conturi (repartizarea) profitului și pierderilor aprobate pentru ultimii trei ani de activitate antreprenorială de către dezvoltator și pentru perioada efectivă a activității antreprenoriale dacă dezvoltatorul a desfășurat o astfel de activitate de mai puțin de trei ani;

6) un raport de audit pentru ultimul an de activitate antreprenorială de către dezvoltator.

Articolul 21 Informații despre proiectul de construcție

1. Informațiile despre proiectul de construcție trebuie să respecte documentația de proiect și să conțină informații:

1) cu privire la scopul proiectului de construcție, la etapele și termenii implementării acestuia, la rezultatele examinării de stat a documentației proiectului, dacă o astfel de examinare este stabilită de legea federală;

2) pe autorizație de construire;

3) asupra drepturilor dezvoltatorului asupra terenului, asupra proprietarului terenului, dacă dezvoltatorul nu este proprietar, asupra limitelor și suprafeței terenului prevăzute de documentația de proiect, asupra elementelor de îmbunătăţire;

4) asupra amplasamentului unui bloc de locuințe în construcție (de creat) și (sau) a unui alt obiect imobiliar și asupra descrierii acestora, întocmite în conformitate cu documentația de proiect, în baza căreia s-a eliberat autorizația de construire;

5) privind numărul de părți independente (apartamente într-un bloc de locuințe, garaje și alte obiecte imobiliare) din componența unui bloc de locuințe în construcție (creat) și (sau) un alt obiect imobiliar, transferat participanților la construcția comună de către Dezvoltatorul după obținerea permisiunii de punere în funcțiune a blocului de locuințe și (sau) a unui alt obiect imobiliar, precum și a unei descriere a caracteristicilor tehnice ale acestor părți independente în conformitate cu documentația de proiect;

6) cu privire la scopul funcțional al spațiilor nerezidențiale dintr-un bloc de locuințe care nu fac parte din proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe, dacă imobilul în construcție (creat) este un bloc de locuințe;

7) privind componența proprietății comune dintr-un bloc de locuințe și (sau) alt obiect imobiliar, care va fi în proprietatea comună a participanților la construcția comună după obținerea autorizației de punere în funcțiune a respectivelor obiecte imobiliare și de transmitere. obiectele de construcție comună către participanții la construcția comună;

8) cu privire la perioada preconizată pentru obținerea autorizației de punere în funcțiune a unui bloc de locuințe în construcție (creat) și (sau) a altor bunuri imobiliare, o listă a autorităților de stat, administrațiilor locale și organizațiilor ai căror reprezentanți participă la acceptarea apartamentului menționat. clădire și (sau) alte obiecte imobiliare;

9) cu privire la eventualele riscuri financiare și de altă natură în implementarea proiectului de construcție și măsuri de asigurare voluntară de către dezvoltator a unor astfel de riscuri;

10) pe lista organizațiilor care execută principalele lucrări de construcție și instalare și alte lucrări (antreprenori).

2. La cererea unui participant la construcția comună, dezvoltatorul este obligat să prezinte spre revizuire:

2) un studiu de fezabilitate pentru proiectul de construcție a unui bloc de locuințe și (sau) a altor bunuri imobiliare;

3) încheierea examinării de stat a documentației proiectului, dacă o astfel de examinare este stabilită de legea federală;

4) documentația proiectului, inclusiv toate modificările aduse acestuia;

5) documente care confirmă drepturile dezvoltatorului asupra terenului.

1. În producerea, plasarea și distribuirea de reclame legate de atragerea de fonduri de la participanții la construcția comună pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a altor bunuri imobiliare, nu este permis:

2) să facă publicitate unui bloc de locuințe și (sau) alte bunuri imobiliare înainte de a emite, în conformitate cu procedura stabilită, o autorizație de construire a acestor blocuri de locuințe și (sau) a altor bunuri imobiliare, publicând și (sau) depunerea unei declarații de proiect și înregistrarea de stat a dreptului de proprietate sau de închiriere asupra unui teren, prevăzută pentru construirea (crearea) unui bloc de locuințe și (sau) a unui alt obiect imobiliar, care va include obiecte de construcție în comun.

2. Distribuirea de publicitate legată de atragerea de fonduri de la participanții la construcția comună pentru construcția (crearea) de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare, în toate cazurile, trebuie să fie însoțită de indicarea locurilor și modalităților. pentru obținerea declarației de proiect prevăzută de prezenta Lege federală.

3. Este interzisă distribuirea de reclame legate de atragerea de fonduri de la participanții la construcția comună pentru construcția (crearea) de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare, pe perioada suspendării activităților dezvoltatorului aferente atracției. de fonduri de la participanții la construcția comună pentru construcția (crearea) de blocuri de apartamente și (sau) de alte obiecte imobiliare în conformitate cu prezenta lege federală.

Articolul 23. Reglementarea, controlul și supravegherea de stat în domeniul construcției în comun a blocurilor de locuințe și (sau) a altor bunuri imobiliare

1. Reglementarea, controlul și supravegherea de stat în domeniul construcției în comun a clădirilor de apartamente și (sau) a altor obiecte imobiliare sunt efectuate în conformitate cu prezenta lege federală de către organul executiv federal autorizat (denumit în continuare organismul autorizat), precum și alte organe executive federale în limitele competențelor lor.

2. Organismul autorizat are dreptul:

1) stabilesc, împreună cu organul executiv federal responsabil cu reglementarea reglementară și legală în domeniul finanțelor, regulile de contabilitate și situații financiare ale dezvoltatorilor;

2) să exercite controlul asupra utilizării intenționate de către dezvoltator a fondurilor plătite de participanții la construcția comună în temeiul unui acord pentru construcția (crearea) de clădiri de apartamente și (sau) de alte bunuri imobiliare în conformitate cu prezenta lege federală;

3) primesc de la organul executiv federal autorizat să exercite funcțiile de generare a informațiilor statistice oficiale, documentelor și informațiilor necesare controlului activităților dezvoltatorilor legate de strângerea de fonduri de la participanții la construcția comună pentru construirea (crearea) de blocuri de locuințe și (sau ) alte obiecte imobiliare;

4) să primească rapoarte trimestriale de la dezvoltator cu privire la implementarea activităților legate de atragerea de fonduri de la participanții la construcții în comun pentru construirea (crearea) de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare, inclusiv cu privire la îndeplinirea obligațiilor ce le revin în temeiul contracte în formele și în modul stabilit de Guvernul Federației Ruse;

5) exercita controlul asupra activităților dezvoltatorilor legate de atragerea de fonduri de la participanții la construcții în comun pentru construirea (crearea) de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare;

6) să exercite controlul asupra respectării prevederilor prezentei legi federale, să ia în considerare plângerile cetățenilor și persoanelor juridice legate de încălcarea prezentei legi federale;

7) trimiteți instrucțiuni dezvoltatorilor pentru a elimina încălcările acestei legi federale, actele juridice de reglementare ale Președintelui Federației Ruse, actele juridice de reglementare ale Guvernului Federației Ruse, actele juridice ale organismului autorizat și stabilirea termenelor limită pentru eliminarea acestor încălcări;

8) se adresează instanței de judecată cu declarații în apărarea drepturilor și intereselor legitime ale participanților la construcția comună;

9) exercită alte atribuții prevăzute de prezenta lege federală.

3. Cerințele privind cuantumul fondurilor proprii ale dezvoltatorului, procedura de calcul a sumei acestor fonduri, precum și standardele de evaluare a stabilității financiare a activităților dezvoltatorului sunt stabilite de Guvernul Federației Ruse.

4. În cazul încălcării de către dezvoltatorul acestei legi federale, actele juridice de reglementare ale Președintelui Federației Ruse, actele juridice de reglementare ale Guvernului Federației Ruse, nerespectarea instrucțiunilor organismului autorizat, refuzul de a furniza informații în conformitate cu această lege federală sau furnizarea de informații incomplete și (sau) inexacte, organismul autorizat (funcționarii săi) au dreptul de a:

1) cere dezvoltatorilor să elimine încălcările identificate;

2) trimiteți dezvoltatorilor ordine obligatorii pentru a elimina încălcările acestei legi federale, actele juridice de reglementare ale Președintelui Federației Ruse, actele juridice de reglementare ale Guvernului Federației Ruse, actele juridice ale organismului autorizat;

3) să ia măsurile necesare pentru a aduce dezvoltatorul (funcționarii săi) răspunderea stabilită de această lege federală și de legislația Federației Ruse privind contravențiile administrative.

5. Dezvoltatorul, căruia i s-a transmis ordinul organismului autorizat în conformitate cu clauza 2 a părții 4 a prezentului articol, în termen de trei luni de la data trimiterii ordinului menționat, are dreptul de a se adresa instanței de arbitraj cu un cerere de recunoaștere a ordinului menționat ca fiind ilegal. Cererea la instanța de arbitraj cu cerere de recunoaștere a ordonanței menționate ca nelegală nu suspendă executarea acesteia. Procedura de depunere a unei astfel de cereri, procedura de examinare a acesteia și procedura de luare a unei decizii cu privire la o cerere de declarare a unei ordonanțe ilegale sunt determinate de legislația privind procedura judiciară în instanțele de arbitraj.

6. Organismul împuternicit are dreptul de a se adresa instanței de arbitraj cu o cerere de suspendare, pentru o anumită perioadă, a activităților dezvoltatorului legate de strângerea de fonduri de la participanții la construcții în comun pentru construirea (crearea) de blocuri și (sau) alte obiecte imobiliare, dacă:

1) transmiterea rapoartelor prevăzute de prezenta lege federală este întârziată cu mai mult de treizeci de zile;

2) valoarea fondurilor proprii ale dezvoltatorului este sub valorile minime stabilite de Guvernul Federației Ruse;

3) dezvoltatorul nu respectă standardele de stabilitate financiară a activităților sale, stabilite de Guvernul Federației Ruse;

4) dezvoltatorul nu satisface pretențiile participanților la construcția comună pentru obligațiile bănești prevăzute de partea 4 a articolului 13 din prezenta lege federală și (sau) nu îndeplinește obligația de a transfera obiectul construcției în comun în termen de trei luni de la data îndeplinirii acestor cerințe și (sau) executării acestor sarcini. În același timp, aceste cerințe în total trebuie să fie de cel puțin 100 de mii de ruble;

5) dezvoltatorul nu a respectat prevederile prezentei legi federale, precum și alte acte juridice de reglementare adoptate în conformitate cu aceasta, cu condiția ca, în cursul anului, măsurile de influență prevăzute de prezenta lege federală să fie aplicate dezvoltatorului doi sau de mai multe ori.

7. Organismul împuternicit are dreptul de a se adresa instanței de arbitraj cu o cerere de lichidare a dezvoltatorului, persoană juridică, sau de încetare de către dezvoltatorul, care este persoană fizică, a activității de întreprinzător individual în mod forțat. în cazul unei încălcări repetate sau grave de către dezvoltator a prevederilor prezentei legi federale sau adoptate în conformitate cu aceasta, alte acte juridice de reglementare, precum și în alte cazuri prevăzute de legile federale.

Articolul 24

Includeți în Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acesta” (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1997, N 30, Art. 3594; 2001, N 11, Art. 997; nr. 16, pct. 1533; 2002, N 15, pct. 1377; 2003, N 24, pct. 2244; 2004, N 27, pct. 2711; N 30, pct. 3081; N 35, pct. 3607, N 4377, nr. ) următoarele modificări:

(1) Alineatul 1 al articolului 7 se completează cu următorul alineat:

„Într-un extras din Registrul Unificat de Stat al Drepturilor care conține informații despre terenul pe care se realizează un obiect imobiliar, care include spații rezidențiale și nerezidenţiale care fac obiectul contractelor de participare la construcţia comună, pe lângă informații despre ipotecă, prezența contractelor înregistrate de participare la construcția comună este indicată construcția cu o listă de obiecte de construcție comună, precum și numele de companii (numele) persoanelor juridice - participanți la construcția comună, nume de familie, prenume, patronimici ale indivizilor - participanți la construcția comună.

2) completează articolul 25 1 cu următorul cuprins:

„Articolul 25 1 . Înregistrarea de stat a contractelor de participare la construcții în comun

1. Pentru înregistrarea de stat a contractelor de participare la construcția comună, împreună cu documentele necesare pentru înregistrarea de stat în conformitate cu prezenta lege federală, documente care descriu obiectul de construcție comun cu indicarea locației acestuia pe planul obiectului imobiliar care este creat și se depun suprafața planificată a obiectului de construcție comun.

2. Înregistrarea de stat a unui acord de participare la construcția comună, încheiat de dezvoltator cu primul participant la construcția comună, se realizează pe baza unei cereri din partea părților la acord (dezvoltator, participant la construcția comună). Pentru înregistrarea de stat a unui acord de participare la construcția comună, încheiat de dezvoltator cu primul participant la construcția comună, împreună cu documentele necesare pentru înregistrarea de stat a unui acord de participare la construcția comună în conformitate cu prezenta lege federală, dezvoltatorul trebuie să Trimite:

1) autorizatie de construire;

2) declarație de proiect;

3) un plan al bunului imobil ce urmează a fi creat, cu indicarea amplasamentului acestuia și a numărului de spații rezidențiale și nerezidențiale cuprinse în obiectul imobil ce urmează a fi creat, precum și suprafața planificată a fiecăruia dintre aceste spații.

3. O înregistrare despre acordul de participare la construcția comună (cu privire la modificarea acestuia, la rezilierea acestuia, la cesiunea drepturilor de creanță în temeiul prezentului acord), a cărui înregistrare de stat este stabilită de legea federală, se face în subsecțiunea III a secțiunii cuprinzând înscrieri privind tranzacțiile, deschise terenului pe care se construiește un obiect imobiliar în ordinea construcției în comun, Registrul Unificat de Stat al Drepturilor. În timpul înregistrării de stat a unui acord privind participarea la construcția comună, în această subsecțiune se face și o înregistrare despre un gaj al unui teren sau un gaj al dreptului de închiriere care decurge pe baza legii federale, indicând în coloana „mărci speciale”. „ extinderea dreptului de gaj la obiectul imobiliar care se creează.

4. Una dintre părțile la acordul de participare la construcția comună poate depune o cerere de înscriere în Registrul unificat de stat a drepturilor de înregistrare a încetării unui acord de participare la construcția comună, anexând documente care confirmă încetarea acord. Autoritatea de înregistrare de stat, atunci când depune o cerere de către una dintre părțile la un astfel de acord, este obligată să notifice în scris celeilalte părți la acord în termen de o zi lucrătoare.

Articolul 25 Cu privire la modificările la Codul Federației Ruse privind contravențiile administrative

Includeți în Codul Federației Ruse privind contravențiile administrative (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2002, N 1, Art. 1; N 18, Art. 1721; N 30, Art. 3029; N 44, Art. 4295; 2003, N 27, Art. 2700, 2708, 2717; N 46, pct. 4434, 4440; N 50, pct. 4847, 4855; 2004, N 30, pct. 3095; N 31, pct. 3229; N 34, pct. 43529, nr. , articolul 4266) următoarele modificări:

1) paragraful doi din partea 3 a articolului 3.5 după cuvintele „cu privire la protecția mediului”, se adaugă cuvintele „cu privire la participarea la construcția comună de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare,”;

2) Partea 1 a articolului 4.5 după cuvintele „cu privire la alegeri și referendumuri” se completează cu cuvintele „cu privire la participarea la construcția comună de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare,”;

3) Capitolul 14 se completează cu articolul 14.28 după cum urmează:

„Articolul 14.28. Încălcarea cerințelor legislației privind participarea la construcția comună de blocuri de locuințe și (sau) alte bunuri imobiliare

1. Atragerea de fonduri de la cetățeni în scopul construirii de blocuri de locuințe de către o persoană care nu are dreptul de a face acest lucru în conformitate cu legislația privind participarea la construcția în comun a blocurilor de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare, -

atrage după sine aplicarea unei amenzi administrative funcționarilor în mărime de la o sută cincizeci la două sute de ori salariul minim; pentru persoane juridice - de la patru mii la cinci mii de ori salariul minim.

2. Publicarea în mass-media și (sau) plasarea în rețelele publice de informare și telecomunicații de către dezvoltator a unei declarații de proiect (inclusiv modificările aduse acesteia) care conține informații incomplete și (sau) inexacte, furnizarea de către dezvoltator a unei declarații de proiect incomplete și (sau) informații inexacte, a căror publicare, plasare sau furnizare este prevăzută de legislația privind participarea la construcția comună de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare, precum și încălcarea condițiilor de publicare și (sau) plasare a unei declarații de proiect sau a modificărilor aduse acesteia -

atrage aplicarea unei amenzi administrative funcționarilor în mărime de la o sută la o sută cincizeci de ori salariul minim; pentru persoane juridice - de la trei mii la patru mii de ori salariul minim.

3. Nedepunerea, în termenul prevăzut, la organul care exercită controlul și supravegherea în domeniul construcției în comun a blocurilor de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare, raportând în cazurile prevăzute de legislația privind participarea la construcția comună a blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare, precum și depunerea declarațiilor care conțin informații false, -

4) Articolul 19.5 se completează cu partea 4 cu următorul cuprins:

„4. Nerespectarea în termenul stabilit a unui ordin legal al organului care exercită controlul și supravegherea în domeniul construcției în comun de blocuri de locuințe și (sau) alte obiecte imobiliare, -

atrage aplicarea unei amenzi administrative funcționarilor în mărime de la o sută la o sută cincizeci de ori salariul minim; pentru persoane juridice - de la una la două mii de ori salariul minim.”;

5) Capitolul 23 se completează cu articolul 23.64 după cum urmează:

„Articolul 23.64. Organisme care exercită control și supraveghere în domeniul construcției în comun de blocuri de locuințe și (sau) alte imobile

1. Organismele care exercită control și supraveghere în domeniul construcției în comun a blocurilor de locuințe și (sau) a altor obiecte imobiliare iau în considerare cazurile de contravenții administrative prevăzute la articolul 14.28 și partea 4 a articolului 19.5 din prezentul cod.

2. Să examineze cazurile de contravenție administrativă în numele organelor menționate în partea 1 a prezentului articol, au dreptul:

1) șeful organului executiv federal care exercită controlul și supravegherea în domeniul construcției în comun a clădirilor de apartamente și (sau) a altor obiecte imobiliare și adjuncții săi;

2) șefii subdiviziunilor structurale ale organului executiv federal care exercită control și supraveghere în domeniul construcției în comun a clădirilor de apartamente și (sau) a altor obiecte imobiliare și adjuncții acestora;

3) șefii organelor teritoriale ale organului executiv federal care exercită control și supraveghere în domeniul construcției în comun a clădirilor de apartamente și (sau) a altor obiecte imobiliare și adjuncții acestora.

Articolul 26 Cu privire la modificările aduse Legii federale „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)”

Prima teză a al doilea paragraf al paragrafului 2 al articolului 20 din Legea federală din 16 iulie 1998 N 102-FZ „Cu privire la ipotecă (gajul imobiliar)” (Sobranie Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, N 29, art. 3400) ; 2002, N 7, Art. 629; 2004, N 27, pct. 2711; N 45, pct. 4377) se precizează după cum urmează:

„Înregistrarea de stat a unei ipoteci în temeiul legii se efectuează concomitent cu înregistrarea de stat a dreptului de proprietate al unei persoane ale cărei drepturi sunt grevate de o ipotecă, dacă legea federală nu stabilește altfel”.

Articolul 27 Intrarea în vigoare a prezentei legi federale

1. Prezenta lege federală intră în vigoare la trei luni de la data publicării sale oficiale.

2. Prezenta lege federală se aplică relațiilor legate de atragerea de fonduri de la participanții la construcția comună pentru construcția (crearea) de clădiri de apartamente și (sau) de alte obiecte imobiliare, autorizații de construcție pentru care au fost obținute după intrarea în vigoare a această lege federală.

Presedintele
Federația Rusă
V.Putin

În primul rând, să ne dăm seama ce este DDU, acest termen este înțeles în mod obișnuit ca un tip special de investiție, în condițiile căreia companiile de construcții atrag capital de la terți pentru construcția unei clădiri. Încheierea unui acord de participare la capital în construcții este în prezent cea mai populară. Pentru a asigura legalitatea tranzacției se întocmește un document special, care se numește „acord de participare”, prescurtat – DDU.

Cumpărarea unui apartament în baza unui contract de acțiuni arată cam așa:

• societatea dezvoltatoare achiziționează sau închiriază un teren și întocmește toată lista documentelor necesare lucrărilor;
• semnează DDU cu persoane fizice sau organizații juridice și începe procesul de construire a unei case;
• la finalizarea construcției, persoanele care și-au investit partea în proces și au un contract corespunzător în mână sunt recunoscute drept proprietari.

Cine este implicat în proces

La fel ca în orice contract, părțile semnatare au un anumit nume. Primul lucru pe care o persoană care decide să cumpere o casă ar trebui să-l înțeleagă singur este cine este cine prin definiție. Principalele persoane implicate în cadrul acordului de participare la construcția comună sunt dezvoltatorul și acționarul. Cu toate acestea, există și alte aspecte în afară de acestea:

• client;
• investitor general;
• contractant;
• antreprenor general;
• dezvoltator.

Care dintre ei este responsabil pentru ce și în ce măsură acești „tovarăși” pot influența cursul muncii?

Acest termen se referă la cel care deține drepturile asupra pământului. În timpul construcției casei, drepturile se formalizează ca proprietate sau închiriere.

De asemenea, în numele dezvoltatorului, se eliberează o autorizație pentru a efectua lucrări de construcție pe acest site special. Atât o instituție publică, cât și o organizație privată de orice formă de proprietate pot acționa în mod egal ca dezvoltator.

În conformitate cu actele legislative, dezvoltatorul acționează simultan ca investitor general. Aceasta înseamnă că pentru a începe lucrările de construcție trebuie să contribuie cu banii proprii, cel puțin o treime din costul total al proiectului.

Acest termen se referă la o persoană care are dreptul de a primi o acțiune sau, cu alte cuvinte, părți dintr-o casă în construcție. De obicei, cota este limitată la filmarea în care urmează să se mute după finalizarea construcției și punerea în funcțiune a clădirii. Pentru a-și asigura drepturile, acționarul (contribuitorul) semnează un acord de participare la capitalul propriu în construcții cu dezvoltatorul și transferă suma specificată în acest document.

Antreprenor general (antreprenor general) - o persoană sau organizație care își asumă obligații pentru punerea în aplicare a tuturor lucrărilor efectuate pe șantier. El controlează totul - de la săparea unei gropi până la finalizarea acoperișului și furnizarea clădirii cu toate comunicațiile de inginerie. El este cel care este responsabil față de client pentru calitatea și calendarul lucrării efectuate. De obicei, antreprenorul general implică alte organizații în proces - antreprenori, subcontractanți - pentru a efectua diferite tipuri de lucrări.

Se întâmplă ca dezvoltatorul să fie în același timp antreprenorul general, și clientul și investitorul general.

Dezvoltator

Acest concept este larg și nu are o definiție formală. Așa că numiți toți cei care au legătură cu dezvoltarea proiectelor de construcții. În acest context, ne referim la toate acțiunile care vizează creșterea prețului de piață al imobilelor: construcție, reparație, reconstrucție, schimbare de apartenență funcțională. De asemenea, acest cuvânt este uneori folosit pentru a se referi la cei care gestionează fluxurile financiare în procesul de construcție.

Într-un cuvânt, acesta poate fi numit dezvoltator, și antreprenorul general, și investitorul general și orice companie, într-un fel sau altul implicată în construcția și pregătirea unui imobil specific pentru punere în funcțiune.

Legea federală 214 - reglementarea raporturilor juridice

De ceva vreme, proiectarea instituțiilor preșcolare într-o clădire nouă este strict reglementată la nivel de stat. Acest lucru se datorează numărului crescut de cazuri de fraudă pe piața primară de vânzare imobiliară, precum și creșterii numărului de deținători de acțiuni în construcții pe termen lung și înșelați.

Documentul de reglementare nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună” are scopul de a reglementa relația juridică dintre dezvoltator și persoana care și-a investit fonduri proprii sau împrumutate în construcția de locuințe.

Acordul standard DDU în conformitate cu 214-FZ 2017 prevede că anumite condiții trebuie incluse în acord fără greșeală. Absența fiecăruia dintre ele poate deveni baza pentru recunoașterea documentului ca invalid.

Acordul trebuie să includă:

• detalii complete si exacte ale dezvoltatorului care incheie contractul si vinde apartamentul;
• informatii despre actionar;
• cea mai exactă definiție a proprietății: numărul cadastral al terenului, schema clădirii, planul, suprafața, numărul de camere, amplasarea și filmarea altor incinte, etaj, amplasarea față de alte apartamente, materiale etc.;
• condițiile de punere în funcțiune a casei și transferul final al acesteia către contribuabil;
• costul total al spațiilor, precum și un preț fix pe 1 m2;
• procedura de asigurare a plăților, sancțiuni pentru nerespectarea termenelor de plată;
• o garanție pentru obiectul în construcție - mai mult de 5 ani pentru clădire și minim 3 ani pentru comunicații;
• data și locul unde a fost încheiat contractul.

La cererea părților, în document pot fi incluse clauze suplimentare, care sunt necesare în condiții specifice. Orice completări nu pot contrazice normele legii.

Punct important! Asigurați-vă că verificați detaliile companiei cu care semnați contractul. Ei sunt cei care ar trebui să apară în restul lucrărilor: declarația de proiect, autorizația de lucrări și terenuri etc.

Normele Legii federale nr.214 pun dezvoltatorii într-un cadru destul de strict. În primul rând, aceasta se referă la momentul finalizării lucrărilor de construcție. Conform cerințelor prezentului document, deținătorii de capitaluri proprii au tot dreptul de a primi în orice moment informații fiabile despre progresul lucrărilor.

În conformitate cu legea de mai sus, acordul DDU este un document care trebuie să conțină informații complete și veridice despre obiectul finanțat. Este de dorit să știm că atât zonele rezidențiale, cât și cele nerezidențiale acționează ca atare. Proprietatea comună este inclusă și în obiectul de construcție. Aici ne referim la încăperile utilitare, subsoluri, poduri și etaje de scări.

Legea federală nr. 214 stabilește că înregistrarea unui acord de participare la capitaluri proprii se efectuează necondiționat. Pentru a face acest lucru, trebuie să contactați Rosreestr și să furnizați documentele relevante. Doar contractul care a trecut de procedura de înregistrare de stat poate fi considerat încheiat oficial.

Important! Niciun alt document, cu excepția DDU, nu necesită înregistrare obligatorie, ceea ce înseamnă că nu protejează drepturile deținătorilor de capital de intrigile fraudelor.

Pentru a înregistra un contract de participare la construcția comună, trebuie să vizitați:

• Departamentul Regional Rosreestr (10 zile pentru primul participant și 5 pentru următorii).
• MFC - centrul de furnizare a serviciilor publice din regiunea dumneavoastră (mai mult cu 1-2 zile).

Dacă există o semnătură electronică, înregistrarea DDU poate fi efectuată electronic. Trebuie să utilizați site-ul web Rosreestr și să aplicați. Exact asta fac cei care cumpără locuințe prin credit ipotecar. Cu această opțiune, majoritatea băncilor oferă o mică reducere la rata dobânzii.

Trebuie să știu! Odată cu înregistrarea electronică a acordului DDU în Rosreestr, termenele pot fi ușor întârziate. Cu toate acestea, acest lucru este compensat în totalitate de economiile în dobânzi plătite.

Înregistrarea unui contract de construcție comun se realizează cu plata unei taxe de stat. La pachetul de documente trebuie atașată o chitanță pentru plata acesteia.

Preț

Acest punct este unul dintre fundamentalele în DDU. Lipsa acestuia este considerată motiv pentru declararea nulității documentului.

Dezvoltatorul este responsabil pentru calcularea costului contractului, iar investitorul trebuie să fie de acord cu condițiile propuse sau să refuze să semneze documentul.

Prin lege, documentul trebuie să conțină nu numai costul total al locuinței, ci și prețul fiecărui metru pătrat. Trebuie să fie în moneda națională. Dacă în calcule se utilizează unitatea monetară a unei alte țări, aceasta trebuie să indice un curs de schimb fix față de moneda națională la momentul semnării acordului. Mai mult, contractul conține o indicație că, indiferent de situația de pe piața valutară, cursul de schimb nu trebuie modificat.

Costul contractului poate fi modificat doar dintr-un singur motiv - pe baza unei modificări a imaginii reale a apartamentului după măsurătorile finale. Mărimea abaterilor admise este, de asemenea, indicată în acord.

În condițiile specificate în contract, plățile se fac la un moment dat sau în rate pe o anumită perioadă de timp.

Din acest an, a fost aprobată legal o variantă de decontări alternative pentru DDU - conturile escrow. Un astfel de mecanism este conceput pentru a proteja suplimentar banii deponenților și pentru a garanta rambursarea fondurilor în cazul rezilierii contractului.

Pachet de documente

Regulamentul nu precizează cine anume trebuie să efectueze procedura de înregistrare. Desigur, cel mai bine este să faci asta personal, dar poți încredința acest moment unei alte persoane care are autoritatea corespunzătoare. Documentele pentru înregistrarea unui DDU în Rosreestr vor avea nevoie de următoarele:

• pașaportul civil al deponentului;
• DDU cu toate aplicațiile sau completările disponibile;
• declarații scrise ale părților cu privire la înregistrarea DDU;
• consimțământul soțului (dacă există) de a efectua tranzacția, certificat de notar;
• acord de gaj (la luarea unui credit ipotecar);
• descrierea pe scurt a obiectului în construcție;
• cec pentru plata taxei de stat;
• o împuternicire cu marca legală, dacă documentele sunt depuse prin reprezentant.

De asemenea, dezvoltatorul trebuie să furnizeze suplimentar o autorizație de construire. Declarație de proiect și documente care confirmă asigurarea de răspundere civilă.

Cum se verifică?

Dacă nu depuneți documente personal, ci cu implicarea unui intermediar, trebuie să vă asigurați că înregistrarea a fost finalizată. Pentru a face acest lucru, ar trebui să studiați cu atenție DDU după ce l-ați primit. Trebuie să conțină marca corespunzătoare.

Pentru a elimina complet toate îndoielile, puteți vizualiza suplimentar un extras din USRR. Informații suplimentare despre înregistrarea DDU pot fi solicitate la MFC sau pe portalul Rosreestr la secțiunea „Informații de referință privind obiectele imobiliare”. În fereastra care se deschide, trebuie doar să introduceți numărul cadastral din contract și să faceți clic pe „Creare cerere”.

Și cum se verifică dacă dezvoltatorul are dreptul de a încheia un DDU? Există, de asemenea, câteva semne pentru aceasta, care ar trebui verificate cât mai devreme posibil. Deci, puteți cumpăra un apartament sub DDU de la dezvoltator și nu puteți cădea în capcană dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:

• există autorizație oficială pentru construirea unei clădiri rezidențiale;
• informații despre construcția instalației au fost postate pe site-ul companiei de construcții sau în presă;
• organizația de construcții își poate confirma oficial dreptul de utilizare a terenului (proprietate sau închiriere);
• la prima solicitare, contribuitorul se poate familiariza cu orice documente de interes pentru el sau sunt postate în domeniul public.

Misiune

Investițiile în construcția comună a Novosibirsk sunt efectuate în diferite etape ale construirii unei case. Uneori trebuie să renunți la propriile drepturi la locuință și să transferi această oportunitate unei alte persoane. Acest lucru se poate face prin contractul de cesiune de construcție comună.

Conform acestui document, noul proprietar primește aceleași drepturi ca și precedentul. Potrivit nr.214-FZ, sau mai degrabă, articolul 11 ​​din această lege, cesiunea în construcție comună se realizează în următoarele condiții:

• fondurile pentru plata DDU au fost achitate integral sau datoria este transferată odată cu semnarea unui nou acord;
• există acordul dezvoltatorului, deoarece acesta este un participant obligatoriu la tranzacție;
• se efectuează înregistrarea de stat a grădinițelor cu un nou participant la proces.

Ar trebui luat în considerare! La încetarea contractului de cesiune, persoana care l-a semnat poate cere despăgubiri numai pentru suma care se află în document. Prin urmare, dacă s-a plătit efectiv mai mult, nimeni nu va returna diferența.

Prin urmare, dacă doriți să participați la un proces numit „construcție de acțiuni”, este posibil ca cesiunea de drepturi să nu fie cea mai bună soluție.

Există mai multe opțiuni atunci când este probabilă rezilierea unui contract de construcție comun. Mai mult, ambele părți pot refuza îndeplinirea condițiilor.

În această privință, legislația este de partea deponentului. Are mai multe motive să refuze îndeplinirea ulterioară a obligațiilor:

• se încalcă termenii de construcție și trecerea în exploatare a clădirii, iar întârzierea este mai mare de 2 luni;
• calitatea muncii nu corespunde celor declarate si deponentul face pretentii semnificative.

Dezvoltatorul are dreptul de a iniția încetarea construcției în comun dacă investitorul nu a efectuat plata la timp a contribuției convenite. În unele cazuri, este posibilă o întârziere, dar perioada acesteia nu trebuie să depășească 2 luni.

Notă! În cazul în care firma nu respectă termenele stabilite, aceasta este obligată să avertizeze în scris deponentul despre acest lucru. El poate fie să fie de acord cu modificările, fie să rupă DDU unilateral.

Pentru a rezilia contractul, investitorul trebuie să trimită o notificare dezvoltatorului. Acesta trebuie să indice motivul și să noteze că acordul este reziliat unilateral. Data de expirare a documentului este ziua în care scrisoarea a fost trimisă. Acum, în termen de 20 de zile calendaristice, dezvoltatorul este obligat să restituie în contul titularului de capital sumele plătite anterior de acesta în baza contractului.

Pierderea și calculul său

Dacă rezilierea contractului are loc din vina dezvoltatorului, atunci, pe lângă rambursarea fondurilor, deținătorului dobânzii i se plătește suplimentar o penalitate. Construcția comună rezolvă complet această problemă, în timp ce un contract obișnuit de cumpărare și vânzare de locuințe poate să nu ia în considerare această problemă.

Baza plății unei penalități poate fi aceleași motive pentru care contractul este reziliat: încălcarea termenelor limită și deficiențe semnificative (o crăpătură în perete sau o gaură în podea). De asemenea, se poate percepe o penalizare in cazul in care apartamentul construit s-a dovedit a fi mai mic decat este indicat in contract.

Important! Acționarul poate cere atât rambursarea întregii sume plătite + o penalizare, cât și pur și simplu plata unei penalități în plus față de locuința primită.

• numarul de zile de intarziere - socotite de la data livrarii casei specificata in DDU;
• rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse în acest moment - poate fi vizualizată pe portalul oficial al departamentului;
• costul apartamentului – indicat în DDU;
• coeficient special - 1/150 pentru persoane fizice, 1/300 pentru persoane juridice.

Acum trebuie să înmulțim toți acești indicatori:

1/150 x Sref x numărul de zile restante x costul locuinței.

De exemplu, cu o valoare a contractului de 2 milioane de ruble și o rată de refinanțare de 8,5%, dezvoltatorul va trebui să plătească aproximativ 1.130 de ruble pentru fiecare zi de întârziere.

Fond

Mulți cetățeni care doresc să participe la achiziționarea unui apartament ar dori să primească cel mai sigur acord DDU. La ce să fii atent? 2017 a adus unele schimbări în această problemă.

Practica anilor precedenți a arătat că asigurarea tradițională de răspundere civilă a dezvoltatorului nu este destul de eficientă. Prin urmare, de la 1 ianuarie 2017, la construirea de noi instalații, fiecare dezvoltator este obligat să contribuie cu anumite sume la fondul participanților la construcția comună. Toți banii acumulați în acest fond vor fi folosiți pentru plăți compensatorii acelor investitori care au suferit din cauza falimentului brusc al dezvoltatorului.

Un alt element al cheltuielilor fondului poate fi continuarea finanțării construcțiilor. În acest caz, se va plăti despăgubiri unui nou dezvoltator care și-a asumat obligația de a finaliza construcția imobilului pentru a-l înlocui pe „tovarășul” falimentar.

Asigurare

Cei care au semnat contracte înainte de începutul anului în curs sunt protejați de asigurări comune de construcție. Norma este în vigoare din 2014 și exclude înregistrarea unui DDU fără contract de asigurare de răspundere civilă a dezvoltatorului. Este adevărat, acest lucru se aplică numai acelor organizații care își desfășoară activitățile în conformitate cu Legea federală nr.214.

Important! Dacă, atunci când cumpărați un apartament într-o clădire nouă din Novosibirsk sau alt oraș, nu ați încheiat un DDU, ci un alt tip de contract, nu puteți conta pe protecția 214-FZ.

Dacă autorizația de construire a unei clădiri rezidențiale a fost primită de companie înainte de ianuarie 2014, atunci norma privind asigurarea obligatorie de răspundere civilă rămâne la bunăvoința dezvoltatorului.

Orice contract are multe nuanțe. DDU 214-FZ nu a făcut excepție, la ce ar trebui să fiu atent când semnez acest document? Iată câteva momente importante:

1. Dacă înregistrarea și semnarea contractului nu sunt efectuate de dezvoltator însuși, ci de reprezentantul acestuia, asigurați-vă că are temeiuri legale pentru aceasta. Procurile notariale pot fi considerate ca atare. Studiați cu atenție documentele și aflați exact ce puteri sunt delegate reprezentantului.
2. Când semnați contractul, asigurați-vă că acesta conține o clauză care să precizeze că dezvoltatorul nu poate schimba în mod arbitrar nicio documentație.
3. Studiați cu atenție lista cazurilor de forță majoră. Asigurați-vă că este format din obstacole cu adevărat „de netrecut” și nu conține nimic de prisos.
4. Verificați dacă contractul conține o declarație că obiectul nu este considerat a fi de înaltă calitate până la punerea în funcțiune.
5. DDU nu ar trebui să conțină clauze privind încheierea de acorduri suplimentare cu terți, de exemplu, cu o anumită societate de administrare.
6. Asigurați-vă că înțelegeți clar ce este construcția comună de apartamente și ce puncte importante ar trebui să conțină contractul. Dacă se constată absența a cel puțin unuia dintre ele, dezvoltatorul va avea motive să invalideze documentul.
7. Amintiți-vă că DDU-ul nu capătă forță după semnare, ci din momentul înregistrării de stat. Deci, oferirea de bani dezvoltatorului până în acest moment poate fi periculos.
8. Deoarece DDU nu are o formă clară, stabilită legal, mulți dezvoltatori își inventează propriile clauze, care sunt complet neprofitabile pentru deponent. Găsirea lor pe cont propriu nu este adesea posibilă. Ieșirea din situație poate fi atragerea unui avocat specializat în acest domeniu. Consultația lui va costa mult mai puțin decât posibilele consecințe ale semnării unui acord cu „capcane”.

Notă! O analiză amănunțită și detaliată a DDU este posibilă cu implicarea specialiștilor companiei noastre. Aplicând pentru o consultație gratuită, puteți obține preferințe semnificative cu privire la aceasta și alte probleme.

Un alt punct la care merită să acordăm atenție este jurisdicția sub DDU. În conformitate cu legea, deponentul are dreptul de a alege în mod independent instanța pentru depunerea cererii. Pentru a-i priva pe cetățeni de această oportunitate, unii dezvoltatori fixează adresa unei anumite instituții în DDU.

O vizită la tribunal indicată de dezvoltator poate fi complet neprofitabilă pentru deținătorul de capital. De exemplu, autoritatea judiciară poate fi situată la locul de înregistrare a dezvoltatorului, într-un alt oraș sau regiune. Prin semnarea unui astfel de DDU, deținătorul dobânzii este automat de acord cu „regulile jocului” propuse. Ulterior, acest lucru poate deveni un obstacol semnificativ în depunerea unei cereri în instanța aleasă.

DDU este un document destul de complex, cu un număr mare de nuanțe. Nu aveți prea multă încredere în promisiunile dezvoltatorilor, deoarece sarcina lor principală este să „doarcă” banii din tine. Pentru a vă proteja cât mai mult posibil, cel mai bine este să utilizați serviciile de consiliere ale unor profesioniști cu experiență. Doar așa poți fi sigur că banii tăi nu vor fi irosiți.

FZ-214 video de la experți

O selecție de videoclipuri de experți despre acordul de participare la capital, 214-FZ, precum și cum să întocmești corect un DDU și să intri în construcția de capital.

Atragerea de fonduri de la cetățeni și persoane juridice pentru construcția în comun a clădirilor rezidențiale și a altor obiecte imobiliare, precum și apariția drepturilor de proprietate asupra unor astfel de obiecte de către participanții la proces sunt reglementate de o lege federală specială. № 214 . De asemenea, stabilește garanții pentru protecția drepturilor, intereselor legitime și proprietăților coinvestitorilor.

Garanțiile legii se aplică acelor deținători de capitaluri proprii care au încheiat acorduri de participare la construcții în comun (DDU).

Există mai multe astfel de garanții:

• Eliminarea posibilității de fraudă, în care se colectează bani de la cetățeni pentru construirea unor amenajări inexistente. În acest scop, articolul 3 din Legea nr. 214-FZ interzice dezvoltatorului să intre în DDU cu cetățeni până la:
• obtinerea autorizatiei de construire,
• publicarea, afișarea și/sau depunerea unei declarații de proiect,
• înregistrarea de stat de către dezvoltator a dreptului de proprietate asupra unui teren destinat construcției unui obiect (sau a unui contract de închiriere, subînchiriere a acestui teren).
• Eliminarea posibilității unei vânzări „duble” de apartamente. Artă. 4 din Legea nr. 214-FZ prevede încheierea unui DDU în scris. Un astfel de acord este supus înregistrării de stat și numai din momentul înregistrării se consideră încheiat.
• În caz de faliment (faliment deliberat), dezvoltatorul nu va putea lăsa coinvestitorii fără nimic. Potrivit art. 13 din Legea nr. 214-FZ, pentru toți participanții la construcția comună, din momentul înregistrării de stat, DDU-urile sunt considerate a fi gajate:
• un teren deținut de dezvoltator cu dreptul de proprietate (sau dreptul de închiriere, subînchirierea acestui teren),
• și un bloc de apartamente și/sau altă proprietate în construcție pe acest site.

Activitățile dezvoltatorilor la atragerea de fonduri de la cetățeni în cadrul DDU sunt supuse controlului statului de către organismele autorizate ale entităților constitutive ale Federației Ruse. La Moscova, aceste funcții sunt atribuite structurii Complexului de politici și construcții de urbanism - Moskomstroyinvest.

Decizia privind repartizarea apartamentelor se ia la adunările generale ale consiliului cooperativelor locative. În același timp, nu este neobișnuit ca o casă în construcție să aibă de câteva ori mai puține apartamente decât acționarii care au finanțat această construcție, iar acei acționari care s-au alăturat ultimii în cooperativă pot obține un apartament printre primii.

Atragerea de fonduri de la cetățeni pentru construcții în cadrul cooperativelor de construcții de locuințe (HBC) și a cooperativelor de economii de locuințe (HSC) nu asigură protecția garantată a drepturilor membrilor acestora ca participanți la construcția comună. Activitățile cooperativelor de locuințe și ale cooperativelor de locuințe sunt reglementate de prevederile Codului de locuințe al Federației Ruse și, respectiv, 215-FZ „Cu privire la cooperativele de economii de locuințe”.

Legea federală nr. 214: argumente pro și contra

Timp de citire: 8 minute

Ce este FZ-214?

Deși nu este perfectă, Legea federală nr. 214 protejează cel puțin parțial deținătorii de acțiuni de dezvoltatorii fără scrupule. Să vedem de ce probleme se poate proteja FZ-214 și de ce multe companii de construcții evită să lucreze în conformitate cu această lege.

Ce este FZ-214 și împotriva ce protejează

Legea federală nr. 214 „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare” a fost adoptată în 2004. Înainte de aceasta, dezvoltatorii au dezvoltat toate contractele în mod independent. Documentele întocmite de avocații organizației au protejat la maximum firmele de construcții, fără a lăsa garanții cumpărătorilor că casa va fi finalizată, apartamentul nu va fi revândut a doua oară etc.

După adoptarea FZ-214, mulți dezvoltatori l-au acuzat pentru „umiditate” și cerințele excesive și, prin urmare, companiile de construcții au refuzat să lucreze cu el. S-a putut scăpa de punerea în aplicare a legii în diferite moduri, inclusiv trecerea la încheierea de contracte preliminare de vânzare și acorduri preliminare de participare la capitaluri proprii.

Amendamentele aduse Legii federale nr. 214 au dat impuls unei creșteri a numărului de dezvoltatori care au adoptat legea pentru execuție. Noua versiune a documentului a devenit mai flexibilă în raport cu firmele de construcții, dar și-a înăsprit pedeapsa pentru acestea pentru că lucrează în jurul legii.

FZ-214 nu este perfect, dar cel mai sigur mecanism de cumpărare a unei locuințe pentru un acționar. Contractul, întocmit în condițiile legii, conține informații complete despre obiectul de construcție, definirea acestuia în conformitate cu documentația de proiectare, termenele de livrare, prețul, modalitățile și termenele de plată, precum și perioada de garanție prevăzută de dezvoltatorul pentru obiectul ridicat de acesta.

FZ-214 va proteja deținătorii de acțiuni împotriva pierderii de fonduri dacă instalația în construcție suferă distrugeri sau avarii. Dezvoltatorul nu va putea refuza cedarea apartamentului către moștenitori în cazul decesului acționarului care a semnat contractul. Dacă un co-investitor privat construiește un obiect pentru nevoi personale, și nu în scop comercial, atunci se încadrează și sub legea privind Protecția Drepturilor Consumatorului.

După cum sa menționat mai sus, Legea federală nr. 214 este imperfectă. Profitând de unele lacune, dezvoltatorul poate face prevederi speciale în contractul de participare la capitaluri proprii (DDU) care vor lucra în favoarea sa. Este mai bine ca cumpărătorul să nu semneze documentul până când nu a arătat actele unui avocat calificat. În cazul unui litigiu, acționarul poate solicita dezvoltatorului să modifice contractul.

Beneficiile Legii federale nr. 214 pentru cumpărătorii de case

FZ-214 va proteja împotriva vânzărilor duble, construcției pe termen lung sau aprecierii nerezonabile a apartamentului

• Riscul dublei vânzări a apartamentului este redus.

Garantul fiabilității tranzacției este Rosreestr (Serviciul Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie, anterior, până în 2008 - Serviciul Federal de Înregistrare), unde documentele semnate de titularul de capital și dezvoltator trebuie să fie supuse înregistrării obligatorii. Rosreestr pur și simplu nu va putea înregistra aceeași locuință în construcție de două ori pentru persoane diferite.

• FZ-214 reduce riscul ca un obiect în construcție să nu fie niciodată pus în funcțiune.

Cert este că, conform articolului al treilea din lege, construcția unei case nu poate fi începută până când dezvoltatorul nu are în mână pachetul complet de autorizații, iar declarația de proiect nu a fost publicată. Totuși, la noi, după cum știți, coordonarea documentelor poate dura ani de zile. Prin urmare, dezvoltatorii ies din situație, obținând aprobări treptat, în timpul construcției unității.

• FZ-214 stipulează regulile de returnare a fondurilor către deținătorul de dobânzi în cazul în care contractul este reziliat de una dintre părți.
• FZ-214 este mai mult de partea deținătorului de capital, și nu de partea companiei de construcții.

Mărimea amenzii pentru cumpărător, care a amânat următoarea tranșă, și dezvoltator, care nu a dat cheile apartamentului în termenul convenit, conform legii, sunt incomensurabile. Dacă acționarul are posibilitatea de a scăpa cu o sumă oficială, atunci pentru dezvoltator amenda va fi foarte mare. Cu toate acestea, astăzi dezvoltatorii includ adesea clauze suplimentare în contract, care prevăd o penalizare mare pentru deținătorii de dobânzi care întârzie contribuțiile.

• FZ-214 nu permite dezvoltatorului să se abată de la proiectul convenit în ceea ce privește înălțimea clădirii, aspectul apartamentelor etc.

Toate acestea sunt stipulate în contract. Dacă în cele din urmă apartamentul se dovedește a fi, de exemplu, mai mic ca suprafață decât se menționează în documente, sau calitatea muncii nu se potrivește cumpărătorului, acesta va avea toate motivele să ceară o reducere a costului locuinței de la dezvoltator.

• FZ-214 nu permite dezvoltatorului să modifice prețul pe metru pătrat la propria discreție.

Dezvoltatorul are dreptul de a cere o suprataxă dacă apar circumstanțe de forță majoră: implicit, de exemplu. Cu toate acestea, instanța va evalua circumstanțele și va decide cu privire la necesitatea creșterii prețurilor.

• FZ-214 stipulează clar motivele pentru care cumpărătorul poate rezilia contractul cu firma de construcții și poate cere acesteia o penalitate.

Prin lege, dezvoltatorul este obligat să restituie co-investitorului privat suma contribuită de acesta în baza contractului de capital propriu, precum și să plătească penalități în valoare de 1/150 din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse. la momentul restituirii banilor pentru utilizarea fondurilor.

Amintiți-vă că Legea federală nr. 214, deși este cel mai sigur mecanism pentru achiziționarea de locuințe astăzi, nu poate proteja pe deplin cumpărătorii de acțiunile dezvoltatorilor fără scrupule. Legea nu va putea proteja o firmă de construcții de faliment, precum și să grăbească construcția unei case.

Dezavantajele lucrului la FZ-214 pentru dezvoltator

FZ-214 interzice strict efectuarea de modificări la proiect deja în curs de construcție, ceea ce poate duce la construcție pe termen lung

• Legea federală nr. 214 este departe de a fi convenabilă pentru toți dezvoltatorii, deoarece le impune obligații stricte și îi privează de o anumită flexibilitate.

În unele cazuri, compania de construcții poate avea nevoie să facă modificări proiectului deja în curs de construcție. FZ-214 interzice strict astfel de acțiuni. Respectarea strictă a literei legii poate duce obiectul la construcție pe termen lung.

• Conform FZ-214, dezvoltatorul nu are dreptul să se întâlnească cu cumpărătorul la jumătatea drumului și să reducă prețul pe 1 mp de locuință.

Daca cel putin un apartament a fost deja vandut in casa, atunci dezvoltatorul este obligat sa ia aceeasi suma de la cumparatori pentru restul. În caz contrar, deținătorii de capital care au cumpărat locuințe la un preț mai mare vor putea solicita rambursarea banilor plătiți în plus.

• FZ-214 nu stipulează în mod clar regulile pentru acceptarea și transferul unui apartament către un acționar.

Legea definește termenii în care cumpărătorul poate începe să accepte locuințe, dar nu precizează când trebuie să finalizeze această procedură.

• FZ-214 pune dezvoltatorii în condiții dure în care aceștia devin datori față de stat și deținătorii de capitaluri proprii, dar nu au niciun instrument pentru a influența oficialii.

Este destul de dificil să construiești unități rezidențiale conform Legii federale nr. 214. Prin urmare, multe companii de construcții încearcă să găsească soluții și, în mod caracteristic, le găsesc. Așa că, de exemplu, unii dezvoltatori, pentru a nu-și lega mâinile cu acordurile de participare la capitaluri proprii încheiate în baza FZ-214, decid să construiască obiecte în întregime pe cheltuiala lor și apoi pun apartamente în baza unor contracte de vânzare. Adevărat, astfel de opțiuni sunt în puterea, poate, a companiilor de construcții foarte mari. Dezvoltatorii mai mici aleg adesea una dintre „schemele gri” cu care să lucreze.