Artikel 1 Föremål för reglering av denna federala lag

1. Denna federala lag reglerar relationer relaterade till attraktionen av medel från medborgare och juridiska personer för delat byggande av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt på grundval av ett avtal om deltagande i delad konstruktion (nedan kallade deltagare i delat byggande) och uppkomsten av rätten för deltagare i delat byggande av objekten för delat byggande, och fastställer även garantier för skyddet av rättigheter, legitima intressen och egendom för deltagare i delat byggande.

2. Utöver det fall som föreskrivs i del 1 av denna artikel, attraktion av medel från medborgare av en individ eller juridisk person med övertagande av skyldigheter, efter fullgörandet av vilka medborgaren kan ha rätt att äga en bostad i ett flerfamiljshus under uppförande (skapat) är tillåtet i fall där det tillhandahålls Ryska federationens lagstiftning om bostadssparkooperativ.

Artikel 2 Grundläggande begrepp som används i denna federala lag

För ändamålen med denna federala lag används följande grundläggande begrepp:

1) en utvecklare - en juridisk person, oavsett dess organisatoriska och juridiska form, eller en enskild företagare som äger eller hyr en tomt och lockar pengar från deltagare i delad konstruktion i enlighet med denna federala lag för byggande (skapande) av lägenhet byggnader på denna tomt och (eller) andra fastighetsobjekt på grundval av erhållet bygglov. Till övriga fastighetsobjekt räknas samtidigt garage, sjukvårdsinrättningar, offentlig servering, näringsliv, handel, kultur och andra fastighetsobjekt med undantag för industrianläggningar;

2) ett objekt för gemensamt byggande - ett bostads- eller lokalområde som ska överlåtas till en deltagare i delat byggande efter att ha erhållit tillstånd att ta ett flerfamiljshus och (eller) annat fastighetsobjekt i drift och som ingår i den angivna lägenheten byggnad och (eller) annat fastighetsobjekt, under uppförande (skapat ) även med inblandning av medel från en deltagare i delat byggande.

Artikel 3

1. Byggherren har rätt att samla in medel från deltagare i delat byggande för uppförande (skapande) av ett flerfamiljshus och (eller) andra fastighetsobjekt först efter att på föreskrivet sätt inhämtat bygglov, publicering och (eller ) placera en projektdeklaration i enlighet med denna federala lag och den statliga registreringen av byggherrens äganderätt eller arrenderätt till tomten som tillhandahålls för byggandet (skapandet) av ett hyreshus och (eller) andra fastighetsobjekt, som kommer att omfatta delade byggobjekt.

2. Rätten att locka medel från medborgarna för uppförande (skapande) av ett hyreshus med övertagande av skyldigheter, efter vars fullgörande en medborgare kan ha rätt att äga en bostad i ett hyreshus under uppförande (skapat) har utvecklare som uppfyller kraven i denna federala lag på grundval av kontrakt för deltagande i delad konstruktion.

3. När det gäller att attrahera medel från en medborgare för uppförande (skapande) av ett flerfamiljshus med övertagande av skyldigheter, efter fullgörandet av vilka medborgaren kan ha rätt att äga en bostad i ett hyreshus under uppförande (skapat ) av en person som inte har rätt att göra det i enlighet med denna federala lag, kan en medborgare kräva av denna person omedelbart återlämnande av de medel som överförts till honom, såväl som betalning av dubbel ränta enligt artikel 395 i den ryska federationens civillag om beloppet för dessa medel och ersättning som överstiger beloppet av ränta för förluster som orsakas medborgaren.

Artikel 4 Avtal om deltagande i delat byggande

1. Enligt avtal om deltagande i delat byggande (nedan kallat avtalet) förbinder sig den ena parten (exploatören) att inom den tid som avtalet föreskriver uppföra (upprätta) ett hyreshus och (eller) annat fastighetsobjekt. (eller) att med inblandning av andra personer och efter att ha erhållit tillstånd för driftsättning av dessa anläggningar överföra det relevanta objektet för delad byggnation till en deltagare i delad byggnation, och den andra parten (deltagare i delad byggnation) åtar sig att betala pris som anges i kontraktet och acceptera det gemensamma byggobjektet om det finns tillstånd att ta i bruk ett hyreshus och (eller) annat fastighetsobjekt.

2. Ryska federationens regering har rätt att utfärda regler som är bindande för parterna i ett avtal när det ingås och verkställs.

3. Kontraktet ingås skriftligen, är föremål för statlig registrering och anses ingått från tidpunkten för sådan registrering.

4. Kontraktet måste innehålla:

1) fastställande av ett specifikt objekt för delad konstruktion som ska överföras i enlighet med projektdokumentationen av exploatören efter att han fått tillstånd att ta ett flerfamiljshus och (eller) annat fastighetsobjekt i drift;

2) villkoret för byggherrens överlåtelse av objektet för delat byggande till deltagaren i delat byggande;

3) priset på kontraktet, villkoren och förfarandet för dess betalning;

4) garantitid för föremålet för delad konstruktion.

5. Om avtalet inte innehåller de villkor som anges i punkt 4 i denna artikel, anses ett sådant avtal inte ingås.

6. Risken för oavsiktlig förlust eller oavsiktlig skada på föremålet för delat byggande innan det överlåts till en deltagare i delat byggande bärs av byggherren.

7. I händelse av att en medborgare som deltar i delad konstruktion dör, ska hans rättigheter och skyldigheter enligt kontraktet övergå till arvingarna, om inte annat föreskrivs i federal lag. Byggherren har inte rätt att vägra sådana arvingar att ingå avtalet.

8. De äganderättigheter och skyldigheter som existerar på dagen för öppnandet av arvet för en deltagare i delad konstruktion, baserat på ett avtal som ingåtts i enlighet med denna federala lag, är en del av arvet från en deltagare i delad konstruktion i enlighet med Civil Ryska federationens kod.

9. Förhållanden som härrör från ett avtal som ingåtts av en medborgare som deltar i delad byggnation enbart för personliga, familje-, hushålls- och andra behov som inte är relaterade till entreprenörsverksamhet ska omfattas av Ryska federationens lagstiftning om skydd av konsumenträttigheter i den mån inte regleras av denna federala lag.

Artikel 5 Kontraktspris

1. Kontraktet ska ange kontraktets pris, det vill säga det belopp som ska betalas av en deltagare i delad konstruktion för konstruktion (skapande) av ett objekt med delad konstruktion. Priset på kontraktet kan definieras i kontraktet som summan av medel för ersättning av kostnader för konstruktion (skapande) av ett objekt för delad konstruktion och medel för betalning för byggherrens tjänster.

2. Efter överenskommelse mellan parterna kan priset på avtalet ändras efter dess ingående, om avtalet ger möjlighet att ändra priset, fall och villkor för ändring av det.

3. Betalning av avtalets pris sker genom betalningar i ett engångsbelopp eller inom den period som fastställs i avtalet, beräknat i år, månader eller veckor.

4. Om betalningen av entreprenadens pris enligt kontraktet ska erläggas av en deltagare i gemensamt byggande genom att en engångsbetalning erläggs, är dröjsmålet med betalningen i mer än tre månader grunden för utvecklaren att lämna in ett krav på att häva kontraktet i ett rättsligt förfarande.

5. Om i enlighet med avtalet betalningen av avtalets pris måste erläggas av en deltagare i delad byggnation genom att erlägga betalningar inom den tid som avtalet föreskriver, ett systematiskt brott från deltagaren i delad byggnation av villkor för att göra betalningar, det vill säga en överträdelse av betalningsfristen mer än tre gånger inom tolv månader, eller dröjsmål med att göra betalningar i mer än tre månader är grunden för att byggherren ska göra ett krav på att häva avtalet i domstol.

6. I händelse av brott mot betalningsfristen som fastställts i avtalet, ska deltagaren i delad konstruktion betala utvecklaren en straffavgift (straff) på ett hundra och femtiondel av refinansieringsräntan för Ryska federationens centralbank, träder i kraft på dagen för fullgörandet av förpliktelsen, från beloppet av den försenade betalningen för varje dag av försening.

Artikel 6 Termen för byggherrens överlåtelse av objektet med delat byggande till deltagaren i delat byggande

1. Byggherren är skyldig att överlåta föremålet för delat byggande till den deltagare i delat byggande senast den tid som avtalet föreskriver. Samtidigt ska villkoren för byggherrens överlåtelse av delade byggobjekt vara densamma för alla deltagare i delat byggande, med undantag för det fall som fastställs i del 3 i denna artikel.

2. Vid överträdelse av villkoret enligt avtalet för överlåtelse av det delade byggobjektet till deltagaren i delat byggande, ska exploatören betala deltagaren i delad byggnation en vite (avgift) på en sjuttiolapp -femtedel av refinansieringsräntan för Ryska federationens centralbank, med verkan på dagen för fullgörandet av förpliktelsen, från priset på avtalet för varje dag av försening.

3. Om uppförandet (tillkomsten) av ett hyreshus och (eller) annat fastighetsobjekt inte kan slutföras inom den tid som anges i kontraktet, är exploatören, senast två månader före utgången av den angivna perioden, skyldig att skicka deltagaren i delad byggrelevant information och ett förslag på ändring av kontrakt. En ändring av villkoren som anges i avtalet för överföring av byggherren av ett objekt med delad konstruktion till en deltagare i delad konstruktion utförs på det sätt som fastställs i den ryska federationens civillag.

Artikel 7 Kvalitetssäkring som tillhandahålls av kontraktet

1. Byggherren är skyldig att till deltagaren i delad byggnation överlåta ett objekt för delat byggande, vars kvalitet överensstämmer med villkoren i avtalet eller, i avsaknad eller ofullständighet av villkoren i ett sådant avtal, kraven på tekniska föreskrifter, projektunderlag och stadsplanebestämmelser samt andra tvingande krav.

2. För det fall ett objekt av gemensamt byggande byggts (skapats) av en exploatör med avvikelser från kontraktsvillkoren som lett till försämring av kvaliteten på ett sådant objekt, eller med andra brister som gör det olämpligt för den användning enligt avtalet har deltagaren i gemensamt byggande, om inte annat följer av avtalet, efter eget val rätt att kräva av byggherren:

1) vederlagsfri eliminering av brister inom rimlig tid;

2) en proportionell sänkning av kontraktspriset;

3) ersättning för sina utgifter för att åtgärda brister.

3. Vid väsentlig överträdelse av kraven på kvaliteten på ett delad byggande har en deltagare i delad byggnation rätt att ensidigt vägra att utföra entreprenaden och ålägga byggherren att återbetala medel och betala ränta enl. Del 2 av artikel 9 i denna federala lag.

4. Villkoren i avtalet om befrielse av byggherren från ansvar för bristerna i föremålet för delad konstruktion är ogiltiga.

5. Garantitiden för ett objekt av gemensamt byggande fastställs i avtalet och får inte understiga fem år. Den angivna garantitiden räknas från dagen för överlåtelse av objektet med delat byggande till deltagaren i delat byggande, om inte annat följer av kontraktet.

6. En deltagare i delat byggande har rätt att framföra anspråk till byggherren i samband med bristande kvalitet på det gemensamma byggobjektet, förutsatt att sådan kvalitet avslöjas under garantitiden.

Artikel 8 Överlåtelse av ett objekt av delad konstruktion

1. Byggherrens överlåtelse av ett objekt med delat byggande och dess godkännande av en deltagare i delat byggande utförs enligt överlåtelselagen som undertecknats av parterna eller annan handling om överlåtelsen.

2. Överlåtelsen av ett objekt med delad konstruktion genomförs tidigast efter att ha erhållit, i enlighet med det fastställda förfarandet, tillstånd att ta i bruk ett hyreshus och (eller) annat fastighetsobjekt.

3. Sedan exploatören enligt fastställt förfarande erhållit tillstånd att ta ett hyreshus och (eller) annat fastighetsobjekt i drift, är exploatören skyldig att inom två månader, dock senast kl. den tid som anges i avtalet.

4. Deltagare i delad byggnation som har fått besked från exploatören om färdigställande av byggnation (skapande) av ett flerfamiljshus och (eller) annat fastighetsobjekt i enlighet med avtalet och det gemensamma byggobjektets beredskap för överlåtelse , är skyldig att gå vidare med sitt godkännande inom den tid som anges i avtalet eller, om en sådan period inte är installerad, inom sju arbetsdagar från dagen för mottagandet av det angivna meddelandet.

5. En deltagare i delat byggande har, innan han undertecknar en överlåtelseakt eller annan handling om överlåtelse av ett delat byggande objekt, rätt att kräva att byggherren upprättar en handling som tyder på att det gemensamma byggobjektet inte uppfyller kraven. kraven som anges i del 1 i artikel 7 i denna federala lag, och vägra att underteckna överföringslagen eller annat dokument om överföring av ett objekt med delad konstruktion innan exploatören uppfyller skyldigheterna enligt del 2 i artikel 7 i denna federala Lag.

Artikel 9 Ensidigt frånträde från kontraktet

1. En deltagare i delat byggande har rätt att ensidigt vägra att utföra entreprenaden i händelse av:

1) exploatörens underlåtenhet att uppfylla skyldigheten att överföra föremålet för delad konstruktion inom den period som anges i avtalet;

2) uppsägning eller avstängning av uppförandet (skapandet) av ett flerfamiljshus och (eller) annat fastighetsobjekt, som inkluderar ett objekt för delad byggnation, i närvaro av omständigheter som tydligt indikerar att objektet för delat byggande inte kommer att överlåtas till en deltagare i delat byggande inom den tid som avtalet föreskriver;

3) en väsentlig ändring av projektdokumentationen för ett flerfamiljshus under uppförande (skapat) och (eller) annat fastighetsobjekt, som inkluderar ett objekt för delad konstruktion, inklusive en betydande ändring av storleken på ett objekt för delad konstruktion;

4) Ändringar i syftet med gemensam egendom och (eller) lokaler som inte är bostäder som ingår i ett hyreshus och (eller) annan fastighet;

5) utvecklarens underlåtenhet att uppfylla skyldigheterna enligt del 2 i artikel 7 i denna federala lag;

6) betydande överträdelse av kvalitetskraven för föremålet för delad konstruktion;

7) i andra fall som anges i avtalet.

2. Vid en ensidig vägran av deltagare i delat byggande att fullgöra kontraktet är exploatören skyldig att på grund av avtalets pris återbetala de medel som deltagaren i delat byggande betalat, samt att betala ränta. på detta belopp för användningen av de angivna medlen till ett belopp av en hundra och femtiondel av refinansieringsräntan för Ryska federationens centralbank, giltig dagen för fullgörandet av skyldigheten att returnera de medel som betalats av deltagaren i delad konstruktion. Den angivna räntan periodiseras från den dag då deltagaren i delat byggande gör medel eller del av medlen på grund av entreprenadpriset till den dag de återlämnas av byggherren till deltagare i delat byggande.

Artikel 10 Ansvar för brott mot skyldigheter enligt avtalet

I händelse av underlåtenhet eller otillbörligt fullgörande av skyldigheter enligt avtalet är den part som inte har fullgjort sina skyldigheter eller felaktigt fullgjort sina skyldigheter skyldig att till den andra parten betala de påföljder (böter, straffavgifter) som föreskrivs i denna federala lag och det angivna kontraktet och kompensera till fullo de uppkomna förlusterna som överstiger straffavgiften.

Artikel 11 Överlåtelse av fordringar enligt ett kontrakt

1. Överlåtelse av en deltagare i delad byggnation av fordringsrättigheterna enligt kontraktet är tillåten endast efter att denne har betalat priset för kontraktet eller samtidigt med överföringen av skulden till en ny deltagare i delad byggnation på det sätt som fastställts enligt den ryska federationens civillag.

2. Överlåtelse av en deltagare i delad konstruktion av rättigheterna till fordringar enligt kontraktet är tillåtet från tidpunkten för statens registrering av kontraktet tills parternas undertecknande av överföringshandlingen eller annat dokument om överföringen av föremålet för delat konstruktion.

Artikel 12 Uppfyllelse av förpliktelser enligt avtalet

1. Byggherrens skyldigheter anses uppfyllda från det att parterna undertecknar överlåtelselagen eller annan handling om överlåtelse av det gemensamma byggobjektet.

2. En deltagares skyldigheter vid delad byggnation anses uppfyllda från det att medlen i sin helhet betalas i enlighet med kontraktet och parterna undertecknar överlåtelsehandlingen eller annan handling om överlåtelsen av det gemensamma byggobjektet.

Artikel 13 Säkerställa fullgörandet av förpliktelser enligt avtalet

1. För att säkerställa fullgörandet av byggherrens (pantsättare) skyldigheter enligt kontraktet, från tidpunkten för statens registrering av kontraktet, anses deltagarna i delad konstruktion (pantinnehavare) vara pantsatta för bygget (skapandet). ) av ett flerfamiljshus och (eller) annan fastighet, som kommer att omfatta objekt delad konstruktion, en tomt som ägs av exploatören på äganderätten, eller rätten att upplåta till den angivna tomten och ett hyreshus och (eller ) annan fastighet under uppförande (skapad) på denna tomt.

2. Vid statlig registrering av en fastighetsutvecklares rätt till ett pågående byggobjekt anses sådant pågående byggande vara pantsatt till deltagarna i delad byggnation från tidpunkten för statlig registrering av byggherrens fastighetsrätt. till ett sådant föremål.

3. Vid statlig registrering av fastighetsutvecklarens rätt till bostäder och (eller) lokaler som inte är bostäder som ingår i ett flerfamiljshus och (eller) annan fastighet, vars konstruktion (skapande) utfördes med inblandning av medel från deltagare i delat byggande anses dessa lokaler vara pantsatta från deltagare i delat byggande från och med tidpunkten för statlig registrering av fastighetsutvecklarens rätt till sådan lokal.

4. Pantsättning av egendom, enligt delarna 1-3 i denna artikel, säkerställer uppfyllandet av följande skyldigheter för byggherren enligt kontraktet:

1) återlämnande av medel från en deltagare i delad konstruktion, i de fall som föreskrivs i denna federala lag och (eller) avtalet;

2) betalning till en deltagare i delad uppbyggnad av medel som tillkommer honom i ersättning för förluster och (eller) som straffavgift (böter, straffavgifter) på grund av underlåtenhet, försening i fullgörandet eller annat otillbörligt fullgörande av en skyldighet att överföra ett föremål av delad konstruktion till en deltagare i delad konstruktion, och andra medel, till honom i enlighet med kontraktet och (eller) federala lagar.

5. Byggherren är skyldig att registrera äganderätten till det pågående byggobjektet om det finns skäl till utmätning i pantföremålet. Om exploatören undandrar sig statlig äganderättsregistrering av ett objekt under uppförande, genomförs statlig äganderättsregistrering av ett sådant objekt på grundval av ett domstolsbeslut som fattats på anspråk från en deltagare i delad byggnation om utmätning i pantföremålet.

6. Om, innan exploatören ingick ett avtal med den första deltagaren i delad byggnation, den egendom som anges i delarna 1-3 i denna artikel hade ställts som säkerhet för exploatörens övriga skyldigheter, skulle exploatörens attraktion till medel från deltagare i delad konstruktion är tillåtna på följande villkor:

1) panthavaren av den egendom som anges i delarna 1-3 i denna artikel är en bank;

2) samtycke har erhållits från panthavaren som specificeras i paragraf 1 i denna del för att tillgodose sina anspråk på bekostnad av den pantsatta egendomen i enlighet med del 2 i artikel 15 i denna federala lag.

7. Efter att exploatören slutit avtal med den första deltagaren i delad byggnation kan den egendom som anges i delarna 1-3 i denna artikel, som en efterföljande pantsättning, överlåtas till banken (efterföljande panthavare) för att säkerställa återbetalningen av ett lån eller ett riktat lån som banken lämnat till exploatören för uppförande av ett flerfamiljshus och (eller) annat fastighetsobjekt, vilket inkluderar objekt av delad konstruktion.

8. Från det ögonblick som parterna undertecknar överlåtelsehandlingen eller annat dokument om överlåtelsen av det delade byggobjektet, gäller inte panträtten som uppstår på grundval av denna federala lag för detta delade byggobjekt.

9. Bestämmelserna i den ryska federationens civillag och den federala lagen av den 16 juli 1998 N 102-FZ "Om inteckning (pantsättning av fastigheter)" ska tillämpas på förhållanden som härrör från en pantsättning som uppstår på grundval av denna federala Lag, med hänsyn till de detaljer som fastställs i denna federala lag.

Artikel 14 Egenskaper av utmätning i fråga om pantsättning

1. Verkställighet i pantföremålet får tas ut tidigast sex månader efter:

1) början av det villkor som anges i avtalet för byggherrens överföring av objektet för delad konstruktion;

2) uppsägning eller inställelse av uppförande (skapande) av ett flerfamiljshus och (eller) annat fastighetsobjekt under förekomst av omständigheter som tydligt tyder på att det gemensamma byggobjektet inte kommer att överlåtas till deltagaren i delat byggande inom angiven tid i avtalet.

2. Utmätning i fråga om pantsättning kan tas ut inom de villkor som fastställs i del 1 i denna artikel, oavsett villkoren för exploatören att uppfylla skyldigheter gentemot panthavarna som anges i delarna 6 och 7 i artikel 13 i denna federala lag.

3. I händelse av utmätning i fråga om pantsättning ska byggherren och panthavarna som anges i delarna 6 och 7 i artikel 13 i denna federala lag vara solidariskt ansvariga för exploatörens skyldigheter, vars fullgörande är säkerställt. genom ett löfte i enlighet med del 4 i artikel 13 i denna federala lag.

Artikel 15 Funktioner i fördelningen av medel som erhållits från försäljning av pantsatt egendom

1. Intäkterna från försäljningen av den pantsatta egendomen, efter att ha innehållit de belopp som är nödvändiga för att täcka kostnaderna i samband med utmätningen av sådan egendom och dess försäljning, ska avsättas för att tillgodose de krav som deltagare i delad byggnation och panthavare som anges i del. 6 i artikel 13 i denna federala lag.

2. Om det råder brist på medel som erhållits vid försäljningen av den pantsatta egendomen, fördelas sådana medel, efter att ha innehållit de belopp som behövs för att täcka kostnaderna i samband med utmätningen av denna fastighet och dess försäljning, mellan deltagarna i gemensamt byggande. och panthavarna som specificeras i punkt 6 i artikel 13 i denna federala lag, i proportion till storleken på deras fordringar vid den tidpunkt då dessa fordringar är uppfyllda.

3. Anspråk från de panthavare som anges i del 7 i artikel 13 i denna federala lag ska vara föremål för tillfredsställelse efter anspråk från deltagare i delad konstruktion och panthavare som anges i del 6 i artikel 13 i denna federala lag.

4. Enligt kraven från deltagarna i delad konstruktion och andra pantsättningar som inte var uppfyllda på bekostnad av intäkterna från försäljningen av den pantsatta egendomen, byggherren och panthavarna som anges i delarna 6 och 7 i artikel 13 i denna federala lag ska vara solidariskt ansvarigt på det sätt som föreskrivs i Rysslands lag.

5. De medel som tillkommer deltagare i delad byggnation som inte anmält sina fordringar före dagen för den offentliga auktion vid vilken den pantsatta egendomen såldes är föremål för tillgodoräknande av notariens deposition. Dessa deltagare i delad konstruktion har rätt att ta emot medel genom en notarius publicus på det sätt som föreskrivs av Ryska federationens lagstiftning.

Artikel 16 Statlig registrering av äganderätten till delade byggobjekt

1. Äganderätten för en deltagare i delad konstruktion till ett objekt med delad konstruktion är föremål för statlig registrering på det sätt som föreskrivs i federal lag nr 122-FZ av den 21 juli 1997 "Om statlig registrering av rättigheter till fastigheter och Transaktioner därmed" registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den") och denna federala lag.

2. Grunden för statlig registrering av äganderätten för en deltagare i delad konstruktion till ett objekt med delad konstruktion är dokument som bekräftar att det byggdes (skapandet), - tillstånd att ta i drift ett hyreshus och (eller) annan verklig dödsbo, vari ingår ett objekt med delat byggande, och en överlåtelsehandling eller annan handling om överlåtelse av ett objekt med gemensamt byggande.

3. Byggherren lämnar in ett tillstånd för ibruktagande av ett flerfamiljshus och (eller) annat fastighetsobjekt eller en attesterad kopia av detta tillstånd till de organ som utför statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den, för statlig registrering av äganderätten för deltagare i delat byggande till gemensamt objektbyggande senast tio arbetsdagar efter att ha fått sådant tillstånd.

4. En deltagare i delad byggnation eller dennes arvingar ska ha rätt att ansöka hos de organ som genomför statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den, med ansökan om statlig registrering av äganderätten till ett delat objekt konstruktion, byggd (skapad) på bekostnad av medel från en sådan deltagare i delad konstruktion i enlighet med avtalet, efter undertecknande av byggherren och deltagaren i delad konstruktion eller hans arvingar av överlåtelseakten eller annan handling om överlåtelse av det gemensamma byggobjektet.

5. När delägare i delad äganderätt uppstår vid ägande av ett objekt med delat byggande uppstår samtidigt del i äganderätten till gemensam egendom i ett flerbostadshus, som inte kan avyttras eller överlåtas skilt från äganderätten till ett objekt av gemensamt byggande. Statlig registrering av uppkomsten av äganderätten till ett objekt med delad konstruktion är samtidigt den statliga registreringen av rätten till gemensam delad äganderätt till gemensam egendom, som är oupplösligt förbunden med den.

Artikel 17 Statlig registrering av kontraktet och överlåtelse av fordringar enligt kontraktet

Kontraktet och (eller) överlåtelsen av rättigheterna till fordringar enligt avtalet är föremål för statlig registrering hos de organ som utför statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den, på registreringsdistriktets territorium på platsen för flerfamiljshus under uppförande (skapat) och (eller) annat fastighetsobjekt, för konstruktion av vilket medel samlas in i enlighet med detta avtal, på det sätt som föreskrivs av den federala lagen "Om statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den ".

Artikel 18

Exploatören använder de medel som deltagarna betalar i delat byggande enligt avtalet enbart för uppförande (skapande) av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt i enlighet med projektdokumentationen.

Artikel 19 Projektdeklaration

1. Projektdeklarationen innehåller uppgifter om byggherren och uppgifter om byggprojektet.

2. Projektförklaringen publiceras av exploatören i massmedia och (eller) publiceras i offentliga informations- och telekommunikationsnät (inklusive Internet) senast fjorton dagar före den dag då exploatören sluter avtal med den första deltagaren i delad konstruktion, och lämnas också till det organ som utför statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med det, och till det auktoriserade organ som anges i del 1 i artikel 23 i denna federala lag.

3. Lagring av originalen av projektdeklarationen utförs av exploatören.

4. Exploatören är skyldig att göra ändringar i projektdeklarationen avseende uppgifter om exploatören och byggprojektet, samt fakta om ändringar i projektunderlaget, inom tre arbetsdagar från dagen för ändring av relevant information.

5. På kvartalsbasis är byggherren skyldig att göra ändringar i projektdeklarationen angående informationen enligt klausul 6 i del 1 i artikel 20 i denna federala lag.

6. De ändringar som anges i delarna 4 och 5 i denna artikel är föremål för publicering på det sätt som fastställts för offentliggörandet av projektdeklarationen, inom tio dagar från datumet för ändringar i projektdeklarationen.

7. Om byggherren bryter mot kraven för projektförklaringen som fastställts i denna federala lag, har deltagaren i delad konstruktion rätt att ansöka till en domstol eller skiljedomstol med ett krav på att erkänna transaktionen som ogiltig som gjord under inflytande av villfarelse . Om transaktionen erkänns som ogiltig, är utvecklaren skyldig att återbetala de medel som betalats av deltagaren i delad konstruktion enligt avtalet och betala ränta i enlighet med del 2 i artikel 9 i denna federala lag.

Artikel 20 Information om utvecklaren

1. Information om utvecklaren måste innehålla information:

1) på företagets namn (namn), plats - för utvecklaren - en juridisk person, på efternamn, förnamn, patronym, bostadsort - för utvecklaren - en enskild företagare, såväl som på driftsättet av utvecklaren;

2) om statlig registrering av utvecklaren;

3) om utvecklarens grundare (deltagare);

4) om projekt för uppförande av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt i vilka exploatören deltagit under de tre åren före offentliggörandet av projektdeklarationen;

5) om typen av verksamhet som ska licensieras, licensens nummer, dess giltighetstid, om den myndighet som utfärdade denna licens, om typen av verksamhet är föremål för licensiering i enlighet med federal lag och är associerad med utvecklarens verksamhet att attrahera medel från deltagare i delad konstruktion för konstruktion (skapande) av flerlägenhetshus och (eller) andra fastighetsobjekt;

6) på beloppet av kapitalbasen, det ekonomiska resultatet för innevarande år, beloppet för leverantörsskulder på dagen för offentliggörandet av projektdeklarationen.

2. Byggherren är skyldig att presentera för granskning för den som ansökt:

1) byggherrens ingående dokument;

2) intyg om statlig registrering av utvecklaren;

3) registreringsbevis hos skattemyndigheten;

4) rapportering om utvecklarens finansiella och ekonomiska aktiviteter i enlighet med de fastställda formulären;

5) godkända årsredovisningar, balansräkningar, räkenskaper (fördelning) av vinst och förlust för de senaste tre åren av entreprenörsverksamhet av exploatören och för den faktiska perioden av entreprenörsverksamhet om exploatören har bedrivit sådan verksamhet i mindre än tre år;

6) en revisionsberättelse för det senaste året av exploatörens verksamhet.

Artikel 21 Information om byggprojektet

1. Uppgifter om byggprojektet ska överensstämma med projektunderlaget och innehålla information:

1) om syftet med byggprojektet, om stadierna och villkoren för dess genomförande, om resultaten av den statliga granskningen av projektdokumentation, om en sådan granskning fastställs av federal lag;

2) på bygglov;

3) om byggherrens rättigheter till tomten, på ägaren av tomten om exploatören inte är ägaren, på gränserna och området för tomten enligt projektdokumentationen, om delarna av förbättring;

4) om platsen för ett flerfamiljshus under uppförande (som ska skapas) och (eller) ett annat fastighetsobjekt och på deras beskrivning, upprättad i enlighet med projektdokumentationen, på grundval av vilken bygglov utfärdades;

5) om antalet fristående delar (lägenheter i hyreshus, garage och andra fastighetsobjekt) i strukturen av ett flerfamiljshus under uppförande (upprättat) och (eller) annat fastighetsobjekt, som överförts till deltagare i gemensamt byggande av utvecklaren efter att ha erhållit tillstånd att ta hyreshuset i drift och (eller) ett annat fastighetsobjekt, samt en beskrivning av de tekniska egenskaperna hos dessa oberoende delar i enlighet med projektdokumentationen;

6) om det funktionella ändamålet för lokaler som inte är bostäder i ett hyreshus som inte ingår i den gemensamma egendomen i ett flerbostadshus, om fastigheten under uppförande (skapad) är ett flerbostadshus;

7) om sammansättningen av den gemensamma egendomen i ett flerbostadshus och (eller) annat fastighetsobjekt, som kommer att vara i gemensam delad ägo av deltagarna i delad byggnation efter att ha erhållit tillstånd att ta dessa fastighetsobjekt i drift och överlåta föremål för delad konstruktion till deltagarna i delad konstruktion;

8) om den förväntade perioden för att erhålla tillstånd att ta i drift ett hyreshus under uppförande (skapat) och (eller) annan fastighet, en lista över statliga myndigheter, lokala myndigheter och organisationer vars representanter deltar i godkännandet av nämnda hyreshus och (eller) annan fastighet;

9) om möjliga ekonomiska och andra risker vid genomförandet av byggprojektet och åtgärder för frivillig försäkring av utvecklaren av sådana risker;

10) på listan över organisationer som utför huvudbyggnaden och installationen och andra arbeten (entreprenörer).

2. Byggherren är på begäran av deltagare i delat byggande skyldig att för prövning lämna:

2) en förstudie för projektet för uppförande av ett hyreshus och (eller) annan fastighet;

3) slutförandet av den statliga granskningen av projektdokumentationen, om genomförandet av en sådan granskning fastställs av federal lag;

4) projektdokumentation, inklusive alla ändringar som gjorts i den;

5) dokument som bekräftar byggherrens rättigheter till tomten.

1. Vid produktion, placering och distribution av reklam relaterade till attraktionen av medel från deltagare i delad konstruktion för uppförande (skapande) av ett hyreshus och (eller) annan fastighet är det inte tillåtet:

2) annonsera om ett hyreshus och (eller) annan fastighet innan du i enlighet med det fastställda förfarandet utfärdar tillstånd för uppförande av dessa flerbostadshus och (eller) annan fastighet, publicerar och (eller) lägger ut en projektdeklaration och statlig registrering av äganderätt eller arrenderätt till en tomt , förutsatt uppförande (skapande) av ett flerfamiljshus och (eller) annat fastighetsobjekt, som kommer att omfatta delade byggobjekt.

2. Fördelningen av reklam relaterade till attraktionen av medel från deltagare i delad konstruktion för uppförande (skapande) av flerfamiljshus och (eller) andra fastighetsobjekt måste i alla fall åtföljas av en angivelse av platser och metoder för att erhålla projektdeklarationen enligt denna federala lag.

3. Det är förbjudet att distribuera reklam relaterade till attraktion av medel från deltagare i delad konstruktion för uppförande (skapande) av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt, under perioden för avstängning av byggherrens aktiviteter relaterade till attraktionen av medel från deltagare i delad konstruktion för byggande (skapande) av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt i enlighet med denna federala lag.

Artikel 23. Statlig reglering, kontroll och tillsyn inom området för delat byggande av flerbostadshus och (eller) annan fastighet

1. Statlig reglering, kontroll och tillsyn inom området för delat byggande av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt utförs i enlighet med denna federala lag av det auktoriserade federala verkställande organet (nedan kallat det auktoriserade organet), såväl som andra federala verkställande organ inom deras behörighet.

2. Det auktoriserade organet har rätt:

1) upprätta, tillsammans med det federala verkställande organet som ansvarar för lagreglering inom finansområdet, reglerna för redovisning och finansiell rapportering för utvecklare;

2) utöva kontroll över den avsedda användningen av utvecklaren av medel som betalas av deltagare i delad konstruktion enligt ett avtal om byggande (skapande) av flerbostadshus och (eller) annan fastighet i enlighet med denna federala lag;

3) ta emot från det federala verkställande organet som har tillstånd att utöva funktionerna att generera officiell statistisk information, dokument och information som är nödvändig för att kontrollera utvecklarnas verksamhet i samband med att samla in pengar från deltagare i delad konstruktion för byggande (skapande) av flerbostadshus och (eller ) andra fastighetsobjekt;

4) ta emot kvartalsrapporter från byggherren om genomförandet av aktiviteter relaterade till attrahering av medel från deltagare i delad konstruktion för uppförande (skapande) av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt, inklusive om fullgörandet av deras skyldigheter enligt kontrakt i de former och på det sätt som fastställts av Ryska federationens regering;

5) utöva kontroll över utvecklarnas verksamhet i samband med attraktionen av medel från deltagare i delad konstruktion för konstruktion (skapande) av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt;

6) utöva kontroll över efterlevnaden av bestämmelserna i denna federala lag, överväga klagomål från medborgare och juridiska personer relaterade till brott mot denna federala lag;

7) skicka instruktioner till utvecklare för att eliminera överträdelser av denna federala lag, reglerande rättsakter från Ryska federationens president, reglerande rättsakter från Ryska federationens regering, rättsakter från det auktoriserade organet och fastställa tidsfrister för att eliminera sådana överträdelser;

8) ansöka till domstolen med uttalanden till försvar av rättigheter och legitima intressen för deltagare i delad konstruktion;

9) utöva andra befogenheter enligt denna federala lag.

3. Kraven för beloppet av utvecklarens egna medel, förfarandet för att beräkna beloppet av dessa medel, såväl som standarderna för bedömning av den finansiella stabiliteten i utvecklarens verksamhet fastställs av Ryska federationens regering.

4. I händelse av överträdelse av utvecklaren av denna federala lag, tillsynsrättsakter från Rysslands president, tillsynsrättsakter från Ryska federationens regering, underlåtenhet att följa instruktionerna från det auktoriserade organet, vägran att tillhandahålla information i enlighet med denna federala lag eller tillhandahållande av ofullständig och (eller) felaktig information, har det auktoriserade organet (dess tjänstemän) rätt att:

1) kräva att utvecklare eliminerar identifierade överträdelser;

2) skicka till utvecklare bindande order för att eliminera överträdelser av denna federala lag, tillsynsrättsliga handlingar från Ryska federationens president, tillsynsrättsakter från Ryska federationens regering, rättsakter från det auktoriserade organet;

3) vidta nödvändiga åtgärder för att ställa utvecklaren (dess tjänstemän) till ansvar enligt denna federala lag och Rysslands lagstiftning om administrativa brott.

5. Byggherren, till vilken ordern från det auktoriserade organet skickades i enlighet med punkt 2 i del 4 av denna artikel, inom tre månader från dagen för avsändandet av nämnda order, har rätt att vända sig till skiljedomstolen med en ansökan om att erkänna nämnda order som olaglig. Ett överklagande till skiljedomstolen med en ansökan om erkännande av nämnda beslut som olagligt avbryter inte dess verkställighet. Förfarandet för att lämna in en sådan ansökan, förfarandet för behandlingen av den och förfarandet för att fatta beslut om en ansökan om att förklara ett beslut olagligt bestäms av lagstiftningen om rättsliga förfaranden i skiljedomstolar.

6. Det auktoriserade organet har rätt att vända sig till skiljedomstolen med en ansökan om att under en viss tid avbryta exploatörens verksamhet i samband med att samla in medel från deltagare i delat byggande för uppförande (skapande) av flerbostadshus och ( eller) andra fastighetsobjekt, om:

1) inlämning av rapporter enligt denna federala lag är försenad i mer än trettio dagar;

2) beloppet av utvecklarens egna medel är under de minimivärden som fastställts av Ryska federationens regering;

3) utvecklaren följer inte standarderna för finansiell stabilitet för sin verksamhet, fastställda av Ryska federationens regering;

4) byggherren inte uppfyller kraven från deltagare i delad konstruktion för monetära skyldigheter enligt del 4 i artikel 13 i denna federala lag, och (eller) inte uppfyller skyldigheten att överföra objektet för delad konstruktion inom tre månader från datum för uppfyllelse av sådana krav och (eller) utförande av sådant ansvar. Samtidigt måste dessa krav sammantaget vara minst 100 tusen rubel;

5) utvecklaren följde inte bestämmelserna i denna federala lag, såväl som andra reglerande rättsakter som antagits i enlighet med den, förutsatt att under året de åtgärder för inflytande som föreskrivs i denna federala lag tillämpades på utvecklaren två eller fler gånger.

7. Det behöriga organet har rätt att hos skiljedomstolen ansöka om likvidation av exploatören, som är en juridisk person, eller om att exploatören, som är en enskild, upphör med verksamhet som enskild företagare med tvång. i händelse av en upprepad eller grov överträdelse av utvecklaren av bestämmelserna i denna federala lag eller antagna i enlighet med den, andra reglerande rättsakter, såväl som i andra fall som föreskrivs av federala lagar.

Artikel 24

Inkludera i den federala lagen av den 21 juli 1997 N 122-FZ "Om statlig registrering av rättigheter till fastigheter och transaktioner med den" (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1997, N 30, Art. 3594; 2001, N 11, Art. 997, nr 16, punkt 1533, 2002, N 15, punkt 1377, 2003, N 24, punkt 2244, 2004, N 27, punkt 2711, N 30, punkt 3081, N 35, punkt 4507, N 4507, N 35, punkt 4507, nr. ) följande ändringar:

1) Punkt 1 i artikel 7 ska kompletteras med följande punkt:

"I ett utdrag ur Unified State Register of Rights innehållande information om den tomt på vilken ett fastighetsobjekt skapas, vilket inkluderar bostads- och lokaler som är föremål för kontrakt om deltagande i delad byggnation, utöver bl.a. information om inteckningen, närvaron av registrerade kontrakt för deltagande i delad konstruktion indikeras konstruktion med en lista över objekt för delad konstruktion, samt företagsnamn (namn) på juridiska personer - deltagare i delad konstruktion, efternamn, förnamn, patronymics av ​​individer - deltagare i delad konstruktion.

2) komplettera artikel 25 1 med följande innehåll:

"Artikel 25 1 . Statlig registrering av kontrakt för deltagande i delad konstruktion

1. För den statliga registreringen av kontrakt för deltagande i delad konstruktion, tillsammans med de dokument som krävs för statlig registrering i enlighet med denna federala lag, dokument som beskriver det delade byggnadsobjektet med en indikation om dess placering på planen för fastighetsobjektet. skapas och det planerade området för det gemensamma byggobjektet lämnas in.

2. Statlig registrering av ett avtal om deltagande i delat byggande, som byggherren ingått med den första deltagaren i delat byggande, görs på grundval av en ansökan från avtalsparterna (byggherre, deltagare i delad byggnation). För statlig registrering av ett avtal om deltagande i delad konstruktion, som ingåtts av utvecklaren med den första deltagaren i delad konstruktion, tillsammans med de dokument som krävs för statlig registrering av ett avtal om deltagande i delad konstruktion i enlighet med denna federala lag, ska utvecklaren Skicka in:

1) bygglov;

2) projektdeklaration;

3) en plan över det fasta egendomsobjektet som ska skapas, som anger dess läge och antalet bostäder och lokaler som ingår i det fasta egendomsobjektet som ska skapas, och det planerade området för var och en av dessa lokaler.

3. En post om avtalet om deltagande i delad konstruktion (om dess ändring, vid uppsägning, om överlåtelse av fordringsrättigheter enligt detta avtal), vars statliga registrering fastställs genom federal lag, görs i underavsnitt III i avsnittet innehållande poster om transaktioner, öppna för tomten på vilken ett fastighetsobjekt byggs i ordningen för delad konstruktion, Unified State Register of Rights. Under statlig registrering av ett avtal om deltagande i delad konstruktion görs också en post i detta underavsnitt om en pantsättning av en tomt eller en pantsättning av rätten till arrende som uppstår på grundval av federal lag, med angivande av i kolumnen "speciella märken" " utvidgningen av panträtten till det fastighetsobjekt som skapas.

4. En ansökan om införande i Unified State Register över rättigheterna att registrera uppsägning av ett avtal om deltagande i delad konstruktion kan lämnas in av en av parterna i avtalet om deltagande i delad konstruktion, bifoga handlingar som bekräftar uppsägningen av avtal. Den statliga registreringsmyndigheten är vid ingivande av ansökan av en av parterna i ett sådant avtal skyldig att inom en arbetsdag skriftligen underrätta den andra avtalsparten.

Artikel 25 Om ändringar av Ryska federationens kod för administrativa brott

Inkludera i Ryska federationens kod för administrativa brott (Sobraniye Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 2002, N 1, Art. 1; N 18, Art. 1721; N 30, Art. 3029; N 44, Art. 4295, N 2003 27, Art. 2700, 2708, 2717; N 46, Art. 4434, 4440, N 50, Art. 4847, 4855, 2004, N 30, Art. 3095, N 31, Art. , punkt 4266) följande ändringar:

1) andra stycket i del 3 i artikel 3.5 efter orden "om miljöskydd", lägg till orden "om deltagande i delat byggande av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt,";

2) Del 1 av artikel 4.5 efter orden "om val och folkomröstningar" ska kompletteras med orden "om deltagande i delat uppförande av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt,";

3) Kapitel 14 ska kompletteras med artikel 14.28 enligt följande:

"Artikel 14.28. Brott mot kraven i lagstiftningen om deltagande i delat byggande av flerbostadshus och (eller) annan fastighet

1. Att locka till sig medel från medborgare i syfte att bygga flerbostadshus av en person som inte har rätt att göra det i enlighet med lagstiftningen om deltagande i delat byggande av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt, -

skall medföra att tjänstemän åläggs administrativa böter på mellan etthundrafemtio och tvåhundra gånger minimilönen; för juridiska personer - från fyra tusen till fem tusen gånger minimilönen.

2. Publicering i media och (eller) placering i offentliga informations- och telekommunikationsnät av utvecklaren av en projektdeklaration (inklusive ändringar som gjorts i den) som innehåller ofullständig och (eller) felaktig information, tillhandahållande av utvecklaren av ofullständig och (eller) felaktig information, vars publicering, placering eller tillhandahållande föreskrivs i lagstiftningen om deltagande i delat uppförande av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt, samt brott mot villkoren för publicering och (eller) placering av en projektdeklaration eller ändringar som gjorts i den -

skall medföra utdömande av administrativa böter för tjänstemän på ett belopp av från etthundra till etthundrafemtio gånger minimilönen; för juridiska personer - från tre tusen till fyra tusen gånger minimilönen.

3. Underlåtenhet att inom föreskriven tid till det organ som utövar kontroll och tillsyn inom området för gemensamt byggande av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt lämna in rapportering i fall som föreskrivs i lagstiftningen om deltagande i gemensamt byggande av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt, samt inlämnande av utlåtanden innehållande falska uppgifter, -

4) Artikel 19.5 ska kompletteras med del 4 med följande innehåll:

"4. Underlåtenhet att inom den fastställda tidsfristen följa en laglig order från det organ som utövar kontroll och tillsyn inom området för delat uppförande av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt, -

skall medföra utdömande av administrativa böter för tjänstemän på ett hundra till etthundrafemtio gånger minimilönen; för juridiska personer - från ett till två tusen gånger minimilönen.";

5) Kapitel 23 ska kompletteras med artikel 23.64 enligt följande:

"Artikel 23.64. Organ som utövar kontroll och tillsyn inom området för delat byggande av flerbostadshus och (eller) annan fastighet

1. Organ som utövar kontroll och tillsyn inom området för delat byggande av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt överväger fall av administrativa förseelser enligt artikel 14.28 och del 4 i artikel 19.5 i denna kod.

2. Att pröva fall av administrativa förseelser på uppdrag av de organ som anges i del 1 i denna artikel har följande rätt:

1) chefen för det federala verkställande organet som utövar kontroll och övervakning inom området för delat byggande av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt, och hans ställföreträdare;

2) chefer för strukturella underavdelningar av det federala verkställande organet som utövar kontroll och tillsyn inom området för delad konstruktion av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt, och deras ställföreträdare;

3) chefer för territoriella organ i det federala verkställande organet som utövar kontroll och övervakning inom området för delad konstruktion av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt, och deras suppleanter.

Artikel 26 Om ändringar av den federala lagen "Om inteckning (panträtt om fastigheter)"

Första meningen i andra stycket i punkt 2 i artikel 20 i den federala lagen av den 16 juli 1998 N 102-FZ "Om inteckning (pantsättning av fastigheter)" (Sobranie Zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii, 1998, N 29, art. 3400 ; 2002, N 7, art. 629 ; 2004, N 27, punkt 2711; N 45, punkt 4377) skall anges enligt följande:

"Den statliga registreringen av en inteckning i kraft av lag genomförs samtidigt med den statliga registreringen av äganderätten för en person vars rättigheter är belastade av en inteckning, om inte annat fastställs av federal lag."

Artikel 27 Denna federala lags ikraftträdande

1. Denna federala lag träder i kraft tre månader efter dagen för dess officiella offentliggörande.

2. Denna federala lag ska tillämpas på förbindelser relaterade till attraktion av medel från deltagare i delad konstruktion för uppförande (skapande) av flerbostadshus och (eller) andra fastighetsobjekt för vilka bygglov erhållits efter ikraftträdandet av denna federala lag.

Presidenten
Ryska Federationen
V. Putin

Först och främst, låt oss ta reda på vad DDU är, denna term förstås vanligtvis som en speciell typ av investering, enligt villkoren för vilka byggföretag attraherar tredje parts kapital för att bygga en byggnad. Ingåendet av ett aktieägaravtal i byggbranschen är för närvarande det populäraste. För att säkerställa transaktionens laglighet upprättas ett särskilt dokument, som kallas "deltagandeavtalet", i förkortning - DDU.

Att köpa en lägenhet enligt ett aktieavtal ser ut ungefär så här:

• utvecklarföretaget förvärvar eller arrenderar en tomt och upprättar all förteckning över dokument som behövs för arbetet;
• signerar DDU med individer eller juridiska organisationer och påbörjar processen att bygga ett hus;
• efter slutförandet av bygget erkänns personer som har investerat sin del i processen och har ett lämpligt kontrakt i sina händer som husägare.

Vem är involverad i processen

Liksom i alla kontrakt har parterna som undertecknar det ett visst namn. Det första som en person som bestämmer sig för att köpa ett hus själv bör förstå är vem som är vem per definition. De huvudsakliga personer som är involverade i avtalet om deltagande i delat byggande är byggherren och aktieägaren. Men det finns andra aspekter förutom dem:

• kund;
• allmän investerare;
• entreprenör;
• huvudentreprenör;
• utvecklaren.

Vem av dem är ansvarig för vad och i vilken utsträckning kan dessa ”kamrater” påverka arbetets gång?

Denna term avser den som äger rättigheterna till marken. Under uppförandet av huset formaliseras rättigheterna som ägande eller arrende.

I exploatörens namn ges även tillstånd att bedriva byggnadsarbete på just denna plats. Både en offentlig institution och en privat organisation av någon form av ägande kan likaväl fungera som utvecklare.

I enlighet med lagstiftning agerar utvecklaren samtidigt som en allmän investerare. Det innebär att han för att kunna påbörja byggarbetet måste bidra med egna pengar, minst en tredjedel av den totala kostnaden för projektet.

Med begreppet avses en person som har rätt att få del eller med andra ord delar av ett hus under uppförande. Vanligtvis är andelen begränsad till det filmmaterial som han ska flytta in på efter att bygget är klart och byggnaden tagits i drift. För att säkerställa sina rättigheter undertecknar aktieägaren (bidragsgivaren) ett avtal om deltagande i konstruktionen med byggherren och överför det belopp som anges i detta dokument.

Generalentreprenör (general entreprenör) - en person eller organisation som tar på sig skyldigheter för genomförandet av allt arbete som utförs på byggarbetsplatsen. Han kontrollerar allt - från att gräva en grop till att färdigställa taket och förse byggnaden med all teknisk kommunikation. Det är han som är ansvarig gentemot kunden för kvaliteten och tidpunkten för utfört arbete. Vanligtvis involverar huvudentreprenören andra organisationer i processen - entreprenörer, underentreprenörer - för att utföra olika typer av arbeten.

Det händer att byggherren på samma gång är huvudentreprenören, och kunden, och den allmänna investeraren.

Utvecklaren

Detta begrepp är brett och har ingen formell definition. Så kalla sig alla de som är relaterade till utveckling av byggprojekt. I detta sammanhang menar vi alla åtgärder som syftar till att höja marknadspriset på fastigheter: konstruktion, reparation, återuppbyggnad, byte av funktionell tillhörighet. Dessutom används detta ord ibland för att hänvisa till dem som hanterar finansiella flöden i byggprocessen.

Med ett ord kan detta kallas utvecklaren, och den allmänna entreprenören, och den allmänna investeraren, och alla företag, på ett eller annat sätt involverat i byggandet och förberedelsen av specifika fastigheter för driftsättning.

Federal Law 214 - reglering av rättsförhållanden

Sedan en tid tillbaka är utformningen av förskoleinstitutioner i en ny byggnad strängt reglerad på statlig nivå. Detta beror på de ökade fallen av bedrägerier på den primära fastighetsförsäljningsmarknaden, samt en ökning av antalet långsiktiga byggande och lurade aktieägare.

Föreskriftsdokument nr 214-FZ "Om deltagande i delat byggande" är avsett att reglera det rättsliga förhållandet mellan byggherren och den som har investerat egna eller lånade medel i byggande av bostäder.

Standard DDU-avtalet enligt 214-FZ 2017 föreskriver att vissa villkor måste ingå i avtalet utan att misslyckas. Frånvaron av var och en av dem kan bli grunden för erkännandet av dokumentet som ogiltigt.

Avtalet ska innehålla:

• fullständiga och korrekta uppgifter om utvecklaren som sluter kontraktet och säljer lägenheten;
• information om aktieägaren;
• den mest exakta definitionen av fastigheten: matrikelnummer för marken, byggnadsplan, plan, område, antal rum, plats och bilder för andra lokaler, våning, läge i förhållande till andra lägenheter, material etc.;
• villkor för att ta huset i drift och dess slutliga överföring till bidragsgivaren;
• den totala kostnaden för lokalen, samt ett fast pris per 1 m2;
• förfarandet för att säkerställa betalningar, sanktioner för bristande efterlevnad av betalningsvillkoren;
• en garanti för objektet under konstruktion - mer än 5 år för byggnaden och minst 3 år för kommunikation;
• datum och plats där avtalet ingicks.

På begäran av parterna kan ytterligare klausuler ingå i handlingen som är nödvändiga under särskilda omständigheter. Eventuella tillägg kan inte strida mot lagens normer.

Viktig poäng! Var noga med att kontrollera uppgifterna om företaget som du undertecknar kontraktet med. Det är de som ska förekomma i resten av papperen: projektdeklarationen, tillstånd till byggarbeten och mark m.m.

Normerna i federal lag nr 214 sätter utvecklare i ett ganska strikt ramverk. Framför allt handlar det om tidpunkten för slutförandet av byggnadsarbetet. Enligt kraven i detta dokument har aktieägare all rätt att få tillförlitlig information om hur arbetet fortskrider när som helst.

I enlighet med ovanstående lag är DDU-avtalet ett dokument som ska innehålla fullständig och sanningsenlig information om det finansierade objektet. Det är önskvärt att veta att både bostadsområden och lokalområden fungerar som sådana. Även gemensam egendom ingår i byggobjektet. Här menar vi grovkök, källare, vindar och trappor.

Federal lag nr 214 bestämmer att registreringen av ett aktieägaravtal genomförs ovillkorligt. För att göra detta bör du kontakta Rosreestr och tillhandahålla relevanta dokument. Endast det kontrakt som har klarat det statliga registreringsförfarandet kan anses officiellt avslutat.

Viktig! Inga andra dokument, förutom DDU, kräver obligatorisk registrering, vilket innebär att de inte skyddar aktieägarnas rättigheter från bedragares intriger.

För att registrera ett kontrakt för deltagande i delat byggande bör du besöka:

• Regional Department of Rosreestr (10 dagar för den första deltagaren och 5 för efterföljande).
• MFC - centrum för tillhandahållande av offentliga tjänster i din region (längre med 1-2 dagar).

Om det finns en elektronisk signatur kan registrering av DDU göras elektroniskt. Du måste använda Rosreestrs webbplats och ansöka. Det är precis vad de som köper bostad genom ett bolån gör. Med detta alternativ ger de flesta banker en liten rabatt på räntan.

Behöver veta! Med den elektroniska registreringen av DDU-avtalet i Rosreestr kan tidsfristerna bli något försenade. Detta kompenseras dock helt av de besparingar som betalas i ränta.

Registrering av delat byggavtal sker med betalning av statlig tull. Ett kvitto på betalningen måste bifogas dokumentpaketet.

Pris

Denna punkt är en av de grundläggande i DDU. Dess frånvaro anses vara skäl för att ogiltigförklara handlingen.

Utvecklaren är ansvarig för att beräkna kostnaden för kontraktet, och investeraren måste gå med på de föreslagna villkoren eller vägra att underteckna dokumentet.

Enligt lag måste dokumentet inte bara innehålla hela kostnaden för bostaden, utan också priset på varje kvadratmeter. Det måste vara i nationell valuta. Om valutaenheten i ett annat land används i beräkningarna, måste den ange en fast växelkurs mot den nationella valutan vid tidpunkten för undertecknandet av avtalet. Dessutom innehåller avtalet en indikation om att växelkursen, oavsett situationen på valutamarknaden, inte bör ändras.

Kostnaden för kontraktet kan endast ändras av en anledning - på grundval av en förändring i den faktiska bilden av lägenheten efter de slutliga mätningarna. Storleken på tillåtna avvikelser anges också i avtalet.

Under de villkor som anges i kontraktet sker betalningar vid en tidpunkt eller i delbetalningar under en viss tid.

Sedan i år har en variant av alternativa avräkningar för DDU - spärrade konton - blivit juridiskt godkänd. En sådan mekanism är utformad för att ytterligare skydda insättarnas pengar och garantera återbetalning av medel i händelse av uppsägning av kontraktet.

Paket med dokument

Bestämmelserna anger inte exakt vem som ska utföra registreringsförfarandet. Naturligtvis är det bäst att göra detta personligen, men du kan anförtro detta ögonblick till en annan person som har lämplig auktoritet. Dokument för att registrera en DDU i Rosreestr kommer att behöva följande:

• insättarens civila pass;
• DDU med alla tillgängliga applikationer eller tillägg;
• skriftliga uttalanden från parterna om registreringen av DDU;
• samtycke från maken (om någon) att genomföra transaktionen, certifierat av en notarie;
• pantavtal (vid tagande av bolån);
• beskrivning av objektet under uppbyggnad i kort form;
• check för betalning av statlig tull;
• en fullmakt med märke av attestering, om handlingarna lämnas genom ombud.

Byggherren måste dessutom lämna bygglov. Projektdeklaration och papper som bekräftar ansvarsförsäkring.

Hur kollar man?

Om du inte lämnar in handlingar personligen, utan med inblandning av en förmedlare, måste du försäkra dig om att registreringen är genomförd. För att göra detta bör du noggrant studera DDU efter att du fått den. Den måste innehålla motsvarande märke.

För att helt eliminera alla tvivel kan du dessutom se ett utdrag från USRR. Ytterligare information om registreringen av DDU kan begäras på MFC eller på Rosreestrs portal i avsnittet "Referensinformation om fastighetsobjekt". I fönstret som öppnas anger du bara matrikelnumret från kontraktet och klickar på "Skapa förfrågan".

Och hur kontrollerar man att utvecklaren har rätt att ingå en DDU? Det finns också flera tecken på detta, som bör kontrolleras så tidigt som möjligt. Så du kan köpa en lägenhet under DDU från utvecklaren och inte falla i fällan om följande villkor är uppfyllda:

• det finns ett officiellt tillstånd för att bygga ett bostadshus;
• information om byggandet av anläggningen publicerades på byggföretagets webbplats eller i pressen;
• byggorganisationen kan officiellt bekräfta sin rätt att använda marken (äganderätt eller arrende);
• på första begäran kan bidragsgivaren bekanta sig med alla dokument som är av intresse för honom eller så är de offentliga.

Uppdrag

Investeringar i den delade konstruktionen av Novosibirsk genomförs i olika skeden av att bygga ett hus. Ibland behöver du avstå från din egen rätt till bostad och överlåta denna möjlighet till en annan person. Detta kan göras genom upplåtelsekontraktet för delad konstruktion.

Enligt detta dokument får den nya ägaren samma antal rättigheter som den tidigare. Enligt No214-FZ, eller snarare, artikel 11 i denna lag, utförs uppdraget i delad konstruktion på följande villkor:

• medlen för betalning av DDU har betalats i sin helhet eller så överförs skulden tillsammans med undertecknandet av ett nytt avtal;
• det finns utvecklarens samtycke, eftersom han är en obligatorisk deltagare i transaktionen;
• statlig registrering av dagis med en ny deltagare i processen genomförs.

Bör övervägas! Vid uppsägning av uppdragsavtalet kan den som undertecknat det kräva ersättning för endast det belopp som står i handlingen. Därför, om mer faktiskt betalades, kommer ingen att återbetala mellanskillnaden.

Om du därför vill delta i en process som kallas "andelskonstruktion" är överlåtelse av rättigheter kanske inte den bästa lösningen.

Det finns flera alternativ för när uppsägning av ett delat byggavtal är sannolikt. Dessutom kan båda parter vägra att uppfylla villkoren.

I denna fråga står lagstiftningen på insättarens sida. Han har fler skäl att vägra ytterligare fullgörande av skyldigheter:

• villkoren för konstruktion och överföring av byggnaden till drift överträds och förseningen är mer än 2 månader;
• kvaliteten på arbetet uppfyller inte det deklarerade och insättaren gör betydande anspråk.

Byggherren har rätt att initiera uppsägning av delad konstruktion om investeraren inte har betalat det avtalade bidraget i tid. I vissa fall är en försening möjlig, men dess period bör inte överstiga 2 månader.

Notera! Om bolaget inte håller de angivna tidsfristerna är det skyldigt att skriftligen varna insättaren om detta. Han kan antingen gå med på ändringarna eller bryta DDU ensidigt.

För att säga upp avtalet måste investeraren skicka ett meddelande till byggherren. Den ska ange skälet och notera att avtalet sägs upp ensidigt. Dokumentets utgångsdatum är den dag brevet skickades. Nu, inom 20 kalenderdagar, är utvecklaren skyldig att återföra de belopp som tidigare betalats av honom enligt avtalet till aktieägarens konto.

Förverka och dess beräkning

Om uppsägningen av kontraktet sker på grund av utvecklarens fel, utöver återbetalning av medel, betalas intresseinnehavaren dessutom en straffavgift. Gemensamt byggande löser helt detta problem, medan ett vanligt bostadsköp och försäljningsavtal kanske inte tar hänsyn till denna fråga.

Grunden för betalningen av en straffavgift kan vara samma skäl som avtalet sägs upp: brott mot tidsfrister och betydande brister (en spricka i väggen eller ett hål i golvet). Dessutom kan en straffavgift tas ut om den byggda lägenheten visade sig vara mindre än vad som anges i kontraktet.

Viktig! Aktieägaren kan kräva både återbetalning av hela det inbetalda beloppet + vite, eller helt enkelt en betalning av vite utöver den erhållna bostaden.

• antalet dagars försening - räknat från datumet för leverans av huset som anges i DDU;
• refinansieringsräntan för Ryska federationens centralbank för närvarande - kan ses på avdelningens officiella portal;
• kostnaden för lägenheten - anges i DDU;
• speciell koefficient - 1/150 för individer, 1/300 för juridiska personer.

Nu måste vi multiplicera alla dessa indikatorer:

1/150 x Sref x antal försenade dagar x kostnad för boende.

Till exempel, med ett kontraktsvärde på 2 miljoner rubel och en refinansieringsgrad på 8,5%, måste utvecklaren betala cirka 1 130 rubel för varje dag av försening.

Fond

Många medborgare som vill delta i köpet av en lägenhet skulle vilja få det säkraste DDU-avtalet. Vad ska man vara uppmärksam på? 2017 medförde vissa förändringar i denna fråga.

Tidigare års praxis har visat att utvecklarens traditionella ansvarsförsäkring inte är riktigt effektiv. Från och med den 1 januari 2017, när man bygger nya anläggningar, är varje byggherre skyldig att bidra med vissa belopp till fonden för deltagare i delat byggande. Alla pengar som samlas in i denna fond kommer att användas för kompensationsbetalningar till de investerare som drabbats av utvecklarens plötsliga konkurs.

En annan post i fondens utgifter kan vara fortsatt finansiering av byggandet. I detta fall utgår ersättning till en ny byggherre som har åtagit sig skyldigheten att slutföra uppförandet av byggnaden för att ersätta den konkursdrabbade "kamraten".

Försäkring

De som tecknat kontrakt före innevarande års början är skyddade av delad byggförsäkring. Normen har varit i kraft sedan 2014 och utesluter registrering av en DDU utan ett utvecklaransvarsförsäkringsavtal. Det är sant att detta endast gäller de organisationer som bedriver sin verksamhet i enlighet med federal lag nr 214.

Viktig! Om du, när du köpte en lägenhet i en ny byggnad i Novosibirsk eller en annan stad, inte ingick en DDU, utan en annan typ av kontrakt, kan du inte räkna med skyddet av 214-FZ.

Om tillstånd att bygga ett bostadshus erhölls av företaget före januari 2014, förblir normen för obligatorisk ansvarsförsäkring enligt byggherrens goda vilja.

Varje kontrakt har många nyanser. DDU 214-FZ var inget undantag, vad ska jag vara uppmärksam på när jag undertecknar detta dokument? Här är några höjdpunkter:

1. Om registreringen och undertecknandet av kontraktet inte utförs av byggherren själv, utan av hans representant, se till att han har laglig grund för detta. Attesterade fullmakter kan betraktas som sådana. Studera dokumenten noggrant och ta reda på exakt vilka befogenheter som delegeras till representanten.
2. När du skriver på kontraktet, se till att det innehåller en klausul som säger att byggherren inte kan godtyckligt ändra någon dokumentation.
3. Studera noggrant listan över fall av force majeure. Se till att den består av riktigt "oöverstigliga" hinder och inte innehåller något överflödigt.
4. Kontrollera att kontraktet innehåller en uppgift om att föremålet inte anses vara av hög kvalitet förrän det tas i drift.
5. DDU bör inte innehålla klausuler om ingående av ytterligare avtal med tredje part, till exempel med ett specifikt förvaltningsbolag.
6. Se till att du tydligt förstår vad delat byggande av lägenheter är och vilka viktiga punkter kontraktet ska innehålla. Om avsaknaden av minst en av dem upptäcks, kommer utvecklaren att ha anledning att ogiltigförklara dokumentet.
7. Kom ihåg att DDU inte vinner kraft efter undertecknandet, utan från ögonblicket för statlig registrering. Så att ge pengar till utvecklaren fram till denna punkt kan vara farligt.
8. Eftersom DDU inte har en tydlig, juridiskt etablerad form, uppfinner många utvecklare sina egna klausuler för det, som är helt olönsamma för insättaren. Att hitta dem på egen hand är ofta inte möjligt. Vägen ut ur situationen kan vara att attrahera en advokat som är specialiserad på just detta område. Hans konsultation kommer att kosta mycket mindre än de möjliga konsekvenserna av att teckna ett avtal med "fallgropar".

Notera! En grundlig och mest detaljerad analys av DDU är möjlig med inblandning av vårt företags specialister. Genom att ansöka om en kostnadsfri konsultation kan du få betydande preferenser i denna och andra frågor.

En annan punkt som är värd att uppmärksamma är jurisdiktionen under DDU. I enlighet med lagen har insättaren rätt att självständigt välja domstolen för att lämna in en fordran. För att beröva medborgarna denna möjlighet fixar vissa utvecklare adressen till en viss institution i DDU.

Ett besök till domstolen som exploatören anger kan vara helt olönsamt för aktieägaren. Till exempel kan den rättsliga myndigheten vara belägen på den plats där byggherren registrerats, i en annan stad eller region. Genom att underteckna en sådan DDU godkänner intresseinnehavaren automatiskt de föreslagna "spelreglerna". Därefter kan detta bli ett betydande hinder för att väcka talan i den valda domstolen.

DDU är ett ganska komplext dokument med ett stort antal nyanser. Lita inte för mycket på utvecklarnas löften, för deras huvuduppgift är att "slå" pengar ur dig. För att skydda dig själv så mycket som möjligt är det bäst att använda rådgivning från erfarna proffs. Det är det enda sättet du kan vara säker på att dina pengar inte går till spillo.

FZ-214 video från experter

Ett urval av expertvideor om aktieägaravtalet, 214-FZ, samt hur man korrekt upprättar en DDU och går in i aktiekonstruktion.

Attraktionen av medel från medborgare och juridiska personer för delad konstruktion av bostadshus och andra fastighetsobjekt, såväl som uppkomsten av äganderätter för sådana objekt av deltagare i processen regleras av en speciell federal lag № 214 . Den fastställer också garantier för skydd av medinvesterares rättigheter, legitima intressen och egendom.

Lagens garantier gäller för de aktieägare som har ingått avtal om deltagande i delat byggande (DDU).

Det finns flera sådana garantier:

• Uteslutning av möjligheten till bedrägeri, där pengar samlas in från medborgarna för att bygga obefintliga anläggningar. För detta ändamål förbjuder artikel 3 i lag nr 214-FZ utvecklaren att ingå DDU med medborgare upp till:
• få bygglov,
• publicera, publicera och/eller skicka in en projektdeklaration,
• statlig registrering av byggherren av äganderätten till en tomt avsedd för uppförande av ett objekt (eller ett arrendeavtal, andrahandsupplåtelse av denna tomt).
• Eliminering av möjligheten till en "dubbel" försäljning av lägenheter. Konst. 4 i lag nr 214-FZ föreskriver ingående av en DDU skriftligen. Ett sådant avtal är föremål för statlig registrering och anses vara avslutat först från och med tidpunkten för sådan registrering.
• I händelse av konkurs (avsiktlig konkurs) kommer byggherren inte att kunna lämna medinvesterarna med ingenting. Enligt art. 13 i lag nr 214-FZ, för alla deltagare i delad konstruktion, från tidpunkten för statlig registrering, anses DDU:er vara utfästa:
• en tomt som ägs av byggherren på äganderätten (eller rätten att upplåta, hyra i andra hand denna tomt),
• och ett flerfamiljshus och/eller annan fastighet under uppförande på denna sida.

Utvecklares aktiviteter när de lockar pengar från medborgare under DDU är föremål för statlig kontroll av de auktoriserade organen i Ryska federationens ingående enheter. I Moskva är dessa funktioner tilldelade strukturen för komplexet för stadsplaneringspolitik och konstruktion - Moskomstroyinvest.

Beslut om fördelning av lägenheter fattas på bolagsstämmor i bostadsrättsstyrelsen. Samtidigt är det inte ovanligt att ett hus under uppförande har flera gånger färre lägenheter än de aktieägare som finansierat detta bygge och de aktieägare som gick med i andelslaget sist kan få en lägenhet bland de första.

Att locka till sig medel från medborgarna för byggande inom ramen för bostadsbyggande kooperativ (HBC) och bostadssparkooperativ (HSC) ger inte ett garanterat skydd för deras medlemmars rättigheter som deltagare i delat byggande. Bostadskooperativens och bostadskooperativens verksamhet regleras av bestämmelserna i Ryska federationens bostadskod respektive 215-FZ "On Housing Savings Cooperatives".

Federal lag nr 214: för- och nackdelar

Lästid: 8 minuter

Vad är FZ-214?

Även om den inte är perfekt, skyddar federal lag nr 214 åtminstone delvis aktieägare från skrupelfria utvecklare. Låt oss se vilka problem FZ-214 kan skydda mot, och varför många byggföretag undviker att arbeta under denna lag.

Vad är FZ-214, och vad skyddar den mot

Federal lag nr 214 "Om deltagande i delad konstruktion av flerbostadshus och annan fastighet" antogs 2004. Dessförinnan utvecklade utvecklarna alla kontrakt självständigt. De dokument som upprättats av organisationens advokater skyddade byggföretagen maximalt och lämnade inga garantier för köparna att huset skulle stå färdigt, lägenheten inte skulle säljas vidare en andra gång, etc.

Efter antagandet av FZ-214 skyllde många utvecklare på den för dess "fuktighet" och överdrivna krav, och därför vägrade byggföretag att arbeta med det. Det gick att komma ifrån genomförandet av lagen på olika sätt, bland annat genom att gå över till ingående av preliminära försäljningskontrakt och preliminära aktieägaravtal.

Ändringar av federal lag nr 214 gav impulser till en ökning av antalet utvecklare som antog lagen för utförande. Den nya versionen av dokumentet har blivit mer flexibel i förhållande till byggföretag, men också skärpt straffet för dem för att de jobbar kring lagen.

FZ-214 är inte perfekt, men den säkraste mekanismen för att köpa ett hem för en aktieägare. Kontraktet, upprättat i enlighet med lagen, innehåller fullständig information om byggobjektet, dess definition i enlighet med konstruktionsunderlaget, tidsfrister för leverans, pris, metoder och betalningsvillkor samt garantitiden som ges av byggherren för det av honom uppförda föremålet.

FZ-214 kommer att skydda aktieägare från förlust av medel om anläggningen under uppbyggnad drabbas av förstörelse eller skada. Exploatören kommer inte att kunna vägra att överlåta lägenheten till arvingarna i händelse av att aktieägaren som undertecknat kontraktet dör. Om en privat medinvesterare bygger ett objekt för personliga behov, och inte för kommersiella ändamål, faller han också under lagen om skydd för konsumenträttigheter.

Som nämnts ovan är federal lag nr 214 ofullkomlig. Genom att dra fördel av vissa luckor kan utvecklaren göra särskilda bestämmelser i aktieägaravtalet (DDU) som kommer att fungera till hans fördel. Det är bättre för köparen att inte skriva under dokumentet förrän han har visat pappren för en kvalificerad advokat. Vid tvist kan aktieägaren kräva att byggherren ändrar kontraktet.

Fördelar med federal lag nr 214 för bostadsköpare

FZ-214 kommer att skydda mot dubbelförsäljning, långsiktig konstruktion eller orimlig uppskattning av lägenheten

• Risken för dubbelförsäljning av lägenheten minskar.

Garanten för transaktionens tillförlitlighet är Rosreestr (Federal Service for State Registration, Cadastre and Cartography, tidigare, fram till 2008 - Federal Registration Service), där dokument undertecknade av aktieägaren och utvecklaren måste genomgå obligatorisk registrering. Rosreestr kommer helt enkelt inte att kunna registrera samma bostad under uppförande två gånger för olika personer.

• FZ-214 minskar risken för att ett föremål under uppbyggnad aldrig kommer att tas i drift.

Faktum är att enligt den tredje artikeln i lagen kan byggandet av ett hus inte påbörjas förrän byggherren har ett fullständigt paket med tillstånd i sina händer, och projektdeklarationen inte har publicerats. Men i vårt land kan, som ni vet, samordningen av dokument ta år. Därför kommer utvecklarna ur situationen och får godkännanden gradvis under byggandet av anläggningen.

• FZ-214 anger reglerna för att återföra medel till intresseinnehavaren i händelse av att avtalet sägs upp av en av parterna.
• FZ-214 är mer på aktieägarens sida, och inte byggföretaget.

Storleken på bötesbeloppet för köparen, som försenat nästa delbetalning, och byggherren, som inte lämnat ut nycklarna till lägenheten inom den avtalade tidsramen, enligt lagen, är ojämförliga. Om aktieägaren har möjlighet att gå av med ett formellt belopp blir böterna för byggherren mycket höga. Men idag inkluderar utvecklare ofta ytterligare klausuler i kontraktet, som stipulerar en hög straffavgift för intressenter som försenar bidrag.

• FZ-214 tillåter inte byggherren att avvika från det överenskomna projektet när det gäller höjden på byggnaden, layouten av lägenheter etc.

Allt detta står i avtalet. Om lägenheten i slutändan visar sig vara t.ex. mindre i yta än vad som anges i tidningarna, eller kvaliteten på arbetet inte passar köparen, har han all anledning att kräva en sänkning av bostadskostnaden från utvecklaren.

• FZ-214 tillåter inte utvecklaren att ändra priset per kvadratmeter efter eget gottfinnande.

Byggherren har rätt att begära tilläggsavgift om force majeure-förhållanden uppstår: försummelse, till exempel. Domstolen kommer dock att bedöma omständigheterna och besluta om behovet av att höja priserna.

• FZ-214 anger tydligt skälen till varför köparen kan säga upp kontraktet med byggföretaget och kräva en straffavgift från det.

Enligt lag är utvecklaren skyldig att till den privata medinvesteraren återlämna det belopp som han bidragit med enligt aktieavtalet, samt att betala straffavgifter på 1/150 av refinansieringsräntan för Ryska federationens centralbank vid tidpunkten för återlämnande av pengar för användning av medel.

Kom ihåg att federal lag nr 214, även om det är den säkraste mekanismen för att skaffa bostäder idag, kan den inte helt skydda köpare från skrupelfria utvecklares handlingar. Lagen kommer inte att kunna skydda ett byggföretag från konkurs, samt påskynda byggandet av ett hus.

Nackdelar med att arbeta på FZ-214 för utvecklaren

FZ-214 förbjuder strängt att göra ändringar i projektet redan under byggtiden, vilket kan leda till långsiktig konstruktion

• Federal lag nr 214 är långt ifrån lämplig för alla utvecklare, eftersom den ålägger dem strikta skyldigheter och berövar dem viss flexibilitet.

I vissa fall kan byggföretaget behöva göra ändringar i projektet redan under byggtiden. FZ-214 förbjuder strängt sådana åtgärder. En strikt efterlevnad av lagens bokstav kan leda objektet till långsiktigt byggande.

• Enligt FZ-214 har byggherren inte rätt att möta köparen halvvägs och sänka priset per 1 kvm bostad.

Om minst en lägenhet redan har sålts i huset, är byggherren skyldig att ta samma belopp från köparna för resten. I annat fall kommer aktieägare som köpt bostad till ett högre pris att kunna begära återbetalning av de överbetalda pengarna.

• FZ-214 anger inte tydligt reglerna för godkännande och överföring av en lägenhet till en aktieägare.

Lagen definierar villkoren när köparen kan börja acceptera bostad, men anger inte när han måste slutföra detta förfarande.

• FZ-214 försätter utvecklare i svåra förhållanden under vilka de blir skuldsatta till staten och aktieägare, men har inga verktyg för att påverka tjänstemän.

Det är ganska svårt att bygga bostäder enligt federal lag nr 214. Därför försöker många byggföretag hitta lösningar och, karakteristiskt nog, hittar de dem. Så, till exempel, beslutar vissa utvecklare, för att inte binda sina händer med aktieandelsavtal som ingåtts enligt FZ-214, att bygga objekt helt på egen bekostnad och sedan lägga upp lägenheter under försäljningskontrakt. Det är sant att sådana alternativ ligger inom makten för, kanske, mycket stora byggföretag. Mindre utvecklare väljer ofta ett av de "grå scheman" att arbeta med.