» 214 фз про пайове будівництво. Скасування договорів пайової участі: що це означає для інвестора

214 фз про пайове будівництво. Скасування договорів пайової участі: що це означає для інвестора

Стаття 1 Предмет регулювання цього Федерального закону

1. Цей Федеральний закон регулює відносини, пов'язані із залученням грошових коштів громадян та юридичних осіб для пайового будівництва багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості на підставі договору участі в пайовому будівництві (далі - учасники пайового будівництва) та виникненням у учасників пайового будівництва права власності на об'єкти пайового будівництва, а також встановлює гарантії захисту прав, законних інтересів та майна учасників пайового будівництва.

2. Крім передбаченого частиною 1 цієї статті випадку залучення грошових коштів громадян фізичною або юридичною особою з прийняттям на себе зобов'язань, після виконання яких у громадянина може виникнути право власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку, що будується, допускається у випадках, якщо це передбачено законодавством Російської Федерації про житлові накопичувальні кооперативи.

Стаття 2 Основні поняття, що використовуються у цьому Федеральному законі

Для цілей цього Закону використовуються такі основні поняття:

1) забудовник - юридична особа незалежно від її організаційно-правової форми або індивідуальний підприємець, які мають у власності або на праві оренди земельну ділянку та залучають кошти учасників пайового будівництва відповідно до цього Федерального закону для будівництва (створення) на цій земельній ділянці багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості на підставі отриманого дозволу на будівництво. У цьому інших об'єктів нерухомості ставляться гаражі, об'єкти охорони здоров'я, комунального харчування, підприємницької діяльності, торгівлі, культури та інші об'єкти нерухомості, крім об'єктів виробничого призначення;

2) об'єкт пайового будівництва - житлове або нежитлове приміщення, що підлягає передачі учаснику пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості та що входить до складу зазначеного багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості, що будуються (створюються) ) також із залученням коштів учасника пайового будівництва.

Стаття 3. Право на залучення коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) інших об'єктів нерухомості

1. Забудовник має право залучати кошти учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) інших об'єктів нерухомості тільки після отримання в установленому порядку дозволу на будівництво, опублікування та (або) розміщення проектної декларації відповідно до цього Федерального закону та державної реєстрації права власності або права оренди забудовника на земельну ділянку, надану для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) інших об'єктів нерухомості, до складу яких входитимуть об'єкти пайового будівництва.

2. Право на залучення грошових коштів громадян для будівництва (створення) багатоквартирного будинку з прийняттям на себе зобов'язань, після виконання яких у громадянина може виникнути право власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку, що будується, мають відповідальні вимогам цього Федерального закону забудовники на підставі договору участі у пайовому будівництві.

3. У разі залучення коштів громадянина для будівництва (створення) багатоквартирного будинку з прийняттям на себе зобов'язань, після виконання яких у громадянина може виникнути право власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку, що будується (створюється), особою, яка не має на це права відповідно з цим Федеральним законом, громадянин може вимагати від цієї особи негайного повернення переданих їй грошових коштів, а також сплати передбачених статтею 395 Цивільного кодексу Російської Федерації відсотків у подвійному розмірі на суму цих коштів та відшкодування понад суму відсотків завданих громадянину збитків.

Стаття 4 Договір участі у пайовому будівництві

1. За договором участі в пайовому будівництві (далі - договір) одна сторона (забудовник) зобов'язується у передбачений договором термін самотужки та (або) із залученням інших осіб побудувати (створити) багатоквартирний будинок та (або) інший об'єкт нерухомості та після отримання дозволу на введення в експлуатацію цих об'єктів передати відповідний об'єкт пайового будівництва учаснику пайового будівництва, а інша сторона (учасник пайового будівництва) зобов'язується сплатити обумовлену договором ціну та прийняти об'єкт пайового будівництва за наявності дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості.

2. Уряд Російської Федерації має право видавати правила, обов'язкові для сторін договору при його укладенні та виконанні.

3. Договір укладається у письмовій формі, підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

4. Договір має містити:

1) визначення підлягає передачі конкретного об'єкта пайового будівництва відповідно до проектної документації забудовником після отримання ним дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості;

2) термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва;

3) ціну договору, строки та порядок її сплати;

4) гарантійний термін об'єкт пайового будівництва.

5. За відсутності у договорі умов, передбачених частиною 4 цієї статті, такий договір вважається неукладеним.

6. Ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта пайового будівництва до його передачі учаснику пайового будівництва несе забудовник.

7. У разі смерті громадянина - учасника пайового будівництва його права та обов'язки за договором переходять до спадкоємців, якщо федеральним законом не передбачено інше. Забудовник немає права відмовити таким спадкоємцям у вступі до договору.

8. Існують на день відкриття спадщини учасника пайового будівництва майнові права та обов'язки, засновані на договорі, укладеному відповідно до цього Федерального закону, входять до складу спадщини учасника пайового будівництва відповідно до Цивільного кодексу Російської Федерації.

9. До відносин, що випливають з договору, укладеного громадянином - учасником пайового будівництва виключно для особистих, сімейних, домашніх та інших потреб, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, застосовується законодавство Російської Федерації про захист прав споживачів у частині, що не врегульована цим Федеральним законом.

Стаття 5 Ціна договору

1. У договорі зазначається ціна договору, тобто розмір грошових коштів, що підлягають сплаті учасником пайового будівництва для будівництва (створення) об'єкта пайового будівництва. Ціна договору може бути визначена у договорі як сума грошових коштів на відшкодування витрат на будівництво (створення) об'єкта пайового будівництва та грошових коштів на оплату послуг забудовника.

2. За угодою сторін ціна договору може бути змінена після його укладання, якщо договором передбачено можливості зміни ціни, випадки та умови її зміни.

3. Сплата ціни договору провадиться шляхом внесення платежів одноразово або у встановлений договором період, що обчислюється роками, місяцями або тижнями.

4. У разі, якщо відповідно до договору сплата ціни договору повинна провадитися учасником пайового будівництва шляхом одноразового внесення платежу, прострочення внесення платежу протягом більш ніж трьох місяців є підставою для пред'явлення забудовником вимоги про розірвання договору в судовому порядку.

5. У разі, якщо відповідно до договору сплата ціни договору повинна провадитись учасником пайового будівництва шляхом внесення платежів у передбачений договором період, систематичне порушення учасником пайового будівництва строків внесення платежів, тобто порушення строку внесення платежу більш ніж тричі протягом дванадцяти місяців або прострочення внесення платежу протягом більш як три місяці є підставою для пред'явлення забудовником вимоги про розірвання договору в судовому порядку.

6. У разі порушення встановленого договором строку внесення платежу учасник пайового будівництва сплачує забудовнику неустойку (пені) у розмірі однієї стоп'ятдесятої ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, що діє на день виконання зобов'язання, від суми простроченого платежу за кожен день прострочення.

Стаття 6 Термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва

1. Забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва не пізніше строку, передбаченого договором. При цьому термін передачі забудовником об'єктів пайового будівництва має бути єдиним для всіх учасників пайового будівництва, за винятком випадку, встановленого частиною 3 цієї статті.

2. У разі порушення передбаченого договором терміну передачі учаснику пайового будівництва об'єкта пайового будівництва забудовник сплачує учаснику пайового будівництва неустойку (пені) у розмірі однієї сімдесятип'ятої ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, що діє на день виконання зобов'язання, від ціни договору за день прострочення.

3. У разі, якщо будівництво (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості не може бути завершено у передбачений договором строк, забудовник не пізніше ніж за два місяці до закінчення зазначеного терміну зобов'язаний направити учаснику пайового будівництва відповідну інформацію та пропозицію про зміну договору. Зміна передбаченого договором терміну передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва здійснюється у порядку, встановленому Цивільним кодексом Російської Федерації.

Стаття 7 Гарантії якості, передбачені договором

1. Забудовник зобов'язаний передати учаснику пайового будівництва об'єкт пайового будівництва, якість якого відповідає умовам договору або за відсутності або неповноти умов такого договору вимогам технічних регламентів, проектної документації та містобудівних регламентів, а також іншим обов'язковим вимогам.

2. У разі, якщо об'єкт пайового будівництва побудований (створений) забудовником з відступами від умов договору, що призвели до погіршення якості такого об'єкта, або з іншими недоліками, які роблять його непридатним для передбаченого договором використання, учасник пайового будівництва, якщо інше не встановлено договором , на свій вибір вправі вимагати від забудовника:

1) безоплатного усунення недоліків у розумний термін;

2) пропорційного зменшення ціни договору;

3) відшкодування своїх витрат на усунення недоліків.

3. У разі істотного порушення вимог до якості об'єкта пайового будівництва учасник пайового будівництва в односторонньому порядку вправі відмовитися від виконання договору і вимагати від забудовника повернення коштів та сплати відсотків відповідно до частини 2 статті 9 цього Закону.

4. Умови договору про звільнення забудовника від відповідальності за недоліки об'єкта пайового будівництва є нікчемними.

5. Гарантійний термін для об'єкта пайового будівництва встановлюється договором і не може становити менш як п'ять років. Зазначений гарантійний термін обчислюється з дня передачі об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва, якщо інше не передбачено договором.

6. Учасник пайового будівництва має право пред'явити забудовнику вимоги у зв'язку з неналежною якістю об'єкта пайового будівництва за умови, якщо така якість виявлена ​​протягом гарантійного строку.

Стаття 8 Передача об'єкта пайового будівництва

1. Передача об'єкта пайового будівництва забудовником та прийняття його учасником пайового будівництва здійснюються за передавальним актом, що підписується сторонами, або іншому документу про передачу.

2. Передача об'єкта пайового будівництва здійснюється не раніше ніж після отримання в установленому порядку дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості.

3. Після отримання забудовником у встановленому порядку дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості забудовник зобов'язаний передати об'єкт пайового будівництва протягом двох місяців, але не пізніше передбаченого договором строку.

4. Учасник пайового будівництва, який отримав повідомлення забудовника про завершення будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості відповідно до договору та готовності об'єкта пайового будівництва до передачі, зобов'язаний приступити до його прийняття у передбачений договором строк або, якщо такий строк не встановлено протягом семи робочих днів з дня отримання зазначеного повідомлення.

5. Учасник пайового будівництва до підписання передавального акта або іншого документа про передачу об'єкта пайового будівництва має право вимагати від забудовника складання акта, в якому вказується невідповідність об'єкта пайового будівництва вимогам, зазначеним у частині 1 статті 7 цього Федерального закону, та відмовитися від підписання передавального акта або іншого документа про передачу об'єкта пайового будівництва до виконання забудовником обов'язків, передбачених частиною 2 статті 7 цього Закону.

Стаття 9 Одностороння відмова від виконання договору

1. Учасник пайового будівництва в односторонньому порядку має право відмовитися від виконання договору у разі:

1) невиконання забудовником зобов'язання щодо передачі об'єкта пайового будівництва у передбачений договором строк;

2) припинення або призупинення будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості, до складу яких входить об'єкт пайового будівництва, за наявності обставин, що очевидно свідчать про те, що у передбачений договором термін об'єкт пайового будівництва не буде переданий учаснику пайового будівництва ;

3) суттєвої зміни проектної документації багатоквартирного будинку, що будуються (створюються) та (або) іншого об'єкта нерухомості, до складу яких входить об'єкт пайового будівництва, у тому числі суттєвої зміни розміру об'єкта пайового будівництва;

4) зміни призначення спільного майна та (або) нежитлових приміщень, що входять до складу багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості;

5) невиконання забудовником обов'язків, передбачених частиною 2 статті 7 цього Закону;

6) суттєвого порушення вимог до якості об'єкта пайового будівництва;

7) в інших передбачених договором випадках.

2. У разі односторонньої відмови учасника пайового будівництва від виконання договору забудовник зобов'язаний повернути кошти, сплачені учасником пайового будівництва в рахунок ціни договору, а також сплатити відсотки на цю суму за користування зазначеними грошовими коштами у розмірі однієї стостодесятої ставки рефінансування Центрального банку Російської Федерації, чинної на день виконання зобов'язання щодо повернення коштів, сплачених учасником пайового будівництва. Зазначені відсотки нараховуються з дня внесення учасником пайового будівництва грошових коштів або частини коштів у рахунок ціни договору до дня їх повернення забудовником учаснику пайового будівництва.

Стаття 10 Відповідальність за порушення зобов'язань за договором

У разі невиконання або неналежного виконання зобов'язань за договором сторона, яка не виконала своїх зобов'язань або неналежно виконала свої зобов'язання, зобов'язана сплатити іншій стороні передбачені цим Федеральним законом та зазначеним договором неустойки (штрафи, пені) та відшкодувати у повному обсязі заподіяні збитки понад неустойку.

Стаття 11 Поступка прав вимог за договором

1. Поступка учасником пайового будівництва прав вимог за договором допускається тільки після сплати ним ціни договору або одночасно з переведенням боргу на нового учасника пайового будівництва у порядку, встановленому Цивільним кодексом Російської Федерації.

2. Поступка учасником пайового будівництва прав вимог за договором допускається з моменту державної реєстрації договору до моменту підписання сторонами передавального акта або іншого документа про передачу об'єкта пайового будівництва.

Стаття 12 Виконання зобов'язань за договором

1. Зобов'язання забудовника вважаються виконаними з підписання сторонами передавального акта чи іншого документа про передачу об'єкта пайового будівництва.

2. Зобов'язання учасника пайового будівництва вважаються виконаними з моменту сплати в повному обсязі грошових коштів відповідно до договору та підписання сторонами передавального акта або іншого документа про передачу об'єкта пайового будівництва.

Стаття 13 Забезпечення виконання зобов'язань за договором

1. Для забезпечення виконання зобов'язань забудовника (заставника) за договором з моменту державної реєстрації договору в учасників пайового будівництва (заставоутримувачів) вважаються такими, що перебувають у заставі, наданий для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості, у складі яких будуть знаходитися об'єкти пайового будівництва, земельну ділянку, що належить забудовнику на праві власності, або право оренди на вказану земельну ділянку та багатоквартирний будинок, що будуються (створюються) на цій земельній ділянці та (або) інший об'єкт нерухомості.

2. При державній реєстрації права власності забудовника на об'єкт незавершеного будівництва такий об'єкт незавершеного будівництва вважається таким, що перебуває у заставі в учасників пайового будівництва з моменту державної реєстрації права власності забудовника на такий об'єкт.

3. При державній реєстрації права власності забудовника на житлові та (або) нежитлові приміщення, що входять до складу багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості, будівництво (створення) яких здійснювалося із залученням коштів учасників пайового будівництва, зазначені приміщення вважаються такими, що перебувають у заставі в учасників пайового будівництва з моменту державної реєстрації права власності забудовника на такі приміщення.

4. Заставою майна, передбаченим частинами 1-3 цієї статті, забезпечується виконання наступних зобов'язань забудовника за договором:

1) повернення коштів, внесених учасником пайового будівництва, у випадках, передбачених цим Федеральним законом та (або) договором;

2) сплата учаснику пайового будівництва грошових коштів, що належать йому у відшкодування збитків та (або) як неустойка (штраф, пеня) внаслідок невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов'язання з передачі учаснику пайового будівництва об'єкта пайового будівництва, та інших грошових коштів, належних йому відповідно до договором та (або) федеральними законами.

5. Забудовник зобов'язаний зареєструвати право власності на об'єкт незавершеного будівництва у разі виникнення підстав для звернення стягнення на предмет застави. У разі ухилення забудовника від державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва державна реєстрація права власності на такий об'єкт здійснюється на підставі рішення суду, прийнятого за позовом учасника пайового будівництва про звернення стягнення на предмет застави.

6. Якщо до укладення забудовником договору з першим учасником пайового будівництва майно, зазначене в частинах 1-3 цієї статті, було передано до застави як забезпечення інших зобов'язань забудовника, залучення забудовником грошових коштів учасників пайового будівництва допускається за одночасного дотримання наступних умов:

1) заставоутримувачем майна, зазначеного у частинах 1-3 цієї статті, є банк;

2) від зазначеного в пункті 1 цієї частини заставоутримувача отримано згоду на задоволення своїх вимог за рахунок закладеного майна відповідно до частини 2 статті 15 цього Закону.

7. Після укладання забудовником договору з першим учасником пайового будівництва майно, зазначене в частинах 1-3 цієї статті, у порядку наступної застави може передаватися банку (наступному заставоутримувачу) на забезпечення повернення кредиту або цільової позики, наданих банком забудовнику на будівництво багатоквартирного будинку або) іншого об'єкта нерухомості, до складу яких входять об'єкти пайового будівництва.

8. З моменту підписання сторонами передавального акта або іншого документа про передачу об'єкта пайового будівництва право застави, що виникло на підставі цього Закону, не поширюється на даний об'єкт пайового будівництва.

9. До відносин, що випливають із застави, що виникає на підставі цього Федерального закону, застосовуються положення Цивільного кодексу Російської Федерації та Федерального закону від 16 липня 1998 року N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" з урахуванням особливостей, встановлених цим Федеральним законом .

Стаття 14 Особливості звернення на предмет застави

1. Стягнення щодо застави може бути звернене не раніше ніж через шість місяців після:

1) настання передбаченого договором терміну передачі забудовником об'єкта пайового будівництва;

2) припинення або призупинення будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості за наявності обставин, що очевидно свідчать про те, що у передбачений договором термін об'єкт пайового будівництва не буде переданий учаснику пайового будівництва.

2. Стягнення щодо застави може бути звернено в терміни, встановлені частиною 1 цієї статті, незалежно від термінів виконання забудовником зобов'язань перед заставоутримувачами, зазначеними в частинах 6 і 7 статті 13 цього Закону.

3. При зверненні стягнення щодо застави забудовник і заставоутримувачі, зазначені у частинах 6 і 7 статті 13 цього Закону, у повному обсязі несуть солідарну відповідальність за зобов'язаннями забудовника, виконання яких забезпечене заставою відповідно до частини 4 статті 13 цього Закону.

Стаття 15 Особливості розподілу грошових коштів, отриманих від реалізації заставленого майна

1. Кошти, отримані від реалізації закладеного майна, після утримання сум, необхідних покриття витрат у зв'язку з зверненням стягнення на таке майно та його реалізацією, спрямовуються на задоволення вимог учасників пайового будівництва та заставоутримувачів, зазначених у частині 6 статті 13 цього Федерального закону .

2. При нестачі грошових коштів, виручених від реалізації закладеного майна, такі кошти після утримання сум, необхідних для покриття витрат у зв'язку із зверненням стягнення на дане майно та його реалізацією, розподіляються між учасниками пайового будівництва та заставоутримувачами, зазначеними у частині 6 статті 13 цього Федерального закону, пропорційно розмірам їх вимог на момент задоволення цих вимог.

3. Вимоги заставоутримувачів, зазначених у частині 7 статті 13 цього Закону, підлягають задоволенню після вимог учасників пайового будівництва та заставоутримувачів, зазначених у частині 6 статті 13 цього Закону.

4. За вимогами учасників пайового будівництва та інших заставоутримувачів, які не були задоволені за рахунок коштів, виручених від реалізації заставленого майна, забудовник та заставоутримувачі, зазначені в частинах 6 та 7 статті 13 цього Федерального закону, несуть солідарну відповідальність у порядку, встановленому законодавством Російської Федерації.

5. Зарахування до депозиту нотаріуса підлягають кошти, належні учасникам пайового будівництва, які не заявили своїх вимог до дати проведення публічних торгів, на яких було реалізовано закладене майно. Зазначені учасники пайового будівництва мають право отримати кошти через депозит нотаріуса в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації.

Стаття 16 Державна реєстрація права власності на об'єкти пайового будівництва

1. Право власності учасника пайового будівництва на об'єкт пайового будівництва підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому Федеральним законом від 21 липня 1997 року N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (далі - Федеральний закон "Про державну реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним") та цим Федеральним законом.

2. Підставою для державної реєстрації права власності учасника пайового будівництва на об'єкт пайового будівництва є документи, що підтверджують факт його спорудження (створення), - дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості, до складу яких входить об'єкт пайового будівництва, та передавальний акт або інший документ про передачу об'єкта пайового будівництва.

3. Забудовник передає дозвіл на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості або нотаріально засвідчену копію цього дозволу до органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, для державної реєстрації прав власності учасників пайового будівництва на об'єкти пайового будівництва не пізніше ніж через десять робочих днів після отримання такого дозволу.

4. Учасник пайового будівництва або його спадкоємці мають право звернутися до органів, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, із заявою про державну реєстрацію права власності на об'єкт пайового будівництва, побудований (створений) за рахунок коштів такого учасника пайового будівництва у відповідно до договору, після підписання забудовником та учасником пайового будівництва або його спадкоємцями передавального акта або іншого документа про передачу об'єкта пайового будівництва.

5. В учасника пайової власності при виникненні права власності на об'єкт пайового будівництва одночасно виникає частка у праві власності на спільне майно у багатоквартирному будинку, яка не може бути відчужена або передана окремо від права власності на об'єкт пайового будівництва. Державна реєстрація виникнення права власності на об'єкт пайового будівництва одночасно є державною реєстрацією нерозривно пов'язаного з ним права спільної пайової власності на спільне майно.

Стаття 17 Державна реєстрація договору та поступки прав вимог за договором

Договір та (або) поступка прав вимог за договором підлягають державній реєстрації в органах, які здійснюють державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, на території реєстраційного округу за місцем знаходження багатоквартирного будинку, що будуються (створюються) та (або) іншого об'єкта нерухомості, будівництва яких залучаються кошти відповідно до даного договору, в порядку, передбаченому Федеральним законом "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним".

Стаття 18. Використання забудовником коштів, що сплачуються учасниками пайового будівництва за договором

Забудовник використовує кошти, що сплачуються учасниками пайового будівництва за договором, виключно для будівництва (створення) ним багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості відповідно до проектної документації.

Стаття 19 Проектна декларація

1. Проектна декларація включає інформацію про забудовника та інформацію про проект будівництва.

2. Проектна декларація опубліковується забудовником у засобах масової інформації та (або) розміщується в інформаційно-телекомунікаційних мережах загального користування (у тому числі в мережі Інтернет) не пізніше ніж за чотирнадцять днів до дня укладання забудовником договору з першим учасником пайового будівництва, а також подається до органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, та у зазначений у частині 1 статті 23 цього Федерального закону уповноважений орган.

3. Зберігання оригіналів проектної декларації здійснюється забудовником.

4. Забудовник зобов'язаний внести до проектної декларації зміни щодо відомостей про забудовника та проект будівництва, а також фактів внесення змін до проектної документації протягом трьох робочих днів з дня зміни відповідних відомостей.

5. Щоквартально забудовник зобов'язаний вносити до проектної декларації зміни, що стосуються відомостей, передбачених пунктом 6 частини 1 статті 20 цього Закону.

6. Зміни, зазначені у частинах 4 та 5 цієї статті, підлягають опублікуванню у порядку, встановленому для опублікування проектної декларації, протягом десяти днів з дня внесення змін до проектної декларації.

7. У разі порушення забудовником встановлених цим Федеральним законом вимог до проектної декларації учасник пайового будівництва вправі звернутися до суду або арбітражного суду з позовом про визнання угоди недійсною як скоєної під впливом помилки. У разі визнання угоди недійсною забудовник зобов'язаний повернути кошти, сплачені учасником пайового будівництва за договором, та сплатити відсотки відповідно до частини 2 статті 9 цього Федерального закону.

Стаття 20 Інформація про забудовника

1. Інформація про забудовника має містити інформацію:

1) про фірмове найменування (найменування), місце знаходження – для забудовника – юридичної особи, про прізвище, про ім'я, про по батькові, про місце проживання – для забудовника – індивідуального підприємця, а також про режим роботи забудовника;

2) про державну реєстрацію забудовника;

3) про засновників (учасників) забудовника;

4) про проекти будівництва багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, в яких брав участь забудовник протягом трьох років, що передують опублікуванню проектної декларації;

5) про вид ліцензованої діяльності, номер ліцензії, термін її дії, про орган, який видав цю ліцензію, якщо вид діяльності підлягає ліцензуванню відповідно до федерального закону і пов'язаний із здійсненням забудовником діяльності із залучення коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості;

6) про величину власних коштів, фінансовий результат поточного року, розмір кредиторської заборгованості на день опублікування проектної декларації.

2. Забудовник зобов'язаний представити для ознайомлення будь-якій особі, що звернулася:

1) установчі документи забудовника;

2) свідоцтво про державну реєстрацію забудовника;

3) свідоцтво про постановку на облік у податковому органі;

4) звітність про фінансово-господарську діяльність забудовника за встановленими формами;

5) затверджені річні звіти, бухгалтерські баланси, рахунки (розподіл) прибутку та збитків за три останні роки здійснення забудовником підприємницької діяльності та за фактичний період підприємницької діяльності при здійсненні забудовником такої діяльності менше трьох років;

6) аудиторський висновок за останній рік провадження забудовником підприємницької діяльності.

Стаття 21 Інформація про проект будівництва

1. Інформація про проект будівництва повинна відповідати проектній документації та містити інформацію:

1) про мету проекту будівництва, про етапи та про терміни його реалізації, про результати державної експертизи проектної документації, якщо проведення такої експертизи встановлено федеральним законом;

2) про дозвіл на будівництво;

3) про права забудовника на земельну ділянку, про власника земельної ділянки у разі, якщо забудовник не є власником, про межі та площу земельної ділянки, передбачені проектною документацією, про елементи благоустрою;

4) про місцезнаходження багатоквартирного будинку, що будуються (створюються) та (або) іншого об'єкта нерухомості та про їх опис, підготовлений відповідно до проектної документації, на підставі якої видано дозвіл на будівництво;

5) про кількість у складі багатоквартирного будинку, що будуються (створюються) та (або) іншого об'єкта нерухомості самостійних частин (квартир у багатоквартирному будинку, гаражів та інших об'єктів нерухомості), що передаються учасникам пайового будівництва забудовником після отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку та ( або) іншого об'єкта нерухомості, а також про опис технічних характеристик зазначених самостійних частин відповідно до проектної документації;

6) про функціональне призначення нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, що не входять до складу загального майна в багатоквартирному будинку, якщо об'єктом нерухомості, що будується (створюється) є багатоквартирний будинок;

7) про склад спільного майна у багатоквартирному будинку та (або) іншому об'єкті нерухомості, яке перебуватиме у спільній частковій власності учасників пайового будівництва після отримання дозволу на введення в експлуатацію зазначених об'єктів нерухомості та передачі об'єктів пайового будівництва учасникам пайового будівництва;

8) про передбачуваний термін отримання дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку, що будуються (створюються) та (або) іншого об'єкта нерухомості, переліку органів державної влади, органів місцевого самоврядування та організацій, представники яких беруть участь у прийманні зазначених багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості;

9) про можливі фінансові та інші ризики при здійсненні проекту будівництва та заходи щодо добровільного страхування забудовником таких ризиків;

10) про перелік організацій, які здійснюють основні будівельно-монтажні та інші роботи (підрядників).

2. На вимогу учасника пайового будівництва забудовник зобов'язаний представити для ознайомлення:

2) техніко-економічне обґрунтування проекту будівництва багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості;

3) укладання державної експертизи проектної документації, якщо проведення такої експертизи встановлено федеральним законом;

4) проектну документацію, що включає всі внесені до неї зміни;

5) документи, що підтверджують права забудовника на земельну ділянку.

1. При виробництві, розміщенні та розповсюдженні реклами, пов'язаної із залученням коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості, не допускається:

2) рекламувати багатоквартирний будинок та (або) інший об'єкт нерухомості до видачі в установленому порядку дозволу на будівництво цих багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості, опублікування та (або) розміщення проектної декларації та державної реєстрації права власності або права оренди на земельну ділянку , наданий для будівництва (створення) багатоквартирного будинку та (або) іншого об'єкта нерухомості, у складі яких будуть об'єкти пайового будівництва.

2. Поширення реклами, пов'язаної із залученням грошових коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, у всіх випадках має супроводжуватися зазначенням місць та способів отримання проектної декларації, передбаченої цим Федеральним законом.

3. Забороняється розповсюдження реклами, пов'язаної із залученням коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, на строк призупинення діяльності забудовника, пов'язаної із залученням грошових коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості відповідно до цього Федерального закону.

Стаття 23. Державне регулювання, контроль та нагляд у сфері пайового будівництва багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості

1. Державне регулювання, контроль і нагляд у сфері пайового будівництва багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості здійснюються відповідно до цього Федерального закону уповноваженого федерального органу виконавчої влади (далі - уповноваженого органу), а також інших федеральних органів виконавчої влади в межах їх компетенції.

2. Уповноважений орган має право:

1) встановлювати спільно з федеральним органом виконавчої влади, який здійснює нормативно-правове регулювання в галузі фінансів, правила бухгалтерського обліку та бухгалтерської звітності забудовників;

2) здійснювати контроль за цільовим використанням забудовником грошових коштів, що сплачуються учасниками пайового будівництва за договором, для будівництва (створення) багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості відповідно до цього Федерального закону;

3) отримувати від федерального органу виконавчої влади, уповноваженого на здійснення функцій щодо формування офіційної статистичної інформації, документи та інформацію, необхідні для здійснення контролю за діяльністю забудовників, пов'язаної із залученням коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості;

4) щокварталу отримувати від забудовника звітність про провадження діяльності, пов'язаної із залученням коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, у тому числі про виконання своїх зобов'язань за договорами за формами та в порядку, які встановлені Урядом Російської Федерації;

5) здійснювати контроль за діяльністю забудовників, пов'язаної із залученням коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості;

6) здійснювати контроль за дотриманням положень цього Закону, розглядати скарги громадян та юридичних осіб, пов'язані з порушеннями цього Закону;

7) направляти забудовникам розпорядження про усунення порушень цього Федерального закону, нормативних правових актів Президента Російської Федерації, нормативних правових актів Уряду Російської Федерації, правових актів уповноваженого органу та встановлювати терміни усунення таких порушень;

8) звертатися до суду із заявами на захист прав та законних інтересів учасників пайового будівництва;

9) здійснювати інші передбачені цим Федеральним законом повноваження.

3. Вимоги до розміру власних коштів забудовника, порядок розрахунку обсягу цих коштів, і навіть нормативи оцінки фінансової стійкості діяльності забудовника встановлюються Урядом Російської Федерації.

4. У разі порушення забудовником цього Федерального закону, нормативних правових актів Президента Російської Федерації, нормативних правових актів Уряду Російської Федерації, невиконання розпоряджень уповноваженого органу, відмови від надання відповідно до цього Федерального закону інформації або надання неповної та (або) недостовірної інформації уповноважений орган (його посадові особи) мають право:

1) вимагати від забудовників усунення виявлених порушень;

2) спрямовувати забудовникам обов'язкові для виконання приписи про усунення порушень цього Закону, нормативних правових актів Президента Російської Федерації, нормативних правових актів Уряду Російської Федерації, правових актів уповноваженого органу;

3) вживати заходів, необхідних залучення забудовника (його посадових осіб) до відповідальності, встановленої цим Федеральним законом і законодавством Російської Федерації про адміністративні правопорушення.

5. Забудовник, якому направлено припис уповноваженого органу відповідно до пункту 2 частини 4 цієї статті, протягом трьох місяців з дня направлення зазначеного припису має право звернутися до арбітражного суду із заявою про визнання зазначеного припису незаконним. Звернення до арбітражного суду із заявою про визнання зазначеного припису незаконним не зупиняє його виконання. Порядок поводження з такою заявою, порядок її розгляду та порядок прийняття рішення за заявою про визнання розпорядження незаконним визначаються законодавством про судочинство в арбітражних судах.

6. Уповноважений орган має право звернутися до арбітражного суду із заявою про призупинення на певний термін провадження забудовником діяльності, пов'язаної із залученням коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, у разі, якщо:

1) більш ніж тридцять днів затримано подання звітності, передбаченої цим Федеральним законом;

2) розмір власні кошти забудовника нижче мінімальних значень, встановлених Урядом Російської Федерації;

3) забудовником не дотримуються нормативи фінансової стійкості його діяльності, встановлені Урядом Російської Федерації;

4) забудовник не задовольняє вимоги учасників пайового будівництва за грошовими зобов'язаннями, передбаченими частиною 4 статті 13 цього Федерального закону, та (або) не виконує обов'язок з передачі об'єкта пайового будівництва протягом трьох місяців з дня настання задоволення таких вимог та (або) виконання такої обов'язки. При цьому зазначені вимоги в сукупності повинні становити щонайменше 100 тисяч рублів;

5) забудовником не виконувались положення цього Федерального закону, а також прийняті відповідно до нього інші нормативні правові акти за умови, що протягом року до забудовника два і більше разів застосовувалися передбачені цим Федеральним законом заходи впливу.

7. Уповноважений орган має право звернутися до арбітражного суду із заявою про ліквідацію забудовника, що є юридичною особою, або про припинення забудовником, що є фізичною особою, діяльності як індивідуального підприємця у примусовому порядку у разі неодноразового або грубого порушення забудовником положень відповідно до ним інших нормативних правових актів, соціальній та інших передбачених федеральними законами випадках.

Стаття 24. Про внесення змін до Федерального закону "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"

Внести у Федеральний закон від 21 липня 1997 року N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним" (Збори законодавства Російської Федерації, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; № 16, статті 1533, 2002, № 15, статті 1377, 2003, № 24, статті 2244, 2004, № 27, статті 2711; , ст.4377) наступні зміни:

1) пункт 1 статті 7 доповнити абзацом такого змісту:

"У виписці з Єдиного державного реєстру прав, що містить відомості про земельну ділянку, на якій створюється об'єкт нерухомого майна, до складу якого входять житлові та нежитлові приміщення, що є предметами договорів участі у пайовому будівництві, крім відомостей про іпотеку вказується наявність зареєстрованих договорів участі у пайовому будівництві з переліком об'єктів пайового будівництва, а також фірмові найменування (найменування) юридичних осіб - учасників пайового будівництва, прізвища, імена, по батькові фізичних осіб - учасників пайового будівництва.";

2) доповнити статтею 25 1 такого змісту:

Стаття 25 1 . Державна реєстрація договорів участі у пайовому будівництві

1. На державну реєстрацію договорів участі в пайовому будівництві поряд з документами, необхідними для державної реєстрації відповідно до цього Федерального закону, подаються документи з описом об'єкта пайового будівництва із зазначенням його розташування на плані об'єкта нерухомого майна, що створюється і планованої площі об'єкта пайового будівництва.

2. Державна реєстрація договору участі у пайовому будівництві, укладеного забудовником з першим учасником пайового будівництва, здійснюється на підставі заяви сторін договору (забудовника, учасника пайового будівництва). На державну реєстрацію договору участі в пайовому будівництві, укладеного забудовником з першим учасником пайового будівництва, поряд з документами, необхідними для державної реєстрації договору участі в пайовому будівництві відповідно до цього Федерального закону, забудовником представляються:

1) дозвіл на будівництво;

2) проектна декларація;

3) план створюваного об'єкта нерухомого майна із зазначенням його розташування та кількості що знаходяться у складі створюваного об'єкта нерухомого майна житлових та нежитлових приміщень та планованої площі кожного із зазначених приміщень.

3. Запис про договір участі в пайовому будівництві (про його зміну, про розірвання, про поступку прав вимоги за цим договором), державна реєстрація якого встановлена ​​федеральним законом, вноситься до запису про угоди підрозділ III розділу, відкритого на земельну ділянку, на якому зводиться об'єкт нерухомого майна у порядку пайового будівництва, Єдиного державного реєстру прав. При державної реєстрації речових договору участі у пайовому будівництві у зазначений підрозділ також вноситься запис про що виникає підставі федерального закону заставі земельної ділянки чи заставі права оренди із зазначенням у графі " особливі позначки " поширення права застави на створюваний об'єкт нерухомого майна.

4. Заява про внесення до Єдиного державного реєстру прав запису про розірвання договору участі у пайовому будівництві може бути подана однією із сторін договору участі у пайовому будівництві з додатком документів, що підтверджують розірвання договору. Орган з державної реєстрації при поданні заяви однієї зі сторін такого договору протягом робочого дня зобов'язаний письмово повідомити про це іншу сторону договору.".

Стаття 25 Про внесення змін до Кодексу Російської Федерації про адміністративні правопорушення

Внести до Кодексу Російської Федерації про адміністративні правопорушення (Збори законодавства Російської Федерації, 2002, N 1, ст. 1; N 18, ст. 1721; N 30, ст. 3029; N 44, ст. 4295; 2003, N 27, ст 2700, 2708, 2717;N 46, статті 4434, 4440; № 50, статті 4847, 4855; 2004, № 30, статті 3095; № 31, статті 3229; N 44, ст.4266) наступні зміни:

1) абзац другий частини 3 статті 3.5 після слів "про охорону навколишнього природного середовища," доповнити словами "про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості,";

2) частину 1 статті 4.5 після слів "про вибори та референдуми," доповнити словами "про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості,";

3) главу 14 доповнити статтею 14.28 такого змісту:

Стаття 14.28. Порушення вимог законодавства про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості

1. Залучення коштів для цілей будівництва багатоквартирних будинків особою, яка не має на це права відповідно до законодавства про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, -

тягне за собою накладення адміністративного штрафу на посадових осіб у розмірі від ста п'ятдесяти до двохсот мінімальних розмірів оплати праці; на юридичних - від чотирьох тисяч до п'яти тисяч мінімальних розмірів оплати праці.

2. Опублікування в засобах масової інформації та (або) розміщення в інформаційно-телекомунікаційних мережах загального користування забудовником проектної декларації (у тому числі змін, що вносяться до неї), що містить неповну та (або) недостовірну інформацію, надання забудовником неповної та (або) недостовірної інформації , опублікування, розміщення або надання якої передбачено законодавством про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, а також порушення строків опублікування та (або) розміщення проектної декларації або внесених до неї змін -

тягне за собою накладення адміністративного штрафу на посадових осіб у розмірі від ста до ста п'ятдесяти мінімальних розмірів оплати праці; на юридичних - від трьох тисяч до чотирьох тисяч мінімальних розмірів оплати праці.

3. Непредставлення у встановлений термін до органу, який здійснює контроль та нагляд у галузі пайового будівництва багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, звітності у випадках, передбачених законодавством про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, а також подання звітності, що містить недостовірні відомості, -

4) статтю 19.5 доповнити частиною 4 такого змісту:

"4. Невиконання у встановлений строк законного розпорядження органу, який здійснює контроль та нагляд у галузі пайового будівництва багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, -

тягне за собою накладення адміністративного штрафу на посадових осіб у розмірі від ста до ста п'ятдесяти мінімальних розмірів оплати праці; на юридичних - від однієї до двох тисяч мінімальних розмірів оплати праці.";

5) главу 23 доповнити статтею 23.64 такого змісту:

Стаття 23.64. Органи, що здійснюють контроль та нагляд у галузі пайового будівництва багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості

1. Органи, які здійснюють контроль та нагляд у галузі пайового будівництва багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, розглядають справи про адміністративні правопорушення, передбачені статтею 14.28 та частиною 4 статті 19.5 цього Кодексу.

2. Розглядати справи про адміністративні правопорушення від імені органів, зазначених у частині 1 цієї статті, мають право:

1) керівник федерального органу виконавчої влади, що здійснює контроль та нагляд у галузі пайового будівництва багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, його заступники;

2) керівники структурних підрозділів федерального органу виконавчої, що здійснює контроль та нагляд у галузі пайового будівництва багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, їх заступники;

3) керівники територіальних органів федерального органу виконавчої, що здійснює контроль та нагляд у галузі пайового будівництва багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, їх заступники.".

Стаття 26 Про внесення змін до Федерального закону "Про іпотеку (заставу нерухомості)"

Перша пропозиція абзацу другого пункту 2 статті 20 Федерального закону від 16 липня 1998 N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (Збори законодавства Російської Федерації, 1998, N 29, ст. 3400; 2002, N 7, ст. 629 2004, N 27, ст.2711;N 45, ст.4377) викласти в такій редакції:

"Державна реєстрація іпотеки в силу закону здійснюється одночасно з державною реєстрацією права власності особи, чиї права обтяжуються іпотекою, якщо інше не встановлено федеральним законом."

Стаття 27 Набуття чинності цим Законом

1. Цей Федеральний закон набирає чинності після закінчення трьох місяців після дня його офіційного опублікування.

2. Дія цього Федерального закону поширюється на відносини, пов'язані із залученням коштів учасників пайового будівництва для будівництва (створення) багатоквартирних будинків та (або) інших об'єктів нерухомості, дозволи на будівництво яких отримані після набрання чинності цим Федеральним законом.

Президент
Російської Федерації
В.Путін

Насамперед, давайте розберемося що таке ДДУ, під цим терміном прийнято розуміти особливий вид інвестування, за умовами якого будівельні фірми залучають сторонній капітал для будівництва. Укладання договору пайової участі у будівництві на сьогодні є найпопулярнішим. Для забезпечення законності правочину оформляється особливий документ, який так і називається «договір пайової участі», у скороченні - ДДУ.

Купівля квартири за договором пайової участі виглядає приблизно так:

  • фірма-забудовник набуває або бере в оренду земельний наділ та оформляє весь необхідний для роботи перелік документів;
  • підписує з фізособами або юридичними організаціями ДДУ та розпочинає процес зведення будинку;
  • по завершенні будівництва особи, які вклали у процес свою частку та мають на руках відповідний договір, визнаються власниками житла.

Хто бере участь у процесі

Так само, як і в будь-якому договорі сторони, що його підписують, мають певну назву. Перше, що має усвідомити для себе людина, яка зважилася на придбання житла, це хто є ким за визначенням. Основними фігурантами за договором участі у пайовому будівництві виступають забудовник та пайовик. Однак крім них існують інші сторони:

  • замовник;
  • генеральний інвестор;
  • підрядник;
  • генпідрядник;
  • девелопер.

Хто з них за що відповідає і як ці «товариші» можуть впливати на перебіг робіт?

Під цим терміном розуміється той, хто має права землі. У ході будівництва будинку права оформляються як власність або оренда.

Також на ім'я забудовника видається дозвіл на ведення будівельних робіт саме на цьому місці. Забудовником однаково може виступати як державна установа, так і приватна організація будь-якої форми власності.

Відповідно до законодавчих актів забудовник одночасно виступає і як генеральний інвестор. Це означає, що для початку будівельних робіт він має внести власні гроші, щонайменше третину від загальної вартості проекту.

Цим терміном називають особу, що має право на отримання частки або тобто частини будинку, що будується. Зазвичай частка обмежується метражем, на які він збирається заселитися після закінчення будівництва та введення будівлі в експлуатацію. Для забезпечення своїх прав пайовик (вкладник) підписує із забудовником договір пайової участі у будівництві та перераховує суму, прописану в цьому документі.

Генеральний підрядник (генпідрядник) - особа або організація, яка приймає він зобов'язання щодо здійснення всіх робіт, що ведуть на будмайданчику. Він контролює все - від копання котловану, до завершення покрівлі та забезпечення будівництва всіма інженерними комунікаціями. Саме він відповідає перед замовником за якість та строки виконаних робіт. Зазвичай генпідрядник залучає до процесу інші організації - підрядників, субпідрядників - щодо різноманітних видів робіт.

Трапляється, що забудовник одночасно є і генеральним підрядником, і замовником, і генеральним інвестором.

Девелопер

Це широке і немає формального визначення. Так називають себе всі, хто має відношення до розвитку об'єктів будівництва. У цьому контексті маються на увазі будь-які дії, створені задля підвищення ринкової ціни нерухомості: будівництво, ремонт, реконструкція, зміна функціональної власності. Також цим словом іноді називають і тих, хто керує фінансовими потоками у процесі будівництва.

Одним словом, так можна назвати і забудовника, і генпідрядника, і генінвестора, і будь-яку фірму, яка так чи інакше причетна до будівництва та підготовки конкретної нерухомості до здачі в експлуатацію.

ФЗ 214 - регулювання правовідносин

З деяких пір оформлення ДДУ у новобудові жорстко регулюється на державному рівні. Пов'язано це з випадками шахрайства на ринку первинних продажів нерухомості, а також збільшення кількості довгобудів і ошуканих пайовиків.

Нормативний документ № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві» покликаний регулювати правові взаємини між забудовником та особою, що вклали власні чи позикові кошти на будівництво житла.

Типовий договір ДДУ за 214-ФЗ 2017 року передбачає, що до угоди обов'язково мають бути внесені певні умови. Відсутність кожного з них може бути підставою для визнання документа недійсним.

У угоді обов'язково повинні бути:

  • повні та точні реквізити забудовника, який укладає договір та продає квартиру;
  • відомості про пайовика;
  • максимально точне визначення об'єкта нерухомості: кадастровий номер на землю, схема забудови, план, площа, кількість кімнат, розташування та метраж інших приміщень, поверх, розташування щодо інших квартир, матеріали тощо;
  • терміни здачі будинку в експлуатацію та остаточної передачі його вкладнику;
  • загальна вартість приміщення, а також фіксована ціна за 1 м2;
  • порядок забезпечення платежів, санкції недотримання термінів оплати;
  • гарантія на об'єкт, що зводиться - більше 5 років на будівлю і не менше 3 років на комунікації;
  • число та місце, де було складено договір.

За бажанням сторін до документа можуть бути внесені додаткові пункти, необхідні у конкретних умовах. Будь-які доповнення що неспроможні суперечити нормам закону.

Важливий момент! Обов'язково звіряйте реквізити компанії, з якою підписуєте договір. Саме вони мають фігурувати в інших паперах: проектної декларації, дозволу на будівельні роботи та землю тощо.

Норми ФЗ No214 ставлять забудовників досить жорсткі рамки. Найбільше це стосується термінів закінчення будівельних робіт. Відповідно до вимог цього документа, пайовики мають повне право будь-якої миті отримувати достовірні відомості про перебіг робіт.

Відповідно до вищезазначеного закону, договір ДДУ - це документ, який повинен нести повну та правдиву інформацію про об'єкт, що фінансується. Бажано знати, що у такій якості виступають як житлові, так і нежитлові площі. До об'єкту будівництва зараховують також майно загального користування. Тут маються на увазі господарські приміщення, підвали, горища та сходові прольоти.

Федеральний закон № 214 визначає, що реєстрація договору пайової участі проводиться у беззастережному порядку. Для цього слід звернутися до Росреєстру та надати відповідні документи. Тільки той договір, що пройшов процедуру держреєстрації може вважатися офіційно укладеним.

Важливо! Ніякі інші документи, крім ДДУ, не вимагають неодмінної реєстрації, а значить, не захищають права пайовиків від підступів шахраїв.

Для реєстрації договору участі в пайовому будівництві варто відвідати:

  • Регіональне управління Росреєстру (10 днів для 1-го учасника та 5 – для наступних).
  • МФЦ – центр надання держпослуг у вашому регіоні (довше на 1–2 дні).

За наявності електронного підпису реєстрація ДДУ може проводитись в електронному вигляді. Потрібно скористатися сайтом Росреєстру та подати заявку. Саме так і роблять ті, хто купує житло у вигляді іпотеки. При цьому варіанті більшість банків надають невелику знижку за процентною ставкою.

Треба знати! При електронній реєстрації договору ДДУ в Росреєстрі терміни можуть трохи затягнутися. Однак це цілком компенсується на економії сплачених відсотків.

Реєстрація договору пайового будівництва проводиться зі сплатою державного мита. Квитанцію про її сплату необхідно додати до пакету документів.

Вартість

Цей пункт є одним із основних у ДДУ. Його відсутність вважається підставою визнання документа недійсним.

Розрахунком вартості договору займається забудовник, а вкладнику залишається погодитись із запропонованими умовами або відмовитися від підписання документа.

За законом, документ повинен містити не тільки повну вартість житла, а й ціну кожного квадратного метра. Вона має вказуватися у національній валюті. Якщо у розрахунках застосовується грошова одиниця іншої країни, у ньому обов'язково вказується фіксований курс національної валюти на даний момент підписання угоди. Причому в договорі прописується вказівка ​​про те, що незалежно від ситуації на валютному ринку курс не повинен бути змінений.

Вартість договору можна змінити лише з однієї причини - на підставі зміни фактичного метражу квартири після проведення остаточних обмірів. Розмір допустимих відхилень також позначається у угоді.

За умовами, прописаними у договорі, платежі вносяться одноразово чи частинами протягом певного періоду часу.

З поточного року законодавчо затверджено варіант альтернативних розрахунків за ДДУ – рахунки ескроу. Такий механізм покликаний додатково захистити гроші вкладників та гарантувати відшкодування коштів у разі розірвання договору.

Пакет документів

У нормативах не зазначено, хто саме повинен проводити процедуру реєстрації. Звичайно, найкраще робити це особисто, але можна довірити цей момент іншій особі, яка має відповідні повноваження. Документи для реєстрації ДДУ в Росреєстрі знадобляться такі:

  • громадянський паспорт вкладника;
  • ДДУ з усіма наявними додатками чи доповненнями;
  • письмову заяву від сторін про проведення реєстрації ДДУ;
  • згоду чоловіка (за його наявності) для проведення угоди, завірене нотаріально;
  • договір застави (під час взяття іпотеки);
  • опис об'єкта, що зводиться, в короткій формі;
  • чек про сплату державного мита;
  • довіреність з відміткою про нотаріальне засвідчення, якщо документи подаються через представника.

Також забудовник додатково повинен надати дозвіл на будівництво. Проектну декларацію та папери, що підтверджують страхування цивільної відповідальності.

Як перевірити?

Якщо ви подаватимете документи не особисто, а із залученням посередника, необхідно обов'язково переконатися, що реєстрація була доведена до кінця. Для цього слід уважно вивчити ДДК після отримання. У ньому має бути відповідна позначка.

Щоб повністю виключити всі сумніви, можна переглянути виписку з ЄДРП. Додаткову інформацію про реєстрацію ДДУ можна запросити до МФЦ або на порталі Росреєстру в розділі «Довідкова інформація з об'єктів нерухомості». У вікні достатньо вписати кадастровий номер з договору і натиснути «Створити запит».

А як перевірити, що забудовник має право укладати ДДУ? Для цього також є кілька ознак, перевірити які потрібно якомога раніше. Отже, купити квартиру по ДДУ від забудовника і не потрапити в пастку можна, якщо дотримано таких умов:

  • є офіційний дозвіл на спорудження житлового будинку;
  • на сайті будівельної компанії або в органах друку було розміщено інформацію про зведення об'єкта;
  • будівельна організація може офіційно підтвердити своє право використання землі (власність чи оренда);
  • на першу вимогу вкладник може ознайомитися з будь-якими документами, що його цікавлять, або вони викладені у відкритому доступі.

Переуступка

Інвестиції в пайове будівництво Новосибірська здійснюються на різних етапах будівництва будинку. Іноді потрібно відмовитися від своїх прав на житлоплощу та передати цю можливість іншій особі. Зробити це дозволяє договір переуступки пайового будівництва.

За цим документом новий власник отримує той самий обсяг прав, що й попередній. Відповідно до No214-ФЗ, а точніше, статті 11 цього закону переуступка в пайовому будівництві проводиться на таких умовах:

  • кошти з оплати ДДУ внесені повністю або борг переказується разом із підписанням нової угоди;
  • є згода забудовника, адже він є обов'язковим учасником правочину;
  • проводиться держреєстрація ДДУ із новим учасником процесу.
Необхідно враховувати! При розірванні договору переуступки особа, яка його підписала, може вимагати відшкодування лише тієї суми, яка є у документі. Тому, якщо фактично було сплачено більше, різницю ніхто не поверне.

Тому якщо ви хочете взяти участь у процесі, що має назву «часткове будівництво», переуступка прав може стати не найкращим рішенням.

Існує кілька варіантів, коли можливе розірвання договору пайового будівництва. Причому відмовитись від виконання умов можуть обидві сторони.

У цьому питанні законодавство перебуває на стороні вкладника. Він має більше підстав для відмови від подальшого виконання зобов'язань:

  • терміни будівництва та передачі будівлі в експлуатацію порушені та прострочення становить понад 2 місяці;
  • якість робіт не відповідає заявленому та вкладник пред'являє суттєві претензії.

Забудовник має право ініціювати розірвання пайового будівництва, якщо вкладник не вніс своєчасну оплату обумовленого внеску. В окремих випадках затримка можлива, але її термін не повинен перевищувати 2 місяці.

Зверніть увагу! Якщо фірма не укладається у заявлені терміни, вона має письмово попередити звідси вкладника. Той може або погодитись із змінами, або розірвати ДДУ в односторонньому порядку.

Для розірвання договору вкладник зобов'язаний надіслати повідомлення на адресу забудовника. У ньому необхідно зазначити причину та зазначити, що угода розривається в односторонньому порядку. Датою закінчення дії документа вважається день надсилання листа. Тепер протягом 20 календарних днів забудовник зобов'язаний повернути на рахунок пайовика суми, раніше сплачені ним за договором.

Неустойка та її розрахунок

Якщо розрив договору відбувається з вини забудовника, то, крім відшкодування грошових коштів, пайовику додатково виплачується неустойка. Пайове будівництво цілком вирішує цю проблему, тоді як звичайний договір купівлі-продажу житла це питання може не враховувати.

Підставою для виплати неустойки можуть стати ті самі причини, через які розривається договір: порушення термінів та суттєві недоліки (тріщина у стіні або дірка у підлозі). Також неустойку можна стягнути і в тому випадку, коли побудована квартира виявилася меншою за площу, ніж зазначено в договорі.

Важливо! Пайовик може вимагати як відшкодування всієї сплаченої суми + неустойки, так і просто виплату неустойки на додаток до отриманого житла.
  • число днів прострочення – відраховується від дати здачі будинку, зазначеної у ДДУ;
  • ставку рефінансування ЦБ РФ на цей момент можна подивитися на офіційному порталі відомства;
  • вартість квартири – зазначено у ДДУ;
  • спеціальний коефіцієнт – 1/150 для фізосіб, 1/300 для юридичних осіб.

Тепер потрібно перемножити всі ці показники:

1/150 х Среф х число днів прострочення х вартість житла.

Наприклад, при вартості договору 2 млн. рублів і ставці рефінансування 8,5% забудовник повинен буде виплатити близько 1130 рублів за кожен день прострочення.

Фонд

Багато громадян, які бажають взяти пайову участь у покупці квартири, хотіли б отримати максимально захищений договір ДДУ. На що звернути увагу? 2017 рік вніс у це питання свої корективи.

Практика попередніх років показала, що традиційне страхування цивільної відповідальності забудовника не є цілком ефективним. Тому з 1.01.2017 під час зведення нових об'єктів кожен забудовник зобов'язаний вносити певні суми до фонду учасників пайового будівництва. Всі гроші, накопичені в цьому фонді, будуть використані для компенсаційних виплат тим вкладникам, які постраждали від раптового банкрутства забудовника.

Ще однією статтею видатків фонду може бути продовження фінансування будівництва. У цьому випадку компенсацію буде виплачено новому забудовнику, який прийняв на себе зобов'язання закінчити зведення будівлі замість збанкрутілого «товариша».

Страхування

Тих, хто уклав договори на початок поточного року захищає страхування пайового будівництва. Норма діє з 2014 року та виключає реєстрацію ДДУ без договору страхування відповідальності забудовника. Щоправда, це стосується лише тих організацій, які ведуть свою діяльність відповідно до ФЗ No214.

Важливо! Якщо при покупці квартири в новобудові Новосибірська чи іншого міста ви укладали не ДДУ, а інший вид договору, на захист 214-ФЗ можна не розраховувати.

Якщо дозвіл на будівництво житлового будинку було отримано компанією до січня 2014 року, то норма про обов'язкове страхування відповідальності залишається на добрій волі забудовника.

Будь-який договір має багато нюансів. Чи не став винятком і ДДУ 214-ФЗ, на що звернути увагу при підписанні цього документа? Ось кілька основних моментів:

  1. Якщо реєстрацію та підписання договору проводить не сам забудовник, а його представник, переконайтеся, що він має для цього законні підстави. Такими можуть бути нотаріально завірені довіреності. Уважно вивчіть документи та розберіться, які саме повноваження делеговані представнику.
  2. Під час підписання договору переконайтеся, що він містить пункт, що говорить про неможливість самовільної зміни забудовником будь-якої документації.
  3. Уважно вивчіть список форс-мажорних випадків. Переконайтеся, що він складається із справді «непереборних» перешкод і не містить нічого зайвого.
  4. Перевірте, щоб договір містив твердження, що об'єкт не вважається якісно зведеним доти, доки не буде введений в експлуатацію.
  5. У ДДУ не повинно утримуватися пунктів про укладання додаткових угод з третіми особами, наприклад, з конкретною компанією, що управляє.
  6. Переконайтеся, що ви чітко усвідомили, що таке пайове будівництво квартир, і які важливі пункти має містити договір. Якщо виявиться відсутність хоча б одного з них, забудовник матиме підстави визнати документ недійсним.
  7. Запам'ятайте, що ДДУ набирає чинності не після підписання, а з моменту держреєстрації. Отже, віддавати гроші забудовнику до цього моменту може бути небезпечно.
  8. Оскільки ДДУ не має чіткої законодавчо встановленої форми, багато забудовників винаходять для нього власні пункти, абсолютно невигідні для вкладника. Виявити їх самостійно найчастіше неможливо. Виходом із ситуації може стати залучення юриста, який спеціалізується саме у цій галузі. Його консультація коштуватиме набагато дешевше, ніж можливі наслідки від підписання договору з «підводним камінням».
Зверніть увагу! Ретельний та максимально докладний аналіз ДДУ можливий із залученням фахівців нашої компанії. Звернувшись за безкоштовною консультацією, ви можете отримати суттєві преференції з цього та інших питань.

Ще один момент на який варто звертати увагу – це підсудність із ДДУ. Відповідно до законодавства вкладник має право самостійно обрати суд для подання позовної заяви. Щоб позбавити громадян такої можливості, деякі забудовники закріплюють у ДДУ адресу конкретної установи.

Відвідування суду, зазначеного забудовником, може бути зовсім невигідним для пайовика. Наприклад, судовий орган може розташовуватися за місцем реєстрації забудовника, іншому місті чи регіоні. Підписуючи такий ДДУ, пайовик автоматично погоджується із запропонованими «правилами гри». Згодом це може стати суттєвою перешкодою для подання позову до обраного суду.

ДДУ – досить складний документ, що має величезну кількість нюансів. Не варто надто довіряти обіцянкам забудовників, адже їхнє основне завдання полягає в тому, щоб «вибити» з вас гроші. Щоб максимально убезпечити себе, найкраще скористатися консультативними послугами досвідчених фахівців. Тільки так ви зможете бути впевнені, що ваші гроші не будуть витрачені даремно.

ФЗ-214 відео від експертів

Підбірка експертних відео про договір пайової участі, 214-фз, а також як правильно оформити ДДУ та вступити до пайового будівництва.

Залучення грошових коштів громадян та юридичних осіб для пайового будівництва житлових будинків та інших об'єктів нерухомості, а також виникнення в учасників процесу права власності на такі об'єкти регулюються спеціальним федеральним законом № 214 . У ньому також встановлені гарантії захисту прав, законних інтересів та майна співінвесторів.

Гарантії закону поширюються на тих пайовиків, які уклали договори участі у пайовому будівництві (ДДУ).

Таких гарантій кілька:

  • Виняток можливості шахрайства, за якого з громадян збирають гроші на будівництво неіснуючих об'єктів. Для цього статтею 3 закону №214-ФЗ забудовнику заборонено укладати з громадянами ДДУ до:
  • отримання дозволу на будівництво,
  • опублікування, розміщення та/або подання проектної декларації,
  • державної реєстрації забудовником права власності на земельну ділянку, призначену для будівництва об'єкта (або договору оренди, суборенди цієї ділянки).
  • Виняток можливості «подвійного» продажу квартир. Ст. 4 закону № 214-ФЗ передбачає укладання ДДУ у письмовій формі. Такий договір підлягає державній реєстрації і лише з моменту такої реєстрації вважається ув'язненим.
  • У разі банкрутства (навмисного банкрутства) забудовник не зможе залишити співінвесторів ні з чим. Відповідно до ст. 13 закону № 214-ФЗ у всіх учасників пайового будівництва з моменту державної реєстрації ДДУ вважаються такими, що перебувають у заставі:
  • земельну ділянку, що належить забудовнику на праві власності (або право оренди, суборенди цієї ділянки),
  • і багатоквартирний будинок, що будуються на цій ділянці, та/або інший об'єкт нерухомості.

Діяльність забудовників при залученні коштів громадян з ДДУ підлягає державному контролю з боку уповноважених органів суб'єктів Російської Федерації. У Москві ці функції покладені на структуру Комплексу містобудівної політики та будівництва – Москомбудінвест.

Рішення про розподіл квартир приймається на загальних зборах правління ЖБК. При цьому нерідкі випадки, коли в будинку квартир планується в рази менше, ніж самих пайовиків, які профінансували це будівництво, і ті пайовики, які вступили в кооператив останні, можуть отримати квартиру серед перших.

Залучення коштів громадян на будівництво у межах житлово-будівельних кооперативів (ЖБК) та житлово-накопичувальних кооперативів (ЖНК) гарантованого захисту прав їх членів як учасників пайового будівництва не передбачає. Діяльність ЖБК та ЖНК регулюється положеннями Житлового кодексу РФ та 215-ФЗ «Про житлові накопичувальні кооперативи» відповідно.

Федеральний закон №214: плюси та мінуси

Час читання: 8 хвилин

Що таке ФЗ-214?

Федеральний закон №214 хоч і не досконалий, але хоча б частково оберігає пайовиків від недобросовісних забудовників. Подивимося, від яких неприємностей може захистити ФЗ-214, і чому багато будівельних компаній уникають роботи за цим законом.

Що таке ФЗ-214 і від чого він захищає

Федеральний закон за номером 214 "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості" було прийнято у 2004 році. До цього всі договори забудовники розробляли самостійно. Документи, складені юристами організації, максимально захищали будівельні компанії, не залишаючи покупцям жодних гарантій на те, що будинок буде добудований, квартира не перепродана вдруге і т.д.

Після прийняття ФЗ-214 багато забудовників нарікали на його "сироватість" і надмірну вимогливість, а тому будівельні компанії відмовлялися з ним працювати. Ухилитися від виконання закону можна було різними способами, у тому числі перейшовши на укладання попередніх договорів купівлі-продажу та попередніх договорів пайової участі.

Внесення поправок до Федерального закону №214 дало поштовх збільшення кількості забудовників, які прийняли закон до виконання. Нова редакція документа стала більш гнучкою по відношенню до будівельних компаній, але й посилила їм покарання за роботу в обхід закону.

ФЗ-214 - не досконалий, але найбезпечніший для пайовика механізм купівлі житла. У договорі, складеному згідно із законом, міститься повна інформація про об'єкт будівництва, його визначення відповідно до проектної документації, обумовлено терміни здачі, ціну, способи та строки оплати, а також гарантійний період, який надає забудовник на зведений ним об'єкт.

ФЗ-214 убезпечить пайовиків від втрати коштів, якщо об'єкт, що будується, спіткає руйнування або пошкодження. Забудовник не зможе відмовити у передачі квартири спадкоємцям у разі смерті пайовика, який поставив підпис під договором. Якщо приватний співінвестор будує об'єкт для особистих потреб, а не комерційних цілей, він потрапляє також під дію закону про Захист прав споживачів.

Як мовилося вище, Федеральний закон №214 недосконалий. Скориставшись деякими прогалинами, забудовник може внести до договору пайової участі (ДДУ) особливі положення, які працюватимуть на його користь. Покупцеві краще не ставити підпис на документі доти, доки він не покаже папери кваліфікованому юристу. У разі виникнення спірних ситуацій пайовик може вимагати від забудовника внесення змін до договору.

Плюси Федерального закону №214 для покупця житла

ФЗ-214 захистить від подвійного продажу, довгобуду або необґрунтованого подорожчання квартири.

  • Знижується ризик подвійного продажу квартири.

Гарантом надійності угоди виступає Росреєстр (Федеральна служба державної реєстрації, кадастру та картографії, раніше, до 2008 року - Федеральна реєстраційна служба), де документи, підписані пайовиком та забудовником, повинні пройти обов'язкову реєстрацію. Росреєстр просто не зможе зареєструвати двічі одне і те ж житло, що будується на різних осіб.

  • ФЗ-214 знижує ризики того, що об'єкт, що будується, ніколи не буде введений в експлуатацію.

Справа в тому, що, згідно з третьою статтею закону, будівництво будинку не може бути розпочато доти, поки у забудовника не опиниться на руках повний пакет дозвільних документів, а проектна декларація не буде опублікована. Втім, у нашій країні, як відомо, погодження документів може тривати роками. Тому забудовники виходять із становища, отримуючи погодження поступово, у процесі будівництва об'єкта.

  • У ФЗ-214 обумовлюються правила повернення пайовику коштів у разі, якщо договір буде розірвано однією зі сторін.
  • ФЗ-214 знаходиться переважно на стороні пайовика, а не будівельної компанії.

Розміри штрафу для покупця, що затягнув із черговим внеском, та забудовника, який не віддав у обумовлені терміни ключі від квартири, згідно із законом, непорівнянні. Якщо пайовик може позбутися формальної сумою, то для забудовника штраф буде дуже великим. Втім, сьогодні девелопери часто включають до договору додаткові пункти, де обумовлюється висока неустойка для пайовиків, які затримують внески.

  • ФЗ-214 не дозволяє забудовнику відхилятися від узгодженого проекту щодо висотності будівлі, планування квартир тощо.

Усе це обговорюється у договорі. Якщо в результаті квартира виявиться, наприклад, менше за площею, ніж це заявлено в паперах, або якість роботи не влаштує покупця, він матиме всі підстави вимагати із забудовника зниження вартості житла.

  • ФЗ-214 не дозволяє забудовнику змінювати ціну квадратного метра на власний розсуд.

Попросити доплату девелопер має право, якщо виникають обставини непереборної сили: дефолт, наприклад. Проте оцінюватиме обставини суд, який і ухвалить рішення про необхідність підвищення цін.

  • ФЗ-214 чітко все обумовлює причини, через які покупець може розірвати договір із будівельною компанією та вимагати з неї неустойку.

За законом, забудовник зобов'язаний повернути приватному співінвестору суму, внесену ним за договором пайової участі, а також виплатити пені у розмірі 1/150 ставки рефінансування ЦБ РФ на момент повернення грошей за використання коштів.

Нагадаємо, що Федеральний закон №214 хоч і є найбезпечнішим на сьогодні механізмом придбання житла, але й він не може повністю захистити покупців від дій несумлінних забудовників. Захистити від банкрутства будівельної компанії, а також прискорити будівництво будинку закон не зможе.

Мінуси роботи з ФЗ-214 для забудовника

ФЗ-214 суворо забороняє вносити зміни до проекту вже в процесі будівництва, що може призвести до довгобуду.

  • Федеральний закон №214 зручний далеко не для всіх забудовників, оскільки накладає на них жорсткі зобов'язання та позбавляє певної маневреності.

У ряді випадків будівельної компанії може знадобитися внести зміни до проекту вже під час будівництва. ФЗ-214 суворо забороняє такі дії. Чітке дотримання букви закону може призвести до довгобуду.

  • Згідно з ФЗ-214, забудовник не має права йти назустріч покупцеві та знижувати ціну за 1 кв.м житла.

Якщо в будинку вже продана хоча б одна квартира, то щодо інших забудовник зобов'язаний взяти з покупців ту саму суму. В іншому випадку, пайовики, які купили житло за вищою ціною, зможуть запросити повернення переплачених грошей.

  • ФЗ-214 чітко не обумовлює правила прийому-передачі квартири пайовику.

У законі визначено терміни, коли покупець може розпочати прийом житла, але з уточнюється, що він має завершити цю процедуру.

  • ФЗ-214 ставить забудовників у жорсткі умови, за яких вони стають повинні державі та пайовикам, але не мають жодних інструментів впливу на чиновників.

Будувати житлові об'єкти за Федеральним законом №214 досить складно. Тому багато будівельних компаній намагаються знайти обхідні шляхи і, що характерно, знаходять їх. Так, наприклад, деякі забудовники, щоб не пов'язувати собі руки договорами пайової участі, укладеними за ФЗ-214, вирішують будувати об'єкти повністю за власний рахунок, а потім виставляти квартири за договорами купівлі-продажу. Щоправда, такі варіанти під силу, хіба що, дуже великим будівельним компаніям. Дрібніші забудовники часто вибирають для роботи одну з "сірих схем".

 


Розділи



Реклама