Rossiyada ko'chmas mulk bozori (boshqa rivojlangan mamlakatlarda bo'lgani kabi) juda tez o'zgarib bormoqda. O'zgarishlar ayniqsa inqiroz davrida oldindan aytib bo'lmaydi. Bunday vaziyatlarda bozorni tahlil qilish qiyin vazifa: narxlar va talab ham yuqoriga, ham pastga tushishi mumkin.
Quyida IQReview Rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulk bozorining hozirgi holati haqida qisqacha ma'lumot beradi. Ushbu ma'lumotlar, birinchi navbatda, kelgusi olti oy yoki bir yil ichida mulkni sotib olishni yoki sotishni rejalashtirganlar uchun tegishli.
Yaratilish va rivojlanish tarixi Rossiyada ko'chmas mulk bozori
Rossiyada ko'chmas mulk bozori nisbatan "yosh": u faqat 1990 yilda paydo bo'lgan. Shu yilning o'rtalarida "SSSRda mulk to'g'risida" gi qonun "xususiy mulk" tushunchasini o'z ichiga olgan holda kengaytirildi. Darhaqiqat, bozor faqat 1992 yildan boshlab - amalda qo'llanila boshlanganidan boshlab ommaviy ravishda rivojlana boshladi.
Har qanday boshqa mamlakatda bo'lgani kabi, Rossiyada ham ko'chmas mulk bozori o'ziga xos xususiyatlarga ega bo'lgan va hali ham mavjud. Ular dastlab shunday edi:
Talab taklifdan bir necha marta, yirik shaharlarda esa o'nlab marta oshdi.
Xizmatlar hozirgidek keng tarqalgan emas va umuman professional bo'lmagan.
Uy-joy narxi juda past edi (masalan, 1995-1997 yillarda Moskvada o'rtacha "odnushka" ni 25-30 ming dollarga sotib olish mumkin edi).
Narxlarni shakllantirish jarayoni
Moskvaning ikkilamchi bozori (va Rossiya Federatsiyasining boshqa shaharlari) shartli ravishda bir necha bosqichda shakllandi:
1990 yildan 1991 yil o'rtalarigacha. Past va barqaror narxlar bilan ajralib turadigan Rossiya Federatsiyasida ko'chmas mulk bozorining "tug'ilish" bosqichi. O'sha davrda oldi-sotdi ommaviy xarakterga ega emas edi - bitimlar nisbatan kamdan-kam amalga oshirilardi (aholi hali innovatsiyalarga o'rganmagan edi, bundan tashqari, mamlakatda jiddiy o'zgarishlar ro'y bermoqda). Ko'pincha migrantlar uy-joy sotgan, bitimlar ko'pincha qurilish qiymatida amalga oshirilgan.
1991 yilning ikkinchi yarmidan 1993 yil boshigacha. Ikkilamchi bozor, ayniqsa, yirik shaharlarda tez rivojlana boshlaydi. 2 yildan kamroq vaqt ichida bitimlar soni bilan birga uy-joyga talab ham, narxi ham oshib bormoqda. Ayrim davrlarda narxlarning oshishi xorijiy valyutada 10-15% ni tashkil etdi. Talab asosan bozor munosabatlarining jadal rivojlanishi va aholining yangi sinfi - "yangi ruslar"ning paydo bo'lishi tufayli ortib bordi. Katta shaharlarda badavlat savdogarlar va banditlar ko'chmas mulkni faol ravishda sotib olishdi, bu esa unga bo'lgan talab va narxlarni rag'batlantirdi. Birinchi yirik ko'chmas mulk idoralari paydo bo'la boshladi.
1993 yilning ikkinchi yarmidan 1995 yil oxirigacha. Oldingi ikki yil ichida qayd etilgan tez o'sish sekinlasha boshladi, bozordagi vaziyat barqarorlashdi. Narxlar ham barqarorlasha boshladi: agar ilgari ular ko'pincha tartibsiz ravishda tayinlangan bo'lsa va adekvat emas (yuqoriga ham, pastga ham) uzoq bo'lgan bo'lsa, keyin bu yillarga kelib, uyning turi, joylashuvi, kvartiraning tartibi kabi omillar narxga ta'sir qila boshladi. yashash maydoni ko'proq , atrofdagi infratuzilma va boshqalar. 1995 yil oxirida Rossiya poytaxti uy-joy narxi bo'yicha dunyodagi eng qimmat shaharlardan biriga aylandi.
1996 yil boshidan 1998 yil o'rtalarigacha. Masshtab va narxlar asta-sekin barqarorlashdi, yanada tizimli va o'ylangan xarakterga ega bo'ldi.
1998 yilning ikkinchi yarmidan 1999 yilning o'rtalarigacha. 1998 yildagi inqiroz tufayli kvartiralarning savdosi sezilarli darajada sekinlashdi. Uy-joy narxi ham dollarda tushib ketdi.
Mana Moskva "kvadratlari" ning taxminiy narxlari (taxminan o'rtacha ko'rsatkichlar, kvartiralar - turar-joylarda):
1993 yil oxiri - 1 "kvadrat" uchun 400-600 dollar;
1994 yil - "kvadrat" uchun 600-900 dollar;
1995-1996 yillar - har bir "kvadrat" uchun 1200 dollargacha;
1997 yil - "kvadrat" uchun 600-1000 dollar;
1998 yilning ikkinchi yarmi - "kvadrat" uchun 700-900 dollar;
1999 yilning ikkinchi yarmi - "kvadrat" uchun 450-600 dollar.
Ko'proq badavlat xaridorlar uchun asosiy hududlarda uy sotib, narxlar taxminan 50% ga yuqori edi.
Bozorning eng qimmat va nufuzli segmenti taxminan 1994 yil oxirida shakllana boshladi. Avvalo, Moskva va boshqa bir qancha yirik shaharlarda elita kvartiralari ajratila boshlandi. 1994 yil oxirida Moskvada bunday uy-joyning 1 kvadrat metrining o'rtacha narxi taxminan 2500 dollarni tashkil etdi va narxlarning eng yuqori cho'qqisida (1996 yilda) u 4000 dollarga etdi.
Hozirgi holat
2010 yildan 2013 yilgacha Rossiya ko'chmas mulk bozori barqaror va silliq o'sishni boshdan kechirdi. Uy-joyga talab ham, uy-joy narxi ham oshdi.
Rossiya ko'chmas mulk bozori
Inqiroz boshlanishi bilan o'sish sekinlashdi va orqaga qaytish boshlandi. Buning bir qancha sabablari bor:
Yirik sarmoyadorlar “arzon” kreditlar olish imkoniyatidan mahrum bo‘lishdi – shu tufayli qurilish sur’atlari sekinlashdi (va boshlangan loyihalarning bir qismi muzlatib qo‘yildi).
Aholining real daromadi "pastga tushdi", shuning uchun fuqarolar kamroq uy-joy sotib olishni boshladilar (ipoteka bilan ham, usiz ham).
Ipoteka talablari qattiqlashdi, bu hatto kreditni to'lash uchun etarli mablag'ga ega bo'lganlar uchun ham uni olish qiyinlashdi.
Yangi uy-joy qurish narxi oshdi (qurilish uskunalari narxini oshirgan dollar kursining o'sishi tufayli).
Bu omillar sabab bo'ldiko'chmas mulk bozori (prognoz2010-2013 yillarda doimiy ravishda ijobiy bo'lgan) "tusha boshladi":
yangi binolarda kvartiralarni sotish darajasi kamaydi;
olingan ipoteka kreditlari soni kamaydi;
xarid operatsiyalarining umumiy soni kamaydi;
kvadrat metrga arzonlashdi(birinchi navbatda uchunikkilamchi uy-joy);
qurilish sur'ati sekinlashdi (yangi uy-joy hali ham qurilmoqda, lekin inqirozdan oldingi miqyosda emas).
Ko'pincha yangi binolarda uy-joy istamay sotib olinadi. 1-2 yil avval foydalanishga topshirilgan ayrim turar-joy majmualarida xonadonlarning salmoqli qismi hamon bo‘sh turibdi. Bu tendentsiya butun mamlakat bo'ylab - mintaqalarda ham, Moskvada ham kuzatilmoqda.
Agar 2017 yilgi prognozni baholasak yil, yangi binolar uchun narxlarning yanada pasayishini kutish qiyin. Qurilayotgan uylarda "kvadrat" narxi allaqachon pasaygan, shuning uchun bu bozor vaziyat yaxshilanmaguncha oddiygina "to'xtatib turish" ehtimoli ko'proq. Hatto teskari jarayon ham mumkin - qurilish narxining oshishi tufayli narxlar sezilarli darajada oshishi mumkin.
Bunday vaziyatda2017 yilda ko'chmas mulk bozoriyaqin kelajakda yangi binolarning etishmasligiga olib kelishi mumkin. Agar inqiroz avjiga chiqqan bo'lsa va shtat iqtisodiyoti tiklanishda davom etsa, uy-joyga bo'lgan talab yana o'sishni boshlaydi. Hozirda ob'ektlarning katta qismi muzlatilganligi sababli, bozorda takliflar etarli bo'lmasligi mumkin. Bu holat dargumon, lekin hali ham mumkin (va asosan yirik shaharlar uchun).
Ikkilamchi ko'chmas mulk bozorida narxlarni pasaytirish Ikkilamchi bozorda2017 yilda ko'chmas mulk(va keyingi 1-2 yil ichida) narxlar pasayishda davom etishi kutilmoqda. Bu qisman talabni rag'batlantirishi mumkin.
Tijorat mulklari segmentida vaziyat qanday?
Uy-joy yuqori talabga ega bo'lgan yagona tovar emas. Rossiyada tijorat ko'chmas mulk bozori ham keng rivojlangan. Bunga ofislar, do'konlar, shuningdek, omborlar va binolar kiradi - bular eng ko'p sotib olinadigan, sotiladigan va ijaraga beriladigan ob'ektlardir.
2017 yilning birinchi yarmida yirik shaharlarda ofis ko‘chmas mulkiga bo‘lgan talab tiklana boshlaydi. Masalan: Moskvada birinchi chorakda yangi xarid va ijara operatsiyalari hajmi 2016 yilning shu davriga nisbatan 45 foizga, 2015 yilga nisbatan 66 foizga ko'p bo'ldi. bir yarim barobarga oshdi.
Ombor ko‘chmas mulk bozori poytaxtdagi eng gavjum bozor hisoblanadi. 2017 yil boshida 2016 yilga nisbatan bitimlar soni sezilarli darajada kamaygan. O'rtacha ijara stavkasi ko'tarilishga shoshilmayapti: 2014 yil boshida Moskvada yiliga "kvadrat" uchun o'rtacha 4900 rublni tashkil etdi. Inqiroz boshlangandan so'ng, ombor ko'chmas mulk bozori "tushish" boshlaganida, u asta-sekin pasayishni boshladi va 2015 yilning ikkinchi yarmida u 4100 belgisini "teshdi". Endi o'rtacha yillik ijara narxi o'rtacha darajasida o'zgarib turadi. Har bir "kvadrat" uchun 4000 rubl.
Ko'chmas mulk bozori prognozi (video)
Keling, dinamikada Rossiya uy-joy ko'chmas mulk bozori parametrlarini o'rganishni taqdim qilaylik va bir qator naqshlarni aniqlaymiz. Rossiya Federatsiyasining turar-joy ko'chmas mulk bozoridagi narxlar va hajmlarning o'zgarishini tahlil qilish uchun biz Rossiya Federatsiyasi Federal Davlat statistika xizmati ma'lumotlaridan foydalanamiz. o'rtacha yillik xarajat 2000-2012 yillarda 1 kvadrat metr turar-joy ko'chmas mulki, bozorni ikkita asosiy segmentga bo'lishda: asosiy va ikkilamchi. Tahlil qilinadigan vaqt davri ham ikkita intervalga bo'linadi: 2000-2008 va 2009-2012.
Ma'lumotlarni tahlil qilish (2-rasm) quyidagi tendentsiyalarni ochib beradi:
2-rasm - 1 kv.m.ning o'rtacha narxi. Rossiya Federatsiyasida birlamchi va ikkilamchi uy-joy bozoridagi kvartiralarning umumiy maydonining m
2000 yildan 2009 yilgacha 1 kv.m uchun o'rtacha narx. metr uy-joy o'zining eng yuqori cho'qqisiga (taxminan) 58 000 rublga yetguncha o'sishda davom etdi. Bundan tashqari, narxlarning biroz pasayishi sezilarli va yana o'sishdir. 2009-2011 yillarda uy-joy bozorida o'zgaruvchanlik kuchaygan - narxlarning qisqa muddatli pasayishi ularning ko'tarilishi bilan almashadi, bu bozor notinchlik holatiga kirganligidan dalolat beradi. 2012 yilda narxlarning o'sish tendentsiyasi qayta tiklandi.
Endi turar-joy ko'chmas mulk bozorida sotish dinamikasini tahlil qilaylik. Statistika organlari birlamchi va ikkilamchi bozorlarda sotish hajmi to'g'risida umumlashtirilgan ma'lumotlarni taqdim etmaydi. Biroq, birlamchi ko'chmas mulk bozorining ko'lami turar-joy binolarini foydalanishga topshirish tezligidan dalolat beradi (3-rasm).
Shakl 3 - Rossiya Federatsiyasida birlamchi uy-joylarning narxi, narxi va ishlab chiqarish hajmlari
3-rasmdan ko'rinib turibdiki, ushbu segmentda sotuvga qo'yilgan umumiy maydon hajmining jadal o'sishi kuzatilgan. 2000-2008-yillarda bu ko‘rsatkich 2,1 barobardan ortiq oshdi. Shu bilan birga, birlamchi ko'chmas mulk narxlari qariyb 6,1 barobar oshdi. Hajm o'sishi bo'yicha narxlarning o'sishi:
- - uy-joy taklifiga nisbatan uy-joyga bo'lgan talabning ustun o'sishidan dalolat beradi;
- - sotuvchi bozori va birlamchi uy-joy ko'chmas mulk bozoridagi tovar taqchilligi holati uchun xos;
- - bozorning qizib ketishining ko'rsatkichidir.
Aksariyat ekspertlarning fikricha, rus ko'chmas mulki uchun qiyin paytlar keladi. Har bir inson 2008 yilda sodir bo'lgan ko'chmas mulk bozoridagi oldingi inqirozni eslaydi. Keyin narxlar 30-40% ga tushdi va pasayish taxminan ikki yil davomida, 2011 yilgacha davom etdi va narx tushib ketgan holda, uy-joy arzonroq bo'lmadi: devalvatsiya bilan birga milliy valyuta jamg'armalar va maoshlar qadrsizlanmoqda, banklar esa ipoteka stavkalarini oshirib, kredit berishni istamayapti, qurilish sur'atlari sekinlashmoqda. Aksariyat ekspertlar o’tgan inqiroz ko’chmas mulk bozorida hozir nima bilan solishtirish mumkin, deb ishonmayman, lekin hech kim, ayniqsa, yaqin kelajak haqida ham optimistik emas. 2015 yilning birinchi choragi indikativ bo'lmaydi, odatda bozor bahorga kelib "tebranishadi" (garchi 2014 yilning qish va erta bahori uy-joy talabining tez o'sishi bilan ajralib turdi). Bu stsenariy 2015 yilda ham takrorlanishi mumkin. Ommaviy segmentdagi uy-joy uchun kechiktirilgan talab hali tugamagan. Biroq, ko'p narsa Moskvada, shu jumladan birinchi chorakda bir nechta yirik loyihalarni ishga tushirishga bog'liq. Agar sotishning boshlanishi rejalashtirilganidek sodir bo'lsa, bu yangi binolar uchun narxlarning o'rtacha darajasiga ta'sir qiladi - ular pasayadi. Agar birinchi chorakda yangi loyihalar chiqmasa, 1 kv.m o'rtacha narxning oshishiga ishonish kerak. metr tayyorgarlikning past bosqichida ko'proq arzon uy-joylarni amalga oshirishdan yuvish hisobiga. Kelgusi yilda narxlar oshadi. Bu investitsiya talabining ortishi va dollar kursining rublga nisbatan sezilarli darajada oshishi hisobiga loyihalar narxining oshishi bilan bog‘liq. Bundan tashqari, narxlarning tushishi uchun hech qanday joy yo'q va ta'sirchan chegirmalar berishni boshlagan ishlab chiquvchilar shunchaki yo'qotish bilan savdo qilishadi. Korrelyatsiyani hisobga olgan holda, yil davomida narxlarning o'sishi 15-20% ga yetishi mumkin. Biroq, bu faqat maqbul narxlar, yaxshi o'ylangan kontseptsiya va yaxshi joylashuvga ega yuqori likvidli loyihalarga tegishli bo'ladi. Inqiroz sharoitida aholining eng kambag'al qismi eng ko'p zarar ko'radi. Shahar atrofidagi ko'chmas mulkka kelsak, u iqtisodiyotdagi o'zgarishlarga sekinroq munosabatda bo'ladi, ammo o'zgarishlar ushbu bozorda allaqachon sezilmoqda: xaridorlarning qiziqishi bu daqiqa yirik shaharlardan uzoq masofada joylashgan kottejlarda emas, balki mamlakatning asosiy yo‘llariga yaqin joylashgan shaharchalar va uylar uchun mo‘ljallangan: ularni sotish va bundan tashqari, ijaraga olish ham qiyinroq bo‘ladi.
Uy-joy ko'chmas mulk bozori dinamikasi iqtisodiyotdagi tsiklik jarayonlarni aks ettiradi va uy-joy bozoridagi narxlar bosqichga qarab o'zgaradi. biznes tsikli va odamlarning kelajakdagi daromadlari va ish bilan ta'minlanishi haqidagi umidlari. Shu munosabat bilan, ba'zi iqtisodchilar uy-joy ko'chmas mulk bozorining o'zi tsiklik tabiatini topish. S.Kuznetsning qurilish tsikllari nazariyasida iqtisodiy o'sish nuqtalari sifatida uy-joy bozoridagi faollikning ko'tarilish va tushishi hisoblanadi. Rivojlangan mamlakatlar iqtisodining sun’iy “isishi”, pirovardida inqirozga olib kelgani, birinchi navbatda, davlatning faol qo‘llab-quvvatlashi bilan ipoteka dasturlarini faollashtirish bilan bog‘liq bo‘lgani bejiz emas. Iqtisodiyotdagi retsessiya ishsizlikning ko'payishi, aholining real daromadlarining pasayishi va kelajakdagi bandlik va kelajakdagi daromadlarga nisbatan salbiy taxminlar bilan birga keladi. Rodionova N.V.ning so'zlariga ko'ra, "bu masala uy-joy kreditlashning ommaviy ravishda kengayishi sharoitida alohida ahamiyatga ega, chunki qachondan beri iqtisodiy faoliyat Ishsizlik ortib bormoqda, aholi daromadlari barqarorligini yo‘qotmoqda, bu esa fuqarolarning kredit shartnomalari bo‘yicha o‘z zimmalariga olgan majburiyatlarini bajarishni qiyinlashtirmoqda. Shu bilan birga, iqtisodiy tanazzul davrida uy-joy ko'chmas mulk bozoriga bosim kuchaymoqda. Bu uning narxining pasayishiga olib keladi. ”
G.V tomonidan o'tkazilgan tadqiqotga ko'ra. Lukyanchikov, AQSh ko'chmas mulk bozorida tsiklning o'rtacha davomiyligi 6-8 yil. Uning 1970-2005 yillarda OECDning 18 ta davlatida olib borgan boshqa tadqiqoti 10 yil davom etgan sikllarni aniqladi, bu K.Juglyar - K.Marksning klassik sanoat sikllariga juda mos keladi, narxning maksimal o'zgarishi Niderlandiyada bo'lgan: + 98,4 o'sishda % va -50,4% - pasayishda. Rossiya ko'chmas mulk bozorida tsikliklik asosan bitimlar sonining sezilarli o'zgarishida namoyon bo'ladi, narxlarning o'zgarishi esa ancha kichikdir. Odatda narxlarning o'sish sur'atlarida tezlashuv yoki sekinlashuv mavjud bo'lib, Rossiya ko'chmas mulk bozorida rubldagi narxlarning mutlaq pasayishi faqat qisqa muddatlarda va qoida tariqasida ahamiyatsiz bo'ladi. Shuni ham yodda tutingki, ko'chmas mulk bozori qisqa muddatli tsiklni taqlid qilishi mumkin bo'lgan mavsumiy komponentga ega. 2009-2010 yillarda Rossiya Federatsiyasi hukumati jahon moliyaviy inqirozi oqibatlariga qarshi kurash siyosatini faol olib bordi, uning ustuvor chora-tadbirlaridan biri bandlikka ko'maklashish, uy-joy qurish va uy-joy bozorida fuqarolarga yordam berish edi. . 2010 yil boshida ishsizlar sonining qisqarishi bilan bir vaqtda turar-joy ko'chmas mulki mavjudligi ham olib borilayotgan siyosat samaradorligidan dalolat beradi.
Uy-joy bozorining holati va uning dinamikasiga quyidagi omillar ta'sir qiladi:
- 1) nikohlar soni va ajralishlar to'g'risidagi ish yuritish - bu ko'rsatkich uy xo'jaliklari sonining ko'payishi yoki kamayishini ko'rsatadi, mos ravishda turar-joy ko'chmas mulk bozorida yakka tartibdagi uy-joy birliklariga (kvartiralar, yakka tartibdagi turar-joy binolari) talabning o'zgarishiga ta'sir qiladi;
- 2) tug'ilish darajasi - uy xo'jaligi a'zolari sonining ko'payishiga olib keladi, bu esa qo'shimcha yashash maydoniga bo'lgan talabning oshishiga ta'sir qiladi. Qoida tariqasida, bunga yoki ko'p xonali kvartiralarga bo'lgan talab hajmini bir xonali kvartiralar taklifini bir vaqtning o'zida oshirish orqali erishiladi; yoki allaqachon mavjud bo'lgan yakka tartibdagi turar-joy binolarini rekonstruksiya qilish yo'li bilan asosiy binoga kengaytmalar ko'rinishidagi qo'shimcha yashash joylarini qurish orqali.
- 3) o'lim - bu ko'rsatkich mavjud uy xo'jaliklari a'zolari sonining qisqarishini ko'rsatishi mumkin, bu bir vaqtning o'zida kamroq xonali kvartiralarga talabning oshishi bilan ko'p xonali kvartiralar taklifining oshishi bilan birga bo'lishi mumkin; shuningdek, uy xo'jaliklarining o'zlari sonining qisqarishi, bu bozorda yakka tartibdagi uy-joylar taklifining oshishi bilan birga keladi.
- 4) migratsiya jarayonlari - boshqa mamlakatlardan kelgan mehnatga layoqatli aholi, qoida tariqasida, uy-joyga muhtoj. Uy-joyga bo'lgan ehtiyoj kelgandan so'ng darhol paydo bo'lganligi sababli, turar-joy ijarasi bozori muhim ahamiyat kasb etadi, bu sizga turar-joy ko'chmas mulkini sotib olishni jiddiy yo'qotishlarsiz kechiktirishga imkon beradi. Shu bilan birga, uy-joy ijarasi mustaqil biznesga aylanadi va buning uchun foydalaniladigan kvartiralar uy-joy bozoridan olib qo'yiladi. Turar-joy ko'chmas mulkini undan foydalanishdan daromad olish uchun sotib oladigan investorlarning maxsus qatlami mavjud.
Uy-joy bozorining asosiy ko'rsatkichlarining holati va dinamikasi (narxlar va sotish hajmi) uning turli segmentlarining mamlakatdagi makroiqtisodiy vaziyatning o'zgarishiga, odamlarning daromadlari va jamg'armalari darajasiga munosabati o'ziga xos xususiyatlari bilan belgilanadi. shuningdek, ularning umidlari va kayfiyatlari. Demografik jarayonlar va davlatning uy-joy siyosatining xususiyatlari turar-joy ko'chmas mulk bozoriga sezilarli ta'sir ko'rsatadi. Uy-joy bozori protsikl rivojlanishni namoyish etadi, shuning uchun uning parametrlari mamlakatdagi pul massasi va ishlab chiqarish hajmining o'zgarishi, shuningdek, mamlakatning investitsion jozibadorligining oshishi yoki pasayishi bilan bog'liq. Rossiyada turar-joy ko'chmas mulk bozorining hozirgi holati va tendentsiyalari eski uy-joy fondi, shuningdek, ushbu sohada tadbirkorlik uchun texnologik va institutsional sharoitlar bilan belgilanadi. Turar-joy ko'chmas mulk bozorida sodir bo'layotgan jarayonlar u bilan o'zaro bog'liq bo'lgan bozorlarning ishlashini aks ettiradi: ishlab chiqarish omillari bozorlari (mehnat, kapital), moliya bozori, shuningdek o'rnini bosuvchi yoki o'rinbosar bo'lgan tovarlar va xizmatlar bozorlari. bu yaxshilikni to'ldiradi. Shuning uchun, keyingi paragrafda biz ushbu munosabatlarni Rossiya uy-joy ko'chmas mulk bozoriga nisbatan ko'rib chiqamiz.
Rossiyada tijorat ko'chmas mulk o'z qaytaradi investitsion jozibadorlik, PwC tahlilchilariga ko'ra. Aksariyat bozor ishtirokchilari o'zlarining optimizmlarini baham ko'rishadi va kelgusi bir necha yil ichida ijara stavkalari va narxlar oshishini kutishadi.
Foto: Evgeniy Pavlenko / Kommersant
PwC tahlilchilari tomonidan tayyorlangan "Yevropa ko'chmas mulk bozoridagi yangi tendentsiyalar, 2018 yil" hisobotiga ko'ra, Rossiya tijorat ko'chmas mulk bozori tushishni to'xtatdi va yaqin uch-to'rt yil ichida to'liq tiklanadi (RBCda mavjud; taxminan 600 ta kalit). Evropa bozoridagi o'yinchilar tijorat ko'chmas mulkini o'rganishda va 50 ta Rossiyada qatnashdilar).
Rossiya bozori allaqachon pastga tushdi, dedi PwC ko'chmas mulk bitimlari direktori Sayan Tsyrenov. "Moskva uzoq vaqtdan beri reytingning eng quyi qismida edi, ammo ijara bozorining jonlanishi, past foiz stavkalari va investorlar faolligining oshishi Moskva yaqin ikki-uch yil ichida sezilarli darajada yuqori o'ringa ko'tarilishidan dalolat beradi", - deydi u. Bu haqda PwC hisobotida aytiladi.
Moskva hozirda ko‘chmas mulk investitsiyalarining jozibadorligi bo‘yicha (barcha segmentlarda) Yevropa shaharlari orasida 30-o‘rinda turadi, bu 2005 yildan beri eng yomon ko‘rsatkichdir. Ammo kompaniya tahlilchilari "mo''tadil optimizm" deb atagan PwC prognoziga ko'ra, ombor ko'chmas mulk segmentining jozibadorligi bir yoki ikki yil ichida tiklanadi va ofisni qayta tiklash uchun bir oz ko'proq, uch yoki to'rt yil kerak bo'ladi. chakana ko'chmas mulk segmenti. Kelgusi yillarda turg'un bo'ladigan yagona toifa - bu turar-joy ko'chmas mulki.
Rossiya ko'chmas mulk bozorining istiqbollari haqidagi optimizm respondentlarning so'rovida ham ko'rsatildi. Ko'pchilik (20%) Rossiyada tayyor mulk sotib olishni rejalashtirmoqda, 16% yangi rus yoki xorijiy investitsiyalarni jalb qilishga umid qilmoqda. Respondentlarning 11 foizi o'z xarajatlarini optimallashtirish, kreditlarni qayta moliyalashtirish va yangi rivojlanish loyihalarini ishga tushirish niyatini e'lon qildi.
So‘rov natijalariga ko‘ra, bu yil Rossiyada investorlar uchun eng jozibador ko‘chmas mulk turlari ofis va chakana savdo bo‘ldi. Ammo yil davomida ofislarga qiziqish biroz oshsa (30 dan 32% gacha), keyin chakana ko'chmas mulkka, aksincha, kamaydi (21 dan 16% gacha). Uy-joy ko‘chmas mulkiga bo‘lgan qiziqish ikki baravar kamaydi, 30% dan 14% gacha, omborlarni sotib olishga qiziqqan investorlar ulushi esa deyarli uch barobarga, 5% dan 14% gacha.
Brexit yetakchilarni o‘zgartiradi
Tadqiqot shuni ko'rsatadiki, Buyuk Britaniyaning Evropa Ittifoqidan chiqishi Evropadagi investitsiya muhitiga jiddiy ta'sir ko'rsatadi. Shu munosabat bilan, PwC tomonidan so'ralgan ekspertlar 2018 yilda Buyuk Britaniyada investitsiyalar qisqarishi va ko'chmas mulk narxining pasayishini kutishmoqda (London ikkinchi yildirki, Evropa shaharlarining reallik uchun jozibadorligi reytingida ro'yxatning eng oxirida joylashgan. ko'chmas mulk investitsiyasi va hozirda 27-o'rinni egallaydi). "Buyuk Britaniya ko'chmas mulk bozori kutish bosqichida, ko'plab investitsiyalar noaniqlik tufayli sekinlashadi", deyiladi PwC hisobotida. Shu bilan birga, Lyuksemburg, Parij va Amsterdamda ijara stavkalari va kapital oqimining o'sishi kutilmoqda - Brexitdan keyin Londonga muqobil deb hisoblangan shaharlar.
Ko'proq chet elliklar
O'rta muddatli istiqbolda Rossiya ko'chmas mulk bozorida ko'proq xorijiy investorlar paydo bo'ladi, sanktsiyalarga qaramay, PwC bilan suhbatlashgan ekspertlar ishonch hosil qilishadi. "Geosiyosiy vaziyatning yanada yaxshilanishi bilan bozor yuqori rentabellik tufayli G'arb investorlari uchun yanada jozibador bo'ladi", deyiladi tadqiqotda.
Ofis va savdo markazlari tarixan Rossiya tijorat ko‘chmas mulkiga sarmoyadorlar orasida eng mashhur ob’ektlar bo‘lgan, deydi JLL tadqiqot bo‘limi boshlig‘i Olesya Dzyuba. 2017 yilning birinchi to‘qqiz oyida investitsiyalarning katta qismi (36 foiz yoki 975 million dollar) chakana ko‘chmas mulkka to‘g‘ri keldi, biroz kamroq – ofislar ulushiga (31 foiz yoki 817 million dollar), deydi u. "So'nggi bir necha yil ichida uy-joy haqiqatan ham yuqori talabga ega bo'lganiga qaramay, bu segment investitsiya hajmi bo'yicha ofis yoki chakana ko'chmas mulkni hech qachon chetlab o'tolmaydi", - deydi Dzyuba.
Kelgusi yillarda, ijara stavkalari va tijorat ko'chmas mulk narxlari inqirozdan oldingi darajaga tiklanishini kutish qiyin, deydi Andrey Lukashev, ILM boshqaruvchi hamkori. "Omborlar va ofislar uchun ijara stavkalari nihoyat rubl zonasiga tushdi, bundan tashqari, aksariyat savdo markazlari ijarachilardan belgilangan ijara stavkasini emas, balki aylanma foizini oladi", deydi u. "Bundan tashqari, Rossiyada tijorat ko'chmas mulkka sarmoyalarning yuqori rentabelligiga qaramay, Evropa bozorlari barqarorroq va rublda emas, balki evroda denominatsiyalangan daromadlarni taklif qiladi."
Sayan Tsyrenovning ta'kidlashicha, xorijiy investorlar Rossiyaning tijorat ko'chmas mulk bozorida faolligini sezilarli darajada oshirdi. Misol tariqasida u Amerikaning UFG jamg'armasi Legion II biznes markazini, Xitoyning Fosun kompaniyasi MFC Voentorg va Britaniyaning Raven Russia investitsiya fondini - ikkita biznes markaz va Sankt-Peterburgdagi omborni sotib olganini keltiradi. Umuman olganda, 2017 yilda Rossiyada tijorat ko'chmas mulk bozorida bitimlar hajmi, CBRE prognoziga ko'ra, 4,6 milliard dollarni tashkil etadi, bu taxminan 2016 yil bilan bir xil. Shu bilan birga, kelasi yili bitimlar hajmi 5,2 milliard dollargacha oshishi mumkin.
Ushbu materialda Rossiya hududlari uy-joy bozoridagi narx-navo va uning ayrim shaharlarida rivojlanishining ayrim xususiyatlari haqida ma'lumot berilgan.
Ushbu materialda Rossiya hududlari uy-joy bozoridagi narx-navo va uning ayrim shaharlarida rivojlanishining ayrim xususiyatlari haqida ma'lumot berilgan.
Mart oyida Rossiya hududlarida ikkilamchi uy-joy bozorida narxlar, ko'ra federal portal"Kvartiralar olami" o'sishda davom etdi va barcha toifadagi kvartiralarda. o'rtacha xarajat kvadrat metr katta Rossiya shaharlarining deyarli 70% oshdi, lekin narx darajasi hali inqirozdan oldingi darajadan 15-18% past. Biroq, shakllangan tendentsiya haqida hali gapirishning hojati yo'q. Misol uchun, Kursk, Belgorod, Saratovda kvadrat metr narxining fevral oyi o'sishi mart oyida bir oz pasayish bilan almashtirildi.
Shunga qaramay, uy-joy qimmatlashadigan yirik shaharlar soni bir oydan ko'proq vaqt davomida asta-sekin o'sib bormoqda. Mart oyida faqat 14% shaharlarda kvadrat metr arzonlashdi. Bundan tashqari, shaharlarning deyarli to'rtdan birida barcha toifadagi uy-joylarning narxi oshdi: 1, 2, 3 va ko'p xonali kvartiralar odatdagidek joylashgan. panelli uylar shuningdek, yuqori darajadagi binolarda. Bu Sankt-Peterburg, Novosibirsk, Nijniy Novgorod va Krasnoyarsk bozorlarida ko'proq sezildi. Umuman olganda, ikkilamchi uy-joy bozori nisbiy narx barqarorligini ko'rsatadi, lekin shahar kvartiralari narxining o'sish tendentsiyasi bilan. Eng yuqori narx 1 kv. m mart oyida qayd etildi (Moskva va Sankt-Peterburg bundan mustasno) Yekaterinburgda - 56,2 ming rubl, keyin Xabarovsk - 55,4 ming rubl, Novosibirsk - 51,3 ming rubl, Rostov-na-Don - 51,0 ming rubl. Eng past narx 1 kv. m kvartiralar dunyosi portali tomonidan tahlil qilingan barcha yirik shaharlarda, Kursk, Ivanov, Saratovda - 30,0-31,9 ming rubl. Shu bilan birga, agar biz uy-joy bozorining inqirozdan oldingi narxlariga e'tibor qaratadigan bo'lsak, u holda Qozondagi kvartiralarning narxi ularga yaqinlashmoqda (2011 yil mart oyida 43 ming rubl / kv. m va yanvarda 42,7 ming rubl / kv. m). 2009). ), orqada qolgan Nijniy Novgorodda (mos ravishda 42,7 va 59,1 ming rubl / kv. m).
2011 yil mart oyida Rossiya shaharlarida ikkilamchi uy-joy narxlari va ularning oy davomida o'zgarishi |
||
Shahar | Narxi, ming rubl / kv. m | Oylik o'zgarish, % |
Novosibirsk | ||
Krasnoyarsk | ||
Rostov-na-Donu | ||
Smolensk | ||
Nijniy Novgorod | ||
Yekaterinburg | ||
Ulyanovsk | ||
Novokuznetsk | ||
Krasnodar | ||
Tolyatti | ||
Vladimir | ||
Belgorod | ||
Yaroslavl | ||
Xabarovsk |
World of Apartments portalidan olingan ma'lumotlar
Rossiya hududlarida eng past uy-joy narxlari
Uy-joy narxi eng past bo'lgan Rossiya hududiy markazlarining reytingi mutaxassislar tomonidan tuzilgan Penny Leyn ko'chmas mulki. Bunda birlamchi va ikkilamchi bozorlardagi o‘rtacha narx hamda uy-joy qurilishi hajmi hisobga olindi. Qiyosiy tahlil natijalariga ko‘ra, ko‘chmas mulkning eng past narxlari quyidagi shaharlarda qayd etilgan.
Grozniy: 1 kvadratning o'rtacha narxi. m - 22,3 ming rubl. Checheniston Respublikasining poytaxti bu shahar aholisi 230 ming kishini tashkil qiladi. Bu yerda ijtimoiy, sport, savdo va transport infratuzilmasi faol tiklanmoqda, yangi shahar kommunikatsiyalari tortilmoqda, sanoat korxonalari barpo etilmoqda. 2007 yilda Grozniyda 215,9 ming kvadrat metr foydalanishga topshirildi. m yangi uy-joy, 2008 yilda - 250,4 ming, 2009 va 2010 yillarda. - mos ravishda 296,2 va 340,5 ming. 500 gektar maydonda 12 dan 45 qavatgacha bo'lgan 50 ga yaqin uyni o'z ichiga olgan ulkan Grozniy Siti loyihasini amalga oshirish davom etmoqda. Qurilish ishlari 2011 yilda boshlanishi rejalashtirilgan turar-joy maydoni markaziy bozor hududida va Minutka maydonini rivojlantirish.
Birobidjan: o'rtacha narxi 1 kv. m - 24,6 ming rubl. Yahudiy avtonom viloyatining poytaxti bo'lgan bu shahar aholisi taxminan 190 ming kishini tashkil qiladi. 2010 yilda viloyatda atigi 35 ming kvadrat metr maydon qurilgan. m uy-joy. Taqqoslash uchun: faqat Mega-Ximki savdo markazining maydoni 211 ming kvadrat metrni tashkil qiladi. m.Birobidjandagi uy-joylarning arzonligi ob'ektiv sabablarga ko'ra: qattiq Uzoq Sharq iqlimi, yirik shaharlardan uzoqda joylashganligi, ijtimoiy-iqtisodiy rivojlanishning past darajasi, strategik muhim resurslarning etishmasligi va aholining qisqarishi.
Magas: 1 kvadratning o'rtacha narxi. m - 25,8 ming rubl. Ingushetiya Respublikasining poytaxti bu shahar aholisi 7 mingga yaqin. Magas shahri 1998 yilda Ingushetiyaning yangi poytaxti bo'lish uchun noldan tashkil etilgan. Bu aholi soni bo'yicha Rossiyadagi eng kichik shahar bo'lib, uning hududi 15 kvadrat kilometrdan oshmaydi. km. Shaharda barcha shahar kommunikatsiyalari tortildi, 20 ming aholiga mo‘ljallangan turar-joy majmualari, ma’muriy binolar qurildi. Sport, ko'ngilochar va transport infratuzilmasi faol rivojlanmoqda. Agar 2011 yilda Ingushetiyada 152 ming kvadrat metr qurish rejalashtirilgan bo'lsa. m yangi uy-joy, keyin 2015 yilda bu ko'rsatkich 490 ming kvadrat metrga oshirilishi kerak. m Mutaxassislarning fikriga ko'ra, Magas turar-joy ko'chmas mulkiga uzoq muddatli sarmoya kiritish uchun juda istiqbolli.
Maxachqal'a: 1 kvadratning o'rtacha narxi. m - 28,9 ming rubl. Dog'iston Respublikasining poytaxti bo'lgan ushbu shaharning aholisi taxminan 700 ming kishini tashkil qiladi. Bu Shimoliy Kavkazdagi eng yirik Rossiya shahri. U tog'lar va Kaspiy dengizi orasidagi tor tekislikda joylashgan va Rossiyaning Kaspiydagi muzlamaydigan yagona dengiz portidir. 2009 yilda Maxachqal'ada 242,5 ming kvadrat metr foydalanishga topshirildi. m uy-joy, 2010 yilda - 274 ming kvadrat metr. m.2011–2015 yillarda. uy-joy qurilishi hajmini 400-500 ming kvadrat metrgacha oshirish rejalashtirilgan. har yili m.
Vladikavkaz: 1 kvadratning o'rtacha narxi. m - 29,7 ming rubl. Shimoliy Osetiya Respublikasining poytaxti bo'lgan ushbu shaharning aholisi taxminan 320 ming kishini tashkil qiladi. 2009 yilda 150 000 kv. m yangi uy-joy, 2010 yilda - 175 ming kvadrat metr. m.“Yoshlar uchun arzon uy-joy” respublika dasturi ishtirokchilari uchun chordoq tipidagi ko‘chmas mulkni qurish bo‘yicha tajriba loyihasi amalga oshirildi. 2011 yilda umumiy yashash maydoni 95,2 ming, 377,7 ming va 1,2 million kvadrat metr bo'lgan Severniy, Moskovskiy Kvartal va Novy Gorod mikrorayonlarini qurishni boshlash rejalashtirilgan. m mos ravishda.
Iqlim, tabiiy sharoit va landshaft nuqtai nazaridan, reytingning barcha shaharlarida, Birobidjandan tashqari, turizm biznesining gullab-yashnashi, turar-joy va tijorat ko'chmas mulkining muvaffaqiyatli rivojlanishi uchun barcha sharoitlar mavjud. Tabiat bu joylarga chang'i, sog'lomlashtirish va kurortlarni yaratish uchun kerak bo'lgan hamma narsani berdi. Albatta, Rossiya Shimoliy Kavkazini ikkinchi Kurchevelga aylantirish haqiqatga yaqin emas, ammo bu shaharlarni mashhur yoshlar sayyohlik markazlariga aylantirish juda mumkin. Agar bir kun kelib Shimoliy Kavkazdagi issiq nuqtalar muammosi nihoyat hal etilsa, bu mintaqa bitta yirik investitsiya maydonchasiga aylanishi mumkin.
2010 yilda berilgan ipoteka kreditlari soni bo'yicha Rossiya Federatsiyasi hududlari |
||
Top 10 |
||
Rossiya Federatsiyasining sub'ekti | Miqdor | Pul hajmi |
Tatariston | ||
Chelyabinsk viloyati | ||
KhMAO - Yugra | ||
Moskva viloyati | ||
Irkutsk viloyati |
CBR ma'lumotlari
Ijobiy tendentsiyalar
2010 yilda Rossiya Federatsiyasida ( Davlat statistika qoʻmitasi maʼlumotlariga koʻra) qariyb 58 million kvadrat metr maydon qurilib, foydalanishga topshirildi. m uy-joy qurildi, bu o'tgan yilga nisbatan 3% ga kam. Ayrim viloyat va shaharlarda yangi turar-joy binolari hajmining o‘sishi kuzatildi, aksincha, ayrim yirik aholi punktlarida ko‘paymadi. bu ko'rsatkich, o'tgan yilgi darajada qolmoqda yoki undan sezilarli darajada past.
Yekaterinburgda uy-joylarni foydalanishga topshirish bo‘yicha tarixiy rekord o‘rnatildi. O‘tgan yili bu yerda 1 million kvadrat metrdan ortiq maydon foydalanishga topshirildi. m.2011 va 2012 yillarda. Bu barni saqlab qolish va 2013 yilda ishga tushirish hajmini 1,1-1,2 million kvadrat metrga etkazish rejalashtirilgan. m.Ular bu darajaga asosan hududlarni kompleks rivojlantirish loyihalari (IOT) orqali erishmoqchi.
2010 yil natijalariga ko'ra, Ekaterinburgda uy-joylarni foydalanishga topshirish bo'yicha yetakchi bo'ldi "Renova-StroyGroup" kompaniyasi, yangi tuman Akademichesky qurilishi bilan shug'ullanadi, u erda 275 ming kvadrat metr foydalanishga topshirildi. m yangi binolar. 2025-yil oxirigacha bu yerda 9 million kvadrat metr qurilish rejalashtirilgan. m uy-joy. 2010 yilda Yekaterinburgda uy-joy yetkazib berish hajmi bo'yicha ikkinchi o'rinda kompaniya NOVA-stroy (LSR guruhining bir qismi)- 73,1 kv. m.Shaharni yirik kompaniyalar qurmoqda TPK "Uralobuv", "Uralenergostroykompleks".
Rostov-na-Donu va Qozonda foydalanishga topshirilgan uy-joy jihatidan Yekaterinburgdan bir oz pastroq.
Rostov-na-Donuda eng yirik uy-joy qurilishi loyihalaridan biri kompaniya tomonidan amalga oshirilmoqda Patriot (Inteko sho'ba korxonasi). Bu G'arbiy darvozaning yangi tumani bo'lib, u erda 33 gektar maydonda 370 ming kvadrat metrga yaqin maydon quriladi. m uy-joy. Tumanni rivojlantirish yangi R-n-D seriyali, balandligi 15 dan 19 qavatgacha bo'lgan, Rostov uy qurilishi zavodi tomonidan ishlab chiqarilgan, Inteko tomonidan to'liq rekonstruksiya qilingan uylar, shuningdek, 20 va 24 qavatli ko'p qavatli uylar bilan amalga oshirilmoqda. individual loyihalar bo'yicha amalga oshiriladi. Turar-joy maydoni rivojlangan ijtimoiy infratuzilmani yaratishni ta'minlaydi: maktablar, bolalar bog'chalari, poliklinikalar, dam olish markazlari, do'konlar, maishiy xizmat ko'rsatish va boshqalar.
SU-155 kompaniyalar guruhi Moskva viloyatidan tashqari, u Rossiyaning Markaziy okrugining ko'plab shaharlarida, shuningdek, Astraxan, Nijniy Novgorod va boshqalarda uy-joy va infratuzilma ob'ektlarini qurmoqda. Har yili SU-155 foydalanishga topshiriladigan maydon hajmini oshiradi. . Sizning aholini ta'minlashga qo'shgan hissangiz Rossiya hududlari yangi binolardagi kvartiralar hissa qo'shadi "Peresvet-Invest" kompaniyasi. Volgogradda bu shahar markazidagi turar-joy majmuasi, kompaniya tomonidan Krasnodarda yangi loyihalar amalga oshirilmoqda.
Rossiyaning ko'plab shaharlari va viloyatlarida eskirgan uy-joylarni va eskirgan panelli besh qavatli binolarni - Xrushchevning turli darajadagi faolligini buzish dasturlari amalga oshirilmoqda.
Shunday qilib, Oltoy Respublikasida "2010-2015 yillarda Oltoy o'lkasida uy-joy qurilishini rivojlantirishga ko'maklashish" dasturi doirasida 805 ta buzilgan va avariya holatidagi turar-joylarni joylashtirish rejalashtirilgan. turar-joy binolari. 370 ta favqulodda xonadondan 16 mingga yaqin aholi boshqa joyga ko‘chiriladi.
Qozonda 2011-yilga mo‘ljallangan avariyadagi uy-joy fondidan fuqarolarni ko‘chirish bo‘yicha respublika maqsadli dasturi tasdiqlandi, unga 50 ta shahar uyi kiritilgan bo‘lib, ularda 1652 kishi istiqomat qiladi. Turar joy maydoni deyarli 21 ming kvadrat metrni tashkil qiladi. m.
Muammo bor
2011 yilning birinchi oylarida (yanvar va fevral) Rossiya Federatsiyasida foydalanishga topshirildi ( Davlat statistika qoʻmitasi maʼlumotlariga koʻra) 5,25 million kv. m uy-joy, bu o'tgan yilning shu davridagi Rossiya yangi binolari hajmining atigi 88,5% ni tashkil etadi. Shu bilan birga, bu ko'rsatkich Shimoliy-G'arbiy okrugda 49,4%, Shimoliy Kavkazda 65,5%, Uzoq Sharqda 67,2% va faqat Ural va Volga tumanlarida 100% dan ortiq (104,5 va 100,3%, mos ravishda).
Ikkilamchi bozorga kelsak, u yirik shaharlarda asta-sekin tiklanmoqda, ammo ularning ko'pchiligida tiklanish sur'ati ko'p narsani orzu qiladi.