يحدث أنه بعد الانتهاء من بناء المنزل ، تصبح مساحة الشقة أكبر أو أصغر. في هذه المادة ، نقترح معرفة سبب حدوث ذلك ، وكيفية استرداد الأموال الزائدة أو ، على العكس ، دفع مبلغ إضافي مقابل مساحة المعيشة الزائدة.

في عملية قبول الشقة ، قد يجد المساهم أن مساحة الشقة التي اشتراها لا تتوافق مع الشقة المُعلنة. لماذا تظهر التناقضات مع منطقة التصميم؟

الشيء هو أنه أثناء البناء يمكن ارتكاب أخطاء فنية ، مما يؤدي إلى تغيير في المساحة الفعلية للسكن. اتضح أن كل مساهم ، يشتري شقة في مرحلة البناء ، ليس محصنًا من الحاجة إلى دفع مبلغ إضافي مقابل ظهور متر مربع فجأة.

إذا أصبحت مساحة الشقة ، أثناء القياسات ، أكبر من تلك المشار إليها في العقد المشاركة في رأس المال، فقد يطلب المطور من المساهم دفع مبلغ إضافي. قد يكون هناك موقف معاكس تمامًا: أصبحت مساحة الشقة أقل من مساحة التصميم - مما يعني أنه يمكن لصاحب الأسهم الاعتماد على تعويض من المطور.

هل توجد معايير للاختلافات المحتملة في مساحة المعيشة للشقق في المنازل قيد الإنشاء؟ من الناحية التشريعية ، لم يتم وضع مثل هذه المعايير ، ومع ذلك ، تظهر الممارسة أن التناقضات عادة ما تكون ضئيلة ، ومتوسط ​​0.1-2 متر مربع ، اعتمادًا على مساحة الشقة.

على الأقل ، يتم تسجيل التناقضات بين التصميم والمساحة الفعلية للشقق في المباني الجديدة في المباني الجديدة من نوع اللوحة ، نظرًا لأن هذه المنازل مبنية من مكونات مسبقة الصنع ذات أبعاد محددة بدقة.

في أغلب الأحيان ، يتم تحديد الانحرافات المحتملة في كل اتفاقية حقوق ملكية محددة. عادة ما ترتبط الاختلافات المسموح بها بين المساحة المدفوعة والمساحة الفعلية للإسكان بسمك الهياكل الداعمة. بالنظر إلى مثل هذه التفاوتات ، من الصعب جدًا إجراء حساب مسبق للأخطاء المحتملة في المنطقة أثناء البناء بشكل أو بآخر بدقة.

الأمتار المربعة الزائدة: لماذا تظهر؟

وفقًا للخبراء ، فإن السبب الأول والأساسي لحدوث الأمتار المربعة من المساكن غير المحسوبة هو الأخطاء في سمك الهياكل الداعمة ، والتي تم ذكرها أعلاه. وإذا كان من الضروري إجراء تغييرات على المشروع أثناء تشييد المبنى ، فلا يمكن تجنب ظهور متر مربع إضافي أو إضافي في شقق المنزل. إذا نشأ مثل هذا الموقف ، فإن شركة البناء ملزمة بإخطار جميع المساهمين بالتغييرات المخطط لها وإجراء هذه التغييرات على DDU.

على الرغم من حقيقة أن العديد من المشترين يعتبرون التغيير في المساحة المعلنة للشقق نتيجة أخطاء في البناء وإهمال المطور ، إلا أن مثل هذه الحالات في الواقع ليست نموذجية ، بل هي استثناء من القاعدة. بالطبع لا يمكن استبعاد خبرة البناة ومهنيتهم ​​، لكن التقنيات الحديثة لبناء المباني السكنية دقيقة للغاية ، لذلك نادرًا ما تكون أخطاء البنائين سببًا للأخطاء.

قلنا بالفعل أن أقل تداخل مع مساحة الشقق يحدث في منازل لوحةنظرًا لأن هذه المباني هي في الواقع مُنشئ ، يتم تجميعها من كتل جاهزة. في مثل هذه المنازل ، نادراً ما تصل التناقضات في المساحة إلى أكثر من "مربع" واحد. الأكثر شيوعًا اليوم هو تكنولوجيا الطوب المتآلف والمتآلف ، هنا يُسمح بتغيير المشروع أثناء عملية البناء.

إذا تم بناء هذا المنزل وفقًا لمشروع فردي ، فقد تكون التناقضات في المنطقة كبيرة جدًا. يحدث أن تصبح الشقة أكبر أو أصغر بمقدار 5-8 متر مربع ، ومتوسط ​​الخطأ للمنازل ذات التكنولوجيا المتجانسة هو 0.5-4 متر مربع. م.

يرتبط التغيير في مساحة الشقة أيضًا بعدد الغرف - في شقة من غرفة واحدة ، سيكون الخطأ أقل من "ثلاثة روبل". يمكن أن يحدث هذا أيضًا بهذه الطريقة: المساحة الإجمالية تتوافق مع المساحة المحددة في العقد ، ولكن كانت هناك تغييرات في منطقة المعيشة - على سبيل المثال ، أصبح الممر أكبر ، لكن غرفة المعيشة أو غرفة الأطفال أصبحت أصغر. بالطبع ، لن يحب جميع المشترين مثل هذه التغييرات.

يقول الخبراء أنه في المنازل التي تم بناؤها باستخدام تقنية الطوب الأحادي ، يصعب تجنب الانحرافات عن المنطقة الفعلية. عادة في عقود المشاركة في رأس المال في بناء مثل هذا المباني السكنيةيتم تحديد إمكانية الانحرافات عن المنطقة.

قد تكون هناك طرق مختلفة لحل مثل هذه المشكلات: لا يتطلب البعض دفعًا إضافيًا للمتر المربع الذي ظهر ، ولكنهم أيضًا غير مستعدين لإعادة الأموال التي دفعها المشتري إذا أصبحت مساحة الشقة أصغر ؛ ينص آخرون في العقد على أن الانحرافات التي ظهرت أثناء عملية البناء سيتم دفعها من قبل أطراف العقد. وبالتالي ، في الحالة الأخيرة ، قد تصبح الشقة أغلى مما دفعه المشتري في الأصل.

يفهم البناة ذوو الخبرة أنه من المستحيل بناء مبنى كبير متعدد الطوابق دون انحرافات صغيرة على الأقل في المنطقة. حتى في قوانين البناء ، يُسمح بانحرافات هياكل المباني حتى 20 مم ، والتي ستؤثر على مساحة الشقق ، اعتمادًا على عدد الغرف ، والفرق بين المساحة الفعلية والمعلنة يصل إلى 1.5 متر.

يعتقد الخبراء أن أخطاء الأبعاد تنشأ لعدد من الأسباب:

• يتم حساب مساحة كل شقة في مرحلة تصميم المنزل ؛ في هذه المرحلة ، لا يتم حل جميع المشكلات المتعلقة باتصالات المنزل بالتفصيل. بالفعل في مرحلة العمل مع وثائق البناء ، يتم حساب الاتصالات الهندسية بدقة أكبر ، ويتم إجراء تغييرات على أبعاد المداخن ، وأقطار المقطع العرضي لأنظمة التهوية أو أحجام الأنابيب. غالبًا ما تكون هناك حاجة لتغيير مجال أنظمة الاتصالات ، والتي تؤثر بالطبع على مساحة الشقق.

عند إعداد وثائق العمل الخاصة بالمبنى ، يتم إجراء الحساب الأكثر دقة لعناصر الهياكل الداعمة ، ونتيجة لذلك قد تتغير أقسام الجدران أو الأعمدة المتجانسة - بالزيادة أو النقصان. عندما يقوم فنيو BTI بإجراء القياسات ، فإن جميع الاختلافات ، حتى أبسط الاختلافات في الحجم ، تضيف نتيجة لذلك ، يمكن أن يكون الاختلاف الناتج في مناطق الشقق ملحوظًا للغاية.

لا يمكن أيضًا استبعاد احتمال حدوث أخطاء في البناء ، والتي ستكون نتيجة لذلك تغيير في مساحة شقق المنزل ، على الرغم من أن مثل هذه الحالات نادرة جدًا.

من سيدفع؟

كقاعدة عامة ، تنص اتفاقية المشاركة على أنه إذا كان الخطأ في مساحة الشقة لا يتجاوز مترًا مربعًا واحدًا ، فلن تتم إعادة الحساب. في حالة ارتفاع الخطأ ، غالبًا ما يُطلب من صاحب الأسهم دفع مبلغ إضافي للمتر المربع الذي ظهر.

إذا كانت الاختلافات في المنطقة كبيرة جدًا ، وتتجاوز 5٪ من المساحة المشار إليها في DDU ، ويرفض المساهم دفع "المربعات" الإضافية ، فيحق للأخير رفض الشقة المشتراة والمطالبة بإعادة كل الأموال المدفوعة. وبالتالي ، يتم تحديد شروط الدفع الإضافي (أو عدمه) في DDU ، بينما يجب إجراء الحساب قبل التوقيع على عقد قبول الشقة.

عند ظهور الموقف المعاكس ، وأصبحت مساحة الشقة أقل من المتوقع ، تقع على عاتق المطور مسؤولية إعادة الأموال بمعدل تكلفة المتر المربع المحدد وقت التوقيع DDU. قياسا على الوضع السابق ، يمكن للمشتري إنهاء جميع الاتفاقات مع المطور من جانب واحد إذا أصبحت المساحة الفعلية للشقة أقل من المساحة المقدرة بأكثر من 5٪.

يرسل المساهم خطابًا إلى المطور يوضح أسباب إنهاء اتفاقية المشاركة في رأس المال ، ويستعيد جميع الأموال المدفوعة. إذا وافق المساهم على مثل هذا التغيير في مساحة الشقة ، ولم يرفض الشراء ، فإن المطور ملزم بإعادة حساب المبلغ الزائد وإعادته إليه.

عادة ، يتم إدخال جميع شروط إعادة الأموال في DDU ، ويجب إجراء جميع التسويات بين الطرفين قبل التوقيع على عقد قبول الشقة. غالبًا ما يكون هناك شرط في DDU عندما تتغير المنطقة في حدود 1 متر مربع. م.في اتجاه أصغر ، يُعفى المطور من الحاجة إلى دفع مبلغ إضافي ، ولكن إذا زادت مساحة الشقة ، فإن صاحب الفائدة ملزم بدفع أموال مقابل متر مربع إضافي. موافق ، ليست حالة عادلة تماما!

لكن خبراء السوق يؤكدون أن هؤلاء المطورين "الأذكياء" اليوم أصبحوا أقل فأقل.

حول الممارسة المعمول بها

في أغلب الأحيان ، في DDU ، تكون شروط الأطراف متكافئة ، وحجم الخطأ 0.5 متر. إذا أصبحت مساحة الشقة أقل من نصف متر ، فلن يقوم المطور بتعويض أي شيء للمساهم ، تمامًا كما في الحالة التي تزيد فيها المساحة عن 0.5 متر ، فلن يدفع المساهم فلسًا إضافيًا. إذا كان الخطأ أكبر ، عادة ما يتفق الطرفان على إجراء تسويات متبادلة - للعودة أو دفع أموال إضافية.

عند الانتهاء من بناء المنزل ، يلتزم المطور بأخذ القياسات ، والتي يتم بموجبها وضع خطة فنية للمنزل بأكمله. بناءً على هذه الوثيقة ، ومع مراعاة شروط اتفاقية المشاركة في رأس المال ، والتي تحدد إجراءات إعادة الحساب المحتملة ، يلتزم المطور بإخطار جميع أصحاب الأسهم كتابيًا بشأن التغييرات في منطقة الشقق.

إذا كانت هناك زيادة في المساحة بأكثر من 0.5 متر ، يقوم المساهم بدفع دفعة إضافية ، ولكن إذا كان هناك عدد أقل من الأمتار المربعة ، فإن المطور سيدفع للمساهم. يتم حساب الدفعة الإضافية أو الاسترداد مع مراعاة التكلفة لكل متر مربع المشار إليها في DDU.

إذا أصبحت مساحة الشقة أصغر ، يجب على المساهم أن يرسل للمطور طلبًا لاسترداد الأموال ، موضحًا فيه تفاصيل الحساب الذي يجب تحويل التعويض إليه. عادة لا تزيد مدة إعادة الأموال غير النقدية عن 5 أيام. من المهم جدًا أن تتم جميع التسويات المتبادلة قبل التوقيع على عقد قبول الشقة.

يجب أن يشير هذا المستند إلى المساحة الفعلية للشقة ، ولن يحتاج المشتري إلى أي مستندات إضافية - فقط DDU نفسه وجواز السفر الشخصي.

من المهم أن نفهم ذلك مع دفع إضافي أو استرداد ماللا يتم أخذ القيمة السوقية الحالية للمتر المربع للشقة بعين الاعتبار ، ولكن القيمة المشار إليها في DDU. وبالتالي ، إذا ساهم أحد المساهمين في مرحلة مبكرة من البناء بالمال بمعدل 40.000 روبل لكل "مربع" ، وفي الوقت الذي تم فيه تشغيل المنزل ، زادت تكلفة المتر المربع إلى 50000 روبل ، فإن الفرق في المساحة سيتم الدفع بناءً على السعر الأصلي.

في هذا الصدد ، بالطبع ، من غير المربح للغاية بالنسبة للمشتري إنهاء العقد والمطالبة باسترداد الأموال ، لأن الأسعار في السوق قد ارتفعت خلال فترة البناء ، ولن يكون من الممكن شراء شيء مشابه مقابل المال المرتجع ، حتى في المرحلة الأولى من البناء.

تعتبر قضية الأمتار المربعة الزائدة مهمة جدًا للمشترين الذين اعتادوا شراء شقة - إذا كانوا بحاجة إلى دفع مبلغ إضافي مقابل مساحة إضافية ، فسيحتاجون إلى أموال إضافية بالإضافة إلى أقساط الرهن العقاري الشهرية ودفعة مقدمة. يمكن أن يكون المبلغ كبيرًا ، وسيتعين عليك التفكير في مكان الحصول عليه ، نظرًا لزيادة المساحة بمقدار 4 أمتار مربعة. م بتكلفة "مربع" 40.000 روبل ، سوف تحتاج إلى دفع 160.000 روبل إضافية

يدرك الأشخاص المشاركون في البناء جيدًا مدى صعوبة بناء منزل وفقًا للمشروع تمامًا ، دون السماح بأي انحراف عن وثائق البناء. حتى المطورين المشهورين جدًا في السوق يقومون أحيانًا بتشغيل منشآتهم ، حيث تكون بعض الجدران والزوايا غير صحيحة. أما بالنسبة للشقق في المباني الجديدة ، فإن إحدى أكثر المشاكل شيوعًا هي لقطاتها الفعلية.

غالبًا ما يتم إبرام اتفاقية حول المشاركة في رأس المال في البناء من قبل المواطنين قبل وقت طويل من الانتهاء من عملية البناء. لذلك ، فإن أبعاد المساكن المستقبلية المحددة في العقد تكون دائمًا تقريبية. لكن في الواقع ، تبين أن اللقطات النهائية أكثر قليلاً أو ، على العكس من ذلك ، أقل من المخطط لها. ماذا تفعل في مثل هذه الحالات؟

يواجه العديد من المستوطنين الجدد حقيقة أنهم لم يتلقوا من المطور نفس الشقة التي وعدوا بها: المطبخ ، لأسباب لا يفهمونها ، تبين أنه أكبر بمتر واحد ، والغرفة ، على التوالي ، متر أو مترين الأصغر. على السؤال "لماذا؟" ، يهز المطور يديه ويجيب "لأن" ... لقد حدث ، وهذا كل شيء. وليس هناك نية خبيثة هنا. غالبًا ما يحدث هذا الموقف في المباني الجديدة المتجانسة. لا يخفى على أحد أنها بنيت بشكل أساسي من قبل عمال ضيوف ذوي مهارات متدنية. لذلك ، فإن التناقض في اللقطات في حدود 3-5 ٪ للوحدات المتراصة يعتبر بالفعل القاعدة تقريبًا.

في بعض الأحيان تتطور مثل هذه المواقف في منازل اللوحات ذات السلسلة الجديدة ، التي لم يتم تشغيلها بعد. على سبيل المثال ، عندما تم طرح سلسلة P44-T الشهيرة في سوق العاصمة ، تجاوزت المساحة الفعلية للشقق المكونة من 3 غرف مساحة التصميم بمقدار 13 مترًا مربعًا. اليوم ، لم يعد هذا يحدث ، والفرق في اللقطات في شقق هذه السلسلة لا يتجاوز مترًا واحدًا.

ولكن حتى عندما يحصل شخص ما على مسكن في منزل مبني بالفعل ، حيث يتم الانتهاء من أعمال التشطيب ، فقد تكون هناك اختلافات في اللقطات. يفضل المطورون عدم احتساب مساحة الشقق حتى سنتيمتر واحد ، حتى وصول أدوات القياس من BTI. يقولون ، "إنها وظيفتهم ، دعهم يحسبون". ويجب على المشاركين في البناء المشترك أن يكونوا راضين عن بيانات توثيق المشروع. ولكن هناك حيلة أخرى هنا: في بعض الأحيان يقلل المطورون عمدًا من مساحة الشقق في مرحلة التصميم من أجل التوفير في التسويات مع سلطات المدينة والمقاول العام. بالطبع ، من المستحيل تشويه البيانات بشدة ، لكن مثل هذه الإجراءات لا تزال تحقق بعض المدخرات للمطور.

لا يمكن إعطاء المشترين في حالة وجود عدادات إضافية سوى نصيحة واحدة: اقرأ العقد بعناية ، حيث يتم توفير هذا الشرط بالتأكيد. هذا فقط كيف يحمي مصالح المواطن؟ بعد كل شيء ، في معظم الحالات ، يكون ملزمًا بدفع مبلغ إضافي للمطور للحصول على لقطات إضافية. ويتم تنفيذ هذه التكلفة الإضافية بسعر محدد في يوم إبرام العقد. حتى لو ارتفع سعر المتر المربع أثناء بناء المنزل ، فلا يهم: فليس لهم الحق في مطالبة المشتري بالدفع بالتكلفة الجديدة. لذلك ، فإن المشاركين في البناء المشترك يستفيدون فقط من مثل هذا الموقف ؛ كانت الشقة أكبر وأكثر اتساعًا.

لكن من ناحية أخرى ، لا يحتاج جميع المواطنين إلى هذه العدادات الإضافية ، وحتى العدادات المدفوعة. ولكن إذا كان الفرق في اللقطات هو حوالي 1-2 متر مربع ، فهذا ليس مهمًا.

ولكن بعد كل شيء ، قد تكون الشقة أصغر مما هو منصوص عليه في العقد. هذا الموقف مزعج للغاية ، وفي هذه الحالة يكون المطور ملزمًا من الناحية النظرية بإعادة المشتري مبلغًا معينًا من المال مقابل العدادات المفقودة. لسوء الحظ ، يتم دفع الأموال أيضًا بالمعدلات القديمة المحددة وقت توقيع العقد ، ولا يزال من الممكن اعتبار ذلك حلاً مناسبًا لهذه المشكلة. والأسوأ من ذلك هو غياب هذا الشرط في العقد إطلاقا ، ويتبين أن المواطن دفع ثمن شقة ، وحصل على أخرى أقل. وفي الوقت نفسه ، لا أحد في عجلة من أمره لتعويضه عن الضرر - لا المعنوي ولا المادي.

لذلك ، من المهم دراسة العقد بعناية حتى قبل التوقيع. يجب توضيح حالة لقطة الشقة فيها بأكبر قدر ممكن من التفصيل ، ويجب أن تكون شروط المشتري والمطور عادلة بشكل متساوٍ. خلاف ذلك ، لا يمكن ببساطة تجنب المفاجآت غير السارة. قد يحتوي العقد على ما يسمى بالعتبة البالغة 3-4٪ ، والتي لا يتم دفعها من قبل أي من الطرفين. بمعنى آخر ، إذا اختلفت اللقطات الفعلية عن التصميم بقيمة هذا المؤشر ، فلن يدفع أحد أي شخص إضافي ؛ يتم إجراء الحسابات فقط فوق هذا الحد. من ناحية ، هو مثل اليانصيب. من ناحية أخرى ، يسمح لك بحماية كل من المطور والمواطنين من التكاليف الباهظة بسبب العدادات الإضافية أو المفقودة.

كيف تتصرف في الحالات التي يصر فيها المطور على دفع رسوم إضافية؟ إذا كان لديك سبب للشك في نتائج قياسات BTI ، فيجب عليك الاتصال بالفني بنفسك وإعادة قياس الشقة. في بعض الأحيان في مثل هذه المواقف ، يعطي القياس المتكرر في الواقع نتيجة أصغر ، مما يؤدي إلى أفكار معينة.

هناك حالات يتم فيها قياس BTI قبل تركيب الأقسام الداخلية ، على الرغم من أن المشروع ينص على خلاف ذلك. في مثل هذه الحالة ، من الضروري مطالبة المطور أولاً بالوفاء بالتزامه بتثبيت الأقسام ، ثم قياس مساحة الشقة. بالقواطع تكون مساحة الشقة اصغر وهذا في يد المواطن وليس الشركة المطورة.

ولكن الأهم من ذلك أنك تحتاج إلى دراسة العقد بعناية مع محامٍ قبل التوقيع عليه. منذ ذلك الحين سيكون إثبات شيء ما أكثر صعوبة.

تتمثل إحدى الطرق للمطور لكسب أموال إضافية على حاملي الأسهم في المطالبة بدفع مبلغ إضافي مقابل الأمتار المربعة الإضافية التي قام ببنائها. في كثير من الأحيان ، عند الانتقال ، يقع أصحاب الأسهم في فخ معرفة أن المطور يرفض نقل الشقة المنتهية بالفعل إلى ملكيتهم حتى يتم دفع تكلفة مساحة المعيشة الإضافية. على الرغم من حقيقة أن مثل هذه المتطلبات في معظم الحالات غير مبررة ، ومبلغ الدفعة الإضافية ، نظرًا للتكلفة الإجمالية للسكن ، ضخم ، سكان المستقبل ، ويثق في المطور في كلمته في أقرب وقت ممكنيدفعون المبلغ المعلن خوفا من عدم الحصول على شقة للاستخدام.

لا يعلم الجميع أن مثل هذه الإجراءات للمطور يسهل تحديها ، وبغض النظر عن شروط العقد. في DDU النموذجي ، يتم تحديد سعر ثابت للمبلغ الذي يجب دفعه مقابل شقة قيد الإنشاء. وفقًا لذلك ، إذا طُلب منك أثناء فحص الشقة دفع مبلغ إضافي مقابل المساحة المتزايدة ، فيحق لك رفض الدفع الإضافي ، بالرجوع إلى شروط العقد. يجب أن يكون مفهوما أن الدور الرئيسي هنا لا يتم لعبه من خلال متطلبات المطور ، ولكن من خلال الشروط التعاقدية. بالإضافة إلى ذلك ، لا يحق للشركة ، عند توفير شقة في مبنى جديد ، بموجب القانون أن تطلب منك الدفع مقابل متر مربع إضافي دون دعوتك لتوقيع اتفاقية إضافية قبل ذلك. في الوقت نفسه ، في بعض الحالات ، يمكن لشروط العقد نفسها أن تضعك في إطار صارم لمدفوعات إضافية لكل متر مربع. متر بسبب التحسن الظروف المعيشية- إذا قمت ، على سبيل المثال ، بإبرام DDU عند هدم السكن المعترف به على أنه حالة طوارئ.

إذا كانت مساحة الشقة لا تتوافق مع تلك المحددة في DDU ، فسيكون لديك الحق في المطالبة بغرامة لانتهاك الالتزامات التعاقدية من قبل المطور. في حالة أنه بعد قياس BTI ، اتضح أنه تم تزويدك بشقة بمساحة لا تتوافق مع الرقم الموضح في DDU ، يمكنك زيادة مبلغ المطالبة ، بالإشارة إلى توفير غير صحيح معلومة.

في بعض الحالات ، قد يحتوي العقد المبرم بينك وبين المطور على بند ينص على أن السعر المشار إليه في العقد ليس نهائيًا ويمكن تغييره بناءً على رغبة الطرفين. ولكن حتى في هذه الحالة ، يمكنك الدفاع عن حقوقك دون صعوبة واضحة ، لأنه وفقًا للقانون الفيدرالي 214 "في البناء المشترك" ، يجب تحديد السعر المشار إليه في العقد. وبناءً على ذلك ، فإن مجرد حقيقة وجود مثل هذا الاتفاق في بند ما سيكون سببًا كافيًا لإعلان بطلانه. في الوقت نفسه ، لا ينبغي عليك ، بصفتك مالكًا مستقبليًا ، أن تقلق بشأن مصير مسكنك المستقبلي - لأنه ليس خطأك أن المطور قدم لك الشكل الخاطئ للعقد ، ولن يسحب أحد الشقة منه. الممتلكات الخاصة بك بعد الانتهاء من عملية البناء.

الاستجابة لمتطلبات المطور

لا يمكن قياس المساحة الدقيقة للشقة إلا بعد اكتمال البناء بمساعدة ممثلي BTI. في حال زاد كلام المطور عن زيادة معاش. تم تأكيد المناطق ، سيكون لديك عدة طرق للدفاع عن حقوقك دون اللجوء إلى مدفوعات إضافية.

يمكنك إرسال مطالبة إلى المطور والمطالبة منه بغرامة لعدم الامتثال لشروط العقد وفي نفس الوقت المطالبة بدفع نقود لك على حساب الأمتار المربعة "الإضافية" التي قام ببنائها. إذا لم يضع المطور عقبات ودفع لك غرامة ، فمن الآن فصاعدًا يمكنك اعتبار التعاون منتهيًا. ولكن إذا رفض الدفع بشكل قاطع وهدد بعدم إعطائك شقة للاستخدام ، فيمكنك مقاضاته. في مثل هذه الحالة ، يجب أن توضح متطلبات المطالبة ما يلي:

مبلغ الغرامة عن عدم وفاء المطور بالتزاماته بموجب العقد

دفع مبالغ إضافية للأضرار والخسائر غير المالية

مطالبات أخرى ضد المطور التي تراكمت أثناء البناء (تأخير تسليم المنزل ، عدم تقديم معلومات في الوقت المناسب حول التأخيرات من حيث الشروط ، وما إلى ذلك)

إذا لم يكن لديك خيارات أخرى للحصول على شقة إلا من خلال المحكمة ، وفي الوقت نفسه ، يكون وقت تعطل شقتك كبيرًا ، سيكون أفضل خيار هو الاتصال بمحامٍ سيكون قادرًا على تقييم احتمالات قضيتك و بناء خط دفاع بكفاءة في المحكمة. يجب أن نتذكر أن كل حالة من حالات نزاع البناء هي قضية فردية ويعتمد ذلك على كل فارق بسيط فيما إذا كان عليك في النهاية دفع مبلغ إضافي لكل متر مربع. أمتار أم لا. هناك حالات يستحيل فيها مبدئيًا على المساهم أن يدافع عن حقوقه (إذا وقع اتفاقًا بشأن دفع إضافي للمتر المربع) ، وأحيانًا لا يكون من الصعب إثبات ذنب المطور ، بناءً على أحكام القانون ( على سبيل المثال ، إذا كان المساهم رجلاً عسكريًا سابقًا ، فإن العائلات التي يحق لها توفير متر مربع إضافي).

في هذه الحالة ، ستكون المساحة الفعلية للشقة ذات فائدة كبيرة للمحكمة. إذا لم تكن متأكدًا من أن صاحب الأسهم على حق فيما يتعلق بزيادة لقطات الشقة ، فيمكنك دعوة مثمن مستقل لفحص السكن ، والذي ، بعد قياس الشقة ، سيكون قادرًا على تقديم تقييم مستقل لمساحتها الفعلية ، والتي قد تكون في كثير من الحالات أقل مما أصر عليه المطور. هناك حالات قدمت فيها شركات البناء مطالب ضخمة لأصحاب الأسهم لدفع مبالغ إضافية مقابل توسيع الوريد. المنطقة ، وفي الوقت نفسه ، اتخذ خبراء مستقلون بدعوة من أصحاب الأسهم قرارًا ينص على أن مساحة الشقة كانت أقل من تلك المشار إليها في DDU.

ليس في جميع الحالات ، هناك خطأ مباشر من المطور في المنطقة المتغيرة من الشقة: بعد كل شيء ، يكاد يكون من المستحيل ضمان دقة المجوهرات أثناء عملية البناء ، وأثناء البناء ، العديد من التفاصيل الدقيقة وحالات الطوارئ يمكن أن تنشأ لا تعتمد على جودة عمل المطور - على سبيل المثال ، الظروف الجوية غير المناسبة للبناء. لكن المساحة المتزايدة للشقة لا تعتمد بأي حال من الأحوال على المساهم نفسه - لذلك ، لا يحق للمطور بداهة أن يطلب منك دفع ثمن الخطة الزائدة. منك كمساهم في هذه الحالة ، أولاً وقبل كل شيء ، يتطلب الأمر الاستعداد لمثل هذه الإجراءات من جانب المطور. يجب أن تتذكر دائمًا أن شرط الدفع الإضافي للمتر المربع يتم تقديمه لك على الأرجح بسبب الرغبة في الحصول على دخل إضافي ، وليس بسبب القوة القاهرة. ويعتمد ذلك على مدى استعدادك للدفاع عن حقوقك ، ما إذا كنت ستدفع المزيد للمطور مقابل الإضافات التي ربما اخترعها. مترًا مربعًا أو الحصول على غرامة بسبب انتهاك الشركة لالتزاماتها بموجب DDU.

في معظم الحالات ، تختلف مساحة الشقة المكتملة المبنية بموجب اتفاقية مشاركة مشتركة عن المساحة المتوقعة. لذلك ، لدى المساهمين أسئلة حتمية. هل يمكن إعادة جزء من ثمن الشقة إذا كانت المساحة أقل؟ هل يمكن للمطور أن يطلب دفعة إضافية في حالة زيادة مساحة الشقة؟ سنحاول في هذه المقالة شرح ما يجب على المساهم فعله إذا كانت مساحة الشقة تختلف عن مساحة التصميم.

كيف يمكن تحديد سعر الشقة عن طريق DDU؟

اعتبارًا من 1 يناير 2017 ، في القانون الاتحادي بشأن المشاركة في البناء المشترك ، هناك 3 طرق لتحديد سعر الشقة:

• كمبلغ الأموال لسداد تكاليف البناء + الدفع مقابل خدمات المطور ؛
• كمنتج للسعر لكل وحدة من المساحة الإجمالية للكائن حسب المساحة الإجمالية للكائن (تقريبًا ، من السعر لكل 1 متر مربع) ؛
• كمنتج للسعر لكل وحدة من إجمالي المساحة المخفضة بمقدار المساحة الكليةهدف. ينطبق هذا الخيار على الشقق التي تحتوي على شرفات ولوجيا وشرفات أرضية وتراسات. يتم تحديد إجمالي المساحة المخفضة كمجموع المساحة الإجمالية للمسكن ومساحة الشرفة ولوجيا والشرفة الأرضية والتراس مع عامل التخفيض. تم تحديد هذه المعاملات بأمر من وزارة البناء في روسيا بتاريخ 25 نوفمبر 2016 برقم 854 / العلاقات العامة وهي 0.5 لوجيا ، 0.3 للشرفات والمدرجات ، 1.0 للشرفات.

هل يمكن أن يتغير سعر السهم على الإطلاق؟

في قانون اتحاديتقول "عن المشاركة في البناء المشترك":

بواسطة اتفاقمن الأطراف ، يجوز تغيير سعر العقد بعد إبرامها ، إذا كان العقد ينص على إمكانية تغيير السعر ، وحالات وشروط تغييره (الجزء 2 من المادة 5).

لذلك ، فإن إمكانية تغيير سعر الإضافة ، صعودًا وهبوطًا ، تعتمد فقط على شروط العقد الخاص بك. أعد قراءة اتفاقية المشاركة بعناية (وإذا اشتريت شقة عند التنازل عن المطالبات ، فراجع أيضًا اتفاقية التنازل). عادةً ما يتم تحديد جميع المشكلات المتعلقة بإعادة حساب السعر في قسم "سعر العقد". إذا لم يتم كتابة أي شيء على الإطلاق حول إمكانية تعديل السعر ، فهذا يعني أنه لا يمكنك أنت أو المطور طلب دفعة إضافية بسبب تغيير في المنطقة.

يمكن صياغة شرط إمكانية الدفع الإضافي لتغيير المنطقة ، على سبيل المثال ، على النحو التالي:

باستخدام هذا الخيار ، سيتغير سعر الإضافة فقط إذا انحرفت المساحة الفعلية عن منطقة التصميم لأعلى أو لأسفل بأكثر من 1 متر مربع. أي ، إذا كان انحراف المنطقة لا يتجاوز 1 متر مربع ، فلن يتم إعادة حساب الدفع بموجب هذه الاتفاقية.

انتباه! قد تنص اتفاقية المشاركة في رأس المال على أن شرط إعادة حساب سعر الشقة هو إبرام اتفاقية إضافية للاتفاقية. في هذه الحالة ، قبل دفع الأموال للمطور / إعادة الأموال ، تحتاج إلى توقيع اتفاقية إضافية إلى DDU وتسجيلها في Rosreestr.

ماذا تفعل إذا انخفضت مساحة الشقة مقارنة بالتصميم؟

لذا ، الشقة جاهزة للتسليم ، BTI قد قامت بالفعل بالقياسات اللازمة ، وأنت تعرف المنطقة النهائية. لقد قرأت بعناية اتفاقية المشاركة الخاصة بك ووجدت بندًا هناك حول إمكانية إعادة حساب السعر عندما يتم تقليل المساحة.

1. اكتب رسالة إلى مدير المنشئ.يمكن القيام بذلك حتى قبل التوقيع على وثيقة قبول ونقل الشقة. دائمًا ما يشار بالضرورة إلى المساحة الفعلية للشقة في مثل هذا الفعل. إذا انحرفت المنطقة عن منطقة التصميم ، فغالبًا ما تتضمن أيضًا فقرات حول التسويات المتبادلة بين المساهم والمطور فيما يتعلق بالتغيير في المنطقة.

تأكد من تضمين التفاصيل المصرفية الحالية الخاصة بك في طلب استرداد الأموال. قم بتسليم الطلب مقابل التوقيع وتأكد من الاحتفاظ بنسختك من الطلب مع علامة الاستلام الخاصة بالمطور. من المقبول أيضًا إرسال الطلب عن طريق البريد المعتمد مع إشعار الاستلام (في هذه الحالة ، احتفظ بإيصال الإرسال والإشعار البريدي عند إعادته إليك).

1. إذا لم يتم حل مشكلة استرداد الأموال مقابل اللقطات الزائدة في طلبك وانتهت فترة الاسترداد المنصوص عليها في العقد ، فيمكنك تحصيل المدفوعات الزائدة من خلال المحكمة.للقيام بذلك ، تحتاج إلى تقديم مطالبة لحماية المستهلك. .

هل يمكن للمطور أن يطلب دفعة إضافية عند زيادة مساحة الشقة؟

نعم ، إذا تم النص عليه في اتفاقية المشاركة الخاصة بك. يتم تحديد شروط وإجراءات مثل هذا الدفع الإضافي في العقد ، ولكن هذا يحدث عادة حتى قبل توقيع عقد القبول ونقل الشقة. يرجى ملاحظة أن المطور له الحق في المطالبة بغرامة منك مقابل التأخير في السداد (الجزء 6 من المادة 5 من القانون الفيدرالي "بشأن المشاركة في البناء المشترك) ، لذلك ، إذا أمكن ، من الأفضل عدم تأخير الرسوم الإضافية.

كيف تحسب المبلغ المراد إرجاعه للقطط المفقود وحجم الرسوم الإضافية للمطور للأمتار الإضافية؟

لهذا تحتاج البيانات التالية:

• منطقة تصميم الشقة (عادة ما يتم تحديدها في قسم "موضوع العقد") ؛
• المساحة الفعلية (يمكن أخذها من فعل القبول ونقل الشقة ، وكذلك جواز السفر الفني الصادر عن BTI) ؛
• يتم تحديد تكلفة 1 متر مربع من الشقة في اتفاقية المشاركة في رأس المال ، عادةً بعد شرط سعر الاتفاقية ، على سبيل المثال ، مثل هذا:

مثال 1:

51.6 متر مربع. - منطقة المشروع؛ 52.7 متر مربع. - المساحة الفعلية ، السعر 1 متر مربع. = 37878 روبل.

المساحة الفعلية> التصميم => يدفع المساهم مبلغًا إضافيًا للمطور

التكلفة الإضافية للمطور = (52.7 مترًا مربعًا - 51.6 مترًا مربعًا) * 37878 روبل = 1.1 مترًا مربعًا. * 37878 روبل = 41665.8 روبل

المثال 2:

53.9 متر مربع. - منطقة المشروع؛ 52.7 متر مربع. - المساحة الفعلية ، السعر 1 متر مربع. = 55000 روبل.

المنطقة الفعلية< проектной =>المطور يعيد الأموال إلى المساهم

ليعاد للمساهم = (53.9 متر مربع - 52.7 متر مربع) * 55000 روبل = 1.2 متر مربع. * 55000 روبل = 66000 روبل

هل من القانوني دفع المطور 3٪ من ثمن عقد الربط بالشبكات؟

نعم ، إذا كانت هذه الدفعة الإضافية منصوص عليها في شروط اتفاقية حقوق الملكية الخاصة بك.