До какво не прибягват търговците, за да привлекат клиент. На пазара за недвижими имоти се появи нова услуга, наречена “trade-in”. Всъщност това е маркетингов продукт на ускорена сделка - закупуване на апартамент с прихващане на стари жилища. В контекста на спад в продажбите, той е търсен сред онези купувачи, които се стремят бързо да сключат сделка. Експерти на пазара на недвижими имоти разказаха повече за търговията, нейните плюсове и минуси.

Пълно обслужване

Схемата за размяна се появи отдавна, но първоначално се използваше при продажбата на автомобили. Този инструмент е адаптиран към пазара на недвижими имоти сравнително наскоро. За разпространението му допринасят два фактора: липсата на купувачи на цялата сума и наличието на стари жилища, които се планират за продажба.

При схемата за замяна клиентът може да резервира апартамент в новострояща се къща с фиксирана цена, след което предприемачът (сам или с помощта на ангажирана агенция) ще продаде съществуващото жилище, така че сумата от него продажбата ще бъде компенсирана.

„Това е пълноценна услуга, но трябва да разберете, че не винаги е възможно да се намери купувач за стари жилища. Вторичният пазар преминава през трудни времена, гражданите са склонни да купуват апартаменти в нови сгради: те печелят по отношение на качество / цена. Следователно има много хора, които искат да използват услугата за замяна, но има по-малко завършени транзакции по тази схема “, казва Дмитрий Михалев, ръководител на службата за работа с държавни агенции в SPb Renovation.

В елитния сегмент на крайградския пазар търговията практически не е развита, за разлика от автомобилния бизнес: животът на колата е много по-кратък в сравнение с апартамент и още повече къща, която винаги се взема с очакване за дълъг престой.

„Trade-in е преди всичко маркетинг и начин за увеличаване на продажбите“, казва Валентин Зуев, ръководител продажби във Villagio Estate. - Имахме опит с използването на тази технология преди няколко години. През кризисната 2009 г., когато бяха използвани различни методи за стимулиране на търсенето. Разполагахме с всичко необходимо за извършване на такива сделки: голям избор от имоти в селата и богат набор от партньори, които биха могли да помогнат при продажбата на жилището на купувача. Но мина една година, преди да успеем да сключим една сделка. Тогава клиентът смени московски апартамент за градска къща в нашия комплекс, на 20 км по Новорижското шосе. Причината за толкова малко сделки не беше липсата на интерес от страна на купувача - напротив, много семейства идваха при нас, разчитайки на trade-in. Това беше тактиката на самите клиенти: всеки искаше да продаде жилище на по-висока цена и не искаше да намали цените на своите апартаменти или къщи, а ние не можехме да държим парцелите в резерв за дълго време.

Както показва практиката, когато продавачът не е ограничен по отношение на сроковете, рано или късно се случва едно от трите неща: или собственикът ще коригира цената в съответствие с пазара, или ще инвестира повече пари в обекта, за да подобри характеристиките му, или накрая там ще бъде купувач, който се съгласява да плати малко повече за къща по някаква причина (например местоположение, необичайна архитектура и т.н.). Но когато става въпрос за услуга за замяна, времето играе важна роля. И повечето разработчици не са готови да чакат клиент шест месеца и да поддържат резервация за обекти повече от месец.

Интересен факт е, че търговията и нетирането са две различни услуги. Според Светлана Бирина, ръководител на отдела за градски имоти в NDV-Nedvizhimost, търговията в настоящите пазарни условия е без значение, но делът на офсетите е нараснал от 30% на 45% от търсенето. „Днес замяната е печеливша и търсена сделка, тъй като хората се опитват да обменят падащ вторичен имот за нарастващ актив, тоест нова сграда“, казва експертът. - Сделката се извършва едновременно: клиентът веднага продава и купува апартамент. В резултат на това играчите на пазара работят точно със схемата за нетиране. Освен това, дори ако услугата се нарича trade-in, това вероятно ще бъде същото нетиране. Тук още веднъж подчертаваме, че целта на тези схеми е замяната на старо жилище за ново, но технологията на сделката е друга.“

Фиксирана цена

Благодарение на замяната, клиентът фиксира цената, резервира апартамента, който харесва, който може да закупи, преди да продаде сам съществуващото жилище и да получи средства за покупката.

Никита Чулочников, член на борда на ACON, смята, че ползата е възможността да се сключи сделка на фиксирана цена, което на турбулентен пазар е фактор за стабилност.

„Ако клиентът има стандартни условия (и двата апартамента в един град; апартамент без тежести и регистриран като собственост) и стандартни изисквания към придобиваното жилище, с недостиг на време за избор на опции, тогава тази схема има смисъл“, той бележки. „Но трябва да се има предвид, че агенцията ще приеме бившите жилища със значителна отстъпка, вероятно до 20-25%.“

„Под схемата за замяна имаме предвид механизъм, при който една компания изкупува стар апартамент, а в замяна предоставя избраната опция в нова сграда“, казва Светлана Бирина. „Като се има предвид фактът, че компанията държи обекта в баланса си и поема рисковете от продажбата на жилище, изкупуването се извършва с отстъпка, което е основният недостатък на схемата.“

Използвайки размяна, клиентът по същество не губи нищо. Професионалистите се занимават с продажбата на апартамента му, апартаментът е резервиран, цената за него е фиксирана. Алтернатива би била закупуването на нова сграда в ипотека, която впоследствие се погасява чрез продажба на съществуващи жилища. Въпреки това разходите за такава схема, според Дмитрий Михалев, са много по-високи.

„Категорията купувачи, които купуват нов апартамент чрез продажба на съществуващ недвижим имот, в повечето случаи изготвят разсрочено плащане, планирайки да го затворят след продажбата на старото жилище“, добавя Сергей Степанов, търговски директор на компанията Stroitelny Trust , на свой ред. „В този случай клиентът може самостоятелно да формира най-удобния график за плащане, както и да избегне надплащане на банкова лихва.“

Недостатъкът на trade-in е, че за разлика от алтернативните сделки на вторичния пазар, при покупка на нетна база клиентът няма възможност да се регистрира. Купувачът, до момента на придобиване на собственост върху обекта, закупен на първичния пазар, всъщност живее без регистрация и без собственост (която може да бъде издадена само след завършване на строителството). При алтернативни транзакции на вторичния пазар този проблем не възниква - размяната на собствеността става наведнъж.

Когато сключвате договор за агенция за продажба на стар апартамент, експертите силно препоръчват внимателно да прочетете документа. Това действие ще ви позволи да се предпазите от възможни проблеми. Желателно е клиентът да има възможност да откаже да закупи жилище на първичния пазар при продажба на апартамент. Очевидно в този случай предприемачът ще трябва да плати част от комисионната, но това е нормална ситуация, тъй като всъщност сте продали апартамента и сте платили по-ниска комисионна в сравнение със средния пазар.

Строг подбор

Днес е известно, че няколко разработчици предлагат да направят покупка в своите нетиращи проекти. Например, компанията Morton предоставя възможност за продажба на апартамент и закупуване на нова сграда във всеки от повече от 30 обекта в процес на изграждане и продажба. Същата схема важи и за жилищния комплекс "Нови Ватутинки" от предприемача "Инвесттраст". Специални условия за покупка на жилище чрез замяна се предлагат и в микроград В Лесус от фирма ROSE GROUP. Urban Group също има подобна услуга.

Тъй като разработчиците купуват недвижим имот, собственост на клиента, вместо апартамент в нова сграда или къща в строеж, разработчиците налагат редица изисквания към апартаментите, участващи в сделки за търговия. Изискванията, според Рената Беляева, ръководител на правния отдел на семейството на KASKAD, зависят от разработчика. Например, необходимо е жилището да е собственост най-малко три години или да няма регистрирани лица в апартамента към момента на продажбата и т.н. Териториалната принадлежност на обекта също е важна.

Според Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium Group, делът на търговските продажби в общия брой сделки на първичния пазар е незначителен. „Първо, малко компании за недвижими имоти и развитие предлагат такава схема за закупуване“, казва експертът. - Второ, не всеки недвижим имот се приема взаимно. Трето, някои купувачи предпочитат сами да продават. При компенсиране брокер или строителен предприемач предлага своята стойност на клиента. В някои случаи обаче клиентът не е съгласен с обявената сума и затова продава апартамента чрез трета страна брокер. В резултат на това схемата за нетиране, от една страна, има търсене, а от друга страна, има ограничаващи фактори за нейното прилагане и по-нататъшно разпространение. Така в жилищния комплекс Novye Vatutinki броят на сделките за търговия е по-малък от 5%.

Обобщавайки горното, се оказва, че trade-in е услуга, която привлича допълнителен интерес към проекта. Програмата набира популярност заради кризата и удобството, свързано с пестенето на време. Подобна схема обаче едва ли ще стане широко разпространена, тъй като не всеки имот се приема за размяна.

Замяната на апартаменти е явление, което набира все по-голяма популярност на пазара на недвижими имоти. Сега жителите на Московска област могат да обменят старото си жилище за ново от Брусники. Казваме ви какво трябва да знаете за модерния начин за закупуване на апартамент.

Какво е замяна на недвижими имоти?

Замяната е един от начините за закупуване на апартамент. Предприемачът купува стария апартамент на клиента и използва тези пари, за да закупи нов апартамент в един от имотите си. Веднага се съставят два договора - за продажба на жилище и за участие в споделено строителство.

При trade-in клиентът не трябва да търси купувач за апартамента си, да ходи по изложби, да договаря цена, да оформя планини от документи и да чака. Той съставя всичко наведнъж и плаща за нова покупка от всеки удобен начин: пари в брой, взема на вноски или ипотеки.

Какви са предимствата на обменната програма в Брусник? За разлика от повечето други предложения на пазара, когато Брусника купува апартамент, човек не трябва да чака да се намери купувач. Така че можете да затворите покупката на нов апартамент в рамките на 5-10 дни. В същото време клиентът получава допълнително предимство: възможността да живее в бившия си апартамент още три месеца.

Какви апартаменти приема Брусника?

При закупуване на нов апартамент в Брусник съществуващото жилище може да бъде дадено като изплащане, дори ако е в ипотека. Апартаментът трябва да е изцяло собственост, да не е под запор или възбрана, да не е обременен с права на трети лица. Собственикът може да участва в програмата, ако къщата му отговаря на следните критерии: етажността е от 5 нагоре, без дюшеме, не е разрушена (под 40% износеност), не по-стара от 1970 г. или след основен ремонт, не дългосрочно. В случай, че в апартамента е направено преустройство, важно е то да бъде съгласувано и документирано. Преди това компанията Brusnika приемаше само апартаменти в град Vidnoye по програмата Exchange. Сега географията се разшири значително. Жителите на Чертаново, Северно и Южно Бутово, Царицыно, Бирюльово, Измайлово и други райони на Московска област могат да станат участници в програмата.

Как става размяната?

Да станете член на програмата за обмен е лесно: просто трябва да изберете и резервирате любимия си апартамент в една от къщите на Brusniki, като попълните заявление за обмен. След това специалист ще се свърже с клиента и ще определи удобна дата за оглед на апартамента. В рамките на два дни след оценката се фиксира цената на апартамента на клиента и цената на нов апартамент в къщата, която харесвате. Служителите на Брусника ще ви помогнат да уредите ипотека или разсрочено плащане на сумата, която ще бъде разликата между цената на стария и новия апартамент, ако е необходимо.

Дата на публикуване 05 септември 2018 г

Източник на изображението: Lori Photobank

Много собственици на апартаменти на вторичния пазар мислят да променят старите си жилища в нова сграда: в крайна сметка качеството на строителството днес е напълно различно, оформленията са по-удобни, много жилищни комплекси предлагат много интересна концепция за подобряване и инфраструктура ... Но вторичният пазар днес изпитва забележим недостиг на търсене и не всеки собственик успява бързо да продаде стария си имот. През това време цените в нова сграда, която харесвате, може да се повишат и интересни опции може да изчезнат от пазара. Как да продадем успешно стария и да купим нов дом, портал metrprice.enнаучиха от експерти по недвижими имоти.

Подходящ за един месец

В класическата си форма услугата за замяна на пазара на апартаменти може да се предостави по една от отдавна установените схеми:

1. Къстърговия-с фиксиране на цените.Цената на апартамент в нова сграда се резервира за месец и през това време собственикът трябва да продаде стария си дом. За да спазите срока, най-често трябва да се съгласите на намаление на цената на жилището си.
2. Без фиксиране на цените.Апартамент в нова сграда се резервира без фиксиране на цената за период от около три месеца, което увеличава шансовете на собственика на стария апартамент да продаде жилището си без голяма отстъпка. Вярно е, че трябва да се има предвид, че през това време цените в новата сграда може да се повишат.

Ето пример за схемата за обмен, която компанията предоставя днес в жилищните проекти в парка Домодедово и парка Новогорск. „Според условията на тази програма купувачът на апартамент прави авансово плащане в размер на 1% от стойността му“, казва Изпълнителен директор на MIEL-Novostroyki Наталия Шаталина. - След това избраният имот се резервира за 3 месеца, цената на апартамента е фиксирана. Но за да сключите такъв договор за резервация, е необходимо да представите подписан договор за продажба на вторичен апартамент с агенция за недвижими имоти или друга фирма продавач.

Всеки десети апартаменттърговия- в

Услугата замяна не може да се нарече много търсена на пазара на недвижими имоти, същата ипотека се използва много по-често днес. Според Ирина Доброхотова, председател на Съвета на директорите, делът на офсетните сделки днес е не повече от 10%.

Що се отнася до самите разработчици, много от тях имат тази възможност: според данните в масовия сегмент услугата за замяна се предлага в около половината от проектите (49%): Kvartaly 21/19, Fili Grad, River Park , "Вода", "Хоризонт", "Мир Митино", "Северен", "Петър I", "Парк на легендите", "Life-Mitinskaya Ecopark", "Domashny" и др. Купете апартамент в Нова Москва на търговска цена -в може да бъде в LCD "New Vatutinki", "Prima-Park", "Legend", "New Butovo", "Butovskie алеи", "Andersen" и в 6 други проекта.

Но въпреки разпространението на услугата на пазара, броят на транзакциите по тази схема е малък. Според Управляващ партньор на Metrium Group Мария Литинецкая, делът на такива покупки днес е около 5-7%. Една от причините е, че собствениците на втори дом често завишават цените на апартаментите си. „Не всички собственици са съгласни, че предприемачът определя цена за жилищата си, която е адекватна на пазара, така че те предпочитат да продадат апартамента чрез трета страна брокер“, казва експертът.

През последните 2-3 години нараства броят на търговските сделки, което се обяснява с намаляване на платежоспособността на населението. Обикновено забележки Мария Литинецкаяче нетирането започна да се случва дори в елитния сегмент, където, изглежда, богатите хора могат да си позволят да купуват жилище, без да продават старото. Това още веднъж показва, че кризата засегна всички сегменти на пазара.

Които няма да бъдат приети при размяна

Ако ще обменяте старо жилище за ново, трябва да запомните, че не всеки вторичен апартамент ще бъде приет в схемата за нетиране - разработчиците и брокерите имат доста изисквания в това отношение. Например в компанията Metrium Group в рамките на търговията не разглеждат апартаменти, разположени на повече от 20 км от Московския околовръстен път, както и земя, крайградски и търговски недвижими имоти. „Интересното е, че получихме искания например да продадем бизнес, за да получим в замяна елитен апартамент“, казва Мария Литинецкая.

Недвижимите имоти също трябва да са изрядни с документи, посочва. „Например, клиент, който все още не е имал време да наследи, но вече е решил да продаде наследения апартамент, ще бъдем принудени да откажем“, казва експертът. Не се приемат за продажба обекти под запор, тежести и др. Но ипотеката, като един от случаите на обременяване, не пречи да обменяте жилища по схемата за замяна.

Кога да "влезете" в нова сграда при замяна?

Купуването на апартамент в къща в строеж, както знаете, е най-изгодно в началото на продажбите - в този момент цената квадратен метърв проекта се сравнява благоприятно със средния пазарен показател. Въпреки това, на този етап, разработчикът изобщо не се интересува от сделки TRADE IN, отбелязва Ирина Доброхотова (BEST-Novostroy): по това време, като правило, той има най-активните продажби, когато апартаментите се купуват не само „за себе си“, но и за инвестиционни цели. Най-ниските начални цени обикновено се запазват за месец или два, съответно разработчикът преминава към схемата TRADE IN малко по-късно, когато първият, най-мощен поток от клиенти намалее.

Ако човек продаде единственото си жилище, за да участва в търговска сделка (а според Metrium Group 70% от клиентите, които получават тази услуга, правят това), тогава закупуването на апартамент в нова сграда на ранен етап на строителство по схемата за замяна може да се окаже не толкова печеливша. Чакането на новата ви жилищна площ 2-3 години в апартамент под наем ще ви излезе доста скъпо. Ето защо е най-добре да закупите апартамент в нова сграда при замяна около година преди доставката. жилищен комплекс, Той говори Мария Литинецкая ("Metrium Group").

Днес пазарът на недвижими имоти процъфтява.

Изобилието от агенции за недвижими имоти предполага, че всеки ден хиляди хора решават жилищните си проблеми, което означава, че може да имате късмет бързо да разрешите проблемите си.

И така, има желание да смените старите си апартаменти с нови.

Можем да предложим на вашето внимание редица доказани и често използвани надеждни методи, които ще помогнат във вашия бизнес.

Размяна в

Всички сме запознати със системата за замяна от автомобилния бизнес. Но малко хора знаят, че същото е възможно и при недвижимите имоти. Методът за размяна на апартаменти чрез замяна е както следва.

привличаш компания трета страна, която закупува интересуващото ви жилище в нова сграда срещу охраната на вашия апартамент.

Знаейки, че вашият мечтан дом е закупен, можете спокойно да продадете имота си.

Когато получавате средства, просто трябва да изпълните покупко-продажба с посредник, като му остави възнаграждение в установения с договора размер.

След приключване на цялата тази процедура вие ставате пълноправен собственик на желания имот, докато продавате вашия дом.

От разработчика

Ако има желание да закупите апартамент в нововъведена в експлоатация нова сграда или дори на етапа на строителство, тогава трябва да се свържете с предприемача.

Предложете на фирмата построила къщата да направи бартер на жилище за ново строителство. Представителят на строителя трябва преценете състоянието на вашия дом, след което ще говори за условията на бартера.

Ако те са приемливи за вас, подписвате договор за размяна с юридическо лице. След подписването предприемачът получава вашето жилище, а вие получавате нови апартаменти.

Свързване с брокер

Ако не искате да се задълбочавате сами в процеса на смяна на апартаменти, твърде сте заети и нямате време, можете да се свържете с офис за недвижими имоти. Вашият дом ще бъде оценен и ще бъдат предложени опциичрез бартер.

Освен това някои компании за недвижими имоти, ако смятат, че подобна инвестиция е изгодна, може закупете апартамент сами, така че ще получите не само опция за закупуване на нова сграда, но и пари за вашия имот.

Кой метод да изберете - зависи от вас да решите въз основа на обстоятелствата, но засега - ще говорим за нюансите.

За да може транзакцията за обмен на старо жилище за ново да премине правилно, трябва да се спазват редица нюанси.

Ще говорим за тях по-подробно в следващите параграфи.

Откъде да започна?

За да направите дома си привлекателен както за покупко-продажба, така и за леко се повиши в пазарната си стойност,трябва да се направят приготовления.

В този случай собствениците вече не могат да сключат договор за замяна. Необходимо е двустранно сключване на договор за покупко-продажба.

И страната, която трябва да направи допълнителната такса, просто дава разликата, преди да премине през документите в Rosreestr.

Повече за по-малко

При замяна на по-голям апартамент за по-малък може да поискате и доплащане. В тази ситуация той също е запълнен договор за продажба.

Други функции и сложности

Основната трудност е, че старите жилища се оценяват малко по-евтино от новите. Когато се свържете с фирма за недвижими имоти, помнете какво могат да предложат цената на жилището не надвишава 80 процента от пазарната му стойност.

Ако сте готови да пожертвате такава сума, за да спестите време, бъдете готови за такова събитие за развитие.

Ако средствата са скъпи, тогава много Най-добре се свържете директно със строителя.или опитайте сами да реализирате апартамента.

Замяната на апартаменти вече не е иновация на нашия пазар на недвижими имоти и въпреки това много граждани все още се притесняват от подобна процедура. След като проучихме всички нюанси, можем да кажем с увереност, че в бартера няма нищо сложно. Успех с транзакциите.

Ако намерите грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.

Trade-in е схема, при която предприемачът купува апартамент от собственика за своя сметка. В същото време вторичните жилища обикновено се оценяват с 10-20% под пазарната стойност. След като предприемачът стане собственик на апартамента, той вече може да го продаде сам. В замяна собственикът може да закупи жилище в новата сграда на предприемача с постъпленията. Трябва обаче да се отбележи важен момент: ако парите, получени от продажбата на стария апартамент, не са достатъчни за закупуване на нов, тогава ще трябва да платите липсващата част от собствения си джоб.

Естествено, подобна схема има редица неудобства и поради тази причина не е много популярна в Русия. От една страна, за предприемача е нерентабилно да купува апартаменти втора употреба и по този начин да вземе в баланса друг обект, който е източник на разходи: поддръжка, препродажба, данъци. А собственикът на вторично жилище изглежда несправедливо подценен.

Следователно, така наречената система за сетълмент е по-популярна на руския пазар. Накратко, собственикът на апартамента първо продава жилището си с помощта на една компания на адекватна цена и с получените пари вече купува апартамент в нова сграда. В същото време е възможно първо да резервирате жилище в нова сграда и едва след това да започнете да продавате стария си апартамент.

Схемите за размяна се различават от схемите за сетълмент по скоростта на транзакцията. В първия случай сделката се извършва най-много кратко време, тъй като няма нужда да се търси купувач, а в схемата участват само две страни. Във втория случай, разбира се, скоростта на сделката е значително намалена: търсене на фирма, която продава жилище, след това търсене на купувач, завършване на сделката и накрая закупуване на дългоочакваното жилище в нова сграда. Но във втория случай старият апартамент излиза на по-висока цена и има възможност за правилно инвестиране на приходите.

Би било съвсем логично да зададете въпроса тук: ако продадете стар апартамент и в замяна купите нов, как процесът на сетълмент се различава от обикновената алтернативна сделка? Тук има редица нюанси: транзакцията „trade-in“ се отнася конкретно за сделка, свързана с покупка на жилище в нова сграда и, което е типично, когато обявява за продажба старо жилище, клиентът вече знае точно какво иска да купи в замяна и често вече предварително резервира конкретно настаняване. Освен това на първо място се извършва продажбата на апартамента на клиента и едва след това - плащането на правата върху новата сграда. В общоприетата алтернативна схема е обичайно тези операции да се извършват едновременно.

Според експертите схемата "замяна" и схемата за сетълмент в условията на съвременния руски пазар на недвижими имоти ще се използват все по-често, тъй като това е добър начин за допълнително извличане на средства за закупуване на жилище в нова сграда. Освен това, като се има предвид нестабилната ситуация на пазара на труда и непрекъснато намаляващите шансове както за получаване, така и за изплащане на ипотечен кредит, „trade-in“ за много собственици ще бъде реален изход от настоящата ситуация и реален начин за подобряване условия на живот.

Бъдете внимателни: „замяната“ в най-чистата му форма, тоест с обратното изкупуване на стария апартамент от предприемача, е начин да намалите значително цената на стария си дом. За него обикновено дават не повече от 70% от пазарната стойност. Освен това разработчиците имат редица изисквания към закупеното жилище, които също трябва да бъдат изпълнени, за да се осъществи сделката. По-специално, апартаментът трябва да е свободен както юридически, така и физически. Акциите и общите стаи в "trade-in" не се използват.

Системата за сетълмент също има своите недостатъци. По-специално, горещият въпрос е къде трябва да живее собственикът в периода между продажбата на стария апартамент и получаването на нов? Също така участието на непълнолетни в сделката може да се превърне във важен момент. Ако сред собствениците на стария апартамент има деца, тогава органите по настойничество могат да се намесят в сделката и да я нарушат.

Струва си да се има предвид и фактът, че срокът за резервиране на апартамент в нова сграда за схема за селище може да бъде ограничен. Най-често предприемачът се съгласява да резервира жилище за две до три седмици, но не повече. Съответно продажбата на стари жилища ще изисква спешност, което допълнително принуждава собственика да се съгласи на по-ниска цена.

Въпреки това, този метод е доста удобен, реален и е добро решение за подобряване на условията на живот.