Sucede que después de completar la construcción de la casa, el área del apartamento se vuelve más grande o más pequeña. En este material, proponemos averiguar por qué sucede esto y cómo obtener un reembolso del dinero pagado en exceso o, por el contrario, pagar más por el exceso de espacio habitable.

En el proceso de aceptación de un apartamento, un accionista puede encontrar que el área del apartamento que compró no corresponde a la declarada. ¿Por qué aparecen discrepancias con el área de diseño?

El caso es que durante la construcción se pueden cometer errores técnicos, lo que lleva a un cambio en el área real de la vivienda. Resulta que cada accionista, al comprar un apartamento en la etapa de construcción, no es inmune a la necesidad de pagar más por los metros cuadrados que aparecen repentinamente.

Si, durante las mediciones, el área del apartamento se vuelve más grande que la indicada en el contrato participacion equitativa, entonces el desarrollador puede exigir al accionista que realice un pago adicional. Puede haber una situación diametralmente opuesta: el área del apartamento se ha vuelto menor que la del diseño, lo que significa que el accionista puede contar con una compensación del desarrollador.

¿Existen normas para posibles discrepancias en el espacio habitable de los apartamentos en casas en construcción? Legislativamente, tales normas no están establecidas, sin embargo, la práctica muestra que las discrepancias suelen ser insignificantes y tienen un promedio de 0,1 a 2 metros cuadrados, según el área del apartamento.

Menos aún, las discrepancias entre el diseño y el área real de los apartamentos en edificios nuevos se registran en edificios nuevos tipo panel, ya que dichas casas están construidas a partir de componentes prefabricados que tienen dimensiones estrictamente definidas.

Muy a menudo, las posibles desviaciones se prescriben en cada acuerdo de equidad específico. Las discrepancias permitidas entre el área de vivienda pagada y la real generalmente están asociadas con el grosor de las estructuras de soporte. Dadas tales tolerancias, es muy difícil calcular de antemano con mayor o menor precisión los posibles errores en el área durante la construcción.

Exceso de metros cuadrados: ¿por qué aparecen?

Según los expertos, la razón primera y más básica para la aparición de metros cuadrados de vivienda no contabilizados son los errores en el grosor de las estructuras de soporte, que se mencionaron anteriormente. Y si durante la construcción de un edificio es necesario realizar cambios en el proyecto, no se puede evitar la aparición de metros cuadrados adicionales o adicionales en los apartamentos de la casa. Si surge tal situación, la empresa constructora está obligada a notificar a todos los accionistas los cambios previstos y realizar estos cambios en la DDU.

A pesar de que muchos compradores consideran que el cambio en el área declarada de los apartamentos es el resultado de errores de construcción y negligencia del desarrollador, de hecho, estos casos no son típicos, sino que son una excepción a la regla. Por supuesto, no se puede descartar la experiencia de los constructores y su profesionalismo, pero las tecnologías modernas para la construcción de edificios residenciales son muy precisas, por lo que los errores de los constructores rara vez pueden ser la causa de los errores.

Ya hemos dicho que el menor solapamiento con la zona de apartamentos se da en casas de paneles, dado que, de hecho, tales edificios son constructores, se ensamblan a partir de bloques prefabricados. En tales casas, las discrepancias en el área rara vez ascienden a más de un "cuadrado". Más común hoy en día es la tecnología monolítica y de ladrillo monolítico, aquí se permite cambiar el proyecto durante el proceso de construcción.

Si una casa de este tipo se construye de acuerdo con un proyecto individual, las discrepancias en el área pueden ser muy significativas. Sucede que un apartamento puede volverse más grande o más pequeño de 5 a 8 metros cuadrados, el error promedio para las casas de tecnología monolítica es de 0,5 a 4 metros cuadrados. metro.

El cambio en el área del apartamento también está asociado con la cantidad de habitaciones: en un apartamento de una habitación, el error será menor que en los "tres rublos". También puede suceder de esta manera: el área total corresponde a la especificada en el contrato, pero ha habido cambios con la sala de estar, por ejemplo, el pasillo se ha vuelto más grande, pero la sala de estar o la habitación de los niños se ha vuelto más pequeña. Por supuesto, no a todos los compradores les gustarán tales cambios.

Los expertos dicen que en las casas construidas con tecnología de ladrillos monolíticos, difícilmente se pueden evitar las desviaciones del área real. Por lo general, en los contratos de participación accionaria en la construcción de tales Edificio de apartamentos se prescribe la posibilidad de desviaciones del área.

Puede haber varios métodos para resolver tales problemas: algunos no requieren un pago adicional por los metros cuadrados que han aparecido, pero tampoco están listos para devolver el dinero pagado por el comprador si el área del apartamento se vuelve más pequeña; otros prescriben en el contrato que las desviaciones que se presenten durante el proceso de construcción serán pagadas por las partes del contrato. Por lo tanto, en este último caso, el apartamento puede resultar más caro de lo que el comprador pagó originalmente por él.

Los constructores experimentados entienden que es imposible construir un gran edificio de varios pisos sin al menos pequeñas desviaciones en el área. Incluso los códigos de construcción permiten desviaciones de las estructuras de construcción de hasta 20 mm, lo que afectará el área de los apartamentos, dependiendo del número de habitaciones, la diferencia entre el área real y declarada de hasta 1,5 metros.

Los expertos creen que los errores dimensionales surgen por varias razones:

• El área de cada apartamento se calcula en la etapa de diseño de la casa, en esta etapa no se resuelven en detalle todos los problemas relacionados con las comunicaciones de la casa. Ya en la etapa de trabajo con documentación de construcción, las comunicaciones de ingeniería se calculan de manera más escrupulosa, se realizan cambios en las dimensiones de las chimeneas, los diámetros de las secciones transversales de los sistemas de ventilación o los tamaños de las tuberías. A menudo, es necesario cambiar el área de los sistemas de comunicación, lo que, por supuesto, afecta el área de los apartamentos.

Al elaborar la documentación de trabajo del edificio, se lleva a cabo el cálculo más preciso de los elementos de las estructuras de soporte, como resultado de lo cual las secciones de paredes o columnas monolíticas pueden cambiar, aumentar o disminuir. Cuando los técnicos de BTI toman medidas, todas las discrepancias de tamaño, incluso las más insignificantes, se suman, como resultado, la diferencia resultante en el área de los apartamentos puede ser muy notable.

La posibilidad de errores de cálculo de construcción, cuya consecuencia será un cambio en el área de los apartamentos de la casa, tampoco se puede excluir, aunque tales casos son bastante raros.

¿Quien pagará?

Como regla general, el acuerdo de participación establece que si el error en el área del apartamento no excede un metro cuadrado, no se realizará ningún nuevo cálculo. En el caso de que el error sea mayor, la mayoría de las veces se requiere que el accionista pague más por los metros cuadrados que han aparecido.

Si las discrepancias en el área son muy significativas y superan el 5% del área indicada en la DDU, y el accionista se niega a pagar por las "plazas" adicionales, entonces este último tiene derecho a rechazar el apartamento comprado y exigir la devolución de todo el dinero pagado. Por lo tanto, las condiciones para el pago adicional (o su ausencia) están prescritas en la DDU, mientras que el cálculo debe realizarse antes de firmar el acto de aceptación del apartamento.

Cuando se presenta la situación contraria, y el área del apartamento se ha vuelto menos de lo esperado, es responsabilidad del desarrollador devolver el dinero a razón del costo de un metro cuadrado, establecido en el momento de la firma. la DDU. Por analogía con la situación anterior, el comprador puede rescindir unilateralmente todos los acuerdos con el desarrollador si el área real del apartamento se ha reducido a menos del estimado en más del 5%.

El accionista envía una carta al desarrollador indicando las razones de la terminación del acuerdo de participación accionaria y recibe de vuelta todo el dinero pagado. Si el accionista está de acuerdo con dicho cambio en el área del apartamento y no se niega a comprar, el desarrollador está obligado a volver a calcular y devolverle el monto pagado en exceso.

Por lo general, todas las condiciones para la devolución del dinero se ingresan en la DDU, todos los acuerdos entre las partes deben realizarse antes de firmar el acta de aceptación del apartamento. A menudo, en la DDU existe una condición de que cuando el área cambia dentro de 1 metro cuadrado. m. en una dirección más pequeña, el desarrollador está exento de la necesidad de pagar extra, pero si el área del apartamento ha aumentado, el titular de los intereses está obligado a pagar dinero por metros cuadrados adicionales. De acuerdo, ¡no es una condición justa!

Pero los expertos del mercado aseguran que los desarrolladores "inteligentes" de hoy en día son cada vez menos.

Acerca de la práctica establecida

La mayoría de las veces, en DDU, las condiciones para las partes son equivalentes y el tamaño del error es de 0,5 metros. Si el área del apartamento se ha convertido en menos de medio metro, el promotor no compensará nada al accionista, al igual que en el caso de que el área se haya convertido en más de 0,5 metros, el accionista no pagará un centavo extra. Si el error es mayor, generalmente las partes acuerdan llegar a acuerdos mutuos: devolver o pagar dinero extra.

Cuando se completa la construcción de la casa, el desarrollador está obligado a tomar medidas, de acuerdo con las cuales se elabora un plano técnico de toda la casa. Con base en este documento, y teniendo en cuenta también los términos del contrato de participación accionaria, que especifica el procedimiento para posibles recálculos, el desarrollador está obligado a notificar a todos los accionistas por escrito acerca de los cambios en el área de apartamentos.

Si hay un aumento de área de más de 0,5 metros, el accionista realiza un pago adicional, pero si hay menos metros cuadrados, entonces el desarrollador pagará al accionista. El cálculo del pago adicional o devolución se realiza teniendo en cuenta el costo por metro cuadrado indicado en la DDU.

Si el área del apartamento se ha reducido, el accionista debe enviar al desarrollador una solicitud de reembolso, indicando en ella los detalles de la cuenta a la que se debe transferir la compensación. Por lo general, el plazo para la devolución de fondos que no sean en efectivo no es más de 5 días. Es muy importante que todos los arreglos mutuos se realicen antes de firmar el acta de aceptación del apartamento.

Este documento debe indicar el área real del apartamento, el comprador no necesitará ningún documento adicional, solo el DDU y un pasaporte personal.

Es importante entender que con un pago adicional o reembolso Dinero no es el valor de mercado actual de un metro cuadrado de un apartamento lo que se tiene en cuenta, sino su valor indicado en la DDU. Por lo tanto, si un accionista en una etapa inicial de la construcción aportó dinero a razón de 40 000 rublos por "cuadrado", y en el momento en que la casa se puso en funcionamiento, el costo por metro cuadrado aumentó a 50 000 rublos, entonces la diferencia en el área se pagará en base al precio original.

En este sentido, por supuesto, es extremadamente poco rentable para el comprador rescindir el contrato y exigir un reembolso, ya que los precios en el mercado han aumentado durante el período de construcción, y difícilmente será posible comprar un objeto similar por el dinero devuelto. , incluso en la etapa inicial de construcción.

El tema del exceso de metros cuadrados es muy importante para los compradores que solían comprar un apartamento: si necesitan pagar más por espacio adicional, necesitarán dinero adicional además de los pagos mensuales de la hipoteca y el pago inicial. La cantidad puede ser significativa, y tendrá que pensar dónde obtenerla, ya que con un aumento en el área de 4 metros cuadrados. m a costa de un "cuadrado" de 40 000 rublos, deberá pagar 160 000 rublos adicionales

Las personas involucradas en la construcción son muy conscientes de lo difícil que es construir una casa exactamente de acuerdo con el proyecto, sin permitir la más mínima desviación de la documentación de construcción. Incluso, desarrolladores muy conocidos en el mercado, en ocasiones ponen en funcionamiento sus instalaciones, donde algunas paredes y esquinas no son las correctas. En cuanto a los apartamentos en edificios nuevos, uno de los problemas más comunes es su metraje real.

Con frecuencia, los ciudadanos concluyen un acuerdo sobre la participación en el capital social de la construcción mucho antes de que finalice el proceso de construcción. Por tanto, las dimensiones de las futuras viviendas especificadas en el contrato son siempre aproximadas. Pero, de hecho, el metraje final resulta ser un poco más o, por el contrario, menos de lo planeado. ¿Qué hacer en tales casos?

Muchos nuevos colonos se enfrentan al hecho de que no reciben del desarrollador el mismo apartamento prometido: la cocina, por razones que no entienden, resulta ser un metro más grande y la habitación, respectivamente, uno o dos metros. menor. A la pregunta “¿por qué?”, el desarrollador se encoge de hombros y responde “porque”… Sucedió, y ya está. Y no hay mala intención aquí. Especialmente a menudo, esta situación ocurre en edificios nuevos monolíticos. No es ningún secreto que son construidos principalmente por trabajadores invitados poco calificados. Por lo tanto, la discrepancia en el metraje dentro del 3-5% para monolitos ya se considera casi la norma.

A veces, tales situaciones se desarrollan en casas de paneles de series nuevas, que aún no se han "ensamblado". Por ejemplo, cuando la popular serie P44-T se introdujo recientemente en el mercado de la capital, el área real de los apartamentos de 3 habitaciones superó el área de diseño en 13 metros cuadrados. Hoy, esto ya no sucede, y la diferencia de metraje en los apartamentos de esta serie no supera el metro.

Pero incluso cuando una persona adquiere una vivienda en una casa ya construida, donde se están realizando trabajos de acabado, puede haber discrepancias en el metraje. Los desarrolladores prefieren no contar el área de los apartamentos hasta un centímetro, hasta la llegada de los medidores del BTI. “Es su trabajo, que cuenten”, dicen. Y los participantes en la construcción compartida deben contentarse con los datos de la documentación del proyecto. Pero aquí hay otro truco: a veces los desarrolladores subestiman deliberadamente el área de los apartamentos en la etapa de diseño para ahorrar en acuerdos con las autoridades de la ciudad y el contratista general. Por supuesto, es imposible distorsionar fuertemente los datos, pero tales acciones aún generan algunos ahorros para el desarrollador.

A los compradores en una situación con medidores adicionales solo se les puede dar un consejo: lea atentamente el contrato, donde seguramente se proporciona esta cláusula. ¿Así es como protege los intereses del ciudadano? Después de todo, en la mayoría de los casos, está obligado a pagar más al desarrollador por las imágenes adicionales. Y este recargo se realiza a un precio fijado el día de la celebración del contrato. Incluso si un metro cuadrado ha subido de precio durante la construcción de una casa, no importa: no tienen derecho a exigir el pago del comprador al nuevo costo. Entonces, los participantes en la construcción compartida solo se benefician de tal situación; El apartamento era más grande y espacioso.

Pero por otro lado, no todos los ciudadanos necesitan estos contadores adicionales, e incluso de pago. Pero si la diferencia en el metraje es de 1 a 2 metros cuadrados, entonces esto no es importante.

Pero después de todo, el apartamento puede resultar más pequeño de lo previsto en el contrato. Esta situación es muy desagradable, y en este caso el promotor está obligado, en teoría, a devolver al comprador una cierta cantidad de dinero por los contadores perdidos. Desafortunadamente, el dinero también se paga a las tarifas antiguas fijadas en el momento de la firma del contrato, y esto aún puede considerarse una solución favorable al problema. Es peor cuando esta cláusula está ausente en el contrato, y resulta que el ciudadano pagó por un apartamento y recibió otro, menos. Y al mismo tiempo, nadie tiene prisa por compensarlo por el daño, ni moral ni material.

Por lo tanto, es tan importante estudiar cuidadosamente el contrato incluso antes de firmarlo. La situación con las imágenes del apartamento debe detallarse lo más detalladamente posible, y las condiciones para el comprador y el desarrollador deben ser igualmente justas. De lo contrario, las sorpresas desagradables simplemente no se pueden evitar. El contrato puede contener el llamado umbral de 3-4%, que no es pagado por ninguna de las partes. En otras palabras, si el metraje real difiere del diseño por el valor de este indicador, entonces nadie le paga extra a nadie; los cálculos se llevan a cabo solo por encima de este umbral. Por un lado, es como una lotería; por otro lado, permite proteger tanto al promotor como a los ciudadanos de costes desorbitados por contadores extras o faltantes.

¿Cómo comportarse en los casos en que el desarrollador insiste en un recargo excesivo? Si tiene motivos para dudar de los resultados de las mediciones BTI, debe llamar al técnico usted mismo y volver a medir el apartamento. A veces, en tales situaciones, una medición repetida en realidad da un resultado más pequeño, lo que lleva a ciertos pensamientos.

Hay casos en los que la medición del BTI se realiza antes de la instalación de tabiques interiores, aunque el proyecto disponga lo contrario. En tal situación, es necesario exigir al desarrollador que primero cumpla con su obligación de instalar particiones y luego mida el área del apartamento. Con las particiones, el área del apartamento será más pequeña, y esto está en manos del ciudadano, y no de la empresa desarrolladora.

Pero, lo más importante, debe estudiar cuidadosamente el contrato con un abogado antes de firmarlo. Desde entonces será mucho más difícil probar algo.

Una de las formas en que el desarrollador puede ganar dinero extra a los accionistas es exigir un pago adicional por los metros cuadrados adicionales que ha construido. A menudo, al reubicarse, los accionistas caen en la trampa de enterarse de que el desarrollador se niega a transferir el apartamento ya terminado a su propiedad hasta que se pague el costo del espacio habitable adicional. A pesar de que en la mayoría de los casos tales requisitos no están justificados, y el monto del pago adicional, dado el alto costo general de la vivienda, es enorme, los futuros residentes confían en la palabra del desarrollador. tan pronto como sea posible pagan la cantidad anunciada por temor a no conseguir un apartamento para usar.

No todos saben que tales acciones del desarrollador son fáciles de impugnar, e independientemente de los términos del contrato. En una DDU típica, se establece un precio fijo por el monto que se debe pagar por un apartamento en construcción. En consecuencia, si durante la inspección del apartamento se le pidió que pagara más por el área aumentada, tiene derecho a rechazar el pago adicional, refiriéndose a los términos del contrato. Debe entenderse que el papel clave aquí no lo juegan los requisitos del desarrollador, sino las condiciones contractuales. Además, la empresa no tiene derecho, por ley, al proporcionar un apartamento en un edificio nuevo, a exigirle que pague por metros cuadrados adicionales sin invitarlo a firmar un acuerdo adicional antes de eso. Al mismo tiempo, en algunos casos, los términos del contrato en sí pueden ponerlo en un marco estricto de pagos adicionales por metro cuadrado. metros debido a la mejora condiciones de vida- si, por ejemplo, concluye una DDU al demoler una vivienda que se reconoce como emergencia.

Si el área del apartamento no corresponde a la especificada en la DDU, tendrá derecho a exigir una sanción por incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del desarrollador. En el caso de que, luego de medir el BTI, resulte que se le proporcionó un apartamento con un área que no corresponde a la cifra indicada en el DDU, puede aumentar el monto de la reclamación, refiriéndose a la provisión de incorrecta información.

En algunos casos, el contrato celebrado entre usted y el promotor puede contener una cláusula que establezca que el precio indicado en el contrato no es definitivo y puede modificarse a voluntad de las partes. Pero incluso en este caso, puede defender sus derechos sin aparente dificultad, ya que de acuerdo con la Ley Federal 214 “Sobre la Construcción Compartida”, el precio indicado en el contrato debe ser fijo. En consecuencia, el mero hecho de la presencia de tal acuerdo en una cláusula será causa suficiente para declararla nula. Al mismo tiempo, usted, como futuro propietario, no debe preocuparse por el destino de su futura vivienda, ya que no es su culpa que el desarrollador le haya proporcionado la forma incorrecta del contrato, y nadie retirará el apartamento de su propiedad después de la finalización del proceso de construcción.

Respuesta a los requerimientos del desarrollador

Es posible medir el área exacta del apartamento solo después de que se complete la construcción con la ayuda de los representantes de BTI. En el caso de que las palabras del desarrollador sobre el aumento vivido. áreas han sido confirmadas, tendrá varias formas de defender sus derechos sin recurrir a un pago adicional.

Puede enviar una reclamación al desarrollador y exigirle una sanción por incumplimiento de los términos del contrato y al mismo tiempo exigirle que le pague dinero a cuenta de los metros cuadrados “extra” que construyó. Si el desarrollador no pone trabas y te paga una penalización, a partir de ahora puedes dar por terminada la cooperación. Pero si se niega rotundamente a pagar y amenaza con no darle un apartamento para que lo use, puede demandarlo. En tal caso, los requisitos para la reclamación deberán indicar:

el importe de la sanción por incumplimiento por parte del desarrollador de las obligaciones derivadas del contrato

pago de sumas adicionales por daños y perjuicios morales

otras reclamaciones contra el desarrollador que se acumularon durante la construcción (retraso en la finalización de la casa, falta de información oportuna sobre retrasos en los plazos, etc.)

Si no tiene otras opciones para obtener un apartamento excepto a través de la corte, y al mismo tiempo, el tiempo de inactividad de su apartamento es significativo, la mejor opción sería ponerse en contacto con un abogado que podrá evaluar las perspectivas de su caso y construir competentemente una línea de defensa en la corte. Debe recordarse que cada caso de disputa de construcción es individual y depende de cada matiz si al final tendrá que pagar extra por metro cuadrado. metros o no. Hay casos en los que inicialmente es imposible que un accionista defienda sus derechos (si firma un acuerdo de pago adicional por metros cuadrados), y a veces no es difícil probar la culpabilidad del promotor, con base en lo establecido en la ley ( por ejemplo, si el accionista es un ex militar, las familias que tienen derecho a la disposición de metros cuadrados adicionales).

En este caso, el área real del apartamento será de gran ayuda para el tribunal. Si no está seguro de que el accionista tenga razón con respecto al aumento de metraje del apartamento, puede invitar a un tasador independiente a inspeccionar la vivienda, quien, después de medir el apartamento, podrá dar una evaluación independiente de su área real. que en muchos casos puede ser menor al que insiste el desarrollador. Hay casos en los que las empresas constructoras hicieron demandas masivas a los accionistas para que pagaran más por una veta extendida. área, y al mismo tiempo, expertos independientes invitados por accionistas tomaron una decisión afirmando que el área del apartamento era incluso menor que la indicada en la DDU.

No en todos los casos, hay una falla directa del desarrollador en el área cambiada del apartamento: después de todo, es casi imposible garantizar la precisión de las joyas durante el proceso de construcción, y durante la construcción, muchas sutilezas y situaciones de emergencia. pueden surgir que no dependen de la calidad del trabajo del desarrollador, por ejemplo, condiciones climáticas inadecuadas para la construcción. Pero el área aumentada del apartamento de ninguna manera depende del accionista mismo; por lo tanto, el desarrollador a priori no tiene derecho a exigirle que pague por el plan superado. De usted como accionista en esta situación, en primer lugar, se requiere que el desarrollador esté preparado para tales acciones. Siempre debes recordar que el requerimiento de pagar extra por metros cuadrados muy probablemente se te presente por el afán de ingresos adicionales, y no por fuerza mayor. Y depende de qué tan preparado esté para defender sus derechos si pagará más al desarrollador por los extras que haya inventado. metros cuadrados o recibir una sanción por incumplimiento por parte de la empresa de las obligaciones previstas en la DDU.

En la mayoría de los casos, el área de un apartamento terminado construido bajo un acuerdo de participación compartida difiere del proyectado. Por lo tanto, los accionistas inevitablemente tienen preguntas. ¿Es posible devolver parte del precio del piso si la superficie resultase ser menor? ¿El desarrollador puede pedir un pago adicional si el área del apartamento ha aumentado? En este artículo, trataremos de explicar qué debe hacer un accionista si el área del apartamento difiere del diseño.

¿Cómo puede DDU determinar el precio de un apartamento?

A partir del 1 de enero de 2017, en la Ley Federal de participación en la construcción compartida, existen 3 formas de determinar el precio de un apartamento:

• como el monto de los fondos para el reembolso de los costos de construcción + pago por los servicios del desarrollador;
• como el producto del precio por unidad del área total del objeto por el área total del objeto (en términos generales, del precio por 1 metro cuadrado);
• como el producto del precio por unidad del área total reducida por área total objeto. Esta opción es aplicable a los apartamentos que tienen balcones, logias, terrazas, terrazas. El área total reducida se determina como la suma del área total de la vivienda y el área del balcón, logia, terraza, terraza con un factor de reducción. Estos coeficientes están establecidos en la Orden del Ministerio de Construcción de Rusia del 25 de noviembre de 2016 No. 854 / pr y son 0,5 para logias, 0,3 para balcones y terrazas, 1,0 para terrazas.

¿Puede el precio de las acciones cambiar en absoluto?

EN ley Federal“Sobre la participación en la construcción compartida” dice:

Por convenio de las partes, el precio del contrato puede cambiarse después de su celebración, si el contrato prevé la posibilidad de cambiar el precio, los casos y condiciones para cambiarlo (Parte 2 del Artículo 5).

Por lo tanto, la posibilidad de cambiar el precio de la adición, tanto al alza como a la baja, depende únicamente de los términos de su contrato. Vuelva a leer detenidamente su contrato de acciones (y si compró un apartamento en la cesión de créditos, consulte también el contrato de cesión). Por lo general, todas las cuestiones relacionadas con el recálculo del precio se especifican en la sección "Precio del contrato". Si no hay nada escrito allí sobre la posibilidad de ajustar el precio, esto significa que ni usted ni el desarrollador pueden exigir un pago adicional debido a un cambio de área.

La condición sobre la posibilidad de pago adicional por cambio de área puede formularse, por ejemplo, de la siguiente manera:

Con esta opción, el precio de la adición cambiará solo si el área real se desvía del área de diseño hacia arriba o hacia abajo en más de 1 metro cuadrado. Es decir, si la desviación del área no supera 1 m2, no se volverá a calcular el pago en virtud de dicho acuerdo.

¡Atención! El acuerdo de participación accionaria puede establecer que la condición para volver a calcular el precio de un apartamento es la conclusión de un acuerdo adicional al acuerdo. En este caso, antes de pagar el dinero al desarrollador / devolver el dinero, debe firmar un acuerdo adicional con la DDU y registrarlo en Rosreestr.

¿Qué hacer si el área del apartamento ha disminuido en comparación con el diseño?

Entonces, el apartamento está listo para la entrega, BTI ya ha realizado las mediciones necesarias y ya conoce el área final. Usted leyó cuidadosamente su contrato de acciones y encontró una cláusula allí sobre la posibilidad de recalcular el precio cuando se reduce el área.

1. Escriba una carta al director de la constructora. Esto se puede hacer incluso antes de firmar el acta de aceptación y transferencia del apartamento. El área real del apartamento siempre se indica necesariamente en dicho acto. Si el área se desvía del área de diseño, a menudo también incluye cláusulas sobre acuerdos mutuos entre el accionista y el desarrollador en relación con el cambio de área.

En la solicitud, asegúrese de indicar sus datos bancarios actuales para un reembolso. Entregue la solicitud contra la firma y asegúrese de conservar su copia de la solicitud con la marca de recepción del desarrollador. También es aceptable enviar la solicitud por correo certificado con acuse de recibo (en este caso, conserve el recibo de envío y el aviso postal cuando se lo devuelvan).

1. Si el problema de la devolución del dinero por el exceso de metraje no se resuelve en su solicitud y el período de devolución estipulado en el contrato ha vencido, entonces puede cobrar el sobrepago a través de la corte. Para ello, es necesario presentar una reclamación de protección al consumidor. .

¿Puede el desarrollador pedir un pago adicional al aumentar el área del apartamento?

Sí, si está previsto en su contrato de acciones. Los términos y el procedimiento para dicho pago adicional se prescriben en el contrato, pero generalmente esto ocurre incluso antes de la firma del acto de aceptación y transferencia del apartamento. Tenga en cuenta que el desarrollador tiene derecho a exigirle una multa por pago atrasado (Parte 6 del Artículo 5 de la Ley Federal "Sobre la participación en la construcción compartida), por lo tanto, si es posible, es mejor no retrasar el recargo.

¿Cómo calcular el importe a devolver por el metraje que falta y la cuantía del recargo al desarrollador por los metros extra?

Para ello necesitas los siguientes datos:

• el área de diseño del apartamento (generalmente especificado en la sección "Objeto del contrato");
• área real (se puede tomar del acto de aceptación y transferencia del apartamento, así como del pasaporte técnico emitido por el BTI);
• el costo de 1 metro cuadrado de un apartamento se prescribe en el acuerdo de participación accionaria, generalmente después de la cláusula sobre el precio del acuerdo, por ejemplo, así:

Ejemplo 1:

51,6 m2 - área del proyecto; 52,7 m2 — superficie real, precio 1 m2. = 37878 rublos.

Área real > diseño => el accionista paga extra al desarrollador

Al recargo al desarrollador = (52,7 m2 - 51,6 m2) * 37878 rublos = 1,1 m2. * 37878 rublos = 41665,8 rublos

Ejemplo 2:

53,9 m2 - área del proyecto; 52,7 m2 — superficie real, precio 1 m2. = 55.000 rublos.

área real< проектной =>el promotor devuelve el dinero al accionista

A devolver al accionista = (53,9 m2 - 52,7 m2) * 55.000 rublos = 1,2 m2 * 55 000 rublos = 66 000 rublos

¿Es legal pagar al promotor el 3% del precio del contrato por conectarse a redes?

Sí, si dicho pago adicional está estipulado en los términos de su acuerdo de participación.