Succede che dopo il completamento della costruzione della casa, l'area dell'appartamento diventa più grande o più piccola. In questo materiale, proponiamo di scoprire perché ciò accade e come ottenere un rimborso per i soldi pagati in eccesso o, al contrario, pagare un extra per lo spazio abitativo in eccesso.

Nel processo di accettazione di un appartamento, un azionista può scoprire che l'area dell'appartamento che ha acquistato non corrisponde a quella dichiarata. Perché compaiono discrepanze con l'area di progettazione?

Il fatto è che durante la costruzione possono essere commessi errori tecnici, che portano a un cambiamento nell'area effettiva dell'abitazione. Si scopre che ogni socio, acquistando un appartamento in fase di costruzione, non è immune dalla necessità di pagare un extra per metri quadrati improvvisamente comparsi.

Se, durante le misurazioni, l'area dell'appartamento diventa maggiore di quella indicata nel contratto partecipazione al capitale, lo sviluppatore può richiedere all'azionista di effettuare un pagamento aggiuntivo. Potrebbe esserci una situazione diametralmente opposta: l'area dell'appartamento è diventata inferiore a quella di progetto, il che significa che il detentore del capitale può contare sul compenso del committente.

Esistono norme per possibili discrepanze nello spazio abitativo degli appartamenti nelle case in costruzione? Legislativamente, tali norme non sono stabilite, tuttavia, la pratica mostra che le discrepanze sono generalmente insignificanti e in media 0,1-2 metri quadrati, a seconda dell'area dell'appartamento.

Soprattutto, le discrepanze tra la progettazione e l'area effettiva degli appartamenti nei nuovi edifici sono registrate nei nuovi edifici a pannelli, poiché tali case sono costruite con componenti prefabbricati che hanno dimensioni rigorosamente definite.

Molto spesso, le possibili deviazioni sono prescritte in ogni specifico accordo di equità. Le discrepanze ammissibili tra la superficie pagata e quella effettiva dell'abitazione sono solitamente associate allo spessore delle strutture portanti. Date tali tolleranze, è molto difficile calcolare in anticipo più o meno accuratamente i possibili errori nell'area durante la costruzione.

Metri quadrati in eccesso: perché compaiono?

Secondo gli esperti, il primo e più fondamentale motivo per il verificarsi di metri quadrati di abitazioni non contabilizzati sono gli errori nello spessore delle strutture portanti, di cui si è parlato sopra. E se durante la costruzione di un edificio diventa necessario apportare modifiche al progetto, allora non si può evitare la comparsa di metri quadrati extra o aggiuntivi negli appartamenti della casa. Se si verifica una situazione del genere, l'impresa edile è obbligata a notificare a tutti gli azionisti le modifiche pianificate e ad apportare tali modifiche alla DDU.

Nonostante molti acquirenti considerino la modifica dell'area dichiarata degli appartamenti il ​​risultato di errori di costruzione e negligenza del committente, in realtà tali casi non sono tipici, piuttosto questa è un'eccezione alla regola. Certo, non si può prescindere dall'esperienza dei costruttori e dalla loro professionalità, ma le moderne tecnologie per la costruzione di edifici residenziali sono molto accurate, quindi gli errori dei costruttori molto raramente possono essere causa di errori.

Abbiamo già detto che la minima sovrapposizione con l'area degli appartamenti si verifica in case a pannelli, poiché in realtà tali edifici sono un costruttore, sono assemblati da blocchi già pronti. In tali case, le discrepanze nell'area raramente ammontano a più di un "quadrato". Più comune oggi è la tecnologia monolitica e del mattone monolitico, qui è consentito modificare il progetto durante il processo di costruzione.

Se una tale casa viene costruita secondo un progetto individuale, le discrepanze nell'area possono essere molto significative. Succede che un appartamento può diventare più grande o più piccolo di 5-8 metri quadrati, l'errore medio per le case di tecnologia monolitica è di 0,5-4 metri quadrati. m.

Il cambiamento nell'area dell'appartamento è anche associato al numero di stanze: in un monolocale, l'errore sarà inferiore rispetto ai "tre rubli". Può succedere anche in questo modo: la superficie totale corrisponde a quella specificata nel contratto, ma ci sono stati dei cambiamenti con la zona giorno - ad esempio il corridoio è diventato più grande, ma il soggiorno o la cameretta dei bambini sono diventati più piccoli. Naturalmente, non tutti gli acquirenti apprezzeranno tali cambiamenti.

Gli esperti affermano che nelle case costruite con la tecnologia dei mattoni monolitici, difficilmente si possono evitare deviazioni dall'area reale. Di solito nei contratti di partecipazione al capitale nella costruzione di tale condominiè prescritta la possibilità di deviazioni dall'area.

Ci possono essere vari metodi per risolvere tali problemi: alcuni non richiedono un pagamento aggiuntivo per i metri quadrati comparsi, ma non sono nemmeno pronti a restituire il denaro pagato dall'acquirente se l'area dell'appartamento si riduce; altri prescrivono nel contratto che le deviazioni che si sono manifestate durante il processo di costruzione saranno pagate dalle parti del contratto. Pertanto, in quest'ultimo caso, l'appartamento potrebbe diventare più costoso di quanto originariamente pagato dall'acquirente.

I costruttori esperti capiscono che è impossibile costruire un grande edificio a più piani senza almeno piccole deviazioni nell'area. Anche nei regolamenti edilizi sono consentite deviazioni delle strutture edilizie fino a 20 mm, che influenzeranno l'area degli appartamenti, a seconda del numero di stanze, la differenza tra l'area effettiva e quella dichiarata fino a 1,5 metri.

Gli esperti ritengono che gli errori dimensionali sorgano per una serie di motivi:

• L'area di ogni appartamento viene calcolata in fase di progettazione della casa; in questa fase, tutte le questioni relative alle comunicazioni della casa non vengono risolte in dettaglio. Già nella fase di lavoro con la documentazione di costruzione, le comunicazioni ingegneristiche vengono calcolate in modo più scrupoloso, vengono apportate modifiche alle dimensioni dei camini, ai diametri delle sezioni trasversali dei sistemi di ventilazione o alle dimensioni dei tubi. Spesso è necessario modificare l'area dei sistemi di comunicazione, che, ovviamente, interessa l'area degli appartamenti.

Quando si elabora la documentazione di lavoro dell'edificio, viene eseguito il calcolo più accurato degli elementi delle strutture portanti, a seguito del quale le sezioni di pareti o colonne monolitiche possono cambiare - aumentare o diminuire. Quando i tecnici BTI effettuano le misurazioni, tutte, anche le differenze più insignificanti nelle dimensioni si sommano, di conseguenza, la differenza che ne deriva nelle aree degli appartamenti può essere molto evidente.

Anche la possibilità di errori di calcolo della costruzione, la cui conseguenza sarà un cambiamento nell'area degli appartamenti della casa, non può essere esclusa, sebbene tali casi siano piuttosto rari.

Chi pagherà?

Di norma il patto parasociale prevede che se l'errore nell'area dell'appartamento non supera il metro quadrato, non verrà effettuato alcun ricalcolo. Nel caso in cui l'errore sia maggiore, il più delle volte il detentore del capitale è tenuto a pagare un extra per i metri quadrati che sono comparsi.

Se le discrepanze di superficie sono molto significative, e superano il 5% dell'area indicata nella DDU, e il socio si rifiuta di pagare le "piazze" in più, allora quest'ultimo ha il diritto di rifiutare l'appartamento acquistato e chiedere la restituzione di tutti i soldi pagati. Pertanto, le condizioni per il pagamento aggiuntivo (o la sua assenza) sono prescritte nella DDU, mentre il calcolo deve essere effettuato prima della firma dell'atto di accettazione dell'appartamento.

Quando si verifica la situazione opposta, e l'area dell'appartamento è diventata inferiore al previsto, è responsabilità del committente restituire il denaro al tasso del costo di un metro quadrato, stabilito al momento della firma la DDU. Per analogia con la situazione precedente, l'acquirente può risolvere unilateralmente tutti gli accordi con il promotore se l'area effettiva dell'appartamento è diventata inferiore a quella stimata di oltre il 5%.

L'azionista invia una lettera al promotore indicando i motivi della risoluzione del contratto di partecipazione e riceve indietro tutto il denaro versato. Se l'azionista è d'accordo con tale cambiamento nell'area dell'appartamento e non si rifiuta di acquistare, lo sviluppatore è obbligato a ricalcolare e restituirgli l'importo pagato in eccesso.

Di solito, tutte le condizioni per la restituzione del denaro sono inserite nella DDU, tutti gli accordi tra le parti devono essere effettuati prima di firmare l'atto di accettazione dell'appartamento. Spesso nella DDU c'è una condizione che quando l'area cambia entro 1 mq. m. in una direzione più piccola, il committente è esentato dalla necessità di pagare un extra, ma se la superficie dell'appartamento è aumentata, il titolare degli interessi è obbligato a pagare denaro per ulteriori metri quadrati. D'accordo, non proprio una discreta condizione!

Ma gli esperti di mercato assicurano che tali sviluppatori "intelligenti" oggi stanno diventando sempre meno.

A proposito di prassi consolidata

Molto spesso, in DDU, le condizioni per le parti sono equivalenti e la dimensione dell'errore è di 0,5 metri. Se l'area dell'appartamento è diventata inferiore a mezzo metro, lo sviluppatore non compenserà nulla all'azionista, proprio come nel caso in cui l'area sia diventata superiore a 0,5 metri, l'azionista non pagherà un centesimo in più. Se l'errore è maggiore, di solito le parti si impegnano a fare accordi reciproci, per restituire o pagare denaro extra.

Al termine della costruzione della casa, lo sviluppatore è obbligato a prendere le misure, in base alle quali viene redatto un piano tecnico dell'intera casa. Sulla base di questo documento, e tenendo conto anche dei termini dell'accordo di partecipazione al capitale, che specifica la procedura per eventuali ricalcoli, il promotore è obbligato a notificare per iscritto a tutti i detentori di capitale le modifiche nell'area degli appartamenti.

Se c'è un aumento dell'area di oltre 0,5 metri, l'azionista effettua un pagamento aggiuntivo, ma se ci sono meno metri quadrati, lo sviluppatore pagherà l'azionista. Il calcolo della maggiorazione o del rimborso viene effettuato tenendo conto del costo al metro quadro indicato nella DDU.

Se l'area dell'appartamento è diventata più piccola, il socio deve inviare al committente una domanda di rimborso, indicando in essa i dettagli del conto su cui trasferire il risarcimento. Di solito il termine per la restituzione di fondi non monetari non supera i 5 giorni. È molto importante che tutti gli accordi reciproci vengano effettuati prima di firmare l'atto di accettazione dell'appartamento.

Questo documento dovrebbe indicare l'area effettiva dell'appartamento, l'acquirente non avrà bisogno di documenti aggiuntivi - solo la DDU stessa e un passaporto personale.

È importante capirlo con un pagamento o un rimborso aggiuntivo I soldi non viene preso in considerazione il valore corrente di mercato di un metro quadrato di appartamento, ma il suo valore indicato nella DDU. Pertanto, se un azionista in una fase iniziale della costruzione ha contribuito con denaro al tasso di 40.000 rubli per "quadrato" e al momento della messa in funzione della casa, il costo per metro quadrato è aumentato a 50.000 rubli, la differenza di area sarà pagato in base al prezzo originale.

A questo proposito, ovviamente, è estremamente non redditizio per l'acquirente recedere dal contratto e chiedere il rimborso, poiché i prezzi sul mercato sono aumentati durante il periodo di costruzione e difficilmente sarà possibile acquistare un oggetto simile per il denaro restituito , anche nella fase iniziale di costruzione.

La questione dei metri quadrati in eccesso è molto importante per gli acquirenti che acquistavano un appartamento: se hanno bisogno di pagare un extra per spazio aggiuntivo, avranno bisogno di soldi aggiuntivi oltre alle rate mensili del mutuo e di un acconto. L'importo può essere significativo e dovrai pensare a dove trovarlo, poiché con un aumento dell'area di 4 mq. m. al costo di un "quadrato" di 40.000 rubli, dovrai pagare ulteriori 160.000 rubli

Le persone coinvolte nella costruzione sono ben consapevoli di quanto sia difficile costruire una casa esattamente secondo il progetto, senza consentire la minima deviazione dalla documentazione di costruzione. Anche sviluppatori molto noti sul mercato a volte mettono in funzione le loro strutture, dove alcuni muri e angoli non sono corretti. Per quanto riguarda gli appartamenti nei nuovi edifici, uno dei problemi più comuni è il loro filmato effettivo.

Un accordo sulla partecipazione al patrimonio edilizio viene spesso concluso dai cittadini molto prima del completamento del processo di costruzione. Pertanto, le dimensioni degli alloggi futuri specificate nel contratto sono sempre approssimative. Ma in effetti, il filmato finale risulta essere leggermente superiore o, al contrario, inferiore al previsto. Cosa fare in questi casi?

Molti nuovi coloni si trovano ad affrontare il fatto di ricevere dal promotore non proprio lo stesso appartamento promesso: la cucina, per ragioni che non capiscono, risulta essere un metro più grande e la stanza, rispettivamente, uno o due metri più piccola. Alla domanda "perché?", lo sviluppatore alza le mani e risponde "perché" ... È successo e basta. E non vi è alcun intento dannoso qui. Soprattutto questa situazione si verifica nei nuovi edifici monolitici. Non è un segreto che siano costruiti principalmente da lavoratori ospiti poco qualificati. Pertanto, la discrepanza nei filmati entro il 3-5% per i monoliti è già considerata quasi la norma.

A volte tali situazioni si sviluppano in pannelli di nuove serie, non ancora "rodate". Ad esempio, quando la popolare serie P44-T è stata appena introdotta nel mercato della capitale, l'area effettiva degli appartamenti trilocali ha superato di 13 mq l'area di progettazione. Oggi questo non accade più e la differenza di metraggio negli appartamenti di questa serie non supera il metro.

Ma anche quando una persona acquisisce un alloggio in una casa già costruita, dove vengono eseguiti i lavori di finitura, potrebbero esserci discrepanze nei filmati. Gli sviluppatori preferiscono non contare l'area degli appartamenti fino a un centimetro, fino all'arrivo dei misuratori dell'ITV. "È il loro lavoro, lasciali contare", dicono. E i partecipanti alla costruzione condivisa devono accontentarsi dei dati della documentazione del progetto. Ma qui c'è un altro trucco: a volte gli sviluppatori sottovalutano deliberatamente l'area degli appartamenti in fase di progettazione per risparmiare sugli accordi con le autorità cittadine e l'appaltatore generale. Naturalmente, è impossibile distorcere fortemente i dati, ma tali azioni portano comunque alcuni risparmi allo sviluppatore.

Agli acquirenti in una situazione con metri in più può essere dato un solo consiglio: leggere attentamente il contratto, dove questa clausola è sicuramente prevista. È proprio così che tutela gli interessi del cittadino? Dopotutto, nella maggior parte dei casi, è obbligato a pagare un extra allo sviluppatore per filmati extra. E tale sovrapprezzo viene effettuato ad un prezzo fissato il giorno della conclusione del contratto. Anche se durante la costruzione di una casa è aumentato di prezzo un metro quadrato, non importa: non hanno il diritto di pretendere il pagamento dall'acquirente al nuovo costo. Quindi, i partecipanti alla costruzione condivisa beneficiano solo di una tale situazione; L'appartamento era più grande e spazioso.

Ma d'altronde non tutti i cittadini hanno bisogno di questi contatori aggiuntivi, e nemmeno a pagamento. Ma se la differenza di metraggio è di circa 1-2 mq, allora questo non è importante.

Ma dopotutto, l'appartamento potrebbe risultare più piccolo di quanto previsto dal contratto. Questa situazione è molto spiacevole e in questo caso lo sviluppatore è obbligato, in teoria, a restituire all'acquirente una certa somma di denaro per i contatori persi. Purtroppo il denaro viene pagato anche alle vecchie aliquote fissate al momento della sottoscrizione del contratto, e questa può ancora essere considerata una soluzione favorevole alla questione. È peggio quando questa clausola è del tutto assente nel contratto e si scopre che il cittadino ha pagato un appartamento e ne ha ricevuto un altro meno. E allo stesso tempo, nessuno ha fretta di risarcirlo del danno, né morale né materiale.

Pertanto, è così importante studiare attentamente il contratto anche prima di firmare. La situazione con il filmato dell'appartamento dovrebbe essere esplicitata nel modo più dettagliato possibile e le condizioni per l'acquirente e lo sviluppatore dovrebbero essere ugualmente eque. Altrimenti, le sorprese spiacevoli semplicemente non possono essere evitate. Il contratto può contenere la cosiddetta soglia del 3-4%, che non è pagata da nessuna delle parti. In altre parole, se il filmato effettivo differisce dal design per il valore di questo indicatore, nessuno paga un extra a nessuno; i calcoli vengono effettuati solo al di sopra di tale soglia. Da un lato, è come una lotteria; dall'altro permette di tutelare sia il committente che i cittadini da costi esorbitanti dovuti a contatori extra o mancanti.

Come comportarsi nei casi in cui lo sviluppatore insiste per un sovrapprezzo eccessivo? Se hai motivo di dubitare dei risultati delle misurazioni ITV, dovresti chiamare tu stesso il tecnico e rimisurare l'appartamento. A volte in tali situazioni, una misurazione ripetuta dà effettivamente un risultato più piccolo, che porta a determinati pensieri.

Ci sono casi in cui la misurazione dell'ITV viene eseguita prima dell'installazione delle partizioni interne, sebbene il progetto preveda diversamente. In una situazione del genere, è necessario richiedere allo sviluppatore di adempiere prima al suo obbligo di installare le partizioni, quindi misurare l'area dell'appartamento. Con le partizioni, l'area dell'appartamento sarà più piccola e questo è nelle mani del cittadino e non della società di sviluppo.

Ma, soprattutto, è necessario studiare attentamente il contratto con un avvocato prima di firmarlo. Da allora sarà molto più difficile provare qualcosa.

Uno dei modi in cui lo sviluppatore può guadagnare denaro extra sui detentori di azioni è richiedere un pagamento aggiuntivo per i metri quadrati aggiuntivi che ha costruito. Spesso, durante il trasferimento, i detentori di azioni cadono nella trappola di apprendere che lo sviluppatore si rifiuta di trasferire l'appartamento già finito alla loro proprietà fino a quando non viene pagato il costo dello spazio abitativo aggiuntivo. Nonostante il fatto che nella maggior parte dei casi tali requisiti non siano giustificati e l'importo del pagamento aggiuntivo, dato l'alto costo complessivo degli alloggi, sia enorme, i futuri residenti, fidandosi della parola data dallo sviluppatore appena possibile pagano l'importo annunciato per paura di non avere un appartamento in uso.

Non tutti sanno che tali azioni dello sviluppatore sono facili da contestare e indipendentemente dai termini del contratto. In una tipica DDU viene fissato un prezzo fisso per l'importo che deve essere pagato per un appartamento in costruzione. Pertanto, se durante l'ispezione dell'appartamento ti è stato chiesto di pagare un extra per la superficie maggiorata, hai il diritto di rifiutare il pagamento in più, facendo riferimento ai termini del contratto. Deve essere chiaro che il ruolo chiave qui non è giocato dai requisiti dello sviluppatore, ma dalle condizioni contrattuali. Inoltre, la società non ha il diritto, nel fornire un appartamento in un nuovo edificio, per legge di richiederti il ​​pagamento di ulteriori metri quadrati senza invitarti a stipulare un contratto aggiuntivo prima di quello. Allo stesso tempo, in alcuni casi, i termini del contratto stesso possono inserirti in un quadro rigoroso per pagamenti aggiuntivi per metro quadrato. metri per miglioramento condizioni di vita- se, ad esempio, concludi una DDU durante la demolizione di un alloggio riconosciuto come emergenza.

Se l'area dell'appartamento non corrisponde a quella specificata nella DDU, avrai il diritto di richiedere una sanzione per violazioni degli obblighi contrattuali da parte del committente. Nel caso in cui, dopo la misurazione dell'ITV, risultasse che ti è stato fornito un appartamento con una superficie non corrispondente alla cifra indicata nella DDU, puoi aumentare l'importo del reclamo, facendo riferimento alla previsione di errata informazione.

In alcuni casi, il contratto concluso tra te e lo sviluppatore può contenere una clausola in cui si afferma che il prezzo indicato nel contratto non è definitivo e può essere modificato a piacimento delle parti. Ma anche in questo caso, puoi difendere i tuoi diritti senza apparente difficoltà, poiché secondo la legge federale 214 "Sulla costruzione condivisa", il prezzo indicato nel contratto deve essere fissato. Pertanto, il solo fatto della presenza di un siffatto accordo in una clausola sarà motivo sufficiente per dichiararlo nullo. Allo stesso tempo, tu, come futuro proprietario, non dovresti preoccuparti del destino del tuo futuro alloggio, poiché non è colpa tua se lo sviluppatore ti ha fornito la forma sbagliata del contratto e nessuno ritirerà l'appartamento da la vostra proprietà dopo il completamento del processo di costruzione.

Risposta ai requisiti dello sviluppatore

È possibile misurare l'area esatta dell'appartamento solo dopo che la costruzione è stata completata con l'aiuto dei rappresentanti di BTI. Nel caso in cui le parole dello sviluppatore sull'aumento siano vissute. aree sono state confermate, avrai diversi modi per difendere i tuoi diritti senza ricorrere a pagamenti aggiuntivi.

Puoi inviare un reclamo al committente e chiedergli una penale per il mancato rispetto dei termini del contratto e allo stesso tempo pretendere di pagarti del denaro in conto dei metri quadrati "extra" da lui costruiti. Se lo sviluppatore non pone ostacoli e ti paga una penale, d'ora in poi puoi considerare terminata la collaborazione. Ma se si rifiuta categoricamente di pagare e minaccia di non darti un appartamento in uso, puoi fare causa. In tal caso, i requisiti per la richiesta dovranno indicare:

l'importo della sanzione per inadempimento da parte dello sviluppatore degli obblighi previsti dal contratto

pagamento di ulteriori importi per danni e perdite non patrimoniali

altre pretese nei confronti del committente accumulate durante la costruzione (ritardo nella consegna della casa, mancata tempestiva informazione sui ritardi in termini, ecc.)

Se non hai altre opzioni per ottenere un appartamento se non attraverso il tribunale e, allo stesso tempo, i tempi di fermo del tuo appartamento sono significativi, l'opzione migliore sarebbe contattare un avvocato che sarà in grado di valutare le prospettive del tuo caso e costruire con competenza una linea di difesa in tribunale. Va ricordato che ogni caso di contenzioso edilizio è individuale e dipende da ogni sfumatura se alla fine si dovrà pagare un extra al metro quadro. metri o meno. Ci sono casi in cui è inizialmente impossibile per un azionista difendere i propri diritti (se firma un accordo sul pagamento aggiuntivo per metri quadrati), e talvolta non è difficile provare la colpevolezza del promotore, in base alle disposizioni di legge ( ad esempio, se il socio è un ex militare, famiglie che hanno diritto alla fornitura di ulteriori metri quadri).

In questo caso, l'area effettiva dell'appartamento sarà di grande aiuto al tribunale. Se non si è sicuri che il detentore del capitale abbia ragione in merito all'aumento della metratura dell'appartamento, si può invitare un perito indipendente ad effettuare un sopralluogo dell'abitazione, il quale, dopo aver misurato l'appartamento, potrà dare una valutazione indipendente della sua effettiva superficie, che in molti casi può essere inferiore a quello su cui insiste lo sviluppatore. Ci sono casi in cui le società di costruzioni hanno chiesto in modo massiccio ai detentori di azioni di pagare un extra per una vena estesa. zona, e contestualmente esperti indipendenti invitati dai detentori di partecipazioni hanno deliberato affermando che l'area dell'appartamento era addirittura inferiore a quella indicata nella DDU.

Non in tutti i casi, c'è una colpa diretta del committente nell'area modificata dell'appartamento: dopotutto, è quasi impossibile garantire l'accuratezza dei gioielli durante il processo di costruzione e, durante la costruzione, molte sottigliezze e situazioni di emergenza possono sorgere che non dipendono dalla qualità del lavoro del committente, ad esempio condizioni meteorologiche non adatte alla costruzione. Ma l'aumento della superficie dell'appartamento non dipende in alcun modo dall'azionista stesso, quindi lo sviluppatore a priori non ha il diritto di richiederti di pagare per il piano insoddisfatto. Da te come azionista in questa situazione, prima di tutto, richiede una prontezza per tali azioni dello sviluppatore. Dovresti sempre ricordare che l'obbligo di pagare un extra per i metri quadrati ti viene presentato molto probabilmente per il desiderio di un reddito aggiuntivo e non per causa di forza maggiore. E dipende da quanto sei pronto a difendere i tuoi diritti se pagherai un extra allo sviluppatore per gli extra che potrebbe aver inventato. metri quadrati o ricevere una sanzione per la violazione da parte dell'azienda degli obblighi previsti dalla DDU.

Nella maggior parte dei casi, l'area di un appartamento finito costruito nell'ambito di un accordo di partecipazione condivisa differisce da quella progettata. Pertanto, gli azionisti inevitabilmente hanno delle domande. È possibile restituire parte del prezzo dell'appartamento se la superficie risultasse inferiore? Il committente può chiedere un pagamento aggiuntivo se la superficie dell'appartamento è aumentata? In questo articolo cercheremo di spiegare cosa dovrebbe fare un azionista se l'area dell'appartamento differisce da quella progettuale.

Come può essere determinato da DDU il prezzo di un appartamento?

Dal 1 gennaio 2017, nella legge federale sulla partecipazione alla costruzione condivisa, ci sono 3 modi per determinare il prezzo di un appartamento:

• come importo dei fondi per il rimborso dei costi di costruzione + pagamento per i servizi del promotore;
• come prodotto del prezzo per unità dell'area totale dell'oggetto per l'area totale dell'oggetto (in parole povere, dal prezzo per 1 mq);
• come prodotto del prezzo unitario dell'area totale ridotta di area totale oggetto. Questa opzione è applicabile agli appartamenti che dispongono di balconi, logge, verande, terrazze. La superficie totale ridotta è determinata come somma della superficie totale dell'abitazione e della superficie del balcone, loggia, veranda, terrazzo con un fattore di riduzione. Questi coefficienti sono stabiliti nell'Ordine del Ministero dell'Edilizia della Russia del 25 novembre 2016 n. 854 / pr e sono 0,5 per logge, 0,3 per balconi e terrazze, 1,0 per verande.

Il prezzo delle azioni può cambiare?

A legge federale“Sulla partecipazione alla costruzione condivisa” si dice:

Di accordo delle parti, il prezzo del contratto può essere modificato dopo la sua conclusione, se il contratto prevede la possibilità di modificare il prezzo, i casi e le condizioni per modificarlo (parte 2 dell'articolo 5).

Pertanto, la possibilità di modificare il prezzo dell'addizione, sia in aumento che in diminuzione, dipende esclusivamente dai termini del tuo contratto. Rileggi attentamente il tuo patto di sindacato (e se hai acquistato un appartamento sulla cessione dei crediti, guarda anche il contratto di cessione). Solitamente tutte le problematiche relative al ricalcolo del prezzo sono specificate nella sezione “Prezzo del contratto”. Se non c'è scritto nulla sulla possibilità di adeguare il prezzo, significa che né tu né lo sviluppatore potete richiedere un pagamento aggiuntivo a causa di un cambio di area.

La condizione sulla possibilità di pagamento aggiuntivo per cambio area può essere formulata, ad esempio, come segue:

Con questa opzione, il prezzo dell'aggiunta cambierà solo se l'area effettiva si discosta dall'area di progetto in alto o in basso di oltre 1 metro quadrato. Cioè, se la deviazione dell'area non supera 1 mq, il pagamento in base a tale accordo non verrà ricalcolato.

Attenzione! L'accordo di partecipazione al capitale può prevedere che la condizione per il ricalcolo del prezzo di un appartamento sia la conclusione di un accordo aggiuntivo all'accordo. In questo caso, prima di pagare il denaro allo sviluppatore/restituire il denaro, è necessario firmare un accordo aggiuntivo con la DDU e registrarlo con Rosreestr.

Cosa fare se l'area dell'appartamento è diminuita rispetto al progetto?

Quindi, l'appartamento è in pronta consegna, BTI ha già effettuato le misurazioni necessarie e conosci l'area finale. Hai letto con attenzione il tuo patto azionario e lì hai trovato una clausola sulla possibilità di ricalcolare il prezzo quando l'area viene ridotta.

1. Scrivi una lettera al direttore del costruttore. Questo può essere fatto anche prima della firma dell'atto di accettazione e trasferimento dell'appartamento. L'area effettiva dell'appartamento è sempre necessariamente indicata in tale atto. Se l'area si discosta dall'area di progetto, spesso include anche clausole su accordi reciproci tra l'azionista e il committente in relazione al cambio di area.

Assicurati di includere le tue coordinate bancarie attuali nella richiesta di rimborso. Consegna la domanda contro firma e assicurati di conservare la tua copia della domanda con il contrassegno di ricezione dello sviluppatore. È altresì consentito inviare la domanda tramite posta certificata con avviso di ricevimento (in tal caso conservare la ricevuta di invio e l'avviso al momento della restituzione).

1. Se la questione del rimborso delle riprese in eccesso non viene risolta sulla tua domanda e il periodo di rimborso previsto dal contratto è scaduto, puoi riscuotere il pagamento in eccesso attraverso il tribunale. Per fare ciò, è necessario presentare una richiesta di tutela del consumatore. .

Lo sviluppatore può chiedere un pagamento aggiuntivo quando aumenta la superficie dell'appartamento?

Sì, se è previsto dal tuo contratto di partecipazione. I termini e la procedura per tale pagamento aggiuntivo sono prescritti nel contratto, ma di solito ciò avviene anche prima della firma dell'atto di accettazione e trasferimento dell'appartamento. Si prega di notare che lo sviluppatore ha il diritto di chiederti una penale per ritardato pagamento (parte 6 dell'articolo 5 della legge federale "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa), pertanto, se possibile, è meglio non ritardare il supplemento.

Come calcolare l'importo da restituire per il filmato mancante e l'entità del supplemento allo sviluppatore per i metri extra?

Per questo sono necessari i seguenti dati:

• l'area di progettazione dell'appartamento (di solito specificata nella sezione "Oggetto del contratto");
• area effettiva (può essere desunta dall'atto di accettazione e trasferimento dell'appartamento, nonché dal passaporto tecnico rilasciato dall'ITV);
• il costo di 1 metro quadrato di un appartamento è prescritto nell'accordo di partecipazione al capitale, di solito dopo la clausola sul prezzo dell'accordo, ad esempio, in questo modo:

Esempio 1:

51,6 mq - area di progetto; 52,7 mq — superficie effettiva, prezzo 1 mq = 37878 rubli.

Area effettiva > design => l'azionista paga un extra allo sviluppatore

Al supplemento per lo sviluppatore = (52,7 mq - 51,6 mq) * 37878 rubli = 1,1 mq * 37878 rubli = 41665,8 rubli

Esempio 2:

53,9 mq - area di progetto; 52,7 mq — superficie effettiva, prezzo 1 mq = 55.000 rubli.

Zona reale< проектной =>lo sviluppatore restituisce il denaro all'azionista

Da restituire all'azionista = (53,9 mq - 52,7 mq) * 55.000 rubli = 1,2 mq * 55.000 rubli = 66.000 rubli

È legale pagare allo sviluppatore il 3% del prezzo del contratto per la connessione alle reti?

Sì, se tale pagamento aggiuntivo è previsto dai termini del tuo contratto di equità.