Nekilnojamojo turto rinka Rusijoje (kaip ir kitose išsivysčiusiose šalyse) keičiasi gana greitai. Krizės laikotarpiais pokyčiai tampa ypač nenuspėjami. Tokiose situacijose rinkos analizė yra sudėtinga užduotis: kainos ir paklausa gali svyruoti tiek aukštyn, tiek žemyn.

Žemiau IQReview trumpai apžvelgiama dabartinė Rusijos Federacijos nekilnojamojo turto rinkos padėtis. Šie duomenys pirmiausia aktualūs tiems, kurie planuoja pirkti ar parduoti turtą per artimiausius šešis mėnesius ar metus.

Kūrimo ir raidos istorija nekilnojamojo turto rinka Rusijoje

Nekilnojamojo turto rinka Rusijoje yra palyginti „jauna“: ji atsirado tik 1990 m. Šių metų viduryje įstatymas „Dėl nuosavybės SSRS“ buvo išplėstas, įtraukiant sąvoką „privati ​​nuosavybė“. Tiesą sakant, rinka masiškai pradėjo vystytis tik nuo 1992 m. – tada, kai ji buvo pradėta praktikuoti.

Kaip ir bet kurioje kitoje šalyje, nekilnojamojo turto rinka Rusijoje turėjo ir tebeturi savo ypatybių. Iš pradžių jie buvo tokie:

Paklausa kelis kartus viršijo pasiūlą, o didžiuosiuose miestuose – dešimtis kartų.

Paslaugos nebuvo tokios paplitusios kaip dabar ir dažniausiai buvo neprofesionalios.

Būsto kainos buvo labai žemos (pavyzdžiui, 1995–1997 m. vidutinę „odnušką“ Maskvoje buvo galima įsigyti už 25–30 tūkst. USD).

Kainos formavimo procesas

Antrinė Maskvos (ir kitų Rusijos Federacijos miestų) rinka buvo sąlyginai suformuota keliais etapais:

Nuo 1990 m. iki 1991 m. vidurio. Rusijos Federacijos nekilnojamojo turto rinkos „gimimo“ etapas, kuriam būdingos žemos ir stabilios kainos. Pirkimas ir pardavimas tuo laikotarpiu nebuvo masinio pobūdžio – sandoriai buvo daromi palyginti retai (gyventojai dar nebuvo pripratę prie naujovių, be to, šalyje vyko rimti pokyčiai). Daugiausia migrantai pardavinėjo būstą, sandoriai dažnai buvo atliekami statybų kaina.

Nuo 1991 metų antrosios pusės iki 1993 metų pradžios. Antrinė rinka pradeda sparčiai augti, ypač dideliuose miestuose. Mažiau nei per 2 metus kartu su sandorių skaičiumi auga ir būsto paklausa, ir kaina. Kai kuriais laikotarpiais kainos užsienio valiuta pabrango 10-15 proc. Paklausa didėjo daugiausia dėl spartaus rinkos santykių vystymosi ir naujos gyventojų klasės – „naujųjų rusų“ – susikūrimo. Didžiuosiuose miestuose turtingi pirkliai ir banditai aktyviai pirko nekilnojamąjį turtą, skatindami jo paklausą ir kainas. Pradėjo kurtis pirmieji dideli nekilnojamojo turto biurai.

Nuo 1993 metų antrosios pusės iki 1995 metų pabaigos. Ankstesnius dvejus metus ryškėjęs spartus augimas ėmė lėtėti, padėtis rinkoje stabilizavosi. Kainos taip pat ėmė stabilizuotis: jei anksčiau jos dažnai būdavo nustatomos chaotiškai ir toli gražu nebuvo adekvačios (tiek aukštyn, tiek žemyn), tai iki šių metų įkainius pradėjo lemti tokie veiksniai kaip namo tipas, vieta, buto išplanavimas. daugiau gyvenamojo ploto, supančios infrastruktūros ir pan. Būtent 1995 metų pabaigoje Rusijos sostinė pagal būsto kainas tapo vienu brangiausių miestų pasaulyje.

Nuo 1996 metų pradžios iki 1998 metų vidurio. Mastas ir kainos pamažu stabilizavosi, įgavo sistemingesnį ir labiau apgalvotą pobūdį.

Nuo 1998 metų antrosios pusės iki 1999 metų vidurio. Dėl 1998 metų krizės butų pardavimas gerokai sulėtėjo. Taip pat sumažėjo būsto kainos doleriais.

Štai apytikslės Maskvos „kvadratų“ kainos (apytiksliai vidutiniai skaičiai, butai – gyvenamuosiuose rajonuose):

1993 metų pabaiga – 400–600 USD už 1 „kvadratą“;

1994 m. – 600–900 USD už „kvadratą“;

1995–1996 - iki 1200 USD už „kvadratą“;

1997 – 600–1000 USD už „kvadratą“;

antroji 1998 m. pusė – 700–900 USD už „kvadratą“;

1999 m. antroji pusė – 450–600 USD už „kvadratą“.

Turtingesniems pirkėjams, perkantiems namus geriausiuose rajonuose, kainos buvo didesnės apie 50%.

Brangiausias ir prestižiškiausias rinkos segmentas pradėjo formuotis maždaug 1994 m. pabaigoje. Visų pirma, elitiniai butai buvo pradėti skirstyti Maskvoje ir keliuose kituose dideliuose miestuose. 1994 metų pabaigoje Maskvoje vidutiniškai 1 kvadratinis metras tokio būsto kainavo apie 2500 USD, o kainų piko metu (1996 m.) siekė 4000 USD.

Dabartinė būsena

2010–2013 metais Rusijos nekilnojamojo turto rinka augo stabiliai ir sklandžiai. Augo ir būsto paklausa, ir būsto kainos.

Rusijos nekilnojamojo turto rinka

Prasidėjus krizei augimas sulėtėjo ir prasidėjo atsigavimas. Tam yra keletas priežasčių:

Stambieji investuotojai prarado galimybę gauti „pigias“ paskolas – dėl to sulėtėjo statybų tempai (o dalis pradėtų projektų buvo įšaldyti).

Realios gyventojų pajamos „smuko“, todėl gyventojai pradėjo mažiau pirkti būstą (ir su būsto paskola, ir be jos).

Sugriežtėjo būsto paskolos reikalavimai, todėl sunku ją pasiimti net tiems, kurie turi pakankamai pinigų paskolai sumokėti.

Naujo būsto statybos kaina išaugo (dėl dolerio augimo, dėl kurio pabrango statybinė technika).

Šie veiksniai lėmėnekilnojamojo turto rinka (prognozėkuris buvo nuolat teigiamas 2010–2013 m.) pradėjo „kristi“:

sumažėjo butų naujos statybos butų pardavimų lygis;

sumažėjo paimtų hipotekų skaičius;

sumažėjo bendras pirkimo operacijų skaičius;

sumažėjo kvadratinio metro kaina(pirmiausia dėlantrinis būstas);

statybų tempai sulėtėjo (nauji būstai vis dar statomi, bet ne tokio masto kaip prieš krizę).

Dažnai naujuose pastatuose būstas perkamas nenoriai. Kai kuriuose gyvenamuosiuose kompleksuose, pradėtuose eksploatuoti prieš 1-2 metus, nemaža dalis butų vis dar yra tušti. Ši tendencija pastebima visoje šalyje – tiek regionuose, tiek Maskvoje.

Jeigu vertintume prognozę 2017 m metų, vargu ar verta tikėtis tolesnio naujų pastatų kainų mažėjimo. „Kvadrato“ kaina statomuose namuose jau sumažėjo, todėl ši rinka labiau linkusi tiesiog „sustabdyti“, kol situacija nepagerės. Galimas net atvirkštinis procesas – dėl statybų brangimo kainos gali kilti nežymiai.

Tokia situacija toliaunekilnojamojo turto rinkoje 2017 martimiausioje ateityje gali pritrūkti naujų pastatų. Jei krizė jau pasiekė aukščiausią tašką, o valstybės ekonomika toliau atsigaus, būsto paklausa vėl pradės augti. Dėl to, kad dabar nemaža dalis objektų pasirodė užšalę, rinkoje gali neužtekti pasiūlymų. Tokia situacija mažai tikėtina, bet vis tiek įmanoma (ir daugiausia dideliems miestams).

Kainų mažinimas antrinėje nekilnojamojo turto rinkoje

Antrinėje rinkojenekilnojamojo turto 2017 m(ir per artimiausius 1-2 metus) kainos toliau mažės. Tai gali iš dalies paskatinti paklausą.

Kokia situacija komercinės paskirties nekilnojamojo turto segmente?

Būstas nėra vienintelė labai paklausi prekė. Komercinio nekilnojamojo turto rinka taip pat plačiai išvystyta Rusijoje. Tai apima biurus, parduotuves, taip pat sandėlius ir pastatus – tai dažniausiai perkami, parduodami ir nuomojami objektai.

2017 metų pirmąjį pusmetį biurų nekilnojamojo turto paklausa pradeda atsigauti didžiuosiuose miestuose. Pavyzdžiui: Maskvoje pirmąjį ketvirtį naujų pirkimo ir nuomos sandorių apimtys buvo 45% didesnės nei per tą patį 2016 m. laikotarpį ir 66% daugiau nei 2015 m. Pasirodo, didmiesčių biurų paklausa išaugo pusantro karto.

Sandėlių nekilnojamojo turto rinka judriausia sostinėje. 2017 metų pradžioje, palyginti su 2016 m., gerokai sumažėjo sandorių skaičius. Vidutinis nuomos tarifas neskuba kilti: 2014 metų pradžioje Maskvoje jis vidutiniškai siekė 4900 rublių už „kvadratą“ per metus. Prasidėjus krizei, kai sandėlio nekilnojamojo turto rinka pradėjo „smukti“, ji pamažu ėmė smukti, o 2015 metų antrąjį pusmetį „pramušė“ 4100. Dabar vidutinė metinė nuomos kaina svyruoja ties lygiu. 4000 rublių už „kvadratą“.

Nekilnojamojo turto rinkos prognozė (vaizdo įrašas)

Pateiksime Rusijos gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos parametrų dinamikos tyrimą ir nustatykime keletą dėsningumų. Norėdami analizuoti kainų ir apimčių pokyčius Rusijos Federacijos gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje, naudojame Rusijos Federacijos federalinės valstybinės statistikos tarnybos duomenis apie vidutinės metinės išlaidos 1 kvadratinio metro gyvenamojo nekilnojamojo turto 2000-2012 m., tuo pačiu padalijant rinką į du pagrindinius segmentus: pirminį ir antrinį. Nagrinėjamas laikotarpis taip pat bus padalintas į du intervalus: 2000-2008 ir 2009-2012 m.

Duomenų analizė (2 pav.) atskleidžia tokias tendencijas:

2 pav. - Vidutinė 1 kv.m kaina. m viso butų ploto pirminėje ir antrinėje būsto rinkoje Rusijos Federacijoje

Nuo 2000 iki 2009 metų vidutinė kaina už 1 kv. metrų būsto ir toliau augo, kol pasiekė savo piką – (maždaug) 58 000 rublių. Be to, pastebimas tam tikras kainų nuosmukis ir vėl augimas. 2009-2011 metais būsto rinkoje pastebimas padidėjęs nepastovumas – trumpalaikiai kainų nuosmukiai kaitaliojasi su jų kilimais, o tai rodo, kad rinka pateko į neramumų būseną. 2012 m. vėl atsinaujina kainų didėjimo tendencija.

Dabar paanalizuokime pardavimų dinamiką gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje. Statistikos įstaigos neteikia apibendrintos informacijos apie pardavimų apimtis pirminėje ir antrinėje rinkose. Tačiau pirminės nekilnojamojo turto rinkos mastą liudija gyvenamųjų pastatų atidavimo eksploatuoti rodikliai (3 pav.).

3 pav. Pirminio būsto kaina, kaina ir gamybos apimtys Rusijos Federacijoje

3 paveiksle matyti, kad šiame segmente intensyviai augo viso siūlomo parduoti ploto apimtys. Nuo 2000 iki 2008 metų šis skaičius išaugo daugiau nei 2,1 karto. Pirminio nekilnojamojo turto kainos tuo pačiu metu išaugo beveik 6,1 karto. Aplenkiantis kainų augimą, palyginti su apimties augimu:

• - rodo vyraujantį būsto paklausos augimą, palyginti su būsto pasiūla;
• - būdingas pardavėjo rinkai ir prekių trūkumo situacijai pirminėje gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje;
• – yra rinkos perkaitimo rodiklis.

Dauguma ekspertų mano, kad Rusijos nekilnojamajam turtui ateina sunkūs laikai. Visi prisimena ankstesnę nekilnojamojo turto rinkos krizę, kuri įvyko 2008 m. Tada kainos krito 30-40 proc., o kritimas tęsėsi apie dvejus metus, iki 2011 m., o atpigus būstas netapo įperkamesnis: kartu su devalvacija nacionaline valiuta santaupos ir atlyginimai nuvertėja, o bankai kelia būsto paskolų palūkanas ir nenoriai išduoda paskolas, statybų tempai lėtėja. Dauguma ekspertų netiki, kad praėjusią krizę galima lyginti su tuo, kas dabar vyksta nekilnojamojo turto rinkoje, tačiau į artimiausią ateitį itin optimistiškai nežiūri ir niekas. 2015 metų pirmasis ketvirtis nebus orientacinis, dažniausiai rinka „pasiūbuoja“ iki pavasario (nors 2014 m. žiema ir ankstyvas pavasaris pasižymėjo sparčiu būsto paklausos augimu). Šis scenarijus gali pasikartoti 2015 m. Atidėtoji būsto paklausa masiniame segmente dar nėra išnaudota. Tačiau daug kas priklauso ir nuo kelių didelio masto projektų Maskvoje paleidimo, įskaitant pirmąjį ketvirtį. Jei pardavimų pradžia vyks taip, kaip planuota, tai turės įtakos vidutiniam naujų pastatų kainų lygiui – jos mažės. Jei pirmąjį ketvirtį nauji projektai neatsiras, reikėtų skaičiuoti vidutinės 1 kv. metrų dėl išplovimo įgyvendinus pigesnį būstą žemoje parengties stadijoje. Kainos kils kitais metais. Taip yra dėl padidėjusios investicijų paklausos ir išaugusios projektų kainos dėl reikšmingo dolerio pabrangimo rublio atžvilgiu. Be to, kainoms nėra kur kristi, o kūrėjai, pradėję teikti įspūdingas nuolaidas, tiesiog prekiaus nuostolingai. Atsižvelgiant į koreliaciją, kainų augimas per metus gali siekti 15-20%. Tačiau tai galios tik labai likvidiems projektams su optimaliomis kainomis, apgalvota koncepcija ir gera vieta. Krizinėse situacijose labiausiai nukentės skurdžiausia gyventojų dalis. Kalbant apie priemiesčio nekilnojamąjį turtą, jis lėčiau reaguoja į ekonomikos pokyčius, tačiau šioje rinkoje jau jaučiami pokyčiai: pirkėjų susidomėjimas Šis momentas skirtas sublokuotiems namams ir namams, esantiems arti pagrindinių šalies kelių, butams mieste, o ne kotedžams, esantiems dideliais atstumais nuo didžiųjų miestų: juos bus sunkiau parduoti, o tuo labiau išnuomoti.

Gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos dinamika atspindi cikliškus procesus ekonomikoje, o kainos būsto rinkoje kinta priklausomai nuo etapo. verslo ciklas ir žmonių lūkesčius dėl pajamų ir užimtumo ateityje. Šiuo atžvilgiu kai kurie ekonomistai mano, kad pati gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka yra cikliška. S. Kuzneco statybos ciklų teorijoje būtent aktyvumo būsto rinkoje pakilimai ir nuosmukiai veikia kaip ekonomikos augimo taškai. Neatsitiktinai dirbtinis išsivysčiusių šalių ekonomikų „šildymas“, galiausiai atvedęs į krizę, pirmiausia buvo siejamas su būsto paskolų programų aktyvavimu, aktyviai remiant valstybę. Ekonomikos nuosmukį lydi nedarbo didėjimas, gyventojų realiųjų pajamų mažėjimas ir neigiami lūkesčiai dėl būsimo užimtumo ir būsimų pajamų. Rodionovos N. V. teigimu, „šis klausimas ypač svarbus masiškai plečiantis būsto skolinimui, nuo kada ekonominė veikla Didėja nedarbas, o žmonių pajamos praranda stabilumą, o tai apsunkina piliečių pagal paskolos sutartis prisiimtų įsipareigojimų vykdymą. Tuo pačiu metu ekonominio nuosmukio metu didėja spaudimas gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkai. Dėl to jo kaina krenta“.

Remiantis G.V. Lukjančikovo, vidutinė ciklo trukmė JAV nekilnojamojo turto rinkoje yra 6-8 metai. Kitas jo tyrimas, atliktas 18-oje EBPO šalių 1970–2005 m., atskleidė 10 metų trukusius ciklus, o tai visiškai atitinka klasikinius K. Žuglyaro – K. Markso pramonės ciklus, o didžiausias kainų pokytis buvo Nyderlanduose: + 98,4 % pakilimas ir -50,4 % - kritimas. Rusijos nekilnojamojo turto rinkoje cikliškumas daugiausia pasireiškia reikšmingu sandorių skaičiaus pokyčiu, o kainų svyravimai yra daug mažesni. Paprastai kainų augimo tempai paspartėja arba sulėtėja, o absoliutus kainų rubliais kritimas Rusijos nekilnojamojo turto rinkoje stebimas tik trumpais laikotarpiais ir, kaip taisyklė, nežymus. Taip pat atkreipkite dėmesį, kad nekilnojamojo turto rinka turi sezoninį komponentą, kuris gali imituoti trumpalaikį ciklą. 2009-2010 metais Rusijos Federacijos Vyriausybė aktyviai vykdė kovos su pasaulinės finansų krizės padariniais politiką, kurios viena iš prioritetinių įgyvendinamų priemonių buvo užimtumo skatinimas, būsto statyba ir pagalba gyventojams būsto rinkoje. . 2010 m. pradžioje mažėjo bedarbių skaičius, kartu didėjo ir gyvenamojo nekilnojamojo turto prieinamumas, o tai liudija vykdomos politikos efektyvumą.

Būsto rinkos būklei ir jos dinamikai įtakos turi šie veiksniai:

• 1) santuokų ir skyrybų procesų skaičius – šis rodiklis rodo namų ūkių skaičiaus padidėjimą arba sumažėjimą, atitinkamai, įtakoja individualių būstų (butų, individualių gyvenamųjų namų) paklausos pokytį gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje;
• 2) gimstamumas - padidina namų ūkio narių skaičių, o tai turi įtakos papildomo gyvenamojo ploto paklausos padidėjimui. Paprastai tai pasiekiama didinant kelių kambarių butų paklausą, kartu didinant vieno kambario butų pasiūlą; arba rekonstruojant jau esamus individualius gyvenamuosius pastatus, statant papildomus gyvenamojo ploto vienetus pagrindinio pastato priestatų forma.
• 3) mirtingumas – šis rodiklis gali rodyti esamų namų ūkių narių skaičiaus sumažėjimą, o kartu gali padidėti daugiabučių butų pasiūla ir kartu padidėti butų su mažiau kambarių paklausa; taip pat mažėja pačių namų ūkių skaičius, kurį lydi individualių būstų pasiūlos padidėjimas rinkoje.
• 4) migracijos procesai – darbingiems gyventojams, atvykstantiems iš kitų šalių, paprastai reikalingas būstas. Kadangi būsto poreikis iškyla iš karto atvykus, svarbi tampa būsto nuomos rinka, leidžianti atidėti gyvenamojo nekilnojamojo turto įsigijimą be didelių nuostolių. Tuo pačiu būsto nuoma tampa savarankišku verslu, o tam naudojami butai ištraukiami iš būsto rinkos. Yra ypatingas investuotojų sluoksnis, kuris įsigyja gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą tam, kad gautų pajamų iš jo naudojimo.

Būsto rinkos pagrindinių rodiklių (kainų ir pardavimo apimčių) būklę ir dinamiką lemia įvairių jos segmentų reagavimo į šalies makroekonominės situacijos pokyčius specifika, gyventojų pajamų ir santaupų lygis, kaip taip pat jų lūkesčius ir nuotaikas. Demografiniai procesai ir valstybės būsto politikos ypatumai daro didelę įtaką gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkai. Būsto rinka demonstruoja prociklišką plėtrą, todėl jos parametrai koreliuoja su pinigų pasiūlos ir gamybos apimčių pokyčiais šalyje, taip pat su šalies investicinio patrauklumo didėjimu ar mažėjimu. Dabartinę gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkos būklę ir tendencijas Rusijoje lemia senas būstas, taip pat technologinės ir institucinės sąlygos verslui šioje srityje. Gyvenamojo nekilnojamojo turto rinkoje vykstantys procesai atspindi su ja susijusių rinkų funkcionavimą: gamybos veiksnių (darbo, kapitalo), finansų rinkos, taip pat prekių ir paslaugų, veikiančių kaip pakaitalai ar šio gėrio papildai. Todėl kitoje pastraipoje mes apsvarstysime šiuos santykius su Rusijos gyvenamojo nekilnojamojo turto rinka.

Komercinis nekilnojamasis turtas Rusijoje grąžina savo investicinis patrauklumas Pasak PwC analitikų. Dauguma rinkos dalyvių dalijasi savo optimizmu ir tikisi, kad per ateinančius kelerius metus nuomos tarifai ir kainos kils.

Nuotrauka: Jevgenijus Pavlenko / Kommersant

Rusijos komercinio nekilnojamojo turto rinka nustojo kristi ir per artimiausius trejus ketverius metus visiškai atsigaus, teigiama PwC analitikų parengtoje ataskaitoje „Naujos tendencijos Europos nekilnojamojo turto rinkoje, 2018“ (prieinama RBC; apie 600 raktų). tyrime dalyvavo Europos rinkos žaidėjų komercinio nekilnojamojo turto ir 50 Rusijos).

Rusijos rinka jau pasiekė dugną“, – sakė „PwC Real Estate Transactions“ direktorius Sayanas Tsyrenovas. „Maskva ilgą laiką buvo reitingų apačioje, tačiau nuomos rinkos atgimimas, mažesnės palūkanų normos ir išaugęs investuotojų aktyvumas rodo, kad Maskva per artimiausius dvejus ar trejus metus pakils į žymiai aukštesnę poziciją. PwC pranešime teigiama.

Maskva dabar užima 30 vietą tarp Europos miestų pagal investicijų į nekilnojamąjį turtą patrauklumą (visuose segmentuose), tai yra prasčiausias rodiklis nuo 2005 m. Tačiau pagal „PwC“ prognozę, kurią bendrovės analitikai pavadino „vidutiniu optimizmu“, sandėlio nekilnojamojo turto segmento patrauklumas atsigaus per vienerius ar dvejus metus, o biurui atkurti prireiks dar šiek tiek, trejų ar ketverių metų. mažmeninės prekybos nekilnojamojo turto segmente. Vienintelė kategorija, kuri artimiausiais metais sustings, yra gyvenamasis nekilnojamasis turtas.

Optimizmą dėl Rusijos nekilnojamojo turto rinkos perspektyvų parodė ir respondentų apklausa. Dauguma (20%) planuoja įsigyti gatavą nekilnojamąjį turtą Rusijoje, 16% tikisi pritraukti naujų Rusijos ar užsienio investicijų. 11% respondentų paskelbė apie ketinimą optimizuoti savo išlaidas, refinansuoti paskolas ir pradėti naujus plėtros projektus.

Apklausos duomenimis, šiais metais Rusijoje investuotojams patraukliausios nekilnojamojo turto rūšys buvo biurų ir mažmeninės prekybos. Bet jei susidomėjimas biurais per metus šiek tiek išaugo (nuo 30 iki 32%), tai mažmeninės prekybos nekilnojamuoju turtu, atvirkščiai, sumažėjo (nuo 21 iki 16%). Susidomėjimas gyvenamuoju nekilnojamuoju turtu sumažėjo perpus – nuo ​​30% iki 14%, o investuotojų, norinčių įsigyti sandėlius, dalis išaugo beveik trigubai – nuo ​​5% iki 14%.

„Brexit“ keičia lyderius

Tikėtinas JK pasitraukimas iš ES turi rimtos įtakos investiciniam klimatui Europoje, nurodoma studijoje. Šiuo atžvilgiu PwC apklausti ekspertai tikisi, kad 2018 metais JK sumažės ir investicijos, ir sumažės nekilnojamojo turto kainos (Europos miestų patrauklumo realiai reitinge Londonas jau antrus metus atsidūrė sąrašo apačioje investicijų į turtą ir dabar užima 27 vietą). „JK nekilnojamojo turto rinka yra laukimo fazėje, daugelis investicijų lėtėja dėl neapibrėžtumo“, – teigiama PwC pranešime. Tuo pačiu metu nuomos tarifų augimas ir kapitalo įplaukos tikimasi Liuksemburge, Paryžiuje ir Amsterdame – miestuose, kurie po „Brexit“ svarsto alternatyvas Londonui.

Daugiau užsieniečių

Vidutinės trukmės laikotarpiu Rusijos nekilnojamojo turto rinkoje atsiras daugiau užsienio investuotojų, nepaisant sankcijų, įsitikinę PwC kalbinti ekspertai. „Toliau gerėjant geopolitinei situacijai, dėl didelio pelningumo rinka taps patrauklesnė Vakarų investuotojams“, – teigiama tyrime.

Biurų ir prekybos centrai istoriškai buvo populiariausi objektai tarp investuotojų į Rusijos komercinį nekilnojamąjį turtą, sako Olesya Dzyuba, JLL tyrimų vadovė. Daugiausia investicijų per pirmus devynis 2017 m. mėnesius (36 proc., arba 975 mln. USD) sumažėjo į mažmeninės prekybos nekilnojamąjį turtą, šiek tiek mažiau – į biurų dalį (31 proc. arba 817 mln. USD), sako ji. „Nepaisant to, kad būsto paklausa pastaruosius porą metų buvo tikrai didelė, šis segmentas niekada negalės aplenkti biuro ar prekybos nekilnojamojo turto pagal investicijų apimtis“, – įsitikinęs D. Dzyuba.

Ateinančiais metais vargu ar verta laukti, kol komercinio nekilnojamojo turto nuomos įkainiai ir kainos atsikurs į prieškrizinį lygį, tvirtina Andrejus Lukaševas, ILM vadovaujantis partneris. „Sandėlių ir biurų nuomos įkainiai pagaliau perėjo į rublio zoną, be to, dauguma prekybos centrų nuomininkams taiko ne fiksuotą nuomos tarifą, o procentą nuo apyvartos“, – pažymi jis. „Be to, nepaisant didesnės investicijų į komercinį nekilnojamąjį turtą grąžos Rusijoje, Europos rinkos yra stabilesnės ir siūlo, nors ir mažesnę, grąžą eurais, o ne rubliais.

Užsienio investuotojai pastebimai suaktyvino savo veiklą Rusijos komercinio nekilnojamojo turto rinkoje, tvirtina Sayanas Tsyrenovas. Kaip pavyzdį jis pateikia Amerikos fondo UFG verslo centro „Legion II“, Kinijos „Fosun“ ir britų investicijų fondo „Raven Russia“ MFC Voentorg įsigijimą – du verslo centrus ir sandėlį Sankt Peterburge. Apskritai sandorių apimtys komercinio nekilnojamojo turto rinkoje Rusijoje 2017 m., CBRE prognozėmis, sieks 4,6 mlrd. Tuo pačiu kitais metais sandorių apimtys gali išaugti iki 5,2 mlrd.

Šioje medžiagoje pateikiama informacija apie kainų situaciją Rusijos regionų būsto rinkoje ir kai kuriuos jos vystymosi ypatumus atskiruose miestuose.

Šioje medžiagoje pateikiama informacija apie kainų situaciją Rusijos regionų būsto rinkoje ir kai kuriuos jos vystymosi ypatumus atskiruose miestuose.

Kainos antrinėje būsto rinkoje Rusijos regionuose kovo mėn federalinis portalas"BUTŲ PASAULIS" toliau augo, ir visų kategorijų butuose. Vidutinė kaina kvadratinių metrų išaugo beveik 70% didžiųjų Rusijos miestų, tačiau kainų lygis vis dar yra 15-18% žemesnis nei prieškrizinis lygis. Tačiau apie susiformavusią tendenciją kalbėti kol kas nereikia. Pavyzdžiui, Kurske, Belgorode, Saratove vasarį kvadratinio metro kainos augimą kovą pakeitė nedidelis sumažėjimas.

Nepaisant to, didžiųjų miestų, kuriuose būstas brangsta, palaipsniui daugėja jau daugiau nei mėnesį. Kovo mėnesį atpigo tik 14% miestų už kvadratinį metrą. Be to, beveik ketvirtadalyje miestų pabrango visų kategorijų būstas: 1, 2, 3 ir kelių kambarių butai, esantys kaip įprastuose skydiniai namai taip pat aukštesnės klasės pastatuose. Labiausiai tai buvo pastebima Sankt Peterburgo, Novosibirsko, Nižnij Novgorodo ir Krasnojarsko turguose. Apskritai antrinė būsto rinka demonstruoja santykinį kainų stabilumą, tačiau su didėjimo tendencija miesto butų kaina. Aukščiausia kaina 1 kv. m kovo mėnesį buvo užfiksuota (neįskaitant Maskvos ir Sankt Peterburgo) Jekaterinburge - 56,2 tūkst. rublių, po to Chabarovskas - 55,4 tūkst. rublių, Novosibirskas - 51,3 tūkst. rublių, Rostovas prie Dono - 51,0 tūkst. Mažiausia kaina 1 kv. m visuose didžiuosiuose miestuose, kuriuos analizavo portalas World of Apartments, Kurske, Ivanove, Saratove - 30,0-31,9 tūkst. Tuo pačiu metu, jei sutelksime dėmesį į prieškrizines būsto rinkos kainas, butų kaina Kazanėje artėja prie jų (43 tūkst. rublių / kv. m 2011 m. kovo mėn. ir 42,7 tūkst. rublių / kv. m sausio mėn. 2009). ), atsiliekančiame Nižnij Novgorodo (atitinkamai 42,7 ir 59,1 tūkst. rublių / kv. m).

Antrinio būsto kainos Rusijos miestuose 2011 m. kovo mėn. ir jų pokytis per mėnesį
Miestas	Kaina, tūkstantis rublių / kv. m	Mėnesio pokytis, %
Novosibirskas
Krasnojarskas
Rostovas prie Dono
Smolenskas
Nižnij Novgorodas
Jekaterinburgas
Uljanovskas
Novokuznetskas
Krasnodaras
Toljatis
Vladimiras
Belgorodas
Jaroslavlis
Chabarovskas

Duomenys iš World of Apartments portalo

Žemiausios būsto kainos Rusijos regionuose

Rusijos regioninių centrų, kurių būsto kaina yra mažesnė, reitingą sudarė ekspertai Penny Lane nekilnojamasis turtas. Kartu buvo atsižvelgta į vidutinę kainą pirminėje ir antrinėje rinkoje bei būsto statybos apimtis. Remiantis lyginamosios analizės rezultatais, mažiausios nekilnojamojo turto kainos buvo užfiksuotos šiuose miestuose.

Groznas: vidutinė 1 kv. m - 22,3 tūkst. Šiame mieste, Čečėnijos Respublikos sostinėje, gyvena apie 230 tūkst. Čia aktyviai atkuriama socialinė, sporto, prekybos, transporto infrastruktūra, tiesiamos naujos miesto komunikacijos, statomos pramonės įmonės. 2007 metais Grozne buvo pradėta eksploatuoti 215,9 tūkst. m naujo būsto, 2008 metais - 250,4 tūkst., 2009 ir 2010 m. - atitinkamai 296,2 ir 340,5 tūkst. Toliau įgyvendinamas ambicingas Grozno miesto projektas, apimantis apie 50 namų nuo 12 iki 45 aukštų, 500 hektarų plote. Statybas planuojama pradėti 2011 m gyvenamasis plotas centrinio turgaus teritorijoje ir Minutkos aikštės plėtra.

Birobidžanas: vidutinė kaina 1 kv. m - 24,6 tūkstančiai rublių. Šiame mieste, žydų autonominio regiono sostinėje, gyvena apie 190 tūkst. 2010 metais regione buvo pastatyta tik 35 tūkst. m būsto. Palyginimui: vien prekybos centro „Mega-Khimki“ plotas yra 211 tūkst. m Būsto pigumą Birobidžane nulėmė objektyvios priežastys: atšiaurus Tolimųjų Rytų klimatas, atokumas nuo didžiųjų miestų, žemas socialinio ir ekonominio išsivystymo lygis, strategiškai svarbių išteklių trūkumas ir gyventojų skaičiaus mažėjimas.

Magas: vidutinė 1 kv. m - 25,8 tūkstančiai rublių. Šio miesto, Ingušijos Respublikos sostinės, gyventojų skaičius siekia apie 7 tūkst. Magaso miestas buvo įkurtas 1998 m., specialiai tam, kad taptų nauja Ingušijos sostine. Tai mažiausias miestas Rusijoje pagal gyventojų skaičių, jo teritorija neviršija 15 kvadratinių kilometrų. km. Mieste nutiestos visos miesto komunikacijos, pastatyti 20 tūkstančių gyventojų gyvenamieji kompleksai, pastatyti administraciniai pastatai. Vyksta aktyvi sporto, pramogų ir transporto infrastruktūros plėtra. Jei 2011 metais Ingušijoje planuojama pastatyti 152 tūkst. m naujo būsto, tai 2015 metais šis skaičius turėtų būti padidintas iki 490 tūkst. m. Ekspertų teigimu, „Magas“ yra labai perspektyvi ilgalaikei investicijai į gyvenamąjį nekilnojamąjį turtą.

Makhachkala: vidutinė 1 kvadrato kaina. m - 28,9 tūkstančiai rublių. Šiame mieste, Dagestano Respublikos sostinėje, gyvena apie 700 tūkst. Tai didžiausias Rusijos miestas Šiaurės Kaukaze. Jis yra siauroje lygumų juostoje tarp kalnų ir Kaspijos jūros ir yra vienintelis Rusijos neužšąlantis jūrų uostas Kaspijos jūroje. 2009 metais Makhačkaloje buvo pradėta eksploatuoti 242,5 tūkst. m būsto, 2010 metais – 274 tūkst. m 2011–2015 m. planuojama būsto statybos apimtis padidinti iki 400-500 tūkst. m kasmet.

Vladikaukazas: vidutinė 1 kv. m - 29,7 tūkstančio rublių. Šio miesto, Šiaurės Osetijos Respublikos sostinės, gyventojų skaičius siekia apie 320 tūkst. 2009 metais 150.000 kv. m naujo būsto, 2010 metais – 175 tūkst. m įgyvendintas bandomasis palėpės tipo gyvenamojo nekilnojamojo turto statybos projektas respublikinės programos „Įperkamas būstas jaunimui“ dalyviams. 2011 m. planuojama pradėti statyti gyvenamuosius mikrorajonus Severny, Moskovsky Kvartal ir Novy Gorod, kurių bendras gyvenamasis plotas yra 95,2 tūkst., 377,7 tūkst. ir 1,2 mln. m atitinkamai.

Kalbant apie klimatą, gamtines sąlygas ir kraštovaizdį, visuose reitingo miestuose, išskyrus Birobidžaną, yra visos sąlygos turizmo verslo klestėjimui, sėkmingai plėtoti gyvenamąjį ir komercinį nekilnojamąjį turtą. Gamta suteikė šioms vietoms viską, ko reikia norint sukurti slidinėjimo, sveikatingumo ir SPA kurortus. Žinoma, nerealu Rusijos Šiaurės Kaukazą paversti antruoju Kurševeliu, tačiau visiškai įmanoma šiuos miestus paversti populiariais jaunimo turizmo centrais. Jei kada nors pagaliau bus išspręsta karštųjų taškų problema Šiaurės Kaukaze, šis regionas gali tapti viena didele investicijų platforma.

Rusijos Federacijos regionai pagal išduotų hipotekos paskolų skaičių 2010 m
10 geriausių
Rusijos Federacijos tema	Kiekis	Pinigų apimtis išduotų paskolų, milijonų rublių
Tatarstanas
Čeliabinsko sritis
KhMAO – jugra
Maskvos sritis
Irkutsko sritis

CBR duomenys

Teigiamos tendencijos

Rusijos Federacijoje 2010 m. Valstybinio statistikos komiteto duomenimis) buvo pastatytas ir pradėtas eksploatuoti apie 58 mln. m būsto, tai yra 3% mažiau nei praėjusiais metais. Kai kuriuose regionuose ir miestuose naujų gyvenamųjų pastatų apimtys išaugo, o kai kuriose didelėse gyvenvietėse, atvirkščiai, nepadidėjo. šis rodiklis, išlikdamas arba praėjusių metų lygyje, arba gerokai žemiau jo.

Jekaterinburge buvo pasiektas istorinis būsto eksploatacijos pradžios rekordas. Pernai čia buvo pradėta eksploatuoti daugiau nei 1 mln. m 2011 ir 2012 m. planuojama šį barą išlaikyti, o jau 2013 metais paleidimo apimtis padidinti iki 1,1–1,2 mln. m.. Šį lygį jie pasieks daugiausia per integruotos teritorijų plėtros (IOT) projektus.

Remiantis 2010 m. rezultatais, Jekaterinburgo būsto eksploatavimo lyderis buvo įmonė "Renova-StroyGroup", užsiima naujo rajono Akademichesky statyba, kur buvo perduota 275 tūkst. m naujų pastatų. Iki 2025 metų pabaigos čia planuojama pastatyti 9 mln. m būsto. Antroje vietoje 2010 m. pagal pristatyto būsto apimtį Jekaterinburge įmonė NOVA-stroy (LSR grupės dalis)- 73,1 kv. m Miestą kuria tokios didelės įmonės kaip TPK „Uralobuv“, „Uralenergostroykompleks“.

Šiek tiek prastesnis už Jekaterinburgą pagal būstą, užsakytą Rostove prie Dono ir Kazanėje.

Bendrovė įgyvendina vieną didžiausių būsto statybos projektų Rostove prie Dono „Patriot“ („Inteko“ dukterinė įmonė). Tai naujas Vakarų vartų rajonas, kuriame 33 hektarų teritorijoje bus užstatyta apie 370 tūkst. m gyvenamojo būsto. Rajono plėtra vykdoma su naujos serijos RnD namais, nuo 15 iki 19 aukštų, kuriuos gamina Rostovo namų statybos gamykla, visiškai rekonstruoja Inteko, taip pat 20 ir 24 aukštų daugiaaukščiais pastatais. pagaminti pagal individualius projektus. Gyvenamajame rajone numatyta sukurti išvystytą socialinę infrastruktūrą: mokyklas, darželius, poliklinikas, laisvalaikio centrus, parduotuves, vartotojų paslaugas ir kt.

Įmonių grupė SU-155 be Maskvos srities, jis stato būstus ir infrastruktūros objektus daugelyje Rusijos centrinio rajono miestų, taip pat Astrachanėje, Nižnij Novgorode ir kt. Kiekvienais metais SU-155 padidina eksploatuoti skirtą erdvę. . Jūsų indėlis į gyventojų aprūpinimą Rusijos regionai butai naujuose pastatuose prisideda įmonė "Peresvet-Invest". Volgograde tai yra gyvenamasis kompleksas miesto centre, naujus projektus bendrovė įgyvendina Krasnodare.

Daugelyje Rusijos miestų ir regionų įgyvendinamos apgriuvusių būstų ir pasenusių skydinių penkiaaukščių pastatų griovimo programos – įvairaus laipsnio Chruščiovas.

Taigi Altajaus Respublikoje pagal programą „Būsto statybos plėtros skatinimas Altajaus krašte 2010–2015 m.“ planuojama perkelti 805 nugriautus ir avarinės būklės gyvenamuosius namus. daugiabučiai namai. Iš 370 avarinės būklės butų bus perkelta apie 16 tūkst.

Kazanėje patvirtinta 2011 metų respublikinė tikslinė gyventojų perkėlimo iš avarinio būsto fondo programa, apimanti 50 miesto namų, kuriuose gyvena 1652 žmonės. Apgyvendintas plotas sieks beveik 21 tūkstantį kvadratinių metrų. m.

Yra problema

Per pirmuosius mėnesius (sausį ir vasarį) Rusijos Federacijoje buvo pradėtas eksploatuoti 2011 m. Valstybinio statistikos komiteto duomenimis) 5,25 mln. kv. m būsto, o tai tik 88,5% Rusijos naujų pastatų apimties pernai tuo pačiu laikotarpiu. Tuo pačiu metu Šiaurės Vakarų rajone šis rodiklis siekia 49,4%, Šiaurės Kaukaze – 65,5%, Tolimuosiuose Rytuose – 67,2%, o tik Uralo ir Volgos rajonuose – daugiau nei 100% (104,5 ir 100,3%). atitinkamai). ).

Kalbant apie antrinę rinką, didžiuosiuose miestuose ji palaipsniui atsigauna, tačiau daugelio jų atsigavimo tempai palieka daug norimų rezultatų.