Zdarza się, że po zakończeniu budowy domu powierzchnia mieszkania staje się większa lub mniejsza. W tym materiale proponujemy dowiedzieć się, dlaczego tak się dzieje i jak uzyskać zwrot nadpłaconych pieniędzy lub odwrotnie, dopłacić do nadwyżki powierzchni mieszkalnej.

Akcjonariusz w procesie odbioru mieszkania może stwierdzić, że powierzchnia zakupionego przez niego mieszkania nie odpowiada zadeklarowanemu. Dlaczego pojawiają się rozbieżności w obszarze projektowym?

Chodzi o to, że podczas budowy można popełnić błędy techniczne, które prowadzą do zmiany rzeczywistej powierzchni mieszkania. Okazuje się, że każdy udziałowiec, kupując mieszkanie na etapie budowy, nie jest wolny od konieczności dopłaty za pojawiające się nagle metry kwadratowe.

Jeśli w trakcie pomiarów powierzchnia mieszkania stanie się większa niż określona w umowie współdzielenia, deweloper może zażądać od wspólnika dopłaty. Może zaistnieć diametralnie odwrotna sytuacja: powierzchnia mieszkania zmniejszyła się od projektowej - co oznacza, że ​​właściciel może liczyć na odszkodowanie od dewelopera.

Czy istnieją normy dotyczące możliwych rozbieżności w przestrzeni życiowej mieszkań w budowanych domach? Z prawnego punktu widzenia takie normy nie są ustalone, jednak praktyka pokazuje, że rozbieżności są zazwyczaj nieznaczne i średnio 0,1-2 mkw., w zależności od powierzchni mieszkania.

Najmniej rozbieżności między projektem a rzeczywistą powierzchnią mieszkań w nowych budynkach są rejestrowane w nowych budynkach typu panelowego, ponieważ takie domy budowane są z elementów prefabrykowanych o ściśle określonych wymiarach.

Najczęściej możliwe odstępstwa są określone w każdej konkretnej umowie kapitałowej. Dopuszczalne rozbieżności między opłaconą a rzeczywistą powierzchnią mieszkania są zwykle związane z grubością konstrukcji nośnych. Biorąc pod uwagę takie tolerancje, bardzo trudno jest mniej lub bardziej dokładnie obliczyć z góry możliwe błędy w obszarze podczas budowy.

Nadmiar metrów kwadratowych: dlaczego się pojawiają?

Według ekspertów pierwszą i najbardziej podstawową przyczyną występowania nieuwzględnionych metrów kwadratowych mieszkań są wspomniane wyżej błędy grubości konstrukcji nośnych. A jeśli podczas budowy budynku konieczne będzie wprowadzenie zmian w projekcie, nie można uniknąć pojawienia się dodatkowych lub dodatkowych metrów kwadratowych w mieszkaniach domu. W przypadku zaistnienia takiej sytuacji firma budowlana jest zobowiązana powiadomić wszystkich wspólników o planowanych zmianach i dokonać tych zmian w DDU.

Pomimo tego, że wielu nabywców uważa zmianę deklarowanej powierzchni mieszkań za wynik błędów konstrukcyjnych i zaniedbań dewelopera, w rzeczywistości takie przypadki nie są typowe, raczej jest to wyjątek od reguły. Oczywiście nie można pominąć doświadczenia budowniczych i ich profesjonalizmu, ale nowoczesne technologie budowy budynków mieszkalnych są bardzo dokładne, więc błędy budowniczych bardzo rzadko mogą być przyczyną błędów.

Powiedzieliśmy już, że najmniej pokrywania się z powierzchnią mieszkań występuje w domy panelowe, ponieważ w rzeczywistości takie budynki są konstruktorem, są składane z gotowych bloków. W takich domach różnice powierzchni rzadko sięgają więcej niż jednego „kwadratu”. Bardziej powszechna jest dziś technologia monolityczna i monolityczno-ceglana, tutaj dozwolona jest zmiana projektu podczas procesu budowy.

Jeśli taki dom jest budowany według indywidualnego projektu, to różnice w powierzchni mogą być bardzo duże. Zdarza się, że mieszkanie może stać się większe lub mniejsze o 5-8 metrów kwadratowych, średni błąd dla domów w technologii monolitycznej wynosi 0,5-4 metry kwadratowe. m.

Zmiana powierzchni mieszkania jest również związana z liczbą pokoi - w mieszkaniu jednopokojowym błąd będzie mniejszy niż w „trzech rublach”. Może się też zdarzyć w ten sposób: całkowita powierzchnia odpowiada tej określonej w umowie, ale nastąpiły zmiany w części dziennej - na przykład korytarz się powiększył, ale pokój dzienny czy pokój dziecięcy stał się mniejszy. Oczywiście nie wszystkim kupującym spodobają się takie zmiany.

Eksperci twierdzą, że w domach zbudowanych w technologii monolitycznej cegły trudno uniknąć odchyleń od rzeczywistej powierzchni. Zwykle w umowach o udział kapitałowy w budowie takich budynki mieszkalne przewidziana jest możliwość odchyleń od obszaru.

Sposoby na rozwiązanie takich problemów mogą być różne: niektóre nie wymagają dopłaty za pojawiające się metry kwadratowe, ale też nie są gotowe zwrócić wpłaconych przez kupującego pieniędzy w przypadku zmniejszenia powierzchni mieszkania; inni zastrzegają w umowie, że odchylenia, które pojawiły się w trakcie budowy, zostaną opłacone przez strony umowy. Zatem w tym drugim przypadku mieszkanie może stać się droższe niż pierwotnie zapłacił za nie kupujący.

Doświadczeni budowniczowie rozumieją, że niemożliwe jest zbudowanie dużego wielopiętrowego budynku bez przynajmniej niewielkich odchyleń powierzchni. Nawet przepisy budowlane dopuszczają odchylenia konstrukcji budowlanych do 20 mm, co wpłynie na powierzchnię mieszkań, w zależności od ilości pomieszczeń, różnica między powierzchnią rzeczywistą a deklarowaną do 1,5 metra.

Eksperci uważają, że błędy wymiarowe powstają z wielu powodów:

• Powierzchnia każdego mieszkania jest obliczana na etapie projektowania domu, na tym etapie wszystkie kwestie związane z komunikacją domu nie są szczegółowo opracowane. Już na etapie pracy z dokumentacją budowlaną komunikacja inżynierska jest obliczana bardziej skrupulatnie, wprowadzane są zmiany wymiarów kominów, średnic przekrojów systemów wentylacyjnych lub rozmiarów rur. Często pojawia się potrzeba zmiany obszaru układów komunikacyjnych, co oczywiście ma wpływ na powierzchnię mieszkań.

Podczas opracowywania dokumentacji roboczej budynku przeprowadza się najdokładniejsze obliczenia elementów konstrukcji wsporczych, w wyniku których odcinki ścian monolitycznych lub kolumn mogą się zmieniać - zwiększać lub zmniejszać. Kiedy technicy WIT dokonują pomiarów, sumują się wszystkie, nawet najmniejsze rozbieżności w wielkości, w efekcie wynikowa różnica w powierzchni mieszkań może być bardzo zauważalna.

Nie można również wykluczyć możliwości pomyłek budowlanych, których konsekwencją będzie zmiana powierzchni mieszkań w domu, chociaż takie przypadki są dość rzadkie.

Kto zapłaci?

Co do zasady w umowie akcyjnej stwierdza się, że jeśli błąd w powierzchni mieszkania nie przekracza jednego metra kwadratowego, nie będzie dokonywane ponowne przeliczenie. W przypadku, gdy błąd jest wyższy, najczęściej właściciel kapitału jest zobowiązany do dopłaty za metry kwadratowe, które się pojawiły.

Jeżeli rozbieżności w powierzchni są bardzo duże i przekraczają 5% powierzchni wskazanej w DDU, a wspólnik odmawia zapłaty za dodatkowe „kwadraty”, wówczas ten ostatni ma prawo odmówić zakupu mieszkania i zażądać zwrotu wszystkie pieniądze zapłacone. Tak więc warunki dodatkowej płatności (lub jej braku) są określone w DDU, a obliczenia należy dokonać przed podpisaniem aktu odbioru mieszkania.

Gdy wystąpi sytuacja odwrotna, a powierzchnia mieszkania stanie się mniejsza od oczekiwanej, deweloper jest odpowiedzialny za zwrot pieniędzy w wysokości ustalonej w momencie podpisywania DDU ceny jednego metra kwadratowego. Analogicznie do poprzedniej sytuacji nabywca może jednostronnie wypowiedzieć wszystkie umowy z deweloperem, jeśli faktyczna powierzchnia mieszkania będzie mniejsza od szacowanej o więcej niż 5%.

Akcjonariusz wysyła do dewelopera pismo wskazujące przyczyny rozwiązania umowy o udział w kapitale i otrzymuje zwrot wszystkich wpłaconych pieniędzy. Jeżeli wspólnik wyrazi zgodę na taką zmianę powierzchni lokalu, a nie odmówi zakupu, to deweloper jest zobowiązany do przeliczenia i zwrotu mu nadpłaconej kwoty.

Zazwyczaj wszystkie warunki zwrotu pieniędzy są wpisane do DDU, wszystkie rozliczenia między stronami muszą być dokonane przed podpisaniem aktu odbioru mieszkania. Często w DDU istnieje warunek, że gdy powierzchnia zmienia się w granicach 1 m2. m. w mniejszym kierunku, deweloper jest zwolniony z konieczności dopłaty, ale jeśli powierzchnia mieszkania wzrosła, interesariusz jest zobowiązany do zapłaty za dodatkowe metry kwadratowe. Zgadzam się, nie do końca uczciwy warunek!

Ale eksperci rynkowi zapewniają, że takich „inteligentnych” deweloperów jest dziś coraz mniej.

O ustalonej praktyce

Najczęściej w DDU warunki dla stron są równoważne, a wielkość błędu wynosi 0,5 metra. Jeśli powierzchnia mieszkania spadnie poniżej pół metra, deweloper nic nie zrekompensuje wspólnikowi, podobnie jak w przypadku, gdy powierzchnia będzie większa niż 0,5 metra, wspólnik nie dopłaci ani grosza. Jeśli błąd jest większy, zwykle strony postanawiają dokonać wzajemnych rozliczeń – zwrotu lub dopłaty.

Po zakończeniu budowy domu deweloper jest zobowiązany do wykonania pomiarów, zgodnie z którymi sporządzany jest projekt techniczny całego domu. Na podstawie tego dokumentu, a także biorąc pod uwagę warunki umowy o udział w kapitale, która określa procedurę ewentualnych przeliczeń, deweloper zobowiązany jest do pisemnego powiadomienia wszystkich wspólników o zmianach w obszarze mieszkań.

Jeśli nastąpi wzrost powierzchni o więcej niż 0,5 m, udziałowiec dopłaci dopłatę, ale jeśli metrów kwadratowych będzie mniej, to deweloper zapłaci udziałowcowi. Kalkulacja dopłaty lub zwrotu dokonywana jest z uwzględnieniem kosztu za metr kwadratowy wskazanego w DDU.

Jeżeli powierzchnia lokalu zmniejszyła się, wspólnik musi wysłać do dewelopera wniosek o zwrot pieniędzy, wskazując w nim dane rachunku, na który należy przelać odszkodowanie. Zwykle termin zwrotu środków bezgotówkowych nie przekracza 5 dni. Bardzo ważne jest, aby wszelkie wzajemne rozliczenia dokonywane były przed podpisaniem aktu odbioru mieszkania.

Dokument ten powinien wskazywać faktyczną powierzchnię mieszkania, kupujący nie będzie potrzebował żadnych dodatkowych dokumentów - jedynie samo DDU i paszport osobisty.

Ważne jest, aby zrozumieć, że za dodatkową opłatą lub zwrotem Pieniądze brana jest pod uwagę nie aktualna wartość rynkowa metra kwadratowego mieszkania, ale jego wartość wskazana w DDU. Tak więc, jeśli udziałowiec na wczesnym etapie budowy wniósł pieniądze w wysokości 40 000 rubli za „kwadrat”, a w momencie oddania domu do użytku koszt za metr kwadratowy wzrósł do 50 000 rubli, to różnica w powierzchni zostanie wypłacona na podstawie pierwotnej ceny.

W związku z tym, oczywiście, rozwiązanie umowy i żądanie zwrotu pieniędzy przez kupującego jest niezwykle nieopłacalne, ponieważ ceny na rynku wzrosły w okresie budowy i prawie nie będzie można kupić podobnego przedmiotu za zwrócone pieniądze , nawet na początkowym etapie budowy.

Kwestia nadwyżki metra kwadratowego jest bardzo ważna dla kupujących, którzy kiedyś kupowali mieszkanie - jeśli muszą dopłacić za dodatkową powierzchnię, będą potrzebować dodatkowych pieniędzy oprócz miesięcznych spłat kredytu hipotecznego i wkładu własnego. Kwota może być znaczna i będziesz musiał zastanowić się, gdzie ją zdobyć, ponieważ wraz ze wzrostem powierzchni o 4 m2. m. kosztem „kwadratu” 40 000 rubli będziesz musiał zapłacić dodatkowo 160 000 rubli

Osoby zajmujące się budownictwem doskonale zdają sobie sprawę, jak trudno jest zbudować dom dokładnie według projektu, nie dopuszczając do najmniejszych odchyleń od dokumentacji budowlanej. Nawet bardzo znani na rynku deweloperzy czasami oddają do użytku swoje obiekty, w których niektóre ściany i narożniki są niepoprawne. Jeśli chodzi o mieszkania w nowych budynkach, jednym z najczęstszych problemów jest ich rzeczywiste ujęcie.

Umowa o udziale kapitałowym w budownictwie jest dość często zawierana przez obywateli na długo przed zakończeniem budowy. Dlatego podane w umowie wymiary przyszłego mieszkania są zawsze orientacyjne. Ale w rzeczywistości ostateczny materiał okazuje się nieco większy lub odwrotnie, mniej niż planowano. Co robić w takich przypadkach?

Wielu przybyszów ma do czynienia z faktem, że otrzymują od dewelopera nie do końca to samo mieszkanie, co obiecano: kuchnia, z niezrozumiałych dla nich powodów, okazuje się być o jeden metr większa, a pokój odpowiednio o jeden lub dwa metry mniejszy . Na pytanie „dlaczego?”, deweloper wzrusza ramionami i odpowiada „ponieważ”… Stało się i tyle. I nie ma tu złych zamiarów. Szczególnie często taka sytuacja ma miejsce w monolitycznych nowych budynkach. Nie jest tajemnicą, że są one budowane głównie przez nisko wykwalifikowanych pracowników gościnnych. Dlatego rozbieżność w materiale w granicach 3-5% dla monolitów jest już uważana za prawie normę.

Czasami takie sytuacje zdarzają się w domach panelowych z nowych, jeszcze nie „dotartych” serii. Przykładowo, gdy popularna seria P44-T była dopiero wprowadzana na stołeczny rynek, faktyczna powierzchnia mieszkań 3-pokojowych przekraczała o 13 mkw. powierzchnię projektową. Dziś tak się już nie dzieje, a różnica w nagraniach w mieszkaniach z tej serii nie przekracza jednego metra.

Ale nawet jeśli dana osoba nabywa mieszkanie w już wybudowanym domu, w którym prowadzone są prace wykończeniowe, mogą wystąpić rozbieżności w materiale filmowym. Deweloperzy wolą nie liczyć powierzchni mieszkań do centymetra, aż do przybycia mierniczych z WIT. „To ich praca, niech się liczą”, mówią. A uczestnicy wspólnego budownictwa muszą zadowolić się danymi z dokumentacji projektowej. Ale jest tu jeszcze jedna sztuczka: czasami deweloperzy celowo nie doceniają powierzchni mieszkań na etapie projektowania, aby zaoszczędzić na rozliczeniach z władzami miasta i generalnym wykonawcą. Oczywiście nie da się mocno zniekształcić danych, ale takie działania i tak przynoszą deweloperowi pewne oszczędności.

Kupujący w sytuacji z dodatkowymi licznikami może otrzymać tylko jedną radę: uważnie przeczytaj umowę, w której na pewno znajduje się ta klauzula. W ten sposób chroni interesy obywatela? Przecież w większości przypadków jest on zobowiązany dopłacić deweloperowi za dodatkowy materiał filmowy. A dopłata ta jest realizowana po cenie ustalonej w dniu zawarcia umowy. Nawet jeśli cena metra kwadratowego wzrosła podczas budowy domu, nie ma to znaczenia: nie mają oni prawa żądać od kupującego zapłaty po nowej cenie. Tak więc uczestnicy wspólnego budownictwa tylko korzystają z takiej sytuacji; Mieszkanie było większe i bardziej przestronne.

Ale z drugiej strony nie wszyscy obywatele potrzebują tych dodatkowych liczników, a nawet płatnych. Ale jeśli różnica w materiale wynosi jakieś 1-2 mkw., to nie ma to większego znaczenia.

Ale w końcu mieszkanie może okazać się mniejsze niż przewiduje to umowa. Ta sytuacja jest bardzo nieprzyjemna i w tym przypadku deweloper jest teoretycznie zobowiązany do zwrotu kupującemu pewnej kwoty pieniędzy za utracone liczniki. Niestety pieniądze wypłacane są również po starych stawkach ustalonych w momencie podpisywania umowy, a to nadal można uznać za korzystne rozwiązanie problemu. Gorzej, gdy tej klauzuli w ogóle nie ma w umowie, a okazuje się, że obywatel zapłacił za jedno mieszkanie, a otrzymał drugie, mniej. A jednocześnie nikt nie spieszy się, aby zrekompensować mu szkody - ani moralne, ani materialne.

Dlatego tak ważne jest dokładne przestudiowanie umowy jeszcze przed podpisaniem. Sytuacja z ujęciami z mieszkania powinna być w nim przedstawiona jak najdokładniej, a warunki dla kupującego i dewelopera powinny być jednakowo sprawiedliwe. W przeciwnym razie po prostu nie da się uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Umowa może zawierać tzw. próg 3-4%, który nie jest opłacany przez żadną ze stron. Innymi słowy, jeśli rzeczywisty materiał filmowy różni się od projektu wartością tego wskaźnika, nikt nikomu nie płaci dodatkowo; obliczenia są przeprowadzane tylko powyżej tego progu. Z jednej strony jest to loteria; z drugiej strony pozwala chronić zarówno dewelopera, jak i obywateli przed wygórowanymi kosztami z powodu dodatkowych lub brakujących liczników.

Jak zachować się w przypadku, gdy deweloper nalega na zbyt dużą dopłatę? Jeśli masz powody, aby wątpić w wyniki pomiarów WIT, powinieneś sam zadzwonić do technika i ponownie zmierzyć mieszkanie. Czasami w takich sytuacjach powtórny pomiar faktycznie daje mniejszy wynik, co prowadzi do pewnych myśli.

Zdarzają się przypadki, gdy pomiar WIT jest przeprowadzany przed montażem przegród wewnętrznych, chociaż projekt przewiduje inaczej. W takiej sytuacji konieczne jest wymaganie od dewelopera, aby najpierw wywiązał się z obowiązku zainstalowania ścianek działowych, a następnie zmierzył powierzchnię mieszkania. Dzięki ściankom działowym powierzchnia mieszkania będzie mniejsza, a to w rękach obywatela, a nie firmy deweloperskiej.

Ale co najważniejsze, przed podpisaniem umowy z prawnikiem należy dokładnie zapoznać się z umową. Od tego czasu znacznie trudniej będzie coś udowodnić.

Jednym ze sposobów, w jaki deweloper może zarobić dodatkowe pieniądze u udziałowców, jest żądanie dopłaty za wybudowane przez niego dodatkowe metry kwadratowe. Często przy przeprowadzce właściciele wpadają w pułapkę, gdy dowiadują się, że deweloper odmawia przekazania już wykończonego mieszkania na własność, dopóki nie zostanie zapłacony koszt dodatkowej powierzchni mieszkalnej. Pomimo tego, że w większości przypadków takie wymagania nie są uzasadnione, a wysokość dopłaty, biorąc pod uwagę ogólny wysoki koszt mieszkania, jest ogromna, przyszli mieszkańcy ufają deweloperowi na słowo tak szybko, jak to możliwe płacą zapowiedzianą kwotę z obawy, że nie otrzymają mieszkania do użytku.

Nie wszyscy wiedzą, że takie działania dewelopera są łatwe do zakwestionowania i to niezależnie od warunków umowy. W typowym DDU ustalana jest stała cena na kwotę, jaką trzeba zapłacić za mieszkanie w budowie. W związku z tym, jeśli podczas oględzin mieszkania zostałeś poproszony o dopłatę za powiększoną powierzchnię, masz prawo odmówić dopłaty, powołując się na warunki umowy. Należy zrozumieć, że kluczową rolę odgrywają tutaj nie wymagania dewelopera, ale warunki umowne. Ponadto firma nie ma prawa, w przypadku udostępniania mieszkania w nowym budynku, wymagać od Ciebie zapłaty za dodatkowe metry kwadratowe bez konieczności wcześniejszego podpisania dodatkowej umowy. Jednocześnie w niektórych przypadkach warunki samej umowy mogą stawiać Cię w ścisłych ramach dodatkowych płatności za metr kwadratowy. liczniki ze względu na poprawę warunki życia- jeśli, na przykład, podpiszesz DDU podczas wyburzania mieszkania, co jest uznane za nagły wypadek.

Jeżeli powierzchnia mieszkania nie odpowiada tej określonej w DDU, będziesz mieć prawo żądać kary za naruszenie przez dewelopera zobowiązań umownych. W przypadku, gdy po zmierzeniu WIT okazało się, że otrzymałeś mieszkanie o powierzchni nieodpowiadającej liczbie wskazanej w DDU, możesz podwyższyć kwotę roszczenia, powołując się na świadczenie nieprawidłowego Informacja.

W niektórych przypadkach umowa zawarta pomiędzy Tobą a deweloperem może zawierać klauzulę, że wskazana w umowie cena nie jest ostateczna i może ulec zmianie wedle woli stron. Ale nawet w tym przypadku możesz bronić swoich praw bez widocznych trudności, ponieważ zgodnie z ustawą federalną 214 „On wspólna konstrukcja» Cena określona w umowie musi być ustalona. W związku z tym sam fakt zamieszczenia takiej umowy w klauzuli będzie wystarczającym powodem do stwierdzenia jej nieważności. Jednocześnie Ty jako przyszły właściciel nie powinieneś martwić się o los swojego przyszłego mieszkania - ponieważ to nie Twoja wina, że ​​deweloper dostarczył Ci niewłaściwą formę umowy, a nikt nie odbierze mieszkania Twoja nieruchomość po zakończeniu budowy.

Odpowiedź na wymagania dewelopera

Dokładną powierzchnię mieszkania można zmierzyć dopiero po zakończeniu budowy przy pomocy przedstawicieli WIT. W przypadku, gdy słowa dewelopera o wzroście przeżyły. obszary zostały potwierdzone, będziesz miał kilka sposobów obrony swoich praw bez uciekania się do dodatkowych opłat.

Możesz wysłać roszczenie do dewelopera i żądać od niego kary za niedotrzymanie warunków umowy i jednocześnie żądać zapłaty pieniędzy z tytułu wybudowanych przez niego „dodatkowych” metrów kwadratowych. Jeśli deweloper nie będzie stawiał przeszkód i zapłaci Ci karę, od teraz możesz uznać, że współpraca została zakończona. Ale jeśli kategorycznie odmawia zapłaty i grozi, że nie odda ci mieszkania do użytku, możesz pozwać. W takim przypadku wymagania dotyczące roszczenia będą musiały wskazywać:

wysokość kary za niewykonanie przez dewelopera zobowiązań wynikających z umowy

zapłata dodatkowych kwot za szkodę niemajątkową i stratę

inne roszczenia wobec dewelopera narosłe w trakcie budowy (opóźnienie w realizacji domu, nieudzielenie na czas informacji o opóźnieniach w terminach itp.)

Jeśli nie masz innych możliwości uzyskania mieszkania poza sądem, a jednocześnie przestój Twojego mieszkania jest znaczny, najlepszą opcją będzie skontaktowanie się z prawnikiem, który będzie w stanie ocenić perspektywy Twojej sprawy i umiejętnie zbudować linię obrony w sądzie. Należy pamiętać, że każdy przypadek sporu budowlanego jest indywidualny i od każdego niuansu zależy, czy w końcu trzeba będzie dopłacić za metr kwadratowy. metrów czy nie. Zdarzają się przypadki, w których początkowo akcjonariusz nie jest w stanie bronić swoich praw (jeśli podpisze umowę o dopłacie za metry kwadratowe), a czasem nietrudno udowodnić winę dewelopera na podstawie przepisów prawa ( np. jeżeli udziałowcem jest były wojskowy, rodziny, którym przysługuje dodatkowe metry kwadratowe).

W takim przypadku faktyczna powierzchnia mieszkania będzie bardzo pomocna dla sądu. Jeśli nie masz pewności, że właściciel ma rację co do zwiększonego ujęcia mieszkania, możesz zaprosić niezależnego rzeczoznawcę do oględzin mieszkania, który po zmierzeniu mieszkania będzie mógł dokonać niezależnej oceny jego rzeczywistej powierzchni, co w wielu przypadkach może być mniejsze niż narzucone przez dewelopera. Zdarzają się przypadki, w których firmy budowlane wysuwały masowe żądania od udziałowców, aby dopłacili za przedłużoną żyłę. powierzchni, a jednocześnie niezależni eksperci zaproszeni przez udziałowców podjęli decyzję stwierdzającą, że powierzchnia mieszkania była jeszcze mniejsza niż wskazana w DDU.

Nie we wszystkich przypadkach bezpośrednia wina dewelopera w zmienionym obszarze mieszkania: w końcu prawie niemożliwe jest zagwarantowanie dokładności biżuterii podczas budowy, a podczas budowy wielu subtelności i sytuacji awaryjnych mogą powstać, które nie zależą od jakości pracy dewelopera – na przykład nieodpowiednie warunki pogodowe do budowy. Jednak zwiększona powierzchnia mieszkania w żaden sposób nie zależy od samego udziałowca – deweloper a priori nie ma więc prawa wymagać od Ciebie zapłaty za przepełniony plan. Od Ciebie jako udziałowca w tej sytuacji wymaga to przede wszystkim gotowości dewelopera do takich działań. Należy zawsze pamiętać, że wymóg dopłaty za metry kwadratowe najprawdopodobniej wynika z chęci uzyskania dodatkowego dochodu, a nie z powodu siły wyższej. I od tego, na ile jesteś gotowy do obrony swoich praw, zależy, czy zapłacisz deweloperowi dodatkowo za wymyślone przez niego dodatki. metrów kwadratowych lub otrzymać karę za naruszenie przez firmę obowiązków wynikających z DDU.

W większości przypadków powierzchnia gotowego mieszkania wybudowanego na podstawie umowy o współuczestnictwo różni się od powierzchni projektu. Dlatego akcjonariusze nieuchronnie mają pytania. Czy można zwrócić część ceny mieszkania, jeśli powierzchnia okazała się mniejsza? Czy deweloper może prosić o dopłatę, jeśli powiększyła się powierzchnia mieszkania? W tym artykule postaramy się wyjaśnić, co powinien zrobić akcjonariusz, jeśli powierzchnia mieszkania różni się od projektowej.

Jak ustalić cenę mieszkania przez DDU?

Od 1 stycznia 2017 r. w ustawie federalnej o udziale we wspólnym budownictwie istnieją 3 sposoby ustalenia ceny mieszkania:

• jako wysokość środków na zwrot kosztów budowy + opłata za usługi dewelopera;
• jako iloczyn ceny za jednostkę całkowitej powierzchni obiektu przez całkowitą powierzchnię obiektu (w przybliżeniu od ceny za 1 mkw.);
• jako iloczyn ceny za jednostkę całkowitej zmniejszonej powierzchni o Powierzchnia całkowita obiekt. Ta opcja dotyczy mieszkań posiadających balkony, loggie, werandy, tarasy. Całkowitą zmniejszoną powierzchnię określa się jako sumę całkowitej powierzchni mieszkania i powierzchni balkonu, loggii, werandy, tarasu ze współczynnikiem redukcji. Współczynniki te są określone w Rozporządzeniu Ministerstwa Budownictwa Rosji z dnia 25 listopada 2016 r. Nr 854/pr i wynoszą 0,5 dla loggii, 0,3 dla balkonów i tarasów, 1,0 dla werand.

Czy kurs akcji w ogóle może się zmienić?

W prawo federalne„O udziale we wspólnym budownictwie” mówi:

Za pomocą umowa stron cena umowy może ulec zmianie po jej zawarciu, jeżeli umowa przewiduje możliwość zmiany ceny, przypadków i warunków jej zmiany (część 2 art. 5).

Dlatego możliwość zmiany ceny wkładu, zarówno w górę, jak i w dół, zależy wyłącznie od warunków Twojej umowy. Uważnie przeczytaj ponownie swoją umowę udziałów (a jeśli kupiłeś mieszkanie na cesji wierzytelności, spójrz również na umowę cesji). Zazwyczaj wszystkie kwestie związane z przeliczeniem ceny są określone w sekcji „Cena zamówienia”. Jeśli w ogóle nie jest tam napisane o możliwości dostosowania ceny, oznacza to, że ani Ty, ani deweloper nie możecie żądać dopłaty z tytułu zmiany powierzchni.

Warunek o możliwości dopłaty za zmianę powierzchni można sformułować np. w następujący sposób:

Dzięki tej opcji cena dodatku zmieni się tylko wtedy, gdy rzeczywista powierzchnia odbiega od powierzchni projektowej w górę lub w dół o więcej niż 1 metr kwadratowy. Oznacza to, że jeśli odchylenie powierzchni nie przekracza 1 mkw., płatność w ramach takiej umowy nie zostanie ponownie obliczona.

Uwaga! Umowa udziału kapitałowego może przewidywać, że warunkiem przeliczenia ceny mieszkania jest zawarcie dodatkowej umowy do umowy. W takim przypadku przed wypłaceniem pieniędzy deweloperowi / zwrotem pieniędzy należy podpisać dodatkową umowę z DDU i zarejestrować ją w Rosreestr.

Co zrobić, jeśli powierzchnia mieszkania zmniejszyła się w stosunku do projektu?

Tak więc mieszkanie jest gotowe do odbioru, WIT dokonała już niezbędnych pomiarów i znasz ostateczną powierzchnię. Uważnie przeczytałeś swoją umowę akcji i znalazłeś tam klauzulę o możliwości przeliczenia ceny w przypadku zmniejszenia powierzchni.

1. Napisz list do dyrektora firmy budowlanej. Można to zrobić jeszcze przed podpisaniem aktu przyjęcia i przekazania mieszkania. Rzeczywista powierzchnia mieszkania jest zawsze wskazana w takim akcie. Jeżeli teren odbiega od terenu projektowego, często zawiera również klauzule o wzajemnych rozliczeniach pomiędzy udziałowcem a deweloperem w związku ze zmianą terenu.

Pamiętaj, aby we wniosku o zwrot pieniędzy podać aktualne dane bankowe. Przekaż wniosek do podpisu i pamiętaj, aby zachować kopię wniosku wraz z pokwitowaniem dewelopera. Dopuszczalne jest również przesłanie wniosku listem poleconym za potwierdzeniem odbioru (w tym przypadku należy zachować pokwitowanie nadania i zawiadomienie pocztowe, gdy wróci do Ciebie).

1. Jeśli kwestia zwrotu pieniędzy za nadmiar materiału filmowego nie została rozwiązana w Twoim wniosku, a okres zwrotu określony w umowie upłynął, możesz ściągnąć nadpłatę za pośrednictwem sądu. Aby to zrobić, musisz złożyć wniosek o ochronę konsumenta. .

Czy deweloper może prosić o dopłatę przy zwiększaniu powierzchni mieszkania?

Tak, jeśli jest to przewidziane w Twojej umowie o udziały. Warunki i tryb takiej dodatkowej płatności są określone w umowie, ale zwykle dzieje się to jeszcze przed podpisaniem aktu odbioru i przekazania mieszkania. Należy pamiętać, że deweloper ma prawo zażądać od Ciebie kary za zwłokę (część 6 art. 5 ustawy federalnej „O udziale we wspólnym budownictwie”), dlatego jeśli to możliwe, lepiej nie opóźniać dopłaty.

Jak obliczyć kwotę do zwrotu za brakujący materiał i wysokość dopłaty do dewelopera za dodatkowe metry?

Do tego potrzebne są następujące dane:

• powierzchnia projektowa mieszkania (zwykle określona w sekcji „Przedmiot umowy”);
• rzeczywisty obszar (można go pobrać z aktu przyjęcia i przekazania mieszkania, a także paszportu technicznego wydanego przez WIT);
• koszt 1 metra kwadratowego mieszkania jest określony w umowie o udział w kapitale, zwykle po klauzuli o cenie umowy, na przykład tak:

Przykład 1:

51,6 mkw. - teren projektu; 52,7 mkw. — powierzchnia rzeczywista, cena 1 mkw. = 37878 rubli.

Powierzchnia rzeczywista > projekt => udziałowiec dopłaca deweloperowi

Do dopłaty do dewelopera = (52,7 mkw. - 51,6 mkw.) * 37878 rubli = 1,1 mkw. * 37878 rubli = 41665,8 rubli

Przykład 2:

53,9 mkw. - teren projektu; 52,7 mkw. — powierzchnia rzeczywista, cena 1 mkw. = 55 000 rubli.

Rzeczywisty obszar< проектной =>deweloper zwraca pieniądze udziałowcowi

Do zwrotu udziałowcowi = (53,9 mkw. - 52,7 mkw.) * 55 000 rubli = 1,2 mkw. * 55 000 rubli = 66 000 rubli

Czy legalne jest płacenie deweloperowi 3% ceny kontraktu za podłączenie do sieci?

Tak, jeśli taka dodatkowa płatność jest przewidziana w warunkach Twojej umowy kapitałowej.