Рынок недвижимости в России (как и в других развитых странах) меняется достаточно быстро. Особенно непредсказуемыми изменения становятся в кризисные периоды. В таких ситуациях анализ рынка являет собой сложную задачу: цены и спрос могут качнуться как вверх, так и вниз.

Ниже IQReview приводит краткий обзор текущего положения дел рынка недвижимости в РФ. Эти данные актуальны в первую очередь тем, кто в ближайшие полгода-год планирует покупку или продажу имущества.

История создания и развития рынка недвижимости в РФ

Рынок недвижимости в России сравнительно «молодой»: возник он лишь в 1990 году. В середине этого года закон «О собственности в СССР» расширился и стал включать понятие «частная собственность». По факту в массовом порядке рынок стал развиваться лишь с 1992 года — когда стала практиковаться .

Как и в любой другой стране рынок недвижимости в России имел и имеет свои характерные особенности. Изначально они были такими:

Спрос превышал предложение в несколько раз, а в крупных городах — в десятки раз.

Услуги не были так распространены, как сейчас, и в целом оказывались непрофессионально.

Цены на жилье были очень низкими (к примеру, в 1995-1997 годах среднюю «однушку» в Москве можно было приобрести за $ 25-30 тысяч).

Процесс формирования цены

Вторичный рынок Москвы (и других городов РФ) условно формировался в несколько этапов:

С 1990 по середину 1991 года. Этап «рождения» рынка недвижимости в РФ, для которого характерны низкие и стабильные цены. Покупка и продажа в тот период не носила массового характера — сделки заключались сравнительно редко (население еще не привыкло к нововведениям, и вдобавок в стране происходили серьезные перемены). В основном продавали жилье мигранты, сделки часто совершались по себестоимости строительства.

Со второй половины 1991 до начала 1993 года. Вторичный рынок начинает активно расти, особенно в крупных городах. За неполные 2 года вместе с количеством сделок растет и спрос, и стоимость жилья. В отдельные периоды прирост цен составлял по 10-15% в валюте. Спрос во многом рос из-за быстрого развития рыночных отношений и создания нового класса населения — «новых русских». В крупных городах разбогатевшие коммерсанты и бандиты активно скупали недвижимость, стимулируя и спрос, и цены на нее. Начали появляться первые крупные риелторские конторы.

Со второй половины 1993 до конца 1995 года. Стремительный рост, который наметился в предыдущие два года, стал замедляться, ситуация на рынке стала более стабильной. Стабилизироваться начали и цены: если раньше они часто назначались хаотично, и были далеки от адекватных (как в большую, так и в меньшую стороны), то к этим годам на стоимость жилплощади стали больше влиять такие факторы, как тип дома, расположение, планировка квартиры, окружающая инфраструктура и так далее. Именно в конце 1995 года российская столица стала одним из самых дорогостоящих городов планеты по расценкам на жилье.

С начала 1996 по середину 1998 года. Масштабы и расценки постепенно стабилизировались, принимая более системный и продуманный характер.

Со второй половины 1998 по середину 1999 года. Из-за кризиса в 1998 году торговля квартирами существенно замедлилась. На спад пошли и расценки на жилье в долларах.

Приведем приблизительные цены на московские «квадраты» (грубо усредненные показатели, квартиры — в спальных районах):

конец 1993 года — $400-600 за 1 «квадрат»;

1994 год — $ 600-900 за «квадрат»;

1995-1996 годы — до $ 1200 за «квадрат»;

1997 год — $600- 1000 за «квадрат;

вторая половина 1998 года — $ 700-900 за «квадрат»;

вторая половина 1999 года — $ 450-600 за «квадрат».

Для более состоятельных покупателей, покупающих жилье в престижных районах, цены были выше примерно на 50%.

Самый дорогой и престижный сегмент рынка стал формироваться ориентировочно в конце 1994 года. Выделять элитные квартиры стали в первую очередь в Москве и нескольких других крупных городах. На конец 1994 года средняя стоимость 1 квадратного места такого жилья в Москве составляла около $2500, а на пике цен (в 1996 году) доходила до $4000.

Текущее состояние

Начиная с 2010 по 2013 годы рынок российской недвижимости испытывал стабильный плавный рост. Рос как спрос на жилье, так и стоимость жилплощади.

Рынок Российской недвижимости

С началом кризиса рост замедлился, и начался откат. Причин тому несколько:

Крупные инвесторы потеряли возможность получать «дешевые» кредиты — из-за чего замедлились темпы строительства (а часть начатых объектов оказалась заморожена).

“Просел” реальный доход населения, из-за чего граждане стали меньше покупать жилье (как в ипотеку, так и без нее).

Ужесточились ипотечные требования, из-за чего взять ее стало сложно даже тем, у кого хватает средств на выплату кредита.

Выросла себестоимость строительства нового жилья (из-за роста курса доллара, который увеличил цены на строительную технику).

Эти факторы привели к тому, что рынок недвижимости (прогноз на который в 2010-2013 годах был стабильно положительным) стал “падать”:

снизился уровень продаж квартир в новостройках;

уменьшилось количество взятых ипотек;

уменьшилось общее количество сделок по покупке;

уменьшилась стоимость квадратных метров (в первую очередь для вторичного жилья );

снизились темпы строительства (новое жилье все равно продолжает строиться, но уже не в тех масштабах, что были до кризиса).

Часто в новостройках жилье раскупается неохотно. В некоторых жилых комплексах, сданных 1-2 года назад, до сих пор остается пустой значительная часть квартир. Такая тенденция наблюдается по всей территории страны — как в регионах, так и в Москве.

Если оценить прогноз на 2017 год, то дальнейшего снижения цен на новостройки ожидать вряд ли стоит. Стоимость «квадрата» в строящихся домах и без того снизилась, поэтому этот рынок скорее просто “приостановится” до улучшения ситуации. Возможен даже обратный процесс — из-за подорожания строительства цены могут несущественно вырасти.

Такая ситуация на рынке недвижимости в 2017 году может привести к дефициту новостроек в обозримом будущем. Если кризис уже пережил пик, и дальше экономика государства пойдет на восстановление, то спрос на жилплощадь снова начнет расти. Из-за того, что сейчас значительная часть объектов оказалась замороженной, на рынке может оказаться недостаточно предложений. Такая ситуация маловероятна, но все же возможна (и в основном для крупных городов).

Снижение цен на вторичном рынке недвижимости

На вторичном рынке недвижимости в 2017 году (и в ближайшие 1-2 года) прогнозируется продолжение снижения цен. Это может частично стимулировать спрос.

Какова ситуация в сегменте коммерческих объектов?

Жилье — не единственный «товар», который пользуется высоким спросом. Широко развит в России и рынок коммерческой недвижимости. Сюда можно отнести офисы, магазины, а также складские помещения и здания — именно такие объекты покупаются, продаются и арендуются чаще всего.

В первой половине 2017 года в крупных городах начинает восстанавливаться спрос на офисную недвижимость. Для примера: в Москве за первый квартал объем новых сделок покупки и аренды оказался на 45% больше, чем за такой же период в 2016 году, и на 66% больше, чем в 2015. Получается, что спрос на столичные офисы поднялся в полтора раза.

Рынок складской недвижимости наиболее оживленный в столице. В начале 2017 года отмечается существенное падение количества сделок по сравнению с 2016 годом. Средняя ставка аренды не спешит подниматься: в начале 2014 года по Москве она составляла средние 4900 рублей за «квадрат» в году. После начала кризиса, когда рынок складской недвижимости стал «падать», она стала плавно снижаться, и во второй половине 2015 года «пробила» отметку в 4100. Сейчас средняя годовая стоимость аренды колеблется на уровне 4000 рублей за «квадрат».

Прогноз по рынку недвижимости (видео)

Представим исследование параметров российского рынка жилой недвижимости в динамике и выявим ряд закономерностей. Для анализа изменения цен и объемов на рынке жилой недвижимости РФ используем данные Федеральной службы государственной статистики РФ о среднегодовой стоимости 1 квадратного метра жилой недвижимости в 2000- 2012 годах, при этом разделим рынок на два основных сегмента: первичный и вторичный. Анализируемый период времени также разделим на два интервала: 2000-2008 годы и 2009-2012 годы .

Анализ данных (Рисунок 2) позволяет выявить следующие тенденции:

Рисунок 2 - Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном и вторичном рынке жилья в РФ

С 2000 по 2009 год средняя цена за 1 кв. метр жилья продолжала расти, пока не достигла своей пиковой отметки в (приблизительно) 58000 рублей. Далее заметен некоторый спад цен и снова рост. В 2009-2011 годах на рынке жилья наблюдается повышенная волатильность - краткосрочные спады цен чередуются с их подъемами, что свидетельствует о вхождении рынка в состояние турбулентности. В 2012 году тенденция роста цен возобновляется.

Теперь проанализируем динамику продаж на рынке жилой недвижимости. Обобщающей информации по объемам продаж на первичном и вторичном рынках статистические органы не представляют. Однако о масштабах рынка первичной недвижимости свидетельствует показатель ввода жилых домов (Рисунок 3).

Рисунок 3 - Стоимость, цена и объемы производства первичного жилья в Российской Федерации

Из рисунка 3 видно, что на данном сегменте имел место интенсивный рост объемов предлагаемой к продаже общей площади. С 2000 по 2008 год этот показатель увеличился более чем в 2,1 раза. При этом цены первичной недвижимости выросли почти в 6,1 раз. Опережающий рост цен по отношению к росту объемов:

• - свидетельствует о преимущественном росте спроса на жилье по сравнению с предложением жилья;
• - характерен для рынка продавца и для ситуации товарного дефицита на первичном рынке жилой недвижимости;
• - является индикатором перегрева рынка.

Большинство экспертов считают, что для российской недвижимости наступают тяжёлые времена. Все помнят предыдущий кризис на рынке недвижимости, который произошёл в 2008 году. Тогда цены снизились на 30-40 %, причём падение продолжалось около двух лет, вплоть до 2011 года, и подешевев, жильё не стало более доступным: вместе с девальвацией национальной валюты обесцениваются сбережения и зарплаты, а банки поднимают ставки по ипотеке и неохотно выдают кредиты, снижаются темпы строительства. Большинство экспертов не считают, что прошлый кризис можно сравнивать с тем, что происходит на рынке недвижимости сейчас, но и по поводу ближайшего будущего ни у кого особого оптимизма нет. Первый квартал 2015 не будет сколько-нибудь показательным, обычно рынок «раскачивается» к весне (хотя зима и начало весны 2014 года были отмечены бурным ростом спроса на жильё). Этот сценарий вполне может повториться и в 2015 году. Отложенный спрос на жильё в массовом сегменте ещё не исчерпан. Впрочем, многое зависит и от выхода на реализацию нескольких масштабных объектов в Москве, в том числе и в первом квартале. Если старт продаж состоится, как и запланировано, это скажется на среднем уровне цен на новостройки - они снизятся. Если же новые проекты в первом квартале не выйдут, стоит рассчитывать на повышение средней цены 1 кв. метра в связи с вымыванием с реализации более доступного жилья на низкой стадии готовности. В ближайший год цены будут расти. Это связано с увеличением инвестиционного спроса и повышением себестоимости проектов, происходящим из-за значительного удорожания доллара по отношению к рублю. Более того, ценам падать некуда, и застройщики, которые начнут давать внушительные скидки, будут просто-напросто торговать в убыток. С учётом корреляции рост цен в течение года может достигнуть 15-20 %. Однако касаться это будет только высоколиквидных проектов с оптимальными ценами, продуманной концепцией и хорошим расположением. В условиях кризисных ситуаций сильнее всего пострадает малообеспеченная часть населения. Что касается загородной недвижимости, она реагирует на изменения в экономике медленнее, но и на этом рынке уже чувствуются изменения: интерес покупателей в данный момент нацелен на таунхаусы и дома в непосредственной близости от главных дорог страны, квартиры в черте города, а не на коттеджи на большом удалении от крупных городов: их будет труднее продать и, кроме того, сложнее сдать в аренду.

Динамика рынка жилой недвижимости отражает циклические процессы в экономике, а цены на рынке жилья меняются в зависимости от стадии экономического цикла и ожиданий людей относительно будущих доходов и занятости . В связи с этим некоторые экономисты обнаруживают циклический характер и самого рынка жилой недвижимости. В теории строительных циклов С. Кузнеца именно подъемы и спады активности на рынке жилья выступают в качестве точек роста экономики. Неслучайно искусственный «разогрев» экономик развитых стран, приведший в конечном счете к кризису, был связан прежде всего с активизацией ипотечных программ при активной поддержке государства. Спад в экономике сопровождается увеличением безработицы, снижением реальных доходов населения и негативными ожиданиями относительно будущей занятости и будущих доходов. По словам Родионовой Н.В., «особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования, так как при падении экономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств по кредитным договорам. Одновременно в стадии экономического спада усиливается давление на рынок жилой недвижимости. Это приводит к падению ее цены»

По данным исследования Г.В. Лукьянчикова средняя продолжительность цикла на рынке недвижимости США составляет 6-8 лет. Другое его исследование, проведенное по 18 странам ОЭСР за 1970-2005гг., выявило циклы продолжительностью 10 лет, что вполне соответствует классическим промышленным циклам К. Жугляра - К. Маркса, при этом максимальное изменение цен составило в Нидерландах: +98,4% в стадии подъема и -50,4% - в стадии спада . На российском рынке недвижимости цикличность проявляется главным образом в значительном изменении количества совершаемых сделок, в то время как колебания цен оказываются гораздо меньшими. Обычно происходит ускорение или замедление темпов прироста цен, в то время как абсолютное снижение цен в рублевом эквиваленте на российском рынке недвижимости наблюдается только в короткие периоды и, как правило, незначительное. Заметим также, что рынку недвижимости присуща сезонная составляющая, которая может имитировать краткосрочный цикл. В 2009-2010 годах Правительство РФ активно проводило политику по борьбе с последствиями мирового финансового кризиса, одними из реализуемых первоочередных мер которой являлись: содействие занятости населения, жилищное строительство и содействие гражданам на рынке жилья. На начало 2010 года наблюдалось уменьшение численности безработных с одновременным увеличением доступности объектов жилой недвижимости, что свидетельствовало об эффективности проводимой политики.

На состояние рынка жилья и его динамику оказывают влияние следующие факторы:

• 1) количество заключенных браков и бракоразводных процессов - этот показатель свидетельствует о росте или сокращении числа домохозяйств, соответственно, влияет на изменение величины спроса на отдельные единицы жилья (квартиры, индивидуальные жилые дома) на рынке жилой недвижимости;
• 2) рождаемость - влечет за собой рост числа членов домохозяйств, что влияет на увеличение спроса на дополнительные площади жилых помещений. Как правило, это достигается либо за счет увеличения объемов спроса на многокомнатные квартиры с одновременным увеличением объемов предложения однокомнатных квартир; либо за счет реконструкции уже имеющихся индивидуальных жилых домов путем строительства дополнительных единиц жилой площади в виде пристроек к основному строению.
• 3) смертность - этот показатель может свидетельствовать как о сокращении числа членов существующих домохозяйств, что может сопровождаться увеличением объемов предложения многокомнатных квартир с одновременным увеличением объемов спроса на квартиры с меньшим количеством комнат; так и о сокращении количества самих домохозяйств, что сопровождается увеличением предложения отдельных единиц жилья на рынке.
• 4) миграционные процессы - прибывшее из других стран трудоспособное население, как правило, нуждается в жилье. Поскольку потребность в жилье возникает сразу по прибытии, важное значение приобретает рынок аренды жилой недвижимости, который позволяет без серьезных потерь отсрочить во времени приобретение объектов жилой недвижимости. При этом сдача жилья в аренду становится самостоятельным бизнесом, а используемые для этого квартиры изымаются с рынка жилья. Появляется особый слой инвесторов, приобретающих жилую недвижимость с целью получения дохода от его использования.

Состояние и динамика основных показателей рынка жилья (цен и объемов продаж) определяется особенностями реагирования различных его сегментов на изменение макроэкономической ситуации в стране, уровня доходов и накоплений людей, а также их ожиданиями и настроениями. Значительное влияние на рынок жилой недвижимости оказывают демографические процессы и характеристики проводимой государством жилищной политики. Рынок жилья демонстрирует проциклическое развитие, поэтому его параметры коррелируют с изменением денежной массы и объемов производства в стране, а также с повышением или снижением инвестиционной привлекательности страны. Текущее состояние и тенденции рынка жилой недвижимости в России определяются доставшимся в наследие жилым фондом, а также технологическими и институциональными условиями предпринимательства в данной сфере. Происходящие на рынке жилой недвижимости процессы отражают функционирование взаимосвязанных с ним рынков: рынков факторов производства (труда, капитала), финансового рынка, а также рынков товаров и услуг, выступающих в качестве субститутов или комплементов данного блага. Поэтому в следующем параграфе рассмотрим эти взаимосвязи применительно к российскому рынку жилой недвижимости.

Коммерческая недвижимость в России возвращает свою инвестиционную привлекательность, считают аналитики PwC. Большинство участников рынка разделяют их оптимизм и ожидают роста ставок аренды и цен в ближайшие несколько лет

Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»

Рынок коммерческой недвижимости России прекратил падение и в ближайшие три-четыре года полностью восстановится, говорится в отчете «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости, 2018 год», подготовленном аналитиками PwC (есть в распоряжении РБК; в исследовании приняли участие около 600 ключевых игроков европейского рынка коммерческой недвижимости и 50 российских).

Российский рынок уже достиг дна, уверен директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости PwC Саян Цыренов. «Москва долгое время находится в нижней части рейтинга, однако оживление арендного рынка, снижение процентных ставок и возросшая активность инвесторов позволяют предполагать, что в следующие два-три года Москва поднимется на значительно более высокую позицию», — говорится в отчете PwC.

Сейчас Москва занимает 30-е место среди европейских городов с точки зрения привлекательности инвестиций в недвижимость (во все сегменты), это худший показатель с 2005 года. Но по прогнозу PwC, который аналитики компании назвали «умеренным оптимизмом», уже в течение одного-двух лет восстановится привлекательность сегмента складской недвижимости, чуть больше, три-четыре года, потребуется на восстановление сегмента офисной и торговой недвижимости. Единственной категорией, которую в ближайшие годы ждет стагнация, является жилая недвижимость.

Оптимизм относительно перспектив российского рынка недвижимости показал и опрос респондентов. Большинство (20%) планируют приобретать готовые объекты в России, 16% рассчитывают на привлечение новых российских или иностранных инвестиций. 11% опрошенных заявили о намерении оптимизировать свои затраты, рефинансировать кредиты и запустить новые девелоперские проекты.

Согласно опросу, наиболее привлекательными типами недвижимости для инвесторов в России в этом году стали офисная и торговая. Но если интерес к офисам за год несколько увеличился (с 30 до 32%), то к торговой недвижимости, напротив, снизился (с 21 до 16%). В два раза сократился интерес к жилой недвижимости — с 30 до 14%, а доля инвесторов, заинтересованных в покупке складов, возросла почти в три раза — с 5 до 14%.

Brexit меняет лидеров

Вероятный выход Великобритании из ЕС оказывает серьезное влияние на инвестиционный климат в Европе, указывается в исследовании. В связи с этим эксперты, опрошенные PwC, ожидают в 2018 году как сокращения инвестиций, так и падения цен на недвижимость в Великобритании (Лондон в рейтинге привлекательности европейских городов для инвестиций в недвижимость уже второй год находится в конце списка и сейчас занимает 27-е место). «Рынок недвижимости в Великобритании находится в фазе ожидания, многие инвестиции замедляются из-за неопределенности», — говорится в отчете PwC. При этом рост арендных ставок и приток капитала ожидается в Люксембурге, Париже и Амстердаме — городах, считающихся альтернативами Лондону после Brexit.

Больше иностранцев

В среднесрочной перспективе на российском рынке недвижимости появится больше зарубежных инвесторов, несмотря на санкции, уверены опрошенные PwC эксперты. «При дальнейшем улучшении геополитической обстановки рынок будет более привлекательным для западных инвесторов ввиду высокой доходности», — говорится в исследовании.

Офисные и торговые центры исторически были самыми популярными объектами среди инвесторов в российскую коммерческую недвижимость, указывает руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба. Больше всего инвестиций по итогам девяти месяцев 2017 года (36%, или $975 млн) пришлось на торговую недвижимость, немного меньше — на долю офисов (31%, или $817 млн), говорит она. «Несмотря на то что жилье действительно пользовалось повышенным спросом в последние пару лет, по объему инвестиций этот сегмент никогда не сможет обойти офисную или торговую недвижимость», — уверена Дзюба.

В ближайшие годы вряд ли стоит ждать восстановления ставок аренды и цен на коммерческую недвижимость до докризисного уровня, возражает управляющий партнер ILM Андрей Лукашев. «Ставки аренды на склады и офисы окончательно ушли в рублевую зону, к тому же большинство торговых центров взимают с арендаторов не фиксированную ставку аренды, а процент с оборота, — отмечает он. — Кроме того, несмотря на более высокую доходность инвестиций в коммерческую недвижимость в России, европейские рынки более стабильны и предлагают пусть и меньшую доходность, но номинированную в евро, а не в рублях».

Иностранные инвесторы заметно активизировали деятельность на российском рынке коммерческой недвижимости, настаивает Саян Цыренов. В качестве примера он приводит покупку американским фондом UFG бизнес-центра «Легион II», китайской Fosun — МФК «Военторг» и английским инвестфондом Raven Russia — двух бизнес-центров и склада в Санкт-Петербурге. В целом объем сделок на рынке коммерческой недвижимости в России в 2017 году, по прогнозу CBRE, составит $4,6 млрд — примерно столько же, сколько и в 2016-м. При этом уже в следующем году объем сделок может возрасти до $5,2 млрд.

В данном материале представлена информация о ценовой ситуации на рынке жилья регионов России и некоторых особенностях его развития в отдельных городах.

В данном материале представлена информация о ценовой ситуации на рынке жилья регионов России и некоторых особенностях его развития в отдельных городах.

Цены на вторичном рынке жилья в российских регионах в марте, по данным федерального портала «МИР КВАРТИР» , продолжили расти, причем по всем категориям квартир. Средняя стоимость квадратного метра увеличилась почти в 70% крупных городов России, но уровень цен пока еще на 15–18% ниже докризисных показателей. Однако говорить о сформировавшемся тренде пока не приходится. Например, в Курске, Белгороде, Саратове февральский рост стоимости квадратного метра сменился некоторым снижением в марте.

Тем не менее количество крупных городов, где жилье дорожает, уже не первый месяц постепенно увеличивается. В марте лишь в 14% городов квадратный метр дешевел. Кроме того, почти в четверти городов выросла стоимость всех категорий жилья: 1-, 2-, 3- и многокомнатных квартир, расположенных как в обычных панельных домах, так и в зданиях более высокого класса. Наиболее заметно это проявилось на рынках Санкт-Петербурга, Новосибирска, Нижнего Новгорода и Красноярска. В целом вторичный рынок жилья демонстрирует относительную ценовую стабильность, но с тенденцией к росту стоимости городских квартир. Самая высокая цена 1 кв. м в марте зафиксирована (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) в Екатеринбурге - 56,2 тыс. руб., далее следует Хабаровск - 55,4 тыс. руб., Новосибирск - 51,3 тыс. руб., Ростов-на-Дону - 51,0 тыс. руб. Наиболее низкая стоимость 1 кв. м во всех крупных городах, анализируемых порталом «Мир Квартир», в Курске, Иванове, Саратове - 30,0–31,9 тыс. руб. При этом если ориентироваться на докризисные цены рынка жилья, то к ним приближается стоимость квартир в Казани (43 тыс. руб./кв. м в марте 2011 г. и 42,7 тыс. руб./кв. м в январе 2009 г.), в отстающих Нижний Новгород (42,7 и 59,1 тыс. руб./кв. м соответственно).

Цены на вторичное жилье в городах России в марте 2011 г. и их изменение за месяц
Город	Цена, тыс. руб./кв. м	Изменение за месяц, %
Новосибирск
Красноярск
Ростов-на-Дону
Смоленск
Нижний Новгород
Екатеринбург
Ульяновск
Новокузнецк
Краснодар
Тольятти
Владимир
Белгород
Ярославль
Хабаровск

Данные портала «Мир Квартир»

Самые низкие цены на жилье в регионах России

Рейтинг российских региональных центров с самой низкой стоимостью жилья составили эксперты компании Penny Lane Realty . При этом учитывались средняя цена на первичном и вторичном рынках и объемы жилищного строительства. По результатам сравнительного анализа самая низкая стоимость недвижимости зафиксирована в следующих городах.

Грозный: средняя цена 1 кв. м - 22,3 тыс. руб . Население этого города, столицы Чеченской Республики, порядка 230 тыс. человек. Здесь активно восстанавливают социальную, спортивную, торговую и транспортную инфраструктуру, прокладывают новые городские коммуникации, строят промышленные предприятия. В 2007 г. в Грозном было введено в эксплуатацию 215,9 тыс. кв. м нового жилья, в 2008 г. - 250,4 тыс., в 2009 и 2010 гг. - 296,2 и 340,5 тыс. соответственно. Продолжается реализация амбициозного проекта «Грозный Сити», который включает в себя порядка 50 домов от 12 до 45 этажей, на территории площадью 500 га. В 2011 г. запланировано начало строительства жилого квартала на территории центрального рынка и застройки площади Минутка.

Биробиджан: средняя цена 1 кв. м - 24,6 тыс. руб . Население этого города, столицы Еврейской автономной области, порядка 190 тыс. человек. За 2010 г. на территории области было построено всего 35 тыс. кв. м жилья. Для сравнения: площадь одного только торгового центра «Мега-Химки» составляет 211 тыс. кв. м. Дешевизна жилья в Биробиджане обусловлена объективными причинами: суровым дальневосточным климатом, удаленностью от крупных городов, низким уровнем социально-экономического развития, отсутствием стратегически важных ресурсов и сокращением населения.

Магас: средняя цена 1 кв. м - 25,8 тыс. руб . Население этого города, столицы Республики Ингушетия, порядка 7 тыс. человек. Город Магас был заложен в 1998 г. с нуля специально для того, чтобы стать новой столицей Ингушетии. Это самый маленький в России город по численности населения, а его территория не превышает 15 кв. км. В городе проложены все городские коммуникации, построены жилые комплексы на 20 тыс. жителей, административные здания. Идет активное развитие спортивной, развлекательной и транспортной инфраструктуры. Если в 2011 г. в Ингушетии запланировано возвести 152 тыс. кв. м нового жилья, то в 2015 г. этот показатель должен быть доведен до 490 тыс. кв. м. По оценкам экспертов, Магас весьма перспективен для долгосрочного инвестирования в жилую недвижимость.

Махачкала: средняя цена 1 кв. м - 28,9 тыс. руб . Население этого города, столицы Республики Дагестан, порядка 700 тыс. человек. Это крупнейший российский город на Северном Кавказе. Он расположен на узкой полосе равнины между горами и Каспийским морем и является единственным в России незамерзающим морским портом на Каспии. В 2009 г. в Махачкале было введено в эксплуатацию 242,5 тыс. кв. м жилья, в 2010 г. - 274 тыс. кв. м. В 2011–2015 гг. запланировано увеличение объема жилищного строительства до 400–500 тыс. кв. м ежегодно.

Владикавказ: средняя цена 1 кв. м - 29,7 тыс. руб . Население этого города, столицы Республики Северная Осетия, порядка 320 тыс. человек. В 2009 г. во Владикавказе было введено 150 тыс. кв. м нового жилья, в 2010 г. - 175 тыс. кв. м. Реализован пилотный проект строительства жилой недвижимости мансардного типа для участников республиканской программы «Молодым - доступное жилье». В 2011 г. запланировано начало возведения жилых микрорайонов Северный, Московский Квартал и Новый Город общей жилой площадью 95,2 тыс., 377,7 тыс. и 1,2 млн кв. м соответственно.

С точки зрения климата, природных условий и ландшафта во всех городах рейтинга, кроме Биробиджана, есть все условия для процветания туристического бизнеса, успешного развития жилой и коммерческой недвижимости. Природа дала этим местам все, что нужно для создания горнолыжных, лечебно-оздоровительных и спа-курортов. Конечно, превратить российский Северный Кавказ во второй Куршевель нереально, но вполне возможно сделать эти города популярными молодежными туристическими центрами. Если когда-нибудь проблема горячих точек на Северном Кавказе будет окончательно решена, то этот регион может стать одной большой инвестиционной площадкой.

Регионы РФ по количеству выданных ипотечных кредитов в 2010 г.
Топ–10
Субъект РФ	Кол-во	Денежный объем выданных кредитов, млн руб.
Татарстан
Челябинская область
ХМАО - Югра
Московская область
Иркутская область

Данные ЦБ РФ

Позитивные тенденции

В 2010 г. в Российской Федерации (по данным Госкомстата ) было построено и введено в эксплуатацию порядка 58 млн кв. м жилья, что на 3% меньше, чем в предыдущем году. Отдельные регионы и города продемонстрировали рост объемов жилых новостроек, и, наоборот, часть крупных населенных пунктов не увеличила данный показатель, оставшийся или на прошлогоднем уровне, или заметно ниже него.

Исторический рекорд по вводу жилья установлен в Екатеринбурге. В прошлом году здесь сдано в эксплуатацию более 1 млн кв. м. В 2011 и 2012 гг. планируется удержать эту планку, а уже в 2013 г. довести объем ввода до 1,1–1, 2 млн кв. м. Достичь такого уровня собираются во многом за счет проектов комплексного освоения территорий (КОТ).

По итогам 2010 г. лидером по вводу жилья в Екатеринбурге стала компания «Ренова-СтройГруп» , занимающаяся строительством нового района Академический, где сдано 275 тыс. кв. м новостроек. До конца 2025 г. здесь планируют построить 9 млн кв. м жилья. На втором месте по итогам 2010 г. по объему сданного жилья в Екатеринбурге компания «НОВА-строй» (входит в Группу ЛСР) - 73,1 кв. м. Застраивают город и такие крупные компании, как ТПК «Уралобувь», «Уралэнергостройкомплекс» .

Немного уступают Екатеринбургу по объемам вводимого в строй жилья Ростов-на-Дону и Казань.

Один из самых крупных проектов строительства жилья в Ростове-на-Дону реализует компания «Патриот» (дочерняя компания «Интеко») . Это новый район Западные Ворота, где на территории 33 га будет возведено около 370 тыс. кв. м жилой недвижимости. Застройка района ведется домами новой серии «Р-н-Д», высотой от 15 до 19 этажей, производства Ростовского домостроительного комбината, полностью реконструированного компанией «Интеко», а также 20- и 24-этажными высотными домами, выполненными по индивидуальным проектам. В жилом районе предусмотрено создание развитой социально-бытовой инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник, досуговых центров, магазинов, предприятий бытового обслуживания и пр.

Группа компаний СУ–155 помимо Московского региона ведет строительство жилья и объектов инфраструктуры во многих городах Центрального округа России, а также в Астрахани , Нижнем Новгороде и т. д. С каждым годом СУ–155 наращивает объемы площадей, вводимых ею в строй. Свой вклад в обеспечение жителей российских регионов квартирами в новых домах вносит компания «Пересвет–Инвест» . В Волгограде это жилой комплекс в центре города, новые проекты реализуются компанией в Краснодаре.

Программы по сносу ветхого жилья и отживших свой век панельных пятиэтажек - хрущевок с разной степенью активности реализуются во многих российских городах и регионах.

Так, в республике Алтай в рамках реализации программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Алтайском крае на период 2010–2015 годов» планируется расселение 805 подлежащих сносу и аварийных жилых многоквартирных домов. Порядка 16 тыс. человек будут переселены из 370 аварийный квартир.

В Казани утверждена республиканская адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2011 г. В нее вошло 50 городских домов, в которых проживают 1652 человека. Расселяемая площадь составит почти 21 тыс. кв. м.

Есть проблемы

За первые месяцы (январь и февраль) 2011 г. в Российской Федерации было введено в строй (по данным Госкомстата ) 5,25 млн кв. м жилья, что составляет всего 88,5% от объемов российских новостроек того же периода предыдущего года. При этом у Северо-Западного округа этот показатель 49,4%, Северо-Кавказского - 65,5%, Дальневосточного - 67,2 % и только у Уральского и Приволжского округов - более 100% (104,5 и 100,3% соответственно).

Что касается вторичного рынка, то в крупных городах он постепенно восстанавливается, но темпы восстановления во многих из них оставляют желать лучшего.