Se întâmplă ca, după finalizarea construcției casei, suprafața apartamentului devine mai mare sau mai mică. În acest material, ne propunem să aflăm de ce se întâmplă acest lucru și cum să obțineți o rambursare a banilor plătiți în exces sau, dimpotrivă, să plătiți suplimentar pentru spațiul de locuit în exces.

În procesul de acceptare a unui apartament, un acționar poate constata că suprafața apartamentului pe care l-a cumpărat nu corespunde cu cea declarată. De ce apar discrepanțe cu zona de proiectare?

Chestia este că în timpul construcției, pot fi făcute erori tehnice, care duc la o schimbare a zonei reale a locuinței. Se dovedește că fiecare acționar, cumpărând un apartament în faza de construcție, nu este imun de nevoia de a plăti în plus pentru metri pătrați apăruti brusc.

Daca in timpul masuratorilor suprafata apartamentului devine mai mare decat cea indicata in contract participarea la capitaluri proprii, atunci dezvoltatorul poate solicita acționarului să efectueze o plată suplimentară. Poate exista o situație diametral opusă: suprafața apartamentului a devenit mai mică decât cea de design - ceea ce înseamnă că deținătorul capitalului poate conta pe o compensație din partea dezvoltatorului.

Există norme pentru posibile discrepanțe în spațiul de locuit al apartamentelor din casele în construcție? Legislativ, astfel de norme nu sunt stabilite, însă practica arată că discrepanțele sunt de obicei nesemnificative, iar în medie 0,1-2 metri pătrați, în funcție de suprafața apartamentului.

Mai puțin de toate, discrepanțe între proiectarea și suprafața reală a apartamentelor din clădirile noi sunt înregistrate în clădirile noi de tip panou, deoarece astfel de case sunt construite din componente prefabricate care au dimensiuni strict definite.

Cel mai adesea, posibilele abateri sunt prescrise în fiecare contract de capital propriu specific. Discrepanțele admise între suprafața plătită și cea reală a locuinței sunt de obicei asociate cu grosimea structurilor de susținere. Având în vedere astfel de toleranțe, este foarte dificil să se calculeze în avans mai mult sau mai puțin precis eventualele erori din zonă în timpul construcției.

Metri pătrați în exces: de ce apar?

Potrivit experților, primul și cel mai de bază motiv pentru apariția unor metri pătrați necontabiliați de locuințe sunt erorile în grosimea structurilor de susținere, care au fost menționate mai sus. Și dacă în timpul construcției unei clădiri devine necesar să se facă modificări în proiect, atunci apariția unor metri pătrați suplimentari sau suplimentari în apartamentele casei nu poate fi evitată. Dacă apare o astfel de situație, firma de construcții este obligată să notifice toți acționarii modificările planificate și să facă aceste modificări la DDU.

În ciuda faptului că mulți cumpărători consideră că modificarea suprafeței declarate a apartamentelor este rezultatul erorilor de construcție și al neglijenței dezvoltatorului, de fapt, astfel de cazuri nu sunt tipice, mai degrabă aceasta este o excepție de la regulă. Desigur, nu se poate ignora experiența constructorilor și profesionalismul acestora, dar tehnologiile moderne de construcție a clădirilor rezidențiale sunt foarte precise, așa că greșelile constructorilor pot fi foarte rar cauza erorilor.

Am spus deja că cea mai mică suprapunere cu zona de apartamente are loc în case cu panouri, deoarece, de fapt, astfel de clădiri sunt un constructor, ele sunt asamblate din blocuri gata făcute. În astfel de case, discrepanțele în suprafață se ridică rareori la mai mult de un „pătrat”. Mai frecventă astăzi este tehnologia monolitică și monolitică-cărămidă, aici este permisă schimbarea proiectului în timpul procesului de construcție.

Dacă o astfel de casă este construită conform unui proiect individual, atunci discrepanțele în zonă pot fi foarte semnificative. Se întâmplă ca un apartament să devină mai mare sau mai mic cu 5-8 metri pătrați, eroarea medie pentru casele cu tehnologie monolitică este de 0,5-4 metri pătrați. m.

Modificarea zonei apartamentului este, de asemenea, asociată cu numărul de camere - într-un apartament cu o cameră, eroarea va fi mai mică decât în ​​„trei ruble”. Se poate intampla si asa: suprafata totala corespunde cu cea specificata in contract, dar au existat modificari cu zona de zi - de exemplu, coridorul a devenit mai mare, dar camera de zi sau camera copiilor a devenit mai mica. Desigur, nu tuturor cumpărătorilor le vor plăcea astfel de schimbări.

Experții spun că în casele construite folosind tehnologia cărămizii monolit, abaterile de la suprafața reală cu greu pot fi evitate. De obicei, în contractele de participare la capitalul propriu la construirea unor astfel de clădire de apartamente se prescrie posibilitatea abaterilor de la zona.

Pot exista diverse metode de rezolvare a unor astfel de probleme: unele nu necesită o plată suplimentară pentru metri pătrați apariți, dar nici nu sunt gata să returneze banii plătiți de cumpărător în exces dacă suprafața apartamentului devine mai mică; altele prevad in contract ca abaterile aparute in timpul procesului de constructie vor fi platite de catre partile contractante. Astfel, în acest din urmă caz, apartamentul poate deveni mai scump decât a plătit inițial cumpărătorul pentru el.

Constructorii cu experiență înțeleg că este imposibil să construiești o clădire mare cu mai multe etaje fără abateri măcar mici în zonă. Chiar și codurile de construcție permit abateri ale structurilor clădirii de până la 20 mm, ceea ce va afecta suprafața apartamentelor, în funcție de numărul de camere, diferența dintre suprafața efectivă și cea declarată de până la 1,5 metri.

Experții consideră că erorile dimensionale apar din mai multe motive:

• Suprafața fiecărui apartament este calculată în faza de proiectare a casei; în această etapă, toate problemele legate de comunicațiile casei nu sunt rezolvate în detaliu. Deja în stadiul de lucru cu documentația de construcție, comunicațiile de inginerie sunt calculate mai scrupulos, se fac modificări la dimensiunile coșurilor de fum, diametrele secțiunilor transversale ale sistemelor de ventilație sau dimensiunile conductelor. Adesea este nevoie de schimbarea zonei sistemelor de comunicații, care, desigur, afectează zona apartamentelor.

La elaborarea documentației de lucru a clădirii, se efectuează calculul cel mai precis al elementelor structurilor de susținere, în urma căruia secțiunile pereților sau coloanelor monolitice se pot schimba - crește sau descrește. Atunci când tehnicienii BTI fac măsurători, toate, chiar și cele mai nesemnificative diferențe de mărime se adună, drept urmare, diferența rezultată în suprafețele apartamentelor poate fi foarte vizibilă.

De asemenea, nu poate fi exclusă posibilitatea unor calcule greșite de construcție, a căror consecință va fi o schimbare a suprafeței apartamentelor casei, deși astfel de cazuri sunt destul de rare.

Cine va plăti?

De regulă, acordul de acțiuni prevede că dacă eroarea din suprafața apartamentului nu depășește un metru pătrat, nu se va face nicio recalculare. În cazul în care eroarea este mai mare, cel mai adesea deținătorul de capital este obligat să plătească în plus pentru metri pătrați care au apărut.

Dacă discrepanțele în suprafață sunt foarte semnificative și depășesc 5% din suprafața indicată în DDU, iar acționarul refuză să plătească „pătratele” în plus, atunci acesta din urmă are dreptul să refuze apartamentul achiziționat și să ceară restituirea toti banii platiti. Astfel, condițiile pentru plata suplimentară (sau absența acesteia) sunt prescrise în DDU, în timp ce calculul trebuie făcut înainte de semnarea actului de acceptare a apartamentului.

Când apare situația inversă, iar suprafața apartamentului a devenit mai mică decât se aștepta, dezvoltatorul este responsabil pentru returnarea banilor la rata costului unui metru pătrat, stabilit la momentul semnării DDU. Prin analogie cu situația anterioară, cumpărătorul poate rezilia unilateral toate acordurile cu dezvoltatorul dacă suprafața reală a apartamentului a devenit mai mică decât cea estimată cu mai mult de 5%.

Acționarul trimite o scrisoare dezvoltatorului în care indică motivele rezilierii contractului de participare la capitaluri proprii și primește înapoi toți banii plătiți. Dacă acționarul este de acord cu o astfel de modificare în zona apartamentului și nu refuză să cumpere, atunci dezvoltatorul este obligat să recalculeze și să îi returneze suma plătită în plus.

De obicei, toate condițiile de returnare a banilor sunt introduse în DDU, toate decontările între părți trebuie făcute înainte de semnarea actului de acceptare a apartamentului. Adesea, în DDU există o condiție ca atunci când aria se schimbă în termen de 1 mp. m. într-o direcție mai mică, dezvoltatorul este scutit de necesitatea plății suplimentare, dar dacă suprafața apartamentului a crescut, dobânda este obligată să plătească bani pentru metri pătrați suplimentari. De acord, nu este o condiție corectă!

Dar experții din piață asigură că astfel de dezvoltatori „inteligenti” de astăzi devin din ce în ce mai puțini.

Despre practica consacrată

Cel mai adesea, în DDU, condițiile pentru părți sunt echivalente, iar dimensiunea erorii este de 0,5 metri. Dacă suprafața apartamentului a devenit mai mică de jumătate de metru, dezvoltatorul nu va despăgubi cu nimic acționarului, la fel ca în cazul în care suprafața a devenit mai mare de 0,5 metri, acționarul nu va plăti niciun ban în plus. Dacă eroarea este mai mare, de obicei părțile convin să facă înțelegeri reciproce - să returneze sau să plătească bani în plus.

La finalizarea construcției casei, dezvoltatorul este obligat să efectueze măsurători, în conformitate cu care se întocmește un plan tehnic al întregii case. Pe baza acestui document, și ținând cont, de asemenea, de termenii acordului de participare la capital, care precizează procedura pentru eventualele recalculări, dezvoltatorul este obligat să notifice în scris toți deținătorii de capital cu privire la modificările în zona apartamentelor.

Dacă are loc o creștere a suprafeței cu mai mult de 0,5 metri, acționarul face o plată suplimentară, dar dacă sunt mai puțini metri pătrați, atunci dezvoltatorul va plăti acționarului. Calculul plății suplimentare sau rambursării se face ținând cont de costul pe metru pătrat indicat în DDU.

În cazul în care suprafața apartamentului a devenit mai mică, acționarul trebuie să trimită dezvoltatorului o cerere de rambursare, indicând în aceasta detaliile contului în care ar trebui să fie transferată compensația. De obicei, termenul de returnare a fondurilor fără numerar nu depășește 5 zile. Este foarte important ca toate decontările reciproce să se facă înainte de semnarea actului de acceptare a apartamentului.

Acest document ar trebui să indice suprafața reală a apartamentului, cumpărătorul nu va avea nevoie de niciun document suplimentar - doar DDU în sine și un pașaport personal.

Este important să înțelegeți asta cu o plată suplimentară sau o rambursare Bani nu se ia in calcul valoarea curenta de piata a unui metru patrat al unui apartament, ci valoarea acestuia indicata in DDU. Astfel, dacă un acționar într-un stadiu incipient al construcției a contribuit cu bani la rata de 40.000 de ruble pe „pătrat”, iar la momentul punerii în funcțiune a casei, costul pe metru pătrat a crescut la 50.000 de ruble, atunci diferența de suprafață va fi plătită pe baza prețului inițial.

În acest sens, desigur, este extrem de neprofitabil pentru cumpărător să rezilieze contractul și să solicite o rambursare, deoarece prețurile de pe piață au crescut în perioada de construcție și cu greu va fi posibil să cumpere un obiect similar pentru banii returnați. , chiar și în stadiul inițial de construcție.

Problema excesului de metri pătrați este foarte importantă pentru cumpărătorii care obișnuiau să cumpere un apartament - dacă trebuie să plătească suplimentar pentru spațiu suplimentar, vor avea nevoie de bani suplimentari pe lângă plățile ipotecare lunare și un avans. Suma poate fi semnificativă și va trebui să vă gândiți de unde să o obțineți, deoarece cu o creștere a suprafeței cu 4 mp. m. la costul unui „pătrat” de 40.000 de ruble, va trebui să plătiți suplimentar 160.000 de ruble

Persoanele implicate în construcții știu cât de dificil este să construiești o casă exact conform proiectului, fără a permite nici cea mai mică abatere de la documentația de construcție. Chiar și dezvoltatori foarte cunoscuți de pe piață își pun uneori în funcțiune instalațiile, unde unele pereți și colțuri nu sunt corecte. În ceea ce privește apartamentele din clădirile noi, una dintre cele mai frecvente probleme este înregistrările lor reale.

Un acord privind participarea la capital în construcție este destul de des încheiat de cetățeni cu mult înainte de finalizarea procesului de construcție. Prin urmare, dimensiunile viitoarelor locuințe specificate în contract sunt întotdeauna aproximative. Dar, de fapt, filmarea finală se dovedește a fi puțin mai mult sau, dimpotrivă, mai puțin decât era planificat. Ce să faci în astfel de cazuri?

Mulți nou-veniți se confruntă cu faptul că primesc de la dezvoltator nu chiar același apartament cum a promis: bucătăria, din motive pe care nu le înțeleg, se dovedește a fi cu un metru mai mare, iar camera, respectiv, cu unul sau doi metri mai mică. . La întrebarea „de ce?”, dezvoltatorul ridică din umeri și răspunde „pentru că”... S-a întâmplat și asta este. Și nu există nicio intenție rău intenționată aici. În special, această situație apare în clădirile noi monolitice. Nu este un secret pentru nimeni că sunt construite în principal de muncitori oaspeți cu calificare redusă. Prin urmare, discrepanța în filmare de 3-5% pentru monoliți este deja considerată aproape norma.

Uneori, astfel de situații se dezvoltă în casele de panouri de serie noi, care nu sunt încă „rodate”. De exemplu, când populara serie P44-T tocmai era introdusă pe piața capitalei, suprafața reală a apartamentelor cu 3 camere a depășit suprafața de proiectare cu 13 mp. Astăzi, acest lucru nu se mai întâmplă, iar diferența de filmare în apartamentele acestei serii nu depășește un metru.

Dar chiar și atunci când o persoană achiziționează o locuință într-o casă deja construită, în care se efectuează lucrări de finisare, pot exista discrepanțe în filmare. Dezvoltatorii preferă să nu numere suprafața apartamentelor până la un centimetru, până la sosirea măsurătorilor de la ITO. „Este treaba lor, lasă-i să numere”, spun ei. Și participanții la construcția comună trebuie să se mulțumească cu datele din documentația proiectului. Dar există un alt truc aici: uneori, dezvoltatorii subestimează în mod deliberat suprafața apartamentelor în faza de proiectare pentru a economisi pe așezările cu autoritățile orașului și antreprenorul general. Desigur, este imposibil să distorsionați puternic datele, dar astfel de acțiuni aduc în continuare unele economii dezvoltatorului.

Cumpărătorilor aflați într-o situație cu contoare suplimentare li se poate da un singur sfat: citiți cu atenție contractul, unde această clauză este cu siguranță prevăzută. Doar așa protejează el interesele cetățeanului? La urma urmei, în cele mai multe cazuri, el este obligat să plătească suplimentar dezvoltatorului pentru filmări suplimentare. Și această suprataxă se realizează la un preț fixat în ziua încheierii contractului. Chiar dacă un metru pătrat a crescut în preț în timpul construcției unei case, nu contează: ei nu au dreptul să ceară plăți de la cumpărător la noul cost. Deci, participanții la construcția comună beneficiază doar de o astfel de situație; Apartamentul era mai mare si mai spatios.

Dar, pe de altă parte, nu toți cetățenii au nevoie de aceste contoare suplimentare, și chiar de cele plătite. Dar dacă diferența de filmare este de aproximativ 1-2 mp, atunci acest lucru nu este deloc important.

Dar până la urmă, apartamentul se poate dovedi a fi mai mic decât este prevăzut în contract. Această situație este foarte neplăcută, iar în acest caz dezvoltatorul este obligat, teoretic, să restituie cumpărătorului o anumită sumă de bani pentru contoarele pierdute. Din păcate, banii sunt plătiți și la vechile rate fixate la momentul semnării contractului, iar aceasta poate fi considerată în continuare o soluție favorabilă problemei. Mai rău este când această clauză lipsește deloc în contract și se dovedește că cetățeanul a plătit pentru un apartament și a primit altul, mai puțin. Și, în același timp, nimeni nu se grăbește să-l despăgubească pentru prejudiciul - nici moral, nici material.

Prin urmare, este atât de important să studiezi cu atenție contractul chiar înainte de a semna. Situația cu filmarea apartamentului ar trebui să fie descrisă în ea cât mai detaliat posibil, iar condițiile pentru cumpărător și dezvoltator ar trebui să fie la fel de corecte. În caz contrar, surprizele neplăcute pur și simplu nu pot fi evitate. Contractul poate conține așa-numitul prag de 3-4%, care nu este plătit de niciuna dintre părți. Cu alte cuvinte, dacă filmarea reală diferă de design prin valoarea acestui indicator, atunci nimeni nu plătește suplimentar nimănui; calculele se efectuează numai peste acest prag. Pe de o parte, este ca o loterie; pe de altă parte, vă permite să protejați atât dezvoltatorul, cât și cetățenii de costuri exorbitante din cauza contoarelor suplimentare sau lipsă.

Cum să te comporți în cazurile în care dezvoltatorul insistă asupra unei suprataxe prea mari? Dacă aveți motive să vă îndoiți de rezultatele măsurătorilor BTI, ar trebui să sunați singur tehnicianul și să măsurați din nou apartamentul. Uneori, în astfel de situații, o măsurătoare repetată dă de fapt un rezultat mai mic, ceea ce duce la anumite gânduri.

Există cazuri în care măsurarea ITO este efectuată înainte de instalarea pereților despărțitori interioare, deși proiectul prevede altfel. Într-o astfel de situație, este necesar să se solicite dezvoltatorului să își îndeplinească mai întâi obligația de a instala pereții despărțitori și apoi să măsoare suprafața apartamentului. Cu pereții despărțitori, suprafața apartamentului va fi mai mică, iar acest lucru este în mâinile cetățeanului, și nu a companiei dezvoltatoare.

Dar, cel mai important, trebuie să studiați cu atenție contractul cu un avocat înainte de a-l semna. De atunci va fi mult mai dificil să demonstrezi ceva.

Una dintre modalitățile prin care dezvoltatorul poate câștiga bani în plus pe deținătorii de capital este să ceară o plată suplimentară pentru metri pătrați suplimentari pe care i-a construit. Adesea, la relocare, deținătorii de capitaluri cad în capcana de a afla că dezvoltatorul refuză să transfere apartamentul deja terminat în proprietatea lor până când costul spațiului suplimentar de locuit este plătit. În ciuda faptului că, în majoritatea cazurilor, astfel de cerințe nu sunt justificate, iar valoarea plății suplimentare, având în vedere costul general ridicat al locuinței, este uriașă, viitorii rezidenți, având încredere în dezvoltator la cuvântul său cât mai repede posibil plătesc suma anunțată de teamă să nu obțină un apartament în folosință.

Nu toată lumea știe că astfel de acțiuni ale dezvoltatorului sunt ușor de contestat și indiferent de termenii contractului. Într-un DDU tipic, se stabilește un preț fix pentru suma care trebuie plătită pentru un apartament în construcție. În consecință, dacă în timpul inspecției apartamentului vi s-a cerut să plătiți suplimentar pentru suprafața mărită, aveți dreptul să refuzați plata suplimentară, făcând referire la termenii contractului. Trebuie înțeles că aici rolul cheie îl joacă nu cerințele dezvoltatorului, ci condițiile contractuale. În plus, compania nu are dreptul, atunci când pune la dispoziție un apartament într-o clădire nouă, prin lege, să vă solicite să plătiți pentru metri pătrați suplimentari fără a vă invita să semnați un acord suplimentar înainte de aceasta. În același timp, în unele cazuri, termenii contractului în sine vă pot pune într-un cadru strict pentru plăți suplimentare pe metru pătrat. metri datorită îmbunătățirii conditii de viata- dacă, de exemplu, încheiați un DDU la demolarea locuințelor care sunt recunoscute drept de urgență.

În cazul în care suprafața apartamentului nu corespunde cu cea specificată în DDU, veți avea dreptul de a cere o penalizare pentru încălcarea obligațiilor contractuale de către dezvoltator. În situația în care, după măsurarea ITO, s-a dovedit că vi s-a pus la dispoziție un apartament cu o suprafață care nu corespundea cifrei indicate în DDU, puteți crește cuantumul creanței, referitor la asigurarea incorectă. informație.

In unele cazuri, contractul incheiat intre dumneavoastra si dezvoltator poate contine o clauza prin care se precizeaza ca pretul indicat in contract nu este definitiv si poate fi modificat la vointa partilor. Dar chiar și în acest caz, vă puteți apăra drepturile fără dificultate aparentă, deoarece conform Legii federale 214 „Cu privire la construcția în comun”, prețul indicat în contract trebuie să fie fix. În consecință, simplul fapt al prezenței unui astfel de acord într-o clauză va constitui un motiv suficient pentru declararea sa nulă. În același timp, tu, ca viitor proprietar, nu ar trebui să-ți faci griji cu privire la soarta viitoarei tale locuințe - deoarece nu este vina ta că dezvoltatorul ți-a furnizat forma greșită a contractului și nimeni nu va retrage apartamentul din proprietatea dumneavoastră după finalizarea procesului de construcție.

Răspuns la cerințele dezvoltatorului

Este posibil să se măsoare suprafața exactă a apartamentului numai după finalizarea construcției cu ajutorul reprezentanților BTI. În cazul în care cuvintele dezvoltatorului despre creșterea a trăit. zonele au fost confirmate, veți avea la dispoziție mai multe modalități de a vă apăra drepturile fără a recurge la plata suplimentară.

Puteți trimite o reclamație dezvoltatorului și să-i cereți o penalitate pentru nerespectarea termenilor contractului și, în același timp, să cereți să vă plătiți bani în contul metrilor pătrați „în plus” pe care i-a construit. Dacă dezvoltatorul nu pune obstacole și vă plătește o penalizare, de acum înainte puteți considera cooperarea încheiată. Dar dacă refuză categoric să plătească și amenință că nu-ți va da un apartament în folosință, poți da în judecată. Într-un astfel de caz, cerințele pentru revendicare vor trebui să indice:

cuantumul penalității pentru neîndeplinirea de către dezvoltator a obligațiilor care decurg din contract

plata unor sume suplimentare pentru prejudiciu moral și pierdere

alte pretenții împotriva dezvoltatorului care s-au acumulat în timpul construcției (întârziere în livrarea casei, nefurnizarea informațiilor în timp util despre întârzieri în termeni etc.)

Dacă nu aveți alte opțiuni pentru obținerea unui apartament decât prin instanță și, în același timp, timpul de nefuncționare al apartamentului dvs. este semnificativ, cea mai bună opțiune ar fi să contactați un avocat care va putea evalua perspectivele pentru cazul dvs. să construiască în mod competent o linie de apărare în instanță. Trebuie reținut că fiecare caz de litigiu de construcție este individual și depinde de fiecare nuanță dacă în final va trebui să plătiți suplimentar pe metru pătrat. metri sau nu. Există cazuri în care inițial este imposibil ca un acționar să-și apere drepturile (dacă semnează un acord de plată suplimentară pentru metri pătrați), iar uneori nu este dificil să se dovedească vinovăția dezvoltatorului, în baza prevederilor legii ( de exemplu, dacă acționarul este un fost militar, familiile care au dreptul la furnizarea de metri pătrați suplimentari).

În acest caz, suprafața reală a apartamentului va fi de mare ajutor instanței. Dacă nu sunteți sigur că deținătorul de capital are dreptate în ceea ce privește filmarea mărită a apartamentului, puteți invita un evaluator independent să inspecteze locuința, care, după ce a măsurat apartamentul, va putea oferi o evaluare independentă a suprafeței sale reale, care în multe cazuri poate fi mai mică decât cea pe care a insistat dezvoltatorul. Există cazuri în care companiile de construcții au făcut cereri masive deținătorilor de acțiuni să plătească suplimentar pentru o venă extinsă. zonă și, în același timp, experți independenți invitați de deținătorii de capital au luat o decizie prin care afirmă că suprafața apartamentului era chiar mai mică decât cea indicată în DDU.

Nu în toate cazurile, există o vină directă a dezvoltatorului în zona schimbată a apartamentului: la urma urmei, este aproape imposibil să se garanteze acuratețea bijuteriilor în timpul procesului de construcție și în timpul construcției, multe subtilități și situații de urgență pot apărea care nu depind de calitatea lucrării dezvoltatorului - de exemplu, condiții meteorologice nepotrivite pentru construcție. Dar suprafața crescută a apartamentului nu depinde în niciun caz de acționarul însuși - prin urmare, dezvoltatorul a priori nu are dreptul să vă solicite să plătiți pentru planul îndeplinit în exces. De la tine, ca acționar în această situație, în primul rând, este nevoie de o pregătire pentru astfel de acțiuni a dezvoltatorului. Trebuie să vă amintiți întotdeauna că cerința de a plăti suplimentar pentru metri pătrați vi se prezintă cel mai probabil din dorința de a obține venituri suplimentare, și nu din cauza de forță majoră. Și depinde de cât de pregătit ești să-ți aperi drepturile dacă vei plăti suplimentar dezvoltatorului pentru extrasele pe care le-a inventat. metri pătrați sau să primească o penalitate pentru încălcarea de către companie a obligațiilor din DDU.

În cele mai multe cazuri, suprafața unui apartament finit construit în baza unui acord de participare comună diferă de cea proiectată. Prin urmare, acționarii au inevitabil întrebări. Este posibil să returnați o parte din prețul apartamentului dacă suprafața s-a dovedit a fi mai mică? Poate dezvoltatorul să ceară o plată suplimentară dacă suprafața apartamentului a crescut? În acest articol, vom încerca să explicăm ce ar trebui să facă un acționar dacă suprafața apartamentului diferă de cea de design.

Cum poate fi determinat prețul unui apartament de către DDU?

De la 1 ianuarie 2017, în Legea federală privind participarea la construcția comună, există 3 moduri de a determina prețul unui apartament:

• ca suma fondurilor pentru rambursarea costurilor de construcție + plata serviciilor dezvoltatorului;
• ca produsul dintre prețul pe unitate din suprafața totală a obiectului cu suprafața totală a obiectului (în general, din prețul pe 1 mp);
• ca produs al prețului pe unitate din suprafața totală redusă cu suprafata totala obiect. Această opțiune este aplicabilă apartamentelor care au balcoane, loggii, verande, terase. Suprafața totală redusă se determină ca suma suprafeței totale a locuinței și a suprafeței balconului, logiei, verandei, terasei cu factor de reducere. Acești coeficienți sunt stabiliți în Ordinul Ministerului Construcțiilor din Rusia din 25 noiembrie 2016 nr. 854 / pr și sunt 0,5 pentru loggii, 0,3 pentru balcoane și terase, 1,0 pentru verande.

Prețul acțiunilor se poate schimba deloc?

LA lege federala„Despre participarea la construcția comună” se spune:

De acord al părților, prețul contractului poate fi modificat după încheierea acestuia, dacă contractul prevede posibilitatea modificării prețului, cazurile și condițiile de modificare a acestuia (Partea 2 a articolului 5).

Prin urmare, posibilitatea de a modifica prețul adaosului, atât în ​​sus, cât și în jos, depinde exclusiv de termenii contractului dumneavoastră. Recitiți cu atenție contractul de acțiuni (și dacă ați cumpărat un apartament cu privire la cesiunea de creanțe, uitați-vă și la contractul de cesiune). De obicei, toate aspectele legate de recalcularea prețului sunt specificate în secțiunea „Prețul contractului”. Dacă nu este scris absolut nimic acolo despre posibilitatea ajustării prețului, asta înseamnă că nici tu, nici dezvoltatorul nu poți cere o plată suplimentară din cauza unei schimbări de zonă.

Condiția privind posibilitatea plății suplimentare pentru schimbarea zonei poate fi formulată, de exemplu, după cum urmează:

Cu această opțiune, prețul adăugării se va modifica numai dacă suprafața reală se abate de la suprafața de proiectare în sus sau în jos cu mai mult de 1 metru pătrat. Adică dacă abaterea suprafeței nu depășește 1 mp, plata în temeiul unui astfel de acord nu va fi recalculată.

Atenţie! Contractul de participare poate prevedea ca condiția pentru recalcularea prețului unui apartament să fie încheierea unui acord suplimentar la contract. În acest caz, înainte de a plăti banii dezvoltatorului / de a returna banii, trebuie să semnați un acord suplimentar la DDU și să îl înregistrați la Rosreestr.

Ce să faci dacă suprafața apartamentului a scăzut în comparație cu designul?

Așadar, apartamentul este gata de livrare, BTI a făcut deja măsurătorile necesare, iar zona finală o cunoașteți. Ați citit cu atenție contractul de acțiuni și ați găsit acolo o clauză despre posibilitatea recalculării prețului atunci când suprafața este redusă.

1. Scrieți o scrisoare directorului constructorului. Acest lucru se poate face chiar înainte de semnarea actului de acceptare și transfer al apartamentului. Suprafața reală a apartamentului este întotdeauna indicată în mod necesar într-un astfel de act. În cazul în care zona se abate de la zona de proiectare, aceasta include adesea și clauze despre decontări reciproce între acționar și dezvoltator în legătură cu schimbarea zonei.

Asigurați-vă că includeți detaliile bancare curente în cererea de rambursare. Predați aplicația împotriva semnăturii și asigurați-vă că păstrați copia aplicației cu marca de primire a dezvoltatorului. De asemenea, este acceptabil să trimiteți cererea prin poștă certificată cu confirmare de primire (în acest caz, păstrați bonul de postare și avizul poștal când vi se întoarce).

1. Dacă problema rambursării banilor pentru filmarea în exces nu este rezolvată în cererea dvs. și perioada de rambursare prevăzută de contract a expirat, atunci puteți colecta supraplata prin instanta. Pentru a face acest lucru, trebuie să depuneți o cerere pentru protecția consumatorilor. .

Poate dezvoltatorul să ceară o plată suplimentară la creșterea suprafeței apartamentului?

Da, dacă este prevăzut în contractul de acțiuni. Termenii și procedura pentru o astfel de plată suplimentară sunt prescrise în contract, dar de obicei acest lucru se întâmplă chiar înainte de semnarea actului de acceptare și transfer al apartamentului. Vă rugăm să rețineți că dezvoltatorul are dreptul să vă solicite o penalizare pentru întârzierea plății (Partea 6 a articolului 5 din Legea federală „Cu privire la participarea la construcția comună), prin urmare, dacă este posibil, este mai bine să nu amânați suprataxa.

Cum se calculează suma care trebuie returnată pentru filmarea lipsă și mărimea suprataxelor către dezvoltator pentru contoarele suplimentare?

Pentru aceasta aveți nevoie de următoarele date:

• zona de proiectare a apartamentului (de obicei specificată în secțiunea „Obiectul contractului”);
• suprafața efectivă (se poate prelua din actul de acceptare și transfer al apartamentului, precum și pașaportul tehnic eliberat de ITO);
• costul unui metru pătrat al unui apartament este prescris în contractul de participare la capitaluri proprii, de obicei după clauza despre prețul acordului, de exemplu, astfel:

Exemplul 1:

51,6 mp. - zona proiectului; 52,7 mp. — suprafata reala, pret 1 mp. = 37878 ruble.

Zona actuală > design => acționarul plătește suplimentar dezvoltatorului

La suprataxa pentru dezvoltator = (52,7 mp - 51,6 mp) * 37878 ruble = 1,1 mp. * 37878 ruble = 41665,8 ruble

Exemplul 2:

53,9 mp. - zona proiectului; 52,7 mp. — suprafata reala, pret 1 mp. = 55.000 de ruble.

Zona reală< проектной =>dezvoltatorul returnează banii acționarului

De returnat acționarului = (53,9 mp - 52,7 mp) * 55.000 de ruble = 1,2 mp. * 55.000 de ruble = 66.000 de ruble

Este legal să plătiți dezvoltatorului 3% din prețul contractului pentru conectarea la rețele?

Da, dacă o astfel de plată suplimentară este stipulată de termenii contractului dumneavoastră de capital propriu.