С 1 марта 2015 года вступили в силу масштабные изменения в ЗК РФ. В частности, появилась норма подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, которая предусматривает возможность предоставления собственнику объекта незавершенного строительства земельного участка в аренду без проведения торгов в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах .

Подпункт 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает 3 альтернативы, при которых допускается возможность предоставления земельного участка по данному основанию:

1. необращение уполномоченного органа в течение 6 месяцев в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов;

2. отказ суда в удовлетворении искового требования уполномоченного органа;

3. непродажа объекта незавершенного строительства с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах.

Отношения по прекращению права собственности на объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка также регулируются ст. 239.1 ГК РФ.

Пункт 4 ст. 239.1 ГК РФ предусматривает правило о возможности государства (муниципалитета) приобрести в собственность объект незавершенного строительства в случае, если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися.

На мой взгляд, налицо коллизия между п. 4 ст. 239.1 ГК РФ и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ в той части, в которой подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не предусматривает возможности государства (муниципалитета) приобрести в собственность изымаемый объект незавершенного строительства в случае, если публичные торги признаны несостоявшимися. Подпункт 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ указывает на непродажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах, как на основание для предоставления без торгов земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства.

Судебная практика по данному вопросу еще не сформировалась, однако, очевидно, что вскоре указанный вопрос встанет перед судами.

Какая же из рассматриваемых норм имеет приоритет? С одной стороны, и ЗК РФ (в части земельных правоотношений), и ГК РФ (в части гражданских правоотношений) устанавливают свой приоритет над другими федеральными законами. С точки зрения правовой логики, обосновать можно приоритет любой из норм.

Несмотря на то, что позиция о приоритете норм ГК РФ идеологически мне ближе, я полагаю, что приоритет в данном случае нужно отдать норме Земельного кодекса, поскольку соответствующее решение (невозможность приобрести государству (муниципалитету) объект незавершенного строительства в случае, когда публичные торги признаны несостоявшимися) в большинстве случаев экономически оправдано, поскольку государство в силу закона не обременяется экономически обременительным объектом, аукцион по продаже которого не состоялся. При этом, государство получит плату за предоставление земельного участка в аренду, а также будет продолжать получать арендную плату за землю от собственника объекта незавершенного строительства. Кроме того, признания приоритета за ЗК в данном случае снижает управленческое усмотрение компетентных органов, что снижает коррупционные риски.

Если у Вас, уважаемые коллеги, есть какие-либо весомые аргументы в пользу приоритета нормы ГК РФ, прошу их высказать (разумеется, кроме абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ).

ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

О реализации на территории Тверской области подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6

(с изменениями на 6 ноября 2019 года)
(в ред. , от 09.04.2019 N 14-ЗО , от 06.11.2019 N 67-ЗО)

Статья 1

1. В целях реализации подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации , пункта 11.4 статьи 2 Закона Тверской области от 09.04.2008 N 49-ЗО "О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области" земельные участки, находящиеся в государственной собственности Тверской области, муниципальной собственности, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (далее - земельные участки), предоставляются в аренду без проведения торгов юридическим лицам в соответствии с распоряжением Губернатора Тверской области для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения (далее - объекты), реализации масштабных инвестиционных проектов (далее - проекты) при условии соответствия указанных объектов, проектов одновременно следующим критериям:

1) размещение объекта, реализация проекта соответствуют приоритетам и целям, определенным в документах стратегического планирования Тверской области и (или) документах стратегического планирования муниципальных образований Тверской области;

2) размещение объекта, реализация проекта соответствуют документам территориального планирования Тверской области и (или) документам территориального планирования муниципального образования Тверской области;

(в ред. )

3) размещение объекта, реализация проекта относятся к одному из следующих направлений:

а) утратил силу. - ;

б) культура;

в) физическая культура и спорт;

г) здравоохранение;

д) образование;

е) социальная защита;

ж) коммунальное хозяйство;

з) дорожная деятельность и транспортная инфраструктура;

и) туризм и рекреационная деятельность;

к) проведение научных исследований и разработок, осуществление высокотехнологичной и инновационной деятельности;

л) развитие обрабатывающих производств;

м) развитие сельского, лесного хозяйства, рыбоводства;

н) производство электроэнергии, газа;

о) производство фармацевтической продукции и медицинской техники;

п) развитие логистического кластера;

р) развитие инфраструктуры сбыта собственной сельскохозяйственной и животноводческой продукции;

с) развитие транспортно-пересадочных узлов;

т) строительство стандартного жилья, определяемого в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Тверской области;

(в ред. Закона Тверской области от 09.04.2019 N 14-ЗО)

у) строительство индивидуальных жилых домов, многоквартирных домов, передаваемых в собственность или в социальный найм гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций, а также гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда;

ф) завершение строительства проблемного объекта в целях реализации Закона Тверской области от 26.04.2012 N 29-ЗО "О дополнительных мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков, и о внесении изменений в Закон Тверской области "Об управлении государственным имуществом Тверской области" ;

х) обеспечение прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков, на жилые помещения способами и в порядке, предусмотренными Законом Тверской области от 26.04.2012 N 29-ЗО "О дополнительных мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков, и о внесении изменений в Закон Тверской области "Об управлении государственным имуществом Тверской области" ;

ц) деятельность инновационно-промышленного парка Тверской области, экотехнопарка Тверской области;

(пп. "ц" введен )

4) размещение объекта, реализация проекта предусматривают капитальные вложения, минимальные значения объема которых по направлениям, предусмотренным пунктом 3 части 1 настоящей статьи, определяются приложением к настоящему Закону;

(в ред. Закона Тверской области от 29.12.2016 N 101-ЗО)

5) размещение объекта, реализация проекта предусматривают создание новых рабочих мест, а в случае размещения объекта, реализации проекта по направлениям, предусмотренным подпунктами "и", "л", "м" (в части лесного хозяйства), "н" - "с" пункта 3 части 1 настоящей статьи, предусматривают создание не менее 10 новых рабочих мест в течение 4 лет с момента предоставления земельного участка юридическому лицу в аренду без проведения торгов;

(п. 5 введен )

6) размещение объекта, реализация проекта предусматривают отчисления ежегодных налоговых и иных обязательных поступлений в бюджеты всех уровней, а в случае размещения объекта, реализации проекта по направлениям, предусмотренным подпунктами "и", "л", "м" (в части лесного хозяйства), "н" - "с" пункта 3 части 1 настоящей статьи, предусматривают ежегодные поступления в размере не менее 5 миллионов рублей налоговых платежей в консолидированный бюджет Тверской области начиная с 4 года предоставления земельного участка юридическому лицу в аренду без проведения торгов;

(п. 6 введен Законом Тверской области от 29.12.2016 N 101-ЗО)

7) размещение объекта, реализация проекта осуществляются юридическим лицом, состоящим на учете в налоговых органах на территории Тверской области в качестве налогоплательщика.

(п. 7 введен Законом Тверской области от 29.12.2016 N 101-ЗО)

2. Предоставление земельных участков юридическим лицам в аренду без проведения торгов для размещения объектов, реализации проектов по направлениям, предусмотренным подпунктами "у", "ф", "х", "ц" пункта 3 части 1 настоящей статьи, осуществляется без учета критериев, установленных пунктами 1, 2, 4 - 7 части 1 настоящей статьи.

(в ред. Законов Тверской области от 29.12.2016 N 101-ЗО , от 06.11.2019 N 67-ЗО)

3. Предоставление земельного участка резиденту инновационно-промышленного парка Тверской области, резиденту экотехнопарка Тверской области в аренду без проведения торгов для размещения объектов, реализации проектов по направлению, предусмотренному подпунктом "ц" пункта 3 части 1 настоящей статьи, осуществляется при условии соответствия резидента требованиям, установленным частью 1 статьи 5 Закона Тверской области "Об инновационно-промышленных парках Тверской области, экотехнопарках Тверской области и о внесении изменений в отдельные законы Тверской области", и критериям, определенным в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 5 Закона Тверской области "Об инновационно-промышленных парках Тверской области, экотехнопарках Тверской области и о внесении изменений в отдельные законы Тверской области".

(часть 3 введена Законом Тверской области от 06.11.2019 N 67-ЗО)

Статья 2

1. Условия и порядок принятия решения о соответствии объектов, проектов для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду юридическим лицам без проведения торгов критериям, установленным настоящим Законом, определяются Правительством Тверской области.

2. Утратила силу. - Закон Тверской области от 29.12.2016 N 101-ЗО .

3. В случае, если на дату поступления в уполномоченный Правительством Тверской области исполнительный орган государственной власти Тверской области (далее - уполномоченный орган) заявления юридического лица об определении соответствия объекта, проекта критериям, установленным статьей 1 настоящего Закона (далее - заявление), для размещения (реализации) которого испрашивается земельный участок, либо земельный участок, который предстоит образовать или границы которого подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" , на рассмотрении уполномоченного органа находится представленное ранее другим юридическим лицом заявление в отношении того же земельного участка, уполномоченный орган принимает мотивированное решение о приостановлении рассмотрения заявления, поданного позднее, до принятия решения по заявлению, поданному ранее, и направляет принятое решение заявителю.

(в ред. Законов Тверской области от 29.12.2016 N 101-ЗО , от 09.04.2019 N 14-ЗО)

4. В целях обеспечения размещения объекта, реализации проекта, а также обеспечения эффективности и условий использования предоставляемого земельного участка (в том числе соблюдения критериев, установленных настоящим Законом) между юридическим лицом и Правительством Тверской области заключается соглашение, в обязательном порядке предусматривающее расторжение договора аренды земельного участка в случае несоблюдения арендатором обязательств по размещению объекта, реализации проекта в установленные соглашением сроки.

5. Предоставление в соответствии с распоряжением Губернатора Тверской области земельных участков юридическим лицам в аренду без проведения торгов для размещения объектов, реализации проектов, соответствующих установленным настоящим Законом критериям, осуществляется органом, уполномоченным на распоряжение такими земельными участками в соответствии с законодательством.

6. Понятия "проблемный объект", "недобросовестный застройщик", "участник строительства, пострадавший от действий (бездействия) недобросовестного застройщика" используются в настоящем Законе в значениях, определенных Законом Тверской области от 26.04.2012 N 29-ЗО "О дополнительных мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов на территории Тверской области, пострадавших от действий (бездействия) недобросовестных застройщиков, и о внесении изменений в Закон Тверской области "Об управлении государственным имуществом Тверской области" .

Понятия "инновационно-промышленный парк Тверской области", "экотехнопарк Тверской области", "резидент инновационно-промышленного парка Тверской области", "резидент экотехнопарка Тверской области" используются в настоящем Законе в значениях, определенных Законом Тверской области "Об инновационно-промышленных парках Тверской области, экотехнопарках Тверской области и о внесении изменений в отдельные законы Тверской области".

(абзац введен Законом Тверской области от 06.11.2019 N 67-ЗО)

Статья 3

Настоящий Закон вступает в силу со дня его официального опубликования.

Губернатор Тверской области
А.В.ШЕВЕЛЕВ

Приложение. Минимальные значения объема капитальных вложений, предусмотренных при размещении объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, по направлениям, предусмотренным пунктом 3 ...

Приложение
к Закону Тверской области
от 23 декабря 2015 г. N 139-ЗО
"О реализации на территории Тверской
области подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6
Земельного кодекса Российской Федерации"

Минимальные значения объема капитальных вложений, предусмотренных при размещении объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, по направлениям, предусмотренным пунктом 3 части 1 статьи 1 Закона Тверской области от 23.12.2015 N 139-ЗО "О реализации на территории Тверской области подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации"

Направления, предусмотренные пунктом 3 части 1 статьи 1 Закона Тверской области от 23.12.2015 N 139-ЗО "О реализации на территории Тверской области подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации"	Минимальные значения объема капитальных вложений по муниципальным образованиям Тверской области, млн. руб.
	городской округ город Тверь	Удомельский городской округ, Жарковский район, Западнодвинский район, Кувшиновский район, Лихославльский район, Спировский район, Фировский район и муниципальные образования, входящие в состав территорий указанных муниципальных районов	иные муниципальные образования Тверской области
культура
физическая культура и спорт
здравоохранение
образование
социальная защита
коммунальное хозяйство
туризм и рекреационная деятельность
дорожная деятельность и транспортная инфраструктура
проведение научных исследований и разработок, осуществление высокотехнологичной и инновационной деятельности
развитие обрабатывающих производств
развитие сельского хозяйства, рыбоводства
развитие лесного хозяйства
производство электроэнергии, газа
производство фармацевтической продукции и медицинской техники
развитие логистического кластера
развитие инфраструктуры сбыта собственной сельскохозяйственной и животноводческой продукции
развитие транспортно-пересадочных узлов
строительство стандартного жилья, определяемого в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и Тверской области

1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации;
2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;
3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
4) земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;
5) земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта;
6) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации;
7) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;
8) земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации;
9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;
10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
11) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;
12) земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
13) земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;
13.1) земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;(Подпункт дополнительно включен с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 224-ФЗ)
14) земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
15) земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;
16) земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
17) земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации (далее - казачьи общества), для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации;
18) земельного участка лицу, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
19) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
20) земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю;
21) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, резиденту особой экономической зоны или управляющей компании в случае привлечения ее в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;
22) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны. Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
23) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном партнерстве, соглашением о муниципально-частном партнерстве, лицу, с которым заключены указанные соглашения;(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 224-ФЗ.

23.1) земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;(Подпункт дополнительно включен с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ)
24) земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
25) земельного участка для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;
26) земельного участка для осуществления деятельности Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;
27) земельного участка для осуществления деятельности открытого акционерного общества "Российские железные дороги" для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
28) земельного участка резиденту зоны территориального развития, включенному в реестр резидентов зоны территориального развития, в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;
29) земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
30) земельного участка юридическому лицу для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и о месте размещения которых приняты Правительством Российской Федерации;
31) земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;
32) земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи;
33) земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.(Подпункт дополнительно включен Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 213-ФЗ)
34) земельного участка гражданину в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".(Подпункт дополнительно включен со 2 мая 2016 года Федеральным законом от 1 мая 2016 года N 119-ФЗ)
3. Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

4. Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

6. Если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона и заявка на участие в аукционе которого соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если только один заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом.

Комментарий к статье 39.6 ЗК РФ

Комментируемой статьей введено общее правило, предусматривающее, что основным способом заключения договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка являются торги, проводимые в форме аукциона. Порядок организации и проведения такого аукциона предусмотрен ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ. Также предусмотрена возможность заключения договора аренды с лицом, единственным выразившим намерение участвовать в аукционе и соответствующим условиям аукциона, в случае признания аукциона несостоявшимся (подробнее см. комментарий к ст. 39.12 ЗК РФ).

Предусмотренный законодателем подход к регулированию способов заключения договора аренды земельного участка претерпел серьезные изменения.

Так, до введения комментируемой статьи ЗК РФ предусматривал только ограниченное число случаев обязательного проведения торгов на право заключения указанных договоров в целях строительства: 1) если земельный участок был сформирован (п.6 ст. 30 ЗК РФ); 2) при размещении объекта в городском и сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (п.11 ст. 30 ЗК РФ); 3) в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава лесного фонда либо для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (п.11 ст. 30 ЗК РФ); 4) в случае предоставления земельного участка для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства (п.2 ст. 30.1, п.2 ст. 30.2 ЗК РФ).

Кроме того, широкие полномочия были предоставлены органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления в части установления перечня случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов РФ, муниципальной собственности или государственной неразграниченной собственности земельных участков для строительства осуществляется исключительно на торгах.

Таким образом, ранее правовое регулирование исходило из установления случаев, когда должны были проводиться торги. При этом все указанные случаи касались только земельных участков, предоставляемых для строительства. В комментируемой статье реализован концептуально иной подход - договоры аренды земельных участков заключаются по результатам торгов, проводимых в форме аукционов, за исключением ограниченного числа случаев: такой подход в большей степени соответствует условиям рыночной экономики и направлен на развитие конкуренции.

Можно выделить следующие группы случаев, когда предоставление земельных участков в аренду осуществляется без проведения торгов.

1. Предоставление земельных участков для реализации государственных функций, масштабных инвестиционных проектов и решения вопросов местного значения (подп.1-4, 22, 25-27, 30 п.2 комментируемой статьи).

Учитывая, что указанные задачи допускают достаточно широкую трактовку, подп.1-4 п.2 комментируемой статьей для предоставления земельных участков предусмотрены не только цели такого предоставления, но и наличие определенных правовых актов - указа или распоряжения Президента РФ, распоряжения Правительства РФ, высшего должностного лица субъекта РФ. Более того, объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения, назначения, масштабные инвестиционные проекты должны соответствовать критериям, установленным Правительством РФ или законами субъектов Российской Федерации.

Понятие инвестиционный проект раскрыто в ст. 1 ФЗ от 25 февраля 1999 года N 39-Ф3 "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (СЗ РФ. 1999. N 9. Ст.1096; 2004. N 35. Ст.3607; 2006. N 6. Ст.636; 2010. N 30. Ст.4015; 2011. N 30. Ст.4596; N 51. Ст.7448), согласно которой он представляет собой обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

При этом используемое в подп.2 и 3 п.2 комментируемой статьи понятие "масштабный проект" не следует отождествлять с "приоритетным инвестиционным проектом", предусмотренным указанным Федеральным законом, в связи с разными основаниями отнесения инвестиционных проектов с позиции ЗК РФ к масштабным и приоритетным.

При предоставлении земельных участков в аренду в соответствии с подп.4 п.2 комментируемой статьи необходимо иметь в виду, что понятия "объекты федерального, регионального, местного значения" раскрываются в ст. 1 ГрК РФ, согласно п.18-20 которой объекты федерального значения - объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению РФ, органов государственной власти РФ Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, решениями Президента РФ, решениями Правительства РФ, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие России.

Виды объектов федерального значения, подлежащих отображению на схемах территориального планирования РФ, определяются Правительством РФ, за исключением объектов федерального значения в области обороны страны и безопасности государства. Виды объектов федерального значения в области обороны страны и безопасности государства, подлежащих отображению на схемах территориального планирования РФ, определяются Президентом РФ.

Объекты регионального значения - объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления полномочий по вопросам, отнесенным к ведению субъекта РФ, органов государственной власти субъекта РФ Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами, Конституцией (уставом) и законами субъекта РФ, решениями высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие субъекта РФ.

Виды объектов регионального значения, подлежащих отображению на схеме территориального планирования субъекта РФ, определяются законом субъекта РФ. Объекты местного значения - объекты капитального строительства, иные объекты, территории, которые необходимы для осуществления органами местного самоуправления полномочий по вопросам местного значения и в пределах переданных государственных полномочий в соответствии с федеральными законами, законом субъекта РФ, уставами муниципальных образований и оказывают существенное влияние на социально-экономическое развитие муниципальных районов, поселений, городских округов.

Виды объектов местного значения муниципального района, поселения, городского округа, подлежащих отображению на схеме территориального планирования муниципального района, генеральном плане поселения, генеральном плане городского округа, определяются законом субъекта РФ.

Градостроительным кодексом РФ также предусмотрена необходимость разработки программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа - документа, устанавливающего перечни мероприятий по строительству, реконструкции систем электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоот- ведения, объектов, используемых для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов, которые предусмотрены соответственно схемами и программами развития единой национальной (общероссийской) электрической сети на долгосрочный период, генеральной схемой размещения объектов электроэнергетики, федеральной программой газификации, соответствующими межрегиональными, региональными программами газификации, схемами теплоснабжения, схемами водоснабжения и водоотведения, программами в области обращения с отходами.

Анализ норм ГрК РФ (ч.4 ст. 9, ч.6 и 7 ст. 26) позволяет сделать вывод, что вышеуказанные объекты по общему правилу должны найти отражение в документах территориального планирования соответствующего уровня (это правило не относится к случаям предоставления земельных участков для выполнения международных обязательств РФ, что предполагает наличие соответствующих международных договоров, соглашений и т.п.).

Подпункты 25 и 30 п.2 комментируемой статьи, предусматривающие возможность предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов, являются частным случаем подп.4 указанного пункта. При этом следует отметить, что понятие водохранилищ ВК РФ не раскрывается. В соответствии с ГОСТ 19179-73 "Гидрология суши. Термины и определения" под водохранилищем понимается искусственные водоем, образованный водоподпорным сооружением на водотоке с целью хранения воды и регулирования стока.

Гидротехническое сооружение в соответствии со ст. 3 Федеральным законом от 2 июля 1997 года N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.3589; 2003. N 2. Ст.167; 2004. N 35. Ст.3607; 2005. N 19. Ст.1752; 2006. N 52. Ст.5498; 2008. N 29. Ст.3418; 2009. N 1. Ст.17; N 52. Ст.6450; 2010. N 31. Ст.4195; 2011. N 30. Ст.4590, 4591; N 49. Ст.7015; N 50. Ст.7359; 2012. N 53. Ст.7616; 2013. N 9. Ст.874) представляет собой плотины, здания гидроэлектростанций, водосбросные, водоспускные и водовыпускные сооружения, туннели, каналы, насосные станции, судоходные шлюзы, судоподъемники; сооружения, предназначенные для защиты от наводнений, разрушений берегов и дна водохранилищ, рек; сооружения (дамбы), ограждающие хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройства от размывов на каналах, а также другие сооружения, здания, устройства и иные объекты, предназначенные для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод и жидких отходов, за исключением объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, предусмотренных ФЗ от 7 декабря 2011 года N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении".

Понятия "ядерные установки", "радиационные источники", "пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пункты хранения, хранилища радиоактивных отходов" раскрываются ФЗ от 21 ноября 1995 года N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" (СЗ РФ 1995. N 48. Ст.4552; 2009. N 52. Ст.6450; 2011. N 30. Ст.4590; N 49. Ст.7025; 2012. N 26. Ст.3446), понятие "пункт захоронения радиоактивных отходов" - в ФЗ от 11 июля 2011 года N 190-ФЗ "Об обращении с радиоактивными отходами и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2011. N 29. Ст.4281).

В подп.4, 25 и 30 п.2 комментируемой статьи не уточняются юридические лица, которым могут предоставляться земельные участки по указанным основаниям. Учитывая, что в основном в них речь идет о размещении объектов федерального, регионального или местного значения, земельные участки для указанных целей могут предоставляться только лицам, которые вправе осуществлять строительство таких объектов (в силу вытекающих из правовых актов полномочий таких лиц, на основании заключенных с органами государственной власти или органами местного самоуправления соглашений и т.д.).

Подпункт 22 п.2 комментируемой статьи содержит указание на лицо, с которым заключается договор аренды земельного участка, и цель его предоставления - для строительства объектов инфраструктуры особой экономической зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны. Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны утверждена приказом Министерства экономического развития РФ от 28 декабря 2010 года N 698 (Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2011. N 10).

Подпункты 26 и 27 комментируемой статьи предусматривают предоставление земельных участков юридическим лицам, специально созданным для выполнения определенных государственных функций в области создания объектов транспортной инфраструктуры - Государственной компании "Российской автомобильной дороги" и ОАО "Российские железные дороги". При этом им предоставляются не любые земельные участки, необходимые для обеспечения деятельности указанных юридических лиц, а только участки, непосредственно предназначенные для размещения соответствующих объектов транспортной инфраструктуры.

Виды деятельности Государственной компании "Российские автомобильные дороги" определены ст. 6 ФЗ от 17 июля 2009 года N 145-ФЗ "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2009. N 29. Ст.3582; 2010. N 30. Ст.3999; 2011. N 13. Ст.1688) и включают в себя деятельность по доверительному управлению автомобильными дорогами Государственной компании; деятельность по организации строительства и реконструкции автомобильных дорог, переданных или передаваемых Государственной компании в доверительное управление; иная деятельность, направленная на достижение целей деятельности Государственной компании.

Согласно ст. 25 ФЗ от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2007. N 46. Ст.5553; 2008. N 20. Ст.2251; N 30. Ст.3597; 2009. N 52. Ст.6427; 2010. N 45. Ст.5753) границы полосы отвода автомобильной дороги определяются на основании документации по планировке территории. Подготовка документации по планировке территории, предназначенной для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса, осуществляется с учетом норм отвода земель.

Нормы отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса утверждены постановлением Правительства РФ от 2 сентября 2009 года N 717. В соответствии со ст. 26 указанного ФЗ для автомобильных дорог, за исключением автомобильных дорог, расположенных в границах населенных пунктов, устанавливаются придорожные полосы. Ширина придорожных полос также установлены законом в зависимости от класса и (или) категории автомобильных дорог с учетом перспектив их развития.

Характеризуя подп.27 п.2 комментируемой статьи необходимо отметить, что в настоящее время используемое в ЗК РФ понятие "размещение объекта" включает в себя "строительство, реконструкцию и (или) эксплуатацию объекта" (см. сокращение в подп.7 п.5 ст. 27 ЗК РФ).

Понятие инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования раскрывается в ФЗ от 10 января 2003 года N 17-ФЗ "О железнодорожном транспорте в Российской Федерации" и представляет собой технологический комплекс, включающий в себя железнодорожные пути общего пользования и другие сооружения, железнодорожные станции, устройства электроснабжения, сети связи, системы сигнализации, централизации и блокировки, информационные комплексы и систему управления движением и иные обеспечивающие функционирование этого комплекса здания, строения, сооружения, устройства и оборудование.

Законодатель не предусмотрел предоставление земельных участков государственным и муниципальным унитарным предприятиям для осуществления их уставной деятельности. Это связано с тем, что такие предприятия являются коммерческими юридическими лицами, и установление для них каких-либо преференций только в силу их создания публичным образованием не соответствует целям развития конкуренции. Учитывая вышеизложенное, земельные участки государственным и муниципальным унитарным предприятиям должны предоставляться по общим правилам, предусмотренным комментируемой главой.

2. Следующая группа случаев предоставления земельного участка без проведения торгов - предоставление гражданину или юридическому лицу (его членам) земельных участков, образованных из ранее предоставленного такому гражданину или юридическому лицу земельного участка (подп.5-8 п.2 комментируемой статьи).

Наличие указанных случаев обусловлено тем, что уже имеется арендатор исходного земельного участка, права которого зачастую возникают в результате заключение договора аренды по результатам аукциона, но в связи с изменением предмета договора аренды требуется заключение нового договора.

По общему правилу образованные земельные участки предоставляются арендатору исходного земельного участка, в том числе когда исходный земельный участок предоставлен для комплексного освоения территории (о комплексном освоении территории подробнее см. комментарий к ст. 39.3 ЗК РФ). Данное положение вытекает также из п.4 ст. 11.8 ЗК РФ.

Из указанного общего правила есть исключение. Оно относится к земельным участкам, образованным из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства. В этом случае образованные земельные участки, непосредственно предназначенные для индивидуального жилищного строительства, предоставляются гражданам - членам этой некоммерческой организации, или если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации (подп.6 п.2 комментируемой статьи).

К исключениям из общего правила можно отнести и положения подп.7 п.2 комментируемой статьи, которыми урегулированы вопросы предоставления земельных участков, образованных из земельных участков, предоставленных некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства.

В этом случае образованные земельные участки, непосредственно предназначенные для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, предоставляются гражданам - членам некоммерческой организации. Это связано с тем, что исходный земельный участок предоставляется некоммерческой организации для удовлетворения потребностей конкретных граждан. Более того, для ведения садоводства и огородничества площадь земельного участка рассчитывается исходя из численности объединения (см. комментарий к ст. 39.10 ЗК РФ).

Подпунктом 8 п.2 комментируемой статьи предусматривается предоставление некоммерческой организации граждан как юридическому лицу в аренду земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного такой некоммерческой организации для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, и относящихся к имуществу общего пользования. Важно обратить внимание, что исходный земельный участок должен быть ограничен в обороте, в ином случае предоставление указанных земельных участков осуществляется в собственность в соответствии со ст. 39.3 и 39.5 ЗК РФ.

3. Следующая группа случаев предоставления земельного участка в аренду без торгов вытекает из предусмотренного подп.5 п.1 ст. 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов и предусматривает предоставление земельного участка собственнику или иному правообладателю расположенного на таком земельном участке здания, сооружения, помещений в них (подп.9, 10 п.2 комментируемой статьи).

Вопросы предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, в аренду урегулированы ст. 39.20 ЗК РФ.

В рассматриваемую группу оснований можно также включить случай, предусмотренный п.20 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, согласно которому граждане и юридические лица, право собственности которых на многолетние насаждения зарегистрировано в соответствии с ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" до дня вступления в силу ФЗ от 4 декабря 2006 года N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", приобретают земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых находятся указанные многолетние насаждения, без торгов в собственность или в аренду по выбору указанных граждан и юридических лиц в соответствии с правилами, установленными главой 5.1 ЗК РФ.

Отдельно следует остановиться на правовом регулировании вопросов оформления прав на земельные участки собственниками расположенных на таких земельных участках объектов незавершенного строительства.

Ранее действовавшая ст. 36 ЗК РФ предусматривала право приобретении земельного участка собственниками зданий, строений, сооружений. Отсутствие указания на наличие аналогичного права у собственника объекта незавершенного строительства на практике приводило к отказу в предоставлении ему земельного участка, на котором расположен такой объект, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

________________
Как отмечено в постановлении Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 года N 8985/08, применение порядка приобретения прав на земельные участки, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ в отношении земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства, возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу п.3 ст. 28 ФЗ от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно указанному пункту собственники объектов недвижимости (в том числе и объектов незавершенного строительства), не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, оформленного в собственность, фактически выводит такой участок из оборота. С другой стороны, установление возможности оформления прав на земельный участок в связи с нахождением на нем объекта незавершенного строительства может привести к злоупотреблениям со стороны граждан и юридических лиц, особенно учитывая, что в законодательстве РФ отсутствуют критерии объектов незавершенного строительства (например, процент застройки и т.п.).

В данных условиях законодателем был найден определенный компромисс. Так, подп.10 п.2 комментируемой статьи предусмотрено предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства. При этом случаи, при которых возможно предоставление земельного участка по данному основанию, определены п.5 комментируемой статьи, а сроки договора аренда - подп.6 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Кроме того, согласно п.21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, а право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

________________
Согласно п.4 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком… Указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону. Вместе с тем если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте неполностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным (п.24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года N 73 // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1; 2013. N 4; 2014. N 3).

В случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, такие объекты незавершенного строительства могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п.6 ст. 239.1 ГК РФ).

4. Следующая группа представлена основанием, связанным с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (подп.11 п.2 комментируемой статьи). В данном подпункте речь идет только об юридических лицах, поскольку в отношении граждан предусмотрена процедура переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности в соответствии с п.9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ. Также данное основание не применимо в отношении юридических лиц, указанных в п.2 ст. 39.9 настоящего Кодекса, поскольку они должны использовать земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования.

5. Пятая группа случаев предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов - это предоставление земельных участков гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ (подп.14 п.2 комментируемой статьи).

Закрепив указанное положение, законодатель устранил правовую коллизию и решил вопрос о праве и условиях, на которых земельный участок предоставляется гражданам, в отношении которых законодательством не установлено право на бесплатное получение земельного участка в собственность, а предусмотрено право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков. Таким гражданам земельные участки предоставляются однократно без проведения торгов в аренду, при этом размер арендной платы за земельный участок определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка (подп.3 п.5 ст. 39.7, п.6 ст. 39.14 ЗК РФ). Представляется, что такой подход соответствует принципу социальной справедливости и учитывает баланс интересов государства и конкретного гражданина.

________________
В обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2008 года, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 сентября 2008 года отмечено, что в рамках аукциона, проведение которого предполагает соблюдение определенных условий (внесение задатка, "шаг аукциона" и т.д.), а также обязательное участие нескольких лиц, невозможна реализация принципа первоочередности предоставления гражданам земельных участков.

См.: Статьи 13, 16, 20 Закона СССР от 2 мая 1991 года N 2146-1 "О социальной защите граждан, пострадавших вследствие чернобыльской катастрофы" // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 21. Ст.594; ст. 14, 17 Закона Российской Федерации от 15 мая 1991 года N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991. N 21. Ст.699; ст. 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 48. Ст.4563; Федеральный закон от 27 мая 1998 года N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" // СЗ. РФ. 1998. N 22. Ст.2331; п.16 ст. 2 Федерального закона от 10 января 2002 года N 2-ФЗ "О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне" // СЗ РФ, 2002. N 2. Ст.128.

6. В качестве следующей группы можно выделить основания предоставления в аренду без торгов земельных участков, использование которых необходимо в связи с осуществлением определенных видов деятельности, разрешение (лицензия) или договор на осуществление которых получены или заключены лицом в соответствии с отраслевым законодательством, в том числе и в результате проведения торгов (подп.13, 13.1, 20, 21, 23, 23.1, 24, 28, 29 п.2 комментируемой статьи).

Так, договор о развитии застроенной территории заключается по результатам аукциона, порядок проведения которого определен ст. 46.3 ГрК РФ. Земельные участки, образованные в границах застроенной территории, предоставляются лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, только после выполнения определенных обязательств, связанных с подготовкой документации по планировке территории, расселением жителей многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, либо снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

Федеральный закон от 21 июля 2014 года N 224-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru, 22.07.2014) был введен институт освоения территории в целях строительства жилья экономического класса - создания жилых помещений, которые соответствуют условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

Содержание договоров об освоении территории и о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса урегулировано ст. 45.5-45.8 ГрК РФ. Такой договор заключается по результатам аукциона, при этом договор аренды земельного участка заключается с победителем такого аукциона одновременно с заключением договора об освоении территории или договора о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса.

При предоставлении земельного участка в аренду на основании подп.20 п.2 комментируемой статьи (недропользователю) необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 25.1 Закона РФ от 21 февраля 1992 года N 2395-1 "О недрах" земельный участок, необходимый для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется пользователю недр после получения лицензии на пользование недрами и оформления геологического отвода и (или) горного отвода, а также после утверждения проекта проведения указанных работ.

Законом N 171-ФЗ установлена возможность использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, в целях геологического изучения недр без предоставления и установления сервитутов на основании разрешения уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст. 39.33 ЗК РФ).

По подп.21 комментируемой статьи необходимо отметить, что вопросы установления границ особых экономических зон, требований к резидентам и управляющей компании порядок и основания привлечения управляющей компании, порядок заключения соглашения с резидентами об осуществлении промышленно-производственной, технико-внедренческой, туристско-рекреационной деятельности или деятельности в портовой особой экономической зоне, порядок ведения реестра резидентов особых экономических зон урегулированы ФЗ от 22 июля 2005 года N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации" (СЗ РФ. N 30. Ст.3127; 2007. N 45. Ст.5417; 2011. N 49. Ст.7043).

Концессионное соглашение в соответствии со ст. 13 ФЗ от 21 июля 2005 года N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (СЗ РФ. 2005. N 30. Ст.3126) заключается путем проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения, за исключением случаев, предусмотренных ст. 37 указанного ФЗ.

Подпункт 23.1 п.2 комментируемой статьи предусматривает предоставление земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или социального использования лицу, заключившему договор о таком освоении территории, и в случаях, предусмотренных законом субъекта РФ, некоммерческой организации, созданной субъектом РФ или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования.

Освоение территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома является новым институтом российского законодательства и введен ФЗ от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования" (РГ. 2014. 23 июля. N 163).

При этом предназначенным для найма домом - наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений, в наемном доме коммерческого использования - по договорам найма жилых помещений. Статус таких домов, порядок использования жилых помещений в них урегулированы Жилищным кодексом РФ.

Охотхозяйственное соглашение, наличие которого является основанием для предоставления земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено такое соглашение (подп.24 п.2 комментируемой статьи), регулируется ФЗ от 24 июля 2009 года N 209-ФЗ "Об охоте и о сохранении охотничьих ресурсов и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2009. N 30. Ст.3735).

Согласно ст. 25 указанного ФЗ расположенные в границах охотничьих угодий, не предоставленные физическим лицам, юридическим лицам и находящиеся в государственной собственности земельные участки и лесные участки (если предоставление таких земельных участков и лесных участков осуществляется органами исполнительной власти субъекта РФ) предоставляются в аренду для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства в целях размещения объектов охотничьей инфраструктуры и (или) в целях, не связанных с их размещением, юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям по результатам аукционов на право заключения охотхозяйственных соглашений.

При применении подп.28 п.2 комментируемой статьи необходимо иметь в виду, что зона территориального развития в РФ - это часть территории субъекта РФ, на которой в целях ускорения социально-экономического развития субъекта РФ путем формирования благоприятных условий для привлечения инвестиций в его экономику резидентам зоны территориального развития предоставляются меры государственной поддержки.

Федеральный закон от 3 декабря 2011 года N 392-ФЗ "О зонах территориального развития в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (СЗ РФ. 2011. N 49. Ст.7070; 2013. N 52 (ч.1). Ст.6972) установлены требования к юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям для включения их в реестр резидентов (ст. 11). Резиденту земельный участок может предоставляться по данному основанию только в границах зоны территориального развития и только для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией, требования к которым установлены указанным Федеральным законом.

И последним в данной группе является предусмотренное подп.29 п.2 комментируемой статьи основание предоставления земельного участка в аренду без торгов - лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами.

Вопросы, связанные с основаниями и порядком выдачи указанных разрешений, заключения указанных договоров урегулированы ФЗ от 20 декабря 2004 года N 166-ФЗ "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов" (СЗ РФ. 2004. N 52. Ст.5270; 2008. N 49. Ст.5748).

При этом договор о предоставлении рыбопромыслового участка заключается по результатам конкурса на право заключения такого договора. Договор пользования водными биоресурсами может заключаться по результатам аукциона в случаях, предусмотренных указанным ФЗ. Правила организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора пользования рыбоводным участком утверждены постановлением Правительства РФ от 15 мая 2014 года N 450.

7. Следующую группу случаев предоставления земельных участков без проведения торгов можно охарактеризовать, как связанную с развитием сельскохозяйственного производства (подп.12, 17, 19, 31 п.2).

Сюда относятся случаи предоставления земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом N 101-ФЗ (подп.12 п.2 комментируемой статьи).

Так, согласно п.5.1 ст. 10 Федерального закона N 101-ФЗ земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.

В эту группу также следует отнести случай предоставления земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов РФ (подп.17 п.2 комментируемой статьи). Ранее подобное основание предусматривалось п.5 ст. 10 Закона N 101-ФЗ.

Согласно ст. 123.15 ГК РФ (в ред. ФЗ от 25 мая 2014 года N 99-ФЗ) казачьими обществами признаются внесенные в государственный реестр казачьих обществ в РФ объединения граждан, созданные в целях сохранения традиционных образа жизни, хозяйствования и культуры российского казачества, а также в иных целях, предусмотренных ФЗ от 5 декабря 2005 года N 154-ФЗ "О государственной службе российского казачества", добровольно принявших на себя в порядке, установленном законом, обязательства по несению государственной или иной службы.

В соответствии со ст. 6.2 ФЗ от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (СЗ РФ. 1996. N 3. Ст.145; 2006. N 3. Ст.282; N 45. Ст.4627; 2008. N 30. Ст.3616; 2009. N 29. Ст.3607; 2010. N 19. Ст.2291; N 21. Ст.2526; 2012. N 30. Ст.417) и ст. 2 ФЗ от 5 декабря 2005 года N 154-ФЗ "О государственной службе российского казачества" (СЗ РФ. 2005. N 50. Ст.5245) казачье общество - форма самоорганизации граждан РФ, объединившихся на основе общности интересов в целях возрождения российского казачества, защиты его прав, сохранения традиционных образа жизни, хозяйствования и культуры российского казачества.

Понятие религиозной организации раскрывается в ст. 8 ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях" (подробнее см. комментарий к ст. 39.5 ЗК РФ).

Подпункт 19 п.2 комментируемой статьи предусматривает предоставление земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

В данном подпункте речь идет о предоставлении для ведения личного подсобного хозяйства только земельного участка, расположенного за границами населенного пункта. Это связано с тем, что ФЗ от 7 июля 2003 года N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" (СЗ РФ. 2003. N 28. Ст.2881; 2008. N 30. Ст.3597) установлен разный правовой режим для земельных участков в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельных участков за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

При этом полевой земельный участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нем зданий и строений.

Таким образом, указанный подпункт предусматривает предоставление земельных участков для сельскохозяйственных нужд - выращивание сельскохозяйственной продукции, выпас сельскохозяйственных животных, сенокошения и не предусматривает возможности строительства на земельном участке.

Поэтому в данном подпункте нет каких-либо оговорок по условиям предоставления, в отличие от подп.15 п.2 комментируемой статьи, которым предусмотрено предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В указанном случае предоставление земельного участка возможно только в случае, предусмотренном ст. 39.18 ЗК РФ, - при условии предварительного извещения о возможности приобретения земельного участка для указанных целей и отсутствия иных заинтересованных в приобретении такого земельного участка лиц.

В рассматриваемую группу оснований также следует отнести подп.31 п.2 комментируемой статьи, которым предусматривается предоставление земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Следует обратить внимание, что возможность заключения договора аренды на новый срок распространяется не только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, но на все земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства (независимо от категории земель).

Учитывая, что не все юридические лица переоформили право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или собственности, но такая возможность за ними сохраняется, п.28 ст. 3 Закона N 137-ФЗ предусмотрено, что в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования не указанному в п.2 ст. 39.9 ЗК РФ юридическому лицу до дня введения в действие ЗК РФ, этому юридическому лицу может быть предоставлен без проведения торгов в аренду или в случае, если это юридическое лицо имеет право на бесплатное переоформление изымаемого земельного участка в собственность, в собственность другой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемого земельного участка.

Случай, предусмотренный подп.32 п.2 комментируемой статьи, представляется не совсем верным рассматривать как самостоятельное основание предоставления земельного участка без проведения торгов, поскольку в нем речь идет, по сути, о пролонгации - заключении с арендатором земельного участка нового договора аренды такого земельного участка.

Появление данной нормы в земельном законодательстве заслуживает особого внимания, поскольку ранее в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 ГК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означал, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановления Президиума ВАС РФ от 19 июля 2005 года N 3440/05, от 5 июля 2012 года N 17540/11).

________________
Вестник ВАС РФ. 2012. N 9.

Учитывая правоприменительную практику, законодатель напрямую закрепил возможность арендатора (и обязанность уполномоченного органа) заключить новый договор аренды данного земельного участка и исключил норму о преимущественном праве, как реально не гарантирующем приобретение земельного участка в аренду.

В случае если в соответствии с ЗК РФ допускается предоставление земельного участка лицу в собственность или в аренду без проведения торгов, вид права, на котором предоставляется такой земельный участок, выбирает заявитель (п.6 ст. 39.14 ЗК РФ).

Консультации и комментарии юристов по ст 39.6 ЗК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 39.6 ЗК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Внимание! С 1 марта 2015 года арендовать земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, можно только на торгах (аукционах). Но закон предусматривает несколько исключений

По общему правилу получить в аренду земельный участок без торгов нельзя. Причем торги осуществляются только в форме аукциона (конкурс не проводится). Это следует из пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Но есть исключения. В отдельных случаях договор аренды участка из публичных земель можно заключить без проведения торгов. Перечень таких случаев является закрытым (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Так, к ним относится предоставление земельных участков организациям:

• для государственных и общественно полезных целей (для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов, комплексного освоения территории, выполнения международных обязательств РФ, размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения и др.),
• для сельскохозяйственного производства,
• на основании указа или распоряжения Президента РФ, для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ и др.

Кроме того, получить землю в аренду без торгов могут (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

• собственники зданий, сооружений, которые расположены на этих земельных участках,
• собственники объектов незавершенного строительства таких объектов, которые размещены на участках (однократно и только для завершения их строительства),
• граждане, которые имеют право на первоочередное или внеочередное предоставление земельного участка,
• граждане, которые приобретают участок для индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,
• граждане и организации, у которых участок был изъят для государственных или муниципальных нужд, и др.

Наконец, нужно иметь в виду, что закон установил специальный перечень случаев, когда земельный участок вообще не может быть предметом аукциона (п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Например, предметом аукциона не может быть земельный участок:

• границы которого подлежат уточнению,
• который не отнесен к определенной категории земель,
• предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды,
• в отношении которого принято решение о предварительном согласовании его предоставления,
• и другие случаи.

До 1 марта 2015 года порядок предоставления в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, зависел от целей, для которых его арендовали:

• для строительства
• или для целей, не связанных со строительством.

Для строительства порядок предоставления участка различался в зависимости от необходимости проведения определенных работ, то есть:

• без предварительного согласования мест размещения объектов,
• с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Без проведения торгов получить землю можно было с предварительным согласованием места размещения объекта. Такой порядок определяли статьи 3032 Земельного кодекса РФ. На торгах осуществлялось предоставление земельных участков для целей строительства без предварительного согласования мест размещения объектов (ст. 38 ЗК РФ). То есть до 1 марта договоры аренды государственного или муниципального земельного участка заключались по результатам проведения аукционов, конкурсов и без проведения торгов.

После 1 марта 2015 года режим предоставления участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта и без согласования не различается. Теперь закон различает предоставление в аренду земли в зависимости от того, по чьей инициативе это происходит (п. 34 ст. 39.11 ЗК РФ):

• государственной власти или местного самоуправления,
• гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка,
• заинтересованной организации.

Инициатор процесса оформления готовит документы на землю.

Если аукцион проводят по инициативе заинтересованного лица (гражданина или организации), то оно готовит схему расположения земельного участка. Исключение будет в случае, когда участок расположен в границах субъекта РФ города федерального значения (Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя) или в границах населенных пунктов. Тогда схему расположения земельного участка должен подготовить уполномоченный орган (абз. 2 подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Имеет ли арендатор публичного земельного участка преимущественное право заключить договор аренды участка на новый срок?

Нет, не имеет. Чтобы заключить новый договор аренды по истечении срока действия прежнего договора, с 1 марта 2015 года требуется проводить аукцион. Это следует из пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.

Ранее закон предусматривал для арендатора такое преимущественное право заключения договора аренды на новый срок (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

Из этого следует, что отмена преимущественного права затрагивает договоры, заключенные до марта 2015 года, а не только договоры, которые будут заключены после этой даты. Однако в ряде случаев преимущественное право на заключение договора аренды у арендатора сохраняется. Так, в частности, закон устанавливает, что проводить торги не нужно, если (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

• земельный участок был предоставлен без проведения торгов (см. когда проводить торги не требуется) (ст. 39.6 ЗК РФ),
• договор аренды был заключен на аукционе и землю получил гражданин для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Исключение: случаи, когда участок был предоставлен без торгов в связи с признанием аукциона несостоявшимся. То есть если только один заявитель был признан участником аукциона (п. 13, 14 и 20 ст. 39.12 ЗК РФ). В этих случаях новый договор аренды нужно заключать на торгах.

Чтобы заключить новый договор без торгов, нужно учитывать несколько условий (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

• заявление о заключении нового договора арендатору нужно подать до истечения срока действия заключенного договора,
• исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо,
• ранее заключенный договор аренды не был расторгнут.

Внимание! Для некоторых видов договоров аренды с 1 марта 2015 года закон установил ограничения по срокам заключения договоров

В зависимости от назначения использования земельного участка договор можно заключить на определенный срок в пределах, предусмотренных законом, а именно (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

• для строительства или реконструкции зданий и сооружений от трех до десяти лет,
• для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства от трех до пяти лет,
• собственникам здания или сооружения до 49 лет,
• для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства до 20 лет,
• для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества до трех лет,
• для сельскохозяйственного производства от трех до 49 лет,
• в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного участка на срок, не превышающий срока аренды участка, являющегося исходным,
• для завершения строительства объекта незавершенного строительства до трех лет и др.

Кого нужно уведомлять при уступке прав по договору аренды земли, находящейся в публичной собственности: собственника или арендодателя?

Нужно уведомить арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. Например, собственником участка может быть администрация муниципалитета, а арендодателем муниципальное унитарное предприятие (МУП) (постановление арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 января 2015 г. № Ф04-14360/2014 по делу № А46-6723/2014).

Поэтому в случае уступки права аренды участка, находящегося в публичной собственности, третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя (ранее закон закреплял обязанность уведомлять собственника).

Распространяются ли новые нормы Земельного кодекса РФ на договоры аренды, которые были заключены до 1 марта 2015 года?

Нет, новые положения об аренде не распространяются на договоры, заключенные до 1 марта 2015 года. Это следует из статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Такие договоры будут действовать по правилам, которые существовали на момент их заключения. В частности, до 1 марта 2018 года земельный участок предоставляется в аренду в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, которые действовали в редакции до 1 марта 2015 года, без проведения торгов (ч. 1 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

• на основании заявления арендатора,
• если предоставление участка предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления участка.
• Кроме того, земельный участок, в отношении которого до 1 марта 2015 года было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, в течение трех лет со дня принятия этого решения не может быть:
• предметом аукциона по продаже участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка,
• предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указано в этом решении.

Это также следует из части 1 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Земельные участки предоставляют в аренду в соответствии с редакцией Земельного кодекса РФ, которая действовала до 1 марта 2015 года, если до этой даты было опубликовано (ч. 2 ст. 34 Закона № 171-ФЗ):

• извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды участка либо
• сообщение о наличии участков, предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Аналогичные правила действуют, если уполномоченный орган уже утвердил схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории для его предоставления в целях, не связанных со строительством или с эксплуатацией зданий и сооружений. На это указано в части 3 статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Вместе с тем, нужно отметить, что норма об отмене преимущественного права заключать договоры аренды распространяется в том числе на договоры, которые были заключены до 1 марта 2015 года.

В связи с тем, что изменился порядок предоставления в аренду публичных земель, поменялся и порядок определения арендной платы за такие земельные участки.

Согласование условий договора аренды публичного имущества и его государственная регистрация

В договоре аренды публичного недвижимого имущества, как и в договоре аренды любого другого имущества, стороны согласуют:

• предмет договора,
• цену арендную плату,
• срок договора аренды,
• иные условия (порядок передачи и возврата имущества, расторжения договора, права и обязанности сторон, условия о подсудности споров и др.).

Согласованный и подписанный сторонами договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).

Обязательность регистрации зависит от такого условия, как срок договора аренды. Регистрация не требуется, если договор заключен на срок менее одного года или на неопределенный срок. Если же договор аренды заключен на срок один год или более, то регистрация нужна (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Заявление о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может подать любая из сторон договора арендатор или арендодатель. Для регистрации договора аренды нужно обратиться в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Порядок регистрации устанавливает Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества (утв. приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135). Перечень документов, представляемых на государственную регистрацию договора аренды, указан в пункте 8 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184. Подробнее о порядке государственной регистрации договора аренды см. Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации.

Если стороны не согласуют существенные условия договора, то он признается незаключенным. Если не зарегистрировать договор аренды, который требует государственной регистрации, то он также не будет считаться заключенным.

Вместе с тем, до недавнего времени было неясно, по каким правилам можно оспаривать договоры аренды в тех или иных ситуациях: как незаключенные или недействительные.

Президиум ВАС РФ разъяснил эти вопросы в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, утвержденном информационным письмом от 25 февраля 2014 г. № 165 (далее информационное письмо № 165).

Во-первых, Президиум указал, что если в договоре аренды отсутствует существенное условие, то он будет являться незаключенным, а не недействительным (п. 1 информационного письма № 165).

Стороны не согласовали существенные условия договора аренды публичного имущества и не получили согласия собственника субъекта РФ для передачи имущества в аренду. Договор аренды стороны не исполняли. С каким иском арендодатель может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным или незаключенным

В таком случае в суде правильно заявить требование о незаключенности договора аренды.

Президиум ВАС РФ разъяснил: если стороны не согласуют существенные условия договора аренды, то он не считается заключенным. К такому договору неприменимы правила об основаниях недействительности сделок. Из этого разъяснения можно сделать следующий практический вывод: если стороны не согласовали существенные условия договора, то оспорить его можно только как незаключенный, а не как недействительный. Причем ошибка в выборе требования не повлечет отказа в иске. Если истец, например, арендодатель потребует признать такой договор недействительным, то суд не откажет ему в требовании, а поправит его и поменяет способ правовой защиты, признав договор незаключенным.

Во-вторых, если договор, подлежащий регистрации, не был зарегистрирован, то даже при отсутствии государственной регистрации суд может признать его недействительным (п. 2 информационного письма № 165).

Стороны заключили договор аренды публичного имущества сроком на пять лет. Однако согласия собственника имущества субъекта РФ на передачу имущества в аренду они не получили. Кроме того, они не зарегистрировали договор. Можно ли признать такой договор аренды недействительным?

Да, можно. Ведь договор аренды уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними. Поэтому подобный договор можно оспорить по правилам о недействительности сделок.

Президиум подчеркнул при этом, что иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке.

Из этого следует важный практический вывод: требование о признании договора аренды недействительным третье лицо может заявить и до осуществления государственной регистрации договора аренды.

Материал Юридической справочной системы Система Юрист