burada PV cərəyandır pulun dəyəri,
FV pulun gələcək dəyəridir,
n vaxt intervallarının sayı,
i - endirim dərəcəsi.
Misal. Beş il ərzində 1000 rubl almaq üçün hesaba nə qədər pul qoyulmalıdır? (i=10%)
PV = 1000 / (1+0,1)^5 = 620,92 rubl
Beləliklə, pulun cari dəyərini hesablamaq üçün onların məlum gələcək dəyərini (1 + i) n -ə bölmək lazımdır. Cari dəyər uçot dərəcəsi ilə tərs bağlıdır. Məsələn, cari dəyər pul vahidi 1 ildə alınan 8% nisbətindədir
PV \u003d 1 / (1 + 0,08) 1 \u003d 0,93,
Və 10% dərəcəsi ilə
PV \u003d 1 / (1 + 0,1) 1 \u003d 0,91.
Pulun cari dəyəri də onun qəbulundan əvvəlki dövrlərin sayı ilə tərs bağlıdır.
İnvestisiya qərarlarının qəbulu zamanı pul vəsaitlərinin hərəkətinin diskontlaşdırılması üçün nəzərdə tutulan prosedurdan istifadə edilə bilər. Ən ümumi qərar qaydası xalis cari dəyər (NPV) qaydasıdır. Onun mahiyyəti ondan ibarətdir ki, investisiya layihəsində iştirak, onun həyata keçirilməsindən gələcək pul vəsaitlərinin cari dəyəri ilkin investisiyadan artıq olarsa, məqsədəuyğundur.
Misal. Nominal dəyəri 1000 rubl olan əmanət istiqrazı almaq mümkündür. və 750 rubl üçün 5 il ödəmə müddəti. Başqa bir alternativ investisiya variantı pul yerləşdirməkdir Bank hesabı illik 8% faiz dərəcəsi ilə. İstiqrazların alınmasına investisiya qoyuluşunun mümkünlüyünü qiymətləndirmək lazımdır.
NPV-ni faiz dərəcəsi və ya daha geniş şəkildə gəlir dərəcəsi kimi hesablamaq üçün kapitalın fürsət dəyərindən istifadə edilməlidir. Kapitalın fürsət dəyəri investisiyanın digər yollarından əldə edilə bilən gəlir dərəcəsidir. Bizim nümunəmizdə alternativ investisiya növü 8% gəlirli depozitə pul qoymaqdır.
Əmanət istiqrazı 1000 rubl məbləğində nağd pul daxilolmalarını təmin edir. 5 ildən sonra. Bu pulun indiki dəyəri
PV = 1000/1,08^5 = 680,58 rubl
Beləliklə, istiqrazın hazırkı dəyəri 680,58 rubl, onu almaq təklifi isə 750 rubl təşkil edir. İnvestisiyaların xalis cari dəyəri 680,58-750=-69,42 olacaq və istiqrazın alınmasına investisiya etmək məqsədəuyğun deyil.
NPV göstəricisinin iqtisadi mənası ondan ibarətdir ki, o, layihənin icrası nəticəsində investorun maliyyə vəziyyətindəki dəyişikliyi müəyyən edir. Bu misalda, istiqraz alınarsa, investorun sərvəti 69,42 rubl azalacaq.
NPV indikatoru pul borcunun müxtəlif variantlarını qiymətləndirmək üçün də istifadə edilə bilər. Məsələn, 5000 dollar borc almalısınız. avtomobil almaq üçün. Bank sizə illik 12%-lə kredit təklif edir. Dostunuz ona 9000 dollar versəniz, 5000 dollar borc ala bilər. 4 ildə. Optimal borclanma variantını müəyyən etmək lazımdır. 9000 dolların cari dəyərini hesablayın.
PV = 9000/(1+0,12)^4 = $5719,66
Beləliklə, bu layihənin NPV-si 5000-5719,66= -719,66 ABŞ dollarıdır. Bu vəziyyətdə ən yaxşı kredit seçimi bank kreditidir.
İnvestisiya layihələrinin effektivliyini hesablamaq üçün daxili gəlir dərəcəsini (IRR) də istifadə edə bilərsiniz. Daxili gəlir dərəcəsi gələcək daxilolmaların cari dəyərini və xərclərin cari dəyərini bərabərləşdirən diskont dərəcəsidir. Başqa sözlə, IRR NPV = 0 olan faiz dərəcəsinə bərabərdir.
İstiqrazın alınması ilə bağlı nəzərdən keçirilən nümunədə IRR aşağıdakı tənlikdən hesablanır
750 = 1000/(1+IRR)^5
IRR = 5,92%. Beləliklə, istiqrazın ödənilməsi zamanı gəlirlilik ildə 5,92% təşkil edir ki, bu da bank depoziti üzrə gəlirdən xeyli azdır.
xalis cari dəyər (NPV, xalis cari dəyər, xalis cari dəyər, NPV, İngilis diliNet indiki dəyər , investisiya layihələrinin təhlili üçün beynəlxalq təcrübədə qəbul edilmiş abbreviatura - NPV) bu günə qədər azaldılmış ödəniş axınının endirimli dəyərlərinin cəmidir.
Büdcə tərtibində xalis cari dəyər metodundan geniş istifadə edilmişdir. kapital qoyuluşları və investisiya qərarlarının qəbulu. Həmçinin, NPV investisiya layihəsinin həyata keçirilməsi ilə bağlı qərar qəbul etmək və ya rədd etmək üçün ən yaxşı seçim meyarı hesab olunur, çünki o, pulun vaxt dəyəri konsepsiyasına əsaslanır. Başqa sözlə, xalis diskontlaşdırılmış dəyər layihənin icrası nəticəsində investorun sərvətində gözlənilən dəyişikliyi əks etdirir.
NPV düsturu
Layihənin xalis cari dəyəri bütün pul vəsaitlərinin (həm daxil olan, həm də çıxan) cari dəyərinin cəmidir. Hesablama formulu aşağıdakı kimidir:
- CF t– dövr üçün gözlənilən xalis pul vəsaitlərinin hərəkəti (daxil olan və çıxan pul vəsaitlərinin hərəkəti arasındakı fərq). t,
- r- endirim dərəcəsi,
- N- layihənin müddəti.
Endirim dərəcəsi
Anlamaq lazımdır ki, endirim dərəcəsini seçərkən təkcə pulun zaman dəyəri konsepsiyası deyil, həm də gözlənilən pul vəsaitlərinin hərəkətində qeyri-müəyyənlik riski nəzərə alınmalıdır! Bu səbəbdən uçot dərəcəsi kimi kapitalın orta çəkili dəyərindən istifadə etmək tövsiyə olunur ( İngilis dili Kapitalın Çəkili Orta Dəyəri, WACC) layihənin həyata keçirilməsində iştirak edir. Başqa sözlə, WACC bir layihəyə qoyulmuş kapitalın tələb olunan gəlir dərəcəsidir. Buna görə də, pul vəsaitlərinin hərəkətində qeyri-müəyyənlik riski nə qədər yüksək olarsa, uçot dərəcəsi bir o qədər yüksək olar və əksinə.
Layihə Seçim Meyarları
NPV metodundan istifadə edərək layihələri seçmək üçün qərar vermə qaydası olduqca sadədir. Sıfır hədd dəyəri layihənin pul vəsaitlərinin hərəkətinin cəlb edilmiş kapitalın dəyərini ödəyə biləcəyini göstərir. Beləliklə, seçim meyarları aşağıdakı kimi tərtib edilə bilər:
- Xalis cari dəyər müsbət olarsa, tək müstəqil layihə qəbul edilməli və ya mənfi olduqda rədd edilməlidir. Sıfır dəyər investor üçün laqeydlik nöqtəsidir.
- İnvestor bir neçə müstəqil layihəni nəzərdən keçirirsə, müsbət NPV olanlar qəbul edilməlidir.
- Bir-birini istisna edən bir sıra layihələr nəzərdən keçirilirsə, ən yüksək xalis cari dəyərə malik olanı seçmək lazımdır.
Artıq aşkar etdiyimiz kimi, bugünkü nağd pul gələcəkdən daha bahadır. Əgər bizə sıfır kuponlu istiqraz almağı təklif etsələr və bir ildən sonra bunu vəd etsələr təhlükəsizlik geri qaytarın və 1000 rubl ödəyin, sonra onu almağa razılaşacağımız bu istiqrazın qiymətini hesablamaq lazımdır. Əslində, bizim üçün vəzifə bir ildən sonra alacağımız 1000 rublun cari dəyərini müəyyən etməkdir.
İndiki dəyər gələcək dəyərin əks tərəfidir.
İndiki dəyər gələcək pul vəsaitlərinin cari dəyəridir. Gələcək dəyəri müəyyən etmək üçün düsturdan əldə edilə bilər:
burada RU cari dəyərdir; V- gələcək ödənişlər; G - endirim dərəcəsi; endirim əmsalı; P - illərin sayı.
Yuxarıdakı nümunədə bu düsturdan istifadə edərək istiqrazın qiymətini hesablaya bilərik. Bunun üçün endirim dərəcəsini bilmək lazımdır. Uçot dərəcəsi kimi, eyni risk səviyyəsinə malik hər hansı maliyyə alətinə (bank depoziti, veksel və s.) pul yatırmaqla maliyyə bazarında əldə edilə biləcək gəliri götürürlər. İllik 15% ödəyən banka vəsait yerləşdirmək imkanımız varsa, o zaman bizə təklif olunan istiqrazın qiyməti
Beləliklə, bu istiqrazı 869 rubla almaqla. və geri qaytarıldıqda bir il ərzində 1000 rubl aldıqdan sonra 15% qazanacağıq.
İnvestorun ilkin depozit məbləğini hesablamalı olduğu bir nümunəyə nəzər salın. Dörd il ərzində investor bankdan 15.000 rubl məbləğində pul almaq istəyirsə. illik 12% bazar faiz dərəcələri ilə bank depozitinə nə qədər yerləşdirməlidir? Belə ki,
Cari dəyəri hesablamaq üçün bir neçə ildən sonra alınması gözlənilən pul vahidinin cari dəyərini göstərən endirim cədvəllərindən istifadə etmək məqsədəuyğundur. Pul vahidinin diskontlaşdırılmış dəyərini göstərən diskont əmsallarının cədvəli Əlavə 2-də təqdim edilmişdir. Bu cədvəlin bir hissəsi aşağıda verilmişdir (Cədvəl 4.4).
Cədvəl 4.4. və illərdə alınacaq pul vahidinin indiki dəyəri
|
İllik faiz dərəcəsi |
||||||||
Məsələn, 6% endirim dərəcəsi ilə yeddi il ərzində alınması gözlənilən 500 ABŞ dollarının indiki dəyərini müəyyən etmək istəyirsiniz. Cədvəldə. 4.4 sətir (7 il) və sütunun (6%) kəsişməsində biz endirim əmsalı 0,665 tapırıq. Bu halda, 500 dolların indiki dəyəri 500 0,6651 = 332,5 dollardır.
Faizlər ildə bir dəfədən çox ödənilirsə, indiki dəyərin hesablanması düsturu gələcək dəyərin hesablamalarında etdiyimiz kimi dəyişdirilir. İl ərzində çoxsaylı faiz hesablamaları ilə, cari dəyərin müəyyən edilməsi formulunun forması var
Yuxarıdakı misalda dörd illik əmanətlə, tutaq ki, əmanət üzrə faizlər rüblük hesablanır. Bu halda, dörd il ərzində 15.000 ABŞ dolları almaq üçün investor bir məbləği depozit qoymalıdır
Beləliklə, faiz nə qədər tez-tez hesablanırsa, müəyyən bir son nəticə üçün cari dəyər bir o qədər aşağı olur, yəni. faiz dərəcəsi ilə cari dəyər arasındakı əlaqə gələcək dəyərlə tərsdir.
Təcrübədə maliyyə menecerləri müxtəlif vaxtlarda pul vəsaitlərinin hərəkətini müqayisə etmək lazım olduqda daim variantların seçilməsi problemi ilə üzləşirlər.
Məsələn, yeni obyektin tikintisinin maliyyələşdirilməsinin iki variantı var. Ümumi tikinti müddəti dörd ildir, tikintinin təxmini dəyəri 10 milyon rubl təşkil edir. Müqavilə üzrə tenderdə iki təşkilat iştirak edir, işlərə görə aşağıdakı ödəniş şərtlərini təklif edir (Cədvəl 4.5).
Cədvəl 4.5. Tikintinin təxmini dəyəri, milyon rubl
|
Təşkilat AMMA |
Təşkilat AT |
|
Tikintinin təxmini dəyəri eynidir. Bununla belə, onların həyata keçirilməsi xərcləri qeyri-bərabər paylanır. Təşkilat AMMA xərclərin əsas məbləği (40%) tikintinin sonunda həyata keçirilir və təşkilat AT - ilkin dövrdə. Əlbəttə ki, müştəri üçün ödəniş xərclərini dövrün sonuna aid etmək daha sərfəlidir, çünki zaman keçdikcə vəsaitlər köhnəlir.
Çoxmüddətli pul vəsaitlərinin hərəkətini müqayisə etmək üçün onların cari vaxta azaldılmış dəyərini tapmaq və alınan dəyərləri cəmləmək lazımdır.
Ödəniş axınının cari dəyəri (RU) düsturla hesablanır
ildə pul vəsaitlərinin hərəkəti haradadır; t - ilin seriya nömrəsi; G - endirim dərəcəsi.
Əgər nəzərdən keçirilən nümunədə r \u003d 15% olarsa, iki variant üçün azaldılmış xərclərin hesablanmasının nəticələri aşağıdakı kimidir (Cədvəl 4.6).
Cədvəl 4.6.
Cari dəyər meyarına görə, təşkilat tərəfindən təklif olunan maliyyələşdirmə variantı AMMA, təşkilatın təklifindən daha ucuz olduğu ortaya çıxdı AT. Bu şərtlərdə müştəri, şübhəsiz ki, müqaviləni təşkilata verməyə üstünlük verəcəkdir AMMA (ceteris paribus).
Pulun Zaman Dəyəri (TVM) mühasibat uçotu və maliyyə sənayesində mühüm ölçüdür. İdeya ondan ibarətdir ki, bu gün bir rubl sabah eyni rubldan daha ucuzdur. Bu iki maliyyə dəyəri arasındakı fərq, bir rubl və ya zərərdən əldə edilə bilən mənfəətdir. Məsələn, bu mənfəət bank hesabına hesablanmış faizlərdən və ya investisiyalardan dividendlər şəklində əldə edilə bilər. Amma kredit borcunu ödəmək üçün faiz ödəyərkən itki də ola bilər.
Excel-də investisiyanın cari cari dəyərinin hesablanması nümunəsi
Excel pulun vaxt dəyərini hesablamaq üçün bir neçə maliyyə funksiyası təklif edir. Məsələn, PV (Present Value) funksiyası investisiyanın cari dəyərini qaytarır. Sadə sözlərlə, bu funksiya məbləği endirim faizi ilə azaldır və həmin məbləğ üçün ədalətli dəyəri qaytarır. Əgər a investisiya layihəsi ildə 10.000 dollar qazanc əldə etməyi gözləyir. Sual: Bu layihəyə investisiya qoymaq üçün rasional riskin maksimum miqdarı nə qədərdir?
Məsələn, Rusiyada pərakəndə biznes bəzən illik 35%-ə qədər mənfəət əldə edir, topdansatış biznesi isə 15%-i keçmir. İnvestisiya həcminin az olduğunu nəzərə alaraq, investisiya obyektinin topdansatış biznesi olmadığı güman edilir, bu isə o deməkdir ki, illik 15%-dən çox mənfəət gözlənilməlidir. Aşağıdakı rəqəm investisiya kalkulyatorundan faiz gəliri üçün düsturun nümunəsini göstərir:
Şəkildə gördüyümüz kimi kalkulyator bizə göstərir ki, 1 il ərzində 25% gəlirlə 10.000 məbləği əldə etmək üçün 8000 maliyyə resursu yatırmalıyıq. Yəni 8000-lik bir məbləğimiz olsaydı və onu illik 25%-lə qoysaydıq, bir ildən sonra 10000 qazanacaqdıq.
PS funksiyasının 5 arqumenti var:
- Rate - faiz endirim dərəcəsi. Bu, endirim müddəti ərzində gözlənilə bilən faiz gəliridir. Bu dəyər investisiyanın cari dəyərinin hesablanmasına ən çox təsir edir, lakin dəqiq müəyyən edilməsi ən çətin olanıdır. Ehtiyatlı investorlar ən çox müəyyən şərtlər altında faiz dərəcəsini real olaraq əldə edilə bilən maksimum səviyyəyə qədər qiymətləndirirlər. Əgər maddi resurslar krediti qaytarmaq üçün nəzərdə tutulur, bu halda bu arqument asanlıqla müəyyən edilir.
- Dövrlərin sayı(Nper) - gələcək məbləğin diskontlaşdırıldığı müddət. Bu nümunədə 1 il göstərilir (B2 xanasında qeyd olunur). Faiz dərəcəsi və illərin sayı müvafiq ölçü vahidləri ilə ifadə edilməlidir. Bu o deməkdir ki, siz illik tarifdən istifadə edirsiniz, onda bu arqumentdəki rəqəmsal dəyər illərin sayıdır. Əgər birinci arqumentdə faiz dərəcəsi aylar üçündürsə (məsələn, aylıq 2,5%), onda ikinci arqumentdəki rəqəm ayların sayıdır.
- Ödəniş (Pmt) - endirim dövründə vaxtaşırı ödənilən məbləğ. Əgər investisiya şərtlərində yuxarıdakı misalda olduğu kimi yalnız bir ödəniş varsa, bu məbləğ pulun gələcək dəyəridir və ödənişin özü =0-a bərabərdir. Bu arqument dövrlərin ikinci sayı arqumentinə uyğun olmalıdır. Endirim dövrlərinin sayı 10-dursa və üçüncü arqument deyilsə<>0, onda PS funksiyası üçüncü arqumentdə (Pmt) göstərilən məbləğ üçün 10 ödəniş kimi hesablanacaq. Aşağıdakı nümunə pulun cari dəyərinin ayrı-ayrı ödənişlərdə bir neçə taksitlə necə hesablandığını göstərir.
- Gələcək dəyər (FV) endirim dövrünün sonunda alınacaq məbləğdir. maliyyə funksiyaları Excel pul vəsaitlərinin hərəkəti hesablamalarına əsaslanır. Bu o deməkdir ki, investisiyanın gələcək dəyəri və indiki dəyəri əks əlamətlərə malikdir. Bu misalda gələcək dəyər mənfi ədəddir, ona görə də düstur müsbət ədədə qiymətləndirilir.
- Növ - ümumi məbləğin ödənişi endirim dövrünün sonuna düşürsə, bu arqument 0 dəyərinə və ya əvvəlində olarsa 1 nömrəsinə malik olmalıdır. Bu misalda bu arqumentin dəyərinin əhəmiyyəti yoxdur və heç bir şəkildə hesablamanın yekun nəticəsinə təsir etməyəcək. Çünki ödəniş haqqı sıfırdır və tip arqumenti buraxıla bilər. Bu halda, funksiya 0 dəyəri ilə bu arqumentə defolt olaraq verilir.
Excel-də inflyasiya ilə pulun cari dəyərini hesablamaq üçün düstur
PV funksiyasının tətbiqinə dair başqa bir misalda pulun gələcək dəyəri bir anda gələcək bərabər ödənişlərin bütün seriyası üçün hesablanır. Məsələn, ofis icarəsi əsasında kirayəçi bir il ərzində hər ay 5000 ödəməlidirsə, o zaman ev sahibi illik 6,5% inflyasiya nəzərə alınmaqla gəlirində nə qədər itirəcəyini hesablamaq üçün PV funksiyasından istifadə edə bilər:
Bu misalda beşinci Növ arqumentinin 1 ədədi dəyəri var, çünki icarə haqqı hər ayın əvvəlində ödənilir.
Əgər müntəzəm ödənişlərin məbləği varsa, PS funksiyası əslində hər bir ödəniş üçün pulun cari dəyərini ayrıca hesablayır və nəticələri yekunlaşdırır. Şəkildə hər bir ödəniş üçün dəyərin hesablanmasının nəticələri göstərilir. İlk ödənişin cari dəyəri ödənişin məbləği ilə eynidir, çünki indi faktdan sonra ödənilir. Növbəti ayın ödənişi bir ay ərzində ödəniləcək və onun cari pul dəyəri artıq azalır (azalır). 4,973 məbləğində endirim edilir. Dəyişikliklər əhəmiyyətli deyil, lakin 11 ay ərzində ödəniləcək son ödəniş artıq əhəmiyyətli dərəcədə aşağı bir dəyərə malikdir - 4,712. Cari dəyərin hesablanmasının bütün nəticələri investisiyalar ümumiləşdirilməlidir. PS funksiyası bütün dövr üçün xronoloji ödəniş cədvəlinə ehtiyac olmadan bütün bu işləri avtomatik yerinə yetirir.
08.03.2015 21:16 3473
PULUN ZAMANDA DƏYƏRİNİN NƏZƏRİYYƏSİNİN ƏSASLARI
Xərclərin ölçülməsi Daşınmaz əmlak in pul forması və onun dəyərinin, bir qayda olaraq, daşınmaz əmlaka sahiblik və istifadədən gələcək gəlirin indiki dəyəri ilə müəyyən edilməsi, gələcək dəyərin müəyyən edilməsi proseslərini izah edən pulun zaman dəyəri nəzəriyyəsinə müraciət etməyi tələb edir. pulun yığılması (yığım) və pul vəsaitlərinin hərəkətini onların cari dəyərinə çatdırmaq (diskontlaşdırma). ).
Nəzərə alsaq ki, bu proseslər təsirə əsaslanır mürəkkəb maraq, bu fəslin diqqət mərkəzində standart mürəkkəb faiz funksiyalarının qiymətləndirmə prosedurlarında tətbiqi və onların iqtisadi məzmununun izahı olacaq. Xüsusilə, altı əsas funksiya nəzərdən keçiriləcək: vahidin yığılmış məbləği (gələcək dəyəri), dövr ərzində vahidin yığılması, əvəz fondunun formalaşmasına töhfə, vahidin cari dəyəri (reversiya), adi annuitetin cari dəyəri və vahidin amortizasiyasına töhfə.
Yığım və diskontlaşdırma prosesləri
Artıq qeyd edildiyi kimi, daşınmaz əmlakın dəyəri pul ifadəsində ifadə edilir. Başqa sözlə, pul daşınmaz əmlak hüquqlarının dəyişdirildiyi əmtəədir. Lakin hər hansı digər əmtəə kimi pulun da dəyəri olmalıdır, yəni. müvafiq bazarda, kapital bazarında, müəyyən bir ödəniş qarşılığında müəyyən müddət üçün borc pul götürə bilərsiniz. Eyni bazarda, bunun üçün mükafat alacağınızı gözləyərək pulunuzu bir müddət istifadə üçün verə bilərsiniz.
Bunu bank əməliyyatları aydın şəkildə göstərir. Bank əmanətlərinə pul yerləşdirərkən, əslində onlar istifadəyə verilir və bankın qoyulmuş kapitala təklif etdiyi faiz dərəcəsi bu istifadəyə görə ödənişdir. Və əksinə, kreditə götürülmüş pul bu puldan istifadəyə görə ödəniş kimi müəyyən faizlə birlikdə banka tam şəkildə qaytarılmalıdır.
İstənilən halda, bugünkü dəyər adlanan pul məbləği ilə gələcək dəyər adlanan sabah pul məbləği faiz dərəcəsi ilə gəlirin miqdarı ilə fərqlənəcək:
burada FV gələcək dəyəri əks etdirən məbləğdir;
PV - cari dəyəri əks etdirən məbləğ;
i - faiz dərəcəsi.
Bənzər bir şəkildə mübahisə edərək, gələcəkdə müəyyən bir mükafat səviyyəsinə görə müəyyən bir FV almaq üçün bu gün nə qədər PV investisiya edilməli olduğu tərs problemi həll edə bilərik i:
Bu tapşırığa diskontlaşdırma, yəni gələcək dəyərin cari dəyərə gətirilməsi tapşırığı, bu halda istifadə olunan DF=1/(1+i) əmsalı isə endirim əmsalı adlanır.
Yığım və diskont əməliyyatları
Beləliklə, müxtəlif vaxtlarda pulu müqayisə etmək imkanı verən ən mühüm əməliyyatlar yığım və diskont əməliyyatlarıdır.
Yığım - cari dəyərin gələcəyə gətirilməsi əməliyyatı.
Endirim - gələcək dəyərin cari dəyərinə gətirilməsi.
Maliyyə təhlili bu iki əməliyyat üzərində qurulur. Onun əsas meyarlarından biri faiz dərəcəsi və ya xalis gəlirin qoyulmuş kapitala nisbətidir. Yığım əməliyyatını yerinə yetirərkən kapitalın gəlirliliyi dərəcəsi, diskontlaşdırdıqda isə uçot dərəcəsi adlanır.
Daşınmaz əmlaka investisiya qoymaq puldan istifadəyə çox bənzəyir. Daşınmaz əmlakın alınmasına və/və ya tikintisinə pul yatırmaq bu gün deyil, gələcəkdə gəlir əldə etməyi nəzərdə tutur. Pulun cari istifadəsindən belə imtina onun ödənilməsini - qoyulmuş kapital üzrə gəlirin alınmasını da tələb edir. Beləliklə, hər hansı bir əmlakın gələcək dəyəri bu gəlirin məbləği ilə indiki dəyərindən çox olacaqdır.
NÜMUNƏ
İnzibati binanın tikintisi üçün investisiya layihəsinə baxılır. Proqnoz hesablaması göstərdi ki, bir ildən sonra binanı 400 min dollara satmaq olar.İnvestor üçün məqbul gəlir səviyyəsi 15% olarsa, bu gün tikintiyə nə qədər sərmayə qoymağa dəyər olduğunu müəyyən etmək lazımdır.
Təbii ki, investorun qəbul edə biləcəyi kapitalın gəlirlilik dərəcəsi həmin məbləğdə gəlir əldə etmək riski ilə müəyyən ediləcək. Verilmiş gəlir dəyərinə nail olmaq riski nə qədər yüksəkdirsə, tikintiyə qoyulmuş kapitalın ödəniş dərəcəsi də bir o qədər yüksək olmalıdır.
Yuxarıdakı əsaslandırma investisiyanın cari dəyərinin 347,826 ABŞ dolları olacağını göstərir:
PV = FV × 1/(1 + i) = 400000 × 1/(1 + 0,15) = 347826
Bu problemdə bir dövr nəzərdə tutulurdu, bunun sonunda gəlir əldə etməli idi, yəni. dərəcəsi ilkin kapitaldan tutulurdu. Əgər gəlir bir neçə dövrün (illər, aylar) sonunda alınacaqsa, o zaman dərəcə əvvəlki dövrdə yığılmış məbləğdən hesablanacaq, yəni. mürəkkəb faizlə. Bu halda ilk dövr üçün endirim faktoru olaraq təyin olunacaq
Sonrakı dövrlərdə i = const olduğunu fərz etsək, o, bu şəkildə hesablanmalıdır:
Qeyd etmək lazımdır ki, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində həll olunan bir çox problemlər mürəkkəb faiz effektinin istifadəsinə əsaslanır. Tipik olaraq, faiz dərəcəsi nominal illik dərəcə kimi verilir. Əgər dövrlərin sayı illərlə deyil, aylarla və ya rüblərlə ifadə edilirsə, o zaman faiz dərəcəsi də aylıq və ya rüblük olmalıdır. Onları müəyyən etmək üçün nominal illik dərəcəni ildə müvafiq dövrlərin sayına bölmək lazımdır.
Diskont əmsalından istifadə etməklə cari dəyərə endirilən müxtəlif zamanlı pul vəsaitlərinin hərəkəti əlavə xüsusiyyətə malikdir. Bu, t dövrləri üçün diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkətinin cari dəyərini i-nin sabit dəyərinin qəbulu ilə aşağıdakı kimi təqdim etməyə imkan verir:
burada Ct t-ci dövrün pul vəsaitlərinin hərəkətidir
Bu ifadə diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti düsturu adlanır. Diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti düsturu müəyyən şərtlər daxilində xeyli sadələşdirilə bilər. İlk növbədə, bu, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində irəli sürülən əsas fərziyyələrdən birinə, torpaqdan əldə edilən gəlirin sonsuzluğuna aiddir. İllik gəlirin miqdarının sabit olacağını fərz etsək, onda i-ə bərabər endirim dərəcəsi ilə vahid sabit daxilolmaların sonsuz axınının indiki dəyəri həndəsi irəliləyişlə təsvir ediləcəkdir.