Il mercato immobiliare in Russia (come in altri paesi sviluppati) sta cambiando abbastanza rapidamente. I cambiamenti diventano particolarmente imprevedibili durante i periodi di crisi. In tali situazioni, l'analisi di mercato è un compito difficile: i prezzi e la domanda possono oscillare sia al rialzo che al ribasso.

Sotto IQReview fornisce una breve panoramica dello stato attuale del mercato immobiliare nella Federazione Russa. Questi dati sono rilevanti principalmente per coloro che intendono acquistare o vendere proprietà nei prossimi sei mesi o un anno.

Storia della creazione e dello sviluppo mercato immobiliare in Russia

Il mercato immobiliare in Russia è relativamente "giovane": è apparso solo nel 1990. A metà di quest'anno, la legge "Sulla proprietà in URSS" è stata ampliata per includere il concetto di "proprietà privata". In effetti, il mercato ha cominciato a svilupparsi in massa solo dal 1992 - quando ha cominciato ad essere praticato.

Come in qualsiasi altro paese, il mercato immobiliare in Russia aveva e ha tuttora le sue caratteristiche. Inizialmente erano così:

La domanda ha superato l'offerta diverse volte e nelle grandi città decine di volte.

I servizi non erano così comuni come lo sono ora ed erano generalmente poco professionali.

I prezzi delle case erano molto bassi (ad esempio, nel 1995-1997, la "odnushka" media a Mosca poteva essere acquistata per $ 25-30 mila).

Processo di formazione del prezzo

Il mercato secondario di Mosca (e di altre città della Federazione Russa) è stato formato condizionatamente in più fasi:

Dal 1990 alla metà del 1991. La fase di "nascita" del mercato immobiliare nella Federazione Russa, caratterizzata da prezzi bassi e stabili. L'acquisto e la vendita in quel periodo non erano di natura massiccia: le transazioni venivano effettuate relativamente di rado (la popolazione non era ancora abituata alle innovazioni e inoltre nel paese si stavano verificando seri cambiamenti). Per lo più i migranti vendevano alloggi, le transazioni venivano spesso effettuate a spese della costruzione.

Dalla seconda metà del 1991 all'inizio del 1993. Il mercato secondario inizia a crescere rapidamente, soprattutto nelle grandi città. In meno di 2 anni, insieme al numero di transazioni, crescono sia la domanda che il costo degli alloggi. In alcuni periodi l'aumento dei prezzi in valuta estera è stato del 10-15%. La domanda stava crescendo in gran parte a causa del rapido sviluppo delle relazioni di mercato e della creazione di una nuova classe di popolazione: i "nuovi russi". Nelle grandi città, ricchi mercanti e banditi acquistarono attivamente immobili, stimolandone sia la domanda che i prezzi. Cominciarono ad apparire i primi grandi uffici immobiliari.

Dalla seconda metà del 1993 alla fine del 1995. La rapida crescita, che si era delineata nel biennio precedente, ha cominciato a rallentare, la situazione del mercato si è stabilizzata. Anche i prezzi hanno iniziato a stabilizzarsi: se prima erano spesso assegnati in modo caotico ed erano tutt'altro che adeguati (sia su che giù), in questi anni fattori come il tipo di casa, l'ubicazione, la disposizione dell'appartamento hanno iniziato a influenzare il costo di spazio abitativo di più, infrastrutture circostanti e così via. Fu alla fine del 1995 che la capitale russa divenne una delle città più care al mondo in termini di prezzi delle case.

Dall'inizio del 1996 alla metà del 1998. La scala ei prezzi si sono gradualmente stabilizzati, assumendo un carattere più sistematico e ponderato.

Dalla seconda metà del 1998 alla metà del 1999. A causa della crisi del 1998, la vendita di appartamenti ha subito un forte rallentamento. Anche i prezzi delle case in dollari sono diminuiti.

Ecco i prezzi approssimativi per le "piazze" di Mosca (cifre all'incirca nella media, appartamenti - nelle zone residenziali):

la fine del 1993 - $ 400-600 per 1 "quadrato";

1994 - $ 600-900 per "quadrato";

1995-1996 - fino a $ 1200 per "quadrato";

1997 - $ 600-1000 per "quadrato";

la seconda metà del 1998 - $ 700-900 per "quadrato";

la seconda metà del 1999 - $ 450-600 per "quadrato".

Per gli acquirenti più abbienti che acquistavano case nelle aree privilegiate, i prezzi erano più alti di circa il 50%.

Il segmento più costoso e prestigioso del mercato iniziò a formarsi verso la fine del 1994. Prima di tutto, gli appartamenti d'élite iniziarono ad essere assegnati a Mosca e in molte altre grandi città. Alla fine del 1994, il costo medio di 1 metro quadrato di tali alloggi a Mosca era di circa $ 2.500 e al picco dei prezzi (nel 1996) ha raggiunto $ 4.000.

Stato attuale

Dal 2010 al 2013, il mercato immobiliare russo ha registrato una crescita stabile e regolare. Sia la domanda di alloggi che il costo degli alloggi sono cresciuti.

Mercato immobiliare russo

Con l'inizio della crisi, la crescita ha rallentato ed è iniziata una ripresa. Ci sono diverse ragioni per questo:

I grandi investitori hanno perso l'opportunità di ricevere prestiti "a buon mercato", a causa dei quali il ritmo di costruzione è rallentato (e alcuni dei progetti avviati sono stati congelati).

Il reddito reale della popolazione è “diminuito”, motivo per cui i cittadini hanno cominciato a comprare meno abitazioni (sia con mutuo che senza).

I requisiti ipotecari sono diventati più severi, il che rende difficile accettarlo anche per coloro che hanno abbastanza soldi per estinguere il prestito.

Il costo della costruzione di nuove abitazioni è aumentato (a causa della crescita del dollaro, che ha aumentato il prezzo delle macchine edili).

Questi fattori hanno portato amercato immobiliare (previsioneche è stato costantemente positivo nel 2010-2013) ha iniziato a “cadere”:

è diminuito il livello delle vendite di appartamenti in nuove costruzioni;

il numero dei mutui accesi è diminuito;

il numero totale di operazioni di acquisto è diminuito;

riduzione del costo al metro quadro(principalmente perabitazione secondaria);

il ritmo di costruzione è rallentato (nuove abitazioni sono ancora in costruzione, ma non nella stessa scala di prima della crisi).

Spesso nei nuovi edifici, le abitazioni vengono acquistate a malincuore. In alcuni complessi residenziali commissionati 1-2 anni fa, una parte significativa degli appartamenti è ancora vuota. Questa tendenza si osserva in tutto il paese, sia nelle regioni che a Mosca.

Se valutiamo le previsioni per il 2017 anno, non vale la pena aspettarsi un ulteriore calo dei prezzi per le nuove costruzioni. Il costo di una "piazza" nelle case in costruzione è già diminuito, quindi è più probabile che questo mercato semplicemente "sospenda" fino a quando la situazione non migliorerà. Anche il processo inverso è possibile: a causa di un aumento dei costi di costruzione, i prezzi possono aumentare in modo irrilevante.

Una situazione del generemercato immobiliare nel 2017potrebbe portare a una carenza di nuovi edifici nel prossimo futuro. Se la crisi ha già raggiunto il picco e l'economia dello Stato continua a riprendersi, la domanda di alloggi riprenderà a crescere. A causa del fatto che ora una parte significativa degli oggetti si è rivelata congelata, potrebbero non esserci abbastanza offerte sul mercato. Questa situazione è improbabile, ma comunque possibile (e principalmente per le grandi città).

Riduzione dei prezzi nel mercato immobiliare secondario

Nel mercato secondarioimmobiliare nel 2017(e nei prossimi 1-2 anni), i prezzi dovrebbero continuare a diminuire. Ciò può stimolare parzialmente la domanda.

Qual è la situazione nel segmento degli immobili commerciali?

L'edilizia abitativa non è l'unico bene molto richiesto. Anche il mercato immobiliare commerciale è ampiamente sviluppato in Russia. Ciò include uffici, negozi, nonché magazzini ed edifici: questi sono gli oggetti che vengono acquistati, venduti e affittati più spesso.

Nella prima metà del 2017 la domanda di immobili ad uso ufficio inizia a riprendersi nelle grandi città. Ad esempio: a Mosca nel primo trimestre, il volume delle nuove transazioni di acquisto e locazione è risultato essere il 45% in più rispetto allo stesso periodo del 2016 e il 66% in più rispetto al 2015. Si scopre che la domanda di uffici metropolitani è aumentato di una volta e mezza.

Il mercato immobiliare dei magazzini è il più trafficato della capitale. All'inizio del 2017 si è registrato un calo significativo del numero di transazioni rispetto al 2016. Il tasso medio di noleggio non ha fretta di aumentare: all'inizio del 2014 a Mosca era in media di 4.900 rubli per "quadrato" all'anno. Dopo l'inizio della crisi, quando il mercato immobiliare di magazzino ha iniziato a "cadere", ha iniziato a diminuire gradualmente e nella seconda metà del 2015 ha "superato" la soglia di 4.100. Ora il prezzo medio annuo degli affitti oscilla a livello di 4.000 rubli per "quadrato".

Previsioni sul mercato immobiliare (video)

Presentiamo uno studio delle dinamiche del mercato immobiliare residenziale russo e identifichiamo una serie di modelli. Per analizzare le variazioni di prezzi e volumi nel mercato immobiliare residenziale della Federazione Russa, utilizziamo i dati del Servizio statistico statale federale della Federazione Russa su costo medio annuo 1 mq di immobile residenziale nel 2000-2012, dividendo il mercato in due segmenti principali: primario e secondario. Il periodo di tempo analizzato sarà inoltre suddiviso in due intervalli: 2000-2008 e 2009-2012.

L'analisi dei dati (Figura 2) rivela le seguenti tendenze:

Figura 2 - Prezzo medio di 1 mq. m della superficie totale degli appartamenti nel mercato immobiliare primario e secondario nella Federazione Russa

Dal 2000 al 2009, il prezzo medio per 1 mq. metro di abitazioni ha continuato a crescere fino a raggiungere il picco di (circa) 58.000 rubli. Inoltre, si nota un certo calo dei prezzi e di nuovo la crescita. Nel 2009-2011 si osserva una maggiore volatilità nel mercato immobiliare: cali di breve termine dei prezzi si alternano ai loro rialzi, il che indica che il mercato è entrato in uno stato di turbolenza. Nel 2012 riprende la tendenza al rialzo dei prezzi.

Analizziamo ora la dinamica delle vendite nel mercato immobiliare residenziale. Gli organismi statistici non forniscono informazioni generalizzate sui volumi di vendita nei mercati primari e secondari. Tuttavia, la dimensione del mercato immobiliare primario è evidenziata dal tasso di commissioning degli edifici residenziali (Figura 3).

Figura 3 - Costo, prezzo e volumi di produzione delle abitazioni primarie nella Federazione Russa

La figura 3 mostra che in questo segmento si è registrata un'intensa crescita del volume della superficie totale messa in vendita. Dal 2000 al 2008, questa cifra è aumentata di oltre 2,1 volte. Allo stesso tempo, i prezzi degli immobili primari sono aumentati di quasi 6,1 volte. Superare la crescita dei prezzi in relazione alla crescita dei volumi:

• - indica una crescita preponderante della domanda di alloggi rispetto all'offerta di alloggi;
• - tipico per il mercato del venditore e per la situazione di carenza merceologica nel mercato primario immobiliare residenziale;
• - è un indicatore del surriscaldamento del mercato.

La maggior parte degli esperti ritiene che stiano arrivando tempi duri per il settore immobiliare russo. Tutti ricordano la precedente crisi del mercato immobiliare, avvenuta nel 2008. Poi i prezzi sono scesi del 30-40%, e il calo è continuato per circa due anni, fino al 2011, ed essendo scesi di prezzo, le abitazioni non sono diventate più abbordabili: insieme alla svalutazione moneta nazionale i risparmi e gli stipendi si stanno deprezzando, le banche stanno alzando i tassi dei mutui e sono riluttanti a concedere prestiti, il ritmo di costruzione sta rallentando. La maggior parte degli esperti non crede che la crisi passata possa essere paragonata a ciò che sta accadendo ora nel mercato immobiliare, ma nessuno è particolarmente ottimista nemmeno per il prossimo futuro. Il primo trimestre del 2015 non sarà indicativo, di solito il mercato “oscilla” entro la primavera (sebbene l'inverno e l'inizio della primavera del 2014 siano stati caratterizzati da un rapido aumento della domanda di alloggi). Questo scenario potrebbe ripetersi nel 2015. La domanda differita di alloggi nel segmento di massa non è stata ancora esaurita. Tuttavia, molto dipende anche dal lancio di diversi progetti su larga scala a Mosca, anche nel primo trimestre. Se l'inizio delle vendite avviene come previsto, ciò influirà sul livello medio dei prezzi per i nuovi edifici: diminuiranno. Se nel primo trimestre non escono nuovi progetti, si dovrebbe contare su un aumento del prezzo medio di 1 mq. metri a causa della lisciviazione dall'implementazione di alloggi più convenienti in una bassa fase di preparazione. I prezzi aumenteranno nel corso del prossimo anno. Ciò è dovuto all'aumento della domanda di investimenti e all'aumento del costo dei progetti dovuto a un significativo apprezzamento del dollaro rispetto al rublo. Inoltre, non c'è nessun posto dove i prezzi scendano e gli sviluppatori che iniziano a fare sconti impressionanti semplicemente scambieranno in perdita. Tenendo conto della correlazione, la crescita dei prezzi durante l'anno può raggiungere il 15-20%. Tuttavia, ciò si applicherà solo a progetti altamente liquidi con prezzi ottimali, un concetto ben congegnato e una buona posizione. In situazioni di crisi, la parte più povera della popolazione soffrirà di più. Per quanto riguarda l'immobiliare suburbano, esso reagisce più lentamente ai cambiamenti dell'economia, ma i cambiamenti si fanno già sentire in questo mercato: l'interesse degli acquirenti a questo momento si rivolge a villette a schiera e case in prossimità delle strade principali del paese, appartamenti all'interno della città, e non a rustici a grande distanza dalle grandi città: saranno più difficili da vendere e, inoltre, più difficili da affittare.

La dinamica del mercato immobiliare residenziale riflette i processi ciclici dell'economia e i prezzi del mercato immobiliare cambiano a seconda dello stadio ciclo di affari e le aspettative delle persone riguardo al reddito e all'occupazione futuri. A questo proposito, alcuni economisti trovano la natura ciclica del mercato immobiliare residenziale stesso. Nella teoria dei cicli di costruzione di S. Kuznets, sono gli alti e bassi dell'attività nel mercato immobiliare che fungono da punti di crescita economica. Non è un caso che l'artificiale "riscaldamento" delle economie dei paesi sviluppati, che alla fine ha portato alla crisi, sia stato associato in primis all'attivazione di programmi di mutuo con il sostegno attivo dello Stato. La recessione dell'economia è accompagnata da un aumento della disoccupazione, un calo dei redditi reali della popolazione e aspettative negative sull'occupazione futura e sui redditi futuri. Secondo Rodionova N.V., “questo problema è di particolare importanza nel caso di una massiccia espansione del prestito immobiliare, da quando attività economica La disoccupazione è in aumento e i redditi delle persone stanno perdendo stabilità, il che complica l'adempimento degli obblighi assunti dai cittadini in base ai contratti di prestito. Allo stesso tempo, durante la recessione economica, aumenta la pressione sul mercato immobiliare residenziale. Questo fa scendere il suo prezzo”.

Secondo lo studio di G.V. Lukyanchikov, la durata media del ciclo nel mercato immobiliare statunitense è di 6-8 anni. L'altro suo studio, condotto in 18 paesi OCSE per il periodo 1970-2005, ha rivelato cicli della durata di 10 anni, che è abbastanza coerente con i cicli industriali classici di K. Zhuglyar - K. Marx, mentre la variazione massima di prezzo è stata nei Paesi Bassi: + 98,4 % in rialzo e -50,4% - flessione. Nel mercato immobiliare russo, la ciclicità si manifesta principalmente in una variazione significativa del numero di transazioni, mentre le oscillazioni dei prezzi sono molto più contenute. Di solito c'è un'accelerazione o una decelerazione nel tasso di crescita dei prezzi, mentre il calo assoluto dei prezzi in rubli nel mercato immobiliare russo si osserva solo per brevi periodi e, di regola, insignificante. Si noti inoltre che il mercato immobiliare ha una componente stagionale che può simulare un ciclo a breve termine. Nel 2009-2010, il governo della Federazione Russa ha perseguito attivamente una politica per combattere le conseguenze della crisi finanziaria globale, una delle cui misure prioritarie in fase di attuazione erano: promozione dell'occupazione, costruzione di alloggi e assistenza ai cittadini nel mercato immobiliare . All'inizio del 2010 si registra una diminuzione del numero dei disoccupati con un contestuale aumento della disponibilità di immobili residenziali, a testimonianza dell'efficacia della politica perseguita.

I seguenti fattori influenzano lo stato del mercato immobiliare e le sue dinamiche:

• 1) il numero di matrimoni e procedimenti di divorzio: questo indicatore indica un aumento o una diminuzione del numero di famiglie, rispettivamente, influisce sulla variazione della domanda di singole unità abitative (appartamenti, singoli edifici residenziali) nel mercato immobiliare residenziale;
• 2) tasso di natalità - comporta un aumento del numero di componenti della famiglia, che influisce sull'aumento della domanda di spazio abitativo aggiuntivo. Di norma, ciò si ottiene aumentando il volume della domanda di appartamenti multilocali con un contestuale aumento dell'offerta di monolocali; oppure attraverso la ricostruzione di singoli edifici residenziali già esistenti costruendo ulteriori unità abitative sotto forma di ampliamento dell'edificio principale.
• 3) mortalità - questo indicatore può indicare una riduzione del numero di componenti delle famiglie esistenti, che può essere accompagnata da un aumento dell'offerta di appartamenti multilocali con un contestuale aumento della domanda di appartamenti con meno stanze; nonché una riduzione del numero delle famiglie stesse, che si accompagna ad un aumento dell'offerta di singole unità abitative sul mercato.
• 4) processi migratori - la popolazione normodotata che arriva da altri paesi, di regola, ha bisogno di un alloggio. Poiché la necessità di un alloggio sorge immediatamente all'arrivo, il mercato degli affitti residenziali diventa importante, il che consente di ritardare l'acquisizione di immobili residenziali senza gravi perdite. Allo stesso tempo, l'affitto di alloggi diventa un'attività indipendente e gli appartamenti adibiti a questo vengono ritirati dal mercato immobiliare. Esiste un livello speciale di investitori che acquisiscono immobili residenziali al fine di ricevere un reddito dal loro utilizzo.

Lo stato e la dinamica dei principali indicatori del mercato immobiliare (prezzi e volumi di vendita) è determinato dalle specificità della risposta dei suoi vari segmenti ai cambiamenti della situazione macroeconomica nel paese, dal livello di reddito e risparmio delle persone, come così come le loro aspettative e stati d'animo. I processi demografici e le caratteristiche della politica abitativa dello Stato hanno un impatto significativo sul mercato immobiliare residenziale. Il mercato immobiliare mostra uno sviluppo prociclico, quindi i suoi parametri sono correlati ai cambiamenti nell'offerta di moneta e nei volumi di produzione nel paese, nonché con un aumento o una diminuzione dell'attrattiva degli investimenti del paese. Lo stato attuale e le tendenze del mercato immobiliare residenziale in Russia sono determinati dal patrimonio immobiliare legacy, nonché dalle condizioni tecnologiche e istituzionali per l'imprenditorialità in quest'area. I processi in atto nel mercato immobiliare residenziale riflettono il funzionamento dei mercati ad esso interconnessi: i mercati dei fattori di produzione (lavoro, capitale), il mercato finanziario, nonché i mercati dei beni e servizi che fungono da sostituti o complementi di questo bene. Pertanto, nel prossimo paragrafo, considereremo queste relazioni in relazione al mercato immobiliare residenziale russo.

Immobili commerciali in Russia restituisce il suo attrattiva degli investimenti, secondo gli analisti di PwC. La maggior parte dei partecipanti al mercato condivide il proprio ottimismo e prevede un aumento delle tariffe e dei prezzi di noleggio nei prossimi anni.

Foto: Evgeny Pavlenko / Kommersant

Il mercato immobiliare commerciale russo ha smesso di scendere e si riprenderà completamente nei prossimi tre o quattro anni, secondo il rapporto “New trends in the European real estate market, 2018”, preparato dagli analisti di PwC (a disposizione di RBC; circa 600 key hanno partecipato allo studio commercial real estate e 50 operatori russi del mercato europeo).

Il mercato russo ha già toccato il fondo, ha affermato Sayan Tsyrenov, Direttore di PwC Real Estate Transactions. "Mosca è stata per molto tempo in fondo alla classifica, ma il rilancio del mercato degli affitti, i tassi di interesse più bassi e l'aumento dell'attività degli investitori suggeriscono che Mosca salirà a una posizione significativamente più alta nei prossimi due o tre anni", il Il rapporto di PwC dice.

Mosca è ora al 30° posto tra le città europee in termini di attrattiva degli investimenti immobiliari (in tutti i segmenti), questo è il peggior indicatore dal 2005. Ma secondo le previsioni di PwC, che gli analisti dell'azienda hanno definito "moderato ottimismo", l'attrattiva del segmento degli immobili a magazzino si riprenderà entro uno o due anni, e ci vorranno ancora un po', tre o quattro anni, per ripristinare l'ufficio e segmento immobiliare al dettaglio. L'unica categoria che ristagnerà nei prossimi anni è quella degli immobili residenziali.

L'ottimismo sulle prospettive del mercato immobiliare russo è stato mostrato anche da un sondaggio tra gli intervistati. La maggioranza (20%) prevede di acquistare immobili finiti in Russia, il 16% conta di attrarre nuovi investimenti russi o stranieri. L'11% degli intervistati ha annunciato l'intenzione di ottimizzare i propri costi, rifinanziare prestiti e lanciare nuovi progetti di sviluppo.

Secondo il sondaggio, i tipi di immobili più interessanti per gli investitori in Russia quest'anno sono stati uffici e negozi. Ma se l'interesse per gli uffici è leggermente aumentato nel corso dell'anno (dal 30 al 32%), quello per gli immobili al dettaglio, al contrario, è diminuito (dal 21 al 16%). L'interesse per gli immobili residenziali si è dimezzato, dal 30% al 14%, mentre la quota di investitori interessati all'acquisto di capannoni è quasi triplicata, dal 5% al ​​14%.

La Brexit cambia i leader

Lo studio indica che la probabile uscita del Regno Unito dall'UE ha un grave impatto sul clima degli investimenti in Europa. A questo proposito, gli esperti intervistati da PwC si aspettano sia una riduzione degli investimenti che un calo dei prezzi degli immobili nel Regno Unito nel 2018 (Londra è per il secondo anno in fondo alla classifica nella valutazione dell'attrattività delle città europee per il reale investimento immobiliare e occupa ora il 27° posto). "Il mercato immobiliare del Regno Unito è in una fase di attesa, con molti investimenti in rallentamento a causa dell'incertezza", ha affermato PwC in un rapporto. Allo stesso tempo, si prevede una crescita dei canoni di locazione e degli afflussi di capitali in Lussemburgo, Parigi e Amsterdam, città considerate alternative a Londra dopo la Brexit.

Più stranieri

A medio termine, sul mercato immobiliare russo compariranno più investitori stranieri, nonostante le sanzioni, ne sono certi gli esperti intervistati da PwC. "Con un ulteriore miglioramento della situazione geopolitica, il mercato sarà più attraente per gli investitori occidentali grazie all'elevata redditività", afferma lo studio.

Gli uffici e i centri commerciali sono stati storicamente gli oggetti più popolari tra gli investitori nel settore immobiliare commerciale russo, afferma Olesya Dzyuba, capo della ricerca presso JLL. La maggior parte di tutti gli investimenti nei primi nove mesi del 2017 (36%, o 975 milioni di dollari) è caduta sugli immobili al dettaglio, un po' meno - sulla quota degli uffici (31%, o 817 milioni di dollari), dice. "Nonostante il fatto che l'edilizia abitativa sia stata davvero molto richiesta negli ultimi due anni, questo segmento non sarà mai in grado di aggirare gli uffici o gli immobili al dettaglio in termini di volume di investimenti", è sicuro Dzyuba.

Nei prossimi anni, non vale la pena aspettare il ripristino dei canoni di locazione e dei prezzi degli immobili commerciali ai livelli pre-crisi, afferma Andrey Lukashev, managing partner di ILM. "Le tariffe di affitto per magazzini e uffici sono finalmente entrate nella zona del rublo, inoltre, la maggior parte dei centri commerciali addebita agli inquilini non un canone fisso, ma una percentuale sul fatturato", osserva. "Inoltre, nonostante il maggiore ritorno sull'investimento negli immobili commerciali in Russia, i mercati europei sono più stabili e offrono, seppur inferiori, rendimenti denominati in euro e non in rubli".

Gli investitori stranieri hanno notevolmente intensificato la loro attività nel mercato immobiliare commerciale russo, insiste Sayan Tsyrenov. A titolo di esempio, cita l'acquisto del business center Legion II da parte del fondo americano UFG, l'MFC Voentorg dal cinese Fosun e il fondo di investimento britannico Raven Russia: due business center e un magazzino a San Pietroburgo. In generale, il volume delle transazioni nel mercato immobiliare commerciale in Russia nel 2017, secondo le previsioni di CBRE, ammonterà a 4,6 miliardi di dollari, che è approssimativamente lo stesso del 2016. Allo stesso tempo, il prossimo anno il volume delle transazioni potrebbe aumentare fino a 5,2 miliardi di dollari.

Questo materiale fornisce informazioni sulla situazione dei prezzi nel mercato immobiliare delle regioni russe e su alcune caratteristiche del suo sviluppo nelle singole città.

Questo materiale fornisce informazioni sulla situazione dei prezzi nel mercato immobiliare delle regioni russe e su alcune caratteristiche del suo sviluppo nelle singole città.

I prezzi sul mercato immobiliare secondario nelle regioni russe nel mese di marzo, secondo portale federale"MONDO DEGLI APPARTAMENTI" ha continuato a crescere, e in tutte le categorie di appartamenti. costo medio il metro quadrato è aumentato in quasi il 70% delle grandi città russe, ma il livello dei prezzi è ancora del 15-18% inferiore ai livelli pre-crisi. Tuttavia, non è ancora necessario parlare della tendenza formata. Ad esempio, a Kursk, Belgorod, Saratov, la crescita di febbraio del costo di un metro quadrato è stata sostituita da una leggera diminuzione a marzo.

Tuttavia, il numero di grandi città in cui l'alloggio diventa più costoso è in graduale aumento da oltre un mese. A marzo, solo nel 14% delle città il metro quadrato è diventato più conveniente. Inoltre, in quasi un quarto delle città è aumentato il costo di tutte le categorie abitative: monolocali, bilocali, trilocali e plurilocali ubicati come nelle normali case a pannelli così come negli edifici di classe superiore. Ciò è stato più evidente nei mercati di San Pietroburgo, Novosibirsk, Nizhny Novgorod e Krasnoyarsk. In generale, il mercato immobiliare secondario mostra una relativa stabilità dei prezzi, ma con una tendenza al rialzo del costo degli appartamenti urbani. Il prezzo più alto di 1 mq. m a marzo è stato registrato (escluso Mosca e San Pietroburgo) a Ekaterinburg - 56,2 mila rubli, seguito da Khabarovsk - 55,4 mila rubli, Novosibirsk - 51,3 mila rubli, Rostov-on-Don - 51,0 mila rubli. Il costo più basso di 1 mq. m in tutte le principali città analizzate dal portale World of Apartments, a Kursk, Ivanov, Saratov - 30,0-31,9 mila rubli. Allo stesso tempo, se ci concentriamo sui prezzi pre-crisi del mercato immobiliare, il costo degli appartamenti a Kazan si sta avvicinando (43 mila rubli / mq a marzo 2011 e 42,7 mila rubli / mq a gennaio 2009). ), nel ritardo di Nizhny Novgorod (rispettivamente 42,7 e 59,1 mila rubli / mq).

Prezzi degli alloggi secondari nelle città russe nel marzo 2011 e loro variazione nel corso del mese
Città	Prezzo, migliaia di rubli/sq. m	Cambio mensile, %
Novosibirsk
Krasnojarsk
Rostov sul Don
Smolensk
Nizhny Novgorod
Ekaterinburg
Ulyanovsk
Novokuznetsk
Krasnodar
Togliatti
Vladimir
Belgorod
Yaroslavl
Khabarovsk

Dati dal portale World of Apartments

I prezzi delle case più bassi nelle regioni della Russia

La valutazione dei centri regionali russi con il costo più basso degli alloggi è stata compilata da esperti Penny Lane Realty. Allo stesso tempo, sono stati presi in considerazione il prezzo medio nei mercati primari e secondari e il volume della costruzione di alloggi. Secondo i risultati di un'analisi comparativa, i prezzi immobiliari più bassi sono stati registrati nelle seguenti città.

Grozny: il prezzo medio di 1 quadrato. m - 22,3 mila rubli. La popolazione di questa città, capitale della Repubblica Cecena, è di circa 230 mila persone. Qui vengono attivamente ripristinate le infrastrutture sociali, sportive, commerciali e di trasporto, vengono realizzate nuove comunicazioni cittadine e vengono costruite imprese industriali. Nel 2007 a Grozny sono stati messi in funzione 215,9 mila metri quadrati. m di nuove abitazioni, nel 2008 - 250,4 mila, nel 2009 e nel 2010. - rispettivamente 296,2 e 340,5 migliaia. Continua l'attuazione dell'ambizioso progetto Grozny City, che comprende circa 50 case dai 12 ai 45 piani, su una superficie di 500 ettari. La costruzione dovrebbe iniziare nel 2011 Zona residenziale sul territorio del mercato centrale e sviluppo di Piazza Minutka.

Birobidzhan: prezzo medio di 1 mq. m - 24,6 mila rubli. La popolazione di questa città, capoluogo della Regione Autonoma Ebraica, è di circa 190 mila persone. Nel 2010 nella regione sono stati costruiti solo 35mila metri quadrati. m di abitazioni. Per fare un confronto: l'area del solo centro commerciale Mega-Khimki è di 211mila metri quadrati. m. L'economicità degli alloggi a Birobidzhan è dovuta a ragioni oggettive: il clima rigido dell'Estremo Oriente, la lontananza dalle grandi città, il basso livello di sviluppo socio-economico, la mancanza di risorse strategicamente importanti e il declino della popolazione.

Magas: il prezzo medio di 1 quadrato. m - 25,8 mila rubli. La popolazione di questa città, capitale della Repubblica di Inguscezia, è di circa 7mila persone. La città di Magas è stata fondata nel 1998 da zero appositamente per diventare la nuova capitale dell'Inguscezia. Questa è la città più piccola della Russia in termini di popolazione e il suo territorio non supera i 15 chilometri quadrati. km. In città sono state posate tutte le comunicazioni cittadine, complessi residenziali per 20mila abitanti e costruiti edifici amministrativi. C'è uno sviluppo attivo delle infrastrutture sportive, di intrattenimento e di trasporto. Se nel 2011 è prevista la costruzione di 152mila metri quadrati in Inguscezia. m di nuove abitazioni, quindi nel 2015 questa cifra dovrebbe essere aumentata a 490 mila metri quadrati. M. Secondo gli esperti, Magas è molto promettente per investimenti a lungo termine in immobili residenziali.

Makhachkala: il prezzo medio di 1 quadrato. m - 28,9 mila rubli. La popolazione di questa città, capitale della Repubblica del Daghestan, è di circa 700 mila persone. È la più grande città russa del Caucaso settentrionale. Si trova su una stretta striscia di pianura tra le montagne e il Mar Caspio ed è l'unico porto marittimo non ghiacciato della Russia nel Caspio. Nel 2009 sono stati messi in funzione 242,5 mila metri quadrati a Makhachkala. m di abitazioni, nel 2010 - 274 mila metri quadrati. M. Nel 2011–2015. si prevede di aumentare il volume della costruzione di alloggi fino a 400-500 mila metri quadrati. m all'anno.

Vladikavkaz: il prezzo medio di 1 quadrato. m - 29,7 mila rubli. La popolazione di questa città, capitale della Repubblica dell'Ossezia del Nord, è di circa 320 mila persone. Nel 2009, 150.000 mq. m di nuove abitazioni, nel 2010 - 175 mila metri quadrati. m. È stato implementato un progetto pilota per la costruzione di immobili residenziali di tipo attico per i partecipanti al programma repubblicano "Affordable Housing for the Young". Nel 2011 si prevede di avviare la costruzione di microdistretti residenziali Severny, Moskovsky Kvartal e Novy Gorod con una superficie abitabile totale di 95,2 mila, 377,7 mila e 1,2 milioni di metri quadrati. m rispettivamente.

In termini di clima, condizioni naturali e paesaggio, in tutte le città classificate, ad eccezione di Birobidzhan, ci sono tutte le condizioni per la prosperità dell'attività turistica, lo sviluppo di successo di immobili residenziali e commerciali. La natura ha dato a questi luoghi tutto ciò che serve per creare stazioni sciistiche, termali e termali. Naturalmente, trasformare il Caucaso settentrionale russo in una seconda Courchevel non è realistico, ma è del tutto possibile rendere queste città popolari centri turistici per i giovani. Se un giorno il problema degli hot spot nel Caucaso settentrionale verrà finalmente risolto, allora questa regione potrà diventare una grande piattaforma di investimento.

Regioni della Federazione Russa per numero di mutui ipotecari emessi nel 2010
I primi 10
Il tema della Federazione Russa	Qtà	Volume di denaro prestiti emessi, milioni di rubli
Tatarstan
regione di Chelyabinsk
KhMAO - Yugra
La regione di Mosca
regione di Irkutsk

dati CBR

Tendenze positive

Nel 2010 nella Federazione Russa ( secondo il Comitato Statale di Statistica) è stato costruito e messo in funzione circa 58 milioni di mq. m di alloggi, che è del 3% in meno rispetto all'anno precedente. Alcune regioni e città hanno mostrato un aumento del volume di nuovi edifici residenziali e, al contrario, alcuni grandi insediamenti non sono aumentati questo indicatore, rimanendo al livello dello scorso anno o notevolmente al di sotto di esso.

A Ekaterinburg è stato stabilito un record storico per la messa in servizio di alloggi. L'anno scorso qui sono stati commissionati più di 1 milione di metri quadrati. M. Nel 2011 e nel 2012. si prevede di mantenere questa barra e già nel 2013 di portare il volume delle commissioni a 1,1–1,2 milioni di metri quadrati. M. Raggiungeranno questo livello in gran parte attraverso progetti di sviluppo integrato dei territori (IOT).

Secondo i risultati del 2010, il leader nella messa in servizio di alloggi a Ekaterinburg era azienda "Renova-StroyGroup", impegnato nella costruzione di un nuovo distretto Akademichesky, dove furono commissionati 275 mila metri quadrati. m di nuovi edifici. Fino alla fine del 2025 si prevede di costruire qui 9 milioni di metri quadrati. m di abitazioni. Al secondo posto nel 2010 in termini di volume di alloggi consegnati a Ekaterinburg, l'azienda NOVA-stroy (parte del gruppo LSR)- 73,1 mq. M. La città è stata costruita da grandi aziende come TPK "Uralobuv", "Uralenergostroykompleks".

Leggermente inferiore a Ekaterinburg in termini di alloggi commissionati a Rostov-on-Don e Kazan.

L'azienda sta realizzando uno dei più grandi progetti di costruzione di alloggi a Rostov sul Don Patriot (filiale di Inteko). Si tratta di un nuovo quartiere della Porta Occidentale, dove verranno realizzati circa 370mila metri quadrati su un territorio di 33 ettari. m di proprietà residenziale. Lo sviluppo del distretto è realizzato con case della nuova serie R-n-D, alte da 15 a 19 piani, prodotte dalla Rostov House-Building Plant, completamente ricostruite da Inteko, nonché grattacieli di 20 e 24 piani realizzati secondo i singoli progetti. L'area residenziale prevede la creazione di un'infrastruttura sociale sviluppata: scuole, asili nido, cliniche, centri ricreativi, negozi, servizi ai consumatori, ecc.

Gruppo di società SU-155 oltre alla regione di Mosca, sta costruendo strutture abitative e infrastrutturali in molte città del distretto centrale della Russia, nonché ad Astrakhan, Nizhny Novgorod, ecc. Ogni anno, SU-155 aumenta la quantità di spazio che mette in funzione . Il tuo contributo alla fornitura dei residenti regioni russe appartamenti in nuove costruzioni contribuisce azienda "Peresvet-Invest". A Volgograd, questo è un complesso residenziale nel centro della città, l'azienda di Krasnodar sta realizzando nuovi progetti.

In molte città e regioni russe vengono implementati programmi per la demolizione di abitazioni fatiscenti e edifici obsoleti a cinque piani - Krusciov con vari gradi di attività.

Pertanto, nella Repubblica dell'Altai, nell'ambito del programma "Promozione dello sviluppo dell'edilizia abitativa nel territorio dell'Altai per il periodo 2010-2015", si prevede di reinsediare 805 abitazioni demolite e di emergenza condomini. Circa 16mila persone verranno ricollocate da 370 appartamenti di emergenza.

A Kazan è stato approvato un programma repubblicano mirato per il reinsediamento dei cittadini dal patrimonio abitativo di emergenza per il 2011. Comprendeva 50 case di città, in cui vivono 1.652 persone. L'area abitata sarà di quasi 21mila metri quadrati. m.

C'è un problema

Durante i primi mesi (gennaio e febbraio) 2011 nella Federazione Russa è entrata in funzione ( secondo il Comitato Statale di Statistica) 5,25 milioni di mq. m di abitazioni, che rappresenta solo l'88,5% del volume delle nuove costruzioni russe nello stesso periodo dell'anno scorso. Allo stesso tempo, questa cifra è del 49,4% nel distretto nord-occidentale, del 65,5% nel Caucaso settentrionale, del 67,2% nell'Estremo Oriente e solo nei distretti degli Urali e del Volga - oltre il 100% (104,5 e 100,3%, rispettivamente).

Per quanto riguarda il mercato secondario, nelle grandi città si sta gradualmente riprendendo, ma il ritmo di ripresa in molte di esse lascia molto a desiderare.