Пазарът на недвижими имоти в Русия (както и в други развити страни) се променя доста бързо. Промените стават особено непредвидими по време на периоди на криза. В такива ситуации анализът на пазара е трудна задача: цените и търсенето могат да се движат както нагоре, така и надолу.
По-долу IQReviewпредоставя кратък преглед на текущото състояние на пазара на недвижими имоти в Руската федерация. Тези данни са от значение предимно за тези, които планират да закупят или продадат имот през следващите шест месеца или година.
История на създаването и развитиетопазар на недвижими имоти в Русия
Пазарът на недвижими имоти в Русия е сравнително „млад“: появява се едва през 1990 г. В средата на тази година законът "За собствеността в СССР" беше разширен, за да включи понятието "частна собственост". Всъщност пазарът започва да се развива масово едва от 1992 г. - когато започва да се практикува.
Както във всяка друга страна, пазарът на недвижими имоти в Русия имаше и все още има свои собствени характеристики. Първоначално бяха така:
Търсенето превиши предлагането няколко пъти, а в големите градове - десетки пъти.
Услугите не бяха толкова често срещани, колкото сега, и като цяло бяха непрофесионални.
Цените на жилищата бяха много ниски (например през 1995-1997 г. средната "однушка" в Москва можеше да бъде закупена за 25-30 хиляди долара).
Процес на ценообразуване
Вторичният пазар на Москва (и други градове на Руската федерация) се формира условно на няколко етапа:
От 1990 г. до средата на 1991 г. Етапът на "раждане" на пазара на недвижими имоти в Руската федерация, който се характеризира с ниски и стабилни цени. Покупко-продажбата в този период не е от масов характер - сделките се извършват сравнително рядко (населението все още не е свикнало с иновациите, а освен това в страната настъпват сериозни промени). Предимно мигрантите продаваха жилища, сделките често се правеха на цената на строителството.
От втората половина на 1991 г. до началото на 1993 г. Вторичният пазар започва да расте бързо, особено в големите градове. За по-малко от 2 години, заедно с броя на транзакциите, расте както търсенето, така и цената на жилищата. В някои периоди увеличението на цените е 10-15% във валута. Търсенето нараства до голяма степен поради бързото развитие на пазарните отношения и създаването на нова класа от населението - "новите руснаци". В големите градове богатите търговци и бандити активно изкупуват недвижими имоти, стимулирайки както търсенето, така и цените за тях. Започват да се появяват първите големи офиси за недвижими имоти.
От втората половина на 1993 г. до края на 1995 г. Бързият растеж, който се очертаваше през предходните две години, започна да се забавя, ситуацията на пазара стана по-стабилна. Цените също започнаха да се стабилизират: ако по-рано те често се задаваха хаотично и далеч не бяха адекватни (както нагоре, така и надолу), то през тези години фактори като вида на къщата, местоположението, оформлението на апартамента започнаха да влияят върху цената на жилищна площ повече, околна инфраструктура и др. Именно в края на 1995 г. руската столица се превърна в един от най-скъпите градове в света по отношение на цените на жилищата.
От началото на 1996 г. до средата на 1998 г. Мащабът и цените постепенно се стабилизираха, придобивайки по-систематичен и обмислен характер.
От втората половина на 1998 г. до средата на 1999 г. Поради кризата през 1998 г. продажбата на апартаменти се забави значително. Цените на жилищата в долари също паднаха.
Ето приблизителните цени за московски "квадрати" (приблизително осреднени цифри, апартаменти - в жилищни райони):
края на 1993 г. - $400-600 за 1 "квадрат";
1994 - $ 600-900 на "квадрат";
1995-1996 - до $ 1200 на "квадрат";
1997 г. - $600-1000 на "квадрат";
втората половина на 1998 г. - $ 700-900 на "квадрат";
втората половина на 1999 г. - $ 450-600 на "квадрат".
За по-заможните купувачи, които купуват жилища в първокласни райони, цените бяха по-високи с около 50%.
Най-скъпият и престижен сегмент на пазара започва да се формира приблизително в края на 1994 г. На първо място, елитни апартаменти започнаха да се разпределят в Москва и няколко други големи града. В края на 1994 г. средната цена на 1 квадратен метър такова жилище в Москва беше около 2500 долара, а в пика на цените (през 1996 г.) достигаше 4000 долара.
Сегашно състояние
От 2010 до 2013 г. руският пазар на недвижими имоти преживя стабилен и плавен растеж. Нарастват както търсенето на жилища, така и цената на жилищата.
Руски пазар на недвижими имоти
С началото на кризата растежът се забави и започна връщане назад. Има няколко причини за това:
Големите инвеститори изгубиха възможността да получават „евтини“ заеми – заради което темповете на строителство се забавиха (а някои от започнатите проекти са замразени).
Реалните доходи на населението „намаляха“, поради което гражданите започнаха да купуват по-малко жилища (както с ипотека, така и без нея).
Изискванията за ипотека станаха по-строги, което затруднява вземането й дори от тези, които имат достатъчно пари, за да изплатят заема.
Разходите за изграждане на нови жилища се увеличиха (поради ръста на долара, което увеличи цената на строителната техника).
Тези фактори доведоха допазар на недвижими имоти (прогнозакоето беше постоянно положително през 2010-2013 г.) започна да „пада“:
нивото на продажбите на апартаменти в нови сгради намалява;
броят на взетите ипотеки е намалял;
общият брой сделки за покупка е намалял;
намалена цена на квадратен метър(предимно завторично жилище);
темпът на строителство се забави (все още се строят нови жилища, но не в същия мащаб като преди кризата).
Често в новите сгради жилища се изкупуват неохотно. В някои жилищни комплекси, пуснати в експлоатация преди 1-2 години, значителна част от апартаментите все още са празни. Тази тенденция се наблюдава в цялата страна - както в регионите, така и в Москва.
Ако оценим прогнозата за 2017г година, едва ли си струва да се очаква по-нататъшен спад в цените на новите сгради. Цената на "квадрат" в строящи се къщи вече е намаляла, така че е по-вероятно този пазар просто да "спря", докато ситуацията се подобри. Възможен е дори и обратният процес - поради увеличение на цената на строителството цените могат да се повишат незначително.
Такава ситуация нана пазара на недвижими имоти през 2017 гможе да доведе до недостиг на нови сгради в обозримо бъдеще. Ако кризата вече е достигнала своя връх и икономиката на държавата продължава да се възстановява, тогава търсенето на жилища отново ще започне да расте. Поради факта, че сега значителна част от обектите се оказаха замразени, може да няма достатъчно оферти на пазара. Тази ситуация е малко вероятна, но все пак е възможна (и главно за големите градове).
Намаляване на цените на вторичния пазар на недвижими имоти На вторичния пазарнедвижими имоти през 2017 г(и в следващите 1-2 години) се очаква цените да продължат да падат. Това може частично да стимулира търсенето.
Какво е положението в сегмента на търговските имоти?
Жилищата не са единствената стока, която е с голямо търсене. Пазарът на търговски недвижими имоти също е широко развит в Русия. Това включва офиси, магазини, както и складове и сгради – това са обектите, които се купуват, продават и отдават най-често.
През първата половина на 2017 г. търсенето на офис недвижими имоти започва да се възстановява в големите градове. Например: в Москва през първото тримесечие обемът на новите сделки за покупка и лизинг се оказа с 45% повече в сравнение със същия период на 2016 г. и с 66% повече в сравнение с 2015 г. Оказва се, че търсенето на столични офиси се е повишила с един и половина пъти.
Пазарът на складови имоти е най-натовареният в столицата. В началото на 2017 г. се наблюдава значителен спад в броя на транзакциите спрямо 2016 г. Средната наемна ставка не бърза да се повишава: в началото на 2014 г. в Москва тя беше средно 4900 рубли на "квадрат" годишно. След началото на кризата, когато пазарът на складови имоти започна да "пада", той започна постепенно да спада и през втората половина на 2015 г. "проби" границата от 4100. Сега средната годишна цена на наем се колебае на ниво от 4000 рубли на "квадрат".
Прогноза за пазара на недвижими имоти (видео)
Нека представим изследване на параметрите на руския пазар на жилищни имоти в динамика и да идентифицираме редица модели. За да анализираме промените в цените и обемите на пазара на жилищни имоти в Руската федерация, ние използваме данни от Федералната служба за държавна статистика на Руската федерация на средна годишна цена 1 квадратен метър жилищни имоти през 2000-2012 г., като същевременно разделя пазара на два основни сегмента: първичен и вторичен. Анализираният период от време също ще бъде разделен на два интервала: 2000-2008 г. и 2009-2012 г.
Анализът на данните (Фигура 2) разкрива следните тенденции:
Снимка 2 - Средна цена на 1 кв.м. м от общата площ на апартаментите на първичния и вторичния пазар на жилища в Руската федерация
От 2000 до 2009 г. средната цена на 1 кв. метър жилища продължи да расте, докато достигне своя пик от (приблизително) 58 000 рубли. Освен това се забелязва известен спад в цените и отново ръст. През 2009-2011 г. се наблюдава повишена волатилност на пазара на жилища – краткосрочните спадове на цените се редуват с покачванията им, което показва, че пазарът е влязъл в състояние на турбуленция. През 2012 г. се възобновява възходящата тенденция на цените.
Сега нека анализираме динамиката на продажбите на пазара на жилищни имоти. Статистическите органи не предоставят обобщена информация за обемите на продажбите на първичния и вторичния пазар. Въпреки това, мащабът на първичния пазар на недвижими имоти се доказва от скоростта на въвеждане в експлоатация на жилищни сгради (Фигура 3).
Фигура 3 - Разходи, цена и производствени обеми на първични жилища в Руската федерация
Фигура 3 показва, че в този сегмент се наблюдава интензивен ръст в обема на общата площ, предлагана за продажба. От 2000 до 2008 г. тази цифра се е увеличила с повече от 2,1 пъти. В същото време цените на първичните недвижими имоти нараснаха почти 6,1 пъти. Изпреварващ ръста на цените спрямо ръста на обема:
- - показва преобладаващ ръст на търсенето на жилища спрямо предлагането на жилища;
- - характерни за пазара на продавача и за ситуацията на недостиг на стоки на първичния пазар на жилищни имоти;
- - е индикатор за прегряване на пазара.
Повечето експерти смятат, че идват трудни времена за руските недвижими имоти. Всички си спомнят предишната криза на пазара на недвижими имоти, която настъпи през 2008 г. Тогава цените паднаха с 30-40%, а спадът продължи около две години, до 2011 г., и след като поевтиняха, жилищата не станаха по-достъпни: заедно с девалвацията национална валутаспестяванията и заплатите се обезценяват, а банките вдигат лихвите по ипотеките и не са склонни да отпускат заеми, темпът на строителство се забавя. Повечето експерти не вярват, че миналата криза може да се сравни с това, което се случва на пазара на недвижими имоти сега, но никой не е особено оптимист за близкото бъдеще. Първото тримесечие на 2015 г. няма да е показателно, обикновено пазарът се „люлее“ до пролетта (въпреки че зимата и ранната пролет на 2014 г. бяха белязани от бързо нарастване на търсенето на жилища). Този сценарий може да се повтори през 2015 г. Отложеното търсене на жилища в масовия сегмент все още не е изчерпано. Много обаче зависи и от стартирането на няколко мащабни проекта в Москва, включително през първото тримесечие. Ако началото на продажбите се осъществи по план, това ще се отрази на средното ниво на цените за нови сгради - те ще намалеят. Ако нови проекти не излязат през първото тримесечие, трябва да се разчита на увеличение на средната цена на 1 кв.м. метра поради излугване от внедряването на по-достъпни жилища на нисък етап на готовност. Цените ще се повишат през следващата година. Това се дължи на увеличаване на инвестиционното търсене и увеличение на цената на проектите поради значително поскъпване на долара спрямо рублата. Освен това няма къде да паднат цените и разработчиците, които започват да дават впечатляващи отстъпки, просто ще търгуват на загуба. Като се вземе предвид корелацията, ръстът на цените през годината може да достигне 15-20%. Това обаче ще важи само за високоликвидни проекти с оптимални цени, добре обмислена концепция и добра локация. В кризисни ситуации най-бедната част от населението ще пострада най-много. Що се отнася до крайградските недвижими имоти, те реагират на промените в икономиката по-бавно, но промените вече се усещат на този пазар: интересът на купувачите към този моменте насочена към градски къщи и къщи в непосредствена близост до главните пътища на страната, апартаменти в града, а не към вили на голямо разстояние от големите градове: те ще бъдат по-трудни за продажба и, освен това, по-трудни за отдаване под наем.
Динамиката на пазара на жилищни имоти отразява цикличните процеси в икономиката, а цените на пазара на жилища се променят в зависимост от етапа бизнес цикъли очакванията на хората за бъдещи доходи и заетост. В тази връзка някои икономисти намират цикличния характер на самия пазар на жилищни имоти. В теорията на строителните цикли от С. Кузнец, възходите и паденията на активността на пазара на жилища действат като точки на икономически растеж. Неслучайно изкуственото "затопляне" на икономиките на развитите страни, което в крайна сметка доведе до криза, беше свързано преди всичко с активирането на ипотечни програми с активната подкрепа на държавата. Рецесията в икономиката е придружена от нарастване на безработицата, спад на реалните доходи на населението и негативни очаквания по отношение на бъдещата заетост и бъдещи доходи. Според Родионова Н.В. „този въпрос е от особено значение в случай на масово разширяване на жилищното кредитиране, от кога икономическа дейностБезработицата расте, а доходите на хората губят стабилност, което затруднява изпълнението на задълженията, поети от гражданите по договори за заем. В същото време по време на икономическата рецесия натискът върху пазара на жилищни имоти се засилва. Това води до падане на цената му."
Според изследването на G.V. Лукянчиков, средната продължителност на цикъла на пазара на недвижими имоти в САЩ е 6-8 години. Другото му проучване, проведено в 18 страни от ОИСР за 1970-2005 г., разкрива цикли с продължителност 10 години, което е напълно съвместимо с класическите индустриални цикли на К. Жугляр - К. Маркс, докато максималната промяна на цената е в Холандия: + 98,4 % при възход и -50,4% - спад. На руския пазар на недвижими имоти цикличността се проявява главно в значителна промяна в броя на сделките, докато колебанията в цените са много по-малки. Обикновено има ускоряване или забавяне на темпа на нарастване на цените, докато абсолютният спад на цените в рубли на руския пазар на недвижими имоти се наблюдава само за кратки периоди и като правило незначителен. Имайте предвид също, че пазарът на недвижими имоти има сезонен компонент, който може да имитира краткосрочен цикъл. През 2009-2010 г. правителството на Руската федерация провежда активно политика за борба с последиците от световната финансова криза, като една от приоритетните мерки, които се изпълняват, са: насърчаване на заетостта, жилищно строителство и подпомагане на гражданите на жилищния пазар . В началото на 2010 г. се наблюдава намаляване на броя на безработните при едновременно нарастване на наличността на жилищни имоти, което свидетелства за ефективността на провежданата политика.
Следните фактори влияят върху състоянието на жилищния пазар и неговата динамика:
- 1) броят на браковете и бракоразводните производства - този индикатор показва увеличение или намаляване на броя на домакинствата, съответно, влияе върху промяната в търсенето на индивидуални жилищни единици (апартаменти, индивидуални жилищни сгради) на пазара на жилищни имоти;
- 2) раждаемост - води до увеличаване на броя на членовете на домакинството, което се отразява на увеличаването на търсенето на допълнително жилищно пространство. По правило това се постига или чрез увеличаване на обема на търсенето на многостайни апартаменти с едновременно увеличаване на предлагането на едностайни апартаменти; или чрез реконструкция на вече съществуващи индивидуални жилищни сгради чрез изграждане на допълнителни единици жилищна площ под формата на пристройки към основната сграда.
- 3) смъртност - този показател може да показва намаляване на броя на членовете на съществуващи домакинства, което може да бъде придружено от увеличаване на предлагането на многостайни апартаменти с едновременно увеличаване на търсенето на апартаменти с по-малко стаи; както и намаляване на броя на самите домакинства, което е съпроводено с увеличаване на предлагането на индивидуални жилищни единици на пазара.
- 4) миграционни процеси - трудоспособното население, пристигащо от други страни, по правило се нуждае от жилище. Тъй като необходимостта от жилище възниква веднага след пристигането, пазарът за наем на жилища става важен, което ви позволява да забавите придобиването на жилищни имоти без сериозни загуби. В същото време отдаването под наем на жилища става самостоятелен бизнес, а апартаментите, използвани за това, се изтеглят от пазара на жилища. Има специален слой от инвеститори, които придобиват жилищен недвижим имот, за да получат доход от използването му.
Състоянието и динамиката на основните показатели на пазара на жилища (цени и обеми на продажби) се определя от спецификата на реакцията на различните му сегменти към промените в макроикономическата ситуация в страната, нивото на доходите и спестяванията на хората, т.к. както и техните очаквания и настроения. Демографските процеси и характеристиките на жилищната политика на държавата оказват значително влияние върху пазара на жилищни имоти. Пазарът на жилища демонстрира проциклично развитие, така че неговите параметри корелират с промените в паричното предлагане и обемите на производство в страната, както и с увеличаване или намаляване на инвестиционната привлекателност на страната. Текущото състояние и тенденциите на пазара на жилищни имоти в Русия се определят от наследения жилищен фонд, както и от технологичните и институционални условия за предприемачество в тази област. Процесите, протичащи на пазара на жилищни имоти, отразяват функционирането на взаимосвързаните с него пазари: пазарите на производствени фактори (труд, капитал), финансовия пазар, както и пазарите на стоки и услуги, които действат като заместители или допълват това благо. Ето защо в следващия параграф ще разгледаме тези взаимоотношения във връзка с руския пазар на жилищни имоти.
Търговски недвижими имоти в Русия връща своите инвестиционна привлекателност, според анализатори на PwC. Повечето участници на пазара споделят своя оптимизъм и очакват наемите и цените да се повишат през следващите няколко години.
Снимка: Евгений Павленко / Комерсант
Руският пазар на търговски недвижими имоти спря да пада и ще се възстанови напълно през следващите три до четири години, според доклада „Нови тенденции на европейския пазар на недвижими имоти, 2018 г.“, изготвен от анализатори на PwC (достъпен за RBC; около 600 ключови играчи на европейския пазар взеха участие в проучването търговски недвижими имоти и 50 руски).
Руският пазар вече е достигнал дъното, каза Саян Циренов, директор на PwC Real Estate Transactions. „Москва е в дъното на класацията от дълго време, но съживяването на пазара на наеми, по-ниските лихвени проценти и повишената инвеститорска активност предполагат, че Москва ще се издигне до значително по-висока позиция през следващите две-три години“, В доклада на PwC се казва.
Москва сега се нарежда на 30-то място сред европейските градове по отношение на привлекателността на инвестициите в недвижими имоти (във всички сегменти), това е най-лошият показател от 2005 г. насам. Но според прогнозата на PwC, която анализаторите на компанията нарекоха „умерен оптимизъм“, привлекателността на сегмента на складовите имоти ще се възстанови в рамките на една-две години и ще отнеме малко повече, три или четири години, за да се възстанови офисът и сегмент за недвижими имоти на дребно. Единствената категория, която ще застои през следващите години, са жилищните имоти.
Оптимизъм относно перспективите пред руския пазар на недвижими имоти показа и анкета на респондентите. Мнозинството (20%) планират да закупят готови имоти в Русия, 16% разчитат на привличане на нови руски или чуждестранни инвестиции. 11% от анкетираните обявиха намерението си да оптимизират разходите си, да рефинансират заеми и да стартират нови проекти за развитие.
Според проучването най-атрактивните видове недвижими имоти за инвеститорите в Русия тази година са офиси и търговски обекти. Но ако интересът към офисите леко се увеличи през годината (от 30 на 32%), то към недвижимите имоти на дребно, напротив, той намаля (от 21 на 16%). Интересът към жилищните имоти е намалял наполовина - от 30% на 14%, докато делът на инвеститорите, които се интересуват от закупуване на складове, се е увеличил почти три пъти - от 5% на 14%.
Брекзит сменя лидерите
Вероятното излизане на Обединеното кралство от ЕС има сериозно влияние върху инвестиционния климат в Европа, сочи проучването. В тази връзка експертите, анкетирани от PwC, очакват както намаляване на инвестициите, така и спад в цените на имотите в Обединеното кралство през 2018 г. (Лондон е в дъното на списъка за втора година в рейтинга на привлекателността на европейските градове за реално инвестиции в имоти и сега заема 27-о място). „Пазарът на недвижими имоти в Обединеното кралство е във фаза на изчакване, като много инвестиции се забавят поради несигурност“, се казва в доклад на PwC. В същото време се очаква ръст на наемите и притока на капитали в Люксембург, Париж и Амстердам – градове, считани за алтернативи на Лондон след Brexit.
Повече чужденци
В средносрочен план на руския пазар на недвижими имоти ще се появят повече чуждестранни инвеститори, въпреки санкциите, са сигурни експерти, интервюирани от PwC. „С по-нататъшно подобряване на геополитическата ситуация пазарът ще бъде по-привлекателен за западните инвеститори поради високата доходност“, се казва в проучването.
Офисите и търговските центрове исторически са били най-популярните обекти сред инвеститорите в руски търговски имоти, казва Олеся Дзюба, ръководител на изследванията в JLL. Най-много от всички инвестиции през първите девет месеца на 2017 г. (36%, или 975 млн. долара) паднаха върху недвижимите имоти на дребно, малко по-малко - в дела на офисите (31%, или 817 млн. долара), казва тя. „Въпреки факта, че жилищата наистина бяха много търсени през последните няколко години, този сегмент никога няма да може да заобиколи офисните или търговските имоти по отношение на обема на инвестициите“, сигурен е Дзюба.
През следващите години едва ли си струва да чакаме възстановяването на наемните цени и цените на търговските имоти до нивата отпреди кризата, твърди Андрей Лукашев, управляващ партньор на ILM. „Наемните ставки за складове и офиси най-накрая преминаха в зоната на рублата, освен това повечето търговски центрове начисляват на наемателите не фиксирана наемна ставка, а процент от оборота“, отбелязва той. „В допълнение, въпреки по-високата възвръщаемост на инвестициите в търговски имоти в Русия, европейските пазари са по-стабилни и предлагат, макар и по-ниски, възвръщаемост, деноминирана в евро, а не в рубли.
Чуждестранните инвеститори значително засилиха дейността си на руския пазар на търговски имоти, настоява Саян Циренов. Като пример той посочва покупката на бизнес център Legion II от американския фонд UFG, MFC Voentorg от китайския Fosun и британския инвестиционен фонд Raven Russia - два бизнес центъра и склад в Санкт Петербург. Като цяло обемът на сделките на пазара на търговски недвижими имоти в Русия през 2017 г., според прогнозата на CBRE, ще възлезе на 4,6 милиарда долара, което е приблизително същото като през 2016 г. В същото време през следващата година обемът на транзакциите може да се увеличи до 5,2 милиарда долара.
Този материал предоставя информация за ценовата ситуация на пазара на жилища в руските региони и някои особености на неговото развитие в отделни градове.
Този материал предоставя информация за ценовата ситуация на пазара на жилища в руските региони и някои особености на неговото развитие в отделни градове.
Цените на вторичния пазар на жилища в руските региони през март, според федерален портал"СВЕТЪТ НА АПАРТАМЕНТА"продължи да расте, и то във всички категории апартаменти. средна ценаквадратен метър се е увеличил в почти 70% от големите руски градове, но нивото на цените все още е с 15-18% по-ниско от нивата преди кризата. Все още обаче няма нужда да говорим за формирана тенденция. Например в Курск, Белгород, Саратов февруарският ръст на цената на квадратен метър беше заменен с леко намаление през март.
Въпреки това броят на големите градове, в които жилищата поскъпват, постепенно нараства повече от месец. През март само в 14% от градовете на квадратен метър стана по-евтино. Освен това в почти една четвърт от градовете цената на всички категории жилища се увеличи: 1-, 2-, 3- и многостайни апартаменти, разположени както в обикновените панелни къщикакто и в сгради от по-висок клас. Това беше най-забележимо на пазарите в Санкт Петербург, Новосибирск, Нижни Новгород и Красноярск. Като цяло, вторичният жилищен пазар демонстрира относителна ценова стабилност, но с тенденция на повишаване на цената на градските апартаменти. Най-високата цена на 1 кв. m през март е регистриран (с изключение на Москва и Санкт Петербург) в Екатеринбург - 56,2 хил. рубли, следван от Хабаровск - 55,4 хил. рубли, Новосибирск - 51,3 хил. рубли, Ростов на Дон - 51,0 хил. рубли. Най-ниската цена на 1 кв. м във всички големи градове, анализирани от портала Светът на апартаментите, в Курск, Иванов, Саратов - 30,0-31,9 хиляди рубли. В същото време, ако се съсредоточим върху цените на жилищния пазар преди кризата, тогава цената на апартаментите в Казан се доближава до тях (43 хиляди рубли / кв. м през март 2011 г. и 42,7 хиляди рубли / кв. м през януари 2009). ), в изоставащия Нижни Новгород (съответно 42,7 и 59,1 хиляди рубли / кв. м).
Цените на вторичните жилища в руските градове през март 2011 г. и тяхната промяна през месеца |
||
град | Цена, хиляди рубли/кв. м | Месечна промяна, % |
Новосибирск | ||
Красноярск | ||
Ростов на Дон | ||
Смоленск | ||
Нижни Новгород | ||
Екатеринбург | ||
Уляновск | ||
Новокузнецк | ||
Краснодар | ||
Толяти | ||
Владимир | ||
Белгород | ||
Ярославъл | ||
Хабаровск |
Данни от портала Светът на апартаментите
Най-ниските цени на жилищата в регионите на Русия
Рейтингът на руските регионални центрове с най-ниска цена на жилище е съставен от експерти Penny Lane Realty. В същото време бяха взети предвид средната цена на първичния и вторичния пазар и обема на жилищното строителство. Според резултатите от сравнителен анализ най-ниски цени на недвижимите имоти са регистрирани в следните градове.
Грозни: средната цена на 1 квадрат. m - 22,3 хиляди рубли. Населението на този град, столицата на Чеченската република, е около 230 хиляди души. Тук активно се възстановява социална, спортна, търговска и транспортна инфраструктура, полагат се нови градски комуникации, изграждат се промишлени предприятия. През 2007 г. в Грозни са пуснати в експлоатация 215,9 хиляди квадратни метра. м нови жилища, през 2008 г. - 250,4 хил., през 2009 г. и 2010 г. - съответно 296,2 и 340,5 хиляди. Продължава изпълнението на амбициозния проект Грозни Сити, който включва около 50 къщи от 12 до 45 етажа, на площ от 500 хектара. Строителството е планирано да започне през 2011 г жилищен районна територията на централния пазар и развитие на площад Минутка.
Биробиджан: средна цена на 1 кв. м - 24,6 хиляди рубли. Населението на този град, столица на Еврейския автономен район, е около 190 хиляди души. През 2010 г. в региона са построени едва 35 хил. кв.м. м жилище. За сравнение: само площта на търговския център Мега-Химки е 211 хиляди квадратни метра. м. Евтината на жилищата в Биробиджан се дължи на обективни причини: суровия далекоизточен климат, отдалеченост от големите градове, ниско ниво на социално-икономическо развитие, липса на стратегически важни ресурси и намаляване на населението.
Magas: средната цена на 1 кв. m - 25,8 хиляди рубли. Населението на този град, столицата на Република Ингушетия, е около 7 хиляди души. Град Магас е основан през 1998 г. от нулата специално, за да стане новата столица на Ингушетия. Това е най-малкият град в Русия по отношение на населението, а територията му не надвишава 15 квадратни километра. км. В града са положени всички градски комуникации, построени са жилищни комплекси за 20 хиляди жители, административни сгради. Има активно развитие на спортната, развлекателната и транспортната инфраструктура. Ако през 2011 г. се планира изграждането на 152 хиляди квадратни метра в Ингушетия. м нови жилища, то през 2015 г. тази цифра трябва да бъде увеличена до 490 хиляди квадратни метра. м. Според експерти, Магас е много обещаващ за дългосрочни инвестиции в жилищни недвижими имоти.
Махачкала: средната цена на 1 квадрат. м - 28,9 хиляди рубли. Населението на този град, столицата на Република Дагестан, е около 700 хиляди души. Това е най-големият руски град в Северен Кавказ. Разположен е на тясна ивица равнина между планините и Каспийско море и е единственото незамръзващо морско пристанище на Русия в Каспийско море. През 2009 г. в Махачкала са пуснати в експлоатация 242,5 хиляди квадратни метра. м жилища, през 2010 г. - 274 хиляди квадратни метра. м. През 2011–2015 г. планира се увеличаване на обема на жилищното строителство до 400-500 хиляди квадратни метра. м годишно.
Владикавказ: средната цена на 1 кв. m - 29,7 хиляди рубли. Населението на този град, столицата на Република Северна Осетия, е около 320 хиляди души. През 2009 г. 150 000 кв. м нови жилища, през 2010 г. - 175 хиляди квадратни метра. м. Реализиран е пилотен проект за изграждане на жилищни имоти от мансарден тип за участници в републиканската програма „Достъпно жилище за младите“. През 2011 г. се планира да започне строителството на жилищни микрорайони Северни, Московски квартал и Нови Город с обща жилищна площ от 95,2 хил., 377,7 хил. и 1,2 милиона квадратни метра. m съответно.
По отношение на климата, природните условия и ландшафта във всички градове от рейтинга, с изключение на Биробиджан, има всички условия за просперитет на туристическия бизнес, успешното развитие на жилищни и търговски недвижими имоти. Природата е дала на тези места всичко необходимо за създаване на ски, здравни и спа курорти. Разбира се, нереалистично е руският Северен Кавказ да се превърне във втори Куршевел, но е напълно възможно тези градове да се превърнат в популярни младежки туристически центрове. Ако някой ден проблемът с горещите точки в Северен Кавказ бъде окончателно разрешен, тогава този регион може да се превърне в една голяма инвестиционна платформа.
Регионите на Руската федерация според броя на ипотечните заеми, издадени през 2010 г |
||
Топ 10 |
||
Субект на Руската федерация | Кол-во | Обем на парите |
Татарстан | ||
Челябинска област | ||
ХМАО - Югра | ||
Московска област | ||
Иркутска област |
CBR данни
Положителни тенденции
През 2010 г. в Руската федерация ( според Държавния комитет по статистика) са построени и въведени в експлоатация около 58 милиона квадратни метра. м жилища, което е с 3% по-малко в сравнение с предходната година. Някои региони и градове показаха увеличение на обема на нови жилищни сгради и, обратно, някои големи населени места не се увеличиха този индикатор, оставайки или на миналогодишното ниво, или значително под него.
В Екатеринбург е поставен исторически рекорд за въвеждане в експлоатация на жилища. Миналата година тук бяха въведени в експлоатация над 1 милион квадратни метра. м. През 2011 и 2012 г. планира се тази лента да се запази и още през 2013 г. да се доведе обемът на въвеждане в експлоатация до 1,1–1,2 милиона квадратни метра. м. Те ще постигнат това ниво до голяма степен чрез проекти за интегрирано развитие на териториите (IOT).
Според резултатите от 2010 г. лидерът в въвеждането на жилища в Екатеринбург беше фирма "Ренова-СтройГруп", ангажиран в изграждането на нов квартал Академический, където са въведени в експлоатация 275 хиляди квадратни метра. м нови сгради. До края на 2025 г. тук се предвижда да се построят 9 милиона квадратни метра. м жилище. На второ място през 2010 г. по отношение на обема на доставените жилища в Екатеринбург, компанията NOVA-stroy (част от LSR Group)- 73,1 кв. м. Градът се застроява от такива големи компании като ТПК "Уралобув", "Ураленергостройкомплекс".
Малко по-нисък от Екатеринбург по отношение на жилищата, поръчани Ростов на Дон и Казан.
Един от най-големите проекти за жилищно строителство в Ростов на Дон се изпълнява от компанията Патриот (дъщерно дружество на Интеко). Това е нов квартал на Западната порта, където ще бъдат построени около 370 хиляди квадратни метра на територията от 33 хектара. м жилищен имот. Развитието на квартала се осъществява с къщи от новата серия R-n-D, високи от 15 до 19 етажа, произведени от Ростовския домостроителен комбинат, напълно реконструиран от Интеко, както и 20- и 24-етажни високи сгради изработени по индивидуални проекти. Жилищната зона предвижда изграждане на развита социална инфраструктура: училища, детски градини, поликлиники, центрове за отдих, магазини, битови услуги и др.
Група от компании SU-155в допълнение към Московска област, той изгражда жилища и инфраструктурни съоръжения в много градове на Централния район на Русия, както и в Астрахан, Нижни Новгород и др. Всяка година SU-155 увеличава количеството пространство, което въвежда в експлоатация . Вашият принос към осигуряването на жителите руски региониапартаменти в нови сгради допринася фирма "Пересвет-Инвест". Във Волгоград това е жилищен комплекс в центъра на града, нови проекти се изпълняват от компанията в Краснодар.
В много руски градове и региони се изпълняват програми за разрушаване на разрушени жилища и остарели панелни пететажни сгради - Хрушчов с различна степен на активност.
Така в Република Алтай, в рамките на програмата „Насърчаване на развитието на жилищното строителство в Алтайския край за периода 2010-2015 г.“, се планира презаселването на 805 разрушени и аварийни жилищни жилищни сгради. Около 16 хиляди души ще бъдат преместени от 370 спешни апартамента.
В Казан беше одобрена републиканска целева програма за презаселване на граждани от авариен жилищен фонд за 2011 г. Тя включваше 50 градски къщи, в които живеят 1652 души. Уредената площ ще бъде почти 21 хиляди квадратни метра. м.
Има проблем
През първите месеци (януари и февруари) 2011 г. в Руската федерация е въведен в експлоатация ( според Държавния комитет по статистика) 5,25 милиона кв. м жилища, което е само 88,5% от обема на руските нови сгради през същия период на миналата година. В същото време този показател е 49,4% в Северозападния окръг, 65,5% в Северен Кавказ, 67,2% в Далечния изток и само в Уралския и Волжския окръг - повече от 100% (104,5 и 100,3%, съответно). ).
Що се отнася до вторичния пазар, той постепенно се възстановява в големите градове, но темпът на възстановяване в много от тях оставя много да се желае.