En virtud de un contrato de venta de bienes inmuebles (contrato de venta de bienes inmuebles), el vendedor se compromete a transferir a la propiedad del comprador un terreno, edificio, estructura, apartamento u otros bienes inmuebles (cláusula 1 del artículo 130) (inciso 1 del artículo 520 del Código Civil).
En el apartado 1 del art. 520 del Código Civil indica el principal signo calificativo del contrato de compraventa de bienes inmuebles: bienes inmuebles. La definición doctrinal de un contrato de compraventa de bienes inmuebles puede basarse en el concepto de contrato de compraventa (inciso 1 del artículo 424 del Código Civil) que indica la obligación del comprador de aceptar los bienes inmuebles y pagar una cierta cantidad de dinero ( precio) por ello.
El contrato de compraventa de bienes inmuebles es consensual, bilateral, pagado.
La necesidad de una forma de derecho civil adecuada para garantizar las transacciones inmobiliarias surgió en las condiciones de formación intensiva del mercado inmobiliario, incluso a través de la transferencia de propiedad de locales residenciales ocupados por ciudadanos.
Fuentes regulacion legal. Las principales disposiciones sobre la venta de bienes inmuebles están contenidas en el § 7 Cap. 30 GB. Las relaciones de compraventa de inmuebles también están reguladas por otros actos jurídicos reglamentarios. Entonces, las características de la venta de edificios residenciales en campo establecido por Decreto del Presidente de la República de Bielorrusia de fecha 11 de agosto de 2005 No. 368 "Sobre ciertas cuestiones de enajenación de edificios residenciales en asentamientos rurales". Las disposiciones relativas al procedimiento para la retirada y provisión de terrenos están contenidas en el Decreto del Presidente de la República de Belarús de fecha 27 de diciembre de 2007 No. 66, etc.
La legislación establece las particularidades de las operaciones de enajenación de bienes inmuebles de propiedad estatal.
Elementos de un contrato de compraventa de bienes inmuebles
Partes del acuerdo: vendedor y comprador. pueden ser legales individuos. Por regla general, el vendedor es el dueño del inmueble, pero puede haber una persona autorizada por él. La participación de ciertos sujetos de derecho en un contrato de compraventa de bienes inmuebles, principalmente personas jurídicas, puede estar limitada por la ley. La legislación de la República de Bielorrusia define el círculo de entidades que pueden participar en subastas para la venta de objetos de propiedad estatal. Por otro lado, las características de la adquisición de propiedad estatal por parte de personas físicas y jurídicas extranjeras, así como de personas jurídicas con participación de inversores extranjeros, están determinadas por la legislación de la República de Belarús sobre inversiones extranjeras.
Sujeto del contrato. El objeto del contrato son los bienes inmuebles. En el apartado 1 del art. 520 del Código Civil se refiere a terrenos, edificios, estructuras, apartamentos. A su vez, también pueden ser otros bienes inmuebles (inciso 1, artículo 130 del Código Civil).
La diversidad y complejidad de los objetos inmobiliarios implica la necesidad de indicar con precisión en el contrato todos los datos que permitan determinar definitivamente el inmueble a transferir al comprador. Dichos datos incluyen datos que determinan la ubicación de bienes inmuebles en el terreno correspondiente o como parte de otros bienes inmuebles. De acuerdo con la Parte 2 del art. 525 del Código Civil, a falta de tales datos en el contrato de compraventa de un inmueble, la condición sobre el inmueble a enajenar se tiene por no acordada por las partes, y no se tiene por concluido el contrato correspondiente.
Formulario de contrato. De conformidad con el art. 521 del Código Civil, un contrato de venta de bienes inmuebles se celebra por escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes (cláusula 2 del artículo 404 del Código Civil). El incumplimiento de la forma del contrato de compraventa de bienes inmuebles conlleva su nulidad.
Las reglas del Código Civil sobre la forma de un contrato para la venta de bienes inmuebles no son las únicas que se relacionan con las características de celebrar un contrato. De conformidad con el apartado 1 del art. 522 del Código Civil, la transferencia de propiedad de bienes inmuebles en virtud de un contrato para la venta de bienes inmuebles al comprador está sujeta a registro estatal. Según las reglas contenidas en el art. 131 del Código Civil, los bienes inmuebles, los derechos sobre los mismos y las transacciones con ellos están sujetos al registro estatal en los casos previstos por los actos legislativos. Las organizaciones para el registro estatal de bienes inmuebles, sus derechos y transacciones con él están obligadas a certificar el registro emitiendo un certificado (certificado) de registro estatal al solicitante o haciendo una inscripción de registro en el documento original que exprese el contenido del transacción registrada.
Base legal y procedimiento para el registro estatal de bienes inmuebles, derechos y restricciones (gravámenes) de los derechos sobre los mismos, así como transacciones con ellos dentro del territorio de la República de Bielorrusia para reconocer y proteger los derechos registrados por el estado, restricciones ( gravámenes) de los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos están definidos por la Ley de la República de Bielorrusia "Sobre el registro estatal de bienes inmuebles, derechos sobre ellos y transacciones con ellos". El Capítulo 7 de esta Ley determina el procedimiento para el registro estatal de transacciones con bienes inmuebles.
La evasión de una de las partes del acuerdo del registro estatal de la transferencia de propiedad de bienes inmuebles le da a la otra parte el derecho a exigir ante los tribunales una decisión sobre el registro estatal de la transferencia de propiedad. Según el apartado 3 del art. 522 del Código Civil, una parte que elude injustificadamente el registro estatal de la transferencia de propiedad debe indemnizar a la otra parte por las pérdidas causadas por la demora en el registro.
La Cláusula 1 del Decreto del Presidente de la República de Belarús de fecha 11 de agosto de 2005 No. 368 "Sobre Ciertas Cuestiones de Enajenación de Edificios Residenciales en Asentamientos Rurales" estableció que hasta el 31 de diciembre de 2010, los contratos para la compra y venta de edificios residenciales ubicados en asentamientos rurales con edificios económicos y otros o sin ellos, no registrados en las organizaciones territoriales para el registro estatal de bienes inmuebles, derechos sobre los mismos y transacciones con ellos, cuya información se ingresó en el libro del hogar antes del 19 de marzo de 1985 y que a partir de esa fecha no fueron objeto de venta, se concluyen por escrito y están sujetos a registro en el comité ejecutivo del pueblo.
El precio en el contrato de compraventa de bienes inmuebles. El precio es una condición esencial del contrato de compraventa de bienes inmuebles (párrafo 1 del artículo 526 del Código Civil). La condición sobre el precio de los bienes inmuebles debe ser acordada por las partes del contrato y debe expresarse por escrito. Si no se observa esta regla, el contrato de compraventa de bienes inmuebles se tiene por no celebrado.
A menos que la ley o un contrato de venta de bienes inmuebles dispongan lo contrario, el precio de un edificio, estructura u otro inmueble ubicado en un terreno establecido en él incluye el precio de la parte correspondiente del terreno transferido con este inmueble. o el derecho a ello (inciso 2 del artículo 526 del Código Civil).
El precio en el contrato de venta de bienes inmuebles puede expresarse no en el monto total, sino por unidad de área de bienes inmuebles u otro indicador del tamaño de los bienes inmuebles (hectárea, etc.). En tales casos, el precio total de dichos bienes inmuebles se determina en función del tamaño real de los bienes inmuebles transferidos al comprador.
Por ley podrán establecerse precios reglamentarios para objetos inmuebles individuales. El precio de los bienes inmuebles que constituyen bienes del Estado en las relaciones de venta de bienes inmuebles se determina de conformidad con los actos jurídicos reglamentarios que establecen el procedimiento para evaluar los bienes del Estado. Las regulaciones sobre el procedimiento para la celebración de licitaciones, subastas para la venta de objetos de propiedad republicana brindan, bajo ciertas condiciones, la posibilidad de reducir el costo inicial del objeto.
El contenido del contrato. La responsabilidad principal del vendedor es transferir la propiedad al comprador. Tal transferencia se lleva a cabo de acuerdo con el acta de transferencia, que está firmada por ambas partes o de acuerdo con otro documento. La obligación del vendedor de enajenar el inmueble se da por cumplida tras la transmisión de este inmueble al comprador y la firma por las partes del documento de enajenación (certificado de enajenación, actas de colación, etc.). Otras pueden ser previstas por ley o por contrato.
La ley establece un procedimiento especial de enajenación en relación con los terrenos.
La negativa del vendedor a cumplir la obligación de enajenar el inmueble, y la negativa del comprador a cumplir la obligación de aceptar este inmueble, se equipara a la evasión de una de las partes de suscribir un documento sobre la enajenación del inmueble en los términos previstos por la el contrato.
El comprador, en virtud de un contrato de compraventa de bienes inmuebles, está obligado a aceptar bienes inmuebles y pagar una cierta cantidad de dinero por ellos.
En el sentido de la regla contenida en el apartado 3 del art. 522 del Código Civil, el vendedor y el comprador están obligados a tomar las medidas necesarias para el registro estatal de la transferencia de propiedad de bienes inmuebles. Según el art. 33 de la Ley de la República de Bielorrusia "Sobre el registro estatal de bienes inmuebles, sus derechos y transacciones con ellos", las partes de la transacción deben firmar conjuntamente una solicitud de registro estatal, a menos que el acuerdo disponga lo contrario.
En los casos en que, en virtud de un contrato de venta de bienes inmuebles, un edificio, estructura u otro objeto inmobiliario se transfiera simultáneamente con la transferencia de la propiedad de los bienes inmuebles, se transfieren al comprador los derechos sobre la parte del terreno que se ocupado por este inmueble y es necesario para su uso.
Si el propietario del terreno en el que se encuentra el bien inmueble es el vendedor de este inmueble, se transfiere el derecho de propiedad al comprador, o se concede el derecho de arrendar la parte correspondiente del terreno. En aquellos casos en que el contrato no defina el derecho sobre el terreno transferido al comprador del inmueble, el derecho de propiedad sobre la parte del terreno que ocupa la propiedad y es necesaria para su uso se transfiere al comprador.
No impide la venta de bienes inmuebles la falta de dominio del terreno por parte del vendedor situado en este inmueble. En este caso, la venta de bienes inmuebles está permitida sin el consentimiento del propietario del terreno, pero solo si esto no contradice las condiciones para usar dicho terreno establecidas por ley o un acuerdo.
Según el art. 524 del Código Civil, en los casos en que se vende un terreno en el que se encuentra un edificio, estructura u otro bien inmueble propiedad del vendedor sin transferir esta propiedad a la propiedad del comprador, el vendedor conserva el derecho a usar la parte del solar que esté ocupado por un inmueble y sea necesario para su aprovechamiento, en los términos que determine el contrato de compraventa. Si las condiciones para el uso de la parte correspondiente del terreno no están definidas en el contrato de venta, el vendedor conserva el derecho de uso limitado (servidumbre) de la parte del terreno que ocupa el bien inmueble y sea necesario para su uso de acuerdo con su finalidad.
El artículo 529 del Código Civil especifica las características de la venta de locales residenciales. Por lo tanto, una condición esencial del contrato para la venta de un edificio residencial, apartamento, parte de un edificio residencial o apartamento, en el que viven personas que, de conformidad con los actos legislativos, conservan el derecho a utilizar este local residencial después de su adquisición. por el comprador, es una lista de estas personas indicando sus derechos de uso de los locales residenciales. Además, un contrato para la venta de un edificio residencial, apartamento, parte de un edificio residencial o apartamento está sujeto a registro estatal y se considera concluido desde el momento de dicho registro.
El procedimiento para la venta de edificios residenciales y apartamentos está regulado por una legislación especial.
En virtud de un contrato de venta de bienes inmuebles (contrato de venta de bienes inmuebles), el vendedor se compromete a transferir un terreno, un edificio, una estructura, un apartamento u otros bienes inmuebles a la propiedad del comprador, y el comprador se compromete a aceptar estos bienes y pagar por ellos el precio que determinen las partes (párrafo 1 del art. 549, párrafo 1 del artículo 454 del Código Civil).
Los términos esenciales del contrato de compraventa de bienes inmuebles incluyen las condiciones sobre el objeto de la venta y el precio del inmueble que se vende.
La ley exige que el contrato de compraventa de bienes inmuebles contenga datos que permitan determinar definitivamente los bienes inmuebles que se transferirán al comprador en virtud del contrato, incluidos los datos que determinen la ubicación de la propiedad en el terreno correspondiente o como parte de otros bienes inmuebles. En ausencia de los datos especificados en el contrato, la condición sobre los bienes inmuebles a vender y transferir se considera inconsistente y el contrato no se celebra.
EN diferente de un contrato de compraventa bienes muebles, el contrato de compraventa de bienes inmuebles debe contener una condición sobre el precio de los bienes inmuebles acordada por las partes por escrito. A falta de condición sobre el precio, el contrato de compraventa de bienes inmuebles se tiene por no celebrado (inciso 1 del artículo 555 del Código Civil). Como regla general, el precio de los inmuebles ubicados en un solar pactado por las partes incluye el precio de la parte correspondiente del solar que se transmite con dicho inmueble o el derecho sobre el mismo (inciso 2 del artículo 555 de la Ley Civil). Código). Sin embargo, esta regla es dispositiva.
Precio inmobiliario en un contrato de compraventa de bienes inmuebles puede ser determinado por las partes de diversas formas. En los casos en que el precio de los bienes inmuebles se fije por una unidad de su área u otro indicador de su tamaño, el precio total pagadero de dichos bienes inmuebles se determina en función del tamaño real de los bienes inmuebles transferidos al comprador (párrafo 3 de artículo 555 del Código Civil).
Responsabilidad principal el comprador en virtud de un contrato de compraventa de bienes inmuebles, junto con la obligación de aceptar el bien adquirido, es la obligación de pagar por él. La forma, el procedimiento y el método de pago son determinados por las partes del acuerdo de forma independiente. La ley permite el pago de los bienes adquiridos a plazos ya crédito, así como el pago por adelantado.
Si no hay ninguna condición en el contrato sobre la distribución de los costos para el registro estatal de la transferencia de propiedad, estos costos deben ser asumidos por el vendedor.
El contrato de compraventa de bienes inmuebles se celebra por escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes.
incumplimiento forma de contrato de compraventa de bienes inmuebles implica su nulidad. La transferencia de propiedad de bienes inmuebles en virtud de un contrato de venta de bienes inmuebles al comprador está sujeta a registro estatal.
acuerdo de venta de empresa
En virtud del contrato de venta de una empresa, el vendedor se compromete a transferir la empresa en su conjunto como un complejo de propiedad a la propiedad del comprador (artículo 132 del Código Civil de la Federación Rusa), con excepción de los derechos y obligaciones que el vendedor no tiene derecho a transferir a otras personas (cláusula 1 del artículo 559 del Código Civil de la Federación Rusa).
La asignación de un contrato para la venta de una empresa como una variedad independiente de un contrato para la venta de bienes inmuebles se debe a las especificidades del tema: la empresa como un complejo inmobiliario utilizado para actividad empresarial.
El contrato de venta de una empresa es consensual, compensado, mutuo.
El objeto de este acuerdo es la empresa como un complejo inmobiliario. La estructura de la empresa como complejo inmobiliario incluye todo tipo de bienes destinados a sus actividades, incluyendo terrenos, edificios, estructuras, equipos, inventario, materias primas, productos, derechos de reclamación, deudas, así como derechos de designaciones que individualizan la empresa, sus productos, trabajos y servicios (nombre de marca, marcas registradas, marcas de servicio), y otros derechos exclusivos. Otros elementos patrimoniales y no patrimoniales pueden ser incluidos en la composición de la empresa por ley o por acuerdo.
Las partes del contrato son el vendedor - un individuo o entidad, que tiene el derecho de propiedad sobre el complejo inmobiliario en cuestión, y el comprador, por regla general, una persona física, un empresario o una persona jurídica, que puede poseer un complejo inmobiliario con un propósito determinado.
Los requisitos para la forma del contrato de venta de una empresa deben considerarse especiales. En primer lugar, se trata de indicaciones sobre la forma real del contrato y su registro, y en segundo lugar, indicaciones de los documentos adjuntos al contrato, cuya lista es exhaustiva. El incumplimiento de ambos requisitos implica la nulidad del contrato.
Contrato de suministro: concepto, tipos y elementos
En virtud del contrato de suministro, el proveedor-vendedor que ejerza actividades empresariales se obliga a transferir, dentro de un plazo o plazos determinados, los bienes por él producidos o adquiridos al comprador para su uso en actividades empresariales o para otros fines no relacionados con la vida personal, familiar, hogar y otros usos similares.
Este acuerdo es consensual, compensado y mutuo.
La entrega suele incluir un acuerdo de suministro para las necesidades del estado, un acuerdo de suministro de energía y un acuerdo de contratación.
Los elementos del contrato de suministro son los siguientes: partes, objeto, precio, plazo, forma y procedimiento de celebración, contenido del contrato.
Partes del acuerdo: personas que realizan actividades comerciales, es decir. según el art. 2 del Código Civil - organizaciones comerciales (a veces sin fines de lucro) o ciudadanos - empresarios individuales.
El objeto del contrato son, por regla general, las cosas definidas por características genéricas. Los derechos del comprador incluyen el derecho a reponer bienes de baja calidad, suplir la escasez de otras personas con la atribución al proveedor de los costos de su compra. Las cosas definidas individualmente no pueden ser objeto de un contrato. El precio del contrato se determina por acuerdo de las partes (excepto para aquellos tipos de bienes respecto de los cuales se lleva a cabo la regulación estatal de precios).
El plazo para el cumplimiento de las obligaciones de enajenar los bienes y pagarlos también se establece por acuerdo de las partes.
La forma del contrato es escrita, que en la práctica se formaliza, por regla general, mediante la firma y redacción por las partes de un documento. El contenido del contrato consiste en las obligaciones de las partes (el proveedor - entregar la mercancía al comprador con todos los accesorios y documentos necesarios en la cantidad, surtido y kit convenidos, de la calidad establecida, libre de derechos de terceros, en envases o contenedores adecuados, y el comprador - para aceptar la mercancía y pagar por ella).
Suministro de bienes para las necesidades del estado.
El suministro de bienes para las necesidades del estado se lleva a cabo sobre la base de un contrato estatal para el suministro de bienes para las necesidades del estado, así como los contratos celebrados de conformidad con él para el suministro de bienes para las necesidades del estado.
Las necesidades de la Federación Rusa o de las entidades constitutivas de la Federación Rusa, determinadas de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley y proporcionadas a expensas de los presupuestos y fuentes de financiación extrapresupuestarias, se reconocen como necesidades estatales.
El contrato estatal de suministro de bienes para necesidades estatales es un tipo de contrato de suministro y en este sentido puede caracterizarse como un acuerdo compensado, onsensual y mutuo.
En virtud de un contrato estatal para el suministro de bienes para necesidades estatales, el proveedor (ejecutor) se compromete a transferir los bienes al cliente estatal o, bajo su dirección, a otra persona, y el cliente estatal se compromete a garantizar el pago de los bienes entregados.
El contrato estatal se concluye sobre la base del pedido del cliente estatal para el suministro de bienes para las necesidades estatales, aceptado por el proveedor (ejecutor).
Para un cliente estatal que ha realizado un pedido aceptado por el proveedor (ejecutor), la celebración de un contrato estatal es obligatoria. La conclusión de un contrato es obligatoria para el proveedor (ejecutor) solo en los casos establecidos por la ley, y con la condición de que el cliente estatal compense todas las pérdidas que pueda causar al proveedor (ejecutor) en relación con la ejecución del contrato. .
Si se realiza un pedido para el suministro de bienes para necesidades estatales a través de una licitación, la celebración de un contrato con el proveedor (ejecutor) declarado ganador de la licitación es obligatoria para el cliente estatal.
En los casos estipulados por la ley, el cliente estatal tiene derecho a rechazar total o parcialmente los bienes, cuyo suministro está previsto en el contrato estatal, sujeto a compensación al proveedor por las pérdidas causadas por tal rechazo.
acuerdo de contratación
En virtud de un acuerdo de contratación, el productor de productos agrícolas se compromete a transferir los productos agrícolas cultivados (producidos) por él al proveedor, la persona que compra dichos productos para su procesamiento o venta.
Este acuerdo es consensuado, retribuido y bilateral.
La contratación es específica de las partes y del objeto del contrato. El vendedor bajo un acuerdo contractual puede ser no solo organizaciones comerciales agrícolas y hogares campesinos (agricultores) para los cuales la producción y venta de productos agrícolas es una actividad empresarial, sino también ciudadanos que producen productos agrícolas en parcelas familiares, parcelas de jardín y casas de verano. El comprador (comprador) es una persona que compra productos agrícolas para su posterior procesamiento o venta, es decir. para su uso en actividades comerciales.
Según el acuerdo de contratación, solo aquellos productos agrícolas que son cultivados (producidos) por el vendedor se venden en la cantidad y variedad estipulada en el acuerdo. Estos pueden ser los productos de la cosecha futura o ya disponibles del productor al finalizar el contrato. En virtud del contrato de suministro, tanto los productos fabricados como los comprados por el vendedor pueden venderse.
En virtud de un acuerdo de contratación, se venden productos agrícolas que no han sufrido ningún procesamiento. Los productos agrícolas procesados se refieren a productos industriales que se venden bajo un contrato de suministro o bajo un contrato de venta al por menor.
Contrato de suministro de energía
El contrato de suministro de energía es un contrato público.
En virtud del contrato de suministro de energía, la organización de suministro de energía se compromete a suministrar energía al suscriptor (consumidor) a través de la red conectada, y el suscriptor se compromete a pagar por la energía recibida, así como a cumplir con el modo de su consumo previsto por el acuerdo, para garantizar la seguridad de operación de las redes de energía bajo su control y la capacidad de servicio de los dispositivos y equipos utilizados por él, relacionados con el consumo de energía.
El contrato de suministro de energía se concluye con el suscriptor si tiene un dispositivo receptor de energía que cumpla con los requisitos técnicos establecidos, conectado a las redes de la organización de suministro de energía y otros equipos necesarios, además de proporcionar la contabilidad del consumo de energía.
Este es un tratado consensual, ya que los derechos y obligaciones de las partes surgen desde el momento en que se celebra el contrato y la organización proveedora se compromete a suministrar energía al suscriptor durante la vigencia del contrato; además, este es un acuerdo retribuido y mutuo y es uno de los acuerdos públicos.
Las partes de este acuerdo son la organización de suministro de energía y el suscriptor. Las empresas de suministro de energía son organizaciones comerciales que venden a los consumidores energía eléctrica y (o) térmica producida o comprada.
El suscriptor bajo el contrato de suministro de energía (el comprador de energía) puede ser legal o individual. Entidad puede recibir energía ya sea para consumo directo o para reventa. los ciudadanos, por regla general, celebrar un contrato de suministro de electricidad con el fin de obtener energía para el consumo doméstico. Sin embargo, el contrato puede prever el uso de energía para actividades comerciales.
El Código Civil no contiene requisitos especiales para la forma de un contrato de suministro de energía. Por tanto, durante su ejecución, deberán observarse las disposiciones generales sobre la forma de las operaciones. Al celebrar un contrato de suministro de energía con un suscriptor, una persona jurídica, se requiere un formulario escrito simple. El registro de las relaciones contractuales se realiza por "conexión real" en la forma prescrita a la red conectada (inciso 1 del artículo 540 del Código Civil). La conexión real está precedida por un ciudadano que presenta una solicitud a la organización de suministro de energía, inspecciona su cableado eléctrico, sella el medidor, etc., después de lo cual, si se establece su cumplimiento con los requisitos técnicos actuales, la organización de suministro de energía abre un personal cuenta a nombre del suscriptor y le entrega un "libro de pago" para la emisión de documentos de pago de la electricidad utilizada. Pausa en la porción, la interrupción o restricción del suministro de energía es posible: - por acuerdo de las partes; - si el estado insatisfactorio de las centrales eléctricas del suscriptor amenaza con un accidente o representa una amenaza para la vida o la seguridad de los ciudadanos; - si es necesario, tomar medidas urgentes para prevenir o eliminar un accidente en el sistema de la empresa de suministro de energía.
concepto - en virtud de un contrato de venta de bienes inmuebles, el vendedor se compromete a transferir un terreno, un edificio, una estructura, un apartamento u otro bien inmueble a la propiedad del comprador, y el comprador se compromete a aceptar esta propiedad y a pagar un precio determinado por las partes por ello.
El contrato de compraventa de bienes inmuebles se caracteriza por ser consensuado, bilateral y mutuo.
Los términos esenciales del contrato de compraventa de bienes inmuebles incluyen las condiciones sobre el objeto de la venta y el precio del inmueble que se vende.
Este contrato se destaca como una versión independiente del contrato de compraventa según Asunto - bienes raíces:
Terrenos transferibles: la tierra y otros recursos naturales solo pueden transferirse en la medida especificada en las leyes de tierras;
Parcelas de subsuelo que son inamovibles debido a sus propiedades físicas, y todo lo que está firmemente conectado a la tierra, es decir. objetos, cuyo movimiento no es posible sin daños proporcionales;
Embarcaciones aéreas y marítimas sujetas a registro estatal, embarcaciones de navegación interior y objetos espaciales;
Los locales residenciales son locales aislados, inamovibles, aptos para la residencia permanente de los ciudadanos, es decir, que cumplen con las condiciones sanitarias y reglas tecnicas y normas, demás requisitos de la legislación;
Locales no residenciales dentro de edificios;
Empresas como complejo inmobiliario;
Objetos en construcción: los derechos sobre los objetos en construcción se registran sobre la base de documentos especiales: un documento sobre el derecho de propiedad o el derecho de uso; permiso de construcción; documentación del proyecto; documentos que contengan una descripción del objeto de la construcción en curso.
La ley exige que el contrato de compraventa de bienes inmuebles contenga datos que permitan determinar definitivamente los bienes inmuebles que se transferirán al comprador en virtud del contrato, incluidos los datos que determinen la ubicación de la propiedad en el terreno correspondiente o como parte de otros bienes inmuebles. En ausencia de los datos especificados en el contrato, la condición sobre los bienes inmuebles a vender y transferir se considera inconsistente y el contrato no se celebra. La lista y la naturaleza de los documentos que contienen datos que permiten identificar definitivamente el inmueble que se vende está determinada por la legislación sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él y la legislación sobre contabilidad técnica de bienes inmuebles.
Sujetos del contrato de compraventa de bienes inmuebles:
Vendedor y comprador en virtud del contrato de compraventa de bienes inmuebles pueden ser tanto personas jurídicas como personas físicas. Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que la carta magna o disposiciones especiales de la ley pueden imponer restricciones a la adquisición y enajenación de bienes inmuebles a una persona jurídica. Por ejemplo, en la mayoría de los casos, la venta de bienes inmuebles costosos es una transacción importante, para la cual el vendedor, una sociedad anónima, debe cumplir con los requisitos de la legislación sobre acciones conjuntas para tales transacciones.
Por regla general, el propietario de un inmueble puede actuar como vendedor. El vendedor también puede ser una persona autorizada por el propietario en virtud de una ley o un contrato.
El contrato de compraventa de bienes inmuebles debe celebrarse por escrito. forma mediante la redacción de un documento firmado por las partes. El incumplimiento de la forma establecida del contrato de compraventa de bienes inmuebles conlleva su nulidad.
La transferencia de propiedad de bienes inmuebles del vendedor al comprador está sujeta al registro estatal. Por lo tanto, el derecho de propiedad de bienes inmuebles surge del comprador sobre la base de una estructura legal compleja: un contrato celebrado para la venta de bienes inmuebles y un acto de registro estatal de la transferencia de propiedad.
Por lo tanto, si las partes en el contrato estipulan la condición de que las obligaciones de transferir bienes inmuebles y pagarlos deben ser cumplidas por las partes antes del registro estatal de la transferencia de dominio, entonces cada una de las partes interesadas puede exigir su ejecución.
Hasta el registro estatal de la transferencia de propiedad, el vendedor, que ha cumplido la obligación de transferir el bien inmueble a la posesión del comprador, conserva la autoridad para proteger el derecho de propiedad. Por lo tanto, el vendedor de bienes inmuebles puede presentar demandas vindicatorias y negativas.
En ausencia de una condición en precio el contrato de compraventa de bienes inmuebles se considera no concluido. Como regla general, el precio de los inmuebles situados en un solar pactado por las partes incluye el precio de la parte correspondiente del solar que se transmite con dicho inmueble o el derecho sobre el mismo. Sin embargo, esta regla es dispositiva. El precio de los bienes inmuebles en un contrato de venta de bienes inmuebles puede ser determinado por las partes de varias maneras. En los casos en que el precio de los bienes inmuebles se fije por unidad de superficie u otro indicador de su tamaño, el precio total pagadero de dichos bienes inmuebles se determina en función del tamaño real de los bienes inmuebles transferidos al comprador.
Ejecución de un contrato de compraventa de bienes inmuebles. El procedimiento para la transferencia de la propiedad y los riesgos al comprador. Derechos sobre una parcela de tierra bajo bienes inmuebles. Características de la venta de locales residenciales.
Ejecución de un contrato de compraventa de bienes inmuebles:
Vendedor debería entregar, un comprador debería aceptar bienes inmuebles en virtud de una escritura de transferencia u otro documento de transferencia. Se requiere una escritura de transferencia u otro documento de transferencia como requisito obligatorio para registrar la transferencia de propiedad de la propiedad vendida. La evasión de una de las partes de firmar el documento sobre la transferencia de bienes inmuebles se considera la negativa del vendedor a cumplir con la obligación de transferir la propiedad, y el comprador, de la obligación de aceptar la propiedad. En consecuencia, la otra parte tiene derecho a exigir la indemnización de daños o perjuicios o el embargo de la cosa.
Vendedor debe transferir la propiedad buena calidad. Al transferir edificios y estructuras técnicamente complejos, las partes pueden estipular que un requisito previo para el correcto cumplimiento de la obligación de transferir es que el vendedor, a su cargo, por una organización especializada, realice actividades de control y verificación para determinar el estado cualitativo de la propiedad, servicios públicos, redes de información y etc. al servicio de este objeto.
Si el vendedor no ha especificado las deficiencias de la mercancía, el comprador, a quien se transfirió la propiedad de calidad inadecuada, tiene derecho, a su elección, a exigir del vendedor:
Reducción proporcional del precio de compra;
Eliminación gratuita de defectos en los productos dentro de un tiempo razonable;
Reembolso de sus gastos por la subsanación de los defectos de las mercancías.
En caso de violación material de los requisitos de calidad de los bienes, el comprador tiene derecho a negarse a cumplir el contrato de venta y exigir la devolución de la cantidad de dinero pagada por los bienes. El comprador no tiene derecho a exigir la sustitución de bienes inmuebles de baja calidad por bienes inmuebles homogéneos de alta calidad. Esta excepción se explica por el hecho de que la propiedad es una cosa individualmente definida, lo que excluye la posibilidad de su sustitución por la naturaleza y sustancia de la obligación.
La aceptación por parte del comprador de bienes inmuebles que no cumplan con los términos del contrato no es una base para liberar al vendedor de la responsabilidad por el cumplimiento indebido del contrato.
Comprador deber pagar la propiedad. La forma, el procedimiento y el método de pago son determinados por las partes del acuerdo de forma independiente. La ley permite el pago de los bienes adquiridos a plazos ya crédito, así como el pago por adelantado. Cuando los bienes inmuebles se venden a crédito, dichos bienes inmuebles se reconocen como prenda al vendedor para garantizar que el comprador cumpla con sus obligaciones de pago de los bienes.
En caso de incumplimiento de la obligación de pago, el vendedor tiene derecho a exigir el pago de bienes inmuebles y el pago de intereses por el uso de fondos de otras personas.
2.2.1. Sujeto del contrato
2.2.2. Precio de contrato
2.3.1. Documentos de título
2.3.2. Información sobre los gravámenes del apartamento
2.3.3. Condiciones para la liberación del apartamento
2.3.4. El procedimiento para las liquidaciones en virtud del contrato.
4. Registro estatal de la transferencia de propiedad en virtud de un contrato de compraventa de bienes inmuebles
1. El concepto de las condiciones esenciales del contrato
Primero, un poco de teoría sobre los términos de los contratos. Según el artículo 432 Código Civil El contrato RF se considera concluido si las partes llegaron a un acuerdo sobre todos los términos esenciales del contrato. Así, el código dividió los términos del contrato en dos grupos: términos esenciales y otros términos (pueden llamarse adicionales).
Las condiciones esenciales son:
- condiciones sobre el objeto del contrato,
- condiciones que se nombran en la ley u otros actos jurídicos como esenciales o necesarias para contratos de este tipo,
- todas aquellas condiciones respecto de las cuales, según declaración de una de las partes, deba llegarse a un acuerdo.
Si las partes del contrato no han llegado a un acuerdo sobre los términos esenciales del contrato, y el contrato no contiene términos esenciales, entonces, por ley, el contrato se considera no celebrado.
2. Condiciones del contrato de compraventa de inmuebles
Contrato de compraventa de bienes inmuebles. ¿Qué condiciones debe contener?
En virtud de un contrato de compraventa de bienes inmuebles (contrato de venta de bienes inmuebles), el vendedor se compromete a transferir los bienes inmuebles a la propiedad del comprador, y el comprador se compromete a aceptar estos bienes y pagar por ellos el precio acordado por el fiestas.
El contrato debe contener:
- información sobre cada una de las partes del contrato,
- todas las condiciones esenciales, en ausencia de las cuales el contrato se considerará no celebrado,
- así como otras condiciones.
2.1. Información sobre cada una de las partes del contrato
El contrato de compraventa de bienes inmuebles debe contener información sobre cada una de las partes de la transacción.
Para individuos:
- datos del pasaporte,
- dirección de registro,
Fecha y lugar de nacimiento.
Si al menos una de las partes es entidad, se indica el nombre, TIN, PSRN, dirección legal de la organización.
Si el contrato es no el dueño de la propiedad o no el comprador b, entonces el contrato indica los motivos por los cuales la(s) persona(s) especificada(s) actúa(n) en su nombre.
Este puede ser un poder notarial: notariado, si el contrato es firmado por un individuo; redactado en forma escrita simple, si el contrato en el que la persona jurídica es parte está firmado por una persona autorizada.
El poder notarial debe indicar la autoridad apropiada: para celebrar un contrato de compraventa, recibir el pago o hacer el pago en virtud de un contrato de compraventa, así como aceptar o transferir bienes inmuebles con derecho a firmar una escritura de transferencia.
Si una de las partes del contrato es menor de 14 años o ciudadano incapacitado, luego en su nombre, el contrato se celebra por los padres, padres adoptivos o tutores.
Si las partes del contrato son un menor de edad entre 14 y 18 años o un ciudadano con capacidad legal limitada, luego firman el contrato por su cuenta con el consentimiento por escrito de los padres, padres adoptivos o tutores. En estos casos, necesitará permiso de la autoridad de tutela y tutela para realizar la transacción.
2.2. Términos esenciales del contrato de compraventa de bienes inmuebles
2.2.1. Sujeto del contrato
2.2.2. Precio de contrato
2.2.3. Lista de personas que conservan el derecho a utilizar locales residenciales
Los términos esenciales de un contrato para la venta de bienes inmuebles incluyen:
- Sujeto del contrato
— El precio del contrato,
- Y para locales residenciales: una lista de personas que conservan el derecho a utilizar locales residenciales.
2.2.1. Sujeto del contrato
El contrato de compraventa de bienes inmuebles debe contener datos que permitan determinar definitivamente los bienes inmuebles que se transferirán al comprador en virtud del contrato, incluidos los datos que determinen la ubicación de los bienes inmuebles en el terreno correspondiente o como parte de otros bienes inmuebles.
Si estamos hablando de un contrato de compraventa de un piso , entonces:
El contrato debe especificar:
- nombre de la vivienda - apartamento,
- número de habitaciones
- la dirección del edificio residencial en el que se encuentra el apartamento,
- area comun y residencial.
Además, se pueden indicar otras características identificativas del apartamento: piso, entrada, número de niveles del apartamento, número de plantas de toda la casa, etc.
Toda esta información se refleja en los pasaportes catastrales y técnicos proporcionados por el BTI o Rosreestr.
Asimismo, el contrato debe reflejar el estado del apartamento, la disponibilidad y estado de los bienes que quedan en el apartamento, el equipamiento técnico, etc. (esto puede hacerse en forma de anexo, que es parte integral del contrato).
Notemos un punto más importante.
Llevar a deducción fiscal el costo de terminar el apartamento adquirido, es necesario que el contrato sobre la base del cual se compró el apartamento contenga una condición para adquirir el apartamento sin terminar.
2.2.2. Precio de contrato
El precio también se refiere a los términos esenciales del contrato de venta. Y en consecuencia, como dijimos anteriormente, en ausencia de un acuerdo escrito acordado por las partes sobre el precio de los bienes inmuebles, el contrato para su venta se considera no celebrado.
El precio del contrato se indica en rublos, pero puede indicarse en el equivalente en rublos de la cantidad determinada en moneda extranjera o en unidades monetarias convencionales.
El contrato permite la indicación del precio por unidad de superficie, en relación con el cual se determina el precio de los inmuebles en función de su superficie.
2.2.3 Lista de personas con derecho a utilizar el apartamento
Según el apartado 1 del art. 558 del Código Civil, que establece las particularidades de la venta de locales residenciales, además del objeto y el precio, condición esencial del contrato de compraventa de un edificio de viviendas, apartamento, parte de un edificio de viviendas o apartamento en el que viven las personas que, de conformidad con la ley, conservan el derecho de uso de este local residencial después de que haya sido adquirido por el comprador, es una lista de estas personas indicando sus derechos de uso del local residencial que se vende.
Estas personas, conforme a la ley, pueden ser:
a) el arrendatario de la vivienda y los ciudadanos que residan permanentemente con él;
b) un ciudadano que es subarrendatario de locales residenciales, dentro del plazo del contrato de arrendamiento (artículo 677 del Código Civil de la Federación Rusa).
c) una persona que tiene derecho al uso vitalicio de un local residencial en la forma de una negativa testamentaria (artículo 33 de la LC RF);
d) el beneficiario del alquiler en virtud de un contrato de mantenimiento de por vida con un dependiente, si el contrato estipula su residencia en este edificio residencial (cláusula 1, artículo 602, cláusula 1, artículo 586 del Código Civil de la Federación Rusa);
e) un prestatario en virtud de un acuerdo para el uso gratuito de locales residenciales dentro del plazo del acuerdo (cláusula 1, artículo 700 del Código Civil de la Federación Rusa).
La presencia del derecho de terceros a residir y hacer uso de la vivienda enajenada es una circunstancia muy importante que el comprador de esta vivienda debe conocer, ya que este derecho es una especie de gravamen en el derecho de uso de la vivienda enajenada. y puede servir como una circunstancia en la que el adquirente puede negarse a hacer un trato.
Así, al enajenar una vivienda, el contrato debe indicar el derecho de la persona que vive en él a usar esa vivienda, de lo contrario, el contrato no puede celebrarse, ya que no se ha llegado a un acuerdo sobre todas las condiciones esenciales.
La opción ideal es que en el momento de la celebración del contrato de compraventa de un piso no se encuentren personas físicas en el lugar de residencia y estancia, así como que no existan personas que, de conformidad con la ley, conservar el derecho de uso de este local residencial después de que sea adquirido por el comprador.
2.3. Condiciones necesarias del contrato de compraventa de bienes inmuebles
2.3.4. Condiciones para la liberación de bienes inmuebles de la propiedad del vendedor, el procedimiento y los términos para la transferencia de la propiedad por parte del vendedor al comprador.
2.3.5. El procedimiento para las liquidaciones en virtud del contrato.
No son condiciones esenciales, pero las siguientes condiciones del contrato de compraventa de bienes inmuebles son claramente necesarias.
2.3.1. Fecha y lugar de celebración del contrato
El contrato de compraventa de bienes inmuebles debe indicar la fecha y el lugar de celebración del contrato.
2.3.2. Documentos de título
El contrato debe especificar información sobre los documentos de título de la propiedad:
– sobre la base de la cual se compró el apartamento (contrato de compraventa, decisión judicial, acuerdo de participación en construcción compartida etc.),
- tipo de propiedad del vendedor,
- detalles del documento que confirma el derecho de propiedad del vendedor, a saber, el Certificado de Título.
2.3.3. Información sobre los gravámenes del inmueble
En el contrato de compraventa de un apartamento, es conveniente prever como condición que no existan hechos de embargo, prenda, litigio en relación con la propiedad y otras restricciones.
2.3.4. Condición de liberación de bienes raícesde la propiedad del vendedor, el procedimiento y los términos para la transferencia de la propiedad por parte del vendedor al comprador
Si está comprando bienes inmuebles, en particular un apartamento, en el que el vendedor y los miembros de su familia continúan viviendo en el momento de firmar el contrato de venta, el contrato debe estipular el período durante el cual se mudarán del apartamento. , sacar la propiedad y darse de baja del registro en esta dirección .
La transferencia de bienes inmuebles por parte del vendedor y su aceptación por parte del comprador se llevan a cabo de acuerdo con el acto de transferencia firmado por las partes u otro documento sobre la transferencia (parte 1 del artículo 556 del Código Civil de la Federación Rusa). Salvo disposición legal o contractual en contrario, la obligación del vendedor de transferir el inmueble al comprador se considera cumplida después de la entrega de este inmueble al comprador y la firma por las partes del correspondiente documento de transmisión.
La evasión de una de las partes de firmar el documento sobre la transferencia de bienes inmuebles en los términos estipulados por el contrato se considera la negativa del vendedor a cumplir con la obligación de transferir la propiedad, y el comprador, la obligación de aceptar la propiedad.
2.3.5. El procedimiento para las liquidaciones en virtud de un contrato de compraventa de bienes inmuebles.
Detengámonos con más detalle en el procedimiento de liquidación en virtud de un contrato de compraventa de bienes inmuebles.
Actualmente, existen cuatro métodos principales de liquidación en el mercado inmobiliario bajo un contrato de compraventa de inmuebles.
Método 1. Forma de pago de carta de crédito
Este método de pago consiste en el hecho de que el comprador de bienes inmuebles concluye preliminarmente un acuerdo con el banco, en virtud del cual se deposita en la cuenta bancaria una cantidad igual al valor de la propiedad. En el momento en que el vendedor del apartamento presenta al banco el documento especificado por las partes al emitir una carta de crédito, por ejemplo, un extracto del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con él, en el que el comprador se indica como el propietario de la propiedad, el banco transfiere el monto que se le debe ( párrafo 1 del artículo 867 del Código Civil de la Federación Rusa).
Las cartas de crédito son:
- irrevocable (Artículo 869 del Código Civil de la Federación Rusa). Este tipo de carta de crédito implica que el banco no puede cancelar la obligación de pagar la cantidad especificada en la carta de crédito sin el consentimiento del receptor de los fondos. Para el vendedor es preferible abrir una carta de crédito irrevocable;
- revocable (artículo 868 del Código Civil de la Federación Rusa). Este tipo de carta de crédito no contiene una obligación incondicional del banco hacia el vendedor y puede cancelarse o cambiarse sin el consentimiento previo del receptor de los fondos. A menos que se indique lo contrario, se supone que la carta de crédito es revocable.
Los bancos pueden cobrar una comisión por abrir una carta de crédito, cuyo monto generalmente se determina como un porcentaje del monto de la carta de crédito.
Método 2. Usando una celda bancaria
Este método es el siguiente.
El vendedor, el comprador y el banco firman un contrato en virtud del cual el banco arrienda una caja de seguridad. A continuación, el comprador, en presencia del vendedor, deposita el dinero en la celda. El período de arrendamiento de la celda se indica teniendo en cuenta el período esperado de registro estatal de la transferencia de propiedad de la propiedad.
Las condiciones de acceso a la celda se negocian previamente. Dentro de un cierto tiempo después de colocar dinero en una celda, solo el vendedor tiene derecho a abrirla, presentando, por ejemplo, un extracto del registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él que indique que la propiedad de los bienes inmuebles ha pasado a el comprador.
Después de la expiración de este período, se cancela el derecho del vendedor a acceder a la celda sin un comprador. En este caso, el comprador tendrá acceso a la celda previa presentación de su pasaporte en ausencia del vendedor y la oportunidad de recuperar el dinero.
Sin embargo, es importante que el comprador, a su vez, reciba un recibo del vendedor de que el vendedor ha recibido fondos. Para hacer esto, el vendedor y el comprador, por regla general, alquilan una segunda celda del banco, cuyas condiciones de acceso se reflejan en relación con las condiciones de acceso a la celda con dinero. Es decir, dentro de un período determinado, el comprador tiene acceso a la celda al presentar un certificado de propiedad del apartamento, y luego, si la transacción no se lleva a cabo, el vendedor tiene acceso y toma su recibo de la celda.
Método 3. Efectivo sin utilizar caja de seguridad ni utilizar órdenes de pago en las liquidaciones
Estos métodos ahora también son bastante comunes.
Sin embargo, el uso de liquidaciones en efectivo o liquidaciones que no sean en efectivo mediante la transferencia de fondos por parte del banco en nombre del comprador a la cuenta del vendedor conlleva los siguientes riesgos:
1) si el comprador transfiere (listas) dinero en efectivo al momento de firmar el contrato antes de registrar la transferencia de propiedad, existe el riesgo de que el registro sea denegado. El comprador en tal situación puede estar sin dinero ni bienes raíces;
2) si las partes acuerdan llegar a un acuerdo después de que se haya registrado la transferencia de dominio, puede existir el riesgo de que el comprador, cuya propiedad de la propiedad ya ha sido registrada, por alguna razón no pague la cantidad acordada al vendedor. En este caso, el vendedor se quedará sin bienes inmuebles y sin dinero.
Por lo tanto, las liquidaciones bajo una carta de crédito y las liquidaciones usando una celda bancaria son métodos de liquidación más seguros cuando se realiza una transacción de compraventa de bienes raíces.
Método 4. Usar una cuenta bancaria de depósito en garantía
Este método consiste en el hecho de que el comprador de bienes inmuebles abre una llamada cuenta de depósito en garantía en el banco para liquidaciones en virtud de un contrato de compraventa de bienes inmuebles.
Para hacer esto, el comprador de bienes inmuebles deposita una cantidad igual al valor de los bienes inmuebles en la cuenta de depósito en garantía.
El banco bloquea los fondos en la cuenta de depósito en garantía hasta el cumplimiento de las obligaciones en virtud del contrato de compraventa de bienes inmuebles, en el que se colocan los fondos. En el momento en que el vendedor de bienes inmuebles presenta al banco, por ejemplo, un extracto del Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con él sobre la Propiedad del Comprador, el banco le entrega al vendedor la cantidad que le corresponde de la cuenta de depósito en garantía.
El titular de la cuenta de depósito en garantía no puede disponer de los fondos de la cuenta. De hecho, dicha cuenta está destinada únicamente a almacenar los fondos del comprador y transferirlos al vendedor cuando ocurran las circunstancias especificadas en el contrato de compraventa de bienes inmuebles.
Si la transacción no tuvo lugar, luego de la expiración del acuerdo de cuenta de depósito en garantía, la cuenta se cierra y los fondos de la cuenta se devuelven al comprador de bienes inmuebles, a menos que se disponga lo contrario en un acuerdo entre el vendedor y el comprador.
2.4. Otros términos del contrato de compraventa de bienes inmuebles
Además de las condiciones anteriores, se pueden prever otras condiciones en un contrato de compraventa de bienes inmuebles, por ejemplo, una condición sobre la responsabilidad de las partes, una condición sobre el procedimiento para resolver disputas bajo el contrato, una condición sobre la confidencialidad y otros.
3. Forma de un contrato de compraventa de bienes inmuebles
El contrato de compraventa de bienes inmuebles se redacta en forma escrita simple en forma de un documento único firmado por las partes. El incumplimiento de la forma del contrato de compraventa de bienes inmuebles conlleva su nulidad. También es necesario prestar atención al hecho de que la legislación no prevé la certificación notarial obligatoria de un contrato de compraventa de bienes inmuebles.
No obstante, las partes podrán prever voluntariamente la protocolización del contrato de compraventa de un piso, reflejando esta condición directamente en el propio contrato. Pero, repetimos, esto es un derecho, no una obligación de las partes.
Por alguna razón, existe la opinión de que la notarización del contrato otorga protección adicional a la transacción, sin embargo, esto no es así.
4.4. Registro estatal de la transferencia de propiedad en virtud de un contrato de compraventa de bienes inmuebles
La transferencia de propiedad de bienes inmuebles en virtud de un contrato de venta de bienes inmuebles al comprador está sujeta a registro estatal.
De acuerdo con el Código Civil de la Federación Rusa registro estatal derechos sobre bienes inmuebles es un acto jurídico de reconocimiento y confirmación por parte del estado de la aparición, restricción (gravamen), transferencia y extinción de los derechos sobre bienes inmuebles.
En consecuencia, el derecho de propiedad del comprador sobre los bienes inmuebles adquiridos surge desde el momento de su registro estatal (cláusula 2, artículo 223 del Código Civil de la Federación Rusa).
Si una transacción que requiere registro estatal se realiza en la forma adecuada, pero una de las partes elude su registro, el tribunal tiene derecho, a solicitud de la otra parte, a tomar una decisión sobre el registro estatal de la transacción. En este caso, la transacción se registra de acuerdo con la decisión del tribunal.
En conclusión, quiero señalar que un contrato de compraventa de bienes inmuebles, que contiene todos los requisitos de la ley y protege al vendedor y al comprador tanto como sea posible, es un documento complejo.
Bueno, no olvide consultar con los abogados involucrados en el soporte de transacciones de bienes raíces para tener información completa sobre los términos de este acuerdo e imaginar cómo será su transacción antes de firmar un contrato de venta de bienes raíces. ¡Buena suerte!
Boytsova E. A.
Abogado del Colegio de Abogados de Moscú
"Centro de Pericia Jurídica"
Por contrato de compraventa de inmuebles el vendedor se compromete a transferir bienes inmuebles a la propiedad del comprador, y el comprador se compromete a aceptar esta propiedad en virtud de la escritura de transferencia y pagar por ella una suma de dinero determinada por las partes.
Por contrato de compraventa de bienes raices (contrato para la venta de bienes inmuebles) el vendedor se compromete a transferir a la propiedad del comprador un terreno, edificio, estructura, apartamento u otro bien inmueble
Las reglas se aplican a la venta de empresas, a menos que las reglas sobre el contrato de venta de una empresa dispongan lo contrario.
JURID. CARACTERÍSTICA
consensual
compensado
bilateral
Mutual
FIESTAS
El vendedor es el propietario del inmueble, actuando directamente o por medio de su representante (también se aplica a los titulares de los correspondientes derechos reales sobre bienes inmuebles).
Compra.
Cualquier sujeto de derecho tanto del lado del vendedor como del comprador puede actuar como parte del contrato.
Peculiaridades: si el vendedor es una empresa unitaria estatal o municipal con derecho a administrar o gestión operativa, entonces tiene derechos limitados para disponer de la propiedad y no se permite vender sin el consentimiento del propietario. La institución sólo podrá enajenar bienes inmuebles, que se adquieran a expensas de los rendimientos de las actividades permitidas por la carta.
Al vender bienes inmuebles en proceso de privatización, se aplican reglas especiales, previstas por la legislación sobre privatización.
Cosa - bienes raíces. Es una característica distintiva que permitió distinguir este tipo de perro-ra K-P. Cosas inmóviles: todo lo que está firmemente conectado con la tierra, es decir, objetos, moviéndose a sin un daño desproporcionado a su propósito es imposible (parcelas de tierra, aislados cuerpos de agua, bosques, edificios, empresas, barcos sujetos a registro estatal, etc.). incluido Corte
Condición esencial - precio y articulo
El contrato de compraventa de terrenos también debe indicar su gravámenes y restricciones de uso. En ausencia de estos datos, la condición de propiedad se considera no acordada por las partes y el contrato no se celebra.
La forma- escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes. El incumplimiento no es válido.
Las partes están obligadas a registrar sólo la transferencia de la propiedad de la propiedad. No necesariamente se lleva a cabo simultáneamente con la transmisión del inmueble conforme a la ley.
Inscripciones la transferencia de los derechos de propiedad está sujeta, y no el contrato, que se considera celebrado desde el momento en que es firmado por las partes. Producido por instituciones justicia en el Registro Estatal Unificado de conformidad con la ley sobre el registro de derechos sobre bienes inmuebles. Viste abierto naturaleza: el organismo está obligado a proporcionar información sobre cualquier bien inmueble a cualquier persona que haya presentado un documento de identidad y una solicitud por escrito, y a una persona jurídica: documentos que confirman el registro de una persona jurídica y la autoridad de su representante.
El cumplimiento del contrato por las partes antes del registro (la propiedad fue transferida al comprador, quien pagó al vendedor el precio establecido por el contrato) no es base para cambiar sus relaciones con terceros.
En el caso de que una de las partes eluda el registro estatal de la transferencia de propiedad de bienes inmuebles, el tribunal tiene derecho a tomar una decisión sobre el registro estatal de la transferencia de propiedad:
A petición de la otra parte,
A petición del alguacil-ejecutor en los casos previstos por la legislación de la Federación de Rusia sobre procedimientos de ejecución,
La parte que elude injustificadamente el registro estatal de la transferencia de propiedad debe compensar a la otra parte por las pérdidas causadas por la demora en el registro.
Precio- una condición esencial, en ausencia de un perro-r se considera no concluida. Cuando se vendan bienes ubicados en un terreno, el precio establecido de este inmueble incluye el precio del terreno correspondiente, salvo disposición legal o contractual en contrario. El contrato solo puede especificar el precio por unidad de área, mientras que el precio total de la propiedad se determina en función de su tamaño real.
deber del vendedor — transferencia de la propiedad al comprador.
Responsabilidades del comprador no requieren características detalladas, porque son habituales para cualquier contrato K-P, con la excepción de la obligación de aceptar bienes inmuebles en virtud de una escritura de transferencia
Ambos están obligados a registrar la transferencia de propiedad.
Transferencia de bienes inmuebles por el vendedor y su aceptación por el comprador se realizan según el acuerdo firmado por las partes escritura de transferencia u otro documento de transferencia.
A menos que la ley o el contrato dispongan lo contrario, la obligación del vendedor de transferir bienes inmuebles al comprador se considera cumplida. después de que la propiedad sea entregada al comprador y las partes firmen el documento de transferencia correspondiente. La aceptación por parte del comprador de bienes inmuebles que no cumplan con los términos del contrato no es una base para liberar al vendedor de la responsabilidad por el cumplimiento indebido del contrato.
En virtud del contrato de venta de bienes inmuebles al comprador. simultáneamente con la transferencia de la propiedad de la misma, los derechos sobre esa parte se transfieren parcela , que es ocupado por ella y necesario para su uso.
En el caso de que el vendedor sea el propietario del terreno en el que se encuentra el inmueble en venta, el comprador se transfiere propiedad de la tierra ocupados por dichos inmuebles y necesarios para su uso, salvo disposición legal en contrario.
Venta de bienes inmuebles ubicados en un terreno que no es propiedad del vendedor, permitió sin acuerdo el propietario de este sitio, si esto no contradice los términos de uso de dicho sitio, establecidos por ley o contrato.
Al vender dichos bienes inmuebles, el comprador adquiere el derecho a utilizar el terreno en cuestión en las mismas condiciones que el vendedor de bienes inmuebles.
El Land Code N 136-FZ del 25 de octubre de 2001 establece el principio de la unidad del destino de las parcelas de tierra y los objetos firmemente conectados con ellos, según el cual todo fuertemente conectado con terrenos los objetos siguen el destino de los terrenos, con excepción de los casos establecidos por las leyes federales.
Cuando transmisión vendedor a comprador bienes inmuebles que no cumplen con los términos del contrato en su calidad , se aplican las reglas del artículo 475: Si los defectos de las mercancías no han sido especificados por el vendedor, el comprador puede, a su elección, exigir del vendedor:
Reducción proporcional del precio de compra;
Eliminación gratuita de las deficiencias en un plazo razonable;
Reembolso de sus gastos para la subsanación de deficiencias.
En caso de incumplimiento material de los requisitos de calidad, el comprador tiene derecho, a su elección, a negarse a ejecutar el contrato y exigir el reembolso del importe pagado por la mercancía. Los plazos durante los cuales se producen las consecuencias pueden ser determinados en el contrato o en la ley, si no se establecen, se aplican los razonables.
Contratos de compraventa de viviendas
Una condición esencial del contrato para la venta de un edificio residencial, apartamento, parte de un edificio residencial o apartamento en el que viven personas conservando, de conformidad con la ley, el derecho de uso esta vivienda DESPUÉS de su adquisición por el comprador, es una lista de estas personas, indicando sus derechos de uso propiedad residencial en venta.
El contrato de venta de locales residenciales está sujeto a registro estatal y se considera concluido desde el momento de dicho registro.
El contrato de compraventa de local residencial se diferencia de otros contratos de compraventa de inmueble en que el local residencial, independientemente de quién sea su propietario, sólo puede ser utilizado para el propósito previsto - para que vivan los ciudadanos. El uso previsto no se puede cambiar en el acuerdo de venta a discreción de las partes.
La Constitución, que dice que nadie puede ser privado arbitrariamente del derecho a la vivienda.
Tales personas incluyen:
Familiares del propietario de la vivienda (artículo 292 del Código Civil),
Arrendatario de locales residenciales y ciudadanos que residen permanentemente con él (artículos 675 y 677 del Código Civil),
Los ciudadanos que sean subarrendatarios dentro del término del subarrendamiento, pero no más del término del contrato de trabajo (artículo 685 del Código Civil).
Si en el momento de la venta las personas cuyos derechos se derivan del inmueble residencial no viven en el inmueble residencial, entonces el contrato debe indicarlo expresamente.
Restricciones relacionadas con la enajenación de locales residenciales en los que viven miembros menores de la familia del propietario: la venta solo se permite con el consentimiento de la autoridad de tutela y tutela.
acuerdo de venta de empresa.
Ley Federal del 21 de julio de 1997 N 122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos"
Empresa como objeto de derechos- Complejo inmobiliario, utilizado para actividades comerciales, se reconoce como bienes inmuebles.
La estructura incluye todo tipo de bienes destinados a sus actividades, incluyendo:
Tierra,
Edificios, estructuras,
Equipo,
Inventario,
productos,
reputación comercial,
derechos de reclamación,
Así como los derechos a las denominaciones que individualicen la empresa, sus productos, obras y servicios (razón social, marcas registradas, marcas de servicio), y otros derechos exclusivos, salvo disposición legal o contractual en contrario.
Por acuerdo de venta de negocios el vendedor se compromete a transferir a la propiedad del comprador la empresa en su conjunto como un complejo inmobiliario (artículo 132), salvo los derechos y obligaciones que el vendedor no tiene derecho a transferir a otras personas.
DESCRIPCIÓN LEGAL
consensual,
compensado,
Mutual.
De emprendedor
Un objeto- una empresa como un complejo inmobiliario, y no como una entidad legal.
Derechos exclusivos a los medios de individualización de la empresa, productos, obras o servicios del vendedor (designación comercial, marca comercial, marca de servicio), así como los derechos que le pertenecen sobre la base de acuerdos de licencia para utilizar dichos medios de individualización transferidos al comprador, a menos que el contrato disponga lo contrario.
Los derechos del vendedor, obtenidos por él sobre la base de una licencia para realizar la actividad correspondiente, no están sujetos a transferencia al comprador de la empresa. a menos que la ley u otros actos legales dispongan lo contrario. La transferencia al comprador como parte de la empresa de obligaciones, cuyo cumplimiento por parte del comprador es imposible en ausencia de una licencia, no libera al vendedor de ellas ante los acreedores. En caso de incumplimiento, el vendedor y el comprador son solidariamente responsables ante los acreedores.
En la práctica, es necesario distinguir varios ámbitos de aplicación de un grupo de normas según el mecanismo de regulación jurídica:
Enajenación de empresas estatales y municipales realizadas en proceso de privatización;
Venta de la empresa en relación con la quiebra del deudor;
La venta de empresas por propietarios privados entre sí y en la venta de empresas privadas al Estado.
Lados:
El vendedor es una persona jurídica y un empresario individual que tiene el derecho de propiedad del complejo inmobiliario,
El comprador es una persona jurídica y un empresario individual que puede ser propietario de un complejo inmobiliario con un fin determinado.
Términos esenciales del contrato - artículo y precio
LA FORMA:
1) se concluye por escrito mediante la redacción de un documento firmado por las partes con el anexo obligatorio de documentos
El incumplimiento de la forma del contrato de compraventa de una empresa acarreará su nulidad.
2) Antes de firmar el contrato, los siguientes documentos deben ser elaborados y revisados por las partes:
acto de inventario,
Hoja de balance,
La conclusión de un auditor independiente sobre la composición y el valor de la empresa,
Una relación de todas las deudas incluidas en su composición, con indicación de los acreedores, la naturaleza, cuantía y oportunidad de sus créditos.
El contrato está sujeto a registro estatal. inmediatamente después de la transferencia y se considera concluida desde su momento.
Estructura de la empresa consta de elementos tangibles e intangibles. La composición y el valor de la empresa se determinan en el contrato sobre la base de un inventario completo de la empresa, realizado por el vendedor de conformidad con las Directrices para el inventario de bienes y obligaciones financieras, aprobadas por Orden del Ministerio de Finanzas.
Los bienes, derechos y obligaciones especificados en los documentos están sujetos a transferencia por parte del vendedor al comprador, a menos que se establezca lo contrario por acuerdo de las partes.
Duración del contrato la venta no está regulada específicamente por la ley y se establece por acuerdo de las partes.
Responsabilidades del vendedor : transferir los bienes al comprador en una cierta cantidad, conjunto, de la calidad establecida y libre de los derechos de 3 personas, transferencia de la empresa al comprador de acuerdo con la escritura de transferencia, registro estatal de la transferencia de propiedad.
Responsabilidades del comprador : pago de la empresa recibida; tomar las medidas necesarias para que se considere que el vendedor ha cumplido con su obligación de transferir la empresa (no puede negarse injustificadamente a firmar la escritura de transferencia y el registro estatal de propiedad).
Para proteger los derechos de los acreedores, se prevé un procedimiento: los acreedores de las obligaciones incluidas en la empresa vendida deben estar antes de su transferencia al comprador notificado por escrito de su venta por una de las partes en el acuerdo de venta de empresa.
La notificación debe ser individualizada, es decir. es inaceptable utilizar una publicación en los medios de comunicación como notificación. las partes en el contrato de compraventa de la empresa deben velar por la disponibilidad de pruebas adecuadas del cumplimiento de su obligación (aviso de notificación).
El acreedor que no haya informado por escrito al vendedor o al comprador de su consentimiento a la cesión de la deuda tiene derecho, dentro de 3 meses a partir de la fecha de recepción de la notificación de la venta de la empresa, exigir:
1) extinción o cumplimiento anticipado de la obligación e indemnización por parte del vendedor de los perjuicios causados por ello;
2) reconocimiento del contrato de compraventa como inválido en todo o en la parte correspondiente.
Un acreedor que no haya sido notificado de la venta de la empresa puede presentar reclamo de satisfacción dentro de 1 año a partir del día en que tuvo o debió tener conocimiento de la transferencia de la empresa por parte del vendedor al comprador.
Después de la transferencia de la empresa al comprador, el vendedor y el comprador soportan responsabilidad solidaria sobre deudas incluidas en la empresa transferida, que fueron transferidas al comprador sin el consentimiento del acreedor.
TRANSMISIÓN DE LA EMPRESA
La transferencia de la empresa por parte del vendedor al comprador se lleva a cabo de acuerdo con la escritura de transferencia, que indica:
Datos sobre la composición de la empresa y sobre la notificación a los acreedores sobre la venta,
Información sobre las deficiencias identificadas de la propiedad transferida
Una lista de bienes, la obligación de transmitir que no se cumple por el vendedor debido a su pérdida.
La preparación de la empresa para la transferencia, incluida la preparación y presentación para la firma de la escritura de transferencia, es responsabilidad del vendedor y llevado a cabo a su costa, a menos que el contrato disponga otra cosa.