За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будівлю, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно (пункт 1 статті 130) (п. 1 ст. 520 ЦК).

У п. 1 ст. 520 ЦК вказується головна кваліфікуюча ознака договору з продажу нерухомості – об'єкти нерухомості. Доктринальне визначення договору продажу нерухомості може бути засноване на понятті договору купівлі – продажу (п. 1 ст. 424 ЦК) із зазначенням обов'язку покупця прийняти нерухоме майно та сплатити за нього певну грошову суму (ціну).

Договір продажу нерухомості консенсуальний, двосторонній, відплатний.

Необхідність у наявності адекватної цивільно-правової форми, що забезпечує здійснення угод з нерухомістю, виникла в умовах інтенсивного формування ринку нерухомості, в тому числі за рахунок передачі у власність громадян займаних ними житлових приміщень.

Джерела правового регулювання. Основні положення про продаж нерухомості містяться у § 7 гол. 30 ЦК. Відносини з продажу нерухомості також регулюються іншими нормативними правовими актами. Так, особливості продажу житлових будинків у сільскої місцевостівстановлені Указом Президента Республіки Білорусь від 11 серпня 2005 р. № 368 «Про деякі питання відчуження житлових будинків у сільських населених пунктах». Положення щодо порядку вилучення та надання земельних ділянок містяться в Указі Президента Республіки Білорусь від 27.12.2007 р. № 66 тощо.

Законодавством встановлено особливості укладання угод із продажу об'єктів нерухомості, що перебувають у державній власності.

Елементи договору продажу нерухомості

Сторони договору: продавець та покупець. Ними можуть бути юридичні та фізичні особи. Як правило, продавцем є власник нерухомості, але може бути і уповноважена ним особа. Участь тих чи інших суб'єктів права у договорі продажу нерухомості, насамперед юридичних може бути обмежена законодавством. Законодавство Республіки Білорусь у визначає коло суб'єктів, які можуть брати участь в аукціонах з продажу об'єктів, що перебувають у державній власності. З іншого боку, особливості придбання державної власності іноземними фізичними та юридичними особами, а також юридичними особами за участю іноземних інвесторів визначаються законодавством Республіки Білорусь про іноземні інвестиції.

Предмет договору.Предметом договору є нерухоме майно. У п. 1 ст. 520 ЦК вказується на земельні ділянки, будинки, споруди, квартири. Разом з тим, це може бути інше нерухоме майно (п. 1 ст. 130 ЦК).

Різноманітність та складність об'єктів нерухомості передбачає необхідність точно вказати в договорі всі дані, що дозволяють безперечно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю. До таких даних відносяться дані, що визначають розташування нерухомості на відповідному земельному ділянці або у складі іншого нерухомого майна. Відповідно до ч. 2 ст. 525 ЦК за відсутності таких даних у договорі продажу нерухомості умова про нерухоме майно, що підлягає передачі, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним.

Форма договору. Відповідно до ст. 521 ЦК договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами (п. 2 ст. 404 ЦК). Недотримання форми договору продажу нерухомості тягне за собою його недійсність.

Правила ЦК про форму договору продажу нерухомості не єдині, що стосуються особливостей укладання договору. Відповідно до п. 1 ст. 522 ЦК перехід права власності на нерухомість за договором продажу нерухомості до покупця підлягає державної реєстрації. Відповідно до правил, які у ст. 131 ЦК державної реєстрації підлягають нерухоме майно, права на нього та правочини з ним у випадках, передбачених законодавчими актами. Організації з державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього та угод з ним зобов'язані засвідчити здійснену реєстрацію шляхом видачі заявнику свідоцтва (посвідчення) про державну реєстрацію або шляхом здійснення реєстраційного напису на оригіналі документа, що виражає зміст зареєстрованого правочину.

Правові основи та порядок державної реєстрації нерухомого майна, прав та обмежень (обтяжень) прав на нього, а також правочинів з ним у межах території Республіки Білорусь з метою визнання та захисту державою зареєстрованих прав, обмежень (обтяжень) прав на нерухоме майно та правочинів з ним визначено Законом Республіки Білорусь «Про державну реєстрацію нерухомого майна, прав на нього та угод з ним». Глава 7 цього Закону визначає порядок державної реєстрації правочинів з нерухомим майном.

Ухилення однієї зі сторін договору від державної реєстрації речових переходу прав власності на нерухомість дає право іншій стороні вимагати в суді винесення рішення про державну реєстрацію переходу права власності. Відповідно до п. 3 ст. 522 ЦК сторона, яка необґрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, спричинені затримкою реєстрації.

Пунктом 1 Указу Президента Республіки Білорусь від 11.08.2005 р. № 368 «Про деякі питання відчуження житлових будинків у сільських населених пунктах» встановлено, що до 31 грудня 2010 р. договори купівлі-продажу житлових будинків, що знаходяться у сільських населених пунктах, з господарськими та іншими будівлями або без них, не зареєстрованих у територіальних організаціях з державної реєстрації нерухомого майна, прав на нього та угод з ним, відомості про які внесені до господарської книги до 19 березня 1985 р. та які з цієї дати не були предметами купівлі-продажу, укладаються у письмовій формі та підлягають реєстрації у сільському виконавчому комітеті.

Ціна у договорі продажу нерухомості.Ціна є суттєвою умовою договору продажу нерухомості (п. 1 ст. 526 ЦК). Умова про ціну нерухомості має узгоджуватися сторонами договору та обов'язково виражатися у письмовій формі. За недотримання цього правила договір про продаж нерухомості вважається неукладеним.

Якщо інше не передбачено законодавством або договором продажу нерухомості, встановлена ​​в ньому ціна будівлі, споруди або іншого нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну земельної ділянки, що передається з цим нерухомим майном, або права на неї (п. 2 ст. 526 ЦК) ).

Ціна у договорі продажу нерухомості може бути виражена не в загальній сумі, а за одиницю площі нерухомості чи іншого показника розміру нерухомості (гектар та ін.). У разі загальна вартість такого нерухомого майна визначається з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.

На окремі об'єкти нерухомості законодавством можуть встановлюватись нормативні ціни. Ціна на об'єкти нерухомості, що становлять державну власність у відносинах з продажу нерухомого майна, визначається відповідно до нормативних правових актів, що встановлюють порядок оцінки об'єктів державної власності. Положення про порядок проведення конкурсів, аукціонів із продажу об'єктів республіканської власності передбачають за наявності певних умов можливість зменшення первісної вартості об'єкта.

Зміст договору.Основним обов'язком продавця є передача нерухомості покупцю. Така передача здійснюється за передатним актом, який підписується обома сторонами або за іншим документом. Зобов'язання продавця з передачі нерухомості вважається виконаним після передачі цього майна покупцю та підписання сторонами документа про передачу (акт передачі, звірювальні відомості та ін.). Інше може бути передбачене законодавством чи договором.

Особливий порядок передачі встановлюється законодавством стосовно земельних ділянок.

До відмови продавця від виконання обов'язку передати нерухоме майно, а покупця – від обов'язку прийняти це майно дорівнює ухилення однієї зі сторін від підписання документа про передачу нерухомого майна на умовах, передбачених договором.

Покупець за договором продажу нерухомості зобов'язаний прийняти нерухоме майно та сплатити за нього певну грошову суму.

За змістом правила, що міститься у п. 3 ст. 522 ЦК продавець та покупець зобов'язані вчинити дії необхідні для здійснення державної реєстрації переходу права власності на нерухомість. Відповідно до ст. 33 Закону Республіки Білорусь у «Про державну реєстрацію нерухомого майна, прав на нього та угод з ним» заяву про державну реєстрацію має бути підписано спільно сторонами правочину, якщо інше не встановлено договором.

У тих випадках, коли за договором продажу нерухомості передається будівля, споруда або інший об'єкт нерухомості одночасно з передачею права власності на нерухоме майно покупцю передаються права на ту частину земельної ділянки, яка зайнята цією нерухомістю та необхідна для її використання.

Якщо власником земельної ділянки, на якій знаходиться нерухоме майно, є продавець цього майна, покупцю передається право власності або надається право оренди на відповідну частину земельної ділянки. У тих випадках, коли договір не визначає передане покупцю нерухомості право на земельну ділянку, до покупця переходить право власності на частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна її використання.

Чи не перешкоджає продажу нерухомого майна відсутність права власності на земельну ділянку у продавця розташованої на цій ділянці нерухомості. У цьому випадку продаж нерухомості допускається і без згоди власника земельної ділянки, але якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленим законодавством або договором.

Відповідно до ст. 524 ЦК у випадках, коли земельна ділянка, на якій знаходяться будівля, споруда або інша нерухомість, що належать продавцю, продається без передачі у власність покупця цієї нерухомості, за продавцем зберігається право користування частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю та необхідна для її використання, на умовах , що визначаються договором купівлі-продажу Якщо умови користування відповідною частиною земельної ділянки договором її продажу не визначено, продавець зберігає право обмеженого користування (сервітут) тією частиною земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю та необхідна для її використання відповідно до її призначення.

Стаття 529 ЦК свідчить про особливості продажу житлових приміщень. Так, суттєвою умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в якій проживають особи, які зберігають відповідно до законодавчих актів право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їх прав на користування житловим приміщенням . Крім того, договір продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку чи квартири підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

Порядок продажу житлових будинків та квартир регулюється спеціальним законодавством.

За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будівлю, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти це майно та сплатити за нього певну сторону ціну (п. 1 ст. 549, п. 1 ст.454 ЦК).

До істотних умов договору продажу нерухомості відносяться умови про предмет продажу і ціну нерухомого майна, що продається.

Закон вимагає, щоб у договорі продажу нерухомості були зазначені дані, що дозволяють безперечно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або у складі іншого нерухомого майна. При відсутності в договорі зазначених даних умова про передачу нерухомості, що продається і підлягає передачі, вважається неузгодженою, а договір незаключеною.

У на відміну від договору купівлі-продажурухомого майна договір продажу нерухомості повинен містити в собі погоджену сторонами письмово умову про ціну нерухомості. За відсутності умови про ціну договір продажу нерухомості вважається неукладеним (п. 1 ст. 555 ЦК). За загальним правилом узгоджена сторонами ціна нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини ділянки землі або права на неї (п. 2 ст. 555 ЦК). Однак це правило є диспозитивним.

Ціна нерухомостіу договорі продажу нерухомості може визначатися сторонами у різний спосіб. У тих випадках, коли ціна нерухомості встановлена ​​за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого нерухомого майна, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна (п. 3 ст. 555 ЦК).

Головним обов'язкомпокупця за договором продажу нерухомості поряд з обов'язком прийняти куплену нерухомість є обов'язок щодо її оплати. Форма, порядок та спосіб оплати визначаються сторонами договору самостійно. Законом допускається оплата купленої нерухомості на виплат і в кредит, а також попередня оплата.

За відсутності у договорі умови про розподіл витрат на державну реєстрацію переходу права власності ці витрати мають бути покладені на продавця.

Договір продажу нерухомості укладається у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами.

НедотриманняФорми договору продажу нерухомості спричиняє його недійсність. Перехід права власності на нерухомість за договором з продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації.

Договір продажу підприємства

За договором продажу підприємства продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство загалом як майновий комплекс (ст. 132 ДК РФ), крім правий і обов'язків, які продавець немає права передавати іншим особам (п. 1 ст. 559 ДК РФ).

Виділення договору продажу підприємства як самостійного різновиду договору продажу нерухомості обумовлено специфікою предмета – підприємства як майнового комплексу, що використовується для підприємницької діяльності.

Договір продажу підприємства є консенсуальним, відплатним, взаємним.

Об'єктом цього договору виступає підприємство як майновий комплекс. До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначеного для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, що індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи та послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування), та інші виняткові права. Інші майнові та немайнові елементи можуть включатися до складу підприємства законом чи договором.

Сторонами за договором є продавець – фізичний або юридична особа, що має право власності на майновий комплекс, що розглядається, і покупець – як правило, фізична особа – підприємець або юридична особа, у власності якої може знаходитися майновий комплекс певного цільового призначення.

Вимоги до форми договору продажу підприємства слід розглядати як спеціальні. По-перше, це вказівки про власне форму договору та його реєстрацію, а по-друге – вказівки на документи, що додаються до договору, перелік яких є вичерпним. Недотримання і тих, і інших вимог тягне за собою недійсність договору.

Договір постачання: поняття, види та елементи

За договором поставки постачальник – продавець, який здійснює підприємницьку діяльність, зобов'язується передати в обумовлений термін або строки вироблені або закуповуються ним товари покупцю для використання в підприємницькій діяльності або в інших цілях, не пов'язаних з особистим, сімейним, домашнім та іншим подібним використанням.

Цей договір є консенсуальним, відплатним та взаємним.

До постачання найчастіше належать договір постачання для державних потреб, договір енергопостачання, договір контрактації.

Елементи договору поставки такі: сторони, предмет, ціна, термін, форма та порядок укладання, зміст договору.

Сторони договору – особи, які ведуть підприємницьку діяльність, тобто. згідно зі ст. 2 ЦК комерційні організації (іноді некомерційні) чи громадяни – індивідуальні підприємці.

Предмет договору – зазвичай, речі, визначені родовими ознаками. Права покупця включають право заміну неякісного товару, заповнення недопоставки в інших осіб з віднесенням на постачальника витрат з їхньої придбання. Речі індивідуально визначені не можуть бути предметом договору. Ціна договору визначається за згодою сторін (крім тих видів товарів, щодо яких здійснюється державне регулювання цін).

Строк виконання зобов'язань щодо передачі товару та його оплати також встановлюється за згодою сторін.

Форма договору – письмова, яка практично оформляється, зазвичай, підписанням і складанням сторонами одного документа. Зміст договору становлять зобов'язання сторін (постачальника – передати товар покупцю з усім необхідним приладдям та документами у узгодженій кількості, асортименті та комплекті, встановленої якості, вільним від прав третіх осіб, у належній упаковці чи тарі, а покупця – прийняти товар та сплатити його).

Постачання товарів для державних потреб

Постачання товарів для державних потреб здійснюється на основі державного контракту на поставку товарів для державних потреб, а також укладених відповідно до нього договорів поставки товарів для державних потреб.

Державними потребами визнаються зумовлені в установленому законом порядку потреби РФ або суб'єктів РФ, що забезпечуються за рахунок коштів бюджетів та позабюджетних джерел фінансування.

Держконтракт на постачання товарів для держпотрібн є різновидом договору поставки і в цьому сенсі може бути охарактеризований як відплатний, 105 онсенсуальний та взаємний договір.

За державним договором про поставки товарів для державних потреб постачальник (виконавець) зобов'язується передати товари держзамовнику або за його вказівкою іншій особі, а держзамовник зобов'язується забезпечити оплату поставлених товарів.

Державний договір полягає на основі замовлення держзамовника на постачання товарів для держпотреб, прийнятого постачальником (виконавцем).

Для держзамовника, який розмістив замовлення, прийняте постачальником (виконавцем), укладання держконтракту є обов'язковим. Укладання договору є обов'язковим для постачальника (виконавця) лише у випадках, встановлених законом, і за умови, що держзамовником будуть відшкодовані всі збитки, які можуть бути заподіяні постачальнику (виконавцю) у зв'язку з виконанням договору.

Якщо замовлення на постачання товарів для держпотреб розміщується за конкурсом, укладання контракту з постачальником (виконавцем), оголошеним переможцем конкурсу, є для держзамовника обов'язковим.

У випадках, передбачених законом, держзамовник має право повністю або частково відмовитися від товарів, постачання яких передбачено держконтрактом, за умови відшкодування постачальнику збитків, завданих такою відмовою.

Договір контрактації

За договором контрактації виробник сільськогосподарської продукції зобов'язується передати вирощену (вироблену) ним сільськогосподарську продукцію заготівельнику – особі, яка здійснює закупівлю такої продукції для переробки чи продажу.

Цей договір є консенсуальним, відплатним та двостороннім.

Специфічними для контрактації є сторони та предмет договору. Продавцем за договором контрактації можуть бути не лише сільськогосподарські комерційні організації та селянські (фермерські) господарства, для яких виробництво та реалізація сільськогосподарської продукції є підприємницькою діяльністю, а також і громадяни, які виробляють сільськогосподарську продукцію на присадибних, садово-городніх та дачних ділянках. Покупцем (заготівельником) є особа, яка здійснює закупівлю сільськогосподарської продукції для подальшої переробки чи продажу, тобто. для використання у підприємницькій діяльності.

За договором контрактації реалізується лише та сільськогосподарська продукція, яка вирощена (вироблена) продавцем, у кількості та асортименті, передбачених договором. Це може бути продукція майбутнього врожаю або вже наявна у товаровиробника під час укладання договору. За договором поставки може бути реалізована як вироблена, так і продукція, що закуповується продавцем.

За договором контрактації реалізується сільськогосподарська продукція, яка не зазнавала будь-якої переробки. Перероблена сільськогосподарська продукція належить до промислової продукції, що реалізується за договором постачання або за договором роздрібної купівлі-продажу.

Договір енергопостачання

Договір енергопостачання є громадським договором.

За договором енергопостачання енергопостачальна організація зобов'язується подавати абоненту (споживачеві) через приєднану мережу енергію, а абонент зобов'язується оплачувати прийняту енергію, а також дотримуватися передбаченого договором режиму її споживання, забезпечувати безпеку експлуатації енергетичних мереж, що знаходяться у його веденні, та справність використовуваних ним приладів. із споживанням енергії.

Договір енергопостачання укладається з абонентом за наявності у нього відповідного технічних вимог енергоприймаючого пристрою, приєднаного до мереж енергопостачальної організації, та іншого необхідного обладнання, а також при забезпеченні обліку споживання енергії.

Це договір консенсуальний, оскільки права та обов'язки сторін виникають з моменту укладення договору та організація, що забезпечує, зобов'язується подавати абоненту енергію протягом дії договору; крім того, це договір відплатний і взаємний і належить до публічних договорів.

Сторонами цього договору виступають енергопостачальна організація та абонент. Енергопостачальними визнаються комерційні організації, які здійснюють продаж споживачам виробленої або купленої електричної та (або) теплової енергії.

Абонентом за договором енергопостачання (покупцем енергії) може бути юридичнеабо фізична особа. Юридична особаможе отримувати енергію або безпосереднього споживання, або перепродажу. Громадяни, Як правило, укладають договір електропостачання з метою отримання енергії для побутового споживання. Однак договором може бути передбачено використання енергії та для забезпечення підприємницької діяльності.

ЦК не містить спеціальних вимог до форми договору енергопостачання. Тому при його оформленні повинні дотримуватися загальних положень про форму угод. При укладанні договору енергопостачання з абонентом – юридичною особою потрібне дотримання простої письмової форми. Оформлення договірних відносин відбувається шляхом "фактичного підключення" в установленому порядку до приєднаної мережі (п. 1 ст. 540 ЦК). Фактичному підключенню передує подання громадянином заяви енергопостачальної організації, огляд його електропроводки, опломбування лічильника тощо, після чого, якщо буде встановлено їх відповідність чинним технічним вимогам, енергопостачальна організація відкриває на ім'я абонента особовий рахунок та вручає йому "розрахункову книжку" платіжних документів за використану електроенергію Перерва у подачі, припинення чи обмеження подачі енергії можливі: -за погодженням сторін; -якщо незадовільний стан енергетичних установок абонента загрожує аварією або створює загрозу життю чи безпеці громадян; -у разі необхідності вжити невідкладних заходів щодо запобігання або ліквідації аварії в системі енергопостачальної компанії.

Концепція - за договором продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будинок, споруду, квартиру або інше нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти це майно та сплатити за нього певну сторону ціну.

Договір продажу нерухомості характеризується як консенсуальний, двосторонній та взаємний.

До істотних умов договору продажу нерухомості відносяться умови про предмет продажу і ціну нерухомого майна, що продається.

Даний договір виділяється як самостійний різновид договору купівлі-продажу за предмету - нерухомого майна:

Земельні ділянки, що володіють оборотоспроможністю - земля та інші природні ресурси можуть передаватися тільки тією мірою, що визначається в законах про землю;

Ділянки надр, які є нерухомими з фізичних властивостей, і всі, що міцно пов'язані з землею, тобто. об'єкти, переміщення яких без пропорційної шкоди неможливе;

Підлягають державній реєстрації повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання та космічні об'єкти;

Житлові приміщення – це ізольоване приміщення, яке є нерухомим, придатним для постійного проживання громадян, тобто відповідає встановленим санітарним та технічним правиламта нормам, іншим вимогам законодавства;

Нежитлові приміщення усередині будівель;

Підприємства як майновий комплекс;

Об'єкти незавершеного будівництва – права на об'єкти незавершеного будівництва реєструються на підставі спеціальних документів: документ про право власності або право користування; дозвіл на будівництво; проектна документація; документи, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Закон вимагає, щоб у договорі продажу нерухомості були зазначені дані, що дозволяють безперечно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або у складі іншого нерухомого майна. При відсутності в договорі зазначених даних умова про передачу нерухомості, що продається і підлягає передачі, вважається неузгодженою, а договір незаключеною. Перелік і характер документів, що містять дані, що дозволяють визначено встановити нерухомість, що продається, визначається законодавством про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним та законодавством про технічний облік нерухомості.

Суб'єкти договору продажу нерухомості:

Продавцемі покупцемза договором купівлі-продажу нерухомого майна може бути як юридичні, і фізичні особи. При цьому слід мати на увазі, що статутом або спеціальними розпорядженнями закону на юридичну особу можуть накладатися обмеження на придбання та відчуження нерухомого майна. Наприклад, у більшості випадків продаж дорогої нерухомості є великою угодою, для вчинення якої продавець - акціонерне товариство - повинен дотримуватись вимог акціонерного законодавства до таких угод.

За загальним правилом як продавець може виступати власник нерухомого майна. Продавцем також може бути особа, яка уповноважена власником в силу закону або договору.

Договір продажу нерухомості має бути укладений у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання встановленої форми договору продажу нерухомості тягне за собою його недійсність.

Перехід права власності нерухомість від продавця до покупцю підлягає державної реєстрації речових. Тому право власності на нерухомість виникає у покупця на основі складного юридичного складу – укладеного договору продажу нерухомості та акта державної реєстрації переходу права власності.

Тому якщо сторони в договорі обумовлять умову, що зобов'язання щодо передачі нерухомості та її оплати повинні бути виконані сторонами до державної реєстрації переходу права власності, то кожна із зацікавлених сторін може вимагати їх виконання.

До державної реєстрації переходу права власності продавець, який виконав зобов'язання щодо передачі нерухомого об'єкта у володіння покупця, зберігає повноваження на захист права власності. Тому продавець нерухомості може заявляти віндикаційний та негаторний позови.

За відсутності умови про ціні договір продажу нерухомості вважається неукладеним. За загальним правилом узгоджена сторонами ціна нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, включає ціну переданої з цим нерухомим майном відповідної частини ділянки землі або права на неї. Однак це правило є диспозитивним. Ціна нерухомості в договорі продажу нерухомості може визначатися сторонами у різний спосіб. У тих випадках, коли ціна нерухомості встановлена ​​за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого нерухомого майна, що підлягає сплаті, визначається виходячи із фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.

Виконання договору з продажу нерухомості. Порядок переходу права власності та ризиків на покупця. Права на земельну ділянку під нерухомим майном. Особливості продажу житлового приміщення

Виконання договору продажу нерухомості:

Продавецьповинен передати, а покупецьповинен прийнятинерухомість за передатним актом або іншим документом про передачу. Передавальний акт або інший документ про передачу потрібен як обов'язковий для реєстрації переходу права власності на продану нерухомість. Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості вважається відмовою продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця – від обов'язку прийняти майно. Отже, інша сторона має право вимагати відшкодування збитків чи вилучення речі.

Продавецьмає передати нерухомість належної якості. При передачі складних в інженерно-технічному відношенні будівель та споруд сторони можуть обумовити, що обов'язковою умовою належного виконання зобов'язання з передачі є проведення продавцем за свій рахунок силами спеціалізованої організації контрольних та перевірочних заходів щодо визначення якісного стану об'єкта нерухомості, інженерних комунікацій, інформаційних мереж та т. п., які обслуговують даний об'єкт.

Якщо недоліки товару не були обумовлені продавцем, покупець, якому передано нерухомість неналежної якості, має право на свій вибір вимагати від продавця:

Пропорційного зменшення покупної ціни;

Безоплатного усунення недоліків товару у розумний термін;

Відшкодування витрат на усунення недоліків товару.

У разі істотного порушення вимог до якості товару покупець має право відмовитися від виконання договору купівлі-продажу та вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми. Покупець немає права вимагати заміни неякісної нерухомості на якісну однорідну нерухомість. Цей виняток пояснюється тим, що об'єктом нерухомості є індивідуально визначена річ, що виключає можливість її заміни в силу характеру та істоти зобов'язання.

Прийняття покупцем нерухомості, яка не відповідає умовам договору, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору.

Покупецьзобов'язаний сплатитинерухомість. Форма, порядок та спосіб оплати визначаються сторонами договору самостійно. Законом допускається оплата купленої нерухомості на виплат і в кредит, а також попередня оплата. При продажу нерухомості в кредит така нерухомість визнається у заставі у продавця для забезпечення виконання покупцем зобов'язань щодо оплати товару.

При невиконанні обов'язку з оплати продавець має право вимагати оплати нерухомості та сплати відсотків за користування чужими коштами.

2.2.1. Предмет договору

2.2.2. Ціна договору

2.3.1. Правовстановлюючі документи

2.3.2. Відомості про обтяження квартири

2.3.3. Умови про звільнення квартири

2.3.4. Порядок розрахунків за договором

4. Державна реєстрація переходу права власності за договором купівлі-продажу нерухомості

1. Поняття істотних умов договору

Спочатку трохи теорії про умови договорів. Відповідно до статті 432 Цивільного кодексуРФ договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. Отже, кодекс розділив умови договору дві групи: істотні умови та інші (їх можна назвати додаткові) умови.

Істотними умовами є:

- Умови про предмет договору,

— умови, які названі у законі чи інших правових актах як суттєві чи необхідні для договорів цього виду,

— усі ті умови, щодо яких за заявою однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Якщо сторони договору не досягли угоди щодо істотних умов договору, і договір не містить істотних умов, то згідно із законом договір вважається неукладеним.

2. Умови договору купівлі-продажу нерухомості

Договір з продажу нерухомості. Які умови він має містити?

За договором купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця нерухоме майно, а покупець зобов'язується прийняти це майно та сплатити за нього погоджену сторонами ціну.

Договір має містити:

- Відомості про кожну сторону договору,

— усі істотні умови, за відсутності яких договір вважатиметься неукладеним,

- А також інші умови.

2.1. Відомості про кожну сторону договору

У договорі купівлі-продажу нерухомості обов'язково вказуються відомості про кожну сторону правочину.

Для фізичних осіб:

- паспортні дані,

- адреса реєстрації,

Дата і місце народження.

Якщо хоча б однією зі сторін є юридична особа, Вказується найменування, ІПН, ОГРН, юридична адреса організації.

Якщо договір укладає не власник нерухомості чи не покупецьь, то в договорі зазначаються підстави, за якими зазначена особа (особи) діє від їхнього імені.

Це може бути довіреність: нотаріально засвідчена, якщо договір підписує фізична особа; складена у простій письмовій формі, якщо договір, стороною за яким є юридична особа, підписує уповноважену фізичну особу.

У довіреності мають бути зазначені відповідні повноваження: на укладення договору купівлі-продажу, отримання оплати або здійснення оплати за договором купівлі-продажу, а також прийом чи передача нерухомості з правом підписання передавального акта.

Якщо стороною договору є не досяг 14 років або недієздатний громадянин, то від його імені договір укладають батьки, усиновлювачі чи опікуни.

Якщо стороною договору є неповнолітній віком від 14 до 18 років або громадянин, обмежений у дієздатності, то вони підписують договір самостійно за письмовою згодою батьків, усиновителів чи піклувальника. У цих випадках знадобиться дозвіл органу опіки та піклування на проведення правочину.

2.2. Істотні умови договору продажу нерухомості

2.2.1. Предмет договору

2.2.2. Ціна договору

2.2.3. Перелік осіб, які зберігають право користування житловим приміщенням

До суттєвих умов договору купівлі-продажу нерухомості відносяться:

- Предмет договору,

- Ціна договору,

— А для житлових приміщень перелік осіб, які зберігають право користування житловим приміщенням.

2.2.1. Предмет договору

У договорі продажу нерухомості мають бути зазначені дані, що дозволяють безперечно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі дані, що визначають розташування нерухомості на відповідній земельній ділянці або у складі іншого нерухомого майна.

Якщо ми говоримо про договір продажу квартири , то:

У договорі мають бути обов'язково зазначені:

- найменування житлового приміщення - квартира,

- кількість кімнат,

- адреса житлового будинку, в якому розташована квартира,

- Загальна та житлова площі.

Крім того, можуть бути вказані інші ознаки, що ідентифікують квартири: поверх, під'їзд, кількість рівнів квартири, поверховість всього будинку і ін.

Всі ці відомості відображені у кадастровому та технічному паспортах, що надаються органами БТІ чи Росреєстру.

Також у договорі слід відобразити стан квартири, наявність та стан майна, що залишається у квартирі, технічного обладнання тощо. (це можна оформити як додатка, що є невід'ємною частиною договору).

Зазначимо ще один важливий момент.

Щоб прийняти до податкового відрахуваннявитрати на оздоблення придбаної квартири необхідно, щоб договір, на підставі якого здійснено придбання квартири, містив умову про придбання квартири без оздоблення.

2.2.2. Ціна договору

Ціна також відноситься до суттєвих умов договору купівлі-продажу. І відповідно, як ми вже говорили раніше, за відсутності у договорі узгодженого сторонами у письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж вважається неукладеним.

Ціна договору вказується в рублях, але може бути зазначена в рублевому еквіваленті суми, визначеної в іноземній валютічи умовних грошових одиницях.

У договорі допускається зазначення ціни за одиницю площі, у зв'язку з чим вартість нерухомості визначається виходячи з її площі.

2.2.3.Перелік осіб, які мають право користування квартирою

Відповідно до п. 1 ст. 558 ЦК, що встановлює особливості продажу житлових приміщень, крім предмета та ціни, істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, які зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їх прав на користування житловим приміщенням, що продається.

Цими особами згідно із законом можуть бути:

а) наймач житлового приміщення та постійно проживаючі з ним громадяни;

б) громадянин, що є піднаймачем житлового приміщення, у межах терміну дії договору найму (ст. 677 ЦК України).

в) особа, що має право довічного користування житловим приміщенням у порядку заповідального відмови (ст. 33 ЖК РФ);

г) одержувач ренти за договором довічного утримання з утриманням, якщо в договорі обумовлено проживання його в даному житловому приміщенні (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ЦК України);

буд) ссудополучатель за договором безоплатного користування житловим приміщенням не більше терміну дії договору (п. 1 ст. 700 ДК РФ).

Наявність права третіх осіб щодо проживання та користування відчужуваним житловим приміщенням — це дуже важлива обставина, про яку повинен знати покупець даного житлового приміщення, оскільки дане право є своєрідним обтяженням у праві користування відчуженим житловим приміщенням і може бути обставиною, за якої покупець може взагалі відмовитися. від укладання угоди.

Таким чином, при відчуженні житлового приміщення у договорі має бути зазначено право особи, яка у ньому проживає, на користування даним житловим приміщенням, в іншому випадку договір не може бути укладений, оскільки не досягнуто згоди за всіма істотними умовами.

Ідеальний варіант, щоб на момент укладання договору купівлі-продажу квартири в ній були відсутні за місцем проживання та місцем перебування будь-які фізичні особи, а також щоб були відсутні особи, які зберігають відповідно до закону право користування цим житловим приміщенням після його придбання покупцем.

2.3. Необхідні умови договору купівлі-продажу нерухомості

2.3.4. Умови про звільнення нерухомості від майна продавця, порядок та строки передачі продавцем об'єкта нерухомості покупцю

2.3.5. Порядок розрахунків за договором

Не є суттєвими умовами, але однозначно потрібні такі умови договору купівлі-продажу нерухомості.

2.3.1. Дата та місце укладання договору

У договорі купівлі-продажу нерухомості обов'язково вказуються дата та місце укладання договору.

2.3.2. Правовстановлюючі документи

У договорі необхідно вказати відомості про документи, що встановлюють право на об'єкт нерухомості:

— на підставі чого квартира була придбана (договір купівлі-продажу, рішення суду, договір участі у пайовому будівництвіі т.п.),

- Вид права володіння продавця,

реквізити документа, що підтверджує право володіння продавця, а саме Свідоцтва про право.

2.3.3. Відомості про обтяження об'єкта нерухомості

У договорі купівлі-продажу квартири бажано передбачити умову про відсутність фактів арешту, застави, судових спорів щодо об'єкта нерухомості та інших обмежень.

2.3.4. Умова про звільнення нерухомостівід майна продавця, порядок та строки передачі продавцем об'єкта нерухомості покупцю

Якщо ви купуєте нерухомість, зокрема квартиру, в якій на момент підписання договору купівлі-продажу продовжують проживати продавець та члени його сім'ї, у договорі необхідно передбачити термін, протягом якого вони виселяться з квартири, вивезуть майно та знімуться з реєстраційного обліку за даною адресою .

Передача нерухомості продавцем і прийняття її покупцем здійснюються за передавальним актом, що підписується сторонами, або іншому документу про передачу (ч.1. ст. 556 ДК РФ). Якщо інше не передбачено законом чи договором, зобов'язання продавця передати нерухомість покупцю вважається виконаним після вручення цього майна покупцю та підписання сторонами відповідного документа про передачу.

Ухилення однієї із сторін від підписання документа про передачу нерухомості на умовах, передбачених договором, вважається відмовою відповідно продавця від виконання обов'язку передати майно, а покупця – обов'язки прийняти майно.

2.3.5. Порядок розрахунків за договором продажу нерухомості

Зупинимося докладніше в порядку розрахунків за договором продажу нерухомості.

В даний час на ринку нерухомості існують чотири основні способи розрахунків за договором купівлі-продажу нерухомості.

Спосіб 1. Акредитивна форма розрахунків

Цей спосіб розрахунку полягає в тому, що покупець нерухомості попередньо укладає з банком договір, на підставі якого на банківський рахунок вноситься сума, що дорівнює вартості об'єкта нерухомості. У той момент, коли продавець квартири пред'являє в банк обумовлений сторонами при оформленні акредитива документ, наприклад, виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним, в якій покупець зазначений як власник нерухомості, банк перераховує продавцю суму, що йому належить ( п. 1 ст.867 ЦК України).

Акредитиви бувають:

- Безвідкличний (ст. 869 ДК РФ). Такий вид акредитива передбачає, що банк не може скасувати зобов'язання щодо виплати зазначеної в акредитиві суми без згоди отримувача коштів. Для продавця краще відкриття саме безвідкличного акредитива;

- Відкликання (ст. 868 ДК РФ). Такий вид акредитива не містить беззастережного зобов'язання банку щодо продавця і може бути скасовано або змінено без попередньої згоди отримувача коштів. Якщо встановлено інше, акредитив передбачається отзывным.

За відкриття акредитива банки можуть стягувати комісію, сума якої зазвичай визначається відсотках від суми акредитива.

Спосіб 2. З використанням банківського осередку

Цей спосіб полягає в наступному.

Продавець, покупець та банк оформлюють договір, на підставі якого банк надає в оренду осередок для зберігання коштів. Далі покупець у присутності продавця поміщає гроші в комірку. Строк оренди осередку вказується з урахуванням очікуваного строку державної реєстрації переходу права власності на об'єкт нерухомості.

Умови доступу до осередку попередньо обумовлюються. Протягом певного часу після поміщення грошей у осередок її має право відкрити лише продавець, пред'явивши, наприклад, витяг з реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним про те, що право власності на нерухомість перейшло до покупця.

Після закінчення цього терміну право продавця на доступ до осередку без покупця припиняється. При цьому покупець матиме доступ до осередку при пред'явленні свого паспорта без продавця і можливість забрати гроші назад.

Проте, покупцю, своєю чергою, важливо отримати від продавця розписку отриманні продавцем коштів. Для цього продавець і покупець, як правило, орендують у банку другий осередок, умови доступу до якого дзеркальні по відношенню до умов доступу до осередку з грошима. Тобто протягом певного терміну доступ до осередку має покупець при пред'явленні свідоцтва про право власності на квартиру, а потім, якщо угода не відбулася, доступ має продавець і забирає з осередку свою розписку.

Спосіб 3. Готівковими коштами без використання банківського осередку або із застосуванням у розрахунках платіжних доручень

Ці методи нині також досить поширені.

Проте, використання розрахунків готівкою або безготівкових розрахунків шляхом перерахування банком коштів за дорученням покупця на рахунок продавця тягне за собою такі ризики:

1) якщо покупець передає (перераховує) грошові коштиу момент підписання договору до реєстрації переходу права власності існує ризик того, що в реєстрації буде відмовлено. Покупець у такій ситуації може опинитися без грошей та нерухомості;

2) якщо сторони дійшли згоди здійснити розрахунки після реєстрації переходу права власності, можливий ризик того, що покупець, право власності якого на нерухомість вже зареєстровано, з якоїсь причини може не сплатити встановлену суму продавцю. У такому разі продавець виявиться без нерухомості та без грошей.

Таким чином, розрахунки з акредитиву та розрахунки з використанням банківського осередку є безпечнішими способами розрахунку при скоєнні угоди купівлі-продажу нерухомості.

Спосіб 4. З використанням банківського рахунку ескроу

Цей спосіб полягає в тому, що покупець нерухомості відкриває у банку так званий рахунок ескроу для розрахунків за договором купівлі-продажу нерухомості.

Для цього покупцем нерухомості рахунок ескроу вноситься сума, що дорівнює вартості нерухомості.

Банк блокує кошти на рахунку ескроу до виконання зобов'язань за договором купівлі-продажу нерухомості, рахунок якого розміщені кошти. У той момент, коли продавець нерухомості пред'являє в банк, наприклад, виписку з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним про право власності покупця, банк видає продавцеві суму з рахунку ескроу.

Власник рахунку ескроу не може розпоряджатися коштами, що знаходяться на рахунку. По суті, такий рахунок призначений лише для зберігання коштів покупця та передачі їх продавцю при настанні певних договором купівлі-продажу нерухомості обставин.

Якщо угода не відбулася, то після закінчення терміну дії договору рахунку ескроу рахунок закривається, а кошти з рахунку повертаються покупцю нерухомості, якщо інше не передбачено угодою між продавцем та покупцем.

2.4. Інші умови договору купівлі-продажу нерухомості

Крім перерахованих вище умов у договорі продажу нерухомості можуть бути передбачені й інші умови, наприклад умова про відповідальність сторін, умову про порядок вирішення спорів за договором, умову про конфіденційність та інші.

3. Форма договір купівлі-продажу нерухомості

Договір купівлі-продажу нерухомості укладається у простій письмовій формі у вигляді одного документа, підписаного сторонами. Недотримання форми договору купівлі-продажу нерухомості спричиняє його недійсність. Також необхідно звернути увагу на те, що законодавством не передбачено обов'язкове нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу нерухомості.

Однак, сторони можуть у добровільному порядку передбачити нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу квартири, відобразивши цю умову безпосередньо у самому договорі. Але, повторимося, це право, а чи не обов'язок сторін.

Чомусь існує думка, що нотаріальне посвідчення договору надає додатковий захист угоді, однак це не так.

4.4. Державна реєстрація переходу права власності за договором купівлі-продажу нерухомості

Перехід права власності на нерухомість за договором з продажу нерухомості до покупця підлягає державній реєстрації.

Відповідно до ДК РФ Державна реєстраціяправ на нерухоме майно є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення, обмеження (обтяження), переходу та припинення прав на нерухоме майно.

Отже, право власності у покупця на придбане ним нерухоме майно виникає з його державної реєстрації речових (п. 2 ст. 223 ДК РФ).

Якщо правочин, що вимагає державної реєстрації, вчинено у належній формі, але одна із сторін ухиляється від її реєстрації, суд має право на вимогу іншої сторони винести рішення про державну реєстрацію правочину. У цьому випадку правочин реєструється відповідно до рішення суду.

Наприкінці хочу зазначити, що договір купівлі-продажу нерухомості, що містить усі вимоги законодавства та максимально захищає продавця та покупця, це складний документ.

Ну і не забувайте проконсультуватися у юристів, які займаються супроводом угод з нерухомістю, щоб перед тим як підписати договір продажу нерухомості мати повну інформацію про умови цього договору і представляти як проходитиме ваша угода. Успіхів!

Бойцова Є. А.

Адвокат Колегії адвокатів міста Москви

«Центр правових експертиз»

за дог-ру продажу нерухомості продавець зобов'язується передати у власність покуп-ля нерухоме майно, а покуп-ль зобов'язується прийняти це майно за передавальним актом і сплатити за нього опред-ну сторонами грошову суму.

за договору купівлі-продажу нерухомого майна (договору продажу нерухомості) продавець зобов'язується передати у власність покупця земельну ділянку, будівлю, споруду, квартиру чи інше нерухоме майно

Правила застосовуються до продажу підприємств, якщо інше не передбачено правилами про договір продажу підприємства.

ЮРІД. ХАРАКТЕРИСТИКА

Консенсуальним

Відплатним

Двостороннім

Взаємний

СТОРОНИ

Продавець - власник недв-ти, що діє безпосередньо або через свого представника (належить і до власників відповідних речових прав на нерухомість).

Покуп-ль.

Учасниками договору можуть виступати будь-які суб'єкти права за як продавця, і покупця.

Особливості: якщо продавець - державне або муніципальне унітарне підприємство, що має право госп ведення або оперативного управління, то має обмежені права щодо розпорядження майном та не має права продавати без згоди власника. Установа може відчужувати лише нерухомого майна, к-е придбано з допомогою доходів від дозволеної статутом діяльності.

При продажу нерухомості в процесі приватизації діють спеціалізовані правила передбачені законодавством про приватизацію.

Предмет - нерухоме майно. Є відмітною ознакою, к-й дозволив виділити цей вид дог-ра К-П. Нерухомі речі - усе, що міцно пов'язані з землею, тобто. об'єкти, переміщення до-хбез невідповідних збитків їх призначення неможливо (земельні ділянки, відокремлені водні об'єкти, ліси, будівлі, підприємства, підлягають державної реєстрації речових морські судна тощо.). в т.ч. суду

Істотна умова - ціна та предмет

У договорі купівлі-продажу земельної ділянки слід зазначати також її обтяженнята обмеження у використанні. За відсутності цих даних умова майно вважається не узгодженим сторонами, а договір - не укладеним.

Форма- письмова шляхом складання одного документа, підписаного сторонами. Недотримання – недійсність.

Сторони зобов'язані зареєструвати лише перехід права власності на майно.Не обов'язково здійснюється одночасно з передачею нерухомості за актом.

Реєстраціїпідлягає перехід прав на майно, а не договір, який вважається укладеним із моменту його підписання сторонами. Виробляється установами юстиції в Єдиному державному реєстрі відповідно до закону про реєстрацію прав на нерухомість. Носить відкритийхарактер: орган зобов'язаний надати відомості про будь-який об'єкт нерухомості будь-якій особі, що пред'явила посвідчення особи та заяву в письмовій формі, а юр особі - документи, що підтверджують реєстрацію юр особи та повноваження її представника.

Виконання договору сторонами до реєстрації (майно було передано покупцю, який сплатив продавцю встановлену договором ціну) не є підставою для зміни їхніх відносин із третіми особами.

У разі, коли одна із сторін ухиляється від державної реєстрації переходу права власності на нерухомість, суд має право винести рішення про державну реєстрацію переходу права власності:

На вимогу іншої сторони,

На вимогу судового пристава-виконавця у випадках, передбачених законодавством РФ про виконавче провадження,

Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від державної реєстрації переходу права власності, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, спричинені затримкою реєстрації.

Ціна- Суттєва умова, за відсутності дог-р вважається незаключеним. При продажу майна, розташованого на земельній ділянці, встановлена ​​ціна даного майна включає і ціну відповідної земельної ділянки, якщо інше не передбачено законом або договором. У договорі може бути зазначена лише ціна на одиницю площі, причому загальна ціна майна визначається виходячи з його фактичного розміру.

Обов'язок продавця — передача нерухомості покупцю.

Обов'язки покупця не вимагають докладної властивості, т.к. є звичайними для будь-якого дог-ра К-П, крім обов'язки прийняти нерухоме майно за передавальним актом

На обох покладається обов'язок зареєструвати перехід права власності.

Передача нерухомості продавцем та прийняття її покупцем здійснюються за підписуваними сторонами передавального актуабо інший документ про передачу.

Якщо інше не передбачено законом чи договором, зобов'язання продавця передати нерухомість покупцю вважається виконаним після вручення майна покупцю та підписання сторонами відповідного документа про передачу.Прийняття покупцем нерухомості, яка не відповідає умовам договору, не є підставою для звільнення продавця від відповідальності за неналежне виконання договору.

За договором продажу нерухомості покупцю одночасно з передачею права власності на неї передаються права на ту частину земельної ділянки , яка їй зайнята та необхідна для її використання.

У разі, коли продавець є власником земельної ділянки, на якій знаходиться нерухомість, що продається, покупцю передається право власності на земельну ділянку, зайнятий такою нерухомістю та необхідний для її використання, якщо інше не передбачено законом.

Продаж нерухомості, що знаходиться на земельній ділянці, яка не належить продавцю на праві власності, допускається без згодивласника цієї ділянки, якщо це не суперечить умовам користування такою ділянкою, встановленою законом чи договором.

При продажу такої нерухомості покупець набуває права користування відповідною земельною ділянкою на тих самих умовах, що й продавець нерухомості.

Земельним кодексом N 136-ФЗ від 25 жовтня 2001 р. встановлюється принцип єдності долі земельних ділянок та міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані з земельними ділянкамиоб'єкти слідують долі земельних ділянок, крім випадків, встановлених федеральними законами.

В разі передачіпродавцем покупцю нерухомості, яка не відповідає умовам договору про її якість , застосовуються правила статті 475: Якщо недоліки товару не були обумовлені продавцем, покупець має право на свій вибір вимагати від продавця:

Пропорційного зменшення покупної ціни;

Безоплатного усунення недоліків у розумний термін;

Відшкодування своїх витрат усунення недоліків.

У разі суттєвого порушення вимог до якості покупець має право на свій вибір: відмовитися від виконання договору та вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми. Терміни, протягом яких настають наслідки, можуть бути зазначені у договорі чи законі, якщо не встановлені – застосовуються розумні.

Договору продажу житлового приміщення

Істотною умовою договору продажу житлового будинку, квартири, частини житлового будинку або квартири, в яких проживають особи, які зберігають відповідно до закону право користуванняцим житловим приміщенням ПІСЛЯ його придбання покупцем, є перелік цих осіб із зазначенням їх прав на користуванняжитловим приміщенням, що продається.

Договір продажу житлового приміщення підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту такої реєстрації.

Договір продажу житлових приміщень відрізняється від інших договорів продажу нерухомості тим, що житлове приміщення, незалежно від того, у чиїй власності воно знаходиться, може бути використане лише за цільовим призначенням - для мешкання громадян.Цільовий характер використання не може бути змінений у договорі продажу на розсуд сторін.

Конституція, яка говорить, що ніхто не може бути довільно позбавлений прав на житло.

До таких осіб належать:

Члени сім'ї власника житлового приміщення (ст. 292 ЦК),

Наймач житлового приміщення та постійно проживаючі з ним громадяни (ст. 675 та 677 ЦК),

Громадяни, які є наймачами не більше терміну піднайму, але з більше терміну дії договору найму (ст. 685 ДК).

Якщо у житловому приміщенні на момент продажу не проживають особи, права яких йдуть за житловим приміщенням, то в договорі має бути прямо на це зазначено.

Обмеження, пов'язані з відчуженням житлового приміщення, в якому проживають неповнолітні члени сім'ї власника: продаж допускається лише за згодою органу опіки та піклування.

Договір продажу підприємства.

Федеральний закон від 21 липня 1997 р. N 122-ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним"

Підприємствояк об'єкт прав - майновий комплекс, що використовується для здійснення підприємницької діяльності, визнається нерухомістю.

До складу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи:

Земельні ділянки,

Будинки, споруди,

Устаткування,

Інвентар,

Продукцію,

Ділова репутація,

Права вимоги

А також права на позначення, що індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи та послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) та інші виняткові права, якщо інше не передбачено законом або договором.

за договору продажу підприємства продавець зобов'язується передати у власність покупця підприємство загалом як майновий комплекс (стаття 132), за винятком прав та обов'язків, які продавець не має права передавати іншим особам.

ЮРИДИЧНА ХАРАКТЕРИСТИКА

Консенсуальний,

Відплатний,

Взаємний.

Підприємницький

Об'єкт- Підприємство як майновий комплекс, а не як юридична особа.

Виняткові права на кошти індивідуалізації підприємства, продукції, робіт чи послуг продавця (комерційне позначення, товарний знак, знак обслуговування), а також право використання таких засобів індивідуалізації, що належать йому на підставі ліцензійних договорів. переходять до покупця, якщо інше не передбачено договором.

Права продавця, отримані ним на підставі ліцензії на зайняття відповідною діяльністю, не підлягають передачі покупцю підприємства , якщо інше не встановлено законом чи іншими правовими актами. Передача покупцю у складі підприємства зобов'язань, виконання яких покупцем неможливе за відсутності ліцензії, не звільняє продавця від нього перед кредиторами. За невиконання продавець та покупець несуть перед кредиторами солідарну відповідальність.

На практиці слід відрізняти за механізмом правового регулювання кілька сфер застосування групи норм:

Продаж державних та муніципальних підприємств, що здійснюється у процесі приватизації;

Продаж підприємства у зв'язку з банкрутством боржника;

Реалізація підприємств приватними власниками між собою та під час продажу приватних підприємств державі.

Сторони:

Продавець - ЮЛ та ІП, що має право власності на майновий комплекс,

Покупець - ЮЛ та ІП, у власності якого може перебувати майновий комплекс певного цільового призначення.

Істотні умови договору - предмет та ціна

ФОРМА:

1) полягає у письмовій формі шляхом складання одного документа, підписаного сторонами з обов'язковим додатком до нього документів

Недотримання форми договору продажу підприємства тягне за собою його недійсність.

2) до підписання договору мають бути складені та розглянуті сторонами документи:

Акт інвентаризації,

Бухгалтерський баланс,

Висновок незалежного аудитора про склад та вартість підприємства,

Перелік всіх боргів, що включаються до його складу, із зазначенням кредиторів, характеру, розміру та строків їх вимог.

Договір підлягає державній реєстраціїбезпосередньо після передачі і вважається ув'язненим з моменту.

Склад підприємства складається з матеріальних та нематеріальних елементів. Склад та вартість підприємства визначаються у договорі на основі повної інвентаризації підприємства, що проводиться у продавцем відповідно до Методичних вказівок щодо інвентаризації майна та фінансових зобов'язань, затверджених Наказом Мінфіну.

Майно, правничий та обов'язки, зазначені у документах, підлягають передачі продавцем покупцю, якщо інше встановлено угодою сторін.

Термін договорупродажі законодавством спеціально не нормується та встановлюється угодою сторін.

Обов'язки продавця : передати товар покупцю у певній кількості, комплекті, встановленої якості та вільним від прав 3х осіб, передача підприємства покупцю за передавальним актом, державна реєстрація переходу права власності.

Обов'язки покупця : оплата отриманого підприємства; вчинення дій, необхідні у тому, щоб продавець міг вважатися виконавцем свій обов'язок із передачі підприємства (неспроможна безпідставно відмовлятися від підписання передавального акта та державної реєстрації речових права власності).

Для захисту прав кредиторів передбачена процедура: кредитори за зобов'язаннями, включеними до складу підприємства, що продається, повинні бути до його передачі покупцю письмово повідомлено про його продаж однією зі сторін договору продажу підприємства.

Повідомлення має бути індивідуалізованим, тобто. неприпустимо використовувати як повідомлення публікацію у ЗМІ. Сторони за договором продажу підприємства повинні подбати про наявність належних доказів виконання свого обов'язку (повідомлення про повідомлення).

Кредитор, який письмово не повідомив продавця або покупця про свою згоду на переведення боргу, має право протягом 3 місяціз дня отримання повідомлення про продаж підприємства вимагатиме:

1) припинення або дострокового виконання зобов'язання та відшкодування продавцем завданих цим збитків;

2) визнання договору продажу недійсним повністю або у відповідній частині.

Кредитор, який не був повідомлений про продаж підприємства, може пред'явити позов про задоволення вимогпротягом 1 року з дня, коли він дізнався або мав дізнатися про передачу підприємства продавцем покупцю.

Після передачі підприємства покупцю продавець та покупець несуть солідарну відповідальністьза включеними до складу переданого підприємства боргами, які було переведено на покупця без згоди кредитора.

ПЕРЕДАЧА ПІДПРИЄМСТВА

Передача підприємства продавцем покупцю здійснюється за передатним актом, у якому зазначаються:

Дані про склад підприємства та повідомлення кредиторів про продаж,

Відомості про виявлені недоліки переданого майна

Перелік майна, обов'язки щодо передачі якого не виконані продавцем через його втрату.

Підготовка підприємства до передачі, включаючи складання та подання на підписання передавального акта, є обов'язком продавцяі здійснюється за його рахунок, якщо інше не передбачено договором.