З 1 березня 2015 року набули чинності масштабні зміни до ЗК РФ. Зокрема, з'явилася норма підп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, яка передбачає можливість надання власнику об'єкта незавершеного будівництва земельної ділянки в оренду без проведення торгів у разі, якщо уповноваженим органом протягом шести місяців з дня закінчення терміну дії раніше укладеного договору оренди земельної ділянки, на якому розташований цей об'єкт, до суду заявлено вимогу про вилучення цього об'єкта шляхом продажу з публічних торгів або судом відмовлено у задоволенні цієї вимоги або цей об'єкт не був проданий з публічних торгів через відсутність осіб, які брали участь у торгах.

Підпункт 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ передбачає 3 альтернативи, за яких допускається можливість надання земельної ділянки з даної підстави:

1. необіг уповноваженого органу протягом 6 місяців до суду з вимогою про вилучення об'єкта незавершеного будівництва шляхом продажу з публічних торгів;

2. відмова суду у задоволенні позовної вимоги уповноваженого органу;

3. непродаж об'єкта незавершеного будівництва з громадських торгів через відсутність осіб, що у торгах.

Відносини щодо припинення права власності на об'єкт незавершеного будівництва, розташованого на земельній ділянці, що перебуває у державній або муніципальній власності, у зв'язку із припиненням дії договору оренди такої земельної ділянки також регулюються ст. 239.1 ЦК України.

Пункт 4 ст. 239.1 ДК РФ передбачає правило про можливість держави (муніципалітету) придбати у власність об'єкт незавершеного будівництва у разі, якщо публічні торги з продажу об'єкта незавершеного будівництва визнані такими, що не відбулися.

На мій погляд, є колізія між п. 4 ст. 239.1 ГК РФ та підп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ у тій частині, в якій підп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не передбачає можливості держави (муніципалітету) придбати у власність об'єкт незавершеного будівництва, що вилучається, у разі, якщо публічні торги визнані такими, що не відбулися. Підпункт 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ свідчить про непродаж об'єкта незавершеного будівництва з громадських торгів через відсутність осіб, що у торгах, як у підставу надання без торгів земельної ділянки власнику об'єкта незавершеного строительства.

Судова практика з цього питання ще не сформувалася, однак очевидно, що незабаром зазначене питання постане перед судами.

Яка з аналізованих норм має пріоритет? З одного боку, і ЗК РФ (у частині земельних правовідносин), і ЦК РФ (у частині цивільних правовідносин) встановлюють свій пріоритет над іншими федеральними законами. З погляду правової логіки, можна обґрунтувати пріоритет будь-якої з норм.

Незважаючи на те, що позиція про пріоритет норм ДК РФ ідеологічно мені ближча, я вважаю, що пріоритет у даному випадку потрібно віддати нормі Земельного кодексу, оскільки відповідне рішення (неможливість придбати державі (муніципалітету) об'єкт незавершеного будівництва у випадку, коли публічні торги визнані такими, що не відбулися ) у більшості випадків економічно виправдано, оскільки держава в силу закону не обтяжується економічно обтяжливим об'єктом, аукціон із продажу якого не відбувся. При цьому держава отримає плату за надання земельної ділянки в оренду, а також продовжуватиме отримувати орендну плату за землю від власника об'єкта незавершеного будівництва. Крім того, визнання пріоритету за ЗК у цьому випадку знижує управлінський розсуд компетентних органів, що знижує корупційні ризики.

Якщо у Вас, шановні колеги, є якісь вагомі аргументи на користь пріоритету норми ЦК України, прошу їх висловити (зрозуміло, крім абз. 2 п. 2 ст. 3 ЦК РФ).

ТВЕРСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Про реалізацію на території Тверської області підпункту 3 пункту 2 статті 39.6

(зі змінами на 6 листопада 2019 року)
(У ред., Від 09.04.2019 N 14-ЗО, від 06.11.2019 N 67-ЗО)

Стаття 1

1. З метою реалізації підпункту 3 пункту 2 статті 39.6 Земельного кодексу Російської Федерації, пункту 11.4 статті 2 Закону Тверської області від 09.04.2008 N 49-ЗО "Про регулювання окремих земельних відносин у Тверській області" земельні ділянки, що перебувають у державній області , муніципальної власності, а також земельні ділянки, державна власність на які не розмежована (далі - земельні ділянки), надаються в оренду без проведення торгів юридичним особам відповідно до розпорядження Губернатора Тверської області для розміщення об'єктів соціально-культурного та комунально-побутового призначення (далі - об'єкти), реалізації масштабних інвестиційних проектів(далі - проекти) за умови відповідності зазначених об'єктів, проектів одночасно таким критеріям:

1) розміщення об'єкта, реалізація проекту відповідають пріоритетам та цілям, визначеним у документах стратегічного планування Тверської області та (або) документах стратегічного планування муніципальних утворень Тверської області;

2) розміщення об'єкта, реалізація проекту відповідають документам територіального планування Тверської області та (або) документам територіального планування муніципального утворення Тверської області;

(У ред.)

3) розміщення об'єкта, реалізація проекту належать до одного з наступних напрямків:

а) втратив чинність. - ;

б) культура;

в) фізична культура та спорт;

г) охорона здоров'я;

д) освіта;

е) соціальний захист;

ж) комунальне господарство;

з) дорожня діяльність та транспортна інфраструктура;

і) туризм та рекреаційна діяльність;

к) проведення наукових досліджень та розробок, здійснення високотехнологічної та інноваційної діяльності;

л) розвиток обробних виробництв;

м) розвиток сільського, лісового господарства, рибництва;

н) виробництво електроенергії, газу;

о) виробництво фармацевтичної продукції та медичної техніки;

д) розвиток логістичного кластера;

р) розвиток інфраструктури збуту власної сільськогосподарської та тваринницької продукції;

с) розвиток транспортно-пересадочних вузлів;

т) будівництво стандартного житла, що визначається відповідно до нормативних правових актів Російської Федераціїта Тверській області;

(У ред. Закону Тверської області від 09.04.2019 N 14-ЗО)

у) будівництво індивідуальних житлових будинків, багатоквартирних будинків, що передаються у власність або до соціального найму громадянам, які втратили житлове приміщення внаслідок надзвичайних ситуацій, а також громадянам, що переселяються з аварійного житлового фонду;

ф) завершення будівництва проблемного об'єкта з метою реалізації Закону Тверської області від 26.04.2012 N 29-ЗО "Про додаткові заходи щодо захисту прав громадян - учасників будівництва багатоквартирних будинків на території Тверської області, які постраждали від дій (бездіяльності) недобросовісних забудовників, та про внесення змін до Закону Тверської області "Про управління державним майном Тверської області";

х) забезпечення прав громадян - учасників будівництва багатоквартирних будинків на території Тверської області, які постраждали від дій (бездіяльності) недобросовісних забудовників, на житлові приміщення способами та у порядку, передбаченими Законом Тверської області від 26.04.2012 N 29-ЗО "Про додаткові заходи щодо захисту прав громадян - учасників будівництва багатоквартирних будинків на території Тверської області, які постраждали від дій (бездіяльності) недобросовісних забудовників, та про внесення змін до Закону Тверської області "Про управління державним майном Тверської області";

ц) діяльність інноваційно-промислового парку Тверської області, екотехнопарку Тверської області;

(пп. "ц" введено)

4) розміщення об'єкта, реалізація проекту передбачають капітальні вкладення, мінімальні значення обсягу яких за напрямами, передбаченими пунктом 3 частини 1 цієї статті, визначаються додатком до цього Закону;

(У ред. Закону Тверської області від 29.12.2016 N 101-ЗО)

5) розміщення об'єкта, реалізація проекту передбачають створення нових робочих місць, а у разі розміщення об'єкта, реалізації проекту за напрямками, передбаченими підпунктами "і", "л", "м" (у частині лісового господарства), "н" - "с пункту 3 частини 1 цієї статті, передбачають створення не менше 10 нових робочих місць протягом 4 років з моменту надання земельної ділянки юридичній особі в оренду без проведення торгів;

(п. 5 введено)

6) розміщення об'єкта, реалізація проекту передбачають відрахування щорічних податкових та інших обов'язкових надходжень до бюджетів усіх рівнів, а у разі розміщення об'єкта, реалізації проекту за напрямами, передбаченими підпунктами "і", "л", "м" (у частині лісового господарства) , "н" - "з" пункту 3 частини 1 цієї статті, що передбачають щорічні надходження у розмірі не менше 5 мільйонів рублів податкових платежів до консолідованого бюджету Тверської області починаючи з 4 року надання земельної ділянки юридичній особі в оренду без проведення торгів;

(п. 6 запроваджено Законом Тверської області від 29.12.2016 N 101-ЗО)

7) розміщення об'єкта, реалізація проекту здійснюються юридичною особою, яка перебуває на обліку в податкові органина території Тверської області як платник податків.

(п. 7 запроваджено Законом Тверської області від 29.12.2016 N 101-ЗО)

2. Надання земельних ділянок юридичним особам в оренду без проведення торгів для розміщення об'єктів, реалізації проектів за напрямами, передбаченими підпунктами "у", "ф", "х", "ц" пункту 3 частини 1 цієї статті, здійснюється без урахування критеріїв, встановлених пунктами 1, 2, 4 – 7 частини 1 цієї статті.

(У ред. Законів Тверської області від 29.12.2016 N 101-ЗО, від 06.11.2019 N 67-ЗО)

3. Надання земельної ділянки резиденту інноваційно-промислового парку Тверської області, резиденту екотехнопарку Тверської області в оренду без проведення торгів для розміщення об'єктів, реалізації проектів за направленням, передбаченим підпунктом "ц" пункту 3 частини 1 цієї статті, здійснюється за умови відповідності резидента встановленим частиною 1 статті 5 Закону Тверської області "Про інноваційно-промислові парки Тверської області, екотехнопарки Тверської області та про внесення змін до окремих законів Тверської області", та критеріям, визначеним у порядку, передбаченому частиною 5 статті 5 Закону Тверської області "Про інноваційно- промислових парках Тверської області, екотехнопарках Тверської області та про внесення змін до окремих законів Тверської області".

(частину 3 запроваджено Законом Тверської області від 06.11.2019 N 67-ЗО)

Стаття 2

1. Умови та порядок прийняття рішення щодо відповідності об'єктів, проектів для розміщення (реалізації) яких надаються земельні ділянки в оренду юридичним особам без проведення торгів критеріям, встановленим цим Законом, визначаються Урядом Тверської області.

2. Втратила чинність. - Закон Тверської області від 29.12.2016 N 101-ЗО.

3. У разі якщо на дату надходження до уповноваженого Урядом Тверської області виконавчого органу державної влади Тверської області (далі - уповноважений орган) заяви юридичної особи про визначення відповідності об'єкта, проекту критеріям, встановленим статтею 1 цього Закону (далі - заява), для розміщення (реалізації) якого вимагається земельна ділянка, або земельна ділянка, яка має бути утворена або межі якої підлягають уточненню відповідно до Федерального закону від 13.07.2015 N 218-ФЗ "Про державну реєстрацію нерухомості", на розгляді уповноваженого органу перебуває представлена ​​раніше іншою юридичною особою заяву щодо тієї ж земельної ділянки, уповноважений орган приймає мотивоване рішення про зупинення розгляду заяви, поданої пізніше, до прийняття рішення за заявою, поданою раніше, та надсилає прийняте рішення заявнику.

(У ред. Законів Тверської області від 29.12.2016 N 101-ЗО, від 09.04.2019 N 14-ЗО)

4. З метою забезпечення розміщення об'єкта, реалізації проекту, а також забезпечення ефективності та умов використання земельної ділянки (у тому числі дотримання критеріїв, встановлених цим Законом) між юридичною особою та Урядом Тверської області укладається угода, обов'язковому порядкущо передбачає розірвання договору оренди земельної ділянки у разі недотримання орендарем зобов'язань щодо розміщення об'єкта, реалізації проекту у встановлені угодою строки.

5. Надання відповідно до розпорядження Губернатора Тверської області земельних ділянок юридичним особам в оренду без проведення торгів для розміщення об'єктів, реалізації проектів, що відповідають встановленим цим Законом критеріям, здійснюється органом, уповноваженим на розпорядження такими земельними ділянками відповідно до законодавства.

6. Поняття "проблемний об'єкт", "недобросовісний забудовник", "учасник будівництва, який постраждав від дій (бездіяльності) недобросовісного забудовника" використовуються у цьому Законі у значеннях, визначених Законом Тверської області від 26.04.2012 N 29-ЗО "Про додаткові заходи захист прав громадян - учасників будівництва багатоквартирних будинків на території Тверської області, які постраждали від дій (бездіяльності) недобросовісних забудовників, та про внесення змін до Закону Тверської області "Про управління державним майном Тверської області".

Поняття "інноваційно-промисловий парк Тверської області", "екотехнопарк Тверської області", "резидент інноваційно-промислового парку Тверської області", "резидент екотехнопарку Тверської області" використовуються в цьому Законі у значеннях, визначених Законом Тверської області "Про інноваційно-промислові парки Тверської області" області, екотехнопарки Тверської області та про внесення змін до окремих законів Тверської області".

(абзац запроваджено Законом Тверської області від 06.11.2019 N 67-ЗО)

Стаття 3

Цей Закон набирає чинності з дня його офіційного опублікування.

Губернатор Тверської області
А.В.ШЕВЕЛЄВ

Додаток. Мінімальні значення обсягу капітальних вкладень, передбачених під час розміщення об'єктів соціально-культурного та комунально-побутового призначення, реалізації масштабних інвестиційних проектів за напрямами, передбаченими пунктом 3 ...

додаток
до Закону Тверської області
від 23 грудня 2015 р. N 139-ЗО
"Про реалізацію на території Тверської
сфери підпункту 3 пункту 2 статті 39.6
Земельного кодексу Російської Федерації

Мінімальні значення обсягу капітальних вкладень, передбачених при розміщенні об'єктів соціально-культурного та комунально-побутового призначення, реалізації масштабних інвестиційних проектів за напрямами, передбаченими пунктом 3 частини 1 статті 1 Закону Тверської області від 23.12.2015 N 139-ЗО "Про реалізацію на території Тверської області підпункту 3 пункту 2 статті 39.6 Земельного кодексу Російської Федерації

Напрямки, передбачені пунктом 3 частини 1 статті 1 Закону Тверської області від 23.12.2015 N 139-ЗО "Про реалізацію на території Тверської області підпункту 3 пункту 2 статті 39.6 Земельного кодексу Російської Федерації"	Мінімальні значення обсягу капітальних вкладень за муніципальним утворенням Тверської області, млн. руб.
	міський округ місто Тверь	Удомельський міський округ, Жарківський район, Західнодвінський район, Кувшинівський район, Лихославльський район, Спірівський район, Фіровський район та муніципальні утворення, що входять до складу територій зазначених муніципальних районів	інші муніципальні освіти Тверської області
культура
фізична культура та спорт
охорона здоров'я
освіта
соціальний захист
комунальне господарство
туризм та рекреаційна діяльність
дорожня діяльність та транспортна інфраструктура
проведення наукових досліджень та розробок, здійснення високотехнологічної та інноваційної діяльності
розвиток обробних виробництв
розвиток сільського господарства, рибництва
розвиток лісового господарства
виробництво електроенергії, газу
виробництво фармацевтичної продукції та медичної техніки
розвиток логістичного кластера
розвиток інфраструктури збуту власної сільськогосподарської та тваринницької продукції
розвиток транспортно-пересадочних вузлів
будівництво стандартного житла, що визначається відповідно до нормативних правових актів Російської Федерації та Тверської області

1. Договір оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або муніципальній власності, укладається на торгах, що проводяться у формі аукціону, за винятком випадків, передбачених пунктом 2 цієї статті.

2. Договір оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або муніципальній власності, укладається без проведення торгів у разі надання:
1) земельної ділянки юридичним особам відповідно до указу або розпорядження Президента Російської Федерації;
2) земельної ділянки юридичним особам відповідно до розпорядження Уряду Російської Федерації для розміщення об'єктів соціально-культурного призначення, реалізації масштабних інвестиційних проектів за умови відповідності зазначених об'єктів, інвестиційних проектів критеріям, встановленим Урядом Російської Федерації;
3) земельної ділянки юридичним особам відповідно до розпорядження вищої посадової особи суб'єкта Російської Федерації для розміщення об'єктів соціально-культурного та комунально-побутового призначення, реалізації масштабних інвестиційних проектів за умови відповідності зазначених об'єктів, інвестиційних проектів критеріям, встановленим законами суб'єктів Російської Федерації;
4) земельної ділянки для виконання міжнародних зобов'язань Російської Федерації, а також юридичним особам для розміщення об'єктів, призначених для забезпечення електро-, тепло-, газо-і водопостачання, водовідведення, зв'язку, нафтопроводів, об'єктів федерального, регіонального чи місцевого значення;
5) земельної ділянки, утвореної із земельної ділянки, яка перебуває у державній або муніципальній власності, у тому числі наданої для комплексного освоєння території, особі, з якою було укладено договір оренди такої земельної ділянки, якщо інше не передбачено підпунктами 6 та 8 цього пункту;
6) земельної ділянки, утвореної із земельної ділянки, наданої некомерційної організації, створеної громадянами, для комплексного освоєння території з метою індивідуального житлового будівництва, за винятком земельних ділянок, віднесених до майна загального користування, членам даної некомерційної організації або, якщо це передбачено рішенням загальних зборів членів цієї некомерційної організації, даної некомерційної організації;
7) земельної ділянки, утвореної із земельної ділянки, наданої некомерційної організації, створеної громадянами, для ведення садівництва, городництва, дачного господарства, за винятком земельних ділянок, що віднесені до майна загального користування, членам даної некомерційної організації;
8) земельної ділянки, утвореної внаслідок розподілу обмеженої в обороті земельної ділянки, наданої некомерційної організації, створеної громадянами, для ведення садівництва, городництва, дачного господарства або для комплексного освоєння території з метою індивідуального житлового будівництва та віднесеного до майна загального користування, даної некомерційної організації ;
9) земельної ділянки, на якій розташовані будівлі, споруди, власникам будівель, споруд, приміщень у них та (або) особам, яким ці об'єкти нерухомості надано на праві господарського відання або у випадках, передбачених статтею 39.20 цього Кодексу, на праві оперативного управління;
10) земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти незавершеного будівництва, одноразово для завершення їхнього будівництва власникам об'єктів незавершеного будівництва у випадках, передбачених пунктом 5 цієї статті;
11) земельної ділянки, яка перебуває у постійному (безстроковому) користуванні юридичних осіб, цим землекористувачам, за винятком юридичних осіб, зазначених у пункті 2 статті 39.9 цього Кодексу;
12) земельної ділянки селянського (фермерського) господарства або сільськогосподарської організації у випадках, встановлених Федеральним законом "Про обіг земель сільськогосподарського призначення";
13) земельної ділянки, утвореної у межах забудованої території, особі, з якою укладено договір про розвиток забудованої території;
13.1) земельної ділянки для освоєння території з метою будівництва житла економічного класу або для комплексного освоєння території з метою будівництва житла економічного класу юридичній особі, яка уклала договір про освоєння території з метою будівництва житла економічного класу або договір про комплексне освоєння території з метою будівництва житла економічного класу ;(Підпункт додатково включений з 1 березня 2015 року Федеральним законом від 21 липня 2014 року N 224-ФЗ)
14) земельної ділянки громадянам, які мають право на першочергове або позачергове придбання земельних ділянок відповідно до федеральних законів, законів суб'єктів Російської Федерації;
15) земельної ділянки громадянам для індивідуального житлового будівництва, ведення особистого підсобного господарства у межах населеного пункту, садівництва, дачного господарства, громадянам та селянським (фермерським) господарствам для здійснення селянським (фермерським) господарством його діяльності відповідно до статті 39.18 цього Кодексу;
16) земельної ділянки замість земельної ділянки, наданої громадянину або юридичній особі на праві оренди та вилученої для державних або муніципальних потреб;
17) земельної ділянки релігійним організаціям, козацьким товариствам, внесеним до державного реєстру козацьких товариств у Російській Федерації (далі - козацькі товариства), для здійснення сільськогосподарського виробництва, збереження та розвитку традиційного способу життя та господарювання козацьких товариств на території, визначеній відповідно до законів суб'єктів Російської Федерації;
18) земельної ділянки особі, яка відповідно до цього Кодексу має право на придбання у власність земельної ділянки, яка перебуває у державній або муніципальній власності, без проведення торгів, у тому числі безкоштовно, якщо така земельна ділянка зарезервована для державних або муніципальних потреб або обмежена у обороті;
19) земельної ділянки громадянину для сінокошіння, випасу сільськогосподарських тварин, ведення городництва чи земельної ділянки, розташованої за межами населеного пункту, громадянину для ведення особистого підсобного господарства;
20) земельної ділянки, необхідної для проведення робіт, пов'язаних із користуванням надрами, надрокористувачеві;
21) земельної ділянки, розташованої в межах особливої ​​економічної зони або на прилеглій до неї території, резиденту особливої ​​економічної зони або керуючої компанії у разі залучення її в порядку, встановленому законодавством Російської Федерації про особливі економічні зони, для виконання функцій створення за рахунок коштів федерального бюджету, бюджету суб'єкта Російської Федерації, місцевого бюджету, позабюджетних джерел фінансування об'єктів нерухомості в межах особливої ​​економічної зони та на прилеглій до неї території та з управління цими та раніше створеними об'єктами нерухомості;
22) земельної ділянки, розташованої в межах особливої ​​економічної зони або на прилеглій до неї території, для будівництва об'єктів інфраструктури цієї зони особі, з якою уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органомвиконавчої влади укладено угоду про взаємодію у сфері розвитку інфраструктури особливої ​​економічної зони. Орієнтовна форма угоди про взаємодію у сфері розвитку інфраструктури особливої ​​економічної зони затверджується уповноваженим Урядом Російської Федерації федеральним органом виконавчої влади;
23) земельної ділянки, необхідної для здійснення діяльності, передбаченої концесійною угодою, угодою про державно-приватне партнерство, угодою про муніципально-приватне партнерство, особою, з якою укладені зазначені угоди; законом від 13 липня 2015 року N 224-ФЗ.

23.1) земельної ділянки для освоєння території з метою будівництва та експлуатації найманого будинку комерційного використання або для освоєння території з метою будівництва та експлуатації найманого будинку соціального використання особі, яка уклала договір про освоєння території з метою будівництва та експлуатації найманого будинку комерційного використання або договір про освоєння території з метою будівництва та експлуатації найманого будинку соціального використання, та у випадках, передбачених законом суб'єкта Російської Федерації, некомерційної організації, створеної суб'єктом Російської Федерації або муніципальним утворенням для освоєння територій з метою будівництва та експлуатації найманих будинків соціального використання; (Підпункт додатково включений з 1 березня 2015 року Федеральним законом від 21 липня 2014 року N 217-ФЗ)
24) земельної ділянки, необхідної для здійснення видів діяльності у сфері мисливського господарства, особі, з якою укладено мисливську угоду;
25) земельної ділянки для розміщення водосховищ та (або) гідротехнічних споруд, якщо розміщення цих об'єктів передбачено документами територіального планування як об'єкти федерального, регіонального або місцевого значення;
26) земельної ділянки для здійснення діяльності Державної компанії "Російські автомобільні дороги" у межах смуг відведення та придорожніх смуг автомобільних доріг;
27) земельної ділянки для провадження діяльності відкритого акціонерного товариства "Російські залізницідля розміщення об'єктів інфраструктури залізничного транспорту загального користування;
28) земельної ділянки резиденту зони територіального розвитку, включеній до Реєстру резидентів зони територіального розвитку, у межах зазначеної зони для реалізації інвестиційного проекту відповідно до інвестиційної декларації;
29) земельної ділянки особі, яка має право на видобуток (вилов) водних біологічних ресурсів на підставі рішення про надання їх у користування, договору про надання рибопромислової ділянки або договору користування водними біологічними ресурсами для здійснення діяльності, передбаченої зазначеними рішенням або договорами;
30) земельної ділянки юридичній особі для розміщення ядерних установок, радіаційних джерел, пунктів зберігання ядерних матеріалів та радіоактивних речовин, пунктів зберігання, сховищ радіоактивних відходів та пунктів поховання радіоактивних відходів, рішення про спорудження та про місце розміщення яких прийняті Урядом Російської Федерації;
31) земельної ділянки, призначеної для ведення сільськогосподарського виробництва, орендарю, який належним чином використав таку земельну ділянку, за умови, що заява про укладення нового договору оренди такої земельної ділянки подана цим орендарем до дня закінчення строку дії раніше укладеного договору оренди такої земельної ділянки;
32) земельної ділянки орендарю (за винятком орендарів земельних ділянок, зазначених у підпункті 31 цього пункту), якщо цей орендар має право на укладення нового договору оренди такої земельної ділянки відповідно до пунктів 3 та 4 цієї статті;
33) земельної ділянки резиденту вільного порту Владивосток на території вільного порту Владивосток. (Підпункт додатково включений Федеральним законом від 13 липня 2015 року N 213-ФЗ)
34) земельної ділянки громадянину відповідно до Федерального закону "Про особливості надання громадянам земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності та розташованих на територіях суб'єктів Російської Федерації, що входять до складу Далекосхідного федерального округу, та про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації" .(Підпункт додатково включений з 2 травня 2016 року Федеральним законом від 1 травня 2016 року N 119-ФЗ)
3. Громадяни та юридичні особи, які є орендарями земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, мають право на укладення нового договору оренди таких земельних ділянок без проведення торгів у таких випадках:
1) земельну ділянку надано громадянину чи юридичній особі в оренду без проведення торгів (за винятком випадків, передбачених пунктом 13, 14 або 20 статті 39.12 цього Кодексу);
2) земельну ділянку надано громадянину на аукціоні для ведення садівництва чи дачного господарства.

4. Громадянин або юридична особа, які є орендарями земельної ділянки, мають право на укладення нового договору оренди такої земельної ділянки у зазначених у пункті 3 цієї статті випадках за наявності у сукупності таких умов:
1) заяву про укладення нового договору оренди такої земельної ділянки подано цим громадянином або цією юридичною особою до дня закінчення строку дії раніше укладеного договору оренди земельної ділянки;
2) винятковим правом на придбання такої земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом, іншими федеральними законами, не має іншу особу;
3) раніше укладений договір оренди такої земельної ділянки не був розірваний із цим громадянином або цією юридичною особою на підставах, передбачених пунктами 1 та 2 статті 46 цього Кодексу;
4) на момент укладання нового договору оренди такої земельної ділянки є передбачені підпунктами 1-30 пункту 2 цієї статті підстави для надання без проведення торгів земельної ділянки, договір оренди якої було укладено без проведення торгів.

5. Надання в оренду без проведення торгів земельної ділянки, яка знаходиться у державній або муніципальній власності та на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, здійснюється одноразово для завершення будівництва цього об'єкта:
1) власнику об'єкта незавершеного будівництва, право власності на який придбано за результатами публічних торгів з продажу цього об'єкта, вилученого у попереднього власника у зв'язку із припиненням дії договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній чи муніципальній власності;
2) власнику об'єкта незавершеного будівництва, за винятком зазначеного у підпункті 1 цього пункту, у разі, якщо уповноваженим органом протягом шести місяців з дня закінчення строку дії раніше укладеного договору оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, до суду не заявлено вимогу про вилучення цього об'єкта шляхом продажу з публічних торгів або судом відмовлено у задоволенні цієї вимоги або цей об'єкт не був проданий з публічних торгів через відсутність осіб, які брали участь у торгах. Надання земельної ділянки в оренду без аукціону відповідно до цього підпункту допускається за умови, що така земельна ділянка не надавалася для завершення будівництва цього об'єкта жодному з попередніх власників цього об'єкта.

6. Якщо єдина заявка на участь в аукціоні на право укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або муніципальній власності, подана особою, яка відповідає зазначеним у повідомленні про проведення аукціону вимогам до учасників аукціону та заявка на участь в аукціоні якої відповідає зазначеним у сповіщенні про проведення аукціону умовам аукціону, або якщо лише одного заявника визнано єдиним учасником аукціону або в аукціоні взяв участь лише один його учасник, договір оренди такої земельної ділянки укладається із зазначеною особою.

Коментар до статті 39.6 ЗК РФ

Коментованою статтею введено загальне правило, що передбачає, що основним способом укладання договору оренди земельної ділянки, що перебуває в державній або муніципальній власності, є торги, що проводяться у формі аукціону. Порядок організації та проведення такого аукціону передбачено ст. 39.11 та 39.12 ЗК РФ. Також передбачена можливість укладання договору оренди з особою, яка єдиною висловила намір брати участь в аукціоні та відповідним умовам аукціону, у разі визнання аукціону таким, що не відбувся (докладніше див. коментар до ст. 39.12 ЗК РФ).

Передбачений законодавцем підхід до регулювання способів укладання договору оренди земельної ділянки зазнав серйозних змін.

Так, до введення коментованої статті ЗК РФ передбачав лише обмежену кількість випадків обов'язкового проведення торгів на право укладення зазначених договорів з метою будівництва: 1) якщо земельна ділянка була сформована (п.6 ст. 30 ЗК РФ); 2) при розміщенні об'єкта в міському та сільському поселенні відповідно до містобудівної документації про забудову та правила землекористування та забудови (п.11 ст. 30 ЗК РФ); 3) у разі надання земельної ділянки для потреб сільськогосподарського виробництва або земельних ділянок зі складу лісового фонду або для індивідуального житлового будівництва, ведення особистого підсобного господарства (п.11 ст. 30 ЗК РФ); 4) у разі надання земельної ділянки для житлового будівництва або комплексного освоєння з метою житлового будівництва (п.2 ст. 30.1, п.2 ст. 30.2 ЗК РФ).

Крім того, широкі повноваження були надані органам державної влади суб'єктів РФ та органам місцевого самоврядування в частині встановлення переліку випадків, коли надання суб'єктів РФ, муніципальної власності або державної нерозмежованої власності земельних ділянок для будівництва, що знаходяться у власності, здійснюється виключно на торгах.

Таким чином, раніше правове регулювання виходило із встановлення випадків, коли мали проводитися торги. При цьому всі ці випадки стосувалися лише земельних ділянок, що надаються для будівництва. У коментованій статті реалізовано концептуально інший підхід - договори оренди земельних ділянок укладаються за результатами торгів, що проводяться у формі аукціонів, за винятком обмеженої кількості випадків: такий підхід більшою мірою відповідає умовам ринкової економікита спрямований на розвиток конкуренції.

Можна виділити такі групи випадків, коли надання земельних ділянок у найм здійснюється без проведення торгів.

1. Надання земельних ділянок для реалізації державних функцій, масштабних інвестиційних проектів та вирішення питань місцевого значення (подп.1-4, 22, 25-27, 30 п.2 коментованої статті).

Враховуючи, що зазначені завдання допускають досить широке трактування, подп.1-4 п.2 коментованої статтею надання земельних ділянок передбачені як цілі такого надання, а й наявність певних правових актів - указу чи розпорядження Президента РФ, розпорядження Уряду РФ, вищого посадового особи суб'єкта РФ. Понад те, об'єкти соціально-культурного, комунально-побутового призначення, призначення, масштабні інвестиційні проекти мають відповідати критеріям, встановленим Урядом РФ чи законами суб'єктів Російської Федерації.

Поняття інвестиційний проект розкрито у ст. 1 ФЗ від 25 лютого 1999 року N 39-Ф3 "Про інвестиційну діяльність у Російській Федерації, що здійснюється у формі капітальних вкладень" (Відомості Верховної. 1999. N 9. Ст.1096; 2004. N 35. Ст.3607; 2006. N 6. Ст.636; 2010. N 30. Ст.4015; 2011. N 30. Ст.4596; N 51. Ст.7448), згідно з якою він являє собою обґрунтування економічної доцільності, обсягу та строків здійснення капітальних вкладень, у тому числі необхідна проектна документація, розроблена відповідно до законодавства Російської Федерації, а також опис практичних дій щодо здійснення інвестицій (бізнес-план).

При цьому поняття "масштабний проект", що використовується в подп.2 і 3 п.2 коментованої статті, не слід ототожнювати з "пріоритетним інвестиційним проектом", передбаченим зазначеним Федеральним законом, у зв'язку з різними підставами віднесення інвестиційних проектів з позиції ЗК РФ до масштабних і пріоритетних .

При наданні земельних ділянок в оренду відповідно до підп.4 п.2 коментованої статті необхідно мати на увазі, що поняття "об'єкти федерального, регіонального, місцевого значення" розкриваються у ст. 1 ГрК РФ, згідно з п.18-20 якої об'єкти федерального значення – об'єкти капітального будівництва, інші об'єкти, території, необхідних здійснення повноважень з питань, віднесених до ведення РФ, органів структурі державної влади РФ Конституцією РФ, федеральними конституційними законами, федеральними законами, рішеннями Президента РФ, рішеннями Уряди РФ, і істотно впливають на соціально-економічний розвиток Росії.

Види об'єктів федерального значення, які підлягають відображенню на схемах територіального планування РФ, визначаються Урядом РФ, крім об'єктів федерального значення області оборони держави й держави. Види об'єктів федерального значення області оборони держави й безпеки держави, які підлягають відображенню на схемах територіального планування РФ, визначаються Президентом РФ.

Об'єкти регіонального значення - об'єкти капітального будівництва, інші об'єкти, території, які необхідні для здійснення повноважень з питань, віднесених до ведення суб'єкта РФ, органів державної влади суб'єкта РФ Конституцією РФ, федеральними конституційними законами, федеральними законами, Конституцією (статутом) та законами суб'єкта РФ , Рішеннями вищого виконавчого органу державної влади суб'єкта РФ, і істотно впливають на соціально-економічний розвиток суб'єкта РФ.

Види об'єктів регіонального значення, які підлягають відображенню на схемі територіального планування суб'єкта РФ, визначаються законом суб'єкта РФ. Об'єкти місцевого значення - об'єкти капітального будівництва, інші об'єкти, території, які необхідні здійснення органами місцевого самоврядування повноважень з питань місцевого значення та в межах переданих державних повноважень відповідно до федеральних законів, закону суб'єкта РФ, статутів муніципальних утворень і істотно впливають на соціально -Економічний розвиток муніципальних районів, поселень, міських округів.

Види об'єктів місцевого значення державного району, поселення, муніципального округу, що підлягають відображенню на схемі територіального планування муніципального району, генеральному плані поселення, генеральному плані муніципального округу, визначаються законом суб'єкта РФ.

Містобудівним кодексом РФ також передбачена необхідність розробки програми комплексного розвитку систем комунальної інфраструктури поселення, міського округу - документа, що встановлює переліки заходів щодо будівництва, реконструкції систем електро-, газо-, тепло-, водопостачання та водовідведення, об'єктів, що використовуються для утилізації, знешкодження та поховання твердих побутових відходів, які передбачені відповідно схемами та програмами розвитку єдиної національної (загальноросійської) електричної мережі на довгостроковий період, генеральною схемою розміщення об'єктів електроенергетики, федеральною програмою газифікації, відповідними міжрегіональними, регіональними програмами газифікації, схемами теплопостачання, схемами водопостачання у сфері поводження з відходами.

Аналіз норм ГрК РФ (ч.4 ст. 9, ч.6 і 7 ст. 26) дозволяє зробити висновок, що вищезазначені об'єкти за загальним правилом повинні знайти відображення в документах територіального планування відповідного рівня (це правило не стосується випадків надання земельних ділянок до виконання міжнародних зобов'язань РФ, що передбачає наявність відповідних міжнародних договорів, угод тощо.).

Підпункти 25 та 30 п.2 коментованої статті, що передбачають можливість надання земельних ділянок в оренду без проведення торгів, є окремим випадком підп.4 зазначеного пункту. У цьому слід зазначити, що поняття водосховищ ВК РФ не розкривається. Відповідно до ГОСТ 19179-73 "Гідрологія суші. Терміни та визначення" під водосховищем розуміється штучні водоймище, утворене водопідпірною спорудою на водотоку з метою зберігання води та регулювання стоку.

Гідротехнічна споруда відповідно до ст. 3 Федеральним законом від 2 липня 1997 року N 117-ФЗ "Про безпеку гідротехнічних споруд" (Відомості Верховної. 1997. N 30. Ст.3589; 2003. N 2. Ст.167; 2004. N 35. Ст.3607; 2005 N 19. Ст.1752; 2006. N 52. Ст.5498; 2008. N 29. Ст.3418; 2009. N 1. Ст.17; N 52. Ст.6450; 2010. N 31. Ст.4195 2011. N 30. Ст.4590, 4591; N 49. Ст.7015; N 50. Ст.7359; 2012. N 53. Ст.7616; , водоскидні, водоспускні та водовипускні споруди, тунелі, канали, насосні станції, судноплавні шлюзи, суднопідйомники; споруди, призначені для захисту від повеней, руйнувань берегів та дна водосховищ, річок; споруди (дамби), що огороджують сховища рідких відходів промислових та сільськогосподарських організацій; пристрої від розмивів на каналах, а також інші споруди, будівлі, пристрої та інші об'єкти, призначені для використання водних ресурсів та запобігання негативному впливу вод та рідких відходів, за винятком об'єктів централізованих систем гарячого водопостачання, холодного водопостачання та (або) водовідведення, передбачених ФЗ від 7 грудня 2011 року N 416-ФЗ "Про водопостачання та водовідведення".

Поняття "ядерні установки", "радіаційні джерела", "пункти зберігання ядерних матеріалів та радіоактивних речовин, пункти зберігання, сховища радіоактивних відходів" розкриваються ФЗ від 21 листопада 1995 N 170-ФЗ "Про використання атомної енергії" (Відомості Верховної 1995. N 48. Ст.4552; 2009. N 52. Ст.6450; 2011. N 30. Ст.4590; N 49. Ст.7025; 2012. N 26. Ст.3446), поняття "пункт поховання радіоактивних відходів" - ФЗ від 11 липня 2011 року N 190-ФЗ "Про поводження з радіоактивними відходами та про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації" (Відомості Верховної. 2011. N 29. Ст.4281).

У підп.4, 25 та 30 п.2 коментованої статті не уточнюються юридичні особи, яким можуть надаватися земельні ділянки за вказаними підставами. Враховуючи, що в основному в них йдеться про розміщення об'єктів федерального, регіонального або місцевого значення, земельні ділянки для зазначених цілей можуть надаватися тільки особам, які мають право здійснювати будівництво таких об'єктів (з повноважень таких осіб, що випливають з правових актів, на підставі укладених з органами державної влади чи органами місцевого самоврядування угод тощо.).

Підпункт 22 п.2 коментованої статті містить вказівку на особу, з якою укладається договір оренди земельної ділянки, і мета його надання - для будівництва об'єктів інфраструктури особливої ​​економічної зони особі, з якою уповноваженим Урядом РФ федеральним органом виконавчої укладено угоду про взаємодію у сфері розвитку інфраструктури особливої ​​економічної зони Орієнтовна форма угоди про взаємодію у сфері розвитку інфраструктури особливої ​​економічної зони затверджена наказом Міністерства економічного розвиткуРФ від 28 грудня 2010 року N 698 (Бюлетень нормативних актів федеральних органів виконавчої. 2011. N 10).

Підпункти 26 та 27 коментованої статті передбачають надання земельних ділянок юридичним особам, спеціально створеним для виконання певних державних функцій у галузі створення об'єктів транспортної інфраструктури - Державної компанії "Російська автомобільна дорога" та ВАТ "Російські залізниці". При цьому їм надаються не будь-які земельні ділянки, необхідні для забезпечення діяльності зазначених юридичних осіб, а лише ділянки, які безпосередньо призначені для розміщення відповідних об'єктів транспортної інфраструктури.

Види діяльності Державної компанії "Російські автомобільні дороги" визначено ст. 6 ФЗ від 17 липня 2009 року N 145-ФЗ "Про Державну компанію "Російські автомобільні дороги" та про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації" (Відомості Верховної. 2009. N 29. Ст.3582; 2010. N 30. Ст .3999;2011. N 13. Ст.1688) і включають діяльність по довірчому управлінню автомобільними дорогами Державної компанії; діяльність з організації будівництва та реконструкції автомобільних доріг, переданих чи переданих Державній компанії у довірче управління; інша діяльність, спрямовану досягнення цілей діяльності Державної компанії.

Відповідно до ст. 25 ФЗ від 8 листопада 2007 року N 257-ФЗ "Про автомобільні дороги та про дорожню діяльність у Російській Федерації та про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації" (Відомості Верховної. 2007. N 46. Ст.5553; 2008. N 20 .Ст.2251;N 30. Ст.3597;2009.N 52.Ст.6427;2010.N 45.Ст.5753) межі смуги відведення автомобільної дороги визначаються на підставі документації з планування території. Підготовка документації щодо планування території, призначеної для розміщення автомобільних доріг та (або) об'єктів дорожнього сервісу, здійснюється з урахуванням норм відведення земель.

Норми відведення земель розміщення автомобільних доріг і (чи) об'єктів дорожнього сервісу затверджено постановою Уряди РФ від 2 вересня 2009 року N 717. Відповідно до ст. 26 зазначеного ФЗ для автомобільних доріг, за винятком автомобільних доріг, розташованих у межах населених пунктів, встановлюються придорожні смуги. Ширина придорожніх смуг також встановлена ​​законом залежно від класу та (або) категорії автомобільних доріг з урахуванням перспектив їх розвитку.

Характеризуючи подп.27 п.2 коментованої статті слід зазначити, що у час поняття "розміщення об'єкта", що використовується в ЗК РФ, включає в себе "будівництво, реконструкцію та (або) експлуатацію об'єкта" (див. скорочення в подп.7 п.5 ст.27 ЗК РФ).

Поняття інфраструктури залізничного транспорту загального користування розкривається у ФЗ від 10 січня 2003 року N 17-ФЗ "Про залізничний транспорт в Російській Федерації" і являє собою технологічний комплекс, що включає залізничні колії загального користування та інші споруди, залізничні станції, пристрої електропостачання, мережі зв'язку, системи сигналізації, централізації та блокування, інформаційні комплекси та систему управління рухом та інші, що забезпечують функціонування цього комплексу будівлі, будівлі, споруди, пристрої та обладнання.

Законодавець не передбачив надання земельних ділянок державним та муніципальним унітарним підприємствам для здійснення їх статутної діяльності. Це пов'язано з тим, що такі підприємства є комерційними юридичними особами, і встановлення їм будь-яких преференцій лише з їхньої створення громадським освітою відповідає цілям розвитку конкуренції. Враховуючи вищевикладене, земельні ділянки державним та муніципальним унітарним підприємствам повинні надаватися за загальними правилами, передбаченими главою, що коментується.

2. Наступна група випадків надання земельної ділянки без проведення торгів - надання громадянину або юридичній особі (йому членам) земельних ділянок, утворених на підставі раніше наданої такому громадянину або юридичній особі земельної ділянки (підп.5-8 п.2 коментованої статті).

Наявність зазначених випадків зумовлено тим, що вже є орендар вихідної земельної ділянки, права якої найчастіше виникають у результаті укладення договору оренди за результатами аукціону, але у зв'язку із зміною предмета договору оренди вимагається укладення нового договору.

За загальним правилом утворені земельні ділянки надаються орендарю вихідної земельної ділянки, у тому числі коли вихідна земельна ділянка надана для комплексного освоєння території (про комплексне освоєння території докладніше див. коментар до ст. 39.3 ЗК РФ). Це положення випливає також із п.4 ст. 11.8 ЗК РФ.

Із зазначеного загального правила є виняток. Воно належить до земельних ділянок, утворених із земельної ділянки, наданої некомерційної організації, створеної громадянами, для комплексного освоєння території з метою індивідуального житлового будівництва. У цьому випадку утворені земельні ділянки, які безпосередньо призначені для індивідуального житлового будівництва, надаються громадянам - членам цієї некомерційної організації, або якщо це передбачено рішенням загальних зборів членів цієї некомерційної організації (підп.6 п.2 коментованої статті).

До винятків із загального правила можна віднести і положення підп.7 п.2 коментованої статті, якими врегульовано питання надання земельних ділянок, утворених із земельних ділянок, наданих некомерційним організаціям, створеним громадянами, для садівництва, городництва, дачного господарства.

І тут освічені земельні ділянки, безпосередньо призначені ведення садівництва, городництва, дачного господарства, надаються громадянам - членам некомерційної організації. Це з тим, що вихідний земельну ділянку надається некомерційної організації задоволення потреб конкретних громадян. Більше того, для ведення садівництва та городництва площа земельної ділянки розраховується виходячи з чисельності об'єднання (див. коментар до ст. 39.10 ЗК РФ).

Підпунктом 8 п.2 коментованої статті передбачається надання некомерційної організації громадян як юридичній особі в оренду земельних ділянок, утворених із земельної ділянки, наданої такій некомерційній організації для ведення садівництва, городництва, дачного господарства та належать до майна загального користування. Важливо звернути увагу на те, що вихідна земельна ділянка має бути обмежена в обороті, в іншому випадку надання зазначених земельних ділянок здійснюється у власність відповідно до ст. 39.3 та 39.5 ЗК РФ.

3. Наступна група випадків надання земельної ділянки в оренду без торгів випливає із передбаченого підп.5 п.1 ст. 1 ЗК РФ принципу єдності долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ним об'єктів і передбачає надання земельної ділянки власнику або іншому правовласнику розташованої на такій земельній ділянці будівлі, споруди, приміщень у них (підп.9, 10 п.2 статті).

Питання надання земельної ділянки, на якій розташовані будинки, споруди, в оренду врегульовані ст. 39.20 ЗК РФ.

У групу підстав можна також включити випадок, передбачений п.20 ст. 3 Закону N 137-ФЗ, згідно з яким громадяни та юридичні особи, право власності яких на багаторічні насадження зареєстровано відповідно до ФЗ від 21 липня 1997 року N 122-ФЗ "Про державної реєстраціїправ на нерухоме майнота угод з ним" до дня набрання чинності ФЗ від 4 грудня 2006 року N 201-ФЗ "Про введення в дію Лісового кодексу Російської Федерації", набувають земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності та на яких перебувають зазначені багаторічні насадження, без торгів у власність або в оренду на вибір зазначених громадян та юридичних осіб відповідно до правил, встановлених главою 5.1 ЗК РФ.

Окремо слід зупинитись на правовому регулюванні питань оформлення прав на земельні ділянки власниками розташованих на таких земельних ділянках об'єктів незавершеного будівництва.

Раніше діяла ст. 36 ЗК РФ передбачала право на придбання земельної ділянки власниками будівель, будівель, споруд. Відсутність вказівки на наявність аналогічного права у власника об'єкта незавершеного будівництва на практиці призводила до відмови у наданні йому земельної ділянки, на якій розташований такий об'єкт, за винятком випадків, прямо передбачених законом.

________________
Як зазначено в постанові Президії ВАС РФ від 23 грудня 2008 N 8985/08, застосування порядку набуття прав на земельні ділянки, передбаченого ст. 36 ЗК РФ щодо земельних ділянок, зайнятих об'єктами незавершеного будівництва, можливо у випадках, прямо зазначених у законі. До таких випадків, зокрема, належить приватизація об'єктів незавершеного будівництва в силу п.3 ст. 28 ФЗ від 21 грудня 2001 року N 178-ФЗ "Про приватизацію державного та муніципального майна". Відповідно до зазначеного пункту власники об'єктів нерухомості (у тому числі й об'єктів незавершеного будівництва), які не є самовільними спорудами та розташовані на земельних ділянках, що належать до державної або муніципальної власності, зобов'язані або взяти в оренду, або придбати у держави або муніципальної освіти зазначені земельні ділянки, якщо інше не передбачено федеральним законом.

Водночас наявність на земельній ділянці об'єкта незавершеного будівництва, оформленого у власність, фактично виводить таку ділянку з обігу. З іншого боку, встановлення можливості оформлення прав на земельну ділянку у зв'язку зі знаходженням на ньому об'єкта незавершеного будівництва може призвести до зловживань з боку громадян та юридичних осіб, особливо враховуючи, що в законодавстві РФ відсутні критерії об'єктів незавершеного будівництва (наприклад, відсоток забудови тощо) .п.).

У умовах законодавцем було знайдено певний компроміс. Так, підп.10 п.2 коментованої статті передбачено надання в оренду без проведення торгів земельної ділянки, на якій розташовані об'єкти незавершеного будівництва, одноразово для завершення їхнього будівництва власникам об'єктів незавершеного будівництва. При цьому випадки, за яких можливе надання земельної ділянки на цю підставу, визначено п.5 коментованої статті, а строки договору оренда - підп.6 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ.

Крім того, згідно з п.21 ст. 3 Закону N 137-ФЗ, у разі якщо об'єкт незавершеного будівництва розташований на земельній ділянці, яка перебуває у державній або муніципальній власності, а право власності на вказаний об'єкт зареєстровано до 1 березня 2015 року або така земельна ділянка надана до 1 березня 2015 року в оренду, власник зазначеного об'єкта має право придбати таку земельну ділянку в оренду строком на 3 роки одноразово для завершення її будівництва без проведення торгів. Положення цього пункту застосовуються у разі, якщо раніше така земельна ділянка не надавалася будь-якому з попередніх власників зазначеного об'єкта незавершеного будівництва відповідно до цього пункту.

________________
Відповідно до п.4 ст. 25 ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним", у разі якщо земельна ділянка, відведена для створення об'єкта нерухомого майна, належить заявнику на іншому праві, ніж право власності, право власності заявника на об'єкт незавершеного будівництва реєструється на підставі, окрім іншого, документів, що підтверджують право користування даною земельною ділянкою… Вказане положення не перешкоджає державній реєстрації права власності на створений у період дії договору оренди об'єкт незавершеного будівництва, якщо до моменту подання заяви про державну реєстрацію строк оренди закінчився. У зв'язку з цим відмова у реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва лише на підставі того, що термін оренди земельної ділянки, на якій було зведено об'єкт незавершеного будівництва, минув, суперечить закону. Разом з тим, якщо при проведенні правової експертизи реєструючий орган прийде до висновку про те, що об'єкт незавершеного будівництва як самостійна нерухома річ відсутня (наприклад, на об'єкті неповністю завершено фундаментні роботи тощо), то відмова в державній реєстрації прав є правомірною. п.24 Постанови Пленуму ВАС РФ від 17 листопада 2011 N 73 // Вісник ВАС РФ 2012. N 1; 2013. N 4; 2014. N 3).

У разі припинення дії договору оренди земельної ділянки, що знаходиться у державній або муніципальній власності, яка укладена без проведення торгів з метою завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва, за умови, що будівництво цього об'єкта не було завершено, такі об'єкти незавершеного будівництва можуть бути вилучені у власника рішення суду шляхом продажу з громадських торгів (п.6 ст. 239.1 ДК РФ).

4. Наступна група представлена ​​підставою, пов'язаною із переоформленням юридичними особами права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою (підп.11 п.2 коментованої статті). У цьому підпункті йдеться лише про юридичних осіб, оскільки стосовно громадян передбачено процедуру переоформлення права постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою на право власності відповідно до п.9.1 ст. 3 Закону N 137-ФЗ. Також ця підстава не застосовується щодо юридичних осіб, зазначених у п.2 ст. 39.9 цього Кодексу, оскільки вони мають використовувати земельні ділянки на праві постійного (безстрокового) користування.

5. П'ята група випадків надання земельних ділянок в оренду без проведення торгів - це надання земельних ділянок громадянам, які мають право на першочергове або позачергове придбання земельних ділянок відповідно до федеральних законів, законів суб'єктів РФ (подп.14 п.2 коментованої статті).

Закріпивши зазначене положення, законодавець усунув правову колізію та вирішив питання про право та умови, на яких земельна ділянка надається громадянам, щодо яких законодавством не встановлено право на безоплатне отримання земельної ділянки у власність, а передбачено право на першочергове чи позачергове придбання земельних ділянок. Таким громадянам земельні ділянки надаються одноразово без проведення торгів в оренду, при цьому розмір орендної плати за земельну ділянку визначається у розмірі не вище розміру земельного податку, розрахованого щодо такої земельної ділянки (підп.3 п.5 ст. 39.7, п.6 ст. 39.14 ЗК РФ). Звісно ж, що такий підхід відповідає принципу соціальної справедливості та враховує баланс інтересів держави та конкретного громадянина.

________________
В огляді законодавства та судової практики Верховного СудуРФ за другий квартал 2008 року, затверджену постановою Президії Верховного Суду РФ від 17 вересня 2008 року, зазначено, що в рамках аукціону, проведення якого передбачає дотримання певних умов (внесення задатку, "крок аукціону" тощо), а також обов'язкова участь кількох осіб, неможлива реалізація принципу першочерговості надання громадянам земельних ділянок.

Див: Статті 13, 16, 20 Закону СРСР від 2 травня 1991 року N 2146-1 "Про соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок чорнобильської катастрофи" // Відомості З'їзду народних депутатів та Верховної Ради РРФСР. 1991. N 21. Ст.594; ст. 14, 17 Закону Російської Федерації від 15 травня 1991 року N 1244-1 "Про соціальний захист громадян, які зазнали впливу радіації внаслідок катастрофи на Чорнобильській АЕС" // Відомості З'їзду народних депутатів та Верховної Ради РРФСР. 1991. N 21. Ст.699; ст. 17 Федерального законувід 24 листопада 1995 року N 181-ФЗ "Про соціальний захист інвалідів у Російській Федерації" // Відомості Верховної. 1995. N 48. Ст.4563; Федеральний закон від 27 травня 1998 року N 76-ФЗ "Про статус військовослужбовців" // Відомості Верховної. РФ. 1998. N 22. Ст.2331; п.16 ст. 2 Федерального закону від 10 січня 2002 року N 2-ФЗ "Про соціальні гарантії громадянам, які зазнали радіаційного впливу внаслідок ядерних випробувань на Семипалатинському полігоні" // Відомості Верховної, 2002. N 2. Ст.128.

6. В якості наступної групи можна виділити підстави надання в оренду без торгів земельних ділянок, використання яких необхідне у зв'язку із провадженням певних видів діяльності, дозвіл (ліцензія) або договір на провадження яких отримані або укладені особою відповідно до галузевого законодавства, у тому числі та внаслідок проведення торгів (підп.13, 13.1, 20, 21, 23, 23.1, 24, 28, 29 п.2 коментованої статті).

Так, договір про розвиток забудованої території укладається за результатами аукціону, порядок проведення якого визначено ст. 46.3 ГрК РФ. Земельні ділянки, утворені в межах забудованої території, надаються особі, з якою укладено договір про розвиток забудованої території, тільки після виконання певних зобов'язань, пов'язаних з підготовкою документації щодо планування території, розселенням жителів багатоквартирних будинків, визнаних аварійними та такими, що підлягають знесенню, або знесення, реконструкція яких плануються виходячи з муніципальних адресних програм, затверджених представницьким органом місцевого самоврядування.

Федеральний закон від 21 липня 2014 року N 224-ФЗ "Про внесення змін до Містобудівний кодексРосійської Федерації та окремі законодавчі акти Російської Федерації" (Офіційний інтернет-портал правової інформації http://www.pravo.gov.ru, 22.07.2014) було запроваджено інститут освоєння території з метою будівництва житла економічного класу – створення житлових приміщень, які відповідають умовам віднесення до житла економічного класу, встановленим федеральним органом виконавчої влади, що здійснює функції з вироблення державної політики та нормативно-правового регулювання у сфері будівництва, архітектури, містобудування.

Зміст договорів про освоєння території та комплексне освоєння території з метою будівництва житла економічного класу врегульовано ст. 45.5-45.8 ГрК РФ. Такий договір укладається за результатами аукціону, при цьому договір оренди земельної ділянки укладається з переможцем такого аукціону одночасно із укладанням договору про освоєння території чи договору про комплексне освоєння території з метою будівництва житла економічного класу.

При наданні земельної ділянки в оренду на підставі підп.20 п.2 коментованої статті (надрокористувачу) необхідно мати на увазі, що відповідно до ст. 25.1 Закону РФ від 21 лютого 1992 року N 2395-1 "Про надра" земельна ділянка, необхідна для ведення робіт, пов'язаних з користуванням надрами, із земель, що знаходяться в державній або муніципальній власності, надається користувачеві надр після отримання ліцензії на користування надрами та оформлення геологічного відведення та (або) гірничого відведення, а також після затвердження проекту проведення зазначених робіт.

Законом N 171-ФЗ встановлено можливість використання земель або земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності, за винятком земельних ділянок, наданих громадянам або юридичним особам, з метою геологічного вивчення надр без надання та встановлення сервітутів на підставі дозволу уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування (ст. 39.33 ЗК РФ).

За подп.21 коментованої статті необхідно зазначити, що питання встановлення меж особливих економічних зон, вимог до резидентів та керуючої компанії порядок та підстави залучення керуючої компанії, порядок укладання угоди з резидентами про здійснення промислово-виробничої, техніко-впроваджувальної, туристично-рекреаційної діяльності або діяльності в портовій особливій економічній зоні, порядок ведення реєстру резидентів особливих економічних зон врегульовані ФЗ від 22 липня 2005 року N 116-ФЗ "Про особливі економічні зони в Російській Федерації" (Відомості Верховної. N 30. Ст.3127; 2007. N 45. Ст.5417;2011. N 49. Ст.7043).

Концесійна угода відповідно до ст. 13 ФЗ від 21 липня 2005 року N 115-ФЗ "Про концесійні угоди" (Відомості Верховної. 2005. N 30. Ст.3126) полягає шляхом проведення конкурсу на право укладання концесійної угоди, за винятком випадків, передбачених ст. 37 вказаного ФЗ.

Підпункт 23.1 п.2 коментованої статті передбачає надання земельної ділянки для освоєння території з метою будівництва та експлуатації найманого будинку комерційного використання або соціального використання особі, яка уклала договір про таке освоєння території, та у випадках, передбачених законом суб'єкта РФ, некомерційної організації, створеної суб'єктом РФ або муніципальною освітою для освоєння територій з метою будівництва та експлуатації найманих будинків соціального використання.

Освоєння території з метою будівництва та експлуатації найманого будинку є новим інститутом російського законодавствата запроваджено ФЗ від 21 липня 2014 року N 217-ФЗ "Про внесення змін до Житлового кодексу Російської Федерації та окремих законодавчих актів Російської Федерації в частині законодавчого регулюваннявідносин за наймом житлових приміщень житлового фонду соціального використання" (РГ. 2014. 23 липня. N 163).

При цьому призначеним для найму будинком - найманим будинком визнається будівля, яка або всі приміщення в якій належать на праві власності одній особі і яка або всі житлові приміщення, в яких призначені для надання громадянам у володіння та користування для проживання. Житлові приміщення у найманому будинку соціального використання надаються за договорами найму житлових приміщень, у найманому будинку комерційного використання – за договорами найму житлових приміщень. Статус таких будинків, порядок використання житлових приміщень у них врегульовано Житловим кодексомРФ.

Мисливськогосподарська угода, наявність якої є підставою для надання земельної ділянки, необхідної для здійснення видів діяльності у сфері мисливського господарства, особі, з якою укладено таку угоду (підп.24 п.2 коментованої статті), регулюється ФЗ від 24 липня 2009 року N 209- ФЗ "Про полювання та про збереження мисливських ресурсів і про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації" (Відомості Верховної. 2009. N 30. Ст.3735).

Відповідно до ст. 25 зазначеного ФЗ, розташовані в межах мисливських угідь, не надані фізичним особам, юридичним особам і земельні ділянки та лісові ділянки, що перебувають у державній власності (якщо надання таких земельних ділянок та лісових ділянок здійснюється органами виконавчої влади суб'єкта РФ) надаються в оренду для здійснення видів діяльності у сфері мисливського господарства з метою розміщення об'єктів мисливської інфраструктури та (або) з метою, не пов'язаних з їх розміщенням, юридичним особам, індивідуальним підприємцямза результатами аукціонів на право укладання мисливських угод.

При застосуванні подп.28 п.2 коментованої статті необхідно пам'ятати, що зона територіального розвитку на РФ - це частина території суб'єкта РФ, де у цілях прискорення соціально-економічного розвитку суб'єкта РФ шляхом формування сприятливих умов залучення інвестицій у його економіку резидентам Зони територіального розвитку надаються заходами державної підтримки.

Федеральний закон від 3 грудня 2011 року N 392-ФЗ "Про зони територіального розвитку в Російській Федерації та про внесення змін до окремих законодавчих актів Російської Федерації" (Відомості Верховної. 2011. N 49. Ст.7070; 2013. N 52 (год. 1) Ст.6972) встановлені вимоги до юридичних осіб, індивідуальних підприємців для включення їх до реєстру резидентів (ст. 11). Резиденту земельну ділянку може надаватися з цієї підстави лише межах зони територіального розвитку і лише реалізації інвестиційного проекту відповідно до інвестиційної декларацією, вимоги яких встановлено зазначеним Федеральним законом.

І останнім у цій групі є передбачене подп.29 п.2 коментованої статті підставу надання земельної ділянки в оренду без торгів - особі, яка має право на видобуток (вилов) водних біологічних ресурсів на підставі рішення про надання їх у користування, договору про надання рибопромислової ділянки або договору користування водними біологічними ресурсами для здійснення діяльності, передбаченої зазначеними рішенням або договорами.

Питання, пов'язані з підставами та порядком видачі зазначених дозволів, укладання зазначених договорів врегульовані ФЗ від 20 грудня 2004 року N 166-ФЗ "Про рибальство та збереження водних біологічних ресурсів" (Відомості Верховної. 2004. N 52. Ст.5270; 2008. 49. Ст.5748).

При цьому договір про надання рибопромислової дільниці укладається за результатами конкурсу на право укладання такого договору. Договір користування водними біоресурсами може укладатись за результатами аукціону у випадках, передбачених зазначеним ФЗ. Правила організації та проведення торгів (конкурсів, аукціонів) на право укладання договору користування рибоводчою ділянкою затверджено постановою Уряду РФ від 15 травня 2014 року N 450.

7. Наступну групу випадків надання земельних ділянок без проведення торгів можна охарактеризувати як пов'язану з розвитком сільськогосподарського виробництва (подп.12, 17, 19, 31 п.2).

Сюди відносяться випадки надання земельних ділянок селянському (фермерському) господарству або сільськогосподарській організації у випадках, встановлених Федеральним законом N 101-ФЗ (подп.12 п.2 статті).

Так, згідно з п.5.1 ст. 10 Федерального закону N 101-ФЗ земельну ділянку, що перебуває у муніципальній власності та виділена у рахунок земельних часток, що перебувають у муніципальній власності, передається таким, що використовує таку земельну ділянку сільськогосподарської організації або селянському (фермерському) господарству у власність або оренду без проведення торгів у разі, якщо сільськогосподарська організація чи селянське (фермерське) господарство звернулися до органу місцевого самоврядування із заявою про укладення договору купівлі-продажу або договору оренди такої земельної ділянки протягом 6 місяців з моменту державної реєстрації права муніципальної власності на таку земельну ділянку.

До цієї групи також слід віднести випадок надання земельної ділянки релігійним організаціям, козацьким товариствам, внесеним до державного реєстру козацьких товариств у Російській Федерації, для здійснення сільськогосподарського виробництва, збереження та розвитку традиційного способу життя та господарювання козацьких товариств на території, визначеній відповідно до законів суб'єктів РФ (подп.17 п.2 коментованої статті). Раніше подібна підстава передбачалася п.5 ст. 10 Закону N 101-ФЗ.

Відповідно до ст. 123.15 ДК РФ (в ред. ФЗ від 25 травня 2014 року N 99-ФЗ) козацькими товариствами визнаються внесені до державного реєстру козацьких товариств до РФ об'єднання громадян, створені з метою збереження традиційних способу життя, господарювання та культури російського козацтва, а також в інших цілях, передбачених ФЗ від 5 грудня 2005 року N 154-ФЗ "Про державну службу російського козацтва", які добровільно прийняли на себе в порядку, встановленому законом, зобов'язання щодо несення державної або іншої служби.

Відповідно до ст. 6.2 ФЗ від 12 січня 1996 року N 7-ФЗ "Про некомерційні організації" (Відомості Верховної. 1996. N 3. Ст.145; 2006. N 3. Ст.282; N 45. Ст.4627; 2008. N 30. Ст.3616; 2009. N 29. Ст.3607; 2010. N 19. Ст.2291; N 21. Ст.2526; 2012. N 30. Ст.417) та ст. 2 ФЗ від 5 грудня 2005 року N 154-ФЗ "Про державну службу російського козацтва" (Відомості Верховної. 2005. N 50. Ст.5245) козацьке суспільство - форма самоорганізації громадян РФ, що об'єдналися на основі спільності інтересів з метою відродження російського коза захисту його прав, збереження традиційних способу життя, господарювання та культури російського козацтва.

Поняття релігійної організації розкривається у ст. 8 ФЗ "Про свободу совісті та про релігійні об'єднання" (докладніше див. коментар до ст. 39.5 ЗК РФ).

Підпункт 19 п.2 коментованої статті передбачає надання земельної ділянки громадянину для сінокошіння, випасання сільськогосподарських тварин, ведення городництва або земельної ділянки, розташованої за межами населеного пункту, громадянину для ведення особистого підсобного господарства.

У цьому підпункті йдеться про надання для ведення особистого підсобного господарства лише земельної ділянки, розташованої за межами населеного пункту. Це пов'язано з тим, що ФЗ від 7 липня 2003 року N 112-ФЗ "Про особисте підсобне господарство" (Відомості Верховної. 2003. N 28. Ст.2881; 2008. N 30. Ст.3597) встановлено різний правовий режим для земельних дільниць у межах населеного пункту (присадибна земельна ділянка) та земельних ділянок за межами кордонів населеного пункту (польова земельна ділянка).

При цьому польова земельна ділянка використовується виключно для виробництва сільськогосподарської продукції без права зведення на ній будівель та будівель.

Таким чином, зазначений підпункт передбачає надання земельних ділянок для сільськогосподарських потреб – вирощування сільськогосподарської продукції, випас сільськогосподарських тварин, сінокосіння та не передбачає можливості будівництва на земельній ділянці.

Тому в цьому підпункті немає жодних застережень щодо умов надання, на відміну від підп.15 п.2 коментованої статті, яким передбачено надання в оренду без проведення торгів земельної ділянки громадянам для індивідуального житлового будівництва, ведення особистого підсобного господарства у межах населеного пункту, садівництва, дачного господарства, громадянам чи селянським (фермерським) господарствам для здійснення селянським (фермерським) господарством його діяльності.

У зазначеному випадку надання земельної ділянки можливе лише у випадку, передбаченому ст. 39.18 ЗК РФ, - за умови попереднього повідомлення про можливість придбання земельної ділянки для зазначених цілей та відсутності інших зацікавлених у придбанні такої земельної ділянки осіб.

До цієї групи підстав також слід віднести підп.31 п.2 коментованої статті, яким передбачається надання земельної ділянки, призначеної для ведення сільськогосподарського виробництва, орендарю, який належним чином використав таку земельну ділянку, за умови, що заява про укладення нового договору оренди такого земельного дільниці подано цим орендарем до дня закінчення строку дії раніше укладеного договору оренди такої земельної ділянки.

Слід звернути увагу, що можливість укладання договору оренди на новий термін поширюється не лише на земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, але на всі земельні ділянки, призначені для ведення сільськогосподарського виробництва (незалежно від категорії земель).

Враховуючи, що не всі юридичні особи переоформили право постійного (безстрокового) користування земельною ділянкою на право оренди чи власності, але така можливість зберігається за ними, п.28 ст. 3 Закону N 137-ФЗ передбачено, що у разі вилучення для державних або муніципальних потреб земельної ділянки, яка перебуває у державній або муніципальній власності та надана на праві постійного (безстрокового) користування не зазначеному у п.2 ст. 39.9 ЗК РФ юридичній особі до дня введення в дію ЗК РФ, цій юридичній особі може бути наданий без проведення торгів в оренду або у разі, якщо ця юридична особа має право на безоплатне переоформлення земельної ділянки, що вилучається у власність, у власність інша земельна ділянка, що перебуває у державній або муніципальній власності, замість земельної ділянки, що вилучається.

Випадок, передбачений подп.32 п.2 коментованої статті, видається не зовсім вірним розглядати як самостійну підставу надання земельної ділянки без проведення торгів, оскільки в ній йдеться, по суті, про пролонгацію - укладання з орендарем земельної ділянки нового договору оренди такої земельної ділянки .

Поява цієї норми в земельному законодавстві заслуговує на особливу увагу, оскільки раніше в силу положень ст. 209, 264, 421 і 621 ЦК України намір орендаря продовжити договір оренди земельної ділянки не означав, що у орендодавця виникає безумовна обов'язок надати земельну ділянку в оренду на новий термін, а переважне право орендаря на укладання договору оренди на новий термін може бути реалізовано ним тільки у разі передачі орендодавцем спірного майна в оренду третій особі (Постанови Президії ВАС РФ від 19 липня 2005 N 3440/05, від 5 липня 2012 N 17540/11).

________________
Вісник ВАС РФ. 2012. N 9.

Враховуючи правозастосовчу практику, законодавець безпосередньо закріпив можливість орендаря (і обов'язок уповноваженого органу) укласти новий договір оренди даної земельної ділянки та виключив норму про переважне право, що реально не гарантує придбання земельної ділянки в оренду.

Якщо відповідно до ЗК РФ допускається надання земельної ділянки особі у власність чи оренду без проведення торгів, вид права, у якому надається такий земельну ділянку, вибирає заявник (п.6 ст. 39.14 ЗК РФ).

Консультації та коментарі юристів за ст 39.6 ЗК РФ

Якщо у вас залишилися питання за статтею 39.6 ЗК РФ і ви хочете бути впевнені в актуальності наданої інформації, ви можете проконсультуватися у юристів нашого сайту.

Задати питання можна за телефоном чи на сайті. Первинні консультації проводяться безкоштовно з 9:00 до 21:00 щоденно за Московським часом. Запитання, отримані з 21:00 до 9:00, будуть опрацьовані наступного дня.

Увага! З 1 березня 2015 року орендувати земельну ділянку, яка перебуває у державній або муніципальній власності, можна лише на торгах (аукціонах). Але закон передбачає кілька винятків

За загальним правилом отримати в оренду земельну ділянку без торгів не можна. При цьому торги здійснюються лише у формі аукціону (конкурс не проводиться). Це випливає із пункту 1 статті 39.6 Земельного кодексу РФ.

Але є винятки. В окремих випадках договір оренди ділянки із громадських земель можна укласти без проведення торгів. Список таких випадків є закритим (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ). Так, до них належить надання земельних ділянок організаціям:

• для державних та суспільно корисних цілей (для розміщення об'єктів соціально-культурного та комунально-побутового призначення, реалізації масштабних інвестиційних проектів, комплексного освоєння території, виконання міжнародних зобов'язань РФ, розміщення об'єктів, призначених для забезпечення електро-, тепло-, газо- та водопостачання та ін),
• для сільськогосподарського виробництва,
• виходячи з указу чи розпорядження Президента РФ, розміщення ядерних установок, радіаційних джерел, пунктів зберігання ядерних матеріалів і радіоактивних речовин та інших.

Крім того, отримати землю в оренду без торгів можуть (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

• власники будівель, споруд, що розташовані на цих земельних ділянках,
• власники об'єктів незавершеного будівництва таких об'єктів, які розміщені на ділянках (одноразово і лише для завершення їхнього будівництва),
• громадяни, які мають право на першочергове чи позачергове надання земельної ділянки,
• громадяни, які купують ділянку для індивідуального житлового будівництва, дачного господарства, ведення особистого підсобного господарства у межах населеного пункту, садівництва, для ведення селянського (фермерського) господарства,
• громадяни та організації, у яких ділянка була вилучена для державних або муніципальних потреб, та ін.

Нарешті, слід пам'ятати, що закон встановив спеціальний перелік випадків, коли земельну ділянку взагалі може бути предметом аукціону (п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ). Наприклад, предметом аукціону не може бути земельна ділянка:

• межі якого підлягають уточненню,
• який не віднесено до певної категорії земель,
• наданий на праві постійного (безстрокового) користування, безоплатного користування, довічного наслідуваного володіння або оренди,
• щодо якого прийнято рішення про попереднє погодження його надання,
• та інші випадки.

До 1 березня 2015 року порядок надання в оренду земельної ділянки, яка перебуває у публічній власності, залежав від цілей, для яких її орендували:

• для будівництва
• або для цілей, не пов'язаних із будівництвом.

Для будівництва порядок надання ділянки різнився залежно від необхідності проведення певних робіт, тобто:

• без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів,
• із попереднім погодженням місць розміщення об'єктів.

Без проведення торгів отримати землю можна було з попереднім узгодженням розташування об'єкта. Такий порядок визначали статті 3032 Земельного кодексу РФ. На торгах здійснювалося надання земельних ділянок для будівництва без попереднього узгодження місць розміщення об'єктів (ст. 38 ЗК РФ). Тобто до 1 березня договори оренди державної чи муніципальної земельної ділянки укладалися за результатами проведення аукціонів, конкурсів та без проведення торгів.

Після 1 березня 2015 року режим надання ділянок для будівництва із попереднім погодженням місця розміщення об'єкту та без погодження не різниться. Тепер закон розрізняє надання у найм землі залежно від цього, з чиєї ініціативи це відбувається (п. 34 ст. 39.11 ЗК РФ):

• державної влади або місцевого самоврядування,
• громадянина, зацікавленого у наданні земельної ділянки,
• заінтересованої організації.

Ініціатор оформлення готує документи на землю.

Якщо аукціон проводять з ініціативи зацікавленої особи (громадянина чи організації), вона готує схему розташування земельної ділянки. Виняток буде у разі, коли ділянка розташована у межах суб'єкта РФ міста федерального значення (Москви, Санкт-Петербурга, Севастополя) чи межах населених пунктів. Тоді схему розташування земельної ділянки має підготувати уповноважений орган (абз. 2 підп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Чи має орендар громадської земельної ділянки переважне право укласти договір оренди ділянки на новий термін?

Ні, не має. Щоб укласти новий договір оренди після закінчення строку дії попереднього договору, з 1 березня 2015 року потрібно проводити аукціон. Це випливає із пункту 15 статті 39.8 Земельного кодексу РФ.

Раніше закон передбачав для орендаря таке переважне право укладання договору оренди нового терміну (п. 3 ст. 22 ЗК РФ).

З цього випливає, що скасування переважного права стосується договорів, укладених до березня 2015 року, а не тільки договорів, які будуть укладені після цієї дати. Однак у ряді випадків переважне право на укладення договору оренди у орендаря зберігається. Так, зокрема, закон встановлює, що проводити торги не потрібно, якщо (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ):

• земельну ділянку було надано без проведення торгів (див. коли проводити торги не потрібно) (ст. 39.6 ЗК РФ),
• договір оренди було укладено на аукціоні та землю отримав громадянин для ведення садівництва чи дачного господарства.

Виняток: випадки, коли ділянку було надано без торгів у зв'язку з визнанням аукціону таким, що не відбулося. Тобто якщо лише одного заявника було визнано учасником аукціону (п. 13, 14 та 20 ст. 39.12 ЗК РФ). У разі новий договір оренди слід укладати на торгах.

Щоб укласти новий договір без торгів, необхідно враховувати кілька умов (п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ):

• заяву про укладання нового договору орендарю потрібно подати до закінчення строку дії укладеного договору,
• виняткове право на укладення договору оренди не має іншої особи,
• раніше укладений договір оренди не було розірвано.

Увага! Для деяких видів договорів оренди з 1 березня 2015 року закон встановив обмеження щодо термінів укладання договорів

Залежно від призначення використання земельної ділянки договір можна укласти певний термін у межах, передбачених законом, саме (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ):

• для будівництва або реконструкції будівель та споруд від трьох до десяти років,
• для комплексного освоєння території чи ведення дачного господарства від трьох до п'яти років,
• власникам будівлі чи споруди до 49 років,
• для індивідуального житлового будівництва чи особистого підсобного господарства до 20 років,
• для сінокосіння, випасання сільськогосподарських тварин, городництва до трьох років,
• для сільськогосподарського виробництва від трьох до 49 років,
• у разі надання в оренду земельної ділянки, утвореної з вихідної ділянки на строк, що не перевищує строку оренди ділянки, що є вихідною,
• для завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва до трьох років та ін.

Кого потрібно повідомляти при відступленні прав за договором оренди землі, яка перебуває у публічній власності: власника чи орендодавця?

Необхідно повідомити орендодавця (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Власник та орендодавець не завжди збігаються в одній особі. Наприклад, власником ділянки може бути адміністрація муніципалітету, а орендодавцем муніципальне унітарне підприємство (МУП) (постанова арбітражного судуЗахідно-Сибірського округу від 21 січня 2015 р. № Ф04-14360/2014 у справі № А46-6723/2014).

Тому у разі відступлення права оренди ділянки, що перебуває у публічній власності, третім особам повідомляти про це потрібно не власника, а орендодавця (раніше закон закріплював обов'язок повідомляти власника).

Чи поширюються нові норми Земельного кодексу РФ на договори оренди, укладені до 1 березня 2015 року?

Ні, нові положення щодо оренди не поширюються на договори, укладені до 1 березня 2015 року. Це випливає із статті 34 Закону № 171-ФЗ.

Такі договори діятимуть за правилами, які існували на момент їх укладання. Зокрема, до 1 березня 2018 року земельна ділянка надається в оренду відповідно до положень Земельного кодексу РФ, які діяли в редакції до 1 березня 2015 року, без проведення торгів (ч. 1 ст. 34 Закону № 171-ФЗ):

• на підставі заяви орендаря,
• якщо надання ділянки передбачено рішенням про попереднє узгодження місця розміщення об'єкта, ухваленим до 1 березня 2015 року, але не раніше ніж за три роки до надання ділянки.
• Крім того, земельна ділянка, щодо якої до 1 березня 2015 року було ухвалено рішення про попереднє узгодження місця розміщення об'єкта, протягом трьох років з дня ухвалення цього рішення не може бути:
• предметом аукціону з продажу ділянки або аукціону на право укладання договору оренди земельної ділянки,
• надано без проведення торгів особі, якщо вона не зазначена у цьому рішенні.

Це також випливає із частини 1 статті 34 Закону № 171-ФЗ.

Земельні ділянки надають в оренду відповідно до редакції Земельного кодексу РФ, яка діяла до 1 березня 2015 року, якщо до цієї дати було опубліковано (ч. 2 ст. 34 Закону № 171-ФЗ):

• повідомлення про проведення торгів з продажу права на укладення договору оренди ділянки або
• повідомлення про наявність ділянок, що пропонуються для передачі в оренду та які перебувають у державній або муніципальній власності.

Аналогічні правила діють, якщо уповноважений орган уже затвердив схему розташування земельної ділянки на кадастровому плані або кадастровій карті території для її надання з метою, не пов'язаною з будівництвом або експлуатацією будівель та споруд. На це зазначено у частині 3 статті 34 Закону №171-ФЗ.

Разом з тим, слід зазначити, що норма про відміну переважного права укладати договори оренди поширюється у тому числі на договори, які були укладені до 1 березня 2015 року.

У зв'язку з тим, що змінився порядок надання в оренду громадських земель, змінився порядок визначення орендної плати за такі земельні ділянки.

Погодження умов договору оренди публічного майна та його державна реєстрація

У договорі оренди публічного нерухомого майна, а також у договорі оренди будь-якого іншого майна, сторони узгодять:

• предмет договору,
• ціну орендну плату,
• термін договору оренди,
• інші умови (порядок передачі та повернення майна, розірвання договору, права та обов'язки сторін, умови про підсудність спорів та ін.).

Узгоджений та підписаний сторонами договір оренди нерухомого майна підлягає державній реєстрації, якщо інше не встановлено законом (п. 2 ст. 609 ЦК України).

Обов'язковість реєстрації залежить від умови, як термін договору оренди. Реєстрація не потрібна, якщо договір укладено терміном менше одного року або на невизначений термін. Якщо ж договір оренди укладено терміном рік чи більше, то реєстрація потрібна (п. 2 ст. 651 ДК РФ). Заяву про державну реєстрацію договору оренди нерухомого майна може подати будь-яка із сторін договору орендар або орендодавець. Для реєстрації договору оренди слід звернутися до територіального органу Федеральної служби державної реєстрації, кадастру та картографії (Росреєстр). Порядок реєстрації встановлює Інструкція про порядок державної реєстрації договорів оренди нерухомого майна (утв. наказом Мін'юсту Росії від 6 серпня 2004 № 135). Перелік документів, що подаються на державну реєстрацію договору оренди, зазначений у пункті 8 Методичних рекомендацій щодо порядку проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, затверджених наказом Мін'юсту Росії від 1 липня 2002 р. № 184. Докладніше про порядок державної реєстрації договору оренди див. Що необхідно врахувати орендарю, якщо договір оренди нерухомості вимагає реєстрації.

Якщо сторони не узгодять суттєві умови договору, він визнається неукладеним. Якщо не зареєструвати договір оренди, який вимагає державної реєстрації, то він також не вважатиметься ув'язненим.

Разом з тим, донедавна було неясно, за якими правилами можна заперечувати договори оренди у тих чи інших ситуаціях: як незаключені чи недійсні.

Президія ВАС РФ роз'яснила ці питання в Огляді судової практики щодо спорів, пов'язаних із визнанням договорів неукладеними, затвердженого інформаційним листом від 25 лютого 2014 р. № 165 (далі інформаційний лист № 165).

По-перше, Президія вказала, що якщо в договорі оренди відсутня істотна умова, то вона буде незаключеною, а не недійсною (п. 1 інформаційного листа № 165).

Сторони не погодили істотні умови договору оренди громадського майна і отримали згоди власника суб'єкта РФ передачі майна у найм. Договір оренди сторони не виконували. З яким позовом орендодавець може звернутися до суду з позовом про визнання договору недійсним чи неукладеним

У такому разі в суді правильно заявити вимогу щодо незаключення договору оренди.

Президія ВАС РФ роз'яснила: якщо сторони не узгодять суттєві умови договору оренди, то він не вважається укладеним. До такого договору не застосовуються правила про підстави недійсності правочинів. З цього роз'яснення можна зробити такий практичний висновок: якщо сторони не узгодили суттєві умови договору, то оскаржити його можна лише як неукладений, а не як недійсний. Причому помилка у виборі вимоги не спричинить відмови в позові. Якщо позивач, наприклад, орендодавець вимагатиме визнати такий договір недійсним, то суд не відмовить йому у вимогі, а виправить його та змінить спосіб правового захисту, визнавши договір неукладеним.

По-друге, якщо договір, який підлягає реєстрації, не був зареєстрований, то навіть за відсутності державної реєстрації суд може визнати його недійсним (п. 2 інформаційного листа № 165).

Сторони уклали договір оренди публічного майна на п'ять років. Проте згоди власника майна суб'єкта РФ на передачу майна у найм вони отримали. Крім того, вони не зареєстрували договору. Чи можна визнати такий договір оренди недійсним?

Так можна. Адже договір оренди вже з моменту досягнення сторонами угоди за всіма її суттєвими умовами тягне за собою правові наслідки у відносинах між ними. Тому такий договір можна оскаржити за правилами про недійсність угод.

Президія підкреслила, що інше тлумачення призвело б до того, що сторона недійсної угоди могла б вимагати її реєстрації в судовому порядку.

З цього випливає важливий практичний висновок: вимога про визнання договору оренди недійсною третя особа може заявити до здійснення державної реєстрації договору оренди.

Матеріал Юридична довідкова система Система Юрист