Відповідно до Федерального стандарту оцінки «Визначення кадастрової вартості (ФСТ № 4)»: «...під масовою оцінкою нерухомості розуміється процес визначення вартості при групуванні об'єктів оцінки, що мають схожі характеристики, в рамках якого використовуються математичні та інші методи моделювання вартості на основі підходів до оцінки».

Там же читаємо: «При визначенні кадастрової вартості з використанням методів масової оцінки всі об'єкти оцінки, що містяться в переліку для проведення державної кадастрової оцінки, розбиваються на групи об'єктів оцінки на підставі аналізу інформації про ринок об'єктів оцінки, обґрунтування моделі оцінки кадастрової вартості, складу ціноутворюючих факторів та відомостей про значення ціноутворюючих факторів об'єктів оцінки для кожного досліджуваного виду об'єктів оцінки. Для кожної групи об'єктів оцінки оцінювачем має бути обрана модель оцінки, що дозволяє на основі інформації про ціноутворюючі фактори розрахувати кадастрову вартість будь-якого об'єкта оцінки, що входить до цієї групи» . Це дозволяє зробити висновок про те, що кадастрова оцінка нерухомості є фуппіровкою об'єктів оцінки та встановленням відповідності між групами об'єктів оцінки та методами оцінки.

Дуже часто як синонім поняття «угруповання» використовується поняття «класифікація». У випадку, класифікацією називається поділ аналізованої сукупності об'єктів на однорідні (у сенсі проведеного потім статистичного аналізу) групи. У цьому термін «класифікація» використовують, залежно від контексту, для позначення як процесу поділу, і його результату .

Класифікація служить сполучною ланкою між кадастрової оцінкою та врахуванням об'єктів нерухомості в державному кадастрі нерухомості. Затверджені Федеральною службоюЗемельного кадастру Росії у 2001 році Технічні вказівки з державної кадастрової оцінки земель поселень містять типовий перелік видів функціонального використання земель, встановлених для цілей державної кадастрової оцінки земель поселень. Документ містить 14 видів функціонального використання земель, які розроблені з використанням системи класифікаторів для цілей ведення державного земельного кадастру, прийнятої та введеної в дію наказом за Держкомземом України від

22.11.99 № 84 . Починаючи з 2007 року, у кадастровій оцінці використовується поняття «види дозволеного використання земельних ділянок». Примітно, що з метою обліку об'єктів нерухомості у державному кадастрі нерухомості у 2014 році затверджено. Поняття «класифікатор видів дозволеного використання» - поняття в державному кадастровому обліку та державній кадастровій оцінці нерухомості.

Необхідно відзначити, що часто зустрічається ще один синонім понять «угруповання» та «класифікація» – це поняття «види» або «типи» об'єктів нерухомості. Так, часто зустрічаємо термін «види дозволеного використання об'єктів оцінки», «досліджуваний вид об'єкта нерухомості». У методичних рекомендаціях щодо оцінки об'єктів нерухомості, що підлягають державній кадастровій оцінці, читаємо: «Відмінною особливістю визначення вартості методами масової оцінки від визначення вартості методами індивідуальної оцінки є обсяг вихідної ринкової інформації та інформації про об'єкт оцінки, чи є об'єкт типовим, а також обсягом припущень, на яких ґрунтується оцінка. Під визначенням вартості методами масової оцінки розуміється процес встановлення вартості з урахуванням типізації об'єктів» .

Таким чином, можна виділити основний метод, який обов'язково застосовується в кадастровій оцінці - це типологія, метод наукової знання, в основі якої лежить розчленування систем об'єктів та їх угруповання за допомогою узагальненої ідеалізованої моделі або типу. Процес віднесення об'єктів до певної групи, певного класифікаційного типу, називається типізацією. Типізація є призначення різним об'єктам якості, що називається типом, що ідентифікує сукупність інших його якостей.

Проблеми типології виникають у всіх науках, які мають справу з вкрай різнорідними за складом безліччю об'єктів і вирішують завдання впорядкованого опису та пояснення цих множин. Типологія спирається на виявлення подібності та відмінності досліджуваних об'єктів, на пошук способів та критеріїв їх ідентифікації.

Таблиця 2.1

Узагальнення термінології щодо типізації об'єктів оцінки

Правило/процедура	Правило відбору/підстава застосування процедури	Результат процедури
Типізація	ФСТ № 4: Об'єкти оцінки розбиваються на групи об'єктів оцінки на підставі аналізу інформації щодо ринку об'єктів оцінки, обґрунтування моделі оцінки кадастрової вартості, складу ціноутворюючих факторів та відомостей про значення ціноутворюючих факторів об'єктів оцінки для кожного виду об'єктів оцінки, що досліджується
Класифікація
Угруповання
Застосування типології в кадастровому обліку, оцінці та оподаткуванні нерухомості
Державний кадастровий облік	Класифікатор видів дозволеного використання земельних ділянок	Види дозволеного використання об'єктів нерухомості
Оподаткування нерухомого майна	Класифікація майна з метою оподаткування	Види майна, що підлягають оподаткуванню
Кадастрова оцінка земельних ділянок	Класифікатори з метою ведення державного земельного кадастру	Види функціонального використання земельних ділянок (до 2007 року)
Кадастрова оцінка нерухомості	Класифікатор видів дозволеного використання земельних ділянок	Види дозволеного використання об'єктів нерухомості (після 2007 року)

Типізація, угруповання, класифікація - ці поняття-синоніми часто застосовуються в кадастрової оцінці нерухомості (Таблиця 2.1).

Саме класифікації найяскравіше проявляється відмінність масової оцінки від індивідуальної оцінки. В індивідуальній оцінці перед оцінювачем стоїть завдання виявити всі відмінні риси об'єкта оцінки, що впливають на формування вартості. У масовій оцінці оцінювач узагальнює об'єкти оцінки та фактично оцінює тип (клас, групу) об'єктів оцінки. Класифікація об'єктів нерухомості застосовується з метою переходу від індивідуальної різноманітності об'єктів нерухомості до обмеженої кількості класів об'єктів оцінки, співвідношення класів об'єктів оцінки та методів оцінки.

Розділ 1. Житлові будинки

Тема 1.1 Класифікація житлових будинків

1.1.1 Основні критерії для класифікації житла

1.1.2 Вимоги до житла

1.1.3 Конструктивні та будівельні системи

Тема 1.2 Малоповерхові житлові будинки

1.2.1 Одноквартирні житлові будинки

1.2.2 Блоковані житлові будинки

Тема 1.3 Багатоквартирні будинки

1.3.1 Квартира, її склад

1.3.2 Типологія квартир

1.3.3 Житлові будинки секційного типу

1.3.4 Будинки коридорного типу

1.3.5 Будинки галерейного типу

1.3.6 Будинки коридорно-секційного типу

Тема 1.4 Спеціалізовані та спеціальні будинки

1.4.1 Гуртожитки

1.4.2 Готелі

1.4.3 Будинки-інтернати для людей похилого віку

1.4.4 Шумо-, вітро-, пилозахищені будинки

1.4.5 Енергозберігаючі системи

Розділ 2. Суспільні будівлі

Тема 2.1 Класифікація громадських будівель

2.1.1 Класифікаційні ознаки

2.1.2 Види приміщень

2.1.3 Техніко-економічні показники

Тема 2.2 Суспільні будівлі повсякденного користування

2.2.1 Будинки навчально-виховних установ

2.2.2 Лікувально-профілактичні установи

Тема 2.3 Суспільні будівлі періодичного користування

2.3.1 Підприємства громадського харчування

2.3.2 Підприємства побутового обслуговування

2.3.3 Будинки підприємств торгівлі

2.3.4 Адміністративні будинки

Тема 2.4 Громадські будинки епізодичного користування

2.4.1 Видовищні будинки

2.4.2 Спортивні споруди

2.4.3 Транспортні споруди

План лекцій

Лекція 1. Класифікація житлових будинків

Основні критерії для класифікації житла

Вимоги до житла

Лекція 2. Конструктивні та будівельні системи житлових будівель

Характеристика основних КС

Види комбінованих КС

Конструктивні схеми житлових будівель

Види будівельних систем

Лекція 3. Одноквартирні житлові будинки

Види одноквартирних будинків

Принцип функціонально-планувальної організації житла

Типологічні ознаки одно- та двоповерхових житлових будинків. Блоковані будинки

Двоквартирні житлові будинки

Блоковані багатоквартирні будинки. Їхні типологічні ознаки.

Лекція 4. Багатоквартирні багатоповерхові будинки

Квартира та її склад

Класифікація квартир

ТЕП квартири

Трансформація приміщень квартир

Вертикальні комунікації житлових будівель

Лекція 5. Будинки секційного типу

Багатосекційні житлові будинки. Їх типологічні ознаки

Види блок-секцій

Односекційні житлові будинки. Їх типологічні ознаки

Лекція 6. Будинки коридорного, галерейного та змішаного типу

Будинки коридорного типу

Будинки галерейного типу

Будинки коридорно-секційного типу

Лекція 7. Спеціалізовані будинки: гуртожитки, готелі, будинки-інтернати для літніх людей

Види гуртожитків

Структура архітектурно-планувальної організації гуртожитку

Види готелів

Характеристика основних функціональних груп приміщень

Будинки-інтернати для людей похилого віку

Лекція 8. Спеціальні будинки

Шумозахищені будинки

Вітро-, пилозахисні будинки

Енергоекономічні будинки

Лекція 9. Класифікація громадських будівель

Види груп приміщень громадських будівель

ТЕП громадських будівель

Навчально-виховні установи

Дитячі ясла-садки. Класифікація та характеристика груп приміщень

Будинки лікувально-профілактичних закладів

Лекція 10. Будинки громадського харчування, торгівлі та побутового обслуговування

Види будівель громадського харчування

Характеристика функціональних груп приміщень

Те ж будівель торгівлі

Те ж саме підприємств побутового обслуговування

Лекція 11. Видовищні та спортивні будівлі та споруди

Видовищні будинки. Види та типологічні ознаки

Спортивні будівлі та споруди

Види та типологічні ознаки

Будинки та споруди транспорту

Автовокзали. Види та типологічні ознаки

Те ж ж-д вокзали

Те ж саме аеровокзали

Контрольна робота

Державний університет із землеустрою

Вступ

Об'єктів нерухомості безліч і всі вони різні і неоднорідні, потрібно їх класифікувати за певними ознаками. Розглянемо таке поняття як типологія. Типологія - наукова класифікація предметів чи явищ за спільністю будь-яких ознак. Вивчення дисципліни «Типологія об'єктів нерухомості» передбачає отримання теоретичних знань та практичних навичок із класифікації об'єктів нерухомості.

Мета дисципліни: вміти класифікувати нерухомі об'єкти за різними ознаками, розбиратися в особливостях правового режиму нерухомого майна російському законодавстві.

Застосування класифікації за різними ознаками буде розглянуто у цій роботі на наступних об'єктах нерухомості:

Торгово-розважальний центр "Золотий Вавилон";

Електропідстанція "Грач";

Комсомольський проспект;

Земельна ділянка у Дмитрівському районі Московської області;

Ділянка надр «Микільський - 1»;

Пирогівське водосховище;

Ділянка лісу у національному парку «Лосиний острів»;

Багаторічні насадження ботанічного саду РАН.

Глава 1. Теоретичні засади типології об'єктів нерухомості

Вперше термін " нерухоме і рухоме майно " виник законодавстві Російської імперії в Указі Петра Першого від 23 березня 1714 р. " Про порядок успадкування в рухомих і нерухомих майнах " , замінивши собою існували різноманітні поняття, регулювали правове становищеземельних ділянок та будівель. У Зводі Законів Російської Імперіїнерухомим майном визнавалися земля та всякі угіддя, будинки, заводи, фабрики, лавки, всякі будівлі та порожні дворові місця, а також залізниці. Під рухомим майном розумілися всякого роду мореплавні та річкові судна, книги, рукописи, картини, екіпажі, землеробські знаряддя, і навіть усе, що з землі витягнуто.

В основах громадянського законодавства СРСР і республік, прийнятих Верховною Радою СРСР 31 травня 1991 р., у період політичного та економічного реформування не тільки радянського права, а й радянського ладу, вже містилися норми, що ділять майно на рухоме та нерухоме. Подальше своє відображення розподіл на рухомі та нерухомі речі знайшло у Цивільному кодексі РФ, частини першої, введеної в дію з 1 січня 1995 р. Так, статтею 130 ГК РФ до нерухомих речей відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єктиі все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

Відповідно до законодавства РФ речі, що не належать до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, Визнаються рухомим майном. Цивільний кодексРФ, здійснивши розподіл речей на рухомі та нерухомі речі, одночасно ввів інститут державної реєстраціїнерухомості. На виконання положень статті 131 ГК РФ 21 липня 1997 був прийнятий ФЗ "Про державну реєстрацію прав на нерухоме майноі угод із нею " , який набрав чинності з 31 січня 1998 р.

Визначальні фактори об'єктів нерухомості:

Родові. Зв'язок із землею, ступінь рухливості, тривалість кругообігу, форма функціонування та її стан у процесі використання, спосіб перенесення вартості у виробничому процесі або втрати споживчих властивостей, суспільне значення. Зв'язок об'єкта нерухомості із земельною ділянкою може бути прямим і непрямим (безпосереднім та опосередкованим).

Ступінь рухливості - абсолютна нерухомість, непереміщення у просторі без шкоди функціональному призначенню.

Форма функціонування - натурально-речова та вартісна.

Стан споживчої форми у процесі використання - не споживається, зберігається натуральна формапротягом усього терміну експлуатації.

Тривалість кругообігу (довговічність) – багаторазове використання, а землі – нескінченно при правильному використанні.

Спосіб перенесення вартості у виробничому процесі або втрати споживчих властивостей - поступово в міру зношування та накопичення амортизаційних відрахувань.

Суспільне значення - користування об'єктом часто торкається інтересів багатьох громадян та інших власників, інтереси яких захищаються державою.

Видові Технічні та технологічні характеристики (місце розташування, функціональне призначення, стан та ін) - визначаються конкретними приватними показниками залежно від виду нерухомості та доцільності поширення особливого режиму використання на інше майно.

Розділ 2. Типологія будівель

До складу будівель входять архітектурно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов (захист від атмосферних впливів та ін.) для праці, соціально-культурного обслуговування населення та зберігання матеріальних цінностей. Як основні конструктивні частини будівлі мають стіни і дах. Також до складу будівель входять комунікації всередині будівель, необхідні для їх експлуатації, як-от: система опалення, включаючи котельну установку для опалення (якщо остання знаходиться в самому будинку); внутрішня мережа водопроводу, газопроводу та каналізації з усіма пристроями; внутрішня мережа силової та освітлювальної електропроводки з усією освітлювальною арматурою; внутрішні телефонні та сигналізаційні мережі; вентиляційні пристрої загальносанітарного призначення; підйомники та ліфти.

Основні ознаки класифікації будівель

Поверхівка: одноповерхові, двоповерхові, багатоповерхові.

Вид освітлення: природне (верхнє, бічне), штучне, поєднане.

Система повітрообміну (природна, механічна, кондиціонована).

Температурний режим: опалювані, неопалювані.

Транспортне обладнання: кранове, підвісне, безкранове.

Вид будівельного матеріалу: кам'яні, дерев'яні, змішані, саманні, глинобитні, панельні.

Капітальність: особливо капітальні, прості, полегшені, рубані.

Термін служби: 100, 80, 65, 40, 20.

Виробничі будинки

Громадські будівлі

У даній розрахунково-графічній роботі ознаки класифікації будівель були вивчені з прикладу ТРК «Золотий Вавилон» у районі ОТРАДНЕ. «Золотий Вавилон» – це сучасний торговий комплекс європейського стилю із сучасною архітектурою. Торговий комплекс «Золотий Вавилон» містить гіпермаркет «Карусель», сучасний шестизальний кінотеатр «Люксор», понад 120 бутіків, кафе, бари, ресторани на будь-який смак, дивовижне дитяче містечко, а також підприємства сфери послуг (представництво великого банку, аптека, хімчистка, салон краси тощо). Опис ТРК "Золотий Вавилон" представлено в Таблиці 1. Розташування даного об'єкта нерухомості в загальній класифікації будівель та будівель представлено в додатку 1.

Таблиця 1 - Опис будівлі

Об'єкт нерухомостіСклад відомостейОписБудівля ТРК «Золотий Вавілон»Location(адреса)Москва, СПБ, вул. Декабристів 12, План розташуванняДив. Рис. 2ПризначенняВиробничеОсновний матеріал конструкціїЗалізобетон з металевим каркасомРік побудови2002Кількість поверхів2Площа забудови38 000 м2Додатковий склад майна будівліКотельна установка для опалення, внутрішня мережа водопроводу та каналізації; внутрішня мережа силової та освітлювальної електропроводки; внутрішні телефонні та сигналізаційні мережі; вентиляційні пристрої; підйомники та ліфти.Опис особливих публічно-правових обмежень у використанні та оборотоспроможностіОб'єкт нерухомості відноситься до торгово-промислових будівельОпис особливих публічно-правових приписів з охорони та експлуатаціїЗаборона на будівництво та експлуатацію очисних споруд і підприємств хімічної промисловості в радіусі 500 .

До споруд відносяться інженерно-будівельні об'єкти, призначенням яких є створення умов, необхідних для здійснення процесу виробництва шляхом виконання тих чи інших технічних функцій, не пов'язаних із зміною предмета праці (шахти, свердловини, дороги, греблі, естакади і т.д.) , або реалізації різних невиробничих функцій (споруди міського благоустрою).

Класифікація споруд:

Функціональне призначення- комунікаційні, транспортні, водоканалізаційні пристрої для розміщення технічного обладнання, інші споруди.

Вид будівельного матеріалу - земляні та дерев'яні, кам'яні та цегляні, металеві, залізобетонні.

Капітальність – міцні, особливо міцні, вікової міцності.

Термін служби – 8-15, 20-30, 40-75, 100-200 років.

У цій роботі з вивчення ознак класифікації споруд було розглянуто такі об'єкти: електропідстанція «Грач» і Комсомольський проспект. Електропідстанція «Грач» 110/20 кВ потужністю 2х80 МВА забезпечує електроенергією понад 1,2 млн. кв. м житла для понад 30 тис. осіб. Було поставлено під напругу 12 січня 2008 року. Розташування даного об'єкта нерухомості у загальній класифікації споруд представлено у додатку 2. Комсомольський проспект (рис. 4) – проспект у Центральному адміністративному окрузі міста Москви. Проходить від Кримської площі (Садового кільця) до Лужнецького мосту. Перетинає вулиці: Тимура Фрунзе та Хамовницький Вал. Розташування даного об'єкта нерухомості у загальній класифікації споруд представлено у додатку 3. Опис споруд (електропідстанції та дороги) представлено у Таблиці 2.

Таблиця 2 - Опис споруд

Об'єкт нерухомостіСклад відомостейОписЕлектропідстанція ГрачLocation(адреса)Москва, ЮЗАО, сел., Захар'їно, вул. Гагаріна Призначення та опис розташування по відношенню до поверхні земліОбслуговування повітряних ліній електропередач Ознака режимоутворювального об'єкту проспектПлан розташуванняДив. рис.Призначення та опис розташування по відношенню до поверхні землі Обслуговування внутрішніх пасажирських та вантажних перевезень. Наземне. Ознака режимоутворюючого об'єкта та інші специфічні параметри споруди, які істотні для визначення характеру та розміру землекористування, а також встановлення охоронних зон для безпечної експлуатації об'єкту.

Поняття " майно " вперше сформульовано у римському праві у зв'язку з запровадженням у цивільний оборот земельних ділянок та інших природних об'єктів, й у час воно стало загальноприйнятим переважають у всіх країнах світу.

Відповідно до ДК РФ (ст.130) - До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) – відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти й усе, що міцно пов'язані з землею, тобто. об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі, ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.

До нерухомих речей відносяться також повітряні та морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей може бути віднесене інше майно.

	Окремі об'єкти	Складні об'єкти
	Земельні ділянки	Підприємство загалом, як майновий комплекс, включаючи:
	Ділянки надр	Земельні ділянки;
	Відокремлені водні об'єкти	Будівлі та споруди;
	Все, що міцно пов'язане із землею:	Інвентар та обладнання;
		Сировина та продукцію;
	Багаторічні насадження;	Вимоги та борги;
	Будинки;	Права на позначення, що індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи та послуги;
	Споруди	Нематеріальні активи;
	Інші предмети, наділені статусом нерухомості за законом	Інформація;
	Квартира	Інші виняткові права

У загальному випадку - нерухомість– це земельні ділянки та все те, що з ними міцно пов'язане, переміщення яких без невідповідних збитків їх призначенню неможливе.

У той же час, до нерухомостідо нерухомого майна включаються і прирівняні щодо нього цілком рухомі речі (повітряні, морські судна) за родовими чи видовими ознаками, а, по доцільності поширення ними спеціального правового режиму, встановленого для дійсно нерухомих об'єктів.

Будь-який об'єкт нерухомості насправді існує у єдності фізичних, економічних, соціальних і правових властивостей, кожна з яких може у відповідних випадках виступати як основний (визначальний) залежно від життєвих ситуацій, цілей та стадій аналізу.

На рис. 1. наведено характеристику нерухомості як сукупності матеріальних, економічних, правових та соціальних властивостей

Рис. 1. Характеристика нерухомості як сукупності матеріальних, економічних, правових та соціальних властивостей

Кожен об'єкт нерухомості має родові (сутнісні, кореневі) ознаки, що відрізняють його від рухомих речей, та видові (приватні, специфічні) ознаки, що відрізняють однорідні за цією ознакою групи об'єктів нерухомості від інших груп нерухомості.

Родові ознакихарактеризують нерухомість об'єкта, його непереміщення в просторі без шкоди призначенню, міцний зв'язок із землею, довговічність, поступове перенесення вартості об'єкта та накопичення амортизації та ін.

Видові ознакихарактеризують функціональне призначення, походження нерухомості, технічні та технологічні характеристики, форми власності тощо.

Основні ознаки нерухомості:

Ознаки
Сутнісні (родові)
Ступінь рухливості:	Абсолютна нерухомість, непереміщення у просторі без шкоди функціональному призначенню
Зв'язок із землею:	Міцна фізична та юридична
Форма функціонування:	Натурально-речова та вартісна
Стан споживчої форми у процесі використання:	Не споживається, зберігається натуральна форма протягом усього терміну експлуатації
Тривалість кругообігу (довговічність):	Багаторазове використання, а землі – нескінченно при правильному використанні
Спосіб перенесення вартості у виробничому процесі або втрати споживчих властивостей:	Поступово в міру зносу та накопичення амортизаційних відрахувань
Суспільне значення:	Користування об'єктом часто торкається інтересів багатьох громадян та інших власників, інтереси яких захищаються державою
Видові (приватні)
Технічні та технологічні характеристики (місцерозташування, функціональне призначення, стан та ін.)	Визначаються конкретними показниками залежно від виду нерухомості та доцільності поширення особливого режиму використання інше майно. Нерозривна єдність із функціональним призначенням

Класифікація об'єктів нерухомості

Класифікація- це розподіл безлічі об'єктів нерухомості на їх підмножини за подібністю або різницю відповідно до обраних ознак і методів.

Об'єктамикласифікації є елементи вивченої множини (будівлі, споруди і т.д.).

Види об'єктів нерухомості:

1. Споруди

   Земельні ділянки

   Багаторічні насадження

   Ділянки надр

   Водні об'єкти

   Підприємства

   Майнові права

   Інші речі

ОзнакиКласифікації - найбільш суттєві та практично важливі властивості та характеристики об'єктів, що служать основою їхнього угруповання або поділу.

Ознаки класифікації:

Призначення

Капітальність будівель

Будівельний матеріал

Строк служби

Особливості конструкції

Поверховість

Кількість кімнат

Найбільш загальні ознаки класифікації представлені у таблиці:

Ознаки класифікації	Вид нерухомості
1. Походження:	Невідтворювані(Природні): земельні ділянки, надра, природні комплекси. Відтворювані(Штучні): будівлі, споруди, багаторічні насадження.
2. Функціональне призначення:	Виробничі(прямо чи опосередковано беруть участь у створенні товару) підприємства, магазини, склади, офіси, тощо. Невиробничі(не беруть участь у створенні товару, забезпечують умови для обслуговування та проживання населення): житлові будинки, школи, лікарні, театри, церкви, мечеті, спортивні споруди тощо.
3. Форма власності:	Державні Муніципальні Змішані
4. Галузева приналежність:	Промислові Будівельні Сільськогосподарські Житлово-комунальні та ін.
5. Ступінь готовності до експлуатації:	Введені в експлуатацію Незавершені будівництвом
6. Можливість приватизації	Заборонені За дозволом Уряду Вільно приватизовані

Вимагає від оцінювача проведення аналізу значної частини чинників, визначальних величину розрахункової вартості. Кваліфікований та обґрунтований висновок про вартісні характеристики об'єкта оцінки можливий тільки на основі систематизованих та підтверджених тим чи іншим чином вихідних даних, які можуть бути перевірені будь-якою зацікавленою особою, включаючи органи влади. Основними завданнями оцінювача є чітке визначення власне об'єкта оцінки, його ідентифікація (опис), обґрунтування вибору інформаційної бази під час проведення розрахунків і мінімальних відомостей допущень і припущень щодо використовуваних у розрахунках величин.

При повному припиненні будівництва - порядок ліквідації та використання вже збудованих об'єктів або їх частин, змонтованих конструкцій та обладнання, реалізації завезених на будівництво матеріальних цінностей замовника.

Постійного (безстрокового) користування дільницями державної та муніципальної власності;

Оренди земельної ділянки, відплатно або безоплатно придбаної;

Обмеженого користування прилеглими земельними ділянками, які перебувають у власності інших осіб.

У процесі експлуатації землі ділянка може приносити дохід, званий земельної рентою,під якою розуміється внутрішній показник ефективності використання земельної ділянки як активу підприємства, який визначається як приватне від розподілу розміру вартості, що розраховується, на термін капіталізації. Відповідно до проекту методичних рекомендацій «Порядок обліку вартості земельних ділянок в активах комерційних організацій, у тому числі з іноземними інвесторами», при розрахунку земельної ренти пропонується наступна класифікація земельних ділянок залежно від виду використання: сільськогосподарські, лісогосподарські, землі поселень та ін.

Наведені вище системи, класифікації основних фондів та пропозиції щодо класифікації земельних ділянок нині прийнято за основу при обліку в активах підприємств результатів щодо визначення вартості їх майна. Проте вони розглядають об'єкти нерухомості не як єдине ціле, а як основні фонди та земельна ділянка. Разом з тим, якщо проводити аналіз саме ринкової вартості нерухомості, виникає необхідність у розробці власної системи класифікації, яка дозволяла б вчити основні «товарні» властивості цілісного об'єкта і була б пов'язана з вже існуючими системами класифікації та опису об'єктів.