Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimi (nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimi) pardavėjas įsipareigoja perduoti pirkėjo nuosavybėn žemės sklypą, pastatą, statinį, butą ar kitą nekilnojamąjį turtą (130 str. 1 d.). (Civilinio kodekso 520 str. 1 d.).
1 str. CK 520 straipsnyje nurodytas pagrindinis nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties kvalifikuojantis požymis – nekilnojamasis turtas. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties doktrininis apibrėžimas gali būti grindžiamas pirkimo–pardavimo sutarties samprata (DK 424 str. 1 d.), nurodanti pirkėjo pareigą priimti nekilnojamąjį turtą ir sumokėti tam tikrą pinigų sumą ( kaina) už tai.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis yra konsensualinė, dvišalė, mokama.
Adekvačios civilinės teisės formos poreikis nekilnojamojo turto sandoriams užtikrinti atsirado intensyvaus nekilnojamojo turto rinkos formavimosi sąlygomis, taip pat ir perleidžiant nuosavybėn piliečių gyvenamas patalpas.
Šaltiniai teisinis reguliavimas. Pagrindinės nuostatos dėl nekilnojamojo turto pardavimo yra pateiktos 7 str. 30 GK. Nekilnojamojo turto pardavimo santykius reglamentuoja ir kiti norminiai teisės aktai. Taigi, gyvenamųjų pastatų pardavimo ypatybės kaimas nustatytas Baltarusijos Respublikos prezidento 2005 m. rugpjūčio 11 d. dekretu Nr. 368 „Dėl tam tikrų gyvenamųjų pastatų atidalijimo kaimo gyvenvietėse klausimų“. Nuostatos dėl žemės sklypų atėmimo ir suteikimo tvarkos yra pateiktos Baltarusijos Respublikos Prezidento 2007 m. gruodžio 27 d. dekrete Nr. 66 ir kt.
Teisės aktai nustato valstybei priklausančių nekilnojamojo turto objektų pardavimo sandorių specifiką.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties elementai
Sutarties šalys: pardavėjas ir pirkėjas. Jie gali būti legalūs asmenys. Paprastai pardavėjas yra turto savininkas, tačiau gali būti ir jo įgaliotas asmuo. Tam tikrų teisės subjektų, pirmiausia juridinių asmenų, dalyvavimas nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartyje gali būti ribojamas įstatymu. Baltarusijos Respublikos teisės aktai apibrėžia subjektų, galinčių dalyvauti valstybei nuosavybės teise priklausančių objektų pardavimo aukcionuose, ratą. Kita vertus, užsienio fizinių ir juridinių asmenų, taip pat juridinių asmenų, dalyvaujančių užsienio investuotojams, valstybės turto įsigijimo ypatumus nustato Baltarusijos Respublikos teisės aktai dėl užsienio investicijų.
Sutarties dalykas. Sutarties dalykas – nekilnojamasis turtas. 1 str. Civilinio kodekso 520 str. kalbama apie žemės sklypus, pastatus, statinius, butus. Kartu tai gali būti ir kitas nekilnojamasis turtas (DK 130 str. 1 d.).
Nekilnojamojo turto objektų įvairovė ir sudėtingumas suponuoja poreikį sutartyje tiksliai nurodyti visus duomenis, leidžiančius neabejotinai nustatyti, koks nekilnojamasis turtas turi būti perduotas pirkėjui. Tokie duomenys apima duomenis, pagal kuriuos nustatoma nekilnojamojo turto vieta atitinkamame žemės sklype arba kaip kito nekilnojamojo turto dalis. Pagal 2 str. CK 525 str., nesant tokių duomenų nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartyje, laikoma, kad sąlygos dėl perleidžiamo nekilnojamojo turto šalių nesutarė, o atitinkama sutartis nelaikoma sudaryta.
Sutarties forma. Vadovaujantis str. CK 521 str., nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis sudaroma raštu, surašant vieną šalių pasirašytą dokumentą (CK 404 str. 2 d.). Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties formos nesilaikymas reiškia jos negaliojimą.
Civilinio kodekso taisyklės dėl nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties formos nėra vienintelės, kurios yra susijusios su sutarties sudarymo ypatumais. Pagal 1 str. Civilinio kodekso 522 str., nekilnojamojo turto nuosavybės teisės perėjimas pagal nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui taikomas valstybinė registracija. Pagal taisykles, esančias str. Civilinio kodekso 131 str., nekilnojamasis turtas, teisės į jį ir sandoriai su juo teisės aktų nustatytais atvejais privalo būti registruojami valstybiškai. Valstybinės nekilnojamojo turto, teisių į jį ir sandorių su juo registravimo organizacijos įpareigotos patvirtinti registraciją, išduodant pareiškėjui valstybinės registracijos pažymėjimą (pažymą) arba padarydami registracijos įrašą ant originalaus dokumento, išreiškiančio nekilnojamojo turto turinį. registruotas sandoris.
Nekilnojamojo turto valstybinės registracijos, teisių ir teisių į jį apribojimų (suvaržymų), taip pat sandorių su juo Baltarusijos Respublikos teritorijoje teisinis pagrindas ir tvarka, siekiant pripažinti ir apsaugoti valstybės įregistruotas teises, apribojimus ( teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo suvaržymus apibrėžia Baltarusijos Respublikos įstatymas „Dėl nekilnojamojo turto, teisių į jį ir sandorių su juo valstybinės registracijos“. Šio įstatymo 7 skyrius nustato sandorių su nekilnojamuoju turtu valstybinės registravimo tvarką.
Vienos iš sutarties šalių vengimas įregistruoti nuosavybės teisę į nekilnojamąjį turtą valstybinėje registracijoje suteikia kitai šaliai teisę reikalauti teisme sprendimo dėl nuosavybės perdavimo valstybinės registracijos. Pagal 3 str. Civilinio kodekso 522 str., šalis, kuri nepagrįstai vengia valstybinės nuosavybės teisės įregistravimo, privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius, atsiradusius dėl pavėluoto įregistruoti.
2005 m. rugpjūčio 11 d. Baltarusijos Respublikos prezidento dekreto Nr. 368 „Dėl tam tikrų gyvenamųjų pastatų atidalijimo kaimo gyvenvietėse klausimų“ 1 punkte buvo nustatyta, kad iki 2010 m. gruodžio 31 d. esantys kaimo gyvenvietėse su ūkiniais ir kitais pastatais arba be jų, neįregistruoti teritorinėse nekilnojamojo turto, teisių į jį ir sandorių su juo valstybinio registravimo organizacijose, apie kuriuos informacija buvo įrašyta į buities knygą iki 1985 m. kovo 19 d. nuo tos datos nebuvo pardavimo objektai, yra sudaryti raštu ir turi būti registruoti kaimo vykdomajame komitete.
Kaina nurodyta nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje. Kaina yra esminė nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sąlyga (CK 526 str. 1 d.). Dėl sąlygos dėl nekilnojamojo turto kainos turi susitarti sutarties šalys ir ji turi būti išreikšta raštu. Jei šios taisyklės nesilaikoma, nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis laikoma nesudaryta.
Jeigu įstatymai ar nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis nenustato ko kita, į jame įsteigtame žemės sklype esančio pastato, statinio ar kito nekilnojamojo turto kainą įeina su šiuo nekilnojamuoju turtu perleistos atitinkamos žemės sklypo dalies kaina. arba teisę į jį (Civilinio kodekso 526 str. 2 d.).
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje kaina gali būti išreikšta ne visa suma, o už nekilnojamojo turto ploto vienetą arba kitą nekilnojamojo turto dydžio rodiklį (hektarą ir pan.). Tokiais atvejais bendra tokio nekilnojamojo turto kaina nustatoma pagal faktinį pirkėjui perduoto nekilnojamojo turto dydį.
Atskiriems nekilnojamojo turto objektams įstatymais gali būti nustatytos reguliuojamos kainos. Nekilnojamojo turto objektų, sudarančių valstybės nuosavybę, kaina, susijusi su nekilnojamojo turto pardavimu, nustatoma vadovaujantis norminiais teisės aktais, nustatančiais valstybės turto objektų vertinimo tvarką. Respublikinio turto objektų pardavimo konkursų, aukcionų tvarkos nuostatai tam tikromis sąlygomis numato galimybę sumažinti pradinę objekto savikainą.
Sutarties turinys. Pagrindinė pardavėjo pareiga – perduoti turtą pirkėjui. Toks perdavimas vykdomas pagal perdavimo aktą, kurį pasirašo abi šalys, arba pagal kitą dokumentą. Pardavėjo pareiga perduoti nekilnojamąjį turtą laikoma įvykdyta po to, kai šis turtas yra perduotas pirkėjui ir šalys pasirašo perdavimo dokumentą (perdavimo aktą, sugretinimo aktus ir kt.). Įstatyme arba sutartyje gali būti numatyta ir kita.
Žemės sklypų atžvilgiu įstatymu nustatyta speciali perdavimo tvarka.
Pardavėjo atsisakymas įvykdyti prievolę perduoti nekilnojamąjį turtą, o pirkėjo – priimti šį turtą, prilyginamas vienos iš šalių vengimui pasirašyti nekilnojamojo turto perdavimo dokumentą nustatytomis sąlygomis. pagal sutartį.
Pirkėjas nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimi įsipareigoja priimti nekilnojamąjį turtą ir už jį sumokėti tam tikrą pinigų sumą.
Pagal 3 str. 3 dalyje pateiktą taisyklę. Civilinio kodekso 522 str., pardavėjas ir pirkėjas įpareigoti atlikti veiksmus, būtinus nekilnojamojo turto nuosavybės teisės perleidimo valstybinei registracijai. Pagal str. Baltarusijos Respublikos įstatymo „Dėl nekilnojamojo turto, teisių į jį ir sandorių su juo valstybinės registracijos“ 33 str., prašymą valstybinei įregistruoti sandorio šalys turi pasirašyti bendrai, jeigu sutartyje nenumatyta kitaip.
Tais atvejais, kai pagal nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį pastatas, statinys ar kitas nekilnojamojo turto objektas perleidžiamas kartu su nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą perėjimu, pirkėjui pereina teisės į tą žemės sklypo dalį, kuri yra užimtas šiuo nekilnojamuoju turtu ir yra būtinas juo naudotis.
Jeigu žemės sklypo, kuriame yra nekilnojamasis turtas, savininkas yra šio turto pardavėjas, nuosavybės teisė pereina pirkėjui arba suteikiama teisė išnuomoti atitinkamą žemės sklypo dalį. Tais atvejais, kai sutartyje neapibrėžta teisė į nekilnojamojo turto pirkėjui perduotą žemės sklypą, nuosavybės teisė į tą žemės sklypo dalį, kurią užima turtas ir yra būtina juo naudotis, pereina. pirkėjas.
Netrukdo parduoti nekilnojamąjį turtą, kad šiame turte esantis pardavėjas neturi nuosavybės teisės į žemę. Šiuo atveju nekilnojamąjį turtą parduoti leidžiama be žemės sklypo savininko sutikimo, tačiau tik tuo atveju, jei tai neprieštarauja įstatyme ar sutartyje nustatytoms naudojimosi tokiu sklypu sąlygomis.
Pagal str. Civilinio kodekso 524 str., tais atvejais, kai žemės sklypas, kuriame yra pardavėjui nuosavybės teise priklausantis pastatas, statinys ar kitas nekilnojamasis turtas, parduodamas neperduodant šio turto pirkėjo nuosavybėn, pardavėjas išsaugo teisę naudotis jo dalimi. žemės sklypo, kurį užima nekilnojamasis turtas ir yra būtinas juo naudotis, pirkimo-pardavimo sutartyje nustatytomis sąlygomis. Jeigu atitinkamos žemės sklypo dalies naudojimo sąlygos nėra apibrėžtos jo pirkimo–pardavimo sutartyje, pardavėjas išlaiko riboto naudojimo (servituto) teisę į tą žemės sklypo dalį, kurią užima nekilnojamasis turtas ir yra būtinas norint jį naudoti pagal paskirtį.
DK 529 straipsnyje nurodyti gyvenamųjų patalpų pardavimo ypatumai. Taigi esminė gyvenamojo pastato, buto, gyvenamojo namo dalies ar buto, kuriame gyvena asmenys, kurie teisės aktų nustatyta tvarka išsaugo teisę naudotis šia gyvenamąja patalpa po to, kai ją įsigijo, pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga. pirkėjo, yra šių asmenų sąrašas, kuriame nurodomos jų teisės naudotis gyvenamąja patalpa. Be to, gyvenamojo pastato, buto, gyvenamojo namo dalies ar buto pirkimo-pardavimo sutartis privaloma valstybinėje registracijoje ir laikoma sudaryta nuo tokios registracijos momento.
Gyvenamųjų pastatų ir butų pardavimo tvarką reglamentuoja specialūs teisės aktai.
Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimi (NT pirkimo–pardavimo sutartimi) pardavėjas įsipareigoja perduoti pirkėjo nuosavybėn žemės sklypą, pastatą, statinį, butą ar kitą nekilnojamąjį turtą, o pirkėjas įsipareigoja priimti pirkėjo nuosavybėn. šį turtą ir sumokėti už jį šalių nustatytą kainą (DK 549 str. 1 d., 454 str. 1 d.).
Esminės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos apima sąlygas dėl pardavimo dalyko ir parduodamo nekilnojamojo turto kainos.
Įstatymas reikalauja, kad nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartyje būtų pateikti duomenys, leidžiantys neabejotinai nustatyti, koks nekilnojamasis turtas pagal sutartį turi būti perduotas pirkėjui, įskaitant duomenis, kurie nustato turto vietą atitinkamame žemės sklype ar dalis kito nekilnojamojo turto. Nesant sutartyje nurodytų duomenų, sąlyga dėl parduodamo ir perleidžiamo nekilnojamojo turto laikoma nesuderinama, o sutartis nesudaroma.
IN skiriasi nuo pirkimo-pardavimo sutarties kilnojamasis turtas, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti įrašyta sąlyga dėl nekilnojamojo turto kainos, dėl kurios šalys susitarė raštu. Nesant sąlygos dėl kainos, nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis laikoma nesudaryta (CK 555 str. 1 d.). Paprastai į nekilnojamojo turto, esančio žemės sklype, dėl kurio šalys susitarė, kainą įeina su šiuo nekilnojamuoju turtu perleistos atitinkamos žemės sklypo dalies arba teisės į jį kaina (Civilinio kodekso 555 str. 2 d.). Kodas). Tačiau ši taisyklė yra dispozityvi.
Nekilnojamojo turto kaina nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartyje šalys gali nustatyti įvairiais būdais. Tais atvejais, kai nekilnojamojo turto kaina nustatoma už jo ploto vienetą ar kitą jo dydžio rodiklį, bendra mokėtina tokio nekilnojamojo turto kaina nustatoma pagal faktinį pirkėjui perduoto nekilnojamojo turto dydį (Nustatymo 3 dalis). Civilinio kodekso 555 straipsnis).
Pagrindinė pareiga pirkėjas pagal nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, kartu su įsipareigojimu priimti perkamą turtą, yra įsipareigojimas už jį sumokėti. Apmokėjimo formą, tvarką ir būdą sutarties šalys nustato savarankiškai. Įstatymas leidžia už įsigytą turtą mokėti dalimis ir kreditu, taip pat avansu.
Jei sutartyje nėra nuostatos dėl nuosavybės teisės perdavimo valstybinės registracijos išlaidų paskirstymo, šias išlaidas turi padengti pardavėjas.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis sudaroma raštu, surašant vieną šalių pasirašytą dokumentą.
neatitikimas Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties forma reiškia jos negaliojimą. Nekilnojamojo turto nuosavybės teisės perleidimas pagal nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui yra valstybinės registracijos reikalas.
Įmonės pardavimo sutartis
Pagal įmonės pirkimo-pardavimo sutartį pardavėjas įsipareigoja perduoti pirkėjo nuosavybėn visą įmonę kaip turto kompleksą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 132 straipsnis), išskyrus teises ir pareigas. kad pardavėjas neturi teisės perleisti kitiems asmenims (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 559 straipsnio 1 punktas).
Įmonės pirkimo-pardavimo sutarties, kaip savarankiškos nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties atmainos, skyrimą lemia dalyko specifika - įmonė kaip turtinis kompleksas, naudojamas verslumo veikla.
Įmonės pirkimo-pardavimo sutartis yra konsensualinė, kompensacinė, abipusė.
Šios sutarties objektas – įmonė kaip turtinis kompleksas. Įmonės, kaip turto komplekso, struktūra apima visų rūšių turtą, skirtą jos veiklai, įskaitant žemės sklypus, pastatus, statinius, įrangą, inventorių, žaliavas, gaminius, reikalavimo teises, skolas, taip pat teises į individualizuojančius pavadinimus. įmonei, jos gaminiams, darbams ir paslaugoms (firminiam pavadinimui, prekių ir paslaugų ženklams) ir kitoms išimtinėms teisėms. Įstatymu arba susitarimu į įmonės sudėtį gali būti įtraukti ir kiti turtiniai ir neturtiniai elementai.
Sutarties šalys yra pardavėjas – fizinis asmuo arba subjektas, kuris turi nuosavybės teisę į aptariamą turto kompleksą, o pirkėjas – paprastai fizinis asmuo – verslininkas ar juridinis asmuo, kuriam gali priklausyti tam tikros paskirties turto kompleksas.
Įmonės pirkimo–pardavimo sutarties formai keliami reikalavimai laikytini specialiais. Pirma, tai yra tikrosios sutarties formos ir jos registravimo nuorodos, antra, prie sutarties pridedamų dokumentų, kurių sąrašas yra baigtinis, nuorodos. Abiejų šių reikalavimų nesilaikymas reiškia, kad sutartis negalioja.
Tiekimo sutartis: koncepcija, rūšys ir elementai
Tiekėjas-pardavėjas, užsiimantis verslo veikla, tiekimo sutartimi įsipareigoja per nustatytą terminą ar terminus perduoti pirkėjui savo pagamintas ar įsigytas prekes, skirtas naudoti verslinėje veikloje ar kitais asmeniniais, šeimos reikalais nesusijusiais tikslais, buitiniam ir kitam panašiam naudojimui.
Šis susitarimas yra konsensusas, kompensuojamas ir abipusis.
Pristatymas dažniausiai apima tiekimo sutartį valstybės poreikiams, energijos tiekimo sutartį ir rangos sutartį.
Tiekimo sutarties elementai yra: šalys, dalykas, kaina, terminas, sudarymo forma ir tvarka, sutarties turinys.
Sutarties šalys - ūkinę veiklą vykdantys asmenys, t.y. pagal str. Civilinio kodekso 2 str. - komercinės organizacijos (kartais nesiekiančios pelno) arba piliečiai - individualūs verslininkai.
Sutarties dalykas, kaip taisyklė, yra bendraisiais požymiais apibrėžti dalykai. Pirkėjo teisės apima teisę pakeisti nekokybiškas prekes, kompensuoti trūkumą iš kitų asmenų, jų įsigijimo išlaidas priskiriant tiekėjui. Individualiai apibrėžti dalykai negali būti sutarties dalykas. Sutarties kaina nustatoma šalių susitarimu (išskyrus tas prekių rūšis, kurioms yra vykdomas valstybinis kainų reguliavimas).
Prievolių perduoti prekes ir už jas įvykdymo terminas taip pat nustatomas šalių susitarimu.
Sutarties forma yra rašytinė, kuri praktiškai įforminama, kaip taisyklė, šalims pasirašant ir surašant vieną dokumentą. Sutarties turinys susideda iš šalių įsipareigojimų (tiekėjas - perduoti pirkėjui prekes su visais reikalingais priedais ir dokumentais sutartu kiekiu, asortimentu ir komplektacija, nustatytos kokybės, be trečiųjų asmenų teisių, tinkamoje pakuotėje ar taroje, o pirkėjas – priimti prekę ir už ją sumokėti).
Prekių tiekimas valstybės reikmėms
Prekių tiekimas valstybės poreikiams vykdomas pagal valstybinę prekių tiekimo valstybės poreikiams sutartį, taip pat pagal ją sudarytas sutartis dėl prekių tiekimo valstybės poreikiams.
Rusijos Federacijos ar Rusijos Federaciją sudarančių subjektų poreikiai, nustatyti įstatymų nustatyta tvarka ir teikiami iš biudžetų ir nebiudžetinių finansavimo šaltinių, pripažįstami valstybės poreikiais.
Valstybinė prekių tiekimo valstybės poreikiams sutartis yra tiekimo sutarties rūšis ir šia prasme gali būti apibūdinama kaip kompensuojamas, jausminis ir abipusis susitarimas.
Valstybine prekių tiekimo valstybės poreikiams sutartimi tiekėjas (vykdytojas) įsipareigoja perduoti prekes valstybės užsakovui arba jo nurodymu kitam asmeniui, o valstybės užsakovas įsipareigoja užtikrinti apmokėjimą už pristatytas prekes.
Valstybinė sutartis sudaroma tiekėjo (vykdytojo) priimto valstybės užsakovo prekių tiekimo valstybės poreikiams užsakymo pagrindu.
Valstybiniam užsakovui, pateikusiam tiekėjo (vykdytojo) priimtą užsakymą, valstybinės sutarties sudarymas yra privalomas. Sutarties sudarymas tiekėjui (vykdytojui) privalomas tik įstatymų nustatytais atvejais ir su sąlyga, kad valstybės užsakovas atlygins visus nuostolius, kurie gali būti tiekėjui (vykdytojui) padaryti dėl sutarties vykdymo. .
Jeigu prekių tiekimo valstybės poreikiams užsakymas pateikiamas konkurso būdu, valstybės užsakovui privaloma sudaryti sutartį su konkurso laimėtoju paskelbtu tiekėju (vykdytoju).
Įstatymo nustatytais atvejais valstybės užsakovas turi teisę visiškai arba iš dalies atsisakyti prekių, kurių tiekimas numatytas valstybinėje sutartyje, atlygindamas tiekėjui dėl tokio atsisakymo patirtus nuostolius.
rangos sutartis
Sutartimi žemės ūkio produkcijos gamintojas įsipareigoja jo užaugintą (pagamintą) žemės ūkio produkciją perduoti tiekėjui – asmeniui, kuris perka tokius produktus perdirbti ar parduoti.
Ši sutartis yra bendru sutarimu, mokama ir dvišalė.
Sutartis yra būdinga šalims ir sutarties dalykui. Pardavėju pagal rangos sutartį gali būti ne tik žemės ūkio komercinės organizacijos ir valstiečių (ūkininkų) namų ūkiai, kuriems žemės ūkio produktų gamyba ir pardavimas yra verslo veikla, bet ir piliečiai, gaminantys žemės ūkio produkciją namų ūkio sklypuose, sodo sklypuose ir vasarnamiuose. Pirkėjas (pirkėjas) – asmuo, perkantis žemės ūkio produkciją tolimesniam perdirbimui ar realizavimui, t.y. naudoti verslo veikloje.
Pagal rangos sutartį parduodama tik ta žemės ūkio produkcija, kurią užaugina (pagamina) pardavėjas sutartyje numatytais kiekiais ir asortimentu. Tai gali būti būsimo derliaus produktai arba jau gauti iš gamintojo sudarant sutartį. Pagal tiekimo sutartį gali būti parduodama tiek pagaminta, tiek pardavėjo nupirkta produkcija.
Pagal rangos sutartį parduodami neperdirbti žemės ūkio produktai. Perdirbti žemės ūkio produktai – tai pramonės produktai, kurie parduodami pagal tiekimo arba mažmeninės prekybos sutartį.
Energijos tiekimo sutartis
Energijos tiekimo sutartis yra viešoji sutartis.
Elektros tiekimo sutartimi elektros energijos tiekimo organizacija įsipareigoja tiekti abonentą (vartotoją) energiją per prijungtą tinklą, o abonentas įsipareigoja sumokėti už gautą energiją, taip pat laikytis jos vartojimo režimo, numatyto 2012 m. susitarimą, užtikrinti jo valdomų energetikos tinklų eksploatavimo saugą ir jo naudojamų įrenginių bei įrenginių, susijusių su energijos vartojimu, tinkamumą eksploatuoti.
Elektros tiekimo sutartis sudaroma su abonentu, jei jis turi nustatytus techninius reikalavimus atitinkantį elektros energijos priėmimo įrenginį, prijungtą prie elektros energijos tiekimo organizacijos tinklų ir kitą reikalingą įrangą, taip pat teikia energijos suvartojimo apskaitą.
Tai yra sutartis sutarimu, kadangi šalių teisės ir pareigos atsiranda nuo sutarties sudarymo momento ir tiekianti organizacija įsipareigoja tiekti energiją abonentui sutarties galiojimo metu; be to, tai yra mokamas ir abipusis susitarimas ir yra viena iš viešųjų sutarčių.
Šios sutarties šalys yra elektros energijos tiekimo organizacija ir abonentas. Energijos tiekimo įmonės yra komercinės organizacijos, parduodančios vartotojams pagamintą ar įsigytą elektros ir (ar) šilumos energiją.
Abonentas pagal energijos tiekimo sutartį (energijos pirkėjas) gali būti legalus arba individualus. Esybė gali gauti energijos tiek tiesioginiam vartojimui, tiek perpardavimui. piliečių, kaip taisyklė, sudaro elektros energijos tiekimo sutartį, kad gautų energijos buitiniam vartojimui. Tačiau sutartyje gali būti numatytas energijos naudojimas verslo veiklai.
Civiliniame kodekse nėra specialių reikalavimų energijos tiekimo sutarties formai. Todėl jį vykdant turi būti laikomasi bendrųjų nuostatų dėl sandorių formos. Sudarant energijos tiekimo sutartį su abonentu – juridiniu asmeniu, reikalinga paprasta rašytinė forma. Sutartiniai santykiai registruojami „faktiniu prisijungimu“ nustatyta tvarka prie prijungto tinklo (Civilinio kodekso 540 str. 1 d.). Prieš faktinį prisijungimą pilietis pateikia prašymą energijos tiekimo organizacijai, apžiūri savo elektros instaliaciją, užplombuoja skaitiklį ir pan., po to, nustačius jų atitiktį galiojančiiems techniniams reikalavimams, energijos tiekimo organizacija atidaro asmeninę sąskaitą. sąskaitą abonento vardu ir įteikia jam „atsiskaitymo knygelę“ mokėjimo už sunaudotą elektros energiją dokumentų išrašymui. Pertraukite patiekimą, energijos tiekimo nutraukimas ar apribojimas galimas: - šalių susitarimu; - jeigu dėl nepatenkinamos abonento elektrinių būklės gresia avarija arba kyla grėsmė piliečių gyvybei ar saugumui; - prireikus imtis skubių priemonių, kad būtų išvengta arba pašalinta avarija energijos tiekimo įmonės sistemoje.
koncepcija - nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartimi pardavėjas įsipareigoja perduoti pirkėjo nuosavybėn žemės sklypą, pastatą, statinį, butą ar kitą nekilnojamąjį turtą, o pirkėjas įsipareigoja priimti šį turtą ir sumokėti Pirkėjo nustatytą kainą. partijos už tai.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis apibūdinama kaip konsensualinė, dvišalė ir abipusė.
Esminės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos apima sąlygas dėl pardavimo dalyko ir parduodamo nekilnojamojo turto kainos.
Ši sutartis išsiskiria kaip savarankiška pirkimo-pardavimo sutarties versija pagal tema - Nekilnojamasis turtas:
Perleidžiami žemės sklypai - žemė ir kiti gamtos ištekliai gali būti perduodami tik tiek, kiek nustatyta žemės įstatymuose;
Žemės gelmių sklypai, kurie yra nejudinami dėl fizinių savybių, ir viskas, kas yra tvirtai sujungta su žeme, t.y. daiktai, kurių judėjimas neįmanomas be proporcingos žalos;
Valstybinės registracijos oro ir jūrų laivai, vidaus vandenų laivai ir kosminiai objektai;
Gyvenamosios patalpos – tai izoliuotos patalpos, kurios yra nekilnojamosios, tinkamos nuolat gyventi piliečiams, ty atitinka nustatytas sanitarines ir technines taisykles ir normas, kitus teisės aktų reikalavimus;
Negyvenamosios patalpos pastatų viduje;
Įmonės kaip nekilnojamojo turto kompleksas;
Nebaigtos statybos objektai - teisės į nebaigtos statybos objektus registruojamos specialių dokumentų pagrindu: nuosavybės teisės arba naudojimosi teisės dokumentu; statybos leidimas; projektinė dokumentacija; dokumentus, kuriuose yra nebaigtos statybos objekto aprašymas.
Įstatymas reikalauja, kad nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartyje būtų pateikti duomenys, leidžiantys neabejotinai nustatyti, koks nekilnojamasis turtas pagal sutartį turi būti perduotas pirkėjui, įskaitant duomenis, kurie nustato turto vietą atitinkamame žemės sklype ar dalis kito nekilnojamojo turto. Nesant sutartyje nurodytų duomenų, sąlyga dėl parduodamo ir perleidžiamo nekilnojamojo turto laikoma nesuderinama, o sutartis nesudaroma. Dokumentų, kuriuose yra duomenų, leidžiančių neabejotinai identifikuoti parduodamą nekilnojamąjį turtą, sąrašą ir pobūdį nustato teisės į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos ir nekilnojamojo turto techninės apskaitos teisės aktai.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties objektai:
Pardavėjas Ir pirkėjas pagal nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį gali būti tiek juridiniai, tiek fiziniai asmenys. Kartu reikia nepamiršti, kad įstatai ar specialiosios įstatymo nuostatos gali nustatyti nekilnojamojo turto įsigijimo ir perleidimo apribojimus juridiniam asmeniui. Pavyzdžiui, dažniausiai brangaus nekilnojamojo turto pardavimas yra stambus sandoris, kurio pardavėjas – akcinė bendrovė – privalo laikytis akcinių teisės aktų tokiems sandoriams keliamų reikalavimų.
Paprastai nekilnojamojo turto savininkas gali veikti kaip pardavėjas. Pardavėju taip pat gali būti pagal įstatymą ar sutartį savininko įgaliotas asmuo.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti sudaryta raštu. forma surašant vieną šalių pasirašytą dokumentą. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties nustatytos formos nesilaikymas reiškia jos negaliojimą.
Nekilnojamojo turto nuosavybės teisės perdavimas iš pardavėjo pirkėjui priklauso nuo valstybinės registracijos. Todėl nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą pirkėjui kyla remiantis sudėtinga teisine struktūra - sudaryta nekilnojamojo turto pardavimo sutartimi ir nuosavybės teisės perleidimo valstybinės registracijos aktu.
Todėl jeigu šalys sutartyje numato sąlygą, kad įsipareigojimus perleisti nekilnojamąjį turtą ir už jį sumokėti šalys turi įvykdyti iki valstybinės nuosavybės teisės perėjimo įregistravimo, tai kiekviena iš suinteresuotų šalių gali reikalauti jų įvykdymo.
Pardavėjas, įvykdęs pareigą perduoti nekilnojamąjį daiktą pirkėjo nuosavybėn, iki nuosavybės teisės perėjimo valstybinės registracijos išsaugo teisę ginti nuosavybės teisę. Todėl nekilnojamojo turto pardavėjas gali pareikšti vindikacinius ir neigiamus reikalavimus.
Nesant sąlygos įjungti kaina nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis laikoma nesudaryta. Į šalių sutartą žemės sklype esančio nekilnojamojo turto kainą pagal bendrą taisyklę įeina atitinkamos su šiuo nekilnojamuoju turtu perleistos žemės sklypo dalies arba teisės į jį kaina. Tačiau ši taisyklė yra dispozityvi. Nekilnojamojo turto kainą nekilnojamojo turto pardavimo sutartyje šalys gali nustatyti įvairiais būdais. Tais atvejais, kai nekilnojamojo daikto kaina nustatoma už jo ploto vienetą ar kitą jo dydžio rodiklį, bendra mokėtina tokio nekilnojamojo turto kaina nustatoma pagal faktinį pirkėjui perduoto nekilnojamojo daikto dydį.
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties vykdymas. Nuosavybės teisės ir rizikos perdavimo pirkėjui tvarka. Teisės į žemės sklypą po nekilnojamuoju turtu. Gyvenamųjų patalpų pardavimo ypatybės
Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sudarymas:
Pardavėjas privalo atiduoti, bet pirkėjas privalo priimti nekilnojamasis turtas pagal perdavimo aktą ar kitą perdavimo dokumentą. Perdavimo aktas ar kitas perdavimo dokumentas reikalingas kaip privalomas reikalavimas įregistruoti nuosavybės teisės į parduodamą turtą perėjimą. Vienos iš šalių vengimas pasirašyti nekilnojamojo turto perdavimo dokumentą yra laikomas pardavėjo atsisakymu įvykdyti prievolę perduoti turtą, o pirkėjo – nuo prievolės priimti turtą. Vadinasi, kita šalis turi teisę reikalauti atlyginti žalą arba paimti daiktą.
Pardavėjas turi perduoti turtą gera kokybė. Perleisdamos techniškai sudėtingus pastatus ir statinius, šalys gali susitarti, kad tinkamo perdavimo prievolės įvykdymo sąlyga yra tai, kad pardavėjas savo lėšomis specializuotoje organizacijoje atliktų kontrolės ir patikros veiksmus, siekdamas nustatyti pastato kokybinę būklę. šį objektą aptarnaujantis turtas, komunalinės paslaugos, informaciniai tinklai ir kt.
Jeigu pardavėjas nenurodė prekės trūkumų, pirkėjas, kuriam buvo perduotas netinkamos kokybės turtas, turi teisę savo pasirinkimu reikalauti iš pardavėjo:
Proporcingas pirkimo kainos sumažinimas;
Nemokamas prekės trūkumų pašalinimas per protingą terminą;
Jų išlaidų už prekės defektų šalinimą atlyginimas.
Esminis prekės kokybės reikalavimų pažeidimas pirkėjas turi teisę atsisakyti vykdyti pirkimo-pardavimo sutartį ir reikalauti grąžinti už prekę sumokėtą pinigų sumą. Pirkėjas neturi teisės reikalauti pakeisti nekokybišką nekilnojamąjį turtą kokybišku vienarūšiu nekilnojamuoju turtu. Ši išimtis paaiškinama tuo, kad turtas yra individualiai apibrėžtas daiktas, dėl kurio dėl prievolės pobūdžio ir esmės nėra galimybės jį pakeisti.
Nekilnojamojo turto, kuris neatitinka sutarties sąlygų, pirkėjo priėmimas nėra pagrindas atleisti pardavėją nuo atsakomybės už netinkamą sutarties vykdymą.
Pirkėjas privalo mokėti Nekilnojamasis turtas. Apmokėjimo formą, tvarką ir būdą sutarties šalys nustato savarankiškai. Įstatymas leidžia už įsigytą turtą mokėti dalimis ir kreditu, taip pat avansu. Kai nekilnojamasis turtas parduodamas kreditu, toks nekilnojamasis turtas pripažįstamas įkeistu pardavėjui, siekiant užtikrinti, kad pirkėjas vykdytų savo įsipareigojimus sumokėti už prekes.
Pardavėjas, neįvykdęs mokėjimo prievolės, turi teisę reikalauti sumokėti už nekilnojamąjį turtą ir sumokėti palūkanas už naudojimąsi svetimomis lėšomis.
2.2.1. Sutarties dalykas
2.2.2. Sutarties kaina
2.3.1. Pavadinimo dokumentai
2.3.2. Informacija apie buto suvaržymus
2.3.3. Buto išleidimo sąlygos
2.3.4. Atsiskaitymų pagal sutartį tvarka
4. Nuosavybės perdavimo pagal nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį valstybinė registracija
1. Esminių sutarties sąlygų samprata
Pirma, šiek tiek teorijos apie sutarčių sąlygas. Pagal 432 str Civilinis kodeksas RF sutartis laikoma sudaryta, jei šalys susitarė dėl visų esminių sutarties sąlygų. Taigi kodeksas sutarties sąlygas suskirstė į dvi grupes: esmines sąlygas ir kitas (jas galima vadinti papildomomis) sąlygas.
Esminės sąlygos yra šios:
- sąlygos dėl sutarties dalyko,
- sąlygos, kurios įstatyme ar kituose teisės aktuose įvardytos kaip esminės ar būtinos tokio pobūdžio sutartims,
- visos sąlygos, dėl kurių, remiantis vienos iš šalių pareiškimu, turėtų būti pasiektas susitarimas.
Jeigu sutarties šalys nesusitarė dėl esminių sutarties sąlygų, o sutartyje nėra esminių sąlygų, tai pagal įstatymą sutartis laikoma nesudaryta.
2. Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis. Kokios sąlygos jame turėtų būti?
Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimi (nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartimi) pardavėjas įsipareigoja perduoti nekilnojamąjį turtą pirkėjo nuosavybėn, o pirkėjas įsipareigoja priimti šį turtą ir sumokėti už jį sutartyje nurodytą kainą. vakarėliams.
Sutartyje turi būti:
- informacija apie kiekvieną sutarties šalį,
- visos esminės sąlygos, kurių nesant sutartis bus laikoma nesudaryta,
- kaip ir kitos sąlygos.
2.1. Informacija apie kiekvieną sutarties šalį
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti nurodyta informacija apie kiekvieną sandorio šalį.
Asmenims:
- paso duomenis,
- registracijos adresas,
Gimimo data ir vieta.
Jei bent viena iš šalių yra subjektas, nurodomas organizacijos pavadinimas, TIN, PSRN, juridinis adresas.
Jei sutartis yra ne turto savininkas ar ne pirkėjas b, tada sutartyje nurodomas pagrindas, kuriuo remdamasis nurodytas asmuo (-iai) veikia jų vardu.
Tai gali būti įgaliojimas: notaro patvirtintas, jei sutartį pasirašo fizinis asmuo; surašoma paprasta rašytine forma, jeigu sutartį, kurios šalis yra juridinis asmuo, pasirašo įgaliotas asmuo.
Įgaliojime turi būti nurodyta atitinkama institucija: sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį, gauti apmokėjimą arba atlikti apmokėjimą pagal pirkimo–pardavimo sutartį, taip pat priimti ar perduoti nekilnojamąjį turtą su teise pasirašyti perdavimo aktą.
Jeigu sutarties šalis yra jaunesnis nei 14 metų arba neveiksnus pilietis, tada jo vardu sutartį sudaro tėvai, įtėviai ar globėjai.
Jeigu sutarties šalys yra nepilnametis nuo 14 iki 18 metų arba ribotai veiksnus pilietis, tada sutartį pasirašo patys, turėdami raštišką tėvų, įtėvių ar globėjo sutikimą. Tokiais atvejais sandoriui atlikti reikės globos ir rūpybos institucijos leidimo.
2.2. Esminės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos
2.2.1. Sutarties dalykas
2.2.2. Sutarties kaina
2.2.3. Asmenų, turinčių teisę naudotis gyvenamosiomis patalpomis, sąrašas
Pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos yra šios:
- Sutarties objektas
- sutarties kaina,
- O gyvenamosioms patalpoms - asmenų, turinčių teisę naudotis gyvenamosiomis patalpomis, sąrašas.
2.2.1. Sutarties dalykas
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti pateikti duomenys, leidžiantys neabejotinai nustatyti, koks nekilnojamasis turtas turi būti perduotas pirkėjui pagal sutartį, įskaitant duomenis, kurie nustato nekilnojamojo turto vietą atitinkamame žemės sklype arba kaip jo dalį. kitas nekilnojamasis turtas.
Jei kalbame apie buto pirkimo-pardavimo sutartį , tada:
Sutartyje turi būti nurodyta:
- būsto - buto pavadinimas,
- kambarių skaičius
- gyvenamojo namo, kuriame yra butas, adresas,
- Bendras ir gyvenamasis plotas.
Be to, galima nurodyti ir kitus butą identifikuojančius požymius: aukštą, įėjimą, buto lygių skaičių, viso namo aukštų skaičių ir kt.
Visa ši informacija atsispindi PTI arba Rosreestr pateiktuose kadastriniuose ir techniniuose pasuose.
Taip pat sutartyje turi atsispindėti buto būklė, bute likusio turto prieinamumas ir būklė, techninė įranga ir kt. (tai gali būti padaryta kaip priedas, kuris yra neatskiriama sutarties dalis).
Atkreipkime dėmesį į dar vieną svarbų dalyką.
Pasiimti į mokesčių atskaitaįsigyto buto apdailos išlaidų, būtina, kad sutartyje, kurios pagrindu buvo pirktas butas, būtų įrašyta sąlyga įsigyti butą be apdailos.
2.2.2. Sutarties kaina
Kaina taip pat nurodo esmines pirkimo-pardavimo sutarties sąlygas. Ir atitinkamai, kaip minėjome anksčiau, nesant rašytinio šalių susitarimo dėl nekilnojamojo turto kainos, jo pardavimo sutartis laikoma nesudaryta.
Sutarties kaina nurodoma rubliais, tačiau gali būti nurodyta sumos rubliais ekvivalentu užsienio valiuta arba įprastiniais piniginiais vienetais.
Sutartyje leidžiama nurodyti ploto vieneto kainą, su kuria susijusi nekilnojamojo turto kaina nustatoma pagal jo plotą.
2.2.3.Asmenų, turinčių teisę naudotis butu, sąrašas
Pagal 1 str. Civilinio kodekso 558 str., nustatančiame gyvenamųjų patalpų pardavimo specifiką, be dalyko ir kainos, esminė gyvenamojo namo, buto, gyvenamojo namo dalies ar buto pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga, gyvena asmenys, kurie įstatymų nustatyta tvarka išsaugo teisę naudotis šia gyvenamąja patalpa po to, kai ją įsigijo pirkėjas, yra šių asmenų sąrašas, kuriame nurodomos jų teisės naudotis parduodama gyvenamąja patalpa.
Šie asmenys pagal įstatymą gali būti:
a) būsto nuomininkas ir su juo nuolat gyvenantys piliečiai;
b) pilietis, kuris yra gyvenamųjų patalpų subnuomininkas, nuomos sutarties terminu (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 677 straipsnis).
c) asmuo, turintis teisę visą gyvenimą naudotis gyvenamosiomis patalpomis pagal testamento atsisakymą (LC RF 33 straipsnis);
d) nuomos gavėjas pagal išlaikymo iki gyvos galvos sutartį su išlaikytiniu, jeigu sutartyje numatyta jo gyvenamoji vieta šiame gyvenamajame name (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 1 punktas, 602 straipsnis, 1 punktas, 586 straipsnis);
e) paskolos gavėjas pagal neatlygintino naudojimosi gyvenamosiomis patalpomis sutartį sutarties galiojimo laikotarpiu (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 700 straipsnio 1 dalis).
Trečiųjų asmenų teisės gyventi ir naudotis perleidžiamomis gyvenamosiomis patalpomis buvimas yra labai svarbi aplinkybė, kurią turėtų žinoti šios gyvenamosios patalpos pirkėjas, nes ši teisė yra tam tikras teisės naudotis perleidžiamomis gyvenamosiomis patalpomis suvaržymas. ir gali būti aplinkybė, kuriai esant pirkėjas gali atsisakyti sudaryti sandorį.
Taigi, perleidžiant būstą, sutartyje turi būti nurodyta joje gyvenančio asmens teisė naudotis šiuo būstu, priešingu atveju sutartis negali būti sudaryta, nes nebuvo susitarta dėl visų esminių sąlygų.
Idealus variantas yra tai, kad buto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu gyvenamojoje ir buvimo vietoje nebūtų asmenų, taip pat kad nebūtų asmenų, kurie pagal įstatymą išsaugo teisę naudotis šia gyvenamąja patalpa po to, kai ją įsigijo pirkėjas.
2.3. Būtinos nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos
2.3.4. Nekilnojamojo turto atleidimo iš pardavėjo nuosavybės sąlygos, pardavėjo turto perdavimo pirkėjui tvarka ir terminai
2.3.5. Atsiskaitymų pagal sutartį tvarka
Tai nėra esminės sąlygos, tačiau šios nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties sąlygos yra aiškiai būtinos.
2.3.1. Sutarties sudarymo data ir vieta
Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti nurodyta sutarties sudarymo data ir vieta.
2.3.2. Pavadinimo dokumentai
Sutartyje turi būti nurodyta informacija apie nuosavybės teisės dokumentus:
– kurio pagrindu buvo pirktas butas (pirkimo-pardavimo sutartis, teismo sprendimas, dalyvavimo sutartis m bendra statyba ir tt),
- pardavėjo nuosavybės rūšis,
- pardavėjo nuosavybės teisę patvirtinančio dokumento duomenys, būtent nuosavybės pažymėjimas.
2.3.3. Informacija apie turto suvaržymus
Buto pirkimo-pardavimo sutartyje pageidautina numatyti sąlygą, kad nėra su turtu susijusių arešto, įkeitimo, bylinėjimosi faktų ir kitų suvaržymų.
2.3.4. Nekilnojamojo turto išleidimo sąlygosiš pardavėjo turto, pardavėjo turto perdavimo pirkėjui tvarka ir terminai
Jei perkate nekilnojamąjį turtą, ypač butą, kuriame pirkimo-pardavimo sutarties pasirašymo metu toliau gyvena pardavėjas ir jo šeimos nariai, sutartyje turi būti numatytas laikotarpis, per kurį jie išsikraustys iš buto. , paimti turtą ir būti išbrauktas iš registro šiuo adresu .
Nekilnojamojo turto pardavėjas perduoda ir pirkėjas jį priima pagal šalių pasirašytą perdavimo aktą arba kitą perdavimo dokumentą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 556 straipsnio 1 dalis). Jeigu ko kita nenustato įstatymai ar sutartis, pardavėjo pareiga perduoti nekilnojamąjį turtą pirkėjui laikoma įvykdyta po to, kai šis turtas yra perduotas pirkėjui ir šalys pasirašo atitinkamą perdavimo dokumentą.
Vienos iš šalių vengimas pasirašyti nekilnojamojo turto perdavimo dokumentą sutartyje numatytomis sąlygomis laikomas pardavėjo atsisakymu įvykdyti prievolę perduoti turtą, o pirkėjo – įsipareigojimą priimti turtą.
2.3.5. Atsiskaitymų pagal nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį tvarka
Pakalbėkime plačiau ties atsiskaitymų pagal nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį tvarkos.
Šiuo metu nekilnojamojo turto rinkoje galioja keturi pagrindiniai atsiskaitymo pagal nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį būdai.
1 būdas. Akredityvo mokėjimo forma
Šis mokėjimo būdas susideda iš to, kad nekilnojamojo turto pirkėjas preliminariai sudaro su banku sutartį, kurios pagrindu į banko sąskaitą įmokama suma, lygi turto vertei. Tuo momentu, kai buto pardavėjas pateikia bankui šalių nurodytą dokumentą išduodant akredityvą, pavyzdžiui, Vieningo valstybės teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registro išrašą, kuriame pirkėjas nurodytas kaip turto savininkas, bankas perveda jam mokėtiną sumą (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 867 straipsnio 1 dalis).
Akredityvai yra:
- neatšaukiamas (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 869 straipsnis). Šios rūšies akredityvas reiškia, kad bankas negali atšaukti įsipareigojimo sumokėti akredityve nurodytą sumą be lėšų gavėjo sutikimo. Pardavėjui pageidautina atidaryti neatšaukiamą akredityvą;
- panaikinamas (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 868 straipsnis). Šio tipo akredityvas nenumato besąlyginio banko įsipareigojimo pardavėjui ir gali būti atšauktas arba keičiamas be išankstinio lėšų gavėjo sutikimo. Jei nenurodyta kitaip, laikoma, kad akredityvas yra atšaukiamas.
Už akredityvo atidarymą bankai gali imti komisinį mokestį, kurio dydis dažniausiai nustatomas procentais nuo akredityvo sumos.
2 metodas. Naudojant banko langelį
Šis metodas yra toks.
Pardavėjas, pirkėjas ir bankas sudaro sutartį, kurios pagrindu bankas išnuomoja seifą. Toliau pirkėjas, dalyvaujant pardavėjui, įdeda pinigus į langelį. Ląstelių nuomos laikotarpis nurodomas atsižvelgiant į numatomą nuosavybės teisės į nuosavybę valstybinės registracijos laikotarpį.
Patekimo į kamerą sąlygos iš anksto derinamos. Per tam tikrą laiką po pinigų padėjimo į kamerą teisę juos atidaryti turi tik pardavėjas, pateikdamas, pavyzdžiui, teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registro išrašą, kuriame nurodyta, kad nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą perėjo Pirkėjas.
Pasibaigus šiam terminui, pardavėjo teisė patekti į kamerą be pirkėjo nutrūksta. Tokiu atveju pirkėjas galės patekti į kamerą pateikęs pasą, kai pardavėjo nebus, ir galimybę atsiimti pinigus.
Tačiau pirkėjui svarbu savo ruožtu gauti iš pardavėjo kvitą, kad pardavėjas gavo lėšų. Norėdami tai padaryti, pardavėjas ir pirkėjas, kaip taisyklė, išsinuomoja antrą kamerą iš banko, kurios prieigos sąlygos atspindi patekimo į kamerą su pinigais sąlygas. Tai yra, per tam tikrą laikotarpį pirkėjas gali patekti į kamerą pateikęs nuosavybės teisės į butą pažymėjimą, o tada, jei sandoris neįvyksta, pardavėjas turi prieigą ir paima kvitą iš kameros.
3 būdas. Grynaisiais pinigais nenaudojant seifo arba naudojant mokėjimo pavedimus atsiskaitymuose
Šie metodai dabar taip pat gana paplitę.
Tačiau atsiskaitymų grynaisiais arba negrynaisiais pinigais naudojimas bankui pervedant lėšas pirkėjo vardu į pardavėjo sąskaitą, yra susijęs su tokia rizika:
1) jei pirkėjas perleidžia (sąrašas) grynųjų pinigų sutarties pasirašymo metu prieš įregistruojant nuosavybės teisės perdavimą yra rizika, kad registracija bus atsisakyta. Pirkėjas tokioje situacijoje gali likti be pinigų ir nekilnojamojo turto;
2) šalims susitarus atsiskaityti įregistravus nuosavybės teisės perdavimą, gali kilti rizika, kad pirkėjas, kurio nuosavybės teisė į turtą jau įregistruota, dėl kokių nors priežasčių gali nesumokėti pardavėjui sutartos sumos. Tokiu atveju pardavėjas bus be nekilnojamojo turto ir be pinigų.
Taigi, atsiskaitymai pagal akredityvą ir atsiskaitymai banko langeliu yra saugesni atsiskaitymo būdai atliekant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorį.
4 būdas. Sąlyginio deponavimo banko sąskaitos naudojimas
Šis būdas susideda iš to, kad nekilnojamojo turto pirkėjas banke atidaro vadinamąją sąlyginio deponavimo sąskaitą atsiskaitymui pagal nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį.
Tam nekilnojamojo turto pirkėjas į depozitinę sąskaitą įneša sumą, lygią nekilnojamojo turto vertei.
Bankas blokuoja lėšas depozitinėje sąskaitoje iki įsipareigojimų įvykdymo pagal nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, kurioje yra įdėtos lėšos. Tuo momentu, kai nekilnojamojo turto pardavėjas pateikia bankui, pavyzdžiui, Vieningo valstybės teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo registro išrašą apie pirkėjo nuosavybės teisę, bankas suteikia pardavėjui jam priklausančią sumą. iš depozitinės sąskaitos.
Sąlyginio deponavimo sąskaitos savininkas negali disponuoti sąskaitoje esančiomis lėšomis. Iš tikrųjų tokia sąskaita yra skirta tik pirkėjo piniginėms lėšoms saugoti ir, atsiradus nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyje nurodytoms aplinkybėms, pervesti jas pardavėjui.
Jei sandoris neįvyko, tada, pasibaigus depozitinės sąskaitos sutarčiai, sąskaita uždaroma, o lėšos iš sąskaitos grąžinamos nekilnojamojo turto pirkėjui, jeigu pardavėjo ir pirkėjo susitarime nenumatyta kitaip. .
2.4. Kitos nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sąlygos
Be aukščiau nurodytų sąlygų, nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartyje gali būti numatytos ir kitos sąlygos, pavyzdžiui, sąlyga dėl šalių atsakomybės, sąlyga dėl ginčų pagal sutartį sprendimo tvarkos, konfidencialumo sąlyga, t. kiti.
3. Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties forma
Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartis sudaroma paprasta rašytine forma, kaip vienas šalių pasirašytas dokumentas. Nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties formos nesilaikymas reiškia jos negaliojimą. Atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad teisės aktai nenumato privalomo nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarties notarinio patvirtinimo.
Tačiau šalys gali savanoriškai numatyti buto pirkimo–pardavimo sutarties patvirtinimą notariškai, šią sąlygą tiesiogiai atspindėdamos pačioje sutartyje. Bet kartojame, tai yra šalių teisė, o ne pareiga.
Kažkodėl susiformavusi nuomonė, kad sutarties notarinis patvirtinimas suteikia sandoriui papildomos apsaugos, tačiau taip nėra.
4.4. Nuosavybės perdavimo pagal nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį valstybinė registracija
Nekilnojamojo turto nuosavybės teisės perleidimas pagal nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį pirkėjui yra valstybinės registracijos reikalas.
Pagal Rusijos Federacijos civilinį kodeksą valstybinė registracija teisės į nekilnojamąjį turtą – tai teisės į nekilnojamąjį turtą atsiradimo, apribojimo (suvaržymo), perleidimo ir pasibaigimo valstybės pripažinimo ir patvirtinimo teisės aktas.
Vadinasi, pirkėjo nuosavybės teisė į įsigytą nekilnojamąjį turtą atsiranda nuo jo valstybinės registracijos momento (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 223 straipsnio 2 punktas).
Jeigu sandoris, kuriam reikalinga valstybinė registracija, sudaromas tinkamos formos, tačiau viena iš šalių vengia jo įregistruoti, teismas kitos šalies prašymu turi teisę priimti sprendimą dėl sandorio valstybinės registracijos. Tokiu atveju sandoris registruojamas pagal teismo sprendimą.
Baigdamas noriu pažymėti, kad nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje yra visi įstatymo reikalavimai ir kuo labiau apsaugotas pardavėjas ir pirkėjas, yra sudėtingas dokumentas.
Na, o prieš pasirašant nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, nepamirškite pasikonsultuoti su teisininkais, susijusiais su nekilnojamojo turto sandorių palaikymu, kad gautumėte visą informaciją apie šios sutarties sąlygas ir įsivaizduotumėte, kaip vyks jūsų sandoris. Sėkmės!
Boytsova E. A.
Maskvos advokatūros teisininkas
„Teisinės ekspertizės centras“
Autorius nekilnojamojo turto pardavimo sutartis pardavėjas įsipareigoja perduoti nekilnojamąjį turtą pirkėjo nuosavybėn, o pirkėjas įsipareigoja priimti šį turtą pagal perdavimo aktą ir sumokėti už jį šalių nustatytą pinigų sumą.
Autorius nekilnojamojo turto pardavimo sutartis (NT pirkimo-pardavimo sutartis) pardavėjas įsipareigoja perduoti pirkėjo nuosavybėn žemės sklypą, pastatą, statinį, butą ar kitą nekilnojamąjį turtą.
Taisyklės taikomos parduodant įmones, jeigu įmonės pardavimo sutarties taisyklės nenustato kitaip.
JURIDAS. CHARAKTERISTIKA
sutarimu
kompensuota
dvišalis
Abipusis
VAKARĖLIAI
Pardavėjas yra nekilnojamojo turto savininkas, veikiantis tiesiogiai arba per savo atstovą (taikoma ir atitinkamų daiktinių teisių į nekilnojamąjį turtą turėtojams).
Pirkimas.
Bet kokie teisės subjektai tiek pardavėjo, tiek pirkėjo pusėje gali veikti kaip sutarties šalys.
Ypatumai: jei pardavėjas yra valstybės ar savivaldybės vieninga įmonė, turinti valdymo teisę arba operatyvinis valdymas, tada turi ribotas teises disponuoti turtu ir draudžiama parduoti be savininko sutikimo. Įstaiga gali perleisti tik nekilnojamąjį turtą, įsigytą už įstatuose leidžiamos veiklos pajamas.
Parduodant nekilnojamąjį turtą privatizavimo procese, taikomos specialios taisyklės, numatytos privatizavimo teisės aktuose.
Tema - Nekilnojamasis turtas. Tai išskirtinis bruožas, leidžiantis išskirti šio tipo dog-ra K-P. Nejudinami daiktai – viskas, kas tvirtai susiję su žeme, t.y. objektai, persikelia į be neproporcingos žalos jų paskirčiai neįmanoma (žemės sklypai, izoliuoti vandens kūnai, miškai, pastatai, įmonės, valstybiniai laivai ir kt.). įskaitant teismas
Esminė būklė - kaina ir prekė
Žemės pirkimo-pardavimo sutartyje taip pat turi būti nurodyta jos suvaržymus ir naudojimo apribojimai. Nesant šių duomenų, laikoma, kad turtinė sąlyga šalių nesuderinta, o sutartis nesudaryta.
Forma- parašyta surašant vieną šalių pasirašytą dokumentą. Neatitikimas negalioja.
Šalys privalo įregistruoti tik nuosavybės teisės į turtą perėjimą. Nebūtinai atliekama kartu su nekilnojamojo turto perleidimu pagal aktą.
Registracijos daiktas yra teisių į turtą perdavimas, o ne sutartis, kuri laikoma sudaryta nuo to momento, kai ją pasirašo šalys. Pagaminta institucijų teisingumas Vieningame valstybės registre pagal teisių į nekilnojamąjį turtą registravimo įstatymą. Dėvi atviras pobūdis: įstaiga privalo pateikti informaciją apie bet kokį nekilnojamąjį turtą kiekvienam asmeniui, pateikusiam asmens tapatybės kortelę ir rašytinį prašymą, o juridiniam asmeniui - dokumentus, patvirtinančius juridinio asmens įregistravimą ir jo atstovo įgaliojimus.
Šalių susitarimo įvykdymas iki įregistravimo (turtas perduotas pirkėjui, kuris pardavėjui sumokėjo sutartimi nustatytą kainą) nėra pagrindas keisti jų santykius su trečiaisiais asmenimis.
Tuo atveju, kai viena iš šalių vengia valstybinės nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą įregistravimo, teismas turi teisę priimti sprendimą dėl nuosavybės perleidimo valstybinės registracijos:
Kitos šalies prašymu,
Antstolio vykdytojo prašymu Rusijos Federacijos teisės aktų dėl vykdymo procedūrų numatytais atvejais,
Šalis, kuri nepagrįstai vengia valstybinės nuosavybės teisės įregistravimo, privalo atlyginti kitai šaliai nuostolius, atsiradusius dėl vėlavimo įregistruoti.
Kaina- esminė sąlyga, nesant dog-r laikoma nesudaryta. Parduodant turtą, esantį žemės sklype, į nustatytą šio turto kainą įeina ir atitinkamo žemės sklypo kaina, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita. Sutartyje gali būti nurodyta tik ploto vieneto kaina, o bendra turto kaina nustatoma pagal faktinį jo dydį.
Pardavėjo pareiga — turto perdavimas pirkėjui.
Pirkėjo pareigos nereikalauja išsamių charakteristikų, nes yra įprasti bet kuriai K-P sutarčiai, išskyrus įsipareigojimą priimti nekilnojamąjį turtą pagal perdavimo aktą
Abu privalo įregistruoti nuosavybės teisės perdavimą.
Nekilnojamojo turto perleidimas pardavėjo ir jo priėmimas pirkėjo vykdomas pagal šalių pasirašytą sutartį perdavimo aktas arba kitas perdavimo dokumentas.
Jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita, pardavėjo pareiga perduoti nekilnojamąjį turtą pirkėjui laikoma įvykdyta po to, kai turtas perduodamas pirkėjui ir šalys pasirašo atitinkamą perdavimo dokumentą. Nekilnojamojo turto, kuris neatitinka sutarties sąlygų, pirkėjo priėmimas nėra pagrindas atleisti pardavėją nuo atsakomybės už netinkamą sutarties vykdymą.
Pagal nekilnojamojo turto pardavimo pirkėjui sutartį kartu su nuosavybės teisės perėjimu į ją pereina ir teisės į tą dalį žemės sklypas , kuris yra jo užimtas ir reikalingas jo naudojimui.
Tuo atveju, kai pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis turtas, savininkas, pirkėjas perkeliamas nuosavybės teisė į žemę užimtas tokiu nekilnojamuoju turtu ir reikalingas juo naudotis, jeigu įstatymai nenustato kitaip.
Parduodant nekilnojamąjį turtą, esantį ne pardavėjui priklausančiame žemės sklype, leidžiama be susitarimošios svetainės savininkas, jei tai neprieštarauja tokios svetainės naudojimo sąlygoms, nustatytoms įstatyme ar sutartyje.
Parduodamas tokį nekilnojamąjį turtą pirkėjas įgyja teisę naudotis atitinkamu žemės sklypu tokiomis pat sąlygomis kaip ir nekilnojamojo turto pardavėjas.
2001 m. spalio 25 d. Žemės kodeksas N 136-FZ nustato žemės sklypų ir su jais tvirtai susijusių objektų likimo vienovės principas, pagal kurią visi stipriai susiję su žemės sklypai objektai priklauso nuo žemės sklypų likimo, išskyrus federalinių įstatymų nustatytus atvejus.
Kada užkrato pernešimas pardavėjas pirkėjui nekilnojamasis turtas, kuris neatitinka sutarties sąlygų dėl jo kokybės , taikomos 475 straipsnio taisyklės: Jeigu prekės trūkumų pardavėjas nenurodė, pirkėjas savo pasirinkimu gali reikalauti iš pardavėjo:
Proporcingas pirkimo kainos sumažinimas;
Nemokamas trūkumų pašalinimas per protingą terminą;
Jų išlaidų trūkumams šalinti atlyginimas.
Esminis kokybės reikalavimų pažeidimas pirkėjas turi teisę savo pasirinkimu: atsisakyti vykdyti sutartį ir reikalauti grąžinti už prekę sumokėtą sumą. Terminai, per kuriuos atsiranda pasekmės, gali būti nurodyti sutartyje arba įstatyme, jei nenustatyta, taikomi pagrįsti.
Buto pardavimo sutartys
Esminė gyvenamojo namo, buto, gyvenamojo namo dalies ar buto, kuriame gyvena asmenys, pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga įstatymo nustatyta tvarka išsaugodamas teisę naudotisšį būstą pirkėjui įsigijus, yra šių asmenų sąrašą, nurodant jų naudojimosi teises parduodamas gyvenamasis turtas.
Gyvenamųjų patalpų pirkimo-pardavimo sutartis turi būti įregistruota valstybiškai ir laikoma sudaryta nuo tokios registracijos momento.
Gyvenamųjų patalpų pirkimo–pardavimo sutartis nuo kitų nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutarčių skiriasi tuo, kad gyvenamoji patalpa, nepriklausomai nuo to, kam ji priklauso, galima naudoti tik pagal paskirtį - kad piliečiai gyventų. Numatytas naudojimas pirkimo-pardavimo sutartyje negali būti keičiamas šalių nuožiūra.
Konstitucija, kuri sako, kad niekas negali būti savavališkai atimtas teisės į būstą.
Tokie asmenys apima:
Būsto savininko šeimos nariai (Civilinio kodekso 292 str.),
Gyvenamųjų patalpų nuomininkas ir su juo nuolat gyvenantys piliečiai (Civilinio kodekso 675, 677 straipsniai),
Piliečiai, kurie yra subnuomininkai per subnuomos terminą, bet ne ilgiau kaip darbo sutarties terminą (DK 685 str.).
Jeigu pardavimo metu gyvenamojoje patalpoje negyvena asmenys, kurių teisės kyla pagal gyvenamąją patalpą, tai sutartyje turi būti aiškiai nurodyta.
Apribojimai, susiję su gyvenamųjų patalpų, kuriose gyvena nepilnamečiai savininko šeimos nariai, perleidimu: parduoti galima tik gavus globos ir rūpybos institucijos sutikimą.
Įmonės pardavimo sutartis.
1997 m. liepos 21 d. federalinis įstatymas N 122-FZ „Dėl teisių į nekilnojamąjį turtą ir sandorių su juo valstybinės registracijos“
Įmonė kaip teisių objektas – Turto kompleksas, naudojamas verslo veiklai, pripažįstamas nekilnojamuoju turtu.
Struktūra apima visų rūšių turtą, skirtą jos veiklai, įskaitant:
žemė,
Pastatai, statiniai,
Įranga,
Inventorius,
Produktai,
verslo reputacija,
reikalavimo teisės,
Taip pat teisės į pavadinimus, individualizuojančius įmonę, jos produktus, darbus ir paslaugas (įmonės pavadinimą, prekių ženklus, paslaugų ženklus), ir kitas išimtines teises, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato kitaip.
Autorius verslo pardavimo sutartis pardavėjas įsipareigoja perduoti pirkėjo nuosavybėn visą įmonę kaip turto kompleksą (132 straipsnis), išskyrus teises ir pareigas, kurių pardavėjas neturi teisės perleisti kitiems asmenims.
TEISINIS APRAŠYMAS
sutarimas,
kompensuota,
Abipusis.
Verslumo
Objektas- įmonė kaip turto kompleksas, o ne kaip juridinis asmuo.
Išimtinės teisės į pardavėjo įmonės, gaminių, darbų ar paslaugų individualizavimo priemones (komercinį pavadinimą, prekės ženklą, paslaugų ženklą), taip pat licencijos sutarčių pagrindu jam priklausančios teisės naudotis tokiomis individualizavimo priemonėmis. perduotas pirkėjui, jeigu ko kita nenustato sutartis.
Pardavėjo teisės, įgytos pagal licenciją verstis atitinkama veikla, neperleidžiamos įmonės pirkėjui. jeigu įstatymai ar kiti teisės aktai nenustato kitaip. Įsipareigojimų, kurių pirkėjas negali įvykdyti neturint licencijos, perdavimas pirkėjui kaip įmonės dalis, neatleidžia pardavėjo nuo jų prieš kreditorius. Už prievolės neįvykdymą pardavėjas ir pirkėjas kreditoriams atsako solidariai.
Praktikoje būtina išskirti kelias normų grupės taikymo sritis pagal teisinio reguliavimo mechanizmą:
Privatizavimo procese vykdomas valstybės ir savivaldybių įmonių pardavimas;
Įmonės pardavimas dėl skolininko bankroto;
Privačių savininkų vykdomas įmonių pardavimas tarpusavyje ir privačių įmonių pardavimas valstybei.
Šonai:
Pardavėjas yra juridinis asmuo ir individualus verslininkas, turintis nuosavybės teisę į nekilnojamojo turto kompleksą,
Pirkėjas yra juridinis asmuo ir individualus verslininkas, kuriam gali priklausyti tam tikros paskirties nekilnojamojo turto kompleksas.
Esminės sutarties sąlygos - prekė ir kaina
FORMA:
1) sudaroma raštu surašant vieną šalių pasirašytą dokumentą, prie kurio pridedami privalomi dokumentai
Įmonės pirkimo-pardavimo sutarties formos nesilaikymas reiškia, kad ji negalioja.
2) Prieš pasirašant sutartį, šalys turi parengti ir peržiūrėti šiuos dokumentus:
inventorizacijos aktas,
Balanso lapas,
Nepriklausomo auditoriaus išvada dėl įmonės sudėties ir vertės,
Visų į jo sudėtį įtrauktų skolų sąrašas, nurodant kreditorius, jų reikalavimų pobūdį, dydį ir terminą.
Sutartis turi būti registruota valstybei iš karto po perdavimo ir laikoma baigta nuo jo momento.
Įmonės struktūra susideda iš materialių ir nematerialių elementų. Įmonės sudėtis ir vertė nustatomi sutartyje remiantis visa įmonės inventorizacija, kurią pardavėjas atlieka vadovaudamasis Turto ir finansinių įsipareigojimų inventorizavimo gairėmis, patvirtintomis Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2004 m. Finansai.
Dokumentuose nurodytą turtą, teises ir pareigas pardavėjas perduoda pirkėjui, jeigu šalių susitarimu nenustatyta kitaip.
Sutarties terminas pardavimas nėra specialiai reglamentuotas įstatymu ir yra nustatytas šalių susitarimu.
Pardavėjo pareigos : prekių perdavimas pirkėjui tam tikru kiekiu, komplektu, nustatytos kokybės ir be 3 asmenų teisių, įmonės perdavimas pirkėjui pagal perdavimo aktą, nuosavybės teisės perėjimo valstybinė registracija.
Pirkėjo pareigos : gautos įmonės apmokėjimas; veiksmų, reikalingų tam, kad pardavėjas būtų laikomas įvykdžiusiu pareigą perduoti įmonę, atlikimas (negali nepagrįstai atsisakyti pasirašyti perdavimo aktą ir valstybinę nuosavybės registraciją).
Kreditorių teisėms apsaugoti numatyta tvarka: kreditoriai už prievoles, įtrauktas į parduodamą įmonę, turi būti iki jos perdavimo pirkėjui. apie jo pardavimą raštu pranešė viena iš įmonės pardavimo sutarties šalių.
Pranešimas turi būti individualizuotas, t.y. nepriimtina naudoti publikaciją žiniasklaidoje kaip pranešimą. įmonės pirkimo-pardavimo sutarties šalys turi pasirūpinti, kad būtų pakankamai įrodymų, patvirtinančių savo prievolės įvykdymą (pranešimas apie pranešimą).
Kreditorius, raštu nepranešęs pardavėjui ar pirkėjui apie sutikimą perleisti skolą, turi teisę per 3 mėnesiai nuo pranešimo apie įmonės pardavimą gavimo dienos reikalauti:
1) prievolės nutraukimas arba išankstinis įvykdymas ir pardavėjo atlyginimas dėl to patirtų nuostolių;
2) pirkimo-pardavimo sutarties pripažinimas negaliojančia visos arba atitinkamos dalies.
Kreditorius, kuriam nebuvo pranešta apie įmonės pardavimą, gali pateikti reikalavimas dėl tenkinimo per 1 metus nuo tos dienos, kai sužinojo arba turėjo sužinoti apie pardavėjo įmonės perdavimą pirkėjui.
Perdavus įmonę pirkėjui, pardavėjas ir pirkėjas padengia solidarioji atsakomybė dėl skolų, įtrauktų į perleistą įmonę, kurios buvo perduotos pirkėjui be kreditoriaus sutikimo.
ĮMONĖS PERDAVIMAS
Įmonės perdavimas pardavėjui pirkėjui vykdomas pagal perdavimo aktą, kuriame nurodyta:
Duomenys apie įmonės sudėtį ir pranešimus kreditoriams apie pardavimą,
Informacija apie nustatytus perleisto turto trūkumus
Turto, prievolės perduoti, kurio pardavėjas nevykdo dėl jo praradimo, sąrašas.
Įmonės paruošimas perdavimui, įskaitant perdavimo akto parengimą ir pateikimą pasirašyti, yra pardavėjo atsakomybė ir vykdomas jo lėšomis, jeigu ko kita nenumato sutartis.