În cadrul unui contract de vânzare de bunuri imobiliare (contract de vânzare de bunuri imobiliare), vânzătorul se obligă să transfere în proprietatea cumpărătorului un teren, imobil, structură, apartament sau alt imobil (clauza 1 a articolului 130) (clauza 1 din art. 520 C. civ.).

La paragraful 1 al art. 520 C. civ. indică principalul semn calificativ al contractului de vânzare a bunurilor imobile - imobile. Definiția doctrinară a unui contract de vânzare de bunuri imobiliare se poate baza pe conceptul de contract de vânzare (clauza 1 a art. 424 din Codul civil) care indică obligația cumpărătorului de a accepta bunuri imobiliare și de a plăti o anumită sumă de bani ( preț) pentru acesta.

Contractul de vânzare a imobilului este consensual, bilateral, plătit.

Necesitatea unei forme adecvate de drept civil care să asigure tranzacțiile imobiliare a apărut în condițiile formării intensive a pieței imobiliare, inclusiv prin transferul dreptului de proprietate asupra spațiilor de locuit ocupate de cetățeni.

Surse reglementare legală. Principalele prevederi privind vânzarea de bunuri imobiliare sunt cuprinse în § 7 Cap. 30 GK. Raporturile de vânzare imobiliare sunt reglementate și prin alte acte normative. Deci, caracteristicile vânzării clădirilor rezidențiale în mediu rural stabilit prin Decretul Președintelui Republicii Belarus din 11 august 2005 nr. 368 „Cu privire la anumite probleme de înstrăinare a clădirilor rezidențiale din așezările rurale”. Prevederile privind procedura de retragere și furnizare a terenurilor sunt cuprinse în Decretul președintelui Republicii Belarus din 27 decembrie 2007 nr. 66 etc.

Legislația stabilește specificul tranzacțiilor de vânzare a obiectelor imobiliare aflate în proprietatea statului.

Elemente ale unui contract de vânzare de bunuri imobiliare

Părțile la acord: vânzător și cumpărător. Ele pot fi legale indivizii. De regulă, vânzătorul este proprietarul imobilului, dar poate exista o persoană autorizată de acesta. Participarea anumitor subiecte de drept la un contract de vânzare de bunuri imobiliare, în primul rând persoane juridice, poate fi limitată prin lege. Legislația Republicii Belarus definește cercul de entități care pot participa la licitațiile pentru vânzarea obiectelor deținute de stat. Pe de altă parte, caracteristicile achiziționării proprietății de stat de către persoane fizice și juridice străine, precum și persoane juridice cu participarea investitorilor străini, sunt determinate de legislația Republicii Belarus privind investițiile străine.

Obiectul contractului. Obiectul contractului este imobilul. La paragraful 1 al art. 520 C. civ. se referă la terenuri, clădiri, structuri, apartamente. Totodată, poate fi vorba și de alte bunuri imobiliare (clauza 1, art. 130 Cod civil).

Diversitatea si complexitatea obiectelor imobiliare implica necesitatea indicarii exacte in contract a tuturor datelor care fac posibila determinarea cu certitudine a imobilului ce urmeaza a fi transferat cumparatorului. Aceste date includ date care determină localizarea bunurilor imobiliare pe terenul relevant sau ca parte a altor bunuri imobiliare. În conformitate cu partea 2 a art. 525 C. civ., în lipsa unor astfel de date în contractul de vânzare a bunurilor imobile, condiția asupra bunului imobil ce urmează a fi transmis se consideră neconsimțită de părți, iar contractul aferent nu se consideră încheiat.

Formular de contract. În conformitate cu art. 521 C. civ., un contract de vânzare de bunuri imobile se încheie în scris prin întocmirea unui singur document semnat de părți (clauza 2 din art. 404 C. civ.). Nerespectarea formei contractului de vânzare a bunurilor imobile atrage nulitatea acestuia.

Normele Codului civil privind forma unui contract de vânzare de bunuri imobiliare nu sunt singurele care se referă la caracteristicile încheierii unui contract. În conformitate cu paragraful 1 al art. 522 C. civ., transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil în baza unui contract de vânzare a imobilului către cumpărător este supus înregistrare de stat. Potrivit regulilor cuprinse în art. 131 C. civ., bunurile imobile, drepturile asupra acestora si tranzactiile cu acesta sunt supuse inregistrarii de stat in cazurile prevazute de actele legislative. Organizațiile pentru înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare, drepturile asupra acestuia și tranzacțiile cu acesta sunt obligate să certifice înregistrarea prin eliberarea unui certificat (certificat) de înregistrare de stat către solicitant sau prin efectuarea unei înscrieri de înregistrare pe documentul original care exprimă conținutul tranzacție înregistrată.

Temeiul juridic și procedura pentru înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare, drepturile și restricțiile (grevațiile) drepturilor asupra acestuia, precum și tranzacțiile cu acesta pe teritoriul Republicii Belarus pentru a recunoaște și proteja de către stat drepturile, restricțiile ( sarcinile) drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta sunt definite de Legea Republicii Belarus „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare, drepturile asupra acesteia și tranzacțiile cu aceasta”. Capitolul 7 din prezenta Lege stabilește procedura de înregistrare de stat a tranzacțiilor cu bunuri imobiliare.

Sustragerea uneia dintre părțile la acord de la înregistrarea de stat a transferului proprietății imobiliare conferă celeilalte părți dreptul de a cere în instanță o decizie privind înregistrarea de stat a transferului de proprietate. Potrivit paragrafului 3 al art. 522 C. civ., o parte care se sustrage în mod nejustificat la înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate trebuie să despăgubească cealaltă parte pentru pierderile cauzate de întârzierea înregistrării.

Clauza 1 din Decretul Președintelui Republicii Belarus din 11 august 2005 nr. 368 „Cu privire la anumite probleme de înstrăinare a clădirilor rezidențiale din așezările rurale” a stabilit că până la 31 decembrie 2010, contractele de vânzare și cumpărare de clădiri rezidențiale situate în așezări rurale cu imobile economice și de altă natură sau fără acestea, neînregistrate la organizațiile teritoriale de înregistrare de stat a bunurilor imobile, drepturi asupra acestuia și tranzacții cu aceasta, informații despre care au fost înscrise în cartea gospodăriei înainte de 19 martie 1985 și care de la acea dată nu au fost obiecte de vânzare, se încheie în scris și sunt supuse înregistrării la comitetul executiv al satului.

Prețul din contractul de vânzare imobil. Prețul este o condiție esențială a contractului de vânzare a bunurilor imobile (alin. 1 al articolului 526 din Codul civil). Condiția privind prețul imobilului trebuie convenită de către părțile la contract și trebuie exprimată în scris. Dacă această regulă nu este respectată, contractul de vânzare a bunurilor imobile se consideră neîncheiat.

Cu excepția cazului în care prin lege sau prin contract de vânzare a unui imobil nu se prevede altfel, prețul unei clădiri, structuri sau alte bunuri imobiliare situate pe un teren stabilit în aceasta include prețul părții corespunzătoare din terenul cedat cu acest imobil. sau dreptul la aceasta (clauza 2 a articolului 526 din Codul civil).

Prețul din contractul de vânzare a imobilului poate fi exprimat nu în suma totală, ci pe unitatea de suprafață a imobilului sau un alt indicator al dimensiunii imobilului (hectar etc.). În astfel de cazuri, prețul total al unui astfel de imobil este determinat pe baza mărimii reale a imobilului transferat cumpărătorului.

Prețurile de reglementare pot fi stabilite pentru obiectele imobiliare individuale prin lege. Prețul obiectelor imobiliare care constituie proprietatea statului în raport cu vânzarea bunurilor imobile se stabilește în conformitate cu actele juridice de reglementare care stabilesc procedura de evaluare a obiectelor proprietatea statului. Reglementările privind procedura de desfășurare a licitațiilor, licitațiile pentru vânzarea obiectelor de proprietate republicană prevăd, în anumite condiții, posibilitatea reducerii costului inițial al obiectului.

Conținutul contractului. Responsabilitatea principală a vânzătorului este de a transfera proprietatea cumpărătorului. Un astfel de transfer se efectuează conform actului de transfer, care este semnat de ambele părți sau conform unui alt document. Obligatia vanzatorului de a ceda imobilul se considera indeplinita dupa cedarea acestui imobil catre cumparator si semnarea de catre parti a documentului de transfer (certificat de transfer, extrase de colat etc.). Altele pot fi prevăzute prin lege sau contract.

O procedură specială de transfer este stabilită prin lege în legătură cu terenurile.

Refuzul vânzătorului de a îndeplini obligația de a ceda bunul imobil, iar cumpărătorul - a obligației de a accepta acest imobil, este echivalat cu sustragerea uneia dintre părți de la semnarea unui document privind transferul imobilului în condițiile stipulate. prin contract.

Cumpărătorul, în baza unui contract de vânzare imobiliar, este obligat să accepte imobil și să plătească o anumită sumă de bani pentru acesta.

În sensul regulii cuprinse în paragraful 3 al art. 522 C. civ., vânzătorul și cumpărătorul sunt obligați să întreprindă acțiunile necesare pentru înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate asupra imobilului. Potrivit art. 33 din Legea Republicii Belarus „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare, drepturile asupra acesteia și tranzacțiile cu acestea”, o cerere de înregistrare de stat trebuie să fie semnată împreună de părțile la tranzacție, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

În cazurile în care, în temeiul unui contract de vânzare a unui imobil, o clădire, structură sau alt obiect imobiliar este transferată concomitent cu transferul dreptului de proprietate asupra imobilului, cumpărătorului i se transferă drepturile asupra acelei părți a terenului care este ocupata de acest imobil si este necesara folosirii lui.

Dacă proprietarul terenului pe care se află imobilul este vânzătorul acestui imobil, dreptul de proprietate se transferă cumpărătorului sau se acordă dreptul de a închiria partea corespunzătoare a terenului. În acele cazuri în care contractul nu definește dreptul asupra terenului cedat cumpărătorului imobilului, dreptul de proprietate asupra acelei părți a terenului care este ocupată de proprietate și este necesară folosirii acestuia se transferă către cumpărător.

Nu împiedică vânzarea imobilului lipsa dreptului de proprietate asupra terenului de la vânzător situat pe această proprietate. În acest caz, vânzarea imobilului este permisă fără acordul proprietarului terenului, dar numai dacă acest lucru nu contravine condițiilor de utilizare a unui astfel de teren stabilite prin lege sau prin convenție.

Potrivit art. 524 C. civ., în cazurile în care un teren pe care se află o clădire, o structură sau un alt imobil aflat în proprietatea vânzătorului este vândut fără a trece această proprietate în proprietatea cumpărătorului, vânzătorul își păstrează dreptul de a folosi partea. a terenului care este ocupat cu imobil si este necesar folosirii acestuia, in conditiile determinate prin contractul de vanzare. În cazul în care condițiile de utilizare a părții relevante a terenului nu sunt definite prin contract pentru vânzarea acestuia, vânzătorul își păstrează dreptul de utilizare limitată (servitute) acelei părți a terenului care este ocupată de imobil și este necesar pentru utilizarea sa în conformitate cu scopul său.

Articolul 529 din Codul civil precizează caracteristicile vânzării spațiilor de locuit. Deci, o condiție esențială a contractului de vânzare a unui imobil rezidențial, apartament, parte dintr-o clădire rezidențială sau apartament, în care locuiesc persoane care, în conformitate cu actele legislative, își păstrează dreptul de a folosi acest spațiu rezidențial după dobândirea acestuia. de către cumpărător, este o listă a acestor persoane care indică drepturile lor de utilizare a spațiilor de locuit. În plus, un contract de vânzare a unei clădiri rezidențiale, a unui apartament, a unei părți dintr-o clădire rezidențială sau a unui apartament este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul acestei înregistrări.

Procedura de vânzare a clădirilor de locuit și a apartamentelor este reglementată de legislație specială.

În cadrul unui contract de vânzare de bunuri imobiliare (contract de vânzare de bunuri imobiliare), vânzătorul se obligă să transfere un teren, clădire, structură, apartament sau alt imobil în proprietatea cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să accepte acest bun și să plătească pentru el prețul stabilit de părți (alin. 1 al art. 549, alin. 1 al articolului 454 din Codul civil).

Condițiile esențiale ale contractului de vânzare a bunurilor imobiliare includ condițiile referitoare la obiectul vânzării și prețul imobilului vândut.

Legea impune ca contractul de vânzare a bunurilor imobile să conțină date care să permită determinarea definitivă a imobilului care urmează să fie transferat cumpărătorului în temeiul contractului, inclusiv date care determină amplasarea proprietății pe terenul respectiv sau ca parte a altor bunuri imobiliare. În lipsa datelor specificate în contract, condiția privind imobilul care urmează să fie vândut și ce urmează a fi transferat este considerată neconsecventă, iar contractul nu este încheiat.

LA diferit de un contract de vânzare bunuri mobile, contractul de vânzare a bunurilor imobile trebuie să conțină o condiție privind prețul bunurilor imobile convenită în scris de părți. În lipsa unei condiții privind prețul, contractul de vânzare a bunurilor imobile se consideră neîncheiat (clauza 1 a art. 555 C. civ.). Ca regulă generală, prețul imobilului situat pe un teren convenit de părți include prețul părții corespunzătoare din terenul cedat cu acest imobil sau dreptul asupra acestuia (clauza 2 a art. 555 din Codul civil). Cod). Cu toate acestea, această regulă este dispozitivă.

Pretul imobiliarîntr-un contract de vânzare de bunuri imobiliare poate fi determinată de părți în diverse moduri. În cazurile în care prețul imobilului este stabilit pentru o unitate din suprafața sa sau un alt indicator al mărimii acesteia, prețul total al unui astfel de imobil de plătit este determinat pe baza mărimii reale a imobilului transferat cumpărătorului (paragraful 3 din articolul 555 din Codul civil).

Principala responsabilitate cumpărătorul în baza unui contract de vânzare a unui imobil, împreună cu obligația de a accepta bunul cumpărat, este obligația de a plăti pentru aceasta. Forma, procedura și modalitatea de plată sunt stabilite de către părțile la acord în mod independent. Legea permite plata proprietății achiziționate în rate și credit, precum și plata în avans.

În absența unei clauze în contract privind repartizarea costurilor pentru înregistrarea de stat a transferului de proprietate, aceste costuri trebuie suportate de vânzător.

Contractul de vânzare a bunurilor imobile se încheie în scris prin întocmirea unui singur document semnat de părți.

nerespectarea forma unui contract de vânzare de bunuri imobiliare atrage nulitatea acestuia. Transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil în baza unui contract de vânzare imobiliar către cumpărător este supus înregistrării de stat.

Contract de vânzare întreprindere

Conform contractului de vânzare a unei întreprinderi, vânzătorul se obligă să transfere întreprinderea în ansamblu ca un complex de proprietate în proprietatea cumpărătorului (articolul 132 din Codul civil al Federației Ruse), cu excepția drepturilor și obligațiilor. că vânzătorul nu are dreptul de a transfera altor persoane (clauza 1 a articolului 559 din Codul civil al Federației Ruse).

Alocarea unui contract de vânzare a unei întreprinderi ca varietate independentă a unui contract de vânzare de bunuri imobiliare se datorează specificului subiectului - întreprinderea ca complex imobiliar utilizat pentru activitate antreprenorială.

Contractul de vânzare a unei întreprinderi este consensual, compensat, reciproc.

Obiectul prezentului acord este întreprinderea ca complex imobiliar. Structura întreprinderii ca complex imobiliar include toate tipurile de proprietăți destinate activităților sale, inclusiv terenuri, clădiri, structuri, echipamente, inventar, materii prime, produse, drepturi de creanță, datorii, precum și drepturi la denumiri care individualizează. întreprinderea, produsele, munca și serviciile acesteia (nume de marcă, mărci comerciale, mărci de servicii) și alte drepturi exclusive. Alte elemente de proprietate și neproprietate pot fi incluse în componența întreprinderii prin lege sau prin acord.

Părțile la contract sunt vânzătorul - o persoană fizică sau entitate, care are dreptul de proprietate asupra complexului imobiliar în cauză, iar cumpărătorul - de regulă, o persoană fizică - un antreprenor sau o persoană juridică, care poate deține un complex imobiliar cu un anumit scop.

Cerințele pentru forma contractului de vânzare a unei întreprinderi ar trebui considerate ca fiind speciale. În primul rând, acestea sunt indicații ale formei efective a contractului și înregistrarea acestuia, iar în al doilea rând, indicații ale documentelor anexate contractului, a căror listă este exhaustivă. Nerespectarea ambelor cerințe atrage nulitatea contractului.

Contract de furnizare: concept, tipuri și elemente

În cadrul contractului de furnizare, furnizorul-vânzător care desfășoară activități antreprenoriale se obligă să transfere, într-o perioadă sau în termene determinate, bunurile produse sau achiziționate de acesta către cumpărător în vederea utilizării în activități antreprenoriale sau în alte scopuri care nu țin de personal, familial, uz casnic și alte utilizări similare.

Acest acord este consensual, compensat și reciproc.

Livrarea include cel mai adesea un acord de furnizare pentru nevoile statului, un acord de furnizare a energiei și un acord de contractare.

Elementele contractului de furnizare sunt următoarele: părți, subiect, preț, termen, formă și procedură de încheiere, conținutul contractului.

Părți la acord - persoane care desfășoară activități comerciale, de ex. conform art. 2 din Codul civil - organizații comerciale (uneori nonprofit) sau cetățeni - antreprenori individuali.

Obiectul contractului îl constituie, de regulă, lucruri definite prin caracteristici generice. Drepturile cumpărătorului includ dreptul de a înlocui bunurile de calitate scăzută, de a compensa lipsurile de la alte persoane cu atribuirea furnizorului a costurilor achiziției acestora. Lucrurile definite individual nu pot face obiectul unui contract. Prețul contractului se stabilește prin acordul părților (cu excepția acelor tipuri de bunuri pentru care se realizează reglementarea de stat a prețurilor).

Termenul de îndeplinire a obligațiilor de transfer al bunurilor și de achitare a acestora se stabilește și prin acordul părților.

Este scrisă forma contractului, care în practică se formalizează, de regulă, prin semnarea și întocmirea de către părți a unui singur document. Conținutul contractului constă în obligațiile părților (furnizorul - să transfere bunurile către cumpărător cu toate accesoriile și documentele necesare în cantitatea convenită, sortimentul și trusa, de calitatea stabilită, liberă de drepturile terților, în ambalaje sau containere adecvate, iar cumpărătorul - să accepte mărfurile și să plătească pentru aceasta).

Aprovizionarea cu bunuri pentru nevoile statului

Furnizarea de bunuri pentru nevoile statului se realizează în baza unui contract de stat de furnizare de bunuri pentru nevoile statului, precum și a contractelor încheiate în conformitate cu acesta pentru furnizarea de bunuri pentru nevoile statului.

Nevoile Federației Ruse sau ale entităților constitutive ale Federației Ruse, determinate în conformitate cu procedura stabilită de lege și asigurate pe cheltuiala bugetelor și a surselor extrabugetare de finanțare, sunt recunoscute ca nevoi ale statului.

Contractul de stat de furnizare de bunuri pentru nevoile statului este un tip de contract de furnizare si in acest sens poate fi caracterizat ca un contract compensat, onsensual si reciproc.

În cadrul unui contract de stat de furnizare de bunuri pentru nevoile statului, furnizorul (executorul) se obligă să transfere bunurile clientului de stat sau, la îndrumarea acestuia, unei alte persoane, iar clientul de stat se obligă să asigure plata bunurilor livrate.

Contractul de stat se încheie pe baza comenzii clientului de stat pentru furnizarea de bunuri pentru nevoile statului, acceptată de furnizor (executor).

Pentru un client de stat care a plasat o comandă acceptată de furnizor (executor), încheierea unui contract de stat este obligatorie. Încheierea unui contract este obligatorie pentru furnizor (executor) numai în cazurile stabilite de lege, și cu condiția ca clientul de stat să compenseze toate pierderile care i-ar putea fi cauzate furnizorului (executorului) în legătură cu executarea contractului. .

În cazul în care o comandă de furnizare de bunuri pentru nevoile statului se plasează prin licitație, încheierea unui contract cu furnizorul (executorul) declarat câștigător al licitației este obligatorie pentru clientul de stat.

În cazurile prevăzute de lege, clientul de stat are dreptul de a refuza total sau parțial bunurile, a căror livrare este prevăzută de contractul de stat, sub rezerva despăgubirii furnizorului pentru pierderile cauzate de un astfel de refuz.

acord de contractare

În baza unui acord contractual, producătorul de produse agricole se obligă să transfere produsele agricole cultivate (produse) de el către furnizor - persoana care achiziționează astfel de produse pentru prelucrare sau vânzare.

Acest acord este consensual, plătit și bilateral.

Contractarea este specifică părților și obiectului contractului. Vânzătorul în baza unui acord de contractare pot fi nu numai organizații comerciale agricole și gospodării țărănești (agricultori) pentru care producția și vânzarea de produse agricole reprezintă o activitate antreprenorială, ci și cetățenii care produc produse agricole pe terenuri de uz casnic, terenuri de grădină și cabane de vară. Cumpărătorul (cumpărătorul) este o persoană care achiziționează produse agricole pentru prelucrare ulterioară sau vânzare, adică pentru utilizare în activități comerciale.

Conform contractului de contractare, numai acele produse agricole care sunt cultivate (produse) de către vânzător sunt vândute în cantitatea și sortimentul stipulate de acord. Acestea pot fi produsele recoltei viitoare sau deja disponibile de la producător la încheierea contractului. Conform contractului de furnizare, atât produsele fabricate, cât și cele achiziționate de vânzător pot fi vândute.

În baza unui acord contractual, se vând produse agricole care nu au suferit nicio prelucrare. Produsele agricole prelucrate se referă la produsele industriale care sunt vândute în baza unui acord de furnizare sau în baza unui acord de vânzare cu amănuntul.

Contract de furnizare a energiei

Contractul de furnizare a energiei este un contract public.

Conform contractului de alimentare cu energie electrică, organismul de alimentare cu energie electrică se obligă să furnizeze abonatului (consumatorului) energie prin intermediul rețelei conectate, iar abonatul se obligă să plătească pentru energia primită, precum și să respecte modul de consum al acesteia prevăzut de acordul, pentru a asigura siguranța în exploatare a rețelelor energetice aflate sub controlul său și funcționarea dispozitivelor și echipamentelor utilizate de acesta, legate de consumul de energie.

Contractul de alimentare cu energie electrică se încheie cu abonatul dacă acesta dispune de un dispozitiv de recepție a energiei care îndeplinește cerințele tehnice stabilite, conectat la rețelele organizației de alimentare cu energie electrică, precum și alte echipamente necesare, precum și asigurarea contabilității consumului de energie.

Acesta este un tratat consensual, întrucât drepturile și obligațiile părților iau naștere din momentul încheierii contractului și organizația furnizoare se obligă să furnizeze energie abonatului pe perioada de valabilitate a contractului; în plus, acesta este un acord plătit și reciproc și este unul dintre acordurile publice.

Părțile la acest acord sunt organizația de alimentare cu energie și abonatul. Companiile furnizoare de energie sunt organizații comerciale care vând consumatorilor energie electrică și (sau) termică produsă sau achiziționată.

Abonatul conform contractului de furnizare a energiei (cumpărătorul de energie) poate fi legale sau individual. Entitate poate primi energie fie pentru consum direct, fie pentru revânzare. cetăţenii, de regulă, încheie un contract de furnizare a energiei electrice pentru a obține energie pentru consumul casnic. Cu toate acestea, contractul poate prevedea utilizarea energiei pentru activități comerciale.

Codul civil nu conține cerințe speciale pentru forma unui contract de furnizare a energiei. Prin urmare, pe parcursul executării acestuia, trebuie respectate prevederile generale privind forma tranzacțiilor. La încheierea unui contract de furnizare a energiei cu un abonat - persoană juridică, este necesară o formă scrisă simplă. Înregistrarea raporturilor contractuale are loc prin „conectare efectivă” în modul prescris la rețeaua conectată (clauza 1 a art. 540 din Codul civil). Conectarea propriu-zisă este precedată de către un cetățean care depune o cerere la organizația de furnizare a energiei, inspectarea cablajelor sale electrice, sigilarea contorului etc., după care, dacă se stabilește conformitatea acestora cu cerințele tehnice actuale, organizația de furnizare a energiei deschide un personal. cont pe numele abonatului și îi înmânează „cartea de plată” pentru emiterea documentelor de plată pentru energia electrică uzată. Pauza in portie, întreruperea sau restrângerea alimentării cu energie este posibilă: - prin acordul părților; - în cazul în care starea nesatisfăcătoare a centralelor electrice ale abonatului amenință cu un accident sau pune în pericol viața sau siguranța cetățenilor; - dacă este necesar, să ia măsuri urgente pentru prevenirea sau eliminarea unui accident în sistemul companiei de furnizare a energiei.

concept - în baza unui contract de vânzare a unui imobil, vânzătorul se obligă să transfere un teren, clădire, structură, apartament sau alt imobil în proprietatea cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să accepte această proprietate și să plătească un preț determinat de părţile pentru aceasta.

Contractul de vânzare a bunurilor imobile se caracterizează ca fiind consensual, bilateral și reciproc.

Condițiile esențiale ale contractului de vânzare a bunurilor imobiliare includ condițiile referitoare la obiectul vânzării și prețul imobilului vândut.

Acest contract se remarca ca o versiune independenta a contractului de vanzare conform subiect - proprietate imobiliara:

Loturi de teren transferabile - terenurile și alte resurse naturale pot fi transferate numai în măsura specificată în legile funciare;

Loturi de subsol care sunt imobile din cauza proprietăților fizice și tot ceea ce este ferm legat de pământ, de exemplu. obiecte, a căror mișcare nu este posibilă fără deteriorare proporțională;

Nave aeriene și maritime supuse înmatriculării de stat, nave de navigație interioară și obiecte spațiale;

Locurile de locuit sunt spații izolate, care sunt imobile, potrivite pentru rezidența permanentă a cetățenilor, adică îndeplinesc condițiile sanitare și sanitare stabilite. reguli tehnice si norme, alte cerinte ale legislatiei;

Spații nerezidențiale în interiorul clădirilor;

Întreprinderile ca complex imobiliar;

Obiecte în construcție - drepturile asupra obiectelor în construcție se înregistrează pe baza unor documente speciale: un document privind dreptul de proprietate sau dreptul de folosință; autorizatie de constructie; documentatia proiectului; documente care conţin o descriere a obiectului construcţiei în curs.

Legea impune ca contractul de vânzare a bunurilor imobile să conțină date care să permită determinarea definitivă a imobilului care urmează să fie transferat cumpărătorului în temeiul contractului, inclusiv date care determină amplasarea proprietății pe terenul respectiv sau ca parte a altor bunuri imobiliare. În lipsa datelor specificate în contract, condiția privind imobilul care urmează să fie vândut și ce urmează a fi transferat este considerată neconsecventă, iar contractul nu este încheiat. Lista și natura documentelor care conțin date care permit identificarea definitivă a imobilului vândut este determinată de legislația privind înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu acesta și legislația privind contabilitatea tehnică a imobilelor.

Obiectele contractului de vânzare de bunuri imobiliare:

Vânzătorși cumpărător conform contractului de vânzare a bunurilor imobile pot fi atât persoane juridice, cât și persoane fizice. Totodată, trebuie avut în vedere faptul că carta sau prevederile speciale ale legii pot impune restricții privind dobândirea și înstrăinarea de bunuri imobile unei persoane juridice. De exemplu, în majoritatea cazurilor, vânzarea de bunuri imobiliare scumpe este o tranzacție majoră, pentru care vânzătorul - o societate pe acțiuni - trebuie să respecte cerințele legislației pe acțiuni pentru astfel de tranzacții.

Ca regulă generală, proprietarul unui imobil poate acționa în calitate de vânzător. Vânzătorul poate fi și o persoană autorizată de proprietar în temeiul legii sau contractului.

Contractul de vânzare a bunurilor imobile trebuie încheiat în scris. formă prin întocmirea unui singur document semnat de părţi. Nerespectarea formei stabilite a contractului de vânzare a bunurilor imobile atrage nulitatea acestuia.

Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare de la vânzător la cumpărător este supus înregistrării de stat. Prin urmare, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare ia naștere de la cumpărător pe baza unei structuri juridice complexe - un contract încheiat de vânzare a bunurilor imobiliare și un act de înregistrare de stat a transferului de proprietate.

Așadar, dacă părțile în contract prevăd condiția ca obligațiile de transmitere a imobilului și de plată a acestuia să fie îndeplinite de către părți înainte de înregistrarea de stat a transferului de proprietate, atunci fiecare dintre părțile interesate poate cere executarea acestora.

Până la înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate, vânzătorul, care și-a îndeplinit obligația de a transfera bunul imobil în posesia cumpărătorului, își păstrează autoritatea de a proteja dreptul de proprietate. Prin urmare, vânzătorul de imobile poate depune revendicare și pretenții negative.

În absenţa unei condiţii asupra Preț contractul de vânzare a bunurilor imobile se consideră neîncheiat. Ca regulă generală, prețul imobilului situat pe un teren agreat de părți include prețul părții corespunzătoare din terenul cedat cu acest imobil sau dreptul asupra acestuia. Cu toate acestea, această regulă este dispozitivă. Prețul unui imobil într-un contract de vânzare imobiliar poate fi determinat de părți în diferite moduri. În cazurile în care prețul bunului imobil este stabilit pe unitatea de suprafață a acestuia sau alt indicator al mărimii acestuia, prețul total al unui astfel de bun imobil de plătit este determinat pe baza mărimii reale a bunului imobil transferat cumpărătorului.

Incheierea unui contract de vanzare de bunuri imobiliare. Procedura de transfer a dreptului de proprietate și a riscurilor către cumpărător. Drepturi asupra unui teren sub proprietate imobiliară. Caracteristicile vânzării spațiilor rezidențiale

Incheierea unui contract de vanzare de bunuri imobiliare:

Vanzator ar trebui să predea, A cumpărător ar trebui să a accepta imobile în baza unui act de transfer sau alt document de transfer. Un act de transfer sau alt document de transfer este necesar ca cerință obligatorie pentru înregistrarea transferului de proprietate asupra bunului vândut. Sustragerea uneia dintre părți de la semnarea documentului privind transferul imobilului este considerată refuzul vânzătorului de a îndeplini obligația de a transfera proprietatea, iar cumpărătorul - de la obligația de a accepta proprietatea. În consecință, cealaltă parte are dreptul să ceară despăgubiri pentru daune sau sechestru.

Vanzator trebuie să transfere proprietatea calitate bună. La transferul clădirilor și structurilor complexe din punct de vedere tehnic, părțile pot prevedea că o condiție prealabilă pentru îndeplinirea corespunzătoare a obligației de transfer este ca vânzătorul, pe cheltuiala sa, de către o organizație specializată, să desfășoare activități de control și verificare pentru a determina starea calitativă a proprietatea, utilitățile, rețelele de informații etc. care deservesc acest obiect.

Dacă deficiențele bunurilor nu au fost precizate de vânzător, cumpărătorul, căruia i-a fost transferată proprietatea de calitate necorespunzătoare, are dreptul, la alegerea sa, să ceară vânzătorului:

Reducerea proporțională a prețului de achiziție;

Eliminarea gratuită a defectelor mărfurilor într-un timp rezonabil;

Rambursarea cheltuielilor acestora pentru eliminarea defectelor la bunuri.

În cazul încălcării materiale a cerințelor privind calitatea mărfurilor, cumpărătorul are dreptul de a refuza îndeplinirea contractului de vânzare și de a cere restituirea sumei de bani plătite pentru bunuri. Cumpărătorul nu are dreptul de a cere înlocuirea bunurilor imobiliare de calitate scăzută cu imobile omogene de înaltă calitate. Această excepție se explică prin faptul că proprietatea este un lucru individual definit, ceea ce exclude posibilitatea înlocuirii sale datorită naturii și substanței obligației.

Acceptarea de către cumpărător a unui imobil care nu respectă termenii contractului nu constituie o bază pentru eliberarea vânzătorului de răspundere pentru executarea necorespunzătoare a contractului.

Cumpărător trebuie sa a plati proprietatea. Forma, procedura și modalitatea de plată sunt stabilite de către părțile la acord în mod independent. Legea permite plata proprietății achiziționate în rate și credit, precum și plata în avans. Atunci când bunurile imobiliare sunt vândute pe credit, astfel de bunuri imobiliare sunt recunoscute ca fiind gajate vânzătorului pentru a se asigura că cumpărătorul își îndeplinește obligațiile de plată pentru bunuri.

În cazul neîndeplinirii obligației de plată, vânzătorul are dreptul de a cere plata imobilului și plata dobânzii pentru utilizarea fondurilor altor persoane.

2.2.1. Obiectul contractului

2.2.2. Pretul contractului

2.3.1. Documente de titlu

2.3.2. Informații despre sarcinile apartamentului

2.3.3. Conditii pentru eliberarea apartamentului

2.3.4. Procedura de decontare conform contractului

4. Înregistrarea de stat a transferului de proprietate în baza unui contract de vânzare de bunuri imobiliare

1. Conceptul de termeni esentiali ai contractului

În primul rând, o mică teorie despre termenii contractelor. Potrivit articolului 432 Cod Civil Contractul RF se consideră încheiat dacă părțile au ajuns la un acord cu privire la toți termenii esențiali ai contractului. Astfel, codul a împărțit termenii contractului în două grupe: termeni esențiali și alți termeni (pot fi numiți suplimentari).

Conditiile esentiale sunt:

- conditii privind obiectul contractului,

- conditii care sunt numite in lege sau in alte acte juridice ca fiind esentiale sau necesare pentru contracte de acest tip;

- toate acele condiții în privința cărora, conform declarației uneia dintre părți, ar trebui să se ajungă la o înțelegere.

În cazul în care părțile contractante nu au ajuns la un acord asupra condițiilor esențiale ale contractului, iar contractul nu conține termeni esențiali, atunci prin lege contractul se consideră neîncheiat.

2. Condițiile contractului de vânzare a bunurilor imobile

Contract de vanzare imobiliare. Ce conditii ar trebui sa contina?

În cadrul unui contract de vânzare de bunuri imobiliare (contract de vânzare de bunuri imobiliare), vânzătorul se obligă să transfere imobilul în proprietatea cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să accepte această proprietate și să plătească pentru aceasta prețul convenit de către petreceri.

Contractul trebuie sa contina:

- informatii despre fiecare parte la contract,

- toate condițiile esențiale, în lipsa cărora contractul va fi considerat neîncheiat,

- precum și alte condiții.

2.1. Informații despre fiecare parte la contract

Contractul de vânzare a bunurilor imobiliare trebuie să conțină informații despre fiecare parte la tranzacție.

Pentru persoane fizice:

- date pașaport,

- adresa de inregistrare,

Data și locul nașterii.

Dacă cel puţin una dintre părţi este entitate, sunt indicate numele, TIN, PSRN, adresa legală a organizației.

Dacă contractul este nu proprietarul imobilului sau nu cumpărătorul b, atunci contractul indică temeiurile pentru care persoana (persoanele) specificată(e) acționează în numele lor.

Aceasta poate fi o procură: legalizată, dacă contractul este semnat de o persoană fizică; întocmit în formă scrisă simplă, dacă contractul la care persoana juridică este parte este semnat de o persoană fizică autorizată.

Procura trebuie să indice autoritatea competentă: să încheie un contract de vânzare cumpărare, să primească plată sau să efectueze plata în baza unui contract de vânzare cumpărare, precum și să accepte sau să transfere bunuri imobiliare cu dreptul de a semna un act de transfer.

Dacă o parte la contract este sub 14 ani sau cetăţean incapabil, apoi in numele acestuia, contractul se incheie de parinti, parinti adoptivi sau tutori.

Dacă părțile la contract sunt un minor cu vârsta cuprinsă între 14 și 18 ani sau un cetățean cu capacitate juridică limitată, apoi semnează singuri contractul cu acordul scris al părinților, părinților adoptivi sau tutorelui. În aceste cazuri, veți avea nevoie de permisiunea autorității de tutelă și tutelă pentru a efectua tranzacția.

2.2. Condiții esențiale ale contractului de vânzare a bunurilor imobiliare

2.2.1. Obiectul contractului

2.2.2. Pretul contractului

2.2.3. Lista persoanelor care își păstrează dreptul de a folosi spațiile rezidențiale

Condițiile esențiale ale unui contract de vânzare de bunuri imobiliare includ:

- Obiectul contractului

- prețul contractului,

- Și pentru spațiile rezidențiale - o listă a persoanelor care își păstrează dreptul de a folosi spațiile rezidențiale.

2.2.1. Obiectul contractului

Contractul de vânzare a imobilului trebuie să conțină date care să permită determinarea definitivă a imobilului care urmează să fie transferat cumpărătorului în temeiul contractului, inclusiv date care determină amplasarea imobilului pe terenul respectiv sau ca parte a acestuia. alte bunuri imobiliare.

Daca vorbim de un contract de vanzare a unui apartament , apoi:

Contractul trebuie să precizeze:

- numele locuinței - apartament,

- număr de camere

- adresa imobilului de locuit in care se afla apartamentul,

- zona comuna si rezidentiala.

În plus, pot fi indicate și alte caracteristici de identificare ale apartamentului: etaj, intrare, număr de niveluri ale apartamentului, număr de etaje ale întregii case etc.

Toate aceste informații sunt reflectate în pașapoartele cadastrale și tehnice furnizate de BTI sau Rosreestr.

De asemenea, contractul ar trebui să reflecte starea apartamentului, disponibilitatea și starea proprietății care rămâne în apartament, echipament tehnic etc. (aceasta se poate face sub forma unei anexe, care este parte integrantă a contractului).

Să notăm încă un punct important.

A duce la deducere fiscală costul finisării apartamentului achiziționat, este necesar ca contractul în baza căruia a fost achiziționat apartamentul să conțină o condiție pentru achiziționarea apartamentului fără finisare.

2.2.2. Pretul contractului

Pretul se refera si la termenii esentiali ai contractului de vanzare. Și în consecință, așa cum am spus mai devreme, în lipsa unui acord scris convenit de părți cu privire la prețul imobilului, contractul de vânzare a acestuia se consideră neîncheiat.

Prețul contractului este indicat în ruble, dar poate fi indicat în echivalentul în ruble al sumei determinate în moneda straina sau în unităţi monetare convenţionale.

Contractul permite indicarea prețului pe unitate de suprafață, în legătură cu care se determină prețul imobilului în funcție de suprafața acestuia.

2.2.3 Lista persoanelor îndreptățite să folosească apartamentul

Potrivit paragrafului 1 al art. 558 din Codul civil, care stabilește specificul vânzării spațiilor de locuit, pe lângă subiect și preț, o condiție esențială a contractului de vânzare a unui imobil de locuit, apartament, parte dintr-un imobil de locuit sau apartament în care locuiesc persoane care, în condițiile legii, păstrează dreptul de folosință a acestui imobil de locuit după ce acesta a fost dobândit de către cumpărător, este o listă a acestor persoane indicând drepturile lor de folosință a imobilului de locuit vândut.

Aceste persoane, potrivit legii, pot fi:

a) chiriașul locuinței și cetățenii cu domiciliul permanent cu acesta;

b) un cetățean care este subchiriaș al unui spațiu rezidențial, în termenul contractului de închiriere (articolul 677 din Codul civil al Federației Ruse).

c) o persoană care are dreptul la utilizarea pe tot parcursul vieții a spațiilor rezidențiale în modul de refuz testamentar (articolul 33 din LC RF);

d) beneficiarul chiriei în baza unui contract de întreținere pe viață cu o persoană aflată în întreținere, dacă contractul prevede reședința sa în această clădire rezidențială (clauza 1, articolul 602, clauza 1, articolul 586 din Codul civil al Federației Ruse);

e) un împrumutat în temeiul unui acord de utilizare gratuită a spațiilor rezidențiale în termenul acordului (clauza 1, articolul 700 din Codul civil al Federației Ruse).

Prezența dreptului terților de a locui și de a folosi spațiile de locuit înstrăinate este o împrejurare foarte importantă de care cumpărătorul acestui imobil de locuit ar trebui să fie conștient, întrucât acest drept este un fel de grevare a dreptului de folosință a spațiilor de locuit înstrăinate. și poate servi drept împrejurare în care dobânditorul poate refuza să facă o tranzacție.

Astfel, la înstrăinarea unei locuințe, contractul trebuie să indice dreptul celui care locuiește în aceasta de a folosi această locuință, în caz contrar contractul nu se poate încheia, întrucât nu s-a ajuns la o înțelegere asupra tuturor condițiilor esențiale.

Opțiunea ideală este ca la momentul încheierii contractului de vânzare a unui apartament să nu existe persoane fizice la locul de reședință și locul de ședere, precum și să nu existe persoane care, în condițiile legii, își păstrează dreptul de a folosi acest imobil rezidențial după ce acesta este achiziționat de către cumpărător.

2.3. Condiții necesare contractului de vânzare a bunurilor imobile

2.3.4. Condiții pentru eliberarea imobilului de pe proprietatea vânzătorului, procedura și termenii de transfer al proprietății de către vânzător către cumpărător

2.3.5. Procedura de decontare conform contractului

Nu sunt condiții esențiale, dar sunt în mod clar necesare următoarele condiții ale contractului de vânzare imobil.

2.3.1. Data și locul încheierii contractului

Contractul de vânzare a bunurilor imobile trebuie să indice data și locul încheierii contractului.

2.3.2. Documente de titlu

Contractul trebuie să specifice informații despre documentele de proprietate ale proprietății:

– în baza căruia a fost achiziționat apartamentul (contract de cumpărare și vânzare, hotărâre judecătorească, acord de participare la construcție comună etc.),

- tipul de proprietate al vânzătorului,

- detalii ale documentului care confirmă dreptul de proprietate al vânzătorului, respectiv Certificatul de proprietate.

2.3.3. Informații despre sarcinile proprietății

În contractul de vânzare a unui apartament, este de dorit să se prevadă o condiție ca să nu existe fapte de arestare, gaj, litigiu în legătură cu proprietatea și alte restricții.

2.3.4. Condiție de eliberare imobiliarădin proprietatea vânzătorului, procedura și condițiile de transfer al proprietății de către vânzător către cumpărător

Dacă achiziționați un imobil, în special un apartament, în care vânzătorul și membrii familiei acestuia continuă să locuiască în momentul semnării contractului de vânzare, contractul trebuie să prevadă perioada în care se vor muta din apartament. , scoateti proprietatea si fi scos din registrul de la aceasta adresa .

Transferul bunurilor imobiliare de către vânzător și acceptarea acestuia de către cumpărător se efectuează conform actului de transfer semnat de părți sau a unui alt document privind transferul (partea 1 a articolului 556 din Codul civil al Federației Ruse). Cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel, obligația vânzătorului de a transfera bunuri imobile către cumpărător se consideră îndeplinită după predarea acestui imobil către cumpărător și semnarea de către părți a documentului de transfer aferent.

Sustragerea uneia dintre părți de la semnarea documentului privind transferul imobilului în condițiile stipulate în contract se consideră refuzul vânzătorului de a îndeplini obligația de a transfera proprietatea, iar cumpărătorul - obligația de a accepta proprietatea.

2.3.5. Procedura de decontare în baza unui contract de vânzare de bunuri imobiliare

Să ne oprim mai în detaliu asupra procedurii de decontare în baza unui contract de vânzare de bunuri imobiliare.

În prezent, există patru metode principale de decontare pe piața imobiliară în baza unui contract de cumpărare și vânzare imobiliare.

Metoda 1. Forma de plată a scrisorii de credit

Această modalitate de plată constă în faptul că cumpărătorul imobilului încheie în prealabil un acord cu banca, în baza căruia se depune în contul bancar o sumă egală cu valoarea imobilului. În momentul în care vânzătorul apartamentului depune la bancă documentul specificat de părți la emiterea acreditivului, de exemplu, un extras din Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta, în care cumpărătorul este indicat ca proprietar al proprietății, banca transferă suma care i se cuvine (paragraful 1 al articolului 867 din Codul civil al Federației Ruse).

Scrisorile de credit sunt:

- irevocabil (articolul 869 din Codul civil al Federației Ruse). Acest tip de acreditiv implică faptul că banca nu poate anula obligația de plată a sumei specificate în acreditiv fără acordul beneficiarului fondurilor. Pentru vânzător, este de preferat să deschidă un acreditiv irevocabil;

- revocabil (articolul 868 din Codul civil al Federației Ruse). Acest tip de acreditiv nu conține o obligație necondiționată a băncii față de vânzător și poate fi anulat sau modificat fără acordul prealabil al destinatarului fondurilor. Dacă nu se specifică altfel, scrisoarea de credit se presupune a fi revocabilă.

Băncile pot percepe un comision pentru deschiderea unei scrisori de credit, a cărui valoare este de obicei determinată ca procent din suma acreditivului.

Metoda 2. Utilizarea unei celule bancare

Această metodă este după cum urmează.

Vânzătorul, cumpărătorul și banca întocmesc un acord în baza căruia banca închiriază o cutie de valori. În continuare, cumpărătorul, în prezența vânzătorului, pune banii în celulă. Perioada de închiriere a celulei este indicată ținând cont de perioada preconizată de înregistrare de stat a transferului dreptului de proprietate asupra proprietății.

Condițiile de acces la celulă sunt pre-negociate. Într-un anumit timp de la plasarea banilor într-o celulă, numai vânzătorul are dreptul să o deschidă, prezentând, de exemplu, un extras din registrul drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta din care să rezulte că dreptul de proprietate asupra imobilului a trecut la cumpărătorul.

După expirarea acestui termen, dreptul vânzătorului de a accesa celulă fără un cumpărător este reziliat. În acest caz, cumpărătorul va avea acces la celulă la prezentarea pașaportului în lipsa vânzătorului și posibilitatea de a prelua banii înapoi.

Cu toate acestea, este important ca cumpărătorul, la rândul său, să primească de la vânzător o chitanță că vânzătorul a primit fonduri. Pentru a face acest lucru, vânzătorul și cumpărătorul, de regulă, închiriază o a doua celulă de la bancă, condițiile de acces la care sunt reflectate în raport cu condițiile de acces la celulă cu bani. Adică, într-o anumită perioadă, cumpărătorul are acces la celulă la prezentarea unui certificat de proprietate al apartamentului, iar apoi dacă tranzacția nu are loc, vânzătorul are acces și își ia chitanța din celulă.

Metoda 3. Încasați numerar fără a folosi o cutie de valori sau a utiliza ordinele de plată în decontări

Aceste metode sunt acum destul de comune.

Cu toate acestea, utilizarea decontărilor în numerar sau a decontărilor fără numerar prin transferul de fonduri de către bancă în numele cumpărătorului în contul vânzătorului implică următoarele riscuri:

1) dacă cumpărătorul transferă (liste) bani gheata la momentul semnării contractului înainte de înregistrarea transferului de proprietate, există riscul ca înregistrarea să fie refuzată. Cumpărătorul într-o astfel de situație poate fi fără bani și imobile;

2) în cazul în care părțile convin să rezolve după înregistrarea transferului de proprietate, poate exista riscul ca cumpărătorul, a cărui proprietate asupra imobilului a fost deja înregistrată, să nu achite vânzătorului suma convenită din anumite motive. În acest caz, vânzătorul va fi fără imobil și fără bani.

Astfel, decontările în baza unei scrisori de credit și decontările folosind o celulă bancară sunt metode mai sigure de decontare atunci când se efectuează o tranzacție de cumpărare și vânzare imobiliară.

Metoda 4. Utilizarea unui cont bancar escrow

Această metodă constă în faptul că cumpărătorul de bunuri imobiliare deschide un așa-numit cont escrow în bancă pentru decontări în baza unui contract de cumpărare și vânzare imobiliare.

Pentru a face acest lucru, cumpărătorul de bunuri imobiliare depune o sumă egală cu valoarea imobilului în contul escrow.

Banca blochează fondurile din contul escrow până la îndeplinirea obligațiilor din contractul de cumpărare și vânzare imobiliare, în care sunt plasate fondurile. În momentul în care vânzătorul de bunuri imobiliare prezintă băncii, de exemplu, un extras din Registrul unificat de stat al drepturilor imobiliare și tranzacțiilor cu acesta asupra dreptului de proprietate al cumpărătorului, banca acordă vânzătorului suma care i se cuvine. din contul escrow.

Proprietarul contului escrow nu poate dispune de fondurile din cont. De fapt, un astfel de cont este destinat doar stocării fondurilor cumpărătorului și transferării acestora către vânzător la apariția circumstanțelor specificate în contractul de cumpărare și vânzare imobiliară.

Dacă tranzacția nu a avut loc, atunci la expirarea acordului de cont escrow, contul este închis, iar fondurile din cont sunt returnate cumpărătorului de bunuri imobiliare, cu excepția cazului în care se prevede altfel printr-un acord între vânzător și cumpărător.

2.4. Alte clauze ale contractului de vânzare de bunuri imobiliare

În plus față de condițiile de mai sus, într-un contract de vânzare imobiliar pot fi prevăzute și alte condiții, de exemplu, o condiție privind responsabilitatea părților, o condiție privind procedura de soluționare a litigiilor în temeiul contractului, o condiție privind confidențialitatea și alții.

3. Forma unui contract de vânzare de bunuri imobiliare

Contractul de vânzare a bunurilor imobile se întocmește într-o formă scrisă simplă sub forma unui singur document semnat de părți. Nerespectarea formei contractului de vânzare a bunurilor imobile atrage nulitatea acestuia. De asemenea, este necesar să se acorde atenție faptului că legislația nu prevede legalizarea obligatorie a unui contract de vânzare de bunuri imobiliare.

Cu toate acestea, părțile pot prevedea în mod voluntar legalizarea contractului de vânzare a unui apartament, reflectând această condiție direct în contractul propriu-zis. Dar, repetăm, acesta este un drept, nu o obligație a părților.

Din anumite motive, există o opinie că legalizarea contractului oferă o protecție suplimentară tranzacției, însă nu este așa.

4.4. Înregistrarea de stat a transferului de proprietate în baza unui contract de vânzare de bunuri imobiliare

Transferul dreptului de proprietate asupra unui imobil în baza unui contract de vânzare imobiliar către cumpărător este supus înregistrării de stat.

În conformitate cu Codul civil al Federației Ruse înregistrare de stat drepturile asupra bunurilor imobiliare este un act juridic de recunoaștere și confirmare de către starea de apariție, restrângere (grevare), transfer și încetare a drepturilor imobiliare.

În consecință, dreptul cumpărătorului de proprietate asupra imobilului dobândit ia naștere din momentul înregistrării sale de stat (clauza 2, articolul 223 din Codul civil al Federației Ruse).

Dacă o tranzacție care necesită înregistrarea de stat se efectuează în forma corespunzătoare, dar una dintre părți se sustrage la înregistrarea acesteia, instanța este în drept, la cererea celeilalte părți, să ia o hotărâre cu privire la înregistrarea de stat a tranzacției. În acest caz, tranzacția se înregistrează în conformitate cu decizia instanței.

În concluzie, vreau să remarc că un contract de cumpărare-vânzare imobiliară, care conține toate cerințele legii și protejează pe cât posibil vânzătorul și cumpărătorul, este un document complex.

Ei bine, nu uitați să vă consultați cu avocații implicați în suport pentru tranzacțiile imobiliare pentru a avea informații complete despre termenii acestui acord și imaginați-vă cum va decurge tranzacția dumneavoastră înainte de a semna un contract de vânzare imobiliară. Noroc!

Boytsova E. A.

Avocat al Baroului din Moscova

„Centrul de expertiză juridică”

De contract de vanzare imobiliara vânzătorul se obligă să transfere imobil în proprietatea cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să accepte acest imobil în baza actului de transfer și să plătească pentru acesta o sumă de bani determinată de părți.

De contract de vânzare de bunuri imobiliare (contract de vânzare imobil) vânzătorul se obligă să transfere în proprietatea cumpărătorului un teren, clădire, structură, apartament sau alt imobil

Regulile se aplică vânzării întreprinderilor, cu excepția cazului în care normele privind contractul de vânzare a unei întreprinderi nu prevede altfel.

JURID. CARACTERISTICĂ

consensual

compensate

bilateral

Reciproc

PETRECERI

Vânzătorul este proprietarul imobilului, acționând direct sau prin reprezentantul său (se aplică și titularilor drepturilor reale imobiliare corespunzătoare).

Cumpărare.

Orice subiect de drept din partea vânzătorului și a cumpărătorului poate acționa ca părți la contract.

Particularități: dacă vânzătorul este o întreprindere unitară de stat sau municipală cu drept de administrare sau Managementul operational, apoi are drepturi limitate de a dispune de proprietate și nu este permis să vândă fără acordul proprietarului. Instituția poate înstrăina numai bunuri imobile, care sunt dobândite pe cheltuiala veniturilor din activități permise de carte.

La vânzarea imobilelor în curs de privatizare se aplică reguli speciale, prevăzute de legislația privind privatizarea.

Lucru - proprietate imobiliara. Este o trăsătură distinctivă, care a făcut posibilă distingerea acestui tip de dog-ra K-P. Lucruri imobile - tot ceea ce este ferm legat de pământ, de ex. obiecte, mutarea la fără deteriorarea disproporționată a scopului lor este imposibil (loturi de teren, izolate corp de apa, păduri, clădiri, întreprinderi, nave supuse înmatriculării de stat etc.). inclusiv tribunal

Stare esentiala - preț și articol

Contractul de vânzare a terenului trebuie să indice și acesta sarcinileși restricții de utilizare. In lipsa acestor date, conditia de proprietate se considera ca neacordata de parti, iar contractul nu este incheiat.

Forma- scris prin intocmirea unui act semnat de parti. Nerespectarea este invalidă.

Părțile sunt obligate să înregistreze numai transferul dreptului de proprietate asupra proprietății. Nu se efectuează neapărat concomitent cu transferul imobilului în temeiul actului.

Înregistrări sub rezerva transferului drepturilor de proprietate, iar nu contractul, care se consideră încheiat din momentul semnării acestuia de către părți. Produs de instituții justiţie în Registrul unificat de stat în conformitate cu legea privind înregistrarea drepturilor asupra bunurilor imobiliare. Se poartă deschis natura: organismul este obligat să furnizeze informații despre orice imobil oricărei persoane care a prezentat o carte de identitate și o cerere scrisă, iar unei persoane juridice - documente care confirmă înregistrarea unei persoane juridice și autoritatea reprezentantului acesteia.

Îndeplinirea acordului de către părți înainte de înregistrare (proprietatea a fost transferată cumpărătorului, care a plătit vânzătorului prețul stabilit prin contract) nu constituie temei pentru modificarea raporturilor acestora cu terții.

În cazul în care una dintre părți se sustrage de la înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare, instanța are dreptul de a lua o decizie cu privire la înregistrarea de stat a transferului de proprietate:

La cererea celeilalte părți,

La cererea executorului judecătoresc-executor în cazurile prevăzute de legislația Federației Ruse privind procedurile de executare,

Partea care se sustrage în mod nejustificat înregistrarea de stat a transferului de proprietate trebuie să despăgubească cealaltă parte pentru pierderile cauzate de întârzierea înregistrării.

Preț- o conditie esentiala, in lipsa unui caine-r se considera neincheiat. La vânzarea proprietății situate pe un teren, prețul stabilit al acestei proprietăți include prețul terenului corespunzător, cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel. Contractul poate specifica doar prețul pe unitate de suprafață, în timp ce prețul total al proprietății este determinat în funcție de dimensiunea reală a acesteia.

Datoria vânzătorului — transfer de proprietate către cumpărător.

Responsabilitățile cumpărătorului nu necesită caracteristici detaliate, deoarece sunt obișnuite pentru orice contract K-P, cu excepția obligației de a accepta bunuri imobile în baza unui act de transfer

Ambii sunt obligați să înregistreze transferul de proprietate.

Transfer imobiliar de către vânzător și acceptarea acesteia de către cumpărător se realizează conform acordului semnat de părți act de transfer sau alt document de transfer.

Cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel, obligația vânzătorului de a transfera bunuri imobiliare către cumpărător se consideră îndeplinită. după ce bunul este predat cumpărătorului și părțile semnează actul de transfer aferent. Acceptarea de către cumpărător a unui imobil care nu respectă termenii contractului nu constituie o bază pentru eliberarea vânzătorului de răspundere pentru executarea necorespunzătoare a contractului.

Conform contractului de vânzare a bunurilor imobile către cumpărător concomitent cu transferul dreptului de proprietate asupra acesteia se transferă drepturile asupra acelei părți teren , care este ocupat de acesta și necesar pentru folosirea lui.

În cazul în care vânzătorul este proprietarul terenului pe care se află imobilul de vânzare, cumpărătorul este transferat proprietatea asupra terenului ocupate de astfel de bunuri imobiliare si necesare folosirii acestuia, daca legea nu prevede altfel.

Vânzarea imobilului situat pe un teren care nu este proprietatea vânzătorului, permis fara acord proprietarul acestui site, dacă acest lucru nu contravine termenilor de utilizare ai unui astfel de site, stabiliți prin lege sau contract.

La vânzarea unor astfel de bunuri imobiliare, cumpărătorul dobândește dreptul de a folosi terenul relevant în aceleași condiții ca și vânzătorul de imobil.

Codul funciar N 136-FZ din 25 octombrie 2001 stabilește principiul unității destinului terenurilor și obiectelor strâns legate de acestea, conform căreia toate strâns legate cu terenuri obiectele urmează soarta terenurilor, cu excepția cazurilor stabilite de legile federale.

Când transmisie vânzător la cumpărător imobil care nu îndeplinește condițiile contractului privind calitatea acestuia , se aplică regulile articolului 475: Dacă defectele bunurilor nu au fost precizate de vânzător, cumpărătorul poate, la alegerea sa, să ceară vânzătorului:

Reducerea proporțională a prețului de achiziție;

eliminarea gratuită a deficiențelor într-un timp rezonabil;

Rambursarea cheltuielilor acestora pentru eliminarea deficiențelor.

În cazul unei încălcări materiale a cerințelor de calitate, cumpărătorul are dreptul, la alegerea sa: să refuze executarea contractului și să ceară restituirea sumei plătite pentru marfă. Termenele în care apar consecințele pot fi specificate în contract sau prin lege, dacă nu sunt stabilite, se aplică cele rezonabile.

Contracte de vanzare rezidentiale

O condiție esențială a contractului de vânzare a unei clădiri rezidențiale, a unui apartament, a unei părți a unei clădiri rezidențiale sau a unui apartament în care locuiesc persoanele păstrând, în condițiile legii, dreptul de folosință această locuință DUPĂ achiziționarea ei de către cumpărător, este o listă a acestor persoane, indicând drepturile lor de utilizare proprietate rezidentiala de vanzare.

Contractul de vânzare a spațiilor de locuit este supus înregistrării de stat și se consideră încheiat din momentul înregistrării.

Contractul de vânzare de spații de locuit diferă de alte contracte de vânzare de bunuri imobiliare prin aceea că spațiile de locuit, indiferent cine îl deține, poate fi utilizat numai în scopul prevăzut - pentru ca cetățenii să trăiască. Utilizarea prevăzută nu poate fi modificată în contractul de vânzare, la discreția părților.

Constituția, care spune că nimeni nu poate fi lipsit în mod arbitrar de dreptul la locuință.

Astfel de persoane includ:

Membrii de familie ai proprietarului locuinței (articolul 292 din Codul civil),

Chiriașul spațiilor de locuit și cetățenii cu domiciliul permanent cu acesta (articolele 675 și 677 din Codul civil),

Cetăţenii care sunt subchiriaşi în termenul de subînchiriere, dar nu mai mult decât termenul contractului de muncă (articolul 685 din Codul civil).

Dacă în momentul vânzării persoanele ale căror drepturi se datorează spațiilor de locuit nu locuiesc în spațiile de locuit, atunci contractul trebuie să indice în mod expres acest lucru.

Restricții legate de înstrăinarea spațiilor de locuit în care locuiesc membri minori ai familiei proprietarului: vânzarea este permisă numai cu acordul autorității tutelare și tutelare.

Contract de vânzare întreprindere.

Legea federală din 21 iulie 1997 N 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”

Companie ca obiect de drepturi - Complex imobiliar, folosit pentru activitati de afaceri, este recunoscut ca imobiliar.

Structura cuprinde toate tipurile de proprietăți destinate activităților sale, inclusiv:

Teren,

Clădiri, structuri,

echipamente,

Inventar,

produse,

Reputația de afaceri,

drepturi de revendicare,

Precum și drepturile asupra denumirilor care individualizează întreprinderea, produsele, lucrările și serviciile acesteia (numele companiei, mărci comerciale, mărci de servicii) și alte drepturi exclusive, cu excepția cazului în care prin lege sau contract se prevede altfel.

De contract de vânzare comercială vânzătorul se obligă să transfere în proprietatea cumpărătorului întreprinderea în ansamblu ca un complex imobiliar (articolul 132); cu excepția drepturilor și obligațiilor pe care vânzătorul nu este în drept să le transfere altor persoane.

DESCRIERE LEGALĂ

consensual,

compensat,

Reciproc.

Antreprenorial

Un obiect- o întreprindere ca complex imobiliar, și nu ca persoană juridică.

Drepturi exclusive asupra mijloacelor de individualizare a întreprinderii, produselor, lucrărilor sau serviciilor vânzătorului (denumire comercială, marcă comercială, marcă de serviciu), precum și drepturile care îi aparțin pe baza acordurilor de licență de utilizare a unor astfel de mijloace de individualizare transferate cumpărătorului, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

Drepturile vânzătorului, obținute de acesta pe baza unei licențe de angajare în activitatea respectivă, nu sunt supuse transferului către cumpărătorul întreprinderii. dacă legea sau alte acte juridice nu prevede altfel. Transferul către cumpărător ca parte a întreprinderii a obligațiilor, a căror îndeplinire de către cumpărător este imposibilă în lipsa unei licențe, nu îl eliberează pe vânzător de acestea în fața creditorilor. Pentru neexecutare, vânzătorul și cumpărătorul sunt răspunzători solidar față de creditori.

În practică, este necesar să se distingă mai multe domenii de aplicare a unui grup de norme în funcție de mecanismul de reglementare legală:

Vânzarea întreprinderilor de stat și municipale efectuate în procesul de privatizare;

Vânzarea întreprinderii în legătură cu falimentul debitorului;

Vânzarea întreprinderilor de către proprietari privați între ei și în vânzarea întreprinderilor private către stat.

Laturi:

Vânzătorul este o persoană juridică și un antreprenor individual care are dreptul de proprietate asupra complexului imobiliar,

Cumpărătorul este o persoană juridică și un antreprenor individual care poate deține un complex imobiliar cu un anumit scop.

Condiții esențiale ale contractului - articol si pret

FORMA:

1) se încheie în scris prin întocmirea unui document semnat de părți cu anexarea obligatorie a documentelor;

Nerespectarea formei contractului de vânzare a unei întreprinderi atrage nulitatea acesteia.

2) Înainte de semnarea contractului, următoarele documente trebuie întocmite și revizuite de către părți:

act de inventariere,

Bilanț,

Concluzia unui auditor independent cu privire la componența și valoarea întreprinderii,

O listă a tuturor datoriilor incluse în componența sa, indicând creditorii, natura, valoarea și momentul creanțelor acestora.

Contractul este supus înregistrării de stat imediat dupa transfer si se considera incheiat din momentul acestuia.

Structura întreprinderii constă din elemente tangibile și intangibile. Compoziția și valoarea întreprinderii se stabilesc în contract pe baza unui inventar complet al întreprinderii, realizat de vânzător în conformitate cu Ghidul de inventariere a proprietății și obligațiilor financiare, aprobat prin Ordinul Ministerului Finanţa.

Proprietățile, drepturile și obligațiile specificate în documente sunt supuse transferului de către vânzător către cumpărător, dacă nu se stabilește altfel prin acordul părților.

Termen contractual vânzarea nu este reglementată în mod specific de lege și se stabilește prin acordul părților.

Responsabilitatile vanzatorului : transferarea bunurilor către cumpărător într-o anumită cantitate, set, de calitatea stabilită și liberă de drepturile a 3 persoane, transferul întreprinderii către cumpărător conform actului de transfer, înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate.

Responsabilitățile cumpărătorului : plata intreprinderii primite; întreprinderea acțiunilor necesare pentru ca vânzătorul să fie considerat că și-a îndeplinit obligația de a transfera întreprinderea (nu poate refuza în mod nejustificat semnarea actului de transfer și înregistrarea de stat a dreptului de proprietate).

Pentru a proteja drepturile creditorilor, este prevăzută o procedură: creditorii pentru obligațiile incluse în întreprinderea vândută trebuie să fie înainte de transferul acesteia către cumpărător. notificat în scris despre vânzarea sa de către una dintre părțile la contractul de vânzare întreprindere.

Notificarea trebuie să fie individualizată, i.e. este inacceptabil să se folosească o publicație în mass-media ca notificare. părțile din contractul de vânzare a întreprinderii trebuie să aibă grijă de disponibilitatea dovezilor adecvate ale îndeplinirii obligației lor (aviz de notificare).

Un creditor care nu a informat în scris vânzătorul sau cumpărătorul cu privire la consimțământul său la transferul creanței are dreptul, în termen de 3 luni de la data primirii notificării de vânzare a întreprinderii, solicită:

1) încetarea sau executarea anticipată a obligației și compensarea de către vânzător pentru pierderile cauzate de aceasta;

2) recunoașterea contractului de vânzare ca nul în întregime sau în partea relevantă.

Un creditor care nu a fost înștiințat de vânzarea întreprinderii poate prezenta cerere de satisfacțieîn termen de 1 an de la ziua în care a cunoscut sau ar fi trebuit să știe despre transferul întreprinderii de către vânzător către cumpărător.

După transferul întreprinderii către cumpărător, vânzătorul și cumpărătorul suportă răspundere solidară asupra datoriilor incluse în întreprinderea transferată, care au fost transferate cumpărătorului fără acordul creditorului.

TRANSFERUL ÎNTREPRINDERII

Transferul întreprinderii de către vânzător către cumpărător se realizează conform actului de transfer, care indică:

Date despre componența întreprinderii și despre notificarea creditorilor cu privire la vânzare,

Informații despre deficiențele identificate ale proprietății transferate

O listă a proprietății, obligația de transfer care nu este îndeplinită de vânzător din cauza pierderii acesteia.

Pregătirea întreprinderii pentru transfer, inclusiv pregătirea și prezentarea spre semnare a actului de transfer, este responsabilitatea vânzătorului si realizat pe cheltuiala sa, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.