По силата на договор за продажба на недвижим имот (договор за продажба на недвижим имот) продавачът се задължава да прехвърли в собственост на купувача поземлен имот, сграда, конструкция, апартамент или друг недвижим имот (клауза 1 от член 130) (клауза 1 от член 520 от Гражданския кодекс).

В параграф 1 на чл. 520 от СК се посочва основният квалифициращ признак на договора за продажба на недвижим имот - недвижим имот. Доктриналната дефиниция на договор за продажба на недвижим имот може да се основава на концепцията за договор за продажба (клауза 1 от член 424 от Гражданския кодекс), указваща задължението на купувача да приеме недвижим имот и да заплати определена сума пари ( цена) за него.

Договорът за покупко-продажба на недвижим имот е консенсуален, двустранен, платен.

Необходимостта от адекватна гражданскоправна форма за осигуряване на сделки с недвижими имоти възникна в условията на интензивно формиране на пазара на недвижими имоти, включително чрез прехвърляне на собствеността върху жилищни помещения, обитавани от граждани.

Източници правна регулация. Основните разпоредби относно продажбата на недвижими имоти се съдържат в § 7 гл. 30 GK. Отношенията за продажба на недвижими имоти се уреждат и от други нормативни правни актове. И така, характеристиките на продажбата на жилищни сгради в провинциясъздадена с Указ на президента на Република Беларус от 11 август 2005 г. № 368 „За някои въпроси на отчуждаване на жилищни сгради в селските населени места“. Разпоредбите относно процедурата за отнемане и предоставяне на парцели се съдържат в Указ на президента на Република Беларус от 27 декември 2007 г. № 66 и др.

Законодателството установява спецификата на сделките за продажба на недвижими имоти, които са държавна собственост.

Елементи на договор за покупко-продажба на недвижим имот

Страни по споразумението: продавач и купувач. Те могат да бъдат законни лица. По правило собственикът на имота е продавачът, но може да има упълномощено от него лице. Участието на определени субекти на правото в договор за продажба на недвижим имот, предимно на юридически лица, може да бъде ограничено със закон. Законодателството на Република Беларус определя кръга от лица, които могат да участват в търгове за продажба на държавни обекти. От друга страна, особеностите на придобиване на държавна собственост от чуждестранни физически и юридически лица, както и юридически лица с участието на чуждестранни инвеститори, се определят от законодателството на Република Беларус за чуждестранните инвестиции.

Предмет на договора.Предмет на договора е недвижим имот. В параграф 1 на чл. 520 от Гражданския кодекс се отнася до парцели, сгради, конструкции, апартаменти. В същото време може да бъде и друг недвижим имот (клауза 1, член 130 от Гражданския кодекс).

Разнообразието и сложността на обектите на недвижими имоти предполага необходимостта от точно посочване в договора на всички данни, които позволяват категорично да се определи недвижимият имот, който ще бъде прехвърлен на купувача. Тези данни включват данни, които определят местоположението на недвижимия имот върху съответния поземлен имот или като част от друг недвижим имот. В съответствие с част 2 на чл. 525 от Гражданския кодекс, при липса на такива данни в договора за продажба на недвижим имот, условието за прехвърляния имот се счита за неуговорено от страните, а съответният договор не се счита за сключен.

Формуляр за договор. В съответствие с чл. 521 от Гражданския кодекс, договорът за продажба на недвижим имот се сключва в писмена форма чрез съставяне на един документ, подписан от страните (клауза 2 на член 404 от Гражданския кодекс). Неспазването на формата на договора за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност.

Правилата на Гражданския кодекс относно формата на договор за продажба на недвижим имот не са единствените, които се отнасят до особеностите на сключване на договор. В съответствие с параграф 1 на чл. 522 от СК прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот по договор за продажба на недвижим имот на купувача подлежи на държавна регистрация. Съгласно правилата, съдържащи се в чл. 131 от Гражданския кодекс, недвижимите имоти, правата върху тях и сделките с тях подлежат на държавна регистрация в случаите, предвидени от законодателни актове. Организациите за държавна регистрация на недвижими имоти, права върху тях и сделки с тях са длъжни да удостоверяват регистрацията чрез издаване на удостоверение (удостоверение) за държавна регистрация на заявителя или чрез извършване на регистрационен надпис върху оригиналния документ, изразяващ съдържанието на регистрирана транзакция.

Правна основа и процедура за държавна регистрация на недвижими имоти, права и ограничения (обременяване) на права върху него, както и сделки с него на територията на Република Беларус с цел признаване и защита от държавата регистрирани права, ограничения ( тежести) на права върху недвижими имоти и сделки с тях са определени от Закона на Република Беларус „За държавната регистрация на недвижими имоти, права върху тях и сделки с тях“. Глава 7 от този закон определя реда за държавна регистрация на сделки с недвижими имоти.

Избягването на една от страните по споразумението от държавна регистрация на прехвърляне на собствеността на недвижими имоти дава на другата страна правото да поиска в съда решение за държавна регистрация на прехвърляне на собствеността. Съгласно параграф 3 на чл. 522 от Гражданския кодекс, страна, която необосновано избягва държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността, трябва да компенсира на другата страна загубите, причинени от забавянето на регистрацията.

Клауза 1 от Указ на президента на Република Беларус от 11 август 2005 г. № 368 „Относно някои въпроси на отчуждаване на жилищни сгради в селските населени места“ установява, че до 31 декември 2010 г. договорите за покупко-продажба на жилищни сгради намиращи се в селски населени места със стопански и други сгради или без тях, нерегистрирани в териториалните организации за държавна регистрация на недвижими имоти, права върху тях и сделки с тях, информация за които е вписана в домакинската книга преди 19 март 1985 г. от тази дата не са били предмет на покупко-продажба, сключват се в писмена форма и подлежат на регистрация в селския изпълнителен комитет.

Цената в договора за продажба на недвижим имот.Цената е съществено условие на договора за продажба на недвижим имот (ал. 1 на чл. 526 от Гражданския кодекс). Условието за цената на недвижимия имот трябва да бъде договорено от страните по договора и да бъде изразено писмено. При неспазване на това правило договорът за продажба на недвижим имот се счита за несключен.

Освен ако не е предвидено друго със закон или договор за покупко-продажба на недвижим имот, цената на сграда, конструкция или друг недвижим имот, разположен върху установен в него поземлен имот, включва цената на съответната част от поземления имот, прехвърлен с този недвижим имот. или правото върху него (клауза 2 от член 526 от Гражданския кодекс).

Цената в договора за покупко-продажба на недвижим имот може да не е изразена в общата сума, а за единица площ на недвижим имот или друг показател за размера на недвижим имот (хектар и др.). В такива случаи общата цена на такъв недвижим имот се определя въз основа на действителния размер на недвижимия имот, прехвърлен на купувача.

За отделни недвижими имоти със закон могат да се определят регулаторни цени. Цената на недвижимите имоти, представляващи държавна собственост, във връзка с продажбата на недвижими имоти се определя в съответствие с нормативни правни актове, установяващи реда за оценка на обекти на държавна собственост. Правилата за процедурата за провеждане на търгове, търгове за продажба на обекти на републиканска собственост предвиждат при определени условия възможността за намаляване на първоначалната цена на обекта.

Съдържанието на договора.Основната отговорност на продавача е да прехвърли имота на купувача. Такова прехвърляне се извършва съгласно акта за прехвърляне, който е подписан от двете страни или по друг документ. Задължението на продавача за прехвърляне на недвижим имот се счита за изпълнено след прехвърлянето на този имот на купувача и подписването от страните на документа за прехвърляне (удостоверение за прехвърляне, декларации за съпоставяне и др.). Друго може да бъде предвидено със закон или договор.

По отношение на поземлените парцели със закон е установена специална процедура за прехвърляне.

Отказът на продавача да изпълни задължението за прехвърляне на недвижим имот, а на купувача - на задължението да приеме този имот, се приравнява на избягване на една от страните да подпише документ за прехвърляне на недвижим имот при предвидените условия по договора.

Купувачът по силата на договор за продажба на недвижим имот се задължава да приеме недвижим имот и да заплати за него определена парична сума.

По смисъла на правилото, съдържащо се в ал.3 на чл. 522 от Гражданския кодекс продавачът и купувачът са длъжни да предприемат действията, необходими за държавната регистрация на прехвърляне на собствеността върху недвижим имот. Съгласно чл. 33 от Закона на Република Беларус „За държавната регистрация на недвижими имоти, правата върху тях и сделките с тях“, заявлението за държавна регистрация трябва да бъде подписано съвместно от страните по сделката, освен ако в споразумението не е предвидено друго.

В случаите, когато по силата на договор за продажба на недвижим имот сграда, конструкция или друг обект на недвижим имот се прехвърля едновременно с прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот, на купувача се прехвърлят правата върху тази част от поземления имот, която е заемано от този недвижим имот и е необходимо за ползването му.

Ако собственикът на поземления имот, върху който се намира недвижимият имот, е продавач на този имот, правото на собственост се прехвърля на купувача или се предоставя правото на отдаване под наем на съответната част от поземления имот. В случаите, когато договорът не дефинира правото върху поземления имот, прехвърлен на купувача на недвижим имот, правото на собственост върху тази част от поземления имот, която е заета от имота и е необходима за използването му, се прехвърля на купувач.

Не пречи на продажбата на недвижим имот липсата на собственост върху земята от продавача, намираща се върху този имот. В този случай продажбата на недвижим имот е разрешена без съгласието на собственика на поземления имот, но само ако това не противоречи на условията за използване на такъв парцел, установени със закон или споразумение.

Съгласно чл. 524 от Гражданския кодекс, в случаите, когато се продаде поземлен имот, върху който се намира сграда, конструкция или друг недвижим имот, собственост на продавача, без да се прехвърли този имот в собственост на купувача, продавачът запазва правото да използва частта от поземлен имот, който е зает с недвижим имот и е необходим за ползването му, при условията, определени с договора за продажба. Ако условията за ползване на съответната част от поземления имот не са определени в договора за продажбата му, продавачът си запазва правото на ограничено ползване (сервитут) на тази част от поземления имот, която е заета от недвижимия имот и е необходимо за използването му в съответствие с предназначението му.

Член 529 от Гражданския кодекс определя характеристиките на продажбата на жилищни помещения. По този начин съществено условие на договора за продажба на жилищна сграда, апартамент, част от жилищна сграда или апартамент, в който живеят лица, които в съответствие със законодателните актове запазват правото да използват това жилищно помещение след придобиването му от купувача, е списък на тези лица, посочващ правата им да ползват жилищното помещение. Освен това договор за продажба на жилищна сграда, апартамент, част от жилищна сграда или апартамент подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация.

Процедурата за продажба на жилищни сгради и апартаменти е регламентирана със специално законодателство.

С договор за продажба на недвижим имот (договор за продажба на недвижим имот) продавачът се задължава да прехвърли поземлен имот, сграда, конструкция, апартамент или друг недвижим имот в собственост на купувача, а купувачът се задължава да приеме този имот и заплати за него цената, определена от страните (ал. 1 на чл. 549, ал. 1 на чл. 454 от Гражданския кодекс).

Съществените условия на договора за покупко-продажба на недвижим имот включват условията за предмета на продажба и цената на продавания имот.

Законът изисква договорът за покупко-продажба на недвижим имот да съдържа данни, които позволяват категорично да се определи кой имот ще бъде прехвърлен на купувача по договора, включително данни, които определят местоположението на имота в съответния поземлен имот или като част от други недвижими имоти. При липса на посочените данни в договора условието за продавания и прехвърляния недвижим имот се счита за несъстоятелно и договорът не се сключва.

AT различен от договора за продажбадвижими вещи, договорът за продажба на недвижим имот трябва да съдържа условие за цената на недвижимия имот, договорена от страните в писмена форма. При липса на условие за цената договорът за продажба на недвижим имот се счита за несключен (клауза 1 на чл. 555 от Гражданския кодекс). Като общо правило цената на недвижим имот, разположен върху уговорен от страните поземлен имот, включва цената на съответната част от поземления имот, прехвърлена с този недвижим имот, или правото върху него (клауза 2 от чл. 555 от Гражданския кодекс). код). Това правило обаче е диспозитивно.

Цена на недвижим имотв договор за покупко-продажба на недвижим имот могат да бъдат определени от страните по различни начини. В случаите, когато цената на недвижимия имот е определена за единица от неговата площ или друг показател за неговия размер, общата цена на този недвижим имот се определя въз основа на действителния размер на недвижимия имот, прехвърлен на купувача (ал. 3 от член 555 от Гражданския кодекс).

Основна отговорносткупувачът по договор за покупко-продажба на недвижим имот, наред със задължението да приеме закупения имот, е и задължението да го заплати. Формата, процедурата и начинът на плащане се определят от страните по споразумението самостоятелно. Законът позволява плащане на закупен имот на вноски и на кредит, както и авансово плащане.

Ако в договора няма условие за разпределение на разходите за държавна регистрация на прехвърляне на собствеността, тези разходи трябва да бъдат поети от продавача.

Договорът за покупко-продажба на недвижим имот се сключва в писмена форма чрез съставяне на един документ, подписан от страните.

несъответствиеформа на договор за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност. Прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот по договор за продажба на недвижим имот на купувача подлежи на държавна регистрация.

Договор за продажба на предприятие

Съгласно договора за продажба на предприятие продавачът се задължава да прехвърли предприятието като цяло като имотен комплекс в собственост на купувача (член 132 от Гражданския кодекс на Руската федерация), с изключение на права и задължения че продавачът няма право да прехвърля на други лица (клауза 1 от член 559 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Обособяването на договор за продажба на предприятие като самостоятелна разновидност на договор за покупко-продажба на недвижим имот се дължи на спецификата на предмета - предприятието като имотен комплекс, използван за предприемаческа дейност.

Договорът за продажба на предприятие е консенсуален, компенсиран, взаимен.

Обект на този договор е предприятието като имотен комплекс. Структурата на предприятието като имотен комплекс включва всички видове имоти, предназначени за неговата дейност, включително земя, сгради, конструкции, оборудване, инвентар, суровини, продукти, права на вземане, дългове, както и права върху обозначения, които индивидуализират предприятието, неговите продукти, работа и услуги (наименование на марката, търговски марки, марки за услуги) и други изключителни права. Други имуществени и неимуществени елементи могат да бъдат включени в състава на предприятието по закон или по споразумение.

Страни по договора са продавачът – физическо лице или субект, който има право на собственост върху въпросния имотен комплекс, а купувачът - по правило физическо лице - предприемач или юридическо лице, което може да притежава имотен комплекс с определено предназначение.

Изискванията за формата на договора за продажба на предприятие следва да се считат за специални. Първо, това са указания за действителната форма на договора и неговата регистрация, и второ, указания за приложените към договора документи, чийто списък е изчерпателен. Неспазването на двете изисквания води до недействителност на договора.

Договор за доставка: концепция, видове и елементи

Съгласно договора за доставка доставчикът-продавач, извършващ предприемаческа дейност, се задължава да прехвърли в определен срок или срокове произведените или закупени от него стоки на купувача за използване в предприемаческа дейност или за други цели, които не са свързани с лични, семейни, домакинска и друга подобна употреба.

Това споразумение е консенсусно, компенсирано и взаимно.

Доставката най-често включва договор за доставка за държавни нужди, договор за доставка на енергия и договор за договаряне.

Елементите на договора за доставка са, както следва: страни, предмет, цена, срок, форма и ред за сключване, съдържание на договора.

Страни по договора - лица, извършващи стопанска дейност, т.е. съгласно чл. 2 от Гражданския кодекс - търговски организации (понякога с нестопанска цел) или граждани - индивидуални предприемачи.

Предмет на договора по правило са неща, определени от родови характеристики. Правата на купувача включват правото да замени стоки с ниско качество, да компенсира недостига от други лица с приписване на доставчика на разходите по закупуването им. Индивидуално определени неща не могат да бъдат предмет на договор. Цената на договора се определя по споразумение на страните (с изключение на тези видове стоки, по отношение на които се извършва държавно регулиране на цените).

Срокът за изпълнение на задълженията за прехвърляне на стоките и заплащането им също се определя по споразумение на страните.

Формата на договора е писмена, която на практика се формализира, като правило, чрез подписване и съставяне от страните на един документ. Съдържанието на договора се състои от задълженията на страните (доставчикът - да прехвърли стоката на купувача с всички необходими аксесоари и документи в уговореното количество, асортимент и комплект, с установеното качество, без права на трети лица, в подходяща опаковка или контейнери, а купувачът - да приеме стоката и да я заплати).

Доставка на стоки за държавни нужди

Доставката на стоки за държавни нужди се извършва въз основа на държавен договор за доставка на стоки за държавни нужди, както и сключени в съответствие с него договори за доставка на стоки за държавни нужди.

Потребностите на Руската федерация или съставните образувания на Руската федерация, определени по установения от закона ред и осигурени за сметка на бюджети и извънбюджетни източници на финансиране, се признават за държавни нужди.

Държавният договор за доставка на стоки за държавни нужди е вид договор за доставка и в този смисъл може да се характеризира като възмезден, нечувствителен и взаимен договор.

С държавен договор за доставка на стоки за държавни нужди доставчикът (изпълнителят) се задължава да прехвърли стоките на държавния клиент или по негово указание на друго лице, а държавният клиент се задължава да осигури плащането на доставените стоки.

Държавният договор се сключва въз основа на поръчка на държавния клиент за доставка на стоки за държавни нужди, приета от доставчика (изпълнителя).

За държавен клиент, направил поръчка, приета от доставчика (изпълнителя), сключването на държавен договор е задължително. Сключването на договор е задължително за доставчика (изпълнителя) само в случаите, установени със закон, и при условие, че държавният клиент ще компенсира всички загуби, които могат да бъдат причинени на доставчика (изпълнителя) във връзка с изпълнението на договора .

Ако поръчка за доставка на стоки за държавни нужди е направена чрез търг, сключването на договор с доставчика (изпълнителя), обявен за победител в търга, е задължително за държавния клиент.

В случаите, предвидени от закона, държавният клиент има право да откаже изцяло или частично стоките, чиято доставка е предвидена в държавния договор, при условие на обезщетение на доставчика за загуби, причинени от такъв отказ.

договор за договаряне

По силата на договор, производителят на земеделска продукция се задължава да прехвърли отглежданата (произведена) от него селскостопанска продукция на снабдителя - лицето, което закупува такива продукти за преработка или продажба.

Това споразумение е консенсусно, платено и двустранно.

Договарянето е специфично за страните и предмета на договора. Продавач по договор може да бъде не само земеделски търговски организации и селски (фермерски) домакинства, за които производството и продажбата на селскостопанска продукция е предприемаческа дейност, но и граждани, произвеждащи земеделска продукция в домакински парцели, градински парцели и летни вили. Купувачът (купувач) е лице, което закупува селскостопанска продукция за последваща преработка или продажба, т.е. за използване в бизнес дейности.

По силата на договора се продават само тези селскостопански продукти, които се отглеждат (произвеждат) от продавача в количеството и асортимента, предвидени в договора. Това може да са продуктите от бъдещата реколта или вече налични от производителя при сключване на договора. Съгласно договора за доставка могат да се продават както произведени, така и закупени от продавача продукти.

Съгласно договорно споразумение се продават земеделски продукти, които не са претърпели никаква преработка. Преработените селскостопански продукти се отнасят до промишлени продукти, които се продават по договор за доставка или по договор за продажба на дребно.

Договор за доставка на енергия

Договорът за доставка на енергия е обществен договор.

Съгласно договор за доставка на енергия, енергоснабдителната организация се задължава да доставя на абоната (потребителя) енергия през свързаната мрежа, а абонатът се задължава да плаща за получената енергия, както и да спазва режима на нейното потребление, предвиден в споразумението, да осигури безопасността на експлоатацията на енергийните мрежи под негов контрол и изправността на използваните от него устройства и оборудване, свързани с потреблението на енергия.

Договорът за електроснабдяване се сключва с абоната, ако има електроприемно устройство, отговарящо на установените технически изисквания, свързано към мрежите на електроснабдителната организация, и друго необходимо оборудване, както и осигуряване на отчитане на потреблението на енергия.

Това е договор консенсуален, тъй като правата и задълженията на страните възникват от момента на сключване на договора и снабдителната организация се задължава да доставя енергия на абоната през периода на действие на договора; освен това това е платено и взаимно споразумение и е едно от обществените споразумения.

Страни по това споразумение са електроснабдителната организация и абоната. Компаниите за доставка на енергия са търговски организации, които продават на потребителите произведена или закупена електрическа и (или) топлинна енергия.

Абонатът по договора за доставка на енергия (купувач на енергия) може да бъде правенили индивидуален. Обектможе да получава енергия за директна консумация или за препродажба. граждани, като правило, сключват договор за доставка на електроенергия, за да получат енергия за битово потребление. Договорът обаче може да предвижда използването на енергия за бизнес дейности.

Гражданският кодекс не съдържа специални изисквания за формата на договор за доставка на енергия. Следователно при извършването му трябва да се спазват общите разпоредби относно формата на сделките. При сключване на договор за доставка на енергия с абонат – юридическо лице, е необходима проста писмена форма. Регистрацията на договорните отношения се извършва чрез "действително свързване" по предписания начин към свързаната мрежа (клауза 1 на член 540 от Гражданския кодекс). Фактическото свързване се предхожда от подаването на заявление от гражданин до енергоснабдителната организация, проверка на електрическото му окабеляване, запечатване на измервателния уред и др., след което, ако се установи съответствието им с настоящите технически изисквания, енергоснабдителната организация отваря персонален сметка на името на абоната и му връчва „платена книжка” за издаване на платежни документи за използваната електрическа енергия. Пауза в сервирането, прекъсване или ограничаване на доставката на енергия е възможно: - по споразумение на страните; - ако незадоволителното състояние на електроцентралите на абоната застрашава авария или представлява заплаха за живота или безопасността на гражданите; - при необходимост да предприеме спешни мерки за предотвратяване или отстраняване на авария в системата на енергоснабдителното дружество.

концепция - с договор за продажба на недвижим имот продавачът се задължава да прехвърли поземлен имот, сграда, конструкция, апартамент или друг недвижим имот в собственост на купувача, а купувачът се задължава да приеме този имот и да заплати цена, определена от страните за това.

Договорът за покупко-продажба на недвижим имот се характеризира като консенсуален, двустранен и взаимен.

Съществените условия на договора за покупко-продажба на недвижим имот включват условията за предмета на продажба и цената на продавания имот.

Този договор се откроява като самостоятелна версия на договора за продажба според предмет - недвижим имот:

Прехвърлими поземлени парцели - земя и други природни ресурси могат да се прехвърлят само до размера, определен в законите за земята;

Подземни парцели, които са неподвижни поради физически свойства, и всичко, което е здраво свързано със земята, т.е. предмети, чието движение не е възможно без съизмерими повреди;

Въздушни и морски плавателни съдове, подлежащи на държавна регистрация, плавателни съдове за вътрешно плаване и космически обекти;

Жилищните помещения са изолирани помещения, които са недвижими, подходящи за постоянно пребиваване на граждани, тоест отговарят на установените санитарни и технически правилаи норми, други изисквания на законодателството;

Нежилищни помещения в сгради;

Предприятия като имотен комплекс;

Обекти на незавършен строеж - правата върху обекти в строеж се регистрират въз основа на специални документи: документ за право на собственост или право на ползване; разрешение за строеж; проектна документация; документи, които съдържат описание на обекта в процес на строителство.

Законът изисква договорът за покупко-продажба на недвижим имот да съдържа данни, които позволяват категорично да се определи кой имот ще бъде прехвърлен на купувача по договора, включително данни, които определят местоположението на имота в съответния поземлен имот или като част от други недвижими имоти. При липса на посочените данни в договора условието за продавания и прехвърляния недвижим имот се счита за несъстоятелно и договорът не се сключва. Списъкът и естеството на документите, съдържащи данни, които позволяват категорично идентифициране на продавания недвижим имот, се определят от законодателството за държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него и законодателството за техническо счетоводство на недвижими имоти.

Предмет на договора за продажба на недвижим имот:

Продавачи купувачпо договора за продажба на недвижим имот могат да бъдат както юридически, така и физически лица. В същото време трябва да се има предвид, че хартата или специалните разпоредби на закона могат да налагат ограничения за придобиване и отчуждаване на недвижимо имущество на юридическо лице. Например, в повечето случаи продажбата на скъпи недвижими имоти е голяма сделка, за която продавачът - акционерно дружество - трябва да спазва изискванията на акционерното законодателство за подобни сделки.

Като общо правило собственикът на недвижим имот може да действа като продавач. Продавач може да бъде и лице, упълномощено от собственика по силата на закон или договор.

Договорът за покупко-продажба на недвижим имот трябва да бъде сключен в писмена форма. форма чрез съставяне на един документ, подписан от страните. Неспазването на установената форма на договора за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност.

Прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот от продавача на купувача подлежи на държавна регистрация. Следователно правото на собственост върху недвижим имот възниква от купувача въз основа на сложна правна структура - сключен договор за продажба на недвижим имот и акт за държавна регистрация на прехвърляне на собствеността.

Следователно, ако страните в договора предвиждат условието, че задълженията за прехвърляне на недвижим имот и заплащане за него трябва да бъдат изпълнени от страните преди държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността, тогава всяка от заинтересованите страни може да поиска тяхното изпълнение.

До държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността продавачът, който е изпълнил задължението за прехвърляне на недвижимия обект във владение на купувача, запазва правомощието да защитава правото на собственост. Следователно продавачът на недвижим имот може да предяви ревандикационни и отрицателни искове.

При липса на условие за цена договорът за покупко-продажба на недвижим имот се счита за несключен. Като общо правило цената на недвижимия имот, намиращ се върху договорен от страните поземлен имот, включва цената на съответната част от поземления имот, прехвърлена с този недвижим имот, или правото върху него. Това правило обаче е диспозитивно. Цената на недвижимия имот в договор за продажба на недвижим имот може да бъде определена от страните по различни начини. В случаите, когато цената на недвижимия имот е определена за единица от неговата площ или друг показател за неговия размер, общата цена на този недвижим имот, дължима, се определя въз основа на действителния размер на недвижимия имот, прехвърлен на купувача.

Изпълнение на договор за покупко-продажба на недвижим имот. Процедурата за прехвърляне на собствеността и рисковете на купувача. Права върху поземлен имот под недвижим имот. Характеристики на продажбата на жилищни помещения

Изпълнение на договор за покупко-продажба на недвижим имот:

Продавачтрябва да предаде, а купувачтрябва да да приеменедвижим имот по акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне. Като задължително изискване за вписване на прехвърляне на собствеността върху продадения имот се изисква акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне. Избягването на една от страните от подписване на документа за прехвърляне на недвижим имот се счита за отказ на продавача да изпълни задължението за прехвърляне на имота, а на купувача - от задължението да приеме имота. Следователно другата страна има право да иска обезщетение за вреди или отнемане на вещта.

Продавачтрябва да прехвърли собствеността добро качество. При прехвърляне на технически сложни сгради и конструкции страните могат да уговорят, че предпоставка за правилното изпълнение на задължението за прехвърляне е продавачът за своя сметка, от специализирана организация, да извършва контролни и проверяващи дейности за определяне на качественото състояние на имуществото, комуналните услуги, информационните мрежи и др., обслужващи този обект.

Ако недостатъците на стоките не са посочени от продавача, купувачът, на когото е прехвърлено имуществото с неподходящо качество, има право по свой избор да изиска от продавача:

Пропорционално намаляване на покупната цена;

Безплатно отстраняване на дефекти на стоката в разумен срок;

Възстановяване на разходите им за отстраняване на дефекти в стоката.

В случай на съществено нарушение на изискванията за качество на стоката, купувачът има право да откаже да изпълни договора за продажба и да поиска връщане на сумата, платена за стоката. Купувачът няма право да иска замяна на некачествен недвижим имот с висококачествен хомогенен недвижим имот. Това изключение се обяснява с факта, че вещта е индивидуално определена вещ, което изключва възможността за нейната замяна поради естеството и съдържанието на задължението.

Приемането от купувача на недвижим имот, който не отговаря на условията на договора, не е основание за освобождаване на продавача от отговорност за неправилно изпълнение на договора.

Купувачтрябва да плащатнедвижим имот. Формата, процедурата и начинът на плащане се определят от страните по споразумението самостоятелно. Законът позволява плащане на закупен имот на вноски и на кредит, както и авансово плащане. Когато недвижим имот се продава на кредит, такъв недвижим имот се признава като заложен на продавача, за да се гарантира, че купувачът изпълнява задълженията си за плащане на стоките.

В случай на неизпълнение на задължението за плащане, продавачът има право да иска плащане за недвижим имот и плащане на лихва за ползване на чужди средства.

2.2.1. Предмет на договора

2.2.2. Цена на договора

2.3.1. Документи за заглавие

2.3.2. Информация за тежестите на апартамента

2.3.3. Условия за освобождаване на апартамента

2.3.4. Процедурата за сетълменти по договора

4. Държавна регистрация на прехвърляне на собствеността по договор за продажба на недвижим имот

1. Понятието за съществените условия на договора

Първо, малко теория за условията на договорите. Съгласно чл.432 Граждански кодексДоговорът с RF се счита за сключен, ако страните постигнат споразумение по всички съществени условия на договора. По този начин кодексът разделя условията на договора на две групи: съществени условия и други (те могат да бъдат наречени допълнителни) условия.

Основните условия са:

- условия по предмета на договора,

- условия, посочени в закона или други правни актове като съществени или необходими за договори от този вид,

- всички онези условия, за които според изявлението на една от страните следва да се постигне споразумение.

Ако страните по договора не са постигнали споразумение по съществените условия на договора и договорът не съдържа съществени условия, тогава по закон договорът се счита за несключен.

2. Условия на договора за продажба на недвижим имот

Договор за продажба на недвижим имот. Какви условия трябва да съдържа?

С договор за покупко-продажба на недвижим имот (договор за покупко-продажба на недвижим имот) продавачът се задължава да прехвърли недвижимия имот в собственост на купувача, а купувачът се задължава да приеме този имот и да заплати за него цената, договорена от партии.

Договорът трябва да съдържа:

- информация за всяка страна по договора,

- всички съществени условия, при липса на които договорът ще се счита за несключен,

- както и други условия.

2.1. Информация за всяка страна по договора

Договорът за продажба на недвижим имот трябва да съдържа информация за всяка страна по сделката.

За физически лица:

- паспортни данни,

- адрес на регистрация,

Дата и място на раждане.

Ако поне една от страните е субект, са посочени името, TIN, PSRN, юридически адрес на организацията.

Ако договорът е не е собственик на имота или не е купувачб, тогава договорът посочва основанията, на които посоченото лице (лица) действа от тяхно име.

Това може да бъде пълномощно: нотариално заверено, ако договорът е подписан от физическо лице; съставен в проста писмена форма, ако договорът, по който е юридическото лице, е подписан от упълномощено физическо лице.

В пълномощното трябва да се посочи съответният орган: да сключи договор за покупко-продажба, да получи плащане или да извърши плащане по договор за покупко-продажба, както и да приеме или прехвърли недвижими имоти с право на подписване на акт за прехвърляне.

Ако страна по договора е под 14 години или недееспособен гражданин, то от негово име договорът се сключва от родители, осиновители или настойници.

Ако страните по договора са непълнолетно лице на възраст между 14 и 18 години или гражданин с ограничена дееспособност, след което подписват договора самостоятелно с писменото съгласие на родителите, осиновителите или настойниците. В тези случаи ще ви е необходимо разрешение от органа по настойничество и настойничество за извършване на сделката.

2.2. Съществени условия на договора за продажба на недвижим имот

2.2.1. Предмет на договора

2.2.2. Цена на договора

2.2.3. Списък на лицата, които запазват правото си на ползване на жилищни помещения

Основните условия на договора за продажба на недвижим имот включват:

- Предмет на договора

— цената на договора,

- И за жилищни помещения - списък на лицата, които запазват правото да използват жилищни помещения.

2.2.1. Предмет на договора

Договорът за покупко-продажба на недвижим имот трябва да съдържа данни, които позволяват категорично да се определи недвижимият имот, който ще бъде прехвърлен на купувача по договора, включително данни, които определят местоположението на недвижимия имот в съответния поземлен имот или като част от други недвижими имоти.

Ако говорим за договор за продажба на апартамент , тогава:

Договорът трябва да посочи:

- име на жилището - апартамент,

- брой стаи

- адреса на жилищната сграда, в която се намира апартаментът,

- обща и жилищна част.

Освен това могат да се посочат и други идентифициращи характеристики на апартамента: етаж, вход, брой нива на апартамента, етажност на цялата къща и др.

Цялата тази информация е отразена в кадастралните и технически паспорти, предоставени от ОТИ или Rosreestr.

Също така договорът трябва да отразява състоянието на апартамента, наличността и състоянието на имота, който остава в апартамента, техническото оборудване и др. (това може да бъде направено под формата на анекс, който е неразделна част от договора).

Нека отбележим още един важен момент.

За да вземете към данъчно приспаданеразходите за довършване на закупения апартамент, е необходимо договорът, въз основа на който е закупен апартаментът, да съдържа условие за придобиване на апартамента без довършване.

2.2.2. Цена на договора

Цената се отнася и за съществените условия на договора за продажба. И съответно, както казахме по-рано, при липса на уговорено от страните писмено споразумение за цената на недвижимия имот, договорът за продажбата му се счита за несключен.

Цената на договора е посочена в рубли, но може да бъде посочена в равностойността в рубли на сумата, определена в чужда валутаили в конвенционални парични единици.

Договорът позволява посочване на цената за единица площ, във връзка с което цената на недвижимия имот се определя въз основа на неговата площ.

2.2.3 Списък на лицата, които имат право да ползват апартамента

Съгласно параграф 1 на чл. 558 от СК, който установява особеностите на продажбата на жилищно помещение, освен предмета и цената, съществено условие на договора за продажба на жилищна сграда, апартамент, част от жилищна сграда или апартамент, в който живеещи лица, които в съответствие със закона си запазват правото да ползват това жилищно помещение, след като то е придобито от купувача, е списък на тези лица, посочващ правата им да ползват продаваното жилищно помещение.

Тези лица, съгласно закона, могат да бъдат:

а) наемателят на жилището и постоянно пребиваващи при него граждани;

б) гражданин, който е поднаемател на жилищни помещения, в рамките на срока на договора за наем (член 677 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

в) лице, което има право на пожизнено ползване на жилищни помещения по начин на завещателен отказ (член 33 от КТ на Руската федерация);

г) получателят на наем по договор за пожизнена издръжка с зависимо лице, ако споразумението предвижда неговото пребиваване в тази жилищна сграда (клауза 1, член 602, параграф 1, член 586 от Гражданския кодекс на Руската федерация);

д) кредитополучател по споразумение за безвъзмездно ползване на жилищни помещения в рамките на срока на споразумението (клауза 1, член 700 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Наличието на право на трети лица да пребивават и ползват отчужденото жилищно помещение е много важно обстоятелство, което купувачът на това жилищно помещение трябва да знае, тъй като това право е вид тежест в правото на ползване на отчужденото жилищно помещение. и може да послужи като обстоятелство, при което приобретателят може да откаже да сключи сделка.

Така при отчуждаване на жилище в договора трябва да се посочва правото на лицето, което живее в него, да ползва това жилище, в противен случай договорът не може да бъде сключен, тъй като не е постигнато споразумение по всички съществени условия.

В идеалния случай към момента на сключване на договора за покупко-продажба на апартамент няма физически лица по местоживеене и местопребиваване, както и да няма лица, които съгласно закона да задържат право на ползване на това жилищно помещение след придобиването му от купувача.

2.3. Необходими условия на договора за продажба на недвижим имот

2.3.4. Условия за освобождаване на недвижим имот от собствеността на продавача, реда и сроковете за прехвърляне на имота от продавача на купувача

2.3.5. Процедурата за сетълменти по договора

Те не са съществени условия, но следните условия на договора за продажба на недвижим имот са очевидно необходими.

2.3.1. Дата и място на сключване на договора

В договора за покупко-продажба на недвижим имот трябва да се посочи датата и мястото на сключване на договора.

2.3.2. Документи за заглавие

Договорът трябва да съдържа информация за документите за собственост на имота:

– въз основа на което е закупен апартаментът (договор за покупко-продажба, съдебно решение, договор за участие в споделено строителствои др.),

- вид собственост на продавача,

- подробности за документа, потвърждаващ правото на собственост на продавача, а именно удостоверението за собственост.

2.3.3. Информация за тежестите на имота

В договора за покупко-продажба на апартамент е желателно да се предвиди условие да няма факти на арест, залог, съдебен спор по отношение на имота и други ограничения.

2.3.4. Условие за продажба на недвижими имотиот имуществото на продавача, реда и сроковете за прехвърляне на имота от продавача на купувача

Ако купувате недвижим имот, по-специално апартамент, в който продавачът и членовете на неговото семейство продължават да живеят към момента на подписване на договора за покупко-продажба, в договора трябва да бъде предвиден периодът, през който те ще се изнесат от апартамента , извади имота и бъде заличен от регистъра на този адрес .

Прехвърлянето на недвижим имот от продавача и приемането му от купувача се извършват съгласно акта за прехвърляне, подписан от страните или друг документ за прехвърлянето (част 1 на член 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Освен ако в закон или договор не е предвидено друго, задължението на продавача да прехвърли недвижим имот на купувача се счита за изпълнено след предаването на този имот на купувача и подписването от страните на съответния документ за прехвърляне.

Избягването на една от страните от подписване на документа за прехвърляне на недвижим имот при условията, предвидени в договора, се счита за отказ на продавача да изпълни задължението за прехвърляне на имота, а на купувача - задължението да приеме имота.

2.3.5. Процедурата за разплащания по договор за продажба на недвижим имот

Нека се спрем по-подробно на процедурата за сетълменти по договор за продажба на недвижим имот.

В момента има четири основни метода за сетълмент на пазара на недвижими имоти по договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Метод 1. Акредитивна форма на плащане

Този начин на плащане се състои в това, че купувачът на недвижим имот предварително сключва споразумение с банката, въз основа на което сума, равна на стойността на имота, се депозира по банковата сметка. В момента, когато продавачът на апартамента представи в банката документа, посочен от страните при издаване на акредитив, например извлечение от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него, в което купувачът е посочен като собственик на имота, банката превежда дължимата му сума (параграф 1 на член 867 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Акредитивите са:

- неотменимо (член 869 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Този вид акредитив предполага, че банката не може да отмени задължението за плащане на сумата, посочена в акредитива, без съгласието на получателя на средствата. За продавача е за предпочитане да отвори неотменяем акредитив;

- отменяемо (член 868 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Този вид акредитив не съдържа безусловно задължение на банката към продавача и може да бъде анулиран или променен без предварителното съгласие на получателя на средствата. Освен ако не е посочено друго, акредитивът се приема за отменяем.

Банките могат да начисляват комисионна за откриване на акредитив, чийто размер обикновено се определя като процент от размера на акредитива.

Метод 2. Използване на банкова клетка

Този метод е както следва.

Продавачът, купувачът и банката сключват споразумение, въз основа на което банката наема сейф. След това купувачът, в присъствието на продавача, поставя парите в клетката. Периодът на наем на клетката се посочва, като се вземе предвид очаквания период на държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността върху имота.

Условията за достъп до клетката се договарят предварително. В рамките на определено време след поставяне на пари в клетка, само продавачът има право да я отвори, като представи например извлечение от регистъра на правата върху недвижими имоти и сделките с него, в което се посочва, че собствеността върху недвижимия имот е преминала към купувачът.

След изтичане на този срок правото на продавача на достъп до клетката без купувач се прекратява. В този случай купувачът ще има достъп до клетката при представяне на паспорта си в отсъствието на продавача и възможността да вземе парите обратно.

Важно е обаче купувачът от своя страна да получи разписка от продавача, че продавачът е получил средства. За да направите това, продавачът и купувачът, като правило, наемат втора клетка от банката, условията за достъп до която се отразяват по отношение на условията за достъп до клетката с пари. Тоест в определен период купувачът има достъп до клетката при представяне на удостоверение за собственост на апартамента и след това, ако сделката не се осъществи, продавачът има достъп и взема разписката си от клетката.

Метод 3. В брой без използване на сейф или използване на платежни нареждания в разплащания

Тези методи сега също са доста често срещани.

Въпреки това, използването на сетълмент в брой или безкасови сетълменти чрез прехвърляне на средства от банката от името на купувача към сметката на продавача води до следните рискове:

1) ако купувачът прехвърли (списъци) пари в бройв момента на подписване на договора преди вписване на прехвърлянето на собствеността съществува риск регистрацията да бъде отказана. Купувачът в такава ситуация може да е без пари и недвижими имоти;

2) ако страните се споразумеят да се уредят след вписване на прехвърлянето на собствеността, може да съществува риск купувачът, чиято собственост върху имота вече е вписана, по някаква причина да не изплати договорената сума на продавача. В този случай продавачът ще бъде без недвижими имоти и без пари.

По този начин сетълментите по акредитив и сетълментите с помощта на сейф са по-безопасни методи за сетълмент при извършване на сделка за покупко-продажба на недвижим имот.

Метод 4. Използване на ескроу банкова сметка

Този метод се състои в това, че купувачът на недвижим имот открива така наречената ескроу сметка в банката за разплащания по договор за продажба на недвижим имот.

За целта купувачът на недвижим имот внася сума, равна на стойността на недвижимия имот, в ескроу сметката.

Банката блокира средствата по ескроу сметката до изпълнение на задълженията по договора за покупко-продажба на недвижим имот, в който са вложени средствата. В момента, когато продавачът на недвижим имот представи на банката, например, извлечение от Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него относно собствеността на купувача, банката дава на продавача дължимата му сума от ескроу сметката.

Собственикът на ескроу сметката не може да се разпорежда със средствата по сметката. Всъщност такава сметка е предназначена само за съхраняване на средствата на купувача и прехвърлянето им на продавача при настъпване на обстоятелства, посочени в договора за покупко-продажба на недвижим имот.

Ако транзакцията не се осъществи, след изтичане на договора за ескроу сметка сметката се закрива и средствата от сметката се връщат на купувача на недвижим имот, освен ако не е предвидено друго в споразумение между продавача и купувача.

2.4. Други условия на договора за продажба на недвижим имот

В допълнение към горните условия в договора за продажба на недвижим имот могат да бъдат предвидени и други условия, например условие за отговорност на страните, условие за процедурата за разрешаване на спорове по договора, условие за поверителност и други.

3. Образец на договор за продажба на недвижим имот

Договорът за продажба на недвижим имот се съставя в проста писмена форма под формата на единен документ, подписан от страните. Неспазването на формата на договора за продажба на недвижим имот води до неговата недействителност. Необходимо е също така да се обърне внимание на факта, че законодателството не предвижда задължителна нотариална заверка на договор за продажба на недвижим имот.

Страните обаче могат доброволно да предвидят нотариалната заверка на договора за продажба на апартамент, отразявайки това условие директно в самия договор. Но, повтаряме, това е право, а не задължение на страните.

По някаква причина има мнение, че нотариалната заверка на договора дава допълнителна защита на сделката, но това не е така.

4.4. Държавна регистрация на прехвърляне на собственост по договор за продажба на недвижим имот

Прехвърлянето на собствеността върху недвижим имот по договор за продажба на недвижим имот на купувача подлежи на държавна регистрация.

В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация държавна регистрацияправа върху недвижими имоти е правен акт за признаване и потвърждаване от държавата на възникване, ограничаване (обременяване), прехвърляне и прекратяване на права върху недвижими имоти.

Следователно правото на собственост на купувача върху придобития от него недвижим имот възниква от момента на неговата държавна регистрация (клауза 2, член 223 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ако сделката, изискваща държавна регистрация, е извършена в правилната форма, но една от страните избягва нейната регистрация, съдът има право по искане на другата страна да вземе решение за държавна регистрация на сделката. В този случай сделката се регистрира в съответствие с решението на съда.

В заключение искам да отбележа, че договорът за покупко-продажба на недвижим имот, който съдържа всички изисквания на закона и максимално защитава продавача и купувача, е сложен документ.

Е, не забравяйте да се консултирате с адвокати, занимаващи се с поддръжка на сделки с недвижими имоти, за да имате пълна информация за условията на това споразумение и си представете как ще протече вашата сделка, преди да подпишете договор за продажба на недвижим имот. Късмет!

Бойцова Е. А.

Адвокат на Московската адвокатска колегия

"Център за правни експертизи"

от договор за продажба на недвижим имот продавачът се задължава да прехвърли недвижим имот на купувача, а купувачът се задължава да приеме този имот по акта за прехвърляне и да заплати за него определена от страните парична сума.

от договор за покупко-продажба на недвижим имот (договор за продажба на недвижим имот) продавачът се задължава да прехвърли в собственост на купувача поземлен имот, сграда, конструкция, апартамент или друг недвижим имот

Правилата се прилагат за продажба на предприятия, освен ако не е предвидено друго в правилата за договора за продажба на предприятие.

ЮРИД. ХАРАКТЕРИСТИКА

консенсуален

компенсиран

двустранно

взаимно

ПАРТИ

Продавачът е собственик на недвижимия имот, действащ пряко или чрез свой представител (отнася се и за носителите на съответните вещни права върху недвижими имоти).

Покупка.

Всички субекти на правото от страна на продавача и купувача могат да действат като страни по договора.

Особености: ако продавачът е държавно или общинско унитарно предприятие с право на управление или оперативно управление, след това има ограничени права да се разпорежда с имущество и не се допуска продажба без съгласието на собственика. Институцията може да отчуждава само недвижимо имущество, което е придобито за сметка на доходи от дейности, разрешени от устава.

При продажба на недвижими имоти в процес на приватизация се прилагат специални правила, предвидени в законодателството за приватизация.

Предмет - недвижим имот. Това е отличителна черта, която направи възможно разграничаването на този тип куче-ра K-P. Недвижими вещи - всичко, което е здраво свързано със земята, т.е. предмети, преместване вбез непропорционално увреждане на предназначението им е невъзможно (парцели, изолирани водни тела, гори, сгради, предприятия, кораби, подлежащи на държавна регистрация и др.). включително съдебна зала

Съществено състояние - цена и артикул

В договора за покупко-продажба на земя трябва да се посочи и нейната тежестии ограничения за употреба. При липса на тези данни имотното състояние се счита за неуговорено от страните, а договорът не е сключен.

Формата- писмено чрез съставяне на един документ, подписан от страните. Несъответствието е невалидно.

Страните са длъжни да регистрират само прехвърляне на собствеността върху имота.Не е задължително да се извършва едновременно с прехвърлянето на недвижим имот съгласно акта.

Регистрациипредмет е прехвърлянето на права върху собственост, а не договорът, който се счита за сключен от момента на подписването му от страните. Произведено от институции справедливост в Единния държавен регистър в съответствие със Закона за регистрация на права върху недвижими имоти. Носи отворенхарактер: органът е длъжен да предостави информация за всеки недвижим имот на всяко лице, представило лична карта и писмено заявление, а на юридическо лице - документи, потвърждаващи регистрацията на юридическо лице и пълномощията на негов представител.

Изпълнението на споразумението от страните преди регистрацията (имотът е прехвърлен на купувача, който е платил на продавача цената, установена от споразумението) не е основание за промяна на отношенията им с трети лица.

В случай, че една от страните избягва държавната регистрация на прехвърляне на собствеността върху недвижим имот, съдът има право да вземе решение за държавна регистрация на прехвърляне на собственост:

По искане на другата страна,

По искане на съдебния изпълнител-изпълнител в случаите, предвидени от законодателството на Руската федерация относно изпълнителното производство,

Страната, която необосновано избягва държавната регистрация на прехвърлянето на собствеността, трябва да компенсира на другата страна загубите, причинени от забавянето на регистрацията.

Цена- съществено условие, при липса на куче-р се счита за несключено. При продажба на имот, разположен върху поземлен имот, установената цена на този имот включва цената на съответния поземлен имот, освен ако в закон или договор не е предвидено друго. В договора може да се посочва само цената за единица площ, докато общата цена на имота се определя на база действителната му площ.

Задължение на продавача — прехвърляне на имота на купувача.

Отговорности на купувача не изискват подробни характеристики, т.к са обичайни за всеки K-P договор, с изключение на задължението за приемане на недвижим имот съгласно акт за прехвърляне

И двамата са длъжни да регистрират прехвърляне на собствеността.

Прехвърляне на недвижими имоти от продавача и приемането му от купувача се извършват съгласно подписаното от страните споразумение акт за прехвърлянеили друг документ за прехвърляне.

Освен ако не е предвидено друго в закон или договор, задължението на продавача да прехвърли недвижим имот на купувача се счита за изпълнено след като имотът бъде предаден на купувача и страните подпишат съответния документ за прехвърляне.Приемането от купувача на недвижим имот, който не отговаря на условията на договора, не е основание за освобождаване на продавача от отговорност за неправилно изпълнение на договора.

По договора за покупко-продажба на недвижим имот на купувача едновременно с прехвърлянето на собствеността върху него се прехвърлят и правата върху тази част поземлен имот , която е заета от него и необходима за използването му.

В случай, че продавачът е собственик на поземления имот, върху който се намира продаваният недвижим имот, т собственост върху земязаемани от такъв недвижим имот и необходими за ползването му, освен ако законът не предвижда друго.

Продажба на недвижим имот, разположен върху поземлен имот, който не е собственост на продавача, позволен без споразумениесобственика на този сайт, ако това не противоречи на условията за ползване на такъв сайт, установени със закон или договор.

При продажба на такъв недвижим имот купувачът придобива правото да ползва съответния поземлен имот при същите условия като продавача на недвижим имот.

Поземеният кодекс N 136-FZ от 25 октомври 2001 г. установява принципът на единството на съдбата на поземлени участъци и обекти, здраво свързани с тях, според който всички силно свързани с парцелиобекти следват съдбата на поземлените парцели, с изключение на случаите, установени от федералните закони.

Кога предаванепродавач на купувач недвижим имот, който не отговаря на условията на договора по своето качество , се прилагат правилата на чл.475: Ако дефектите на стоката не са посочени от продавача, купувачът може по свой избор да поиска от продавача:

Пропорционално намаляване на покупната цена;

Безплатно отстраняване на недостатъци в разумен срок;

Възстановяване на разходите им за отстраняване на недостатъци.

В случай на съществено нарушение на изискванията за качество, купувачът има право по свой избор: да откаже да изпълни договора и да поиска възстановяване на сумата, платена за стоката. Сроковете, през които настъпват последиците, могат да бъдат посочени в договора или в закона, ако не са установени, се прилагат разумни такива.

Договори за продажба на жилища

Съществено условие на договора за продажба на жилищна сграда, апартамент, част от жилищна сграда или апартамент, в който живеят лица запазване, в съответствие със закона, правото на ползванетова жилище СЛЕД придобиването му от купувача, е списък на тези лица, посочващ правата им за ползванежилищен имот за продажба.

Договорът за продажба на жилищни помещения подлежи на държавна регистрация и се счита за сключен от момента на такава регистрация.

Договорът за покупко-продажба на жилищно помещение се различава от другите договори за покупко-продажба на недвижим имот по това, че жилищното помещение, независимо кой го притежава, може да се използва само по предназначение - за да живеят гражданите.Предвидената употреба не може да бъде променяна в договора за продажба по преценка на страните.

Конституцията, която казва, че никой не може да бъде произволно лишен от право на жилище.

Такива лица включват:

Членове на семейството на собственика на жилището (член 292 от Гражданския кодекс),

Наемател на жилищни помещения и постоянно пребиваващи с него граждани (членове 675 и 677 от Гражданския кодекс),

Граждани, които са поднаематели в рамките на срока на пренаемане, но не повече от срока на трудовия договор (член 685 от Гражданския кодекс).

Ако към момента на продажбата в жилищното помещение не живеят лица, чиито права следват жилищното помещение, тогава договорът трябва изрично да посочи това.

Ограничения, свързани с отчуждаването на жилищни помещения, в които живеят непълнолетни членове на семейството на собственика: продажба се допуска само със съгласието на органа по настойничество и настойничество.

Договор за продажба на предприятие.

Федерален закон от 21 юли 1997 г. N 122-FZ "За държавна регистрация на правата върху недвижими имоти и сделките с него"

Търговско дружествокато обект на права - Имотен комплекс, използван за стопанска дейност, се признава за недвижими имоти.

Структурата включва всички видове имоти, предназначени за дейността му, включително:

Земя,

Сгради, конструкции,

оборудване,

Складова наличност,

продукти,

Бизнес репутация,

права на иск,

Както и правата върху обозначения, които индивидуализират предприятието, неговите продукти, работи и услуги (наименование на фирма, търговски марки, марки за услуги), както и други изключителни права, освен ако не е предвидено друго в закон или договор.

от договор за продажба на бизнес продавачът се задължава да прехвърли в собственост на купувача предприятието като цяло като имотен комплекс (член 132), с изключение на правата и задълженията, които продавачът няма право да прехвърли на други лица.

ПРАВНО ОПИСАНИЕ

консенсус,

компенсиран,

взаимно.

Предприемачески

Предмет- предприятие като имотен комплекс, а не като юридическо лице.

Изключителни права върху средствата за индивидуализация на предприятието, продуктите, работите или услугите на продавача (търговско наименование, търговска марка, марка за услуга), както и правата, които му принадлежат въз основа на лицензионни споразумения за използване на такива средства за индивидуализация прехвърля на купувача, освен ако в договора не е предвидено друго.

Правата на продавача, получени от него въз основа на лиценз за извършване на съответната дейност, не подлежат на прехвърляне на купувача на предприятието освен ако в закон или други правни актове е предвидено друго. Прехвърлянето на купувача като част от предприятието на задължения, чието изпълнение от купувача е невъзможно при липса на лиценз, не освобождава продавача от тях пред кредиторите. За неизпълнение продавачът и купувачът отговарят солидарно пред кредиторите.

На практика е необходимо да се разграничат няколко области на приложение на група от норми според механизма на правно регулиране:

Продажба на държавни и общински предприятия, извършени в процес на приватизация;

Продажба на предприятието във връзка с несъстоятелност на длъжника;

Продажба на предприятия от частни собственици помежду си и при продажба на частни предприятия на държавата.

страни:

Продавачът е юридическо лице и индивидуален предприемач, който има право на собственост върху имотния комплекс,

Купувачът е юридическо лице и индивидуален предприемач, който може да притежава имотен комплекс с определено предназначение.

Съществени условия на договора - артикул и цена

ФОРМАТА:

1) се сключва в писмена форма чрез съставяне на един документ, подписан от страните със задължителното приложение на документи към него

Неспазването на формата на договора за продажба на предприятие води до неговата недействителност.

2) Преди подписване на договора трябва да бъдат съставени и прегледани от страните следните документи:

акт за инвентаризация,

Баланса,

Заключение на независим одитор относно състава и стойността на предприятието,

Списък на всички дългове, включени в неговия състав, посочващ кредиторите, естеството, размера и времето на техните вземания.

Договорът подлежи на държавна регистрациянепосредствено след прехвърлянето и се счита за сключен от момента му.

Структура на предприятието се състои от материални и нематериални елементи. Съставът и стойността на предприятието се определят в договора въз основа на пълен опис на предприятието, извършен от продавача в съответствие с Насоките за опис на имуществото и финансовите задължения, одобрени със заповед на Министерството на Финанси.

Имуществото, правата и задълженията, посочени в документите, подлежат на прехвърляне от продавача на купувача, освен ако не е установено друго със споразумение на страните.

Срок на договорапродажбата не е изрично уредена със закон и се установява по споразумение на страните.

Отговорности на продавача : да прехвърли стоката на купувача в определено количество, комплект, с установеното качество и свободен от права на 3 лица, прехвърляне на предприятието на купувача съгласно акта за прехвърляне, държавна регистрация на прехвърлянето на собствеността.

Отговорности на купувача : плащане на полученото предприятие; предприемане на действия, необходими, за да се счита, че продавачът е изпълнил задължението си да прехвърли предприятието (не може необосновано да откаже да подпише акт за прехвърляне и държавна регистрация на собственост).

За защита на правата на кредиторите е предвидена процедура: кредиторите за задължения, включени в продаденото предприятие, трябва да бъдат преди прехвърлянето му на купувача уведомен писмено за продажбата му от една от страните по договора за покупко-продажба на предприятието.

Уведомлението трябва да бъде индивидуализирано, т.е. неприемливо е да се използва публикация в медиите като известие. страните по договора за продажба на предприятието трябва да се погрижат за наличието на подходящи доказателства за изпълнение на задължението си (известие за уведомление).

Кредитор, който не е уведомил писмено продавача или купувача за съгласието си за прехвърляне на дълга, има право в рамките на 3 месецаот датата на получаване на известието за продажба на предприятието, поискайте:

1) прекратяване или предсрочно изпълнение на задължението и обезщетение от продавача за причинените от това загуби;

2) признаване на договора за продажба за недействителен изцяло или в съответната част.

Може да се яви кредитор, който не е уведомен за продажбата на предприятието иск за удовлетворениев срок от 1 година от деня, в който е знаел или е трябвало да знае за прехвърлянето на предприятието от продавача на купувача.

След прехвърлянето на предприятието на купувача, продавачът и купувачът носят солидарна отговорностпо задължения, включени в прехвърленото предприятие, които са прехвърлени на купувача без съгласието на кредитора.

ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ПРЕДПРИЯТИЯТА

Прехвърлянето на предприятието от продавача на купувача се извършва съгласно акта за прехвърляне, който посочва:

Данни за състава на предприятието и за уведомяване на кредиторите за продажбата,

Информация за констатираните недостатъци на прехвърления имот

Списък на имущество, задължението за прехвърляне на което не е изпълнено от продавача поради загубата му.

Подготовка на предприятието за прехвърляне, включително подготовка и представяне за подписване на акта за прехвърляне, е отговорност на продавачаи извършено за негова сметка, освен ако в договора не е предвидено друго.